交地宗地價格評估

本文格式為Word版，下載可任意編輯——交地宗地價格評估一.交通用地的分類交通用地指鐵路、馬路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設(shè)施等用地。

二.交通用地評估方法2.1一般線路道路用地可采用道路付出法、本金迫近法、市場對比法、收益恢復(fù)法等方法估價。1.道路付出法,是利用道路對周邊各類用地的付出,用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周邊各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數(shù)修正法、市場市場對比法、收益恢復(fù)法、本金迫近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為:nV=Σ(Pi×Si)/SI=1式中:V──道路單位面積價格;Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).根據(jù)不同等級道路供給交通服務(wù)的強弱,舉行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。2.運用本金迫近法評估道路用地價格(1)市區(qū)道路評估:市區(qū)道路的重置本金主要是指在估價期日建立同等級道路所需投入的本金,包括拆遷安置費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。在本金價格的根基上加上土地全體權(quán)收益,即為道路價格。(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達成可開工條件。其重置本金主要包括征地補償費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。本金價格加土地全體權(quán)收益,即為道路價格。(3)因素修正:根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟影響的強弱,舉行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;3.市場對比法評估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。4.收益恢復(fù)法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用確定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價時點后累加,以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充沛數(shù)據(jù)的道路價格評估。工作步驟如下:(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;(2)測算交通流量,并折算成標準流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標準流量,即噸/公里年(3)計算各區(qū)段道路年總收益A=a×Pi×QiA──道路單位面積平均交通流年總收益a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;(4)計算各區(qū)段道路年總費用區(qū)段道路年總費用(C)包括道路單位面積建立本金折舊、運營本金、道路修理費用、利息、應(yīng)繳稅費及正常投資年利潤等。(5)計算區(qū)段道路年純收益R=A-CR──道路年純收益(6)計算區(qū)段道路收益價格,運用收益恢復(fù)法根本公式計算。5.有獨立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、自然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

2.2機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、本金迫近法、收益恢復(fù)法評估。1.基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估在基準地價成果中有交通用地類基準地價的,待估面狀交通用地那么直接用該類基準地價標準評估;在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價,那么可用工業(yè)用地類基準地價評估面準交通用地價格,但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準地價修正須作壟斷效益修正。2.在運用本金迫近法評估面狀交通用地時,土地全體權(quán)收益(土地增值收益)確實定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時須考慮社