萬科地產(chǎn)新項目前置工作制度及作業(yè)指引

萬科地產(chǎn)新項目前置工作制度及作業(yè)指引_物業(yè)經(jīng)理人1、目的

為落實集團及區(qū)域提高工程運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量,掌握投資風(fēng)險,特制定本制度

2、范圍及流程

2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)全部新工程前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策工程)

2.1上海區(qū)域新工程前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新工程前置工作流程圖

3.解釋

3.1前置工作:指工程通過決策之前,應(yīng)完成的工程開發(fā)流程。其目的為加快工程運營效率,到達(dá)獵取土地后進入實質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作詳細(xì)包括:土地屬性分析,客戶定位,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃方案設(shè)計、本錢掌握、經(jīng)濟測算等工作。

3.2集團總部:指萬科企業(yè)股份有限公司

3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部

3.4成員公司:指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。

3.5本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計工程部、營銷治理部、綜合治理部、各成員公司工程進展部、市場營銷部、設(shè)計部、工程治理部、本錢治理部、財務(wù)治理部等。

4、責(zé)任分工

4.1成員公司總經(jīng)理

在當(dāng)?shù)毓こ绦畔C取后,負(fù)責(zé)決策是否跟進并綻開前置工作。并確認(rèn)工程的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、工程定位、客戶和產(chǎn)品方向,(來自:.)并負(fù)責(zé)確定和批準(zhǔn)前置工作規(guī)劃。

負(fù)責(zé)組織、監(jiān)視相關(guān)人員完成新工程前置工作,偏置工程立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負(fù)責(zé)。

結(jié)合公司實際現(xiàn)金運營狀況,審核新工程融資方案和現(xiàn)金流猜測表,并對新工程經(jīng)營規(guī)劃負(fù)責(zé)。

假如新工程獵取后,工程經(jīng)營規(guī)劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化,則負(fù)責(zé)審核調(diào)整的可行性,并對調(diào)整后的經(jīng)營規(guī)劃、規(guī)劃方案負(fù)責(zé)。同時負(fù)責(zé)獵取集團,區(qū)域相關(guān)部門同意。

4.2成員公司工程進展部

負(fù)責(zé)新工程前置工作的總體治理和協(xié)調(diào)

負(fù)責(zé)土地屬性收集和分析

負(fù)責(zé)工程進展相關(guān)文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

負(fù)責(zé)發(fā)起新工程立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

負(fù)責(zé)工程獵取工作

4.3成員公司市場營銷部

負(fù)責(zé)完成新工程的市場、客戶、產(chǎn)品定位分析工作

負(fù)責(zé)完成產(chǎn)品建議書

負(fù)責(zé)審核設(shè)計方案是否滿意客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負(fù)責(zé)確定工程銷售規(guī)劃及定價策略。

4.4成員公司設(shè)計部

負(fù)責(zé)新工程設(shè)計用地分析

負(fù)責(zé)確定工程系列歸屬,依據(jù)客戶需求確定是否采納成熟或標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品(假如采納創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報集團確認(rèn)),并確定單一產(chǎn)品方案。

負(fù)責(zé)完成用地強排,概念設(shè)計直至具體規(guī)劃方案的前置設(shè)計工作。

4.5成員公司財務(wù)治理部

負(fù)責(zé)完成新工程的經(jīng)濟測算

負(fù)責(zé)完成新工程的運營規(guī)劃排定

4.6成員公司工程治理部

負(fù)責(zé)確定工程開發(fā)規(guī)劃,并對其實現(xiàn)負(fù)責(zé);

4.7成員公司本錢治理部

負(fù)責(zé)單一產(chǎn)品本錢測算

負(fù)責(zé)確定新工程目標(biāo)本錢,并負(fù)責(zé)在前置工作中對各環(huán)節(jié)進展本錢掌握和治理,對最終工程目標(biāo)本錢實現(xiàn)和本錢掌握負(fù)責(zé)。

4.8該工程總經(jīng)理

負(fù)責(zé)在工程獵取后,正式規(guī)劃報建前10天內(nèi)組織工程產(chǎn)品決策會,確定規(guī)劃方案并對目標(biāo)本錢及經(jīng)營規(guī)劃進展檢討,形成產(chǎn)品決策會(假如工程經(jīng)營規(guī)劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報區(qū)域或集團同意)

備注

當(dāng)進展區(qū)域新城市工程進展工作時,由區(qū)域治理層負(fù)責(zé)決策是否跟進并綻開前置工作。

當(dāng)進展區(qū)域新城市工程進展工作時,上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應(yīng)的專業(yè)部門擔(dān)當(dāng)。

5、新工程前置工作流程和要求

5.1前置工作流程

5.1.1前置工作標(biāo)準(zhǔn)周期及形式

新工程前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。詳細(xì)各分項工作時間要求詳見萬科上海區(qū)域新工程前置工作流程圖

新工程前置工作總負(fù)責(zé)人為所在成員公司總經(jīng)理?？偁款^和責(zé)任部門為成員公司工程進展部。各工程進展部必需擔(dān)當(dāng)其治理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責(zé),并對前置工作的規(guī)劃治理負(fù)責(zé)。相關(guān)專業(yè)部門對各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負(fù)責(zé),并協(xié)作工程進展部的前置規(guī)劃治理工作。

5.2新工程前期討論階段

5.2.1在工程進展部召集前期啟動務(wù)虛會后,公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集治理層決策是否開展前置工作、并確認(rèn)工程目標(biāo),包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標(biāo),定位討論方向,前置工作規(guī)劃等。

5.2.2成員公司工程進展部

負(fù)責(zé)在獵取工程信息后向區(qū)域治理層、所在公司治理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進展通報,提交意向信息通報表,詳細(xì)報送方法詳見上海區(qū)域新工程進展制度實施細(xì)則。

負(fù)責(zé)安排區(qū)域決策委員會現(xiàn)場看地:成員公司工程進展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負(fù)責(zé)組織工作,詳細(xì)看地時間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認(rèn);

負(fù)責(zé)在意向信息通報表發(fā)送后5日內(nèi),完成工程土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標(biāo)、配套狀況、(來自:.)宗地現(xiàn)狀及拆遷交地規(guī)劃等內(nèi)容,供前置啟動務(wù)虛會,并監(jiān)視確認(rèn)工程目標(biāo)

負(fù)責(zé)在前置啟動務(wù)虛會完畢后一個工作日內(nèi),依據(jù)會議決議確定新工程的前置工作規(guī)劃,并報送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將依據(jù)該規(guī)劃安排立項會,前置聽證、決策會等工程決策流程,并依據(jù)該規(guī)劃對各工程前置工作進展評估和監(jiān)視。原則上區(qū)域全部工程前置工作規(guī)劃都應(yīng)根據(jù)工作流程圖中確定的標(biāo)準(zhǔn)流程和工期執(zhí)行。如有不全都之處,應(yīng)在報企劃部的同時進展說明。經(jīng)區(qū)域確認(rèn)后可執(zhí)行。

5.2.3成員公司市場營銷部

在收到工程意向信息通報表后,于5日內(nèi)完成工程初步市場分析,供前置啟動務(wù)虛會使用

在工程進展部提交土地屬性分析后,負(fù)責(zé)完成工程市場、客戶、產(chǎn)品定位分析,討論內(nèi)容包括:片區(qū)市場討論與分析,競爭工程討論、工程客戶定位,單一產(chǎn)品價格定位、產(chǎn)品組合方案及對應(yīng)銷售規(guī)劃等,詳細(xì)內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置營銷工作指引。

負(fù)責(zé)在設(shè)計部供應(yīng)單一產(chǎn)品方案、本錢部供應(yīng)單一產(chǎn)品成分測算結(jié)果之后,牽頭財務(wù)治理部進展多產(chǎn)品方案收益測算,并完成工程產(chǎn)品建議書。確定:目標(biāo)客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。

工程產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認(rèn)后提交設(shè)計部,設(shè)計部按此進展產(chǎn)品強排方案設(shè)計。

5.2.4成員公司設(shè)計部

在工程進展中部完成工程土地屬性分析后,負(fù)責(zé)完成設(shè)計用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,詳細(xì)內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置設(shè)計工作指引。

在市場營銷部完成工程產(chǎn)品初步定位后,負(fù)責(zé)確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采納成熟產(chǎn)品。

完成產(chǎn)品強排方案,詳細(xì)內(nèi)容及要求詳見設(shè)計工作指引

5.2.5成員公司本錢治理部

在設(shè)計部確定單一產(chǎn)品方案后,負(fù)責(zé)完成單一產(chǎn)品本錢測算,為收益測算和產(chǎn)品建議書確定供應(yīng)支持。

負(fù)責(zé)依據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定工程本錢掌握目標(biāo),指導(dǎo)產(chǎn)品強排設(shè)計工作。

5.2.6成員公司財務(wù)部

在本錢部完成單一產(chǎn)品測算后,完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測算,為營銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書供應(yīng)支持。

5.3新工程立項及決策審批階段

5.3.1成員公司工程進展部

在產(chǎn)品建議書和用地強排方案完成后,負(fù)責(zé)完成立項報告編制,并申請召開立項會,詳細(xì)編制方法詳見立項會編制指引,會議發(fā)起方法詳見上海區(qū)域新工程進展制度實施細(xì)則。

負(fù)責(zé)匯總完成七對眼睛表單

在工程規(guī)劃方案初稿、銷售規(guī)劃初稿、開發(fā)規(guī)劃初稿、經(jīng)濟測算初稿完成之后,負(fù)責(zé)完成前置工作聽證會審議內(nèi)容填寫,并申請召開前置工作聽證會。詳細(xì)填寫方法詳見區(qū)域前置聽證會審議內(nèi)容。

負(fù)責(zé)依據(jù)確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)規(guī)劃、測算結(jié)果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見工程可性性討論報告編制指引,并申請召開決策會。

5.3.2成員公司市場營銷部

負(fù)責(zé)審核工程規(guī)劃方案是否滿意目標(biāo)客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負(fù)責(zé)確定工程銷售規(guī)劃及銷售策略

負(fù)責(zé)依據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修改和確定工程銷售規(guī)劃及銷售策略

5.3.3成員公司設(shè)計部

負(fù)責(zé)完成設(shè)計任務(wù)書,并將目標(biāo)襯布落實到設(shè)計任務(wù)書中,保證掌握效果。詳細(xì)內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置設(shè)計工作指引。

負(fù)責(zé)完成概念設(shè)計方案,詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域工程前置設(shè)計工作指引

5.3.4成員公司本錢治理部

負(fù)責(zé)制定工程目標(biāo)本錢,并作為設(shè)計條件落實到規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書中

負(fù)責(zé)審核工程規(guī)劃方案是否滿意本錢掌握要求

負(fù)責(zé)依據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂目標(biāo)本錢

5.3.5成員公司工程治理部

負(fù)責(zé)依據(jù)銷售規(guī)劃、交地規(guī)劃等制定工程開發(fā)規(guī)劃初稿

負(fù)責(zé)依據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂工程開發(fā)規(guī)劃

5.3.6成員公司財務(wù)治理部

負(fù)責(zé)完成經(jīng)濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,詳細(xì)測算內(nèi)容詳見,可行