樓盤銷售方案策劃模板

—樓盤銷售方案策劃模板在方案規(guī)劃中要達(dá)成的目標(biāo)部分，關(guān)鍵是要清楚的定義目標(biāo)，表現(xiàn)形式就是清晰的定義目標(biāo)對應(yīng)的指標(biāo)，并設(shè)置量化的指標(biāo)目標(biāo)值。今日整理了20XX樓盤銷售方案策劃模板五篇供大家參考，一起來看看吧!20XX樓盤銷售方案1市場營銷方案更注意產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必需學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷方案。房地產(chǎn)營銷方案的內(nèi)容；在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷方案非常重要。一般來說，市場營銷方案包括：1.方案概要：對擬議的方案賜予扼要的綜述，以便管理部分快速閱讀。2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。3.時機(jī)與問題分析：綜合主要的時機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及方案必需觸及的產(chǎn)品所面臨的問題。4.目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。5.市場營銷策略：提供用于完成方案目標(biāo)的主要市場營銷方法。6.行動方案：本方案答復(fù)將要做什么？誰去做？什么時分做？費(fèi)用多少？7.估計盈虧報表：綜述方案估計的開支。8.掌握：講解并描述方案將如何監(jiān)控。一、方案概要方案書一開頭便應(yīng)對本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級主管很快把握方案的核心內(nèi)容，內(nèi)容名目應(yīng)附在方案概要之后。二、市場營銷現(xiàn)狀方案的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。1.市場情勢應(yīng)提供關(guān)于所效勞的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購置行為的趨勢。2.產(chǎn)品情勢應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。3.競爭情勢主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4.宏觀環(huán)境情勢應(yīng)說明影響房地產(chǎn)將來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。三、時機(jī)與問題分析應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。1.時機(jī)與挑戰(zhàn)分析經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)將來的因素。寫出這些因素是為要建議一些可實行的行動，應(yīng)把時機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。2.優(yōu)勢與劣勢分析應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與時機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以勝利利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。3.問題分析在這里，公司用時機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研討結(jié)果來確定在方案中必需強(qiáng)調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實立。四、目標(biāo)此時，公司已明白問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。有兩類目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。1.財務(wù)目標(biāo)每個公司都會追求肯定的財務(wù)目標(biāo)，企業(yè)全部者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想明白當(dāng)年可取得的利潤。2.市場營銷目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)必需要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。例如，假如公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10%，那么，必需確定一個銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，假如公司確定每單元售價20萬元，則其必需售出90套房屋。目標(biāo)確實立應(yīng)符合肯定的標(biāo)準(zhǔn)：?各個目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有肯定的完成期限。?各個目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的全都性。?假如可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來。五、市場營銷策略應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”細(xì)心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來完成。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來完成。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標(biāo)進(jìn)行深化探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。策略陳述書可以如下所示：目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注意于男性消費(fèi)者及各公司，注意于外企。產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。價格：價格稍高于競爭廠家。配銷渠道：主要通過各大房地產(chǎn)代理公司代理銷售。效勞：提供全面的物業(yè)管理。廣告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場，開展一個新的廣告活動，著重宣揚(yáng)高價位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。研討與開發(fā)：增加25%的費(fèi)用以依據(jù)顧客預(yù)購情況作按時的調(diào)整。使顧客能夠得到X大的滿意。市場營銷研討：增加10%的費(fèi)用來提高對消費(fèi)者選擇過程的解，并監(jiān)視競爭者的舉動。六、行動方案策略陳述書闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動力。而如今市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過沉思熟慮來作答復(fù)：將做什么？什么時分去做？誰去做？將花費(fèi)多少？等等詳細(xì)行動。七、估計盈虧報表行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項估計盈虧報表。主管部門將檢查這個預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。八、掌握方案的X后一部分為掌握，用來掌握整個方案的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)覺未能到達(dá)目標(biāo)的部門。20XX樓盤銷售方案2一、時間：年月日上午。二、地點(diǎn)：X售樓中心現(xiàn)場。三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。四、擬邀貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計院負(fù)責(zé)人等。五、擬邀媒體：X電視臺、X日報、X新聞臺等。六、預(yù)定目標(biāo)：對外傳達(dá)X開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴(kuò)大X的社會知名度和美譽(yù)度，表達(dá)X的完善前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立X地區(qū)X房地產(chǎn)開發(fā)專心良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。七、會場布置：1、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“X開盤慶典儀式”。2、簽處處：來賓簽處處設(shè)置在主席臺北側(cè)。簽處處配有禮儀小姐。簽處處設(shè)置簽處處指示牌。3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽處處的桌子作為禮品發(fā)放桌。4、貴賓休息區(qū)：可放在X售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精致插花作為點(diǎn)綴。八、開盤活動要點(diǎn)：1、室內(nèi)外表現(xiàn)1）彩旗（彩條）2）在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以襯托熱情的銷售氣氛。盆景花卉在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清爽空氣和襯托親切氣氛。3）氣拱門、氣球在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造工程熱情的開工、開盤氣氛。2、現(xiàn)場表演活動資料：1）軍樂隊：用于演奏振作人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的一直。2）腰鼓隊：在現(xiàn)場布置一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增加喜慶歡樂的氣氛。3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著X完善的進(jìn)展前景。3、開盤促銷活動協(xié)作：以“XXX0元當(dāng)XXX00元，不買房也能夠簡潔賺一把”為活動宣揚(yáng)主題，吸引客戶踴躍購房，構(gòu)成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。活動文案如下：為答謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場出售購房VIP卡XXX張，并免費(fèi)贈予抽獎卡XXX張。購房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價XXX0元，卡面值分別為5000元、7000元、XXX00元三種，持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費(fèi)XXX0元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率XXX%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊挨次免費(fèi)贈予。贈完為止，以上酬賓活動由X市公證處全程公證。現(xiàn)場排隊?wèi)?yīng)遵守先后挨次，按現(xiàn)場指定的起止點(diǎn)方向排隊，9月30日早上6：00開頭理解排隊。本公司將于20XX年9月30日上午8：00開頭發(fā)送“排號出入卡”。獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)?！百彿縑IP卡”在購房兌換時，務(wù)必與購卡收據(jù)一并出示，方為有效?；顒右?guī)定：參與者務(wù)必年滿18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）購房VIP卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限運(yùn)用一張卡。本次活動對團(tuán)購客戶無效。4、籌備工作：1）擬定與會人員。于月日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。2）提前準(zhǔn)備好請柬，并確認(rèn)來否回執(zhí)。3）提前5天向X氣象局取得當(dāng)日的天氣狀況資料。4）落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。5）提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。6）做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。5、來賓身份辨認(rèn)：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)伴隨前往貴賓休息區(qū)。6、：1）預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽處處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。2）工作人員15名；3）公司工作人員30名；九、儀式流程：09：00-09：30全部工作人員進(jìn)場。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。09：30-09：50來賓間續(xù)進(jìn)場。貴賓到現(xiàn)場簽處處簽到同時發(fā)放禮品?？蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場詢問并領(lǐng)取宣揚(yáng)資料。09：50-10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。10：00-10：08儀式開頭主持人開場白介紹貴賓。10：08-10：13公司總經(jīng)理XX致歡送詞。10：13-10：25舞獅表演。10：25-10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。10：35-10：50主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為X開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式到達(dá)。10：50-11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式綻開。十、媒體方案：1、報紙廣告27日、28日、30日在《X日報》第X版刊登整版廣告，告知X開盤的信息。2、電視廣告X電視臺錄制開盤錄像，制成VCD，作為開盤活動的資料。并由X電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現(xiàn)場的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣揚(yáng)。3、電臺廣告在開盤前后兩個月播出X開盤的信息。4、印刷品廣告樓書、海報已印制完畢，實行派員發(fā)放與夾報相結(jié)合的方式。十一、廣告預(yù)算1.《X日報》27、28、30日整版XX元2.電視臺錄制開盤錄像及新聞報道X元3.電臺廣告宣揚(yáng)X元4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批XX元5、禮儀公司各項費(fèi)用X元（含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）6.氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）X元7.鮮花盆景租賃X元共計X元貴州演藝策劃傳媒貴州演藝策劃傳媒業(yè)務(wù)范圍：1.專業(yè)文藝演出：大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節(jié)目制作2.各式商務(wù)演出：公司晚會、會議演出、新年聯(lián)誼活動3.新聞發(fā)布會、時裝展現(xiàn)會、產(chǎn)品推介會及商務(wù)促銷露演4.各種會議效勞、展覽展現(xiàn)5.禮儀慶典：開業(yè)慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等20XX樓盤銷售方案3經(jīng)過X年兩個月的工作，我對房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解，同時也學(xué)到了許多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結(jié)去年展望今年，依據(jù)自身的實際情況，特做出詳細(xì)的方案。一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)1、強(qiáng)化團(tuán)體的力量在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的力量，同時對提升個人素養(yǎng)具有更大的幫忙，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)覺我和郝姍在性格上有許多的共同處，同時也有許多的不同，其中有很多是我要學(xué)習(xí)強(qiáng)化的，這種性格上的互補(bǔ)，在詳細(xì)的工作中可以幫忙我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。在新年中，我更要強(qiáng)化隊員的團(tuán)結(jié)，團(tuán)結(jié)是我不斷成長的土壤。2、熟識工程銷售X重要的是對自己所從事工程的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本工程有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的顯現(xiàn)，讓我無法流利的答復(fù)顧客的提問，主要是對工程及相關(guān)房產(chǎn)學(xué)問的不夠了解，在新年之后，對工程的學(xué)習(xí)，對房產(chǎn)學(xué)問的了解，是熟識工程的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比擬能夠更好地強(qiáng)化對自己銷售對象的信念，在不斷的學(xué)習(xí)中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。3、樹立自己的目標(biāo)有目標(biāo)才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開頭，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成嘉獎下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時記錄下當(dāng)天接待顧客中顯現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。二、自身素養(yǎng)的提升銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的缺乏，所以提升自身就要從提升自己的銷售力量開頭。首先，書籍是活的學(xué)問的X有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，按時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，全部的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的汲取，提升自己，從根底的做起，重新對銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對工程加深印象，同時對顧客關(guān)懷的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解X新的法律法規(guī)學(xué)問。在與顧客的溝通中，不斷的發(fā)覺問題，在團(tuán)隊的溝通中，解決問題，不斷的提升自己。X后，在生活中專心的觀看他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。日后，感謝公司全部的領(lǐng)導(dǎo)和同事，由于我個人的進(jìn)步離不開大家的幫忙和支持。20X年我會不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和才智制造效益，讓事業(yè)充滿活力和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標(biāo)!我會和大家一起同心協(xié)力，從新的起點(diǎn)開頭，邁向勝利!20XX樓盤銷售方案4一、活動背景遮天蔽日的廣告攻勢對于一個別墅工程的推廣前期來說是不切實際的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中賜予他們對應(yīng)的參與空間，不失為一種好的做法。所以在本工程前期推廣中，通過系列活動，有步驟的進(jìn)行推廣。先以宣揚(yáng)單、車載視頻、戶外廣告的形式在一般群眾心里建立起企業(yè)形象，提高知名度。其次通過慈善活動，來提高企業(yè)的美譽(yù)度，增大曝光率。然后針對有購置力的人群進(jìn)行有禮有節(jié)的宣揚(yáng)，樹立起高端房產(chǎn)的影響。最終協(xié)作紙質(zhì)、立體的媒體宣揚(yáng)，造勢與借勢并重，快速完成推廣。二、活動目的1、通過一系列活動強(qiáng)化X房產(chǎn)的概念，引導(dǎo)客戶對高端房產(chǎn)的需求。2、提高X地產(chǎn)品牌知名度、美譽(yù)度、贊譽(yù)度。3、提高X地產(chǎn)的銷售量，開掘目標(biāo)客戶與潛在客戶，擴(kuò)大其社會影響力，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。4、聯(lián)合高端品牌，邀請多行業(yè)精英人士參與活動，搜集目標(biāo)客戶信息。三、目標(biāo)客戶群職業(yè)特征：以私營企業(yè)主為主要構(gòu)成，鋪以公務(wù)員、外資企業(yè)高層、大型企業(yè)高層、海歸派人士年齡特征：35——55歲為主、28——35歲為輔潛在市場：企業(yè)協(xié)會及頂端浪費(fèi)品VIP、消費(fèi)場所VIP、金融機(jī)構(gòu)VIP四、活動主題活動時間：待定訴求元素：a、尊崇、私有、思想?yún)R報專題獨(dú)享、勝利、高端、品嘗、地位、身份、面子、舒適的心理示意b、環(huán)境景觀，自然條件的稀卻、唯美c、人文、生活看法、圈子的認(rèn)同d、建筑形式、風(fēng)格、建筑材料的差異e、熱銷奇跡、搶購的渲染f、社會責(zé)任等活動地點(diǎn)：待定活動主題：傳世御宅尊享非凡尊貴顯赫私家領(lǐng)地典藏珍品以愛之名伯爵天地琉璃人生（或依據(jù)詳細(xì)房產(chǎn)工程制定主題，務(wù)求能表達(dá)其尊貴非凡及獨(dú)特性）主題闡述：一群上層社會的精英人士，擁有著非凡的人生閱歷，更以一種非凡的生活方式和生活看法，引領(lǐng)著時期前進(jìn)的步伐以尊者的看法享受著非凡的人生，在社會中早已超凡脫俗非凡品質(zhì)的活動定是非凡人生中不行缺少的部分，享受這每一刻精彩的瞬間，為非凡的人生點(diǎn)綴無限的魅力尊者，尊享非凡人生；智者，傳承盈富基因。活動策略：別墅工程作為第二居所，屬于浪費(fèi)品。別墅的目標(biāo)客戶屬于上層人士。這些上層人士有自己的審美觀點(diǎn)、愛好愛好、閱讀習(xí)慣，接受資訊的渠道也非常特別，不是一般的群眾媒體。他們多是第二次置業(yè)，對別墅產(chǎn)品價值有自己的熟悉，而且不會容易轉(zhuǎn)變自己的看法。他們具有強(qiáng)盛的經(jīng)濟(jì)實力，堅決的信念，極強(qiáng)的掌握欲望，他們對事務(wù)的熟悉充滿了理性和哲理，但遇到自己喜愛的東西時，往往感性的東西更能多一點(diǎn)。這些上層人士購置別墅的目的首先是符合他們口味的工程獨(dú)特的精神情質(zhì)，其次通過購置別墅獲得別人的認(rèn)可，再次是追求生活的享受。別墅產(chǎn)品的客戶群相對狹小，銷售周期相對較長。別墅產(chǎn)品的銷售更追求的是有效性?；谝陨系姆治鑫覀冋J(rèn)為別墅產(chǎn)品的廣告總體策略是：a、有效性（只針對上層人士的有效傳播）。b、長期性（廣告的持續(xù)性傳播）。c、宣揚(yáng)獨(dú)特的精神情質(zhì)、上層人士的生活看法。d、加大活動營銷，業(yè)內(nèi)口碑傳播（依據(jù)上層人士的生活習(xí)慣和愛好，舉辦大量活動）。五、活動內(nèi)容1、高級商務(wù)酒會——“尊尚生活·奢華盛宴”2、珍品美食美酒品鑒會3、自助燒烤4、晚間焰火表演5、慈善拍賣會6、幫忙貧困高校生圓高校夢7、建筑與設(shè)計藝術(shù)品鑒會8、名車展現(xiàn)慈善派對9、藝術(shù)沙龍（繪畫、金庸武俠音樂）10、魅力女人六、實施1、前期宣揚(yáng)設(shè)計宣揚(yáng)單，在人流量聚集的地方派發(fā)，為宣揚(yáng)造勢，積累人氣，讓人們明白、了解、關(guān)注X房產(chǎn)。（如重百、新世紀(jì)、百盛福斯德廣場等附近）也可在各大報紙、電視臺，車載電視宣揚(yáng)，聚集人氣，在一般群眾人群中樹立品牌效應(yīng)；在廣場上搭建舞臺進(jìn)行歌舞表演，吸引人群，在旁可建立詢問點(diǎn)。2、高級商務(wù)酒會——“尊尚生活·奢華盛宴”由于別墅是高檔理性的消費(fèi)品，有特定的消費(fèi)人群，針對這一特別群體，為其量身定做宣揚(yáng)方式。通過高級商務(wù)酒會，邀請中高等收入人群，在酒會中進(jìn)行潛移默化的影響，是房產(chǎn)品牌在這人群中得到推廣，挖掘潛在客戶，樹立起其高端的品牌的形象。邀請對象：以私營企業(yè)主為主要構(gòu)成，輔以公務(wù)員、中型大企業(yè)高層人士。還應(yīng)邀請客戶的太太（或女友、舞伴），邀請函除設(shè)計精致外文字內(nèi)容應(yīng)具體介紹酒會的內(nèi)容與特色，高檔的酒會必定更吸引客人參與的欲望。年齡：35——55歲為主、28——35歲為輔現(xiàn)場布置風(fēng)格：高雅、品嘗、舒適食物：自助餐除提供各種酒類、飲料、果汁、各類食品，有必要聯(lián)系市內(nèi)知名的餐館提供特色小吃及美食在自助餐開頭前送到酒會現(xiàn)場，酒水應(yīng)包括（紅酒、啤酒、葡萄酒、香檳酒、白蘭地酒、威士忌酒、等）。流程：a、現(xiàn)場嘉賓簽到，送禮品袋（手提袋、臺歷、印有X的房產(chǎn)筆記、本宣揚(yáng)頁）b、主持人上臺致開場詞，介紹主辦單位，特約商戶c、邀請主辦方領(lǐng)導(dǎo)講話20XX樓盤銷售方案5一、整合傳播策略的原則1、差異化①市場差異化本地開發(fā)商對市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注意工程的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開發(fā)、設(shè)計、推廣，這就不行防止的導(dǎo)致本埠市場存在嚴(yán)峻的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐外鄉(xiāng)，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計，因此受到時間、片區(qū)、價格等因素制約。導(dǎo)致客層對其無所適從，在漫長的考察、等候過程中，一點(diǎn)點(diǎn)將購置信念消耗殆荊。再看區(qū)域市場，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友情路，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個良性出口。本工程的定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細(xì)分的結(jié)果，另外也是對目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標(biāo)客層，無疑都是有轟動效益的。②消費(fèi)客層差異化目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標(biāo)客層為中心而開發(fā)設(shè)計的工程及其少見甚至沒有，大多都是先建工程，后期再找消費(fèi)者，有的工程竟然同時涵括幾個目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購置，這中定位與本質(zhì)不對稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必定導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠，混淆市場，同時也導(dǎo)致工程在市場及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。由于如今購房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及工程是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。③概念差異化哈市所存在之公寓工程，大都不甚勝利，主要是由于只有概念口號沒有實際支撐點(diǎn)；另一方面就是推廣與實際層面不對稱；還有就是根本不是公寓硬說成公寓。假如我們能夠深化酒店公寓概念，引進(jìn)國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理效勞培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)盛的沖擊，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中參加一顆新星。2、體驗式必需留意，我們的工程與一般高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來全新感受，完成以上所述之差異化，必需強(qiáng)化目標(biāo)的客戶體驗歷程。工程的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗這種感覺——樣板房、設(shè)計說明、精裝方案、材料展現(xiàn)、管理效勞模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點(diǎn)。3、品牌模式塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動整體開發(fā)樓盤走勢，奠定今后物業(yè)工程（尤其是區(qū)域內(nèi)接近工程）開發(fā)銷售根底。二、傳播定位策略1、工程定位①定位原則：體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細(xì)分空白；發(fā)覺我們所生活的城市中人們的隱性需求；對工程自身配套有信念。a：品牌高度金領(lǐng)專屬，全城酒店式公寓完全根據(jù)酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來打造，由香格里拉酒店管理擔(dān)綱全程管理。b：品質(zhì)高度二梯三戶，酒店大堂；以總統(tǒng)套房為設(shè)計理念的戶型設(shè)計；高檔精裝修（全部采納各國進(jìn)口材料）；享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會所、酒店、休閑消遣、金融效勞、商務(wù)效勞、交通……通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氣氛，很多公建和設(shè)備已經(jīng)成型，后期購置鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。c：效勞高度直接引入國際酒店管理模式。施行五酒店管家效勞。如小時工；預(yù)定車、機(jī)票；兒童托管；家居清潔、洗衣、訂餐、送報。根據(jù)酒店的效勞標(biāo)準(zhǔn)來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理效勞的同時，24小時純酒店效勞、家政效勞、商務(wù)效勞、文化消遣效勞、全套智能化管理效勞、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)效勞，酒店禮遇。租務(wù)代理，托付經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報（建議）。②工程定位的理解純粹的酒店公寓。哈市第一個四酒店式智能公寓。哈市核心區(qū)位的精裝高級公寓。以功能配套驅(qū)動效勞與概念；以酒店介入管理驅(qū)動品質(zhì)；以核心區(qū)位功能驅(qū)動工程競爭力和業(yè)主的身份影響力；以寶宇品牌驅(qū)動工程信任度；以文化驅(qū)動工程人文內(nèi)涵。③項定位的支持點(diǎn)a：目標(biāo)人群充分哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年進(jìn)展，已經(jīng)進(jìn)展成為北部省會城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益興旺、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng)；越來越多的來哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)留鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓工程出售，造就整體市場上的空白，因此，在肯定心理認(rèn)知層面上，工程的出世，會較簡單引起市場及行業(yè)轟動。以新陽路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場，久未有新工程上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽路上