廊坊市安次區(qū)后南昌村住宅項(xiàng)目的概況和初步投資分析

PAGEPAGE10廊坊市安次區(qū)后南昌村住宅項(xiàng)目的概況和初步投資分析鑒于北京南部地區(qū)的建設(shè)規(guī)劃和公司的發(fā)展規(guī)劃，我公司計(jì)劃在廊坊市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。為此，將項(xiàng)目做如下說明：一：項(xiàng)目概況1、地理位置及土地情況：該項(xiàng)目位于廊坊市安次區(qū)后南昌村。具體地點(diǎn)：在廊坊市區(qū)南，西昌路（龍河南岸）以南，銀河南路以西，S273省路以東的前南昌村，后南昌村及王園子村一帶。規(guī)劃土地用途：住宅用地?？傉嫉孛娣e：319959.9平方米（合2:、規(guī)劃條件：規(guī)劃建設(shè)用地：3用地性質(zhì)：居住用地容積率：2.5（地上）綠地率：35%停車位：1及相應(yīng)的配套建筑：3、擬建規(guī)模①、總建筑面積根據(jù)控規(guī)計(jì)算，地上總建筑面積為：799899.75②、項(xiàng)目構(gòu)成項(xiàng)目以普通住宅樓為主和配套的公建及服務(wù)建筑，可建少量高檔住宅。4、項(xiàng)目位置優(yōu)勢廊坊市安次區(qū)后南昌村距廊坊市中心僅3公里，距京津高速路北京采育鎮(zhèn)入口僅21公里，距北京亦莊40公里。西距新機(jī)場18公里。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模分析按總建筑面積應(yīng)為799899.75平方米.按規(guī)劃通則要求和居住公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，該項(xiàng)目應(yīng)配建以下建筑：配建12個(gè)班幼兒園，建筑面積約為2800平方米，占地配建18個(gè)班小學(xué)校，建筑面積約為8000平方米，占地11按千人配套指標(biāo)分析，尚有可能需建以下建筑：衛(wèi)生站240平方米；文體活動(dòng)中心2000平方米；菜市場及商業(yè)服務(wù)4000平方米；社區(qū)服務(wù)中心200平方米；物業(yè)用房200平方米托老所及老年活動(dòng)站1100平方米；公交首末站用房300平方米配套設(shè)施用房2410平方米。配套用房總面積為21250平方米。實(shí)際居住面積為778649.75平方米，可建56棟16層的住宅樓?？倯魯?shù)約7786戶。為保證1指標(biāo)的停車位和35%的82567.8平方米總建筑面積約為957229.75其中：住宅樓面積：778649.75平方米配套建筑面積：21250平方米；其中：地上面積：799899.75平方米地下面積：157330平方米，其中：住宅地下97330平方米，車庫60000平方米三、項(xiàng)目投資估算1、建安費(fèi)：①、住宅建安費(fèi)：1800元/㎡②、配套公建建安費(fèi)：2000元/㎡2、出讓金費(fèi)用：1500元/㎡3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：500元/㎡4、前期費(fèi)用：100元/㎡5、建設(shè)期間費(fèi)用：300元/㎡6、不可預(yù)見費(fèi)：90元/㎡7、稅費(fèi)：300元/㎡8、銷售費(fèi)用：185元/㎡9、出讓費(fèi)：588000000元÷957229.75平方米=614.27元/㎡單方投資費(fèi)用：5389.27元/㎡總投資為：957229.75平方米×5389.27元/㎡＝51.586四、銷售收入及效益住宅銷售收入為778649平方米-287500平方米=491149平方米×7000元/㎡＝34.38億元，公建銷售收入為4000平方米×10000元/㎡毛利潤為負(fù)億元。五、建設(shè)地區(qū)情況1、廊坊市廊坊市位于河北省中部偏東，地處北京、天津兩大直轄市之間，被譽(yù)為“京津走廊上的明珠”。轄廣陽、安次兩個(gè)區(qū)，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個(gè)縣和廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管三河、霸州兩個(gè)縣級市。幅員面積6500平方公里，總?cè)丝?20萬。市區(qū)建成面積54平方公里。廣陽區(qū)：人口41萬人，安次區(qū)：人口35萬人。廊坊區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，是京津1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。交通發(fā)達(dá)，離北京市中心40公里，離天津市中心60公里，京山、京滬、京九、大秦、津保五條鐵路干線，京津塘、京沈、津保三條高速公路和京開、京哈、京福、京津、津保五條國家級公路縱橫交錯(cuò)，形成了依托中心城市和空港、海港的獨(dú)特優(yōu)勢。2、廊坊市安次區(qū)2002年底，安次區(qū)面積613平方公里，人口34.87萬。轄2個(gè)街道、4個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)：銀河南路街道、光明西道街道、落垡鎮(zhèn)、碼頭鎮(zhèn)、葛漁城鎮(zhèn)、東沽港鎮(zhèn)、楊稅務(wù)鄉(xiāng)、仇莊鄉(xiāng)、調(diào)河頭鄉(xiāng)、北史家務(wù)鄉(xiāng)，25個(gè)社區(qū)居委會(huì)、284個(gè)村委會(huì)。區(qū)政府駐康寧街2號。3、基礎(chǔ)設(shè)施①、交通交通網(wǎng)絡(luò)密集：京山、京九兩條鐵路干線，104、112兩條國道，廊霸、廊泊、廊涿等省道穿越境內(nèi)，京津高速公路在廊坊設(shè)有出口。從北京站有公交車直達(dá)廊坊市，形成了四通八達(dá)、縱橫交織的交通網(wǎng)絡(luò)。②、通訊通訊設(shè)施發(fā)達(dá)：已建成聯(lián)接中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)和國際互聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)，開通了光纖同步數(shù)字傳輸網(wǎng)，程控電話可直撥世界各地，無線通訊實(shí)現(xiàn)全國漫游。③、能源能源充足設(shè)施完善：全區(qū)由京津唐電網(wǎng)供電，范圍內(nèi)有220KV變電站一座和110KV變電站4座，35KV電站8座。管道燃?xì)赓Y源和地下天然氣充足、地?zé)豳Y源豐富。④、城市配套項(xiàng)目城市配套項(xiàng)目齊全：區(qū)內(nèi)供水、供熱、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)均已建成。優(yōu)惠的投資政策：安次區(qū)人民政府制定的《廊坊市安次區(qū)人民政府關(guān)于鼓勵(lì)中外客商來安次區(qū)投資興業(yè)的試行辦法》規(guī)定：在安次投資的企業(yè)，年實(shí)際納稅在100萬元以上，企業(yè)所得稅地方留成部分的20%獎(jiǎng)還企業(yè)，土地出讓金按地方留成部分的30-50%返還企業(yè)，內(nèi)資外資投資建設(shè)開發(fā)醫(yī)院、學(xué)校等公共事業(yè)設(shè)施和投資1000萬元以上的一二產(chǎn)項(xiàng)目，從批準(zhǔn)之日起，三年內(nèi)區(qū)政府對政策性收費(fèi)實(shí)施減免。對投資超過5000萬元人民幣以上的大項(xiàng)目及為安次引進(jìn)高級人才、先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備、知名品牌的，區(qū)政府實(shí)行“一事一議，特事特辦”的辦法給予特殊優(yōu)惠和重點(diǎn)扶持。⑤、優(yōu)美的自然環(huán)境：安次區(qū)位于廊坊市南，與市區(qū)接壤，這給安次區(qū)帶來得天獨(dú)厚的區(qū)位交通優(yōu)勢。廊坊，擁有世界上獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢，地處北京、天津兩大城市之間，依托京津高度密集的人才和科研體系，發(fā)達(dá)便捷的交通網(wǎng)帶和龐大的消費(fèi)市場。這里蘊(yùn)藏著豐富的土地和人力資源，秀美宜人的環(huán)境和淳樸好客的民風(fēng)。既享有現(xiàn)代科技帶來的都市文明，又不失大自然賦予的田園風(fēng)情?！熬┙蜃呃让髦椤钡拿雷u(yù)，更是廊坊人的驕傲。該區(qū)按照按照市委、市政府“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”的城市定位、努力打造一流的投資環(huán)境，目前全區(qū)已經(jīng)通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，森林覆蓋率已近50%，是天然“綠色氧吧”。4、優(yōu)勢資源：①區(qū)內(nèi)土地資源豐富：安次區(qū)城區(qū)面積30平方公里，未充分開發(fā)利用的面積15平方公里。而且全區(qū)共有3.4萬畝沙荒地、近10000畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)存量土地和1400多畝國有存量土地,可供開發(fā)建設(shè)。②境內(nèi)林木資源豐富,安次區(qū)土地總面積為89.24萬畝，其中，林業(yè)用地面積48.27萬畝，有林地31.85萬畝（其中用材林10.24萬畝、果園10.7萬畝），苗圃1.76萬畝。③人才資源豐富：廊坊市域內(nèi)有13個(gè)國家級科研機(jī)構(gòu)、21所高等院校和20所中等專業(yè)技術(shù)學(xué)校，東方大學(xué)城內(nèi)還有十余所高等院校分校。5、特色產(chǎn)業(yè)：該區(qū)市廊坊市的老工業(yè)基地，以印刷包裝、文體用品、食品、釀造、冶金、機(jī)械等12個(gè)行業(yè)為主體的工業(yè)體系健全，產(chǎn)業(yè)特色明顯。6、低廉的成本：我們規(guī)劃建設(shè)的廊坊市安次產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、東沽港經(jīng)濟(jì)新區(qū)、碼頭印刷包裝基地、落垡文體用品產(chǎn)業(yè)基地等綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū),在硬環(huán)境條件與京津基本趨同的前提下,投資成本具有周邊地區(qū)不可比擬的優(yōu)勢。同等條件下土地出讓金僅相當(dāng)于京津的1/5或1/4,綜合建筑費(fèi)用低于京津10%,勞動(dòng)力費(fèi)用低于京津30%以上。7、高效的服務(wù)：該區(qū)建有“兩廳兩中心”，即項(xiàng)目服務(wù)中心、投訴中心、收費(fèi)大廳、辦證大廳，這些高效的投資服務(wù)辦事機(jī)構(gòu)，可為前來投資的企業(yè)及時(shí)提供辦理審批、注冊、征地、施工、生產(chǎn)等各種手續(xù)的一條龍服務(wù)。所有來安次投資的客商都將受到“上帝”般的擁戴，并完全享受以承諾服務(wù)、上門服務(wù)、超常服務(wù)、24小時(shí)服務(wù)、365天全程服務(wù)為主要內(nèi)容的“五星級”服務(wù)。六、廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況居民收入全面增長。2011年，廊坊城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入達(dá)到24554元。其中，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長12.6%，同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民在收入增加的同時(shí)，收入渠道增多，收入亦呈多元化趨勢。從家庭總收入構(gòu)成看，四項(xiàng)收入呈全面增長的良好態(tài)勢。其中，工資性收入、經(jīng)營凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別增長7.0%、57.8%、38.0%和11.0%。工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入增幅較高。從家庭總收入構(gòu)成看，工資性收入在家庭總收入中的比重最大，達(dá)到68.4%，拉動(dòng)家庭總收入增長6.3個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民家庭收入仍以工資為主。其次為轉(zhuǎn)移性收入，占15.4%，拉動(dòng)家庭總收入增長1.9個(gè)百分點(diǎn)，二者所占比重達(dá)到84.0%，是拉動(dòng)城鎮(zhèn)居民家庭收入增長的主要力量。居民消費(fèi)熱點(diǎn)紛呈。隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)能力也得到穩(wěn)步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和質(zhì)量也發(fā)生了明顯變化，生活質(zhì)量繼續(xù)改善。2011年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出14388元，同比增長18.0%，增幅較上年上升15個(gè)百分點(diǎn)。衣著消費(fèi)更上檔次。2011年，廊坊城市居民人均衣著消費(fèi)支出1807元，同比上漲26.4%，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民對衣著類消費(fèi)更加趨向于高檔化、多樣化、便捷化的需求。交通和通訊類消費(fèi)不斷活躍。2011年以來，交通和通信類消費(fèi)呈持續(xù)快速增長態(tài)勢，其主要因素是由交通費(fèi)及交通工具服務(wù)的增加所牽動(dòng)的。隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷增長，助力車，乃至家用汽車，都成為廊坊城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。2011年該市城鎮(zhèn)居民交通和通訊類費(fèi)用支出達(dá)2676元，同比增長9.1%。家庭設(shè)備購置及更新?lián)Q代加快。隨著收入水平的提高和住房條件的改善，廊坊家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出呈現(xiàn)強(qiáng)勢增長趨勢。2011年廊坊城鎮(zhèn)居民人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出882元，同比增長20.6%。健康意識不斷增強(qiáng)。隨著生活水平的提高，疾病預(yù)防、健康保健重視度逐年提高，人們開始舍得為健康投資，醫(yī)療保健花費(fèi)穩(wěn)步增長，居民家庭健身器材擁有量顯著提高。2011年，廊坊城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保健類支出累計(jì)達(dá)1087元，同比增長10.6%。教育文化娛樂類消費(fèi)支出增幅顯著。由于人們對教育重視程度不斷增加和外出休閑旅游增多，廊坊城鎮(zhèn)居民人均教育文化娛樂服務(wù)支出為1456元，同比增長45.2%。上網(wǎng)購物成為消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著電腦的普及和網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，信息化產(chǎn)品及其服務(wù)消費(fèi)給越來越多的城鎮(zhèn)居民帶來了方便與快捷，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)商品和服務(wù)消費(fèi)支出快速增長。2011年廊坊城鎮(zhèn)居民家庭人均通過互聯(lián)網(wǎng)購買商品或服務(wù)的消費(fèi)已達(dá)36元，比去年同期增長28.6%。以發(fā)展的眼光看廊坊的經(jīng)濟(jì)問題。近年來，廊坊市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，為了讓發(fā)展的成果惠及更廣大群眾，市委、市政府把壯大整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和解決民生問題作為工作的“兩條主線”，堅(jiān)持從群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，從最需要關(guān)心幫助的困難群眾做起，著力解決城市發(fā)展和市民生產(chǎn)生活中的實(shí)際問題，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力七、建設(shè)地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢1、建設(shè)地區(qū)西距北京第二國際機(jī)場較近安次區(qū)西距北京第二國際機(jī)場較近，走西昌路向西經(jīng)省道S112，過九州鎮(zhèn)后就到機(jī)場。2、靠近機(jī)場經(jīng)濟(jì)圈北京新機(jī)場預(yù)計(jì)一期工程在2018年落成，機(jī)場場地在北京大興區(qū)占2/3，在河北廊坊占1/3。新建的北京第二國際機(jī)場一期工程占地29.4平方公里，首期規(guī)劃年旅客吞吐量為4500萬人次，貨郵吞吐量為200萬噸。同時(shí)，機(jī)場周邊必然產(chǎn)生倉儲、物流企業(yè)，形成一個(gè)倉儲、物流中心和與之配套的商業(yè)服務(wù)帶。在京南形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)圈。在北京市人大會(huì)上規(guī)委領(lǐng)導(dǎo)就講：要以新機(jī)場規(guī)劃建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌首都經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃建設(shè)。新機(jī)場是國家“十二五”規(guī)劃確定的國家級重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，對北京和周邊區(qū)域的發(fā)展有著重要帶動(dòng)作用。也是北京南部地區(qū)發(fā)展最重要的契機(jī)。下一步我們要配合做好新機(jī)場的可行性研究報(bào)告，同時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)整北京南部地區(qū)城市空間布局，為今后南部地區(qū)進(jìn)一步發(fā)展做好準(zhǔn)備工作。3、機(jī)場周邊各行政區(qū)域均在圍繞機(jī)場做發(fā)展規(guī)劃為最大限度發(fā)揮北京新機(jī)場對河北省周邊地區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的帶動(dòng)和促進(jìn)作用，該省正謀劃在廊坊、涿州建設(shè)空港新區(qū)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。如涿州市；“義和莊鄉(xiāng)位于涿州市域東北部，距離首都二機(jī)場空間距離大約15公里，屬于臨空經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)范圍?！焙颖变弥菔幸?guī)劃局村鎮(zhèn)規(guī)劃管理科科長馬淑玉介紹，利用這一特殊的區(qū)位優(yōu)勢，涿州市在義和莊鄉(xiāng)規(guī)劃了3個(gè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。一是在中部和北部，主要設(shè)置航空物流、空港服務(wù)、生物醫(yī)藥、航空食品、航空設(shè)備、電子通訊等臨空指導(dǎo)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)；二是在東部利用現(xiàn)有資源發(fā)展萬畝梨園休閑農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展；三是在南部主要以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和以供應(yīng)北京為主的綠色蔬菜種植基地。據(jù)了解，實(shí)現(xiàn)路網(wǎng)對接是當(dāng)前涿州與北京新機(jī)場對接的首要問題。記者在涿州市交通局獲悉，作為涿州與北京大興接壤的縣市，其所轄的義和莊鄉(xiāng)距新機(jī)場僅15公里，但缺乏道路連接，涿州和大興境內(nèi)兩條延伸至永定河的路，僅相距1公里，卻始終未能完成對接。據(jù)介紹，這條東西走向的省級公路永碼路，西接京港澳高速公路涿州影視城連接線，向東對接大興區(qū)的劉田路，北京新機(jī)場建成后，這條路可以直接到新機(jī)場北航站樓。涿州市交通局副局長鄭中華說，為做好對接北京新機(jī)場臨空產(chǎn)業(yè)的公路建設(shè)，經(jīng)過積極與上級相關(guān)部門溝通，“涿州—機(jī)場北航站樓快速路”、“涿州—新機(jī)場—廊坊”一級路、“省道廊涿路擴(kuò)建”3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)納入《河北省關(guān)于北京新機(jī)場的綜合交通規(guī)劃》?！斑@三條高等級的公路建成后，將實(shí)現(xiàn)涿州與北京大興區(qū)交通無縫對接，實(shí)現(xiàn)客運(yùn)和貨運(yùn)快速、便捷進(jìn)出北京新機(jī)場，為涿州建設(shè)空港新區(qū)提供交通基礎(chǔ)設(shè)施保障?！?、北京市規(guī)劃

3月28日北京公