招商銀行股份有限公司-房地產(chǎn)2022年11月報：基本面持續(xù)底部震蕩政策力度進一步加大可期

售信貸部策力度進一步加大可期■11月融資端限制全打開，預(yù)示著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松。中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)積極，后續(xù)需求端發(fā)力可期。11月地產(chǎn)融資“三支箭”的先后出臺標志著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松，是本輪地產(chǎn)放松最為實質(zhì)的政策，意味著降杠桿調(diào)控融資限制的打開，同時意味著行業(yè)供給側(cè)出清基本完成。12月中央經(jīng)濟工作會議中對明年地產(chǎn)政策定調(diào)積極，且重點放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴大內(nèi)需的首位，同時提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續(xù)需求端出■低基數(shù)下銷售再度下探，房價跌幅有所收窄。1-11月商品房銷售面積同比為-23.3%。11月國內(nèi)疫情反復(fù)直接影響到銷售表現(xiàn)。此外，政策主要在供給端提振，難以直接影響銷售，市場觀望情緒仍然較重。目前疫情限制雖已放開，但感染人數(shù)不斷攀升，因此對近期的商品房銷售和經(jīng)濟恢復(fù)情況產(chǎn)生較大影響，12月受疫情影響銷售也難以恢復(fù)。市場回暖仍需關(guān)注明年出臺的需求端提振政策以及疫情過后經(jīng)濟的恢復(fù)情況。房價方面，11月新房房價跌幅收窄，主要受到開發(fā)商■11月全國土地成交單月同比重回負值，土地市場熱度仍然不高。11月全國土全國土地成交單月同比重回負值。土地市場熱度不高，整體跌幅仍然較大。1-11月全國土地成交建面、出讓金累計同比分別為-28.1%、-31.6%。此外，11月土■新開工進一步下探，開發(fā)投資降幅持續(xù)擴大。11月新開工面積同比為-表現(xiàn)；11月竣工同比再次回落。11月單月竣工面積同比為-20.2%。疫情發(fā)散背景下，“保交樓”推進趨緩；開發(fā)投資額方面，11月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-19.9%，1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-9.8%。一方面由于銷售低迷、疫情發(fā)散，建安投資支撐減弱；另一方面拿地低迷下土地投資也對開發(fā)投資造成拖累。近期融資政策頻出，但見效仍需時日，房企到位資金持續(xù)承壓，仍然較難拉動投資。融資資金到位后房企要優(yōu)先恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，再拿地投資，投資恢復(fù)仍譽鋒政策制度崗告《房地產(chǎn)2022年10月報——融資端政策指導(dǎo)發(fā)力，銷售端低迷11.24，四季度或仍月報——市場持續(xù)磨底，能否回穩(wěn)還看“用好地產(chǎn)”尚存壓力，市場信心亟待對本文的貢獻售信貸部目錄 度下探，房價跌幅收窄 5 比重回負值，土地市場表現(xiàn)仍然偏弱 8：新開工、竣工表現(xiàn)低迷，開發(fā)投資降幅持續(xù)擴大 8 ..........................................................................................................................................................1附錄1本輪因城施策放松政策匯總(截至2022.12.20)................................................................................................................11售信貸部售信貸部目前房地產(chǎn)處于“強政策，弱基本面”的階段。在政策端，融資限制已全面打開，主要看政策落地效果，同時我們預(yù)期需求端將會持續(xù)放松。而基本面來看，11月受全國疫情反復(fù)影響，房地產(chǎn)各項指標在去年低基數(shù)情況下再度下跌。從全年表現(xiàn)來看，除了房價以外，房地產(chǎn)各項指標在今年均實現(xiàn)了硬著陸。我們認為，未來房地產(chǎn)政策及基本面沿著以下路徑演繹：供給側(cè)出清完成——融資端限制打開——需求端政策預(yù)期——銷售企穩(wěn)——投資企穩(wěn)。目前正處于需求端預(yù)期出臺政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增比寬松供給端震蕩33.3%23.3%修復(fù)-8.7%-28.1%修復(fù)%%%%積%%發(fā)投資額%力本輪放松從去年4季度開啟，在今年11月有了明顯的轉(zhuǎn)向，政策調(diào)控進入“深水區(qū)”。圍繞“防風(fēng)險”“穩(wěn)增長”“保民生”三大目標，一年多以來的地產(chǎn)放松政策可劃分為五個階段。各目標下政策力度不同，其中，防風(fēng)險目標下政策力度最強，保民生次之、穩(wěn)增長相對較弱。從12月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)來看，明年房地產(chǎn)政策將穩(wěn)增長放在首位，需求端出臺強力政策預(yù)期進11月地產(chǎn)融資“三支箭”的先后出臺標志著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松，是本輪地產(chǎn)放松最為實質(zhì)的政策，意味著降杠桿調(diào)控融資限制的打開，同時意味著行業(yè)售信貸部央行出臺實操性政策引導(dǎo)支持優(yōu)質(zhì)房企融資，并首提穩(wěn)定房地產(chǎn)信托，同時對保交樓提供更多資金支持。(2)交易商協(xié)會重啟“第二支箭”，預(yù)計支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債，金額約2500億元。(3)時隔6年放開房企除當前的放松政策主要圍繞著房企融資及保交樓開展，而若想地產(chǎn)企穩(wěn)仍離不開需求端政策的發(fā)力。12月中央經(jīng)濟工作會議中對明年地產(chǎn)的政策定調(diào)積極，且重點放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴大內(nèi)需的首位，同時提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續(xù)需求端出臺強力政策持續(xù)發(fā)力少增，顯示居民受房價下跌、疫情反復(fù)、收入預(yù)期減少的影響，處于持續(xù)縮表售信貸部1-101-111-121-101-111-122-102-112-120000%9-119-110-111-11金融機構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值2-11-122-1112月首套、二套房利率環(huán)比基本持平。根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，12月重點城市新增首套房貸款利率為4.09%、二套房貸款利率為4.91%，環(huán)比均持PR二套房貸款利率有望向下突破。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，受9月末央行、銀保監(jiān)會階段性施行差別化住房信貸政策的影響，截至12月18日，主要城市中已有19城首套房貸利率降至4%以下。相比之下，二套房貸款利率仍然較高，考慮到政策在改善性住房需求上有更多優(yōu)化空間，后續(xù)政策重點大概率會。.0%91%4.65%4.60%4.45%4.30%09%3.5%首套房貸平均利率二套房貸平均利率五年期LPR售信貸部|售信貸部1.2.2地方因城施策：核心城市加大限購放松力度，強力政策出12月因城施策持續(xù)放松，值得關(guān)注的是核心城市限購放松力度增強。具體限購放松方面，武漢、佛山與南京再次放松，其中以佛山全市取消限購力1日，南京在限購區(qū)內(nèi)有2套及以下房產(chǎn)的家庭，可在江心洲生態(tài)科技島、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新城四地內(nèi)買第3套房(原限購2套)。0%)。12月9日，鄭州部分樓盤首套房商貸首付比下調(diào)至20%(原30%)。限售放松方面，蘭州取消限售。12月15日，蘭州取消限售(原限售3年)，5年期以上。因城施策放松仍是接下來一段時間需求端放松的主要路徑，在中央經(jīng)濟工1.3房企端政策：房企融資限制打開，意味著供給側(cè)出清接近11月房地產(chǎn)融資三支箭放松政策基本對應(yīng)了2018年-2021年房地產(chǎn)降杠桿的收緊政策，相當于此前幾年降杠桿融資的管控在11月逐個打開，意味著1月房企融資情況來看，還未觀察到有明顯好轉(zhuǎn)。受保交樓到位資金影響，投向房地產(chǎn)貸款余額同比增速轉(zhuǎn)正，但整體依然偏弱。而非銀融資端依舊呈現(xiàn)不過，在政策的促進下房企融資狀況有望逐步改善。截至11月末，房企計給予房企2.7萬億的授信框架額度。杭州、南京、蘇州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、長沙、天津、西安、石家莊、濟南、青售信貸部20%15%10%-5%房地產(chǎn)業(yè)貸款同比增速(右軸)00000-10凈融資規(guī)模：億元1-102-103-1011月在低基數(shù)情況下單月銷售同比降幅再度走闊。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月單月商品房銷售面積同比為-33.3%，跌幅較10月擴大約10個百分點。從累計數(shù)據(jù)來看，1-11月商品房銷售面積同比為-23.3%，跌幅較上月擴大1個百分點，4月以來銷售面積累計同比持續(xù)在-20%以下。11月國內(nèi)疫情反復(fù)直接影響到銷售表現(xiàn)。此外，政策主要作用在供給端，難以直接提振銷售，市場從單月數(shù)據(jù)來看，11月東部、中部、東部、中部、西部和東北部商品房銷售面積同比分別為-22.8%、-19.0%、-售信貸部-10%0-100-121-101-12-10%2020-022020-042020-062020-082021-062022-022022-04根據(jù)前11個月的銷售數(shù)據(jù)，預(yù)計今年商品房銷售面積同比為-23%。目前處于“強政策，弱基本面”的階段，政策端，11月融資限制全面打開，需求端可以期待更強力的政策出臺；銷售端，連續(xù)8個月累計同比增速在-20%以下。目前疫情限制雖已放開，但感染人數(shù)不斷攀升，因此對近期的商品房銷售和經(jīng)濟恢復(fù)情況產(chǎn)生影響，受此影響12月銷售也難以恢復(fù)。市場回暖仍需關(guān)價跌幅收窄，但修復(fù)仍待觀察11月新房、二手房房價同比、環(huán)比跌幅出現(xiàn)收窄。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月70大中城市新房、二手房價格同比分別為-2.3%、-3.7%，環(huán)比分別為-要因為11月房企融資“三支箭”出臺后，房企預(yù)期融資端將獲得更多資金，因此部分樓盤不再采取大幅打折銷售的營銷策略。值得關(guān)注的是，大多數(shù)城市房價仍然保持下降，11月新房、二手房同比下跌城市數(shù)量為51城、64城，0-111-112-110-111-112-11售信貸部0-111-112-1186420 二手住宅價格：同比%0-111-112-118642050-10一線城市:同比%0-111-112-11-0.2-0.6%0-111-112-11-0.3-0.8-0.5-1.0售信貸部受集中供地節(jié)奏影響11月單月全國土地成交建面與出讓金同比重回負值。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月全國商住用地成交面積單月同比為-8.7%，土地成交同比轉(zhuǎn)負主要由于22城兩集中時間安排，2022年供應(yīng)規(guī)模相較2021年少。從非22城的表現(xiàn)來看，11月土地成交面積、土地出讓金同比分別為-6.7%、18.1%。從累計數(shù)據(jù)來看，1-11月土地成總體看土地市場表現(xiàn)偏弱。從溢價率指標來看，11月土地溢價率指標小幅回升至2.9%，仍處于低位波動狀態(tài)，房企拿地意愿未發(fā)生明顯改善。從流拍與供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善的影響。11月北京、深圳、武漢、杭州和南京進行了第四輪土拍，無錫開啟第五輪土拍，表現(xiàn)出供給規(guī)模下降但質(zhì)量上升的特征，具有更40%20% 0-101-102-10成交建面單月同比土地出讓金單月同比研究院2021-042021-072022-012022-042022-07平均溢價率流拍率研究院幅售信貸部0-100-121-101-122-1011月新開工面積單月同比大幅下探，絕對規(guī)模創(chuàng)歷史新低。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)點。銷售乏力作用下，企業(yè)開工意愿延續(xù)低迷，此外，今年110-100-121-101-122-1011月竣工同比再次回落。11月單月竣工面積同比為-20.2%，跌幅較10月擴大11個百分點。盡管年末交付高峰促使竣工面積上漲，但明顯弱于去年0.3個百分點，未能延續(xù)7月以來的修復(fù)態(tài)勢。疫情發(fā)散背景下，“保交樓”。11月施工同比持續(xù)下滑。截至11月末，全國商品房施工面積同比為-截至11個月的施工表現(xiàn)，預(yù)計-7%。60%50%40%30%20%10% 房屋新開工面積:累計同比房屋竣工面積:累計同比房屋施工面積:累計同比幅持續(xù)擴大，房企到位資金11月房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅持續(xù)擴大。11月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同面由于銷售低迷、疫情發(fā)散，建安投資支撐減弱；另一方面拿地低迷下土地投資售信貸部0-100-120-100-121-101-122-10面承壓，融資政策亟待落地。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1-11月國內(nèi)貸款和自籌資金累計同比分別為-26.9%、-17.5%。其中國內(nèi)貸款出，但落地見效仍需時間。而自籌資金主要受到房企非銀融資持續(xù)大幅流出的影響。從銷售回款來看，1-11月定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比分別30%20%10% 0-100-121-112-10-10%售信貸部附錄1本輪因城施策放松政策匯總(截至2022.12.20)類類城市福州(2022.3)：外地戶口(除福州六城區(qū))無需提供近2住宅；長樂區(qū)戶口同等于福州五城區(qū)戶口(原等同于外地戶口)，可購買福州五城區(qū)2套(原1套)普通住宅。蘭州(2022.3)：允許需將異地居住的父母等近親接來蘭州居住的家庭及二孩三孩家庭新購一套住房(原非蘭州戶籍限社保/個稅連續(xù)6個月即可在蘇州買房(原需3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年)；非本地戶籍賣房后計南京(2022.3-6)：南京非本市戶籍無須社保/個稅即可在溧水區(qū)、六合區(qū)購買一套商品房(原1年社保/個稅)；非劃為非限購區(qū)域，則不計入套數(shù)；二孩及以6個月社保(無需連續(xù))。無錫(2022.4-6)：認定人才有效期內(nèi)可在市區(qū)范圍購買首；二孩及以上家庭可放寬至二套房；子女在無錫投靠家庭新購一套住房；對“賣舊買新”改善居市戶籍家庭，如其現(xiàn)住房屬于在途交易的，該套入限購套數(shù)。本地戶籍市民非限購區(qū)房產(chǎn)不計入佛山(2022.4-6)：對最近一次契稅繳納時間或不動產(chǎn)登記(2022.5-6)：規(guī)定非本市戶籍交滿2年內(nèi)6個月社?？少?套(原1年社保)；新站區(qū)、瑤海區(qū)限購取消(原本友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相籍居民家庭社保個稅認可追溯、補可購市區(qū)范圍內(nèi)的新房和二手房；非長沙(2022.5-8)：存量住房簽約盤活供作租賃住房后，不州(2022.5-11)：在限購范圍買二手房，1.對落戶本市原為48個月)。3.符合條件的三孩家庭，在本市限宣布已落戶本市的戶籍家庭或在本市有城鎮(zhèn)社保(或個人所得稅)繳納記錄的非本市戶籍家庭，可在富陽區(qū)購買住房；件的本市戶籍家庭在富陽區(qū)購買第二套住房不受落戶工作且有社保記錄的戶籍家庭，可在義橋、臨浦等鎮(zhèn)2年社保)，符合條件的本市戶籍在上述鎮(zhèn)街購二套不秦皇島(2022.3)：取消限購，原要求本地家庭限購2套，外地限購1套(1年社保)，首套首付沈陽戶籍家庭在限購區(qū)域購買衢州(2022.4)：取消限購，原非本市戶籍限購1套(需在本市連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月)?；葜?2022.5)：滿足惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開納入限購重點片揚州(2022.5)：大專及以上人才和二孩及以上家嘉興(2022.5)：非嘉興市戶籍的各類人才在嘉興?？?2022.5)：落戶海南的人才購房享本地居民同等待遇，未落戶海南的人才及家庭成員無房的提湖州(2022.5)：在中心城市購買住房的非本市戶籍家庭，不再有連續(xù)繳納社保時限的要求。(原連套)。(2022.5)：取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)限江門(2022.6)：蓬江區(qū)全區(qū)、江海區(qū)全區(qū)、新會坊 (2022.8)：宣布全面取消限購政策。對招才引智商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏蘇州昆山(2022.8)：一是非本地戶籍首套房無需籍居民家庭，可享受與本地戶籍居民蘇州太倉(2022.8)：非本地戶籍首套房無需社保邯鄲成安縣(2022.9)：引進的高層次人才來縣創(chuàng)。邯鄲磁縣(2022.9)：對在本地居住為主、遷出地居住為輔的引進人才，對引進的高端人才在其購買售信貸部非本市戶籍家庭可在多個鎮(zhèn)街購房(原落戶未滿5年/購首套新房)，本市戶籍家庭在臨平區(qū)購二套房取消落戶滿中山(2022.5)：縮小限購區(qū)域，規(guī)定限購區(qū)域為東區(qū)街東莞(2022.5-6)：二孩三孩居民家庭允許新增購買一套商萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(原全域限購)，其房限購政策；本市/非本市戶籍居民家庭域內(nèi)的新建商品住房/商品住房(含新建住房和二手住房)。成都(2022.5、11)：近郊區(qū)已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房資格的居民家庭，即可在限購區(qū)域內(nèi)大連(2022.5)：對非本市戶籍在限制區(qū)域內(nèi)購買新建商品執(zhí)行本市戶籍居民家庭購房政策；居民家庭在限制濟南(2022.5-9)：本市戶籍家庭,可根據(jù)具體情況在限購個人所得稅或社會保險的條件，大專(高職)及以上學(xué)歷購武漢(2022.5-6)：本市戶籍居民家庭可根據(jù)具體情況在限年(原2年)；武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域不再限購；規(guī)定本市戶籍限購3套(原2套)，非本市戶籍家年)。)：新市民、青年人來太原工作生活并購買門(2022.5)：廈門市戶籍二孩及以上家庭(至少一人未寧波(2022.6)：有未成年子女的本市戶籍/非本市戶籍的購青島(2022.6-9)：黃島區(qū)、城陽區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)(原四方區(qū)域除外)實行限購政策，其余區(qū)域取消限購；珠海(2022.6)：限購區(qū)域縮小至香洲區(qū)(除南屏鎮(zhèn)、灣仔街道)和橫琴粵澳深度合作區(qū)。長三角地區(qū)繳納社保的非本市戶籍居民家本市戶籍享有本市戶籍同等的購房政策，即，北京(通州)(2022.11)：11月8日，劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住房不再執(zhí)行通兩套住房，非京籍家庭連續(xù)籍且限購區(qū)無住房的居民家庭，取消購買首套武漢(2022.12)：房交會期間，武漢限購范圍縮小至二環(huán)內(nèi)(原7主城區(qū)+東湖高新開發(fā)區(qū)限購)。區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道限購，取消限、秦2套及以下房產(chǎn)的家庭，可在新城、幕府創(chuàng)新城四地內(nèi)買第3套房(原限購2套)。售信貸部認貸寧波(2022.1)：部分銀行執(zhí)行認貸不認房。鄭州(2022.3)、蘭州(2022.3)、太原(2022.5)：一套南京(2022.4-8)：部分銀行近期調(diào)整了首套房貸利率認定結(jié)清貸款且名下無房，再次購房將認定為首套房利濟南(2022.6)：無住房的不論貸款記錄視為首套貸款。至30%，貸款未結(jié)清首付比清的首付比例從50%降至30%，有房貸未結(jié)清的則從杭州(2022.11)：取消認貸又認房，無房且有貸款記錄的要結(jié)清貸款即可按首套貸款政策執(zhí)行；限購區(qū)二套下調(diào)至40%(原60%)；首套/二套房商貸利率下調(diào)。阜陽、銀川、湘潭、鎮(zhèn)江、六盤水、安濮陽、寶雞、咸寧、臨沂莒南縣、永2022.8：金華磐安縣、黔西南晴隆縣、連云港、黃汝南縣、慶陽、晉中榆社縣、銅仁玉屏、神農(nóng)架、荊州監(jiān)利市、黔南、涿州蘭州、石家莊、合肥(二孩三孩家庭首付下調(diào))、濟南、太興海寧、東莞、天津、武漢菏澤、德州、北海、防城港、廊坊、連饒、梅州、岳陽、贛州、洛陽、欽州、濟海口、常州、阜陽、銀川、大治、淄六盤水、安陽、肇慶、淮南、遵義、亳、汕尾、襄陽、濮陽、寶雞、咸寧、臨瑞金、廣水、信陽、長春、黃岡、忻、江山、荊門、池州、韶關(guān)、樟樹、蘭涼山寧南縣、金華磐安縣、黔西南晴隆湛江、惠州、黃石陽新縣、長治、遂取消新房及二手房2年可持證交易(原政策為取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年)。手房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之手5年)。新購買的住房自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日之日起滿三年后可上市交易(原限售政策是以取得《不動產(chǎn)權(quán)證》的時間為準，限售時間三年)。塊中尚平及以上新建商品住房不限售(原限德州：取消限售(原本地居民取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿售信貸部相泰州：將商品住房(含二手房)限售年限縮短為1年(原2年)。聊城：取消新房限售(原限售3年)廊坊：8月8日宣布全面取消限售政策,對“北三縣 (三河、大廠、香河)”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣 (市)等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民