房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容1目錄Catalog一、房地產(chǎn)二、土地使用權(quán)三、三通一平和七通一平四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房六、面積七、容積率和建筑密度八、層高、凈高、標高九、綠化率、綠地率十、房地產(chǎn)權(quán)利證書目錄Catalog一、房地產(chǎn)2一、房地產(chǎn)

概念：房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)市場分類

一級市場：土地市場二級市場：新房市場三級市場：二手房市場一、房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地3二、土地使用權(quán)（1）出讓（拍賣、招標或者雙方協(xié)議）；（2）劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得方式土地使用年期凡與規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。二、土地使用權(quán)（1）出讓（拍賣、招標或者雙方協(xié)議）；土地使用4三、三通一平和七通一平“三通一平”指供熱、供電、供水到位，場地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。包括土地“三通一平”或“七通平”。三、三通一平和七通一平“三通一平”指供熱、供電、供水到位，場5四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《6五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房

期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房是指消費者在購買時通過竣工驗收，可以交付使用具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已經(jīng)初步顯現(xiàn)，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。根本區(qū)別：房地產(chǎn)大產(chǎn)證是否辦好五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從7房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大證的取得條件

開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收、取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大證的取得條件開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、8六、面積

建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套內(nèi)建筑面積：房層按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

公用建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為客戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。六、面積建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上9六、面積

房屋銷售面積組成：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。六、面積房屋銷售面積組成：房屋按套（單元）出售時，房10六、面積分攤率：共有面積÷（私有面積＋共有面積）分攤系數(shù)：共有面積÷私有面積

分攤面積：分攤面積是整棟樓的公用面積。1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻)墻體水平投影面積的一半。六、面積分攤率：共有面積÷（私有面積＋共有面積）分攤系數(shù)：共11六、面積

計算：分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。（多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。）面積誤差比：產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積—————————————————×100％合同約定面積六、面積計算：分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。（多層商品住宅樓12六、面積

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按以下原則處理：六、面積（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，13七、容積率和建筑密度容積率：總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。多層：1-1.5高層:1.5-2.9超高層:>6別墅:0.3-0.4。多層/高層界定：低層1-3；多層：4-6；中高層：7-9；高層：10層以上；超高層：100米以上；小高層：8-11（8-11層（約定俗成的說法，《建筑設(shè)計規(guī)范大全》無此定義，有電梯，無消防電梯）建筑密度：建筑物底層的建筑面積÷規(guī)劃用地面積。七、容積率和建筑密度容積率：總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。多層：14八、層高、凈高、標高層高：兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。凈高：地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高＝層高－樓板厚度標高：標高表示建筑物各部分的高度。標高分絕對標高和相對標高。絕對標高：國是把黃海平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高以此為基準，常用在總圖上。相對標高：把室內(nèi)首層地面高度定為相對標高的零點，用于建筑物施工圖的標高標注。八、層高、凈高、標高層高：兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離15八、層高、凈高、標高建筑標高：在相對標高中，凡是包括裝飾層厚度的標高，稱為建筑標高，注寫在構(gòu)件的裝飾層面上。結(jié)構(gòu)標高：在相對標高中，凡是不包括裝飾層厚度的標高，稱為結(jié)構(gòu)標高，注寫在構(gòu)件的底部，是構(gòu)件的安裝或施工高度。八、層高、凈高、標高建筑標高：在相對標高中，凡是包括裝飾層厚16九、綠化率、綠地率

綠化率/綠化覆蓋率：綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

綠地率：綠地率=綠地面積/土地面積，綠地率是規(guī)劃指標，在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。九、綠化率、綠地率綠化率/綠化覆蓋率：綠化覆蓋率是17十、房地產(chǎn)權(quán)利證書

房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。十、房地產(chǎn)權(quán)利證書房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房18謝謝！謝謝！19房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容20目錄Catalog一、房地產(chǎn)二、土地使用權(quán)三、三通一平和七通一平四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房六、面積七、容積率和建筑密度八、層高、凈高、標高九、綠化率、綠地率十、房地產(chǎn)權(quán)利證書目錄Catalog一、房地產(chǎn)21一、房地產(chǎn)

概念：房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)市場分類

一級市場：土地市場二級市場：新房市場三級市場：二手房市場一、房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地22二、土地使用權(quán)（1）出讓（拍賣、招標或者雙方協(xié)議）；（2）劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得方式土地使用年期凡與規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。二、土地使用權(quán)（1）出讓（拍賣、招標或者雙方協(xié)議）；土地使用23三、三通一平和七通一平“三通一平”指供熱、供電、供水到位，場地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。包括土地“三通一平”或“七通平”。三、三通一平和七通一平“三通一平”指供熱、供電、供水到位，場24四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《25五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房

期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房是指消費者在購買時通過竣工驗收，可以交付使用具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已經(jīng)初步顯現(xiàn)，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。根本區(qū)別：房地產(chǎn)大產(chǎn)證是否辦好五、期房和現(xiàn)房、準現(xiàn)房期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從26房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大證的取得條件

開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收、取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)大證的取得條件開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、27六、面積

建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套內(nèi)建筑面積：房層按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

公用建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為客戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。六、面積建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上28六、面積

房屋銷售面積組成：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。六、面積房屋銷售面積組成：房屋按套（單元）出售時，房29六、面積分攤率：共有面積÷（私有面積＋共有面積）分攤系數(shù)：共有面積÷私有面積

分攤面積：分攤面積是整棟樓的公用面積。1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻)墻體水平投影面積的一半。六、面積分攤率：共有面積÷（私有面積＋共有面積）分攤系數(shù)：共30六、面積

計算：分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。（多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。）面積誤差比：產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積—————————————————×100％合同約定面積六、面積計算：分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。（多層商品住宅樓31六、面積

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按以下原則處理：六、面積（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，32七、容積率和建筑密度容積率：總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。多層：1-1.5高層:1.5-2.9超高層:>6別墅:0.3-0.4。多層/高層界定：低層1-3；多層：4-6；中高層：7-9；高層：10層以上；超高層：100米以上；小高層：8-11（8-11層（約定俗成的說法，《建筑設(shè)計規(guī)范大全》無此定義，有電梯，無消防電梯）建筑密度：建筑物底層的建筑面積÷規(guī)劃用地面積。七、容積率和建筑密度容積率：總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。多層：33八、層高、凈高、標高層高：兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米