廣州泰禾院子營銷策略方案

2021年營銷策略報告2020年11月27日22020年營銷動作回顧3月4月5月6月華師動工奠基儀式全力開展線上售樓部 (1))5000元鎖房半年享無理由退房；(2)員工無憂認購，全民推介政策3%加推以235萬低價入市”加推3月4月5月6月華師動工奠基儀式全力開展線上售樓部 (1))5000元鎖房半年享無理由退房；(2)員工無憂認購，全民推介政策3%加推以235萬低價入市”加推2020年重大營銷節(jié)點及動作回顧媒體發(fā)布會2.0全新產品(高層)樣板房開放媒體發(fā)布會2.0全新產品(高層)樣板房開放會暨全維配套落地業(yè)主答謝宴階段三：(8-11月)世茂耕新疊墅產品加推階段一：(1-3月)借助疫情的恐慌轉換購買邏輯階段三：(8-11月)世茂耕新疊墅產品加推階段一：(1-3月)借助疫情的恐慌轉換購買邏輯2020年推廣執(zhí)行回顧全年營銷推廣執(zhí)行軸線鋪排階段二：(4-7月)全維配套先行圍繞配套進行宣傳推廣軸線7月8月媒體發(fā)布會 (高層)樣板房開放7月8月媒體發(fā)布會 (高層)樣板房開放答謝宴5月6月加推紫禁書院發(fā)布會售節(jié)點線上售樓部開啟售節(jié)點線上售樓部開啟瀚林坊加推推廣主題推廣主題推廣宣傳推廣宣傳動鋪排健康人居中國院望全力發(fā)動線上售樓部先行院落大城已成623紫禁書院線上發(fā)布會暨全維配套落地、華師動工奠基儀式新中國院望商業(yè)街開放、媒體發(fā)布會、2.0戰(zhàn)略升級發(fā)布會、高層板房開放、業(yè)主答謝宴等來訪途徑全年成交占比來訪途徑全年成交占比50分銷導客民營銷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月項目總成交一半以上；東莞渠道培訓渠道門店培訓殼專場大會2020年分銷回顧渠道維系4月償還前期傭金9月舉辦2場渠道誓師大會1渠道生日宴抽獎送寶馬體驗1個月 轉成交競爭機制實行分銷競爭機制，執(zhí)行渠道指標達成考核管理制度；開疆拓土22020年市場情況回顧政策解讀廣州市內放松限購，增城市場下行；外圍城市調控升級，外地客尋找洼地置業(yè)令廣州市多區(qū)域人才政策加持，購買調控政策逐步放開，南沙、花都、黃埔等均有不同程度放寬；受區(qū)位及地理交通等硬性影響，增城吸引力下降、市場下行；令深圳、東莞調控升級，深圳“擴容”帶惠州直轄“利好”落空，三地樓市量跌價漲，深莞惠資金尋找規(guī)避通脹的方案；增城區(qū)因區(qū)位較近，成為外地置業(yè)者上車廣州房市的優(yōu)先選擇。市籍非本市戶籍(不含港澳臺、華僑)條件條件無房，在本區(qū)工作、學習且具有本科及以上學歷/中級及以上專業(yè)技術資格/1、在本區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才。2、持人才綠卡或特殊人才的父母、配偶父母、成年子女均可購1套。3、新加坡居民在知識城工作，購房享與本市戶籍居民同等待遇。1、具有碩士學位，或985/211/全球前500名的國外一流大學本科學歷并有學士學位；2、本區(qū)就業(yè)的中高層管理/技術骨干+年收入超20萬元且年納個稅超1萬元專以上；3、區(qū)政府認可的特殊人才。增城、從化不限購1套城市惠州不限購無1、首套購房之日前2年內在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明；2、第二套購房之日起前3年內在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明2020年1-10月土拍樓板價top10樓板價51462.9247616.3643143.7338608.672020年1-10月土拍樓板價top10樓板價51462.9247616.3643143.7338608.6735782.2135607.1729164.2926030.223129.9917633.66總建面積945304950068972114847581689405125688619001142179145696.9總用地面積503798296.730811340181764864640833192227.68254950781成交總價48647923570129757144340920813833488974919049460328860256917名123456789天河區(qū)越秀區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)天河區(qū)番禺區(qū)越秀區(qū)白云區(qū)番禺區(qū)發(fā)商合景城投龍光中海金裕鑫保耀恒海維實業(yè)保利城達塊(㎡)(㎡)(萬元)(元/㎡)增城區(qū)含宅用地供給量多，預計未來幾年競品增多，價格競爭激烈令1-10月廣州含宅土地出讓成交宗數(shù)共59宗，大部分集中在廣州外圍區(qū)。其中增城區(qū)以土拍成交16宗、土地面積103.7萬平、總建筑面積332萬平的成績奪得土拍數(shù)量魁首。令今年10月份，合景以樓板單價51462.92/㎡斬獲天河區(qū)東圃板塊，刷新今年廣州土拍記錄；令增城區(qū)土地出讓板塊集中在中新(6宗)、新塘(4宗)、石灘(4宗)，土拍最高單價為荔城板塊13769.98/㎡(中海)。東圃板塊越秀區(qū)政府板塊白云大道板塊南洲板塊東圃板塊五山板塊華南板塊老東山板塊白云湖板塊南站板塊而瑞而瑞20年別墅銷售情況全市及板塊量及價受疫情影響波動加大，傳統(tǒng)金九銀十樓市旺季并未出現(xiàn),00002020年廣州市別墅市場供求價走勢5月6月7月8月9月10月0,000,00002020年增城區(qū)別墅市場供求價走勢1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月012名稱泰禾廣州院子12名稱泰禾廣州院子20年別墅庫存情況全市庫存量達103萬㎡，增城占比達32%；廣州別墅銷售前十中，增城區(qū)域占50%；其中項目位列第一名38%。02020年廣州各區(qū)別墅庫存量及去化周期.339.133.30荔灣區(qū)增城區(qū)從化區(qū)番禺區(qū)黃埔區(qū)花都區(qū)南沙區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)5050別墅成交前十3成交面積成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價成交金額4保利小樓大院5荔湖城6保利半島789云峰原著花漫里數(shù)據(jù)來源：克而瑞羅浮山·十里方圓息：聯(lián)排、獨棟羅浮山·十里方圓息：聯(lián)排、獨棟位：惠州板塊：直線距離21.1km，沿廣汕路、濟廣高速驅車約31分鐘共22.6km逸翠莊園13.3km27.8km20年別墅競品情況競品分析：競品地圖本次競品選擇標準為：增城別墅銷售前三(逸翠莊園、金地香山湖)競爭產品相近(羅浮山·十里方圓)息：聯(lián)排、獨棟位：荔城板塊距離：直線距離13.3km，沿增城大道、廣汕公路驅車約33分鐘共17.7km金金地香山湖山湖產品信息：聯(lián)排(166-197)、雙拼(282)位：永和板塊：直線距離27.8km，沿花莞高速、濟廣高速驅車約52分鐘共43km 20,6192061920,660 18,91218,91218,91218,91218,912309204927613433252020年別墅競品情況——逸翠莊園項目新供較多，降價幅度約2000元/m2，只實現(xiàn)短期增量，全年銷售成績不佳別墅，科教大城，均價20000元/㎡002020年1-10月銷售情況5月6月7月8月9月10月數(shù)據(jù)來源：克而瑞、安居客項目簡介置廣州增城荔城街增城大道292號商和記黃埔地產(廣州增城)有限公司筑面積盤時間戶數(shù)項目概況森林公園北五北五街加推北四街加推北三街加推50502020年別墅競品情況——金地香山湖總銷售60套，采取連續(xù)降價措施，仍無法提升銷售，目前最高銷售為16套/月！公園+高爾夫景觀大型綜合項目197㎡山水國院，低密雙花園別墅。【銷售分析】全年共銷售別墅60套，去化量低。3-6月因降價銷售有所上升，止2020年10月份銷售最好的月份，銷售均價有2.5萬/㎡下調到2.2萬元/㎡，2020年1-10月銷售情況 23,65423,200 2 2301010161022341月2月3月4月5月6月7月8月9月10月數(shù)據(jù)來源：克而瑞、安居客其中5月份因節(jié)點關系以及再次降價約1500元/m2左右，成為截降價幅度搭3000元/㎡項目簡介置廣州市增城區(qū)新新公路15號(廣園東路中新出口)商金地(集團)股份有限公司筑面積盤時間戶數(shù)項目配套高爾夫球場、國際酒店、南香山國家森林公園項目簡介項目簡介置惠州羅浮山高鐵站對面約500米商惠州市安欣置業(yè)有限公司筑面積盤時間戶數(shù)項目配套羅浮山國際會展中心、羅浮山國家5A級景區(qū)2020年別墅競品情況——羅浮山·十里方圓6月份借助深圳展廳開售，僅售1套，8月展示面提升后，銷售突飛猛漲【項目定位】羅浮仙境高鐵新城1.0容積率嶺南合院【銷售分析】2020年6月開放深圳平安金融中心城市展廳，受7月深莞政策影響以及8月合院樣板房開放，銷售成交急速上升，8月成交91套，全年共去化204套。6月-10月別墅銷售情況024,14823,18124,14823,181196月7月8月9月10月成交套數(shù)成交均價66月份，深圳設置城市展廳，現(xiàn)場大型活動吸客2020年別墅市場小結市場維度分流，“不限購”不再是區(qū)域優(yōu)勢。市場維度題，庫存量一直保持在4500套左右，整產品維度景觀、規(guī)模、周邊配套無明顯優(yōu)勢，均有獨棟、前后庭院、密度低等產品結構單一、面對競品以價換量的價格政策無價格優(yōu)勢，極產品維度客戶維度客戶維度 8,524,731 8,524,7318,466,9178,624,3599,080,2799,169,7339,253,9089,439,2229,222,19910,070,9129,713,00720年住宅銷售情況市場復蘇樓市成交恢復，增城區(qū)普通住宅供應激增，成交均價逐步攀升，市場交；與別墅產品價格相差不大，缺乏競爭力。令疫情過后，房地產商入市供貨積極，市場供貨量激增，9月份住宅供應量達到最高值；去化周期維持在10個月以上，去化壓力較大01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供應面積成交面積成交均價2月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供應面積成交面積成交均價,000,000,000,000,000全市住宅庫存量及去化周期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月庫存量去化周期而瑞東原印江瀾產品信息：三居(95-105)，三居(115-125)東原印江瀾產品信息：三居(95-105)，三居(115-125)位：增江板塊離4.7km，沿廣汕公路驅車約9分鐘共5.2km截至10月銷售：約50套4.7km保利合錦領秀山產品信息：復式二居(107-111)，二居(100-115)，三居(139)位：增江板塊離3.8km，沿廣汕公路驅車0分鐘共7.4km2020年住宅競品情況競品分析：競品地圖本次競品選擇標準為：競爭產品相近(保利合錦領秀山)、輻射三級競品相似(保利大國璟)、項目規(guī)模相當 (敏捷綠湖國際)、競爭位置優(yōu)勢(東原印江瀾)保利大國璟產品信息：三居(75-90)、四居(96-125)位：荔城板塊13km3.8km13km3.8km10km位：石灘板塊。距離10km，沿新城大道、廣汕公路驅車約27分鐘共17.5km2020年住宅競品情況——保利大國璟增城2020年銷售TOP8熱門樓盤，3月因執(zhí)信中學利好銷售大幅度上升，自8月漲價后，銷量明顯開始下滑。項目整體去化約25%?！句N售分析】截至10月保利大國璟共售出842套。3月份開發(fā)商加速去化推出“購房98折優(yōu)惠”，2020年1月-10月銷售情況19,52019,70819,51619,51919,52019,70819,51619,51918,8451251401259260478119,38320,03220,03120,32719,47219,47202月3月4月5月6月7月8月9月10月地政策簡介市增城區(qū)增城大道471號、金地、中海積間數(shù)40目配套商業(yè)街、社區(qū)內配套小學(執(zhí)信小學)，泳池球場2020年住宅競品情況——東原印江瀾重慶開發(fā)商新進廣州項目，品牌認知度不高，95-120m2的洋房帶精裝出售價格15000元/㎡，配套、面積段、價格在增城無太大優(yōu)勢，市場反應一般，首開平淡?！驹谑矍闆r】2020年9月開盤，在推建面120㎡低密度花園洋房及建面95-115㎡高層洋房，帶裝修均價15000元/㎡，共推200套；據(jù)了解已銷山、荔城一品山湖等本土老牌開發(fā)商競品，對客源分流較大；重慶開發(fā)商新進廣州新項目，品牌市場認可度不夠，銷售情況較差。周末平均來訪30組介增城區(qū)增江街增江小學西側集團積配套、運動場地5432115,609 15,2615432115,609 15,26115,15314,88214,88214,88614,89014,89114,52314,5232020年住宅競品情況——保利合錦領秀山洋房，面積大總價高，不符合廣州、增城剛改剛需的客戶購買邏輯，去化困難，資+改善型項目場發(fā)聲弱，關注度低，國慶期間僅去化5套，月均銷售低于10套/月；2020年1月-10月銷售情況6101233111501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套數(shù)成交均價數(shù)據(jù)來源：克而瑞、安居客16,00015,50015,00014,50014,00013,500項目簡介置增城廣汕公路增江東側(華立學院西邊1公里)商合錦嘉泓、保利地產筑面積約26.53萬平盤時間戶數(shù)項目配套寫字樓、商業(yè)街、幼兒園02020年住宅競品情況——敏捷綠湖國際增城成熟大盤，主力戶型為85平-127平3居/4居，面積、價格符合剛需、剛改客戶心理預期，銷量一直領墅等為一體的大型綠色生態(tài)社區(qū)套吸引力增加，市場熱度高，8月價格上調，9-10月份開始銷量有所下滑。2020年1月-10月銷售數(shù)據(jù)14,30014,30014,31713,74513,74513,74513,45613,36613,368211971921442252491531791月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套數(shù)成交均價數(shù)據(jù)來源：克而瑞、安居客項目簡介置廣州市增城區(qū)新城大道旁商敏捷集團建筑面積盤時間總戶數(shù)3254戶項目配套項目自帶商業(yè)配套、運動場所、游樂設施2020年住宅市場小結20年10月住宅新推約2萬套，去化周期約11個月，深莞惠政策、花都的政策放松，原增城客響去化。及東莞、深圳外溢客戶，因預算有限，傾向于2020年客戶分2020年客戶分析善善自住資20年來訪客戶分析截止2020年11月19日來訪客戶為5396組，來訪成交395組，來訪未成交5001組，轉化率約為7%C意向產品以下疊為主占比45%，其次為上疊院占比31%，而中疊客戶接受度相對較低，僅占比19%，需針對中疊戶型產品進行一定的展戶等級2%6%36%56%A(意向度高)B(認真了解)C(可買可不買)D(隨便看看)36%56%區(qū)域5%廣州東莞深圳佛山31%61%惠州31%中山省內非廣州市內廣東省外20%20%1%46%50歲產品31%31%45%9%業(yè)目的40%0%26%24%9%中山中山內無內0萬0萬0萬0萬2020年未成交客戶分析截止11月19日來訪未成交客戶5001組，其中C客戶2854組，占比57%，需深化項目的購買邏輯，爭取成有效性的信息輸出，需盡快完善項目配套，以大城落定的形象爭取成交客戶。區(qū)域%31%62%置業(yè)情況8%53%業(yè)預算7%60%向產品31%31%45%9%成交原因段偏格格局競品段偏格格局競品未到場預算低套他產品業(yè)態(tài)31%2%8%8%4%2020年度成交客戶區(qū)域匯總666160越秀天河1372384411437152020年度成交客戶區(qū)域匯總666160越秀天河1372384411437153272436270001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月廣州東莞總成交數(shù) 11東莞客戶地圖廣州客戶地圖2020年成交客戶區(qū)域分析2020年度，受市場影響，整體廣州客戶與東莞客戶發(fā)生結構性的改變南沙、花都、黃埔相繼放寬限購，其中黃埔放寬限購范圍更廣直接對增城形成攔截，廣州客戶成交一路下滑，客戶截流情況嚴重，區(qū)域客東莞主要分布于東城及南城，沿街地鐵2號線分布客群；廣州客戶主要是以黃埔大道沿線，貫穿越秀天河板塊806040200南城2020年成交客戶分析體特征明顯，成交原因呈多樣性，進一步提升項目在目標客戶群體的形象，深化購買邏輯家庭結構以三口、四口之家為主，整體占比為75%，家庭生活氛圍需求明顯購買產品多為下疊，占比40%，而中疊的接受程度較低，占比為29%，需針對中疊產品進行強化購買邏輯。112%8%7%35%38%50歲家庭結構11%9%36%39%%家業(yè)目的3%32%44%1%買產品3131%40%29%交原因4%18%5%5%6%27%6%地鐵)商品牌配套格人文文化地段價值戶型產品疊墅設計2020年成交客戶描摹關注環(huán)境生活舒適度、項目規(guī)劃配套、項目升值發(fā)展空間蘇蘇小姐(廣州客戶)置業(yè)動機：改善自住，追求生活品質，注重項目規(guī)劃配套目前居住地：天河區(qū)來源：廣州天河區(qū)行業(yè)：個體戶庭結構：三口之家置業(yè)目的：改善自住置業(yè)邏輯還原老人家一起居住，有購買預算②需求戶型-南北通透、下疊③為什么選擇本小區(qū)：喜歡新中式設計風格，項目配套完善，環(huán)境好，增送空間大、花園也大私密性強而且?guī)郊谊愱愊壬?東莞客戶)置業(yè)動機：投資，注重項目規(guī)劃配套及發(fā)展前景目前居住地：東莞來源：東莞石碣鎮(zhèn)行業(yè)：個體戶家庭結構：五口之家置業(yè)目的：純投資置業(yè)邏輯還原②需求戶型-南北通透、下疊2020年營銷總結難點區(qū)區(qū)域壁壘區(qū)域認知度低、缺乏發(fā)酵地段問題地段問題地段偏遠，導客難度較大產品問題結構單一，目標客群有限價格問題單價較高，倒掛式配套問題項目配套體驗稍，展示少品牌問題泰禾負面，短期難以更新解決思路22021年營銷核心思路價值灣區(qū)核心廣州東進珍藏級灣區(qū)資產千畝低密大盤新中式人居價值灣區(qū)核心廣州東進珍藏級灣區(qū)資產千畝低密大盤新中式人居價值體系梳理品價值政策支持：一線城市，不限購，價值洼地9573立體交通網(wǎng)：地鐵21號線、28號線規(guī)劃中、新塘TOD+廣州新東站規(guī)劃中、增城高速30分鐘到天河千億級產業(yè)集群：金融-平安金融硅谷等；汽車-北汽、本田等；電子-阿里巴巴、富士康等；增城低碳總部三甲醫(yī)院匯聚：前海醫(yī)院、增城人民醫(yī)院、婦幼保健院、南方增城院區(qū)生態(tài)宜居環(huán)境：羅浮山5A級景區(qū)、礁石嶺生態(tài)公園、增江十里畫廊、大埔圍水庫及花海、掛綠湖教育資源豐富：廣東工業(yè)大學華立學院、增城第一中學、增江小學區(qū)域商業(yè)配套繁華：增城萬達廣場、東匯城、增江商業(yè)廣場院子IP：三大造院體系-宅門、院落、坊巷；門頭十大專利營造工法世茂：被業(yè)界成為豪宅教父、地標締造者泰禾：亞洲十大超級豪宅締造者，院子系創(chuàng)造者風水寶地：三面環(huán)山、背山面水、藏風聚氣坊巷規(guī)劃布局：一街一甸三御苑兩府五坊三十六巷十二則例匠心工藝運用八大全維配套一站式優(yōu)質生活正宗院子：院子專利基因，獨門獨院+私家電梯+私家車位進階新中式院子至尊生活超高拓展：贈送率高達160%，贈送地下室、地上庭院、屋頂露臺等爆款戶型：124m2全南朝向五層疊院，5房3廳1庭院，地下百變空間隨心切換頂級服務：國家一級物業(yè)，國際金鑰匙服務+空乘+三軍儀仗隊，頂級物管品質4個問題戶值求4個問題戶值求點理由2：【置業(yè)窗口期】疫情黑天鵝事件后，市場最佳置業(yè)窗口期，價格回歸理性限價值體系維度紐新城搶占灣區(qū)超級紅利價值1：【5A景區(qū)腹地】緊鄰羅浮山風景區(qū)、十里畫廊、鶴之洲公園等，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質價值4：【全齡名校】名校教育資源環(huán)繞，坐擁華師附、裕達隆國際學校、華立學院善型首選廣州院子價值1：【最強品牌】豪宅及地標締造者世茂攜手院子鼻祖泰禾，地產超級院子IP巨著獻禮廣州面2021年營銷主要面臨著三大難題：進、灣區(qū)發(fā)展炒作，強化項目的價值洼地、對標北京院子塑造項目的稀缺性以及身份的象征保量溢價的營銷目標？千畝大城大配套已逐步兌現(xiàn)炒作+大城院式生活場景沉浸式體驗塑造全城置業(yè)典范群雛形群雛形升合力突圍出擊力產品突圍造城：打造2021年中國院落品質標桿大城價值有效落地造城項目打造移步換景樹形象+造IP+塑熱銷IP價值戰(zhàn)略升級樹形象+造IP+塑熱銷IP價值戰(zhàn)略升級僅此一城一院的廣州院稀缺性社群運營產品發(fā)不同聲音資源導入營氛圍戰(zhàn)略升級定制化產品推廣方案大城推廣——困境涅槃重生四記重拳出擊——針對項目4大難點點對點線上攻破22021年度銷售目標18億績壓力大不可逆因素知固化周周邊環(huán)境不佳配套未成品類型多客群層次多疊院/合院/高層受眾不一增城是廣州東進的核心發(fā)展區(qū)域提升至國際角度，展示世茂品牌打造千畝大城的實力級的配套已在兌現(xiàn)造項目的稀缺性賦能產品賦能配套賦能品牌賦能區(qū)位門獨院超享院居八維配套一生之城城賦能產品賦能配套賦能品牌賦能區(qū)位門獨院超享院居八維配套一生之城城低密人居造院落耕新弄潮大城院子世界灣區(qū)世界灣區(qū)·僅此一城一院賦能項目賦能項目廣州東進戰(zhàn)略灣區(qū)珍藏資產不限購利好洼地東部價值版圖千億產業(yè)集群交通路網(wǎng)灣區(qū)第一院雙龍頭房企袂打造中式院落IP院體系利工法文化第一院183萬方千畝大城低密舒居生活廣州唯一院子項目坊巷制空間布局則例匠心工藝中式第一院省一級華師附裕達隆國際學校約2萬平商業(yè)街約4000平大草坪約2000㎡社區(qū)服務中心全能第一院進階院居生活獨門獨梯獨院124＞320㎡超高贈送率產品全面業(yè)態(tài)疊院合院高層進階第一院充客群關鍵點形象升級關鍵點 (高層產品)項目客群受面去化高層充客群關鍵點形象升級關鍵點 (高層產品)項目客群受面去化高層第 (全盤)強調“高端性+稀缺性+低密性”形象整體升級提高價值強調“學位+價值洼地+人文圈層”塑造高端院落標桿，夯實中式文化底蘊，提升傳播文化品位，全力擴充目標客群走量關鍵點走量關鍵點 (疊院產品)強調“中式IP+學位價值”走量撐業(yè)績去庫存大城推廣——疊院產品/一城國風院一座華師附/風院落標桿，凸顯名校價值疊院產品推廣建議：第一階段(1-3月)：打造階段性“新春當置院只為故鄉(xiāng)來”推廣主題，塑造家鄉(xiāng)休憩院落系列推廣，結合階段優(yōu)惠政策，凸顯學位價值第二階段(4-6月)：階段性主題“比鄰省級名校難得準現(xiàn)樓”，結合B區(qū)收樓節(jié)點進行推廣第三階段(7-9月)：結合華師附開學節(jié)點主推“一城國風院一座華師附”主題，凸顯學位價值第四階段(10-12月)：結合感恩節(jié)打造感恩主題，“全城爭藏只為一院”10-12月(升級期)1-3月(造勢期)4-6月(爆發(fā)期)心節(jié)點層持續(xù)去庫存推貨動作10-12月(升級期)1-3月(造勢期)4-6月(爆發(fā)期)心節(jié)點層持續(xù)去庫存推貨動作層持續(xù)去化高層G9\G10棟覺形象推廣主題產品賣點推廣渠道/學府高閣如院以藏/新中式高層洋房樹立市場異質性7-9月(持銷期)加推以新中式作為以新中式作為VI系統(tǒng)基底，結合項目高層及原有VI元素進行優(yōu)化價值高地一線價值洼地院以藏樹立市場異質性產品價值釋放閣逐席珍藏IP營造緊張灘高位高端洋房層文圈層投放類推廣：朋友圈定投、廣州房投放類推廣：朋友圈定投、廣州房產、東莞大V、城市戰(zhàn)爭KOL推廣：教育類KOL、房產類KOL、投資類KOL官方公眾號/視頻號/抖音號運營區(qū)珍藏資產區(qū)珍藏資產創(chuàng)新板塊——世界灣區(qū)僅強化粵港澳大灣區(qū)深化廣州東區(qū)位價值東進戰(zhàn)略粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略深化處于灣區(qū)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略深化處于灣區(qū)A字頂端節(jié)點灣區(qū)一城一院價值稀缺性東部增江創(chuàng)新板塊產業(yè)交通配套升級城市發(fā)展軸線向東一線不限購洼地……營造熱銷大盤形象營造熱銷大盤形象向外傳輸房源緊張氛圍大城推廣往生活方式演繹獨特院落布局+十大專利工藝+產品價值以突出124>320㎡高贈送率、獨門獨梯獨院、精妙空精裝修、高層美景等產品賣點用生活化、情景化的生活情境演繹、用業(yè)主或者潛在客戶的角度闡述項目中式文化底蘊、項目園林、商業(yè)配套、社區(qū)配套等多種品賣點第一豪宅”等價值點，對外強塑——大城院子·多媒體矩陣搭建——重塑紅盤院落IP自成媒體大V搭建項目官方視頻號借勢投放媒體及自身項目擴搭建項目官方視頻號借勢投放媒體及自身項目擴大項目信息傳播增量官方價值通稿發(fā)布權威發(fā)聲全民營銷活動推薦促老帶新精準投放地區(qū)受眾瞄準世茂品牌傳輸院子IP文化悟空問答+趣味文章自創(chuàng)頭條信息流廣告增強自身發(fā)聲平臺世茂耕新，大城院子千畝院華師附廣線8-9月華師世茂耕新，大城院子千畝院華師附廣線8-9月華師附開學、公益行10-11月站運營線線東莞現(xiàn)樓面世，一線上車院臻品出新灣區(qū)學府大城，全齡配套擇千畝院落，一生之城導客場體驗2021年營銷思路-大城活動完美交付，大城已成華師附開學公交站運營 5月新品墅質板房面世7月東部升級經(jīng)濟論壇9月豐茂之野農場10月健身中心完美交付，大城已成華師附開學公交站運營世世茂造就中國品質院落大城標桿動新春返鄉(xiāng)置業(yè)4-6月6-7月東部升級經(jīng)濟論壇有節(jié)點，時時有更新，天天有新聞廣州拔高價值，第一居所不負久候，學府高閣將至活動場所高潮期(1天)高潮期(1天)后一圖速覽，使得整個活動達收尾期(7天)不同形式-圖文、軟文、單圖、視頻、H5、彈窗、通欄等轟懸念期(1天)炸式集中釋放內容。來發(fā)展，引發(fā)目標客戶對于切身利益的關聯(lián)故而引發(fā)活動興趣?！救A師附】落成教育升級【華師附】落成教育升級政府定點華師附落地“東部配套升級”廣州院子配套兌現(xiàn)部交通升級路網(wǎng)樞紐無縫連接軌道【【公交站】投用結合入駐商業(yè)街造勢，同時結合B區(qū)交付以及豐茂之野農場展示，升級世茂品牌做公益活動，宣告品牌實力，配套落成、大城已成?；顒踊顒拥攸c：廣州院子交付B區(qū)/豐茂之野農場活動活動地點：廣州院子大門(商業(yè)街)集活動，美食、文創(chuàng)、吃喝玩樂一條龍。商超中心健身中心中心園林大城活動-完美交付商超中心健身中心中心園林“完美交付發(fā)酵業(yè)主”廣州院子大城院落標桿業(yè)主信心誘發(fā)后續(xù)發(fā)酵，同時在廣州東部及穗莞深形成大城之勢。物業(yè)維溫文化社群業(yè)主圈層社區(qū)配套落地文化運營雛形【新展示區(qū)規(guī)劃】從院子大盤經(jīng)營角度入手新規(guī)劃展示區(qū)著重關注【交付】、【配套】、【邊界】野樓部樓部沿著【廣汕公路】打造國風里華師—裕國風里沿著【次入口車道】打造幼兒園—公交站配套界面沿著【B地塊東側環(huán)路】打造交付區(qū)落地界面幼兒園沿著【B地塊西側環(huán)路】打造高層達隆沿著【售樓達隆疊墅—合院—高層樣板房展示界面沿著【國風里商業(yè)街】打造二十四膳—紫禁書院商業(yè)界面裕達隆界面段裕達隆界面段【大城界面整體打造】步行道仿交付巷道景觀風格線主主入口形象界面段地樂啟動CG10~12高層，打造架空層及健身場地設計，開發(fā)農場二期以康養(yǎng)為主題，整體打造服務業(yè)運營板塊兒園結合國風里商業(yè)街及豐茂之野農增加器械設施及運營方介入，豐地樂啟動CG10~12高層，打造架空層及健身場地設計，開發(fā)農場二期以康養(yǎng)為主題，整體打造服務業(yè)運營板塊兒園結合國風里商業(yè)街及豐茂之野農增加器械設施及運營方介入，豐富交付業(yè)主社區(qū)活動體驗； (山水園)營【新展示區(qū)動線組織】，經(jīng)配套區(qū)-交付區(qū)-社群區(qū)-運營區(qū)四個板塊到達售樓部，讓客戶充分感受大城生活豐富度。新展示區(qū)范圍社群板塊新展示區(qū)范圍進城動線(動線一)進城動線(動線二)觀光車/銷售接待點交付板塊結合原泰禾輸出“街坊巷院”概念，對庭院及巷道景觀做重點打造，關注景墻材料及苗木選型的配套板塊幼兒園及公交站的亮相強化項目本身配套屬性，以成熟配套姿態(tài)展示給后期業(yè)主，作為整體大區(qū)【交付區(qū)展示落地】落實“一府一坊九巷”，關注品質感提升及園區(qū)內導視系統(tǒng)打造把控節(jié)奏爭取9月份開學前完美交付，關注形象入口及精神堡壘落地園保證園區(qū)前場景觀觀感及兒童體驗感，狠抓外立面形象及質量關注后續(xù)農場開發(fā)及大區(qū)銜接新產品出新打造新中式以及輕奢型疊院板房；獨門獨戶獨院，進行新疊院板房展示，提升整體形象展示重新打造上疊、下疊板房，結合more+打造中疊板房高層展示保證針對高層進行整體展示提升，從園林內進行整體改造，打造一步一景的展示空間，針對門頭進行中式升級，針對室內軟配新增情景化打造。銷售后臺銷售支持(3人)內、外場組長(6人)制作圈層外場五組銷售后臺銷售支持(3人)內、外場組長(6人)制作圈層外場五組企劃負責人大城團隊——組織架構預實行內、外結合戰(zhàn)略，做到銷、拓團隊各重心一致營銷負責人 企劃(4人)活動外場六組名銷售)外：拓展團隊主職拓展客戶、維護分銷資源，一心一用；(兩個小組，每小組組長1名+5名銷售)高密度巡展、全面地推、圈層推介、企業(yè)群推介、精準電CALL【商超拓展】【社區(qū)拓展】【企業(yè)拓展】【專業(yè)市場】本案莞【商超拓展】【社區(qū)拓展】【企業(yè)拓展】【專業(yè)市場】本案莞2021年營銷思路-大城兵團作戰(zhàn)渠道全面開花“渠道全面開花廣告植入：與物業(yè)處洽談，在社區(qū)內植入項目廣告物料；定制禮品：在社區(qū)門口派送定制禮品，給客戶留下印象；圈層專場：與物業(yè)洽談，組織農家樂、一日游等圈層活動；貼心早餐/下午茶：為各企業(yè)派送定制早餐，或下午茶；定制禮品：為客戶定制筆記本、鋼筆、水杯等專屬禮品；企業(yè)圈層專場：針對員工組織酒會等專場活動，宣講推介；員工購房專場：為企業(yè)增設購房專場，享受額外購房優(yōu)惠；廣告植入：與個體商家洽談合作，植入項目廣告物料；2021年營銷思路-大城兵團作戰(zhàn)“渠道引進來“分銷合力創(chuàng)業(yè)績【渠道拓展動作】式。更新項目動態(tài)之余，保持中介人員對項目的認知度；廣告物料：植入廣告物料(展架、海報等)，加大項目力度；渠道專場：每周定時舉辦渠道專場活動，有效促進渠道訪；渠道維溫：節(jié)假日對合作中介門店進行拜訪，贈送禮品，系與渠道關系；數(shù)據(jù)排名，績效掛鉤數(shù)據(jù)排名，績效掛鉤細分到訪客戶與成交客戶，根據(jù)轉化率進行銷售業(yè)績排名 (按揭客戶：首付10%，最長6個月、全款客戶，最長一年分期)銷售的招聘，從舊小組提拔新組長，已招聘三名銷售擬定下進行PK，激發(fā)活力押金對賭，提升動力間的對賭機制，通過押金對賭、壓指定單位對賭提高銷售積極性；(二單500，三單1000，500/單遞增不封頂)激感官熱銷音樂、氛圍展示、禮品堆頭、成交禮炮營造熱轉化率提升周排崗，能者居上全部外拓，只能接待自己自拓的客戶價值，強化門頭、模型、價值IP；01020304——配套落地力保商業(yè)、學位、交通三大配套落地，強化產品力，提升軟實力商業(yè)街運營華師附宣傳公交站落地云社群雛形華師附外展模型價值折頁華師附外展模型價值折頁產品單頁戶型折頁2021年營銷思路-硬性銷售道具“硬性銷售力”全方位展示產品實力性。電電子樓書區(qū)區(qū)域模型星座生日宴物業(yè)體驗日星座生日宴物業(yè)體驗日節(jié)假日問候宮廷私宴業(yè)主家書2021年營銷思路-軟性銷售道具“軟性情感力”通過情感維系獲得客戶認可全全民營銷福利樂地樂地營兒園建設【社群建設雛形】紫禁書友會京劇社家居裝飾群漢服群旗袍群療養(yǎng)生群國畫社群滑雪群茶藝群女子禮儀協(xié)會農場群國潮群慈善群話劇群高爾夫群水上運動群………紫禁書友會京劇社家居裝飾群漢服群旗袍群療養(yǎng)生群國畫社群滑雪群茶藝群女子禮儀協(xié)會農場群國潮群慈善群話劇群高爾夫群水上運動群………“社群培育文化運營”樹立院落文化標桿類-健美操、街舞、長跑、競走等，親子類-少兒輪滑、少兒英語、少兒演講、親子教育、兒童早教等。琴瑟和鳴會琴瑟和鳴會阿阿那亞業(yè)主公約22021年營銷具體鋪排期 (1月-3月) (7月-9月) (4月-6月)期期 (1月-3月) (7月-9月) (4月-6月)期 (10月-12月)+高層高層G9\G10棟+疊院高層G9\G10棟+疊院疊院+高層加推城繁華匯一街國風里城國風院一席華師附一城璀璨一院當先軍一院當前開+合院展示學熱炒教育大盤概念話題熱炒站運營炒作戶外運營炒作選，當擇院子返鄉(xiāng)客戶活動春節(jié)活動業(yè)主賀年活動“嗨，國風里”國慶游園會廣府廟會國風草坪音樂節(jié)華師附中一日游活動“樊登草坪讀書會”B區(qū)交付示范區(qū)活動大城生活升級品鑒會“世界灣區(qū)，僅此一院一城“明星合院亮相廣州客戶：以巡展的形式，配合小禮物，在目標客群地段擺展拓客東莞客戶：設置第二展廳，安排車輛接送意向客戶高端私宴、主題性宴會、院子體驗日等各類形式舉辦各圈層活動、協(xié)會活動、業(yè)主活動等線下：戶外大牌、社區(qū)廣告(電梯框架/道閘)、藍白牌、高速攔截(跨線橋/高炮)、收費站包亭、社區(qū)接駁巴士線上：廣州大V號、安居客、朋友圈定投、今日頭條、房天下、百度攔截2021年重要節(jié)點