碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)-2020最新集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心分享匯報(bào)課件

1基于效益最大化“356165”大運(yùn)營(yíng)體系搭建邱風(fēng)2020年3月25日1基于效益最大化“356165”大運(yùn)營(yíng)體系搭建邱風(fēng)1ONETWOTHREE目CO錄NTENTSPARTPARTPARTPART運(yùn)營(yíng)由來(lái)運(yùn)營(yíng)定義運(yùn)營(yíng)定位FOUR大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)2ONETWOTHREE目CO錄NTENTSPARTPARTP2為何要運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理是什么運(yùn)營(yíng)管理管什么運(yùn)營(yíng)管理如何管前言為何要運(yùn)營(yíng)管理前言3企業(yè)管理核心是財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理核心是算賬算賬的前提是業(yè)務(wù)分析管理前言企業(yè)管理核心是財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理核心是算賬前言45自有資金回報(bào)最大利潤(rùn)總額最大…企業(yè)目標(biāo)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)的目標(biāo)房地產(chǎn)的目標(biāo)：持續(xù)創(chuàng)造更多的價(jià)值安全（資金、品牌等）5自有資金回報(bào)最大利潤(rùn)總額最大…企業(yè)目標(biāo)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：56房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：從物資線、資金線做好有序決策、策劃、計(jì)劃、跟進(jìn)、落實(shí)等，確保在房地產(chǎn)企業(yè)安全（資金、品牌等）的前提下，企業(yè)（項(xiàng)目）的利潤(rùn)、自有資金回報(bào)率最大化。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義運(yùn)營(yíng)管理范疇不僅僅局限于運(yùn)營(yíng)管理部門/職能，而是從老板到各層級(jí)員工6房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義運(yùn)營(yíng)管理范疇不僅僅局限于運(yùn)營(yíng)管理部門/職67利潤(rùn)率杠桿/周轉(zhuǎn)率占用周期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)目標(biāo)的兩個(gè)典型財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)二：年化自由資金回報(bào)率=凈利潤(rùn)/自由資金投入*12/C代表企業(yè)：碧桂園=凈利潤(rùn)/銷售收入*銷售收入/自由資金投入*12/C=(銷售收入-成本費(fèi)用)

/銷售收入*銷售收入/自由資金投入*12/C7利潤(rùn)率杠桿/周轉(zhuǎn)率占用周期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)目標(biāo)的78戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)不僅限于計(jì)劃管控，更傾向于公司經(jīng)營(yíng)層面分析推導(dǎo)工作事項(xiàng)的跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、糾偏等。(以萬(wàn)科、旭輝為代表)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：大運(yùn)營(yíng)概念大運(yùn)營(yíng)概念：協(xié)調(diào)面“橫向到邊，縱向到底，不留死角”，界面廣，不僅限于工程生產(chǎn)事項(xiàng)，不僅限于操作人員層面。(以碧桂園為代表)意識(shí)：經(jīng)營(yíng)、全局意識(shí)組織：大運(yùn)營(yíng)小組協(xié)調(diào)：橫向拉通，縱向打通機(jī)制：激勵(lì)獎(jiǎng)罰、預(yù)警、約談機(jī)制8戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)不僅限于計(jì)劃管控，更傾向于公司經(jīng)營(yíng)層面分析推導(dǎo)8THREE

運(yùn)營(yíng)定位PART9THREE運(yùn)營(yíng)定位PART9910運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系10運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系1011運(yùn)營(yíng)定位11運(yùn)營(yíng)定位1112運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系人人懂經(jīng)營(yíng)人人會(huì)算賬人人做運(yùn)營(yíng)12運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系1213組織的橋梁戰(zhàn)略推進(jìn)器規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者運(yùn)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)的定位經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)參謀業(yè)務(wù)裁判13運(yùn)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)的定位經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)參謀業(yè)務(wù)裁判1314運(yùn)營(yíng)定位：組織橋梁E組織橋梁14運(yùn)營(yíng)定位：組織橋梁E組織橋梁1415可 知兩項(xiàng)抓手可 控運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手15可 知運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手15進(jìn)度質(zhì)量指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)情況資金情況回款、融資支出、還款收益模型貨值、成本費(fèi)用收益情況信息的情報(bào)中心，大數(shù)據(jù)中心16運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手：可知可 知進(jìn)度開(kāi)發(fā)情況資金情況收益模型收益情況信息的情報(bào)中心，大數(shù)據(jù)中16ZR、JM等企業(yè)運(yùn)營(yíng)圖17ZR、JM等企業(yè)運(yùn)營(yíng)圖171718前中后管控前段管控利潤(rùn)中端管控好質(zhì)量后端管控客戶滿意度及品牌美譽(yù)度動(dòng)態(tài)回顧對(duì)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差異及風(fēng)險(xiǎn)并糾偏抓 手關(guān)鍵成果審核管理紅線預(yù)警機(jī)制：紅黃牌約談機(jī)制排名機(jī)制運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手：可控可 控18前中后管控前段管控利潤(rùn)動(dòng)態(tài)回顧對(duì)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，18PARTFOUR大運(yùn)營(yíng)體系搭建19PARTFOUR大運(yùn)營(yíng)體系搭建1919安 全自由資金回報(bào)利潤(rùn)總額策

劃目標(biāo)管理策劃管理合作方管理風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃管理投模跟蹤戰(zhàn)規(guī)劃規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者經(jīng)營(yíng)參謀組織橋梁戰(zhàn)略推進(jìn)器203個(gè)目標(biāo)6個(gè)模塊5項(xiàng)抓手16個(gè)子項(xiàng)5個(gè)定位跟

蹤糾

偏預(yù)

警 協(xié)

調(diào)會(huì)議管理階段成果投前管理投后評(píng)價(jià)現(xiàn)金流管理開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理高周轉(zhuǎn)管理思路356165運(yùn)營(yíng)管理體系圖“356165“運(yùn)營(yíng)管理體系圖績(jī)指

激略效標(biāo)

勵(lì)管

機(jī)理

制管理操作方法風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)

風(fēng)管 險(xiǎn)

險(xiǎn)理 分

預(yù)步 類

警驟安 全自由資金回報(bào)利潤(rùn)總額策劃目標(biāo)管理策劃管理合作方20戰(zhàn)略如何制定目標(biāo)管理戰(zhàn)略如何制定目標(biāo)管理21戰(zhàn)略舉措執(zhí)行與保障支持何處獲勝如何獲勝戰(zhàn)略金字塔在市場(chǎng)中持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略基礎(chǔ)是什么？愿景? 現(xiàn)實(shí)的長(zhǎng)期目標(biāo)是什么？/目標(biāo)哪些是目標(biāo)市場(chǎng)和顧客？哪種價(jià)值定位滿足了尚未滿足的需求？怎樣應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者？獲勝的必備要素是哪些？有哪些關(guān)鍵的執(zhí)行活動(dòng)？應(yīng)該怎樣對(duì)活動(dòng)執(zhí)行提供資源支持、進(jìn)行排序并實(shí)時(shí)跟蹤？目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成戰(zhàn)略的定義和組成完整的戰(zhàn)略系統(tǒng)包括從愿景/目標(biāo)到支撐體系的一整套規(guī)劃。戰(zhàn)略舉措執(zhí)行與保障支持何處獲勝如何獲勝戰(zhàn)略金字塔在市場(chǎng)中22任正非：方向要大致正確，不可能完全看得準(zhǔn)，做到大致準(zhǔn)確就很了不起；組織必須充滿活力，確保戰(zhàn)略執(zhí)行是走向成功的關(guān)鍵。馬云：戰(zhàn)略可以分享給大家看，但一個(gè)公司的戰(zhàn)術(shù)就要掖著藏著，寧要三流戰(zhàn)略一流執(zhí)行，也不要一流戰(zhàn)略三流執(zhí)行！目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成任正非：方向要大致正確，不可能完全看得準(zhǔn)，做到大致準(zhǔn)確就很了23集團(tuán)業(yè)務(wù)單元職能?????遠(yuǎn)景目標(biāo)長(zhǎng)期/財(cái)務(wù)目標(biāo)業(yè)務(wù)群及業(yè)務(wù)單元組合投資分配大型發(fā)展機(jī)遇發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個(gè)市場(chǎng)、哪個(gè)地域競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)——價(jià)值定位——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源????營(yíng)銷產(chǎn)品采購(gòu)……目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成戰(zhàn)略的定義和組成不同層級(jí)的戰(zhàn)略所需要關(guān)注的重點(diǎn)不同。集業(yè)務(wù)單元職能?遠(yuǎn)景目標(biāo)發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個(gè)市場(chǎng)、哪個(gè)地域競(jìng)24階段1：外部分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶分析階段2：內(nèi)部診斷投資……采購(gòu)設(shè)計(jì)高層財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)組織變革績(jī)效體系設(shè)計(jì)戰(zhàn)略實(shí)施路徑其他保障支持企業(yè)整體戰(zhàn)略各事業(yè)部詳細(xì)戰(zhàn)略21 3 階段3：戰(zhàn)略制定 4 階段4：實(shí)施保障目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施步驟戰(zhàn)略規(guī)劃一般包括外部分析、內(nèi)部診斷、戰(zhàn)略制定和保障支持四個(gè)模塊。階段1：外部分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶分析階段2：內(nèi)部診斷投資2526戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)有資源、現(xiàn)狀盤點(diǎn)指標(biāo)確認(rèn)假設(shè)條件3段4步目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)劃、盤點(diǎn)、推演銷售貨值土地資金26戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)有資源、指標(biāo)假設(shè)3段4步目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)26目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃27目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃28什么樣的激勵(lì)行之有效目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)制度的編制是工作經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向牽引，是通過(guò)制度將管控過(guò)程、管控重點(diǎn)結(jié)果化引導(dǎo)什么樣的激勵(lì)行之有效目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)制度的編制是工作經(jīng)2930（年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%）目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以BGY為例成就共享股權(quán)金額

=

（

凈利潤(rùn)

-

自有資金按年折算后的金額

×

30%

）

×

20%利潤(rùn)最大化自有資金占用最少自有資金占用最短利潤(rùn)資金管控門檻：一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠方可參與獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)提條件：當(dāng)滿足項(xiàng)目累計(jì)回籠資金＞(自有資金投入+年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益)，按半年度開(kāi)始計(jì)提成就共享股權(quán)金額。30（年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%3031計(jì)提相關(guān)規(guī)則：控制風(fēng)險(xiǎn)，管控動(dòng)作相結(jié)合，盡量提前支付獎(jiǎng)金目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以BGY為例31計(jì)提相關(guān)規(guī)則：控制風(fēng)險(xiǎn)，管控動(dòng)作相結(jié)合，盡量提前支付獎(jiǎng)金31我們可把控的兩個(gè)變量?jī)r(jià)值創(chuàng)造提升排名系數(shù)提高3232目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例Σ銷售價(jià)值創(chuàng)造×

排名系數(shù)

×

獎(jiǎng)金提取系數(shù)問(wèn)題來(lái)了，面對(duì)這么繁復(fù)的數(shù)據(jù)和公式，我們?cè)撊绾伟训案庾龃?，把區(qū)域的獎(jiǎng)金池增大，作為長(zhǎng)沙區(qū)域公司的一員的--您--也能分得更多的獎(jiǎng)金呢？我們可把控的兩個(gè)變量?jī)r(jià)值創(chuàng)造3232目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以J32與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率有關(guān)，鼓勵(lì)項(xiàng)目加快周轉(zhuǎn)，早簽約，早回款，早做收與項(xiàng)目盈利水平有關(guān)，倒逼區(qū)域公司在拿地階段多拿優(yōu)質(zhì)土地，在運(yùn)營(yíng)階段做好項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管控與項(xiàng)目費(fèi)用控制水平有關(guān)，倒逼區(qū)域公司做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的精細(xì)化管理用虛擬計(jì)息體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率：資金成本=金茂資金成本+合作方資金成本+外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本+保證金資金成本體現(xiàn)資金精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)改善的作用，一級(jí)項(xiàng)目下調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)。33目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例如何提升價(jià)值創(chuàng)造？一、二級(jí)價(jià)值創(chuàng)造：Σ

【（

項(xiàng)目回款

×

簽約毛利率

×

70%

+

項(xiàng)目收入

×

做收毛利率

×

30%）?

管理費(fèi)用

+

銷售費(fèi)用其他收益?資金成本】×

（1

?

所得稅率）與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率有關(guān)，鼓勵(lì)項(xiàng)目加快周轉(zhuǎn)，早簽約，早回款，早3334③④外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本=

該期間實(shí)際發(fā)生的資金成本保證金資金成本（只針對(duì)未獲取項(xiàng)目）=未獲取土地占用保證金×占用天數(shù)×0.5‰目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例如何提升價(jià)值創(chuàng)造？一個(gè)重要的變革：資金計(jì)息資金成本計(jì)算公式=金茂資金成本+合作方資金成本+外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本+保證金資金成本① ② ③ ④① 金茂資金成本=項(xiàng)目年度月均凈占用金茂資金×（12%－優(yōu)惠利差），收回投入后利率=－（8%-優(yōu)惠利差）② 合作方資金成本=項(xiàng)目年度月均凈占用合作方資金×（10%－優(yōu)惠利差），收回投入后利率=－（7%-優(yōu)惠利差）34③④外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本=該期間實(shí)際發(fā)生的資金成本3435做大做強(qiáng)持續(xù)領(lǐng)先有側(cè)重高利潤(rùn)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以LH為例獎(jiǎng)金池=結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)×ROIC決定的提成比例×平衡積分卡得分率+單項(xiàng)獎(jiǎng)金35做大做強(qiáng)持續(xù)領(lǐng)先有側(cè)重高利潤(rùn)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以35BGY、JM、LH哪家激勵(lì)更好？目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制BGY、JM、LH哪家激勵(lì)更好？目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制36跟投應(yīng)該如何設(shè)置返本、分紅、退出收益：ROE、IRR目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投跟投應(yīng)該如何設(shè)置目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投3738銷售中心或綜合樓

按成本價(jià)的五成、其他商品房以成本價(jià)的八成折算；目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投1、項(xiàng)目公司滿足按貨值

（含所有可售物業(yè)和長(zhǎng)租物業(yè)）計(jì)算的去化率達(dá)到

80%

和

經(jīng)營(yíng)性

凈現(xiàn)金流為正（不含貸款資金

，

但含利息支出），且預(yù)估經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流會(huì)持續(xù)為正的情況下，方可預(yù)分紅

;、

預(yù)分紅金額為

“

項(xiàng)目公司

”

已簽約并已回籠銷售樓款

所對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)中歸屬于區(qū)域投資企業(yè)的

的50%

。、

在首次預(yù)分紅之

后，

可每半年申請(qǐng)一次預(yù)分紅

。

個(gè)人可以選”

擇將預(yù)分紅金額繼續(xù)跟投至其他“項(xiàng)目公司”4、

計(jì)算預(yù)計(jì)

凈利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)充分考慮未售資產(chǎn)未來(lái)

銷售

時(shí)的虧損

。需把未售車位和綜合樓等成本的一定比例（

10%-

-6

0%

）分

攤

到

所有可售商品房

；未售貨量

若預(yù)計(jì)會(huì)虧損

，也需要合理預(yù)估虧損額，并調(diào)減已簽約的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)

；同時(shí)應(yīng)充分考慮

交樓和

工程維修

所帶來(lái)的成本;5、項(xiàng)目公司”的可售商品房銷售

95%后，公司的小股東可向大股東提出退出申請(qǐng)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東，退出“項(xiàng)目公司”。折算原則為：未售的

5%存貨中，車位、車庫(kù)、38銷售中心或綜合樓按成本價(jià)的五成、其他商品房以成本價(jià)的八38目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投3940定目標(biāo),提供決策依據(jù)：定量化，考核對(duì)比依據(jù)考核：工作效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的作用回顧：運(yùn)營(yíng)分析工具，做引導(dǎo),反映經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)管理：指標(biāo)管理40定目標(biāo),提供決策依據(jù)：定量化，考核對(duì)比依據(jù)考核：工作效果4041目標(biāo)管理：指標(biāo)管理經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)管理數(shù)字密碼41目標(biāo)管理：指標(biāo)管理經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)管理數(shù)字密碼41策劃、總結(jié)

會(huì)議階段性成果形式成果策劃：對(duì)工作提前鋪排，重思路；總結(jié)：對(duì)過(guò)往工作總結(jié)，后續(xù)工作鋪排，重沉淀何鋪排42策劃管理：邏輯參考指導(dǎo)策劃、總結(jié) 會(huì)議階段性成果形式成果策劃：對(duì)工作提前鋪排，重思4243策劃管理：邏輯以項(xiàng)目為單位，將會(huì)議與關(guān)鍵成果有機(jī)結(jié)合，形成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議地圖。43策劃管理：邏輯以項(xiàng)目為單位，將會(huì)議與關(guān)鍵成果有機(jī)結(jié)合，形43如何開(kāi)好運(yùn)營(yíng)會(huì)議策劃管理如何開(kāi)好運(yùn)營(yíng)會(huì)議策劃管理4445策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例45策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例4546里程碑會(huì)議目的：聚焦項(xiàng)目決策定期運(yùn)營(yíng)會(huì)議目的：聚焦項(xiàng)目進(jìn)程專項(xiàng)會(huì)議目的：聚焦實(shí)際需求???月度經(jīng)營(yíng)會(huì)半年度會(huì)議年度會(huì)議供貨會(huì)回款會(huì)協(xié)調(diào)會(huì)重點(diǎn)約談會(huì)工程成本策劃會(huì)開(kāi)盤、交付后評(píng)估結(jié)算、全周期后評(píng)估裝修、交樓策劃會(huì)營(yíng)銷策劃會(huì)??????定位策劃會(huì)策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系46里程碑會(huì)議定期運(yùn)營(yíng)會(huì)議專項(xiàng)會(huì)議???月度經(jīng)營(yíng)會(huì)半年度會(huì)議4647會(huì)議卡片會(huì)議固化做到會(huì)議前中后管理召開(kāi)時(shí)間會(huì)議準(zhǔn)備資料成果輸出策劃管理：會(huì)議體系:會(huì)議卡片47會(huì)議卡片召開(kāi)時(shí)間會(huì)議準(zhǔn)備資料成果輸出策劃管理：會(huì)議體系:471匯報(bào)時(shí)間：15分4鐘8工程策劃（重點(diǎn)落地，切實(shí)鋪排）江西區(qū)域永新碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤后評(píng)估匯報(bào)匯報(bào)人：

李彪2017年12月27日靈川碧桂園項(xiàng)目工程策劃（35天開(kāi)放）靈川項(xiàng)目總：楊煜偉2018年

3

月

18

日內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳開(kāi)盤后評(píng)估（重在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及確定后續(xù)經(jīng)營(yíng)思路，承上啟下）分階段、細(xì)化策劃管理：階段成果廣西區(qū)域1匯報(bào)時(shí)間：15分4鐘8工程策劃江西區(qū)域永新碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤后48如何做好策劃、復(fù)盤策劃管理：階段成果如何做好策劃、復(fù)盤策劃管理：階段成果49策劃管理：復(fù)盤：什么是復(fù)盤什么是復(fù)盤（Fu

Pan）復(fù)盤=總結(jié)+推演策劃管理：復(fù)盤：什么是復(fù)盤什么是復(fù)盤（FuPan）50策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤應(yīng)用到企業(yè)中國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在視察了中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，了解了聯(lián)想之星的復(fù)盤時(shí)間后，給予其高度評(píng)價(jià)，指出：你們把中國(guó)圍棋復(fù)盤的理念運(yùn)用到創(chuàng)業(yè)中來(lái)，這本身是一項(xiàng)發(fā)明。在復(fù)盤當(dāng)中可以看出哪一步走錯(cuò)了，哪一步走得特別精彩，把這個(gè)思想傳播出去，不僅能創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，還能夠創(chuàng)造精神財(cái)富。策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤應(yīng)用到企業(yè)中國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在視察了中關(guān)51策劃管理：復(fù)盤：為什么要復(fù)盤學(xué)習(xí)721法則黃金到白銀時(shí)代規(guī)模增加，管理的疊加效應(yīng)策劃管理：復(fù)盤：為什么要復(fù)盤學(xué)習(xí)721法則黃金到白銀時(shí)代52策劃管理：復(fù)盤：如何復(fù)盤怎么做復(fù)盤(復(fù)盤四步走)1、回顧目標(biāo)：回想當(dāng)初的目標(biāo)或期望的結(jié)果是什么；2、評(píng)估結(jié)果：對(duì)照原來(lái)設(shè)定的目標(biāo)，看完成情況如何；3、分析原因：仔細(xì)分析事情成功或失敗的關(guān)鍵原因；4、總結(jié)規(guī)律：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，包括得失的體會(huì)，是否有規(guī)律性的東西指的思考和下一步的行動(dòng)計(jì)劃。策劃管理：復(fù)盤：如何復(fù)盤怎么做復(fù)盤(復(fù)盤四步走)53策劃管理：復(fù)盤：遇到的問(wèn)題項(xiàng)目交付后做一個(gè)后評(píng)估，人員基本都換了，無(wú)法還原之前真實(shí)情況；各業(yè)務(wù)條線，各自為政；大家對(duì)于復(fù)盤理解不一致，往往形式大于內(nèi)容，并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行深入的挖掘、沉淀及分享;復(fù)盤只是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部匯報(bào)，成果、經(jīng)驗(yàn)未擴(kuò)大推廣……策劃管理：復(fù)盤：遇到的問(wèn)題項(xiàng)目交付后做一個(gè)后評(píng)估，人員基本都54策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)55策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)5657戰(zhàn)略目標(biāo)：有質(zhì)量的高增長(zhǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)不僅僅局限于工程生產(chǎn)計(jì)劃，是圍繞戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成一系列計(jì)劃，并達(dá)成各計(jì)劃間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理57戰(zhàn)略目標(biāo)：有質(zhì)量的高增長(zhǎng)戰(zhàn)略不僅僅局限于工程生產(chǎn)計(jì)劃，是57經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指直接進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)、商品銷售或勞務(wù)提供的活動(dòng)，它們是企業(yè)取得凈收益的主要交易和事項(xiàng)。投資活動(dòng)，是指長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)?；I資活動(dòng)，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理工程經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)金流量是擬建項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入、流出以及流入和流出的差額(又稱凈現(xiàn)金流量)?，F(xiàn)金流量一般以計(jì)息周期(年、季、月等)為時(shí)間量的單位，用現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表來(lái)表示。在現(xiàn)金流量表中，將現(xiàn)金流量分為三大類:經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中又可分為自由性現(xiàn)金流和非自由性現(xiàn)金禮。經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中追求的是自由性現(xiàn)金流量最大化。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指直接進(jìn)行投資活動(dòng)，是指長(zhǎng)期籌資活動(dòng)，是指導(dǎo)計(jì)劃管58現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)貢獻(xiàn)（歸集、回流股東）計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理安全使用效率工具：資金預(yù)算、資金計(jì)劃會(huì)59現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)貢獻(xiàn)（歸集、回流股東）計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理59計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支付銷售額地價(jià)支出建造支出營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用行政費(fèi)用融資上月盈余回款應(yīng)收賬款回款周期蓄水放水資金占用期初占用股東投入項(xiàng)目外資未返回利潤(rùn)資金以“抓回款-優(yōu)支付-降占用”為原則，提升資金的使用效率，降低資金占用，提升投資收益計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支付銷售額地價(jià)支出建造支出營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)60計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、資金需求峰值資金貢獻(xiàn)峰值、地貨比、資金需求峰值比計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、資金61時(shí)間；“晚支早收”量：“少支多收”計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流回正經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間；“晚支早收”計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流回正62計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理預(yù)售制度，把經(jīng)營(yíng)杠桿加倍放大計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理預(yù)售制度，把經(jīng)營(yíng)杠桿加倍放大63支收土地款其它建設(shè)支出現(xiàn)金供應(yīng)鏈建設(shè)量進(jìn)度付款節(jié)點(diǎn)非監(jiān)管總貨值供貨額銷售額銷售回款

回款額監(jiān)管釋放

活化還本、付息“晚支早收”“少支多收”自由資金融資1、土地款與總貨值矛盾；2、土地款支付與開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)矛盾；3、開(kāi)工量與供貨額之間矛盾；4、工程進(jìn)度與供貨額、監(jiān)管資金釋放矛盾；5、融資與財(cái)務(wù)費(fèi)之間矛盾；64計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支收土地款其它建設(shè)支出現(xiàn)金供應(yīng)鏈建設(shè)量進(jìn)度非監(jiān)管總貨值供貨6465計(jì)劃跟蹤計(jì)劃預(yù)警計(jì)劃考核計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：計(jì)劃管理PDCA計(jì)劃編制65計(jì)劃跟蹤計(jì)劃預(yù)警計(jì)劃考核計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：計(jì)劃65計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理6667計(jì)劃分層級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理：以BGY為例67計(jì)劃分層級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理：以BGY為例6768計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營(yíng)二級(jí)節(jié)點(diǎn)：管全局三級(jí)節(jié)點(diǎn)：管執(zhí)行專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：管協(xié)同68計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營(yíng)6869原則：????????利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向原則規(guī)模適當(dāng)原則資金使用最大化原則合理稅務(wù)籌劃原則營(yíng)銷策略原則產(chǎn)品合理搭配原則利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)原則利于施工組織、標(biāo)段劃分原則分期規(guī)劃并非固定不變，需要結(jié)合產(chǎn)銷平衡等各因素進(jìn)行

動(dòng)態(tài)調(diào)整。以銷定產(chǎn)，結(jié)合銷售去化速度進(jìn)行項(xiàng)目分期產(chǎn)品組合，考慮不同產(chǎn)品的組合保證去化率高開(kāi)低走，可有效提升項(xiàng)目形象滿足政府最小面積要求獨(dú)立交付，項(xiàng)目分期需考慮獨(dú)立分期的條件（供電、供水、燃?xì)狻⒂晡鬯龋┪飿I(yè)用房等配套用房盡量安排在首期地庫(kù)可考慮單獨(dú)分證，靈活交付；人防盡量放在后期，不影響首開(kāi)時(shí)間精準(zhǔn)策劃，盡可能保證首期銷售滿足現(xiàn)金流回正要求計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分期規(guī)劃最大的計(jì)劃——分期規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏的體現(xiàn)，彈性運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)69原則：利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向原則分期規(guī)劃并非固定不變，需要結(jié)合6970拿地拿地3天完成報(bào)區(qū)域及內(nèi)控一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)設(shè)置：公司要求主責(zé)：項(xiàng)目總/運(yùn)營(yíng)拿地7天示范區(qū)方案10天開(kāi)工30天后竣備交付前1年/裝修進(jìn)程前1個(gè)月竣備拿地1天項(xiàng)目分期方案（如有）——運(yùn)營(yíng)完成開(kāi)工前期階段計(jì)劃設(shè)置：前期報(bào)建、招采（首開(kāi)及示范區(qū)）、設(shè)計(jì)計(jì)劃、首開(kāi)總控計(jì)劃節(jié)點(diǎn)主責(zé)：前期、招采、設(shè)計(jì)、成本、運(yùn)營(yíng)等（運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌）計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：制定時(shí)點(diǎn)開(kāi)工7天前開(kāi)工完成示范區(qū)施工及設(shè)計(jì)（報(bào)備）專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)設(shè)置：附件完成交付及驗(yàn)收計(jì)劃設(shè)置：模板主責(zé)：項(xiàng)目總主責(zé)：項(xiàng)目總及設(shè)計(jì)完成招采等專項(xiàng)計(jì)劃首批次預(yù)售形象進(jìn)度計(jì)劃（全周期）設(shè)置：模板主責(zé)：項(xiàng)目總LG部分計(jì)劃體系70拿地拿地完成報(bào)區(qū)域及內(nèi)控一級(jí)計(jì)劃拿地示范區(qū)方案開(kāi)工370要71

招采計(jì)劃是涵蓋了工程、成本、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等計(jì)劃安排，是橫向協(xié)調(diào)的重體現(xiàn)，每月須進(jìn)行回顧更新計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：招采計(jì)劃要71招采計(jì)劃是涵蓋了工程、成本、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等計(jì)劃安排，是71績(jī)效管理，指企業(yè)各級(jí)管理者與員工為達(dá)到組織目標(biāo)而共同參與的績(jī)效計(jì)劃制定、績(jī)效輔導(dǎo)溝通、績(jī)效考核評(píng)價(jià)、績(jī)效結(jié)果應(yīng)用、績(jī)效目標(biāo)提升的持續(xù)循環(huán)過(guò)程。目標(biāo)管理：績(jī)效管理，以JM為例績(jī)效管理，指企業(yè)各級(jí)管理者與員工為達(dá)到組織目標(biāo)而共同參與的績(jī)722逐級(jí)分解，過(guò)程可控?通過(guò)整體目標(biāo)的逐級(jí)分解，使組織中每個(gè)人都明確知道什么時(shí)間應(yīng)該做什么，要做到什么程度，確保過(guò)程可控。3 標(biāo)準(zhǔn)明確，客觀公平?績(jī)效體系的建立，讓組織及個(gè)人在統(tǒng)一、穩(wěn)定、客觀的評(píng)價(jià)體系下公平地考核，杜絕偶然、主觀的“臆斷”，確保公平公正的企業(yè)氛圍。4 獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，導(dǎo)向明顯?讓能力高、執(zhí)行力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的員工得到相匹配的評(píng)價(jià)、待遇及發(fā)展機(jī)會(huì)，淘汰總不能滿足公司發(fā)展要求的人，保持組織良性流動(dòng)。績(jī)效管理目標(biāo)管理：績(jī)效管理，以JM為例績(jī)效管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要管理工具，能明顯促進(jìn)組織和個(gè)人績(jī)效的提升。1 統(tǒng)一目標(biāo)，行動(dòng)有力使公司各專業(yè)部門及每個(gè)員工的發(fā)展目標(biāo)與公司整體目標(biāo)保持一致。2逐級(jí)分解，過(guò)程可控3 標(biāo)準(zhǔn)明確，客觀公平?績(jī)效體系的建立，73組織績(jī)效運(yùn)營(yíng)管理部個(gè)人績(jī)效人力資源部相互關(guān)聯(lián)績(jī) 效相互區(qū)分目標(biāo)管理：績(jī)效管理，以JM為例組織績(jī)效運(yùn)營(yíng)管理部個(gè)人績(jī)效人力資源部相互關(guān)聯(lián)績(jī) 效目標(biāo)管理：74相互關(guān)聯(lián)員工績(jī)效等級(jí)組織績(jī)效為A組織績(jī)效為B+及B組織績(jī)效為B—及以下A≤25%≤20%≤15%B+≤70%≤70%≤70%BB—C≥5%≥10%≥15%D績(jī)效考核結(jié)果保持一致組織績(jī)效與員工個(gè)人績(jī)效分布規(guī)則組織績(jī)效與員工個(gè)人績(jī)效分布規(guī)則目標(biāo)管理：績(jī)效管理：組織、個(gè)人績(jī)效相互關(guān)聯(lián)職能部門和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人個(gè)人績(jī)效考核結(jié)果等級(jí)與其組織相互關(guān)聯(lián)員工績(jī)效等級(jí)A≤25%≤20%≤15%B+BB—CD75績(jī)效等級(jí)對(duì)應(yīng)系數(shù)C0.8權(quán)重1財(cái)務(wù)視角目

2回款達(dá)成簽約目標(biāo)20%20%標(biāo)3簽約毛利率10%運(yùn)營(yíng)視角4關(guān)鍵事項(xiàng)10%客戶視角5客戶服務(wù)10%發(fā)展視角6資源拓展10%7工程質(zhì)量8%能力建設(shè)8HSE管理3%9成本管理4%組織建設(shè)10組織建設(shè)5%11創(chuàng)新工作正向激勵(lì)加減分項(xiàng)12質(zhì)量事故、安全事故、紅線管理負(fù)向懲罰區(qū)域考核城市公司2018年XX城市公司指標(biāo)類型 序號(hào) 指標(biāo)名稱A B+ B B-1.2 1.1 1 0.9對(duì)應(yīng)價(jià)值創(chuàng)造，確?；乜钯|(zhì)量季度完成情況占比6%，鼓勵(lì)早簽約確保價(jià)值創(chuàng)造規(guī)模聚焦重點(diǎn)，考核城市公司所轄項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及督辦事項(xiàng)客戶滿意度、神訪、紅線指標(biāo)、188項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)檢查鼓勵(lì)新項(xiàng)目的獲取“能力建設(shè)”權(quán)重有所控制，著重聚焦至價(jià)值創(chuàng)造新增“創(chuàng)新工作”項(xiàng)，體現(xiàn)創(chuàng)新導(dǎo)向目標(biāo)管理：績(jī)效管理：平衡積分卡績(jī)效等級(jí)C0.8權(quán)重1回款達(dá)成簽約目標(biāo)20%標(biāo)3簽約毛利76業(yè)績(jī) 業(yè)績(jī)

業(yè)績(jī)指標(biāo)1 指標(biāo)2 指標(biāo)3……部門績(jī)效指標(biāo)關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo) 組織內(nèi)部管理管理

管理方向1 方向2……權(quán)重80%權(quán)重20%部門績(jī)效指標(biāo)制定應(yīng)聚焦“價(jià)值創(chuàng)造”

，以提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

。我們將其分為關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)和組織內(nèi)部管理兩大類。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)的達(dá)成將直接影響“價(jià)值創(chuàng)造”；組織內(nèi)部管理作為部門業(yè)績(jī)的支撐，決定了部門專業(yè)水平的底線，降低個(gè)人能力對(duì)整體的影響，提高組織的穩(wěn)定性，對(duì)“價(jià)值創(chuàng)造”產(chǎn)生間接影響?；谏鲜鲈?，我們將關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)和組織內(nèi)部管理按照8：2權(quán)重進(jìn)行劃分。目標(biāo)管理：績(jī)效管理：績(jī)效的分解部門績(jī)效指標(biāo)的分類關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)：為城市公司提供直接效益的業(yè)績(jī)指標(biāo)，權(quán)重占比80%。組織內(nèi)部管理：支撐城市公司基礎(chǔ)戰(zhàn)斗力，提供間接效益的管理方向，權(quán)重占比20%。業(yè)績(jī) 業(yè)績(jī) 業(yè)績(jī)……部門績(jī)效指標(biāo)管理 管理……權(quán)重80%權(quán)重77THANKS！78THANKS！78781基于效益最大化“356165”大運(yùn)營(yíng)體系搭建邱風(fēng)2020年3月25日1基于效益最大化“356165”大運(yùn)營(yíng)體系搭建邱風(fēng)79ONETWOTHREE目CO錄NTENTSPARTPARTPARTPART運(yùn)營(yíng)由來(lái)運(yùn)營(yíng)定義運(yùn)營(yíng)定位FOUR大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)2ONETWOTHREE目CO錄NTENTSPARTPARTP80為何要運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理是什么運(yùn)營(yíng)管理管什么運(yùn)營(yíng)管理如何管前言為何要運(yùn)營(yíng)管理前言81企業(yè)管理核心是財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理核心是算賬算賬的前提是業(yè)務(wù)分析管理前言企業(yè)管理核心是財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理核心是算賬前言825自有資金回報(bào)最大利潤(rùn)總額最大…企業(yè)目標(biāo)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)的目標(biāo)房地產(chǎn)的目標(biāo)：持續(xù)創(chuàng)造更多的價(jià)值安全（資金、品牌等）5自有資金回報(bào)最大利潤(rùn)總額最大…企業(yè)目標(biāo)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：836房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：從物資線、資金線做好有序決策、策劃、計(jì)劃、跟進(jìn)、落實(shí)等，確保在房地產(chǎn)企業(yè)安全（資金、品牌等）的前提下，企業(yè)（項(xiàng)目）的利潤(rùn)、自有資金回報(bào)率最大化。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義運(yùn)營(yíng)管理范疇不僅僅局限于運(yùn)營(yíng)管理部門/職能，而是從老板到各層級(jí)員工6房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義運(yùn)營(yíng)管理范疇不僅僅局限于運(yùn)營(yíng)管理部門/職847利潤(rùn)率杠桿/周轉(zhuǎn)率占用周期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)目標(biāo)的兩個(gè)典型財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)二：年化自由資金回報(bào)率=凈利潤(rùn)/自由資金投入*12/C代表企業(yè)：碧桂園=凈利潤(rùn)/銷售收入*銷售收入/自由資金投入*12/C=(銷售收入-成本費(fèi)用)

/銷售收入*銷售收入/自由資金投入*12/C7利潤(rùn)率杠桿/周轉(zhuǎn)率占用周期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：房地產(chǎn)目標(biāo)的858戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)不僅限于計(jì)劃管控，更傾向于公司經(jīng)營(yíng)層面分析推導(dǎo)工作事項(xiàng)的跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、糾偏等。(以萬(wàn)科、旭輝為代表)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理定義：大運(yùn)營(yíng)概念大運(yùn)營(yíng)概念：協(xié)調(diào)面“橫向到邊，縱向到底，不留死角”，界面廣，不僅限于工程生產(chǎn)事項(xiàng)，不僅限于操作人員層面。(以碧桂園為代表)意識(shí)：經(jīng)營(yíng)、全局意識(shí)組織：大運(yùn)營(yíng)小組協(xié)調(diào)：橫向拉通，縱向打通機(jī)制：激勵(lì)獎(jiǎng)罰、預(yù)警、約談機(jī)制8戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)不僅限于計(jì)劃管控，更傾向于公司經(jīng)營(yíng)層面分析推導(dǎo)86THREE

運(yùn)營(yíng)定位PART9THREE運(yùn)營(yíng)定位PART98710運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系10運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系8811運(yùn)營(yíng)定位11運(yùn)營(yíng)定位8912運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系人人懂經(jīng)營(yíng)人人會(huì)算賬人人做運(yùn)營(yíng)12運(yùn)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)的關(guān)系9013組織的橋梁戰(zhàn)略推進(jìn)器規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者運(yùn)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)的定位經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)參謀業(yè)務(wù)裁判13運(yùn)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)的定位經(jīng)營(yíng)視角經(jīng)營(yíng)參謀業(yè)務(wù)裁判9114運(yùn)營(yíng)定位：組織橋梁E組織橋梁14運(yùn)營(yíng)定位：組織橋梁E組織橋梁9215可 知兩項(xiàng)抓手可 控運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手15可 知運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手93進(jìn)度質(zhì)量指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)情況資金情況回款、融資支出、還款收益模型貨值、成本費(fèi)用收益情況信息的情報(bào)中心，大數(shù)據(jù)中心16運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手：可知可 知進(jìn)度開(kāi)發(fā)情況資金情況收益模型收益情況信息的情報(bào)中心，大數(shù)據(jù)中94ZR、JM等企業(yè)運(yùn)營(yíng)圖17ZR、JM等企業(yè)運(yùn)營(yíng)圖179518前中后管控前段管控利潤(rùn)中端管控好質(zhì)量后端管控客戶滿意度及品牌美譽(yù)度動(dòng)態(tài)回顧對(duì)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差異及風(fēng)險(xiǎn)并糾偏抓 手關(guān)鍵成果審核管理紅線預(yù)警機(jī)制：紅黃牌約談機(jī)制排名機(jī)制運(yùn)營(yíng)定位：兩項(xiàng)抓手：可控可 控18前中后管控前段管控利潤(rùn)動(dòng)態(tài)回顧對(duì)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，96PARTFOUR大運(yùn)營(yíng)體系搭建19PARTFOUR大運(yùn)營(yíng)體系搭建1997安 全自由資金回報(bào)利潤(rùn)總額策

劃目標(biāo)管理策劃管理合作方管理風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃管理投模跟蹤戰(zhàn)規(guī)劃規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者經(jīng)營(yíng)參謀組織橋梁戰(zhàn)略推進(jìn)器203個(gè)目標(biāo)6個(gè)模塊5項(xiàng)抓手16個(gè)子項(xiàng)5個(gè)定位跟

蹤糾

偏預(yù)

警 協(xié)

調(diào)會(huì)議管理階段成果投前管理投后評(píng)價(jià)現(xiàn)金流管理開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理高周轉(zhuǎn)管理思路356165運(yùn)營(yíng)管理體系圖“356165“運(yùn)營(yíng)管理體系圖績(jī)指

激略效標(biāo)

勵(lì)管

機(jī)理

制管理操作方法風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)

風(fēng)管 險(xiǎn)

險(xiǎn)理 分

預(yù)步 類

警驟安 全自由資金回報(bào)利潤(rùn)總額策劃目標(biāo)管理策劃管理合作方98戰(zhàn)略如何制定目標(biāo)管理戰(zhàn)略如何制定目標(biāo)管理99戰(zhàn)略舉措執(zhí)行與保障支持何處獲勝如何獲勝戰(zhàn)略金字塔在市場(chǎng)中持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略基礎(chǔ)是什么？愿景? 現(xiàn)實(shí)的長(zhǎng)期目標(biāo)是什么？/目標(biāo)哪些是目標(biāo)市場(chǎng)和顧客？哪種價(jià)值定位滿足了尚未滿足的需求？怎樣應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者？獲勝的必備要素是哪些？有哪些關(guān)鍵的執(zhí)行活動(dòng)？應(yīng)該怎樣對(duì)活動(dòng)執(zhí)行提供資源支持、進(jìn)行排序并實(shí)時(shí)跟蹤？目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成戰(zhàn)略的定義和組成完整的戰(zhàn)略系統(tǒng)包括從愿景/目標(biāo)到支撐體系的一整套規(guī)劃。戰(zhàn)略舉措執(zhí)行與保障支持何處獲勝如何獲勝戰(zhàn)略金字塔在市場(chǎng)中100任正非：方向要大致正確，不可能完全看得準(zhǔn)，做到大致準(zhǔn)確就很了不起；組織必須充滿活力，確保戰(zhàn)略執(zhí)行是走向成功的關(guān)鍵。馬云：戰(zhàn)略可以分享給大家看，但一個(gè)公司的戰(zhàn)術(shù)就要掖著藏著，寧要三流戰(zhàn)略一流執(zhí)行，也不要一流戰(zhàn)略三流執(zhí)行！目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成任正非：方向要大致正確，不可能完全看得準(zhǔn)，做到大致準(zhǔn)確就很了101集團(tuán)業(yè)務(wù)單元職能?????遠(yuǎn)景目標(biāo)長(zhǎng)期/財(cái)務(wù)目標(biāo)業(yè)務(wù)群及業(yè)務(wù)單元組合投資分配大型發(fā)展機(jī)遇發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個(gè)市場(chǎng)、哪個(gè)地域競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)——價(jià)值定位——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源????營(yíng)銷產(chǎn)品采購(gòu)……目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃：定義和組成戰(zhàn)略的定義和組成不同層級(jí)的戰(zhàn)略所需要關(guān)注的重點(diǎn)不同。集業(yè)務(wù)單元職能?遠(yuǎn)景目標(biāo)發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個(gè)市場(chǎng)、哪個(gè)地域競(jìng)102階段1：外部分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶分析階段2：內(nèi)部診斷投資……采購(gòu)設(shè)計(jì)高層財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)組織變革績(jī)效體系設(shè)計(jì)戰(zhàn)略實(shí)施路徑其他保障支持企業(yè)整體戰(zhàn)略各事業(yè)部詳細(xì)戰(zhàn)略21 3 階段3：戰(zhàn)略制定 4 階段4：實(shí)施保障目標(biāo)管理：戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施步驟戰(zhàn)略規(guī)劃一般包括外部分析、內(nèi)部診斷、戰(zhàn)略制定和保障支持四個(gè)模塊。階段1：外部分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶分析階段2：內(nèi)部診斷投資10326戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)有資源、現(xiàn)狀盤點(diǎn)指標(biāo)確認(rèn)假設(shè)條件3段4步目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)劃、盤點(diǎn)、推演銷售貨值土地資金26戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)有資源、指標(biāo)假設(shè)3段4步目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)104目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃105目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃106什么樣的激勵(lì)行之有效目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)制度的編制是工作經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向牽引，是通過(guò)制度將管控過(guò)程、管控重點(diǎn)結(jié)果化引導(dǎo)什么樣的激勵(lì)行之有效目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)制度的編制是工作經(jīng)10730（年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%）目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以BGY為例成就共享股權(quán)金額

=

（

凈利潤(rùn)

-

自有資金按年折算后的金額

×

30%

）

×

20%利潤(rùn)最大化自有資金占用最少自有資金占用最短利潤(rùn)資金管控門檻：一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠方可參與獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)提條件：當(dāng)滿足項(xiàng)目累計(jì)回籠資金＞(自有資金投入+年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益)，按半年度開(kāi)始計(jì)提成就共享股權(quán)金額。30（年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%10831計(jì)提相關(guān)規(guī)則：控制風(fēng)險(xiǎn)，管控動(dòng)作相結(jié)合，盡量提前支付獎(jiǎng)金目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以BGY為例31計(jì)提相關(guān)規(guī)則：控制風(fēng)險(xiǎn)，管控動(dòng)作相結(jié)合，盡量提前支付獎(jiǎng)金109我們可把控的兩個(gè)變量?jī)r(jià)值創(chuàng)造提升排名系數(shù)提高3232目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例Σ銷售價(jià)值創(chuàng)造×

排名系數(shù)

×

獎(jiǎng)金提取系數(shù)問(wèn)題來(lái)了，面對(duì)這么繁復(fù)的數(shù)據(jù)和公式，我們?cè)撊绾伟训案庾龃?，把區(qū)域的獎(jiǎng)金池增大，作為長(zhǎng)沙區(qū)域公司的一員的--您--也能分得更多的獎(jiǎng)金呢？我們可把控的兩個(gè)變量?jī)r(jià)值創(chuàng)造3232目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以J110與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率有關(guān)，鼓勵(lì)項(xiàng)目加快周轉(zhuǎn)，早簽約，早回款，早做收與項(xiàng)目盈利水平有關(guān)，倒逼區(qū)域公司在拿地階段多拿優(yōu)質(zhì)土地，在運(yùn)營(yíng)階段做好項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管控與項(xiàng)目費(fèi)用控制水平有關(guān)，倒逼區(qū)域公司做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的精細(xì)化管理用虛擬計(jì)息體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率：資金成本=金茂資金成本+合作方資金成本+外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本+保證金資金成本體現(xiàn)資金精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)改善的作用，一級(jí)項(xiàng)目下調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)。33目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例如何提升價(jià)值創(chuàng)造？一、二級(jí)價(jià)值創(chuàng)造：Σ

【（

項(xiàng)目回款

×

簽約毛利率

×

70%

+

項(xiàng)目收入

×

做收毛利率

×

30%）?

管理費(fèi)用

+

銷售費(fèi)用其他收益?資金成本】×

（1

?

所得稅率）與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率有關(guān)，鼓勵(lì)項(xiàng)目加快周轉(zhuǎn)，早簽約，早回款，早11134③④外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本=

該期間實(shí)際發(fā)生的資金成本保證金資金成本（只針對(duì)未獲取項(xiàng)目）=未獲取土地占用保證金×占用天數(shù)×0.5‰目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以JM為例如何提升價(jià)值創(chuàng)造？一個(gè)重要的變革：資金計(jì)息資金成本計(jì)算公式=金茂資金成本+合作方資金成本+外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本+保證金資金成本① ② ③ ④① 金茂資金成本=項(xiàng)目年度月均凈占用金茂資金×（12%－優(yōu)惠利差），收回投入后利率=－（8%-優(yōu)惠利差）② 合作方資金成本=項(xiàng)目年度月均凈占用合作方資金×（10%－優(yōu)惠利差），收回投入后利率=－（7%-優(yōu)惠利差）34③④外部金融機(jī)構(gòu)借款資金成本=該期間實(shí)際發(fā)生的資金成本11235做大做強(qiáng)持續(xù)領(lǐng)先有側(cè)重高利潤(rùn)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以LH為例獎(jiǎng)金池=結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)×ROIC決定的提成比例×平衡積分卡得分率+單項(xiàng)獎(jiǎng)金35做大做強(qiáng)持續(xù)領(lǐng)先有側(cè)重高利潤(rùn)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：以113BGY、JM、LH哪家激勵(lì)更好？目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制BGY、JM、LH哪家激勵(lì)更好？目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制114跟投應(yīng)該如何設(shè)置返本、分紅、退出收益：ROE、IRR目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投跟投應(yīng)該如何設(shè)置目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投11538銷售中心或綜合樓

按成本價(jià)的五成、其他商品房以成本價(jià)的八成折算；目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投1、項(xiàng)目公司滿足按貨值

（含所有可售物業(yè)和長(zhǎng)租物業(yè)）計(jì)算的去化率達(dá)到

80%

和

經(jīng)營(yíng)性

凈現(xiàn)金流為正（不含貸款資金

，

但含利息支出），且預(yù)估經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流會(huì)持續(xù)為正的情況下，方可預(yù)分紅

;、

預(yù)分紅金額為

“

項(xiàng)目公司

”

已簽約并已回籠銷售樓款

所對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)中歸屬于區(qū)域投資企業(yè)的

的50%

。、

在首次預(yù)分紅之

后，

可每半年申請(qǐng)一次預(yù)分紅

。

個(gè)人可以選”

擇將預(yù)分紅金額繼續(xù)跟投至其他“項(xiàng)目公司”4、

計(jì)算預(yù)計(jì)

凈利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)充分考慮未售資產(chǎn)未來(lái)

銷售

時(shí)的虧損

。需把未售車位和綜合樓等成本的一定比例（

10%-

-6

0%

）分

攤

到

所有可售商品房

；未售貨量

若預(yù)計(jì)會(huì)虧損

，也需要合理預(yù)估虧損額，并調(diào)減已簽約的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)

；同時(shí)應(yīng)充分考慮

交樓和

工程維修

所帶來(lái)的成本;5、項(xiàng)目公司”的可售商品房銷售

95%后，公司的小股東可向大股東提出退出申請(qǐng)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東，退出“項(xiàng)目公司”。折算原則為：未售的

5%存貨中，車位、車庫(kù)、38銷售中心或綜合樓按成本價(jià)的五成、其他商品房以成本價(jià)的八116目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投目標(biāo)管理：激勵(lì)機(jī)制：跟投11740定目標(biāo),提供決策依據(jù)：定量化，考核對(duì)比依據(jù)考核：工作效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的作用回顧：運(yùn)營(yíng)分析工具，做引導(dǎo),反映經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)管理：指標(biāo)管理40定目標(biāo),提供決策依據(jù)：定量化，考核對(duì)比依據(jù)考核：工作效果11841目標(biāo)管理：指標(biāo)管理經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)管理數(shù)字密碼41目標(biāo)管理：指標(biāo)管理經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)管理數(shù)字密碼119策劃、總結(jié)

會(huì)議階段性成果形式成果策劃：對(duì)工作提前鋪排，重思路；總結(jié)：對(duì)過(guò)往工作總結(jié)，后續(xù)工作鋪排，重沉淀何鋪排42策劃管理：邏輯參考指導(dǎo)策劃、總結(jié) 會(huì)議階段性成果形式成果策劃：對(duì)工作提前鋪排，重思12043策劃管理：邏輯以項(xiàng)目為單位，將會(huì)議與關(guān)鍵成果有機(jī)結(jié)合，形成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議地圖。43策劃管理：邏輯以項(xiàng)目為單位，將會(huì)議與關(guān)鍵成果有機(jī)結(jié)合，形121如何開(kāi)好運(yùn)營(yíng)會(huì)議策劃管理如何開(kāi)好運(yùn)營(yíng)會(huì)議策劃管理12245策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例45策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例12346里程碑會(huì)議目的：聚焦項(xiàng)目決策定期運(yùn)營(yíng)會(huì)議目的：聚焦項(xiàng)目進(jìn)程專項(xiàng)會(huì)議目的：聚焦實(shí)際需求???月度經(jīng)營(yíng)會(huì)半年度會(huì)議年度會(huì)議供貨會(huì)回款會(huì)協(xié)調(diào)會(huì)重點(diǎn)約談會(huì)工程成本策劃會(huì)開(kāi)盤、交付后評(píng)估結(jié)算、全周期后評(píng)估裝修、交樓策劃會(huì)營(yíng)銷策劃會(huì)??????定位策劃會(huì)策劃管理：會(huì)議體系:以BGY為例運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系46里程碑會(huì)議定期運(yùn)營(yíng)會(huì)議專項(xiàng)會(huì)議???月度經(jīng)營(yíng)會(huì)半年度會(huì)議12447會(huì)議卡片會(huì)議固化做到會(huì)議前中后管理召開(kāi)時(shí)間會(huì)議準(zhǔn)備資料成果輸出策劃管理：會(huì)議體系:會(huì)議卡片47會(huì)議卡片召開(kāi)時(shí)間會(huì)議準(zhǔn)備資料成果輸出策劃管理：會(huì)議體系:1251匯報(bào)時(shí)間：15分4鐘8工程策劃（重點(diǎn)落地，切實(shí)鋪排）江西區(qū)域永新碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤后評(píng)估匯報(bào)匯報(bào)人：

李彪2017年12月27日靈川碧桂園項(xiàng)目工程策劃（35天開(kāi)放）靈川項(xiàng)目總：楊煜偉2018年

3

月

18

日內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳開(kāi)盤后評(píng)估（重在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及確定后續(xù)經(jīng)營(yíng)思路，承上啟下）分階段、細(xì)化策劃管理：階段成果廣西區(qū)域1匯報(bào)時(shí)間：15分4鐘8工程策劃江西區(qū)域永新碧桂園項(xiàng)目開(kāi)盤后126如何做好策劃、復(fù)盤策劃管理：階段成果如何做好策劃、復(fù)盤策劃管理：階段成果127策劃管理：復(fù)盤：什么是復(fù)盤什么是復(fù)盤（Fu

Pan）復(fù)盤=總結(jié)+推演策劃管理：復(fù)盤：什么是復(fù)盤什么是復(fù)盤（FuPan）128策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤應(yīng)用到企業(yè)中國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在視察了中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，了解了聯(lián)想之星的復(fù)盤時(shí)間后，給予其高度評(píng)價(jià)，指出：你們把中國(guó)圍棋復(fù)盤的理念運(yùn)用到創(chuàng)業(yè)中來(lái)，這本身是一項(xiàng)發(fā)明。在復(fù)盤當(dāng)中可以看出哪一步走錯(cuò)了，哪一步走得特別精彩，把這個(gè)思想傳播出去，不僅能創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，還能夠創(chuàng)造精神財(cái)富。策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤應(yīng)用到企業(yè)中國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在視察了中關(guān)129策劃管理：復(fù)盤：為什么要復(fù)盤學(xué)習(xí)721法則黃金到白銀時(shí)代規(guī)模增加，管理的疊加效應(yīng)策劃管理：復(fù)盤：為什么要復(fù)盤學(xué)習(xí)721法則黃金到白銀時(shí)代130策劃管理：復(fù)盤：如何復(fù)盤怎么做復(fù)盤(復(fù)盤四步走)1、回顧目標(biāo)：回想當(dāng)初的目標(biāo)或期望的結(jié)果是什么；2、評(píng)估結(jié)果：對(duì)照原來(lái)設(shè)定的目標(biāo)，看完成情況如何；3、分析原因：仔細(xì)分析事情成功或失敗的關(guān)鍵原因；4、總結(jié)規(guī)律：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，包括得失的體會(huì)，是否有規(guī)律性的東西指的思考和下一步的行動(dòng)計(jì)劃。策劃管理：復(fù)盤：如何復(fù)盤怎么做復(fù)盤(復(fù)盤四步走)131策劃管理：復(fù)盤：遇到的問(wèn)題項(xiàng)目交付后做一個(gè)后評(píng)估，人員基本都換了，無(wú)法還原之前真實(shí)情況；各業(yè)務(wù)條線，各自為政；大家對(duì)于復(fù)盤理解不一致，往往形式大于內(nèi)容，并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行深入的挖掘、沉淀及分享;復(fù)盤只是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部匯報(bào)，成果、經(jīng)驗(yàn)未擴(kuò)大推廣……策劃管理：復(fù)盤：遇到的問(wèn)題項(xiàng)目交付后做一個(gè)后評(píng)估，人員基本都132策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)133策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)策劃管理：復(fù)盤：復(fù)盤去抓住哪些點(diǎn)13457戰(zhàn)略目標(biāo)：有質(zhì)量的高增長(zhǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)不僅僅局限于工程生產(chǎn)計(jì)劃，是圍繞戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成一系列計(jì)劃，并達(dá)成各計(jì)劃間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理57戰(zhàn)略目標(biāo)：有質(zhì)量的高增長(zhǎng)戰(zhàn)略不僅僅局限于工程生產(chǎn)計(jì)劃，是135經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指直接進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)、商品銷售或勞務(wù)提供的活動(dòng)，它們是企業(yè)取得凈收益的主要交易和事項(xiàng)。投資活動(dòng)，是指長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)?；I資活動(dòng)，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理工程經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)金流量是擬建項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入、流出以及流入和流出的差額(又稱凈現(xiàn)金流量)?，F(xiàn)金流量一般以計(jì)息周期(年、季、月等)為時(shí)間量的單位，用現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表來(lái)表示。在現(xiàn)金流量表中，將現(xiàn)金流量分為三大類:經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中又可分為自由性現(xiàn)金流和非自由性現(xiàn)金禮。經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中追求的是自由性現(xiàn)金流量最大化。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指直接進(jìn)行投資活動(dòng)，是指長(zhǎng)期籌資活動(dòng)，是指導(dǎo)計(jì)劃管136現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)貢獻(xiàn)（歸集、回流股東）計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理安全使用效率工具：資金預(yù)算、資金計(jì)劃會(huì)59現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)貢獻(xiàn)（歸集、回流股東）計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理137計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支付銷售額地價(jià)支出建造支出營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用行政費(fèi)用融資上月盈余回款應(yīng)收賬款回款周期蓄水放水資金占用期初占用股東投入項(xiàng)目外資未返回利潤(rùn)資金以“抓回款-優(yōu)支付-降占用”為原則，提升資金的使用效率，降低資金占用，提升投資收益計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支付銷售額地價(jià)支出建造支出營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)138計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、資金需求峰值資金貢獻(xiàn)峰值、地貨比、資金需求峰值比計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、資金139時(shí)間；“晚支早收”量：“少支多收”計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流回正經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間；“晚支早收”計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流回正140計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理預(yù)售制度，把經(jīng)營(yíng)杠桿加倍放大計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理預(yù)售制度，把經(jīng)營(yíng)杠桿加倍放大141支收土地款其它建設(shè)支出現(xiàn)金供應(yīng)鏈建設(shè)量進(jìn)度付款節(jié)點(diǎn)非監(jiān)管總貨值供貨額銷售額銷售回款

回款額監(jiān)管釋放

活化還本、付息“晚支早收”“少支多收”自由資金融資1、土地款與總貨值矛盾；2、土地款支付與開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)矛盾；3、開(kāi)工量與供貨額之間矛盾；4、工程進(jìn)度與供貨額、監(jiān)管資金釋放矛盾；5、融資與財(cái)務(wù)費(fèi)之間矛盾；64計(jì)劃管理：現(xiàn)金流管理支收土地款其它建設(shè)支出現(xiàn)金供應(yīng)鏈建設(shè)量進(jìn)度非監(jiān)管總貨值供貨14265計(jì)劃跟蹤計(jì)劃預(yù)警計(jì)劃考核計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：計(jì)劃管理PDCA計(jì)劃編制65計(jì)劃跟蹤計(jì)劃預(yù)警計(jì)劃考核計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：計(jì)劃143計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理14467計(jì)劃分層級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理：以BGY為例67計(jì)劃分層級(jí)管理計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理：以BGY為例14568計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營(yíng)二級(jí)節(jié)點(diǎn)：管全局三級(jí)節(jié)點(diǎn)：管執(zhí)行專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：管協(xié)同68計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分級(jí)管理里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營(yíng)14669原則：????????利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向原則規(guī)模適當(dāng)原則資金使用最大化原則合理稅務(wù)籌劃原則營(yíng)銷策略原則產(chǎn)品合理搭配原則利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)原則利于施工組織、標(biāo)段劃分原則分期規(guī)劃并非固定不變，需要結(jié)合產(chǎn)銷平衡等各因素進(jìn)行

動(dòng)態(tài)調(diào)整。以銷定產(chǎn)，結(jié)合銷售去化速度進(jìn)行項(xiàng)目分期產(chǎn)品組合，考慮不同產(chǎn)品的組合保證去化率高開(kāi)低走，可有效提升項(xiàng)目形象滿足政府最小面積要求獨(dú)立交付，項(xiàng)目分期需考慮獨(dú)立分期的條件（供電、供水、燃?xì)?、雨污水等）物業(yè)用房等配套用房盡量安排在首期地庫(kù)可考慮單獨(dú)分證，靈活交付；人防盡量放在后期，不影響首開(kāi)時(shí)間精準(zhǔn)策劃，盡可能保證首期銷售滿足現(xiàn)金流回正要求計(jì)劃管理：開(kāi)發(fā)計(jì)劃：分期規(guī)劃最大的計(jì)劃——分期規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏的體