2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享-土地增值稅清算專題課件

《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》2021年第01期（第13期）土地增值稅清算專題《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》（第13期）土地增值稅清算專題1目錄Contents1

土地增值稅清算意義2

土地增值稅清算流程3土地增值稅清算應(yīng)對(duì)土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題4目錄Contents1土地增值稅清算意義3土地增值稅清算應(yīng)22021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享-土地增值稅清算專題課件32021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享-土地增值稅清算專題課件401土地增值稅清算意義01土地增值稅清算意義5稅總發(fā)[2013]67號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》進(jìn)一步明確加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作，該文件是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)加強(qiáng)土地增值稅清算工作的指引，通過(guò)巡回督察、加強(qiáng)地方官員績(jī)效考核等方式，來(lái)推進(jìn)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算工作。稅總發(fā)[2013]67號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的6土地增值稅清算文件依據(jù)?

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、?

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、?

，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）?

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）?

《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）?

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)）?

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）、?

《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問(wèn)題的公告【青島地稅局（2018）4號(hào)公告】等規(guī)定土地增值稅清算文件依據(jù)?《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及7事后事前土地增值稅清算管理稅務(wù)籌劃系統(tǒng)化加強(qiáng)稅務(wù)管理，降低稅負(fù)，化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。稅務(wù)機(jī)關(guān)越來(lái)越規(guī)范！土地增值稅清算管理越來(lái)越嚴(yán)格！事中稅務(wù)規(guī)范管理事后事前土地增值稅稅務(wù)籌劃系統(tǒng)化加強(qiáng)稅務(wù)管理，降低稅務(wù)機(jī)關(guān)越802土地增值稅清算流程02土地增值稅清算流程9土增清算流程房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序內(nèi)部模擬清算組建清算小組核實(shí)清算數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)不同清算方案聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通交流提交清算方案獲得清算結(jié)論土增清算流程房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序內(nèi)部模1003土地增值稅清算應(yīng)對(duì)03土地增值稅清算應(yīng)對(duì)11清算應(yīng)對(duì)010203稅負(fù)測(cè)算財(cái)務(wù)梳理證據(jù)準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單位實(shí)現(xiàn)財(cái)稅配比原則，土地增值稅初期的預(yù)征完全不能代表最終的稅負(fù)。要迎接清算，第一步就是做好稅負(fù)測(cè)算土地增值稅清算規(guī)則雖然不同于企業(yè)賬務(wù)處理，但又來(lái)源于賬務(wù)。因此賬務(wù)規(guī)范和核算的精細(xì)化程度均會(huì)影響土地增值稅清算的結(jié)果土地增值稅清算中最有力的支撐是證據(jù)鏈，合同、發(fā)票、資金流、其他證據(jù)組成證據(jù)鏈體系。企業(yè)應(yīng)在清算前將整個(gè)證據(jù)鏈進(jìn)行檢查完善。清算應(yīng)對(duì)010203稅負(fù)測(cè)算財(cái)務(wù)梳理證據(jù)準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目12稅負(fù)測(cè)算統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)商品房銷(xiāo)售收入，特別關(guān)注關(guān)聯(lián)交易中的價(jià)格合理性和特殊產(chǎn)品（如地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位）的處理。1234統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際發(fā)生額和未到位入賬額，尤其是未到位入賬額，財(cái)務(wù)應(yīng)同其他部門(mén)溝通，盡可能取得準(zhǔn)確數(shù)字。將開(kāi)發(fā)成本中的利息剔除到開(kāi)發(fā)費(fèi)用部分，比較據(jù)實(shí)扣除和比例扣除優(yōu)劣，選擇適當(dāng)方法。稅務(wù)測(cè)算是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，愈早愈好，即使不夠精確，可以隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程逐步細(xì)化和精確化，清算前夕才開(kāi)始測(cè)試顯然是最被動(dòng)的。稅負(fù)測(cè)算統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)商品房銷(xiāo)售收入，特別關(guān)注關(guān)聯(lián)1統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款13賬務(wù)梳理成本與費(fèi)用的核算是否準(zhǔn)確，是否將成本計(jì)入費(fèi)用或?qū)①M(fèi)用計(jì)入成本；12各產(chǎn)品成本核算是否準(zhǔn)確實(shí)施，尤其是商鋪產(chǎn)品，售價(jià)很高，成本如果未能完整準(zhǔn)確核算，會(huì)造成土增清算較大損失。這就要求企業(yè)在成本核算和分?jǐn)傊凶龅骄?xì)化。各項(xiàng)目成本有無(wú)混計(jì)，各分期成本有無(wú)混計(jì)。二、賬務(wù)梳理3賬務(wù)梳理成本與費(fèi)用的核算是否準(zhǔn)確，是否將成本1各產(chǎn)品成本核算14證據(jù)準(zhǔn)備合同是否齊備，內(nèi)容是否完善，條款是否清晰，后續(xù)實(shí)施是否同合同一致，有無(wú)補(bǔ)充協(xié)議。1發(fā)票是否齊備，發(fā)票真實(shí)性、合理性和格式是否完備。2資金流是否真實(shí)支付，是否同合同和發(fā)票保持一致，尤其關(guān)注未支付部分的風(fēng)險(xiǎn)。34三、證據(jù)準(zhǔn)備其他證據(jù)如決算報(bào)告、進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、內(nèi)部相關(guān)文件是否齊備，特殊項(xiàng)目如舊城改造應(yīng)關(guān)注政府文件和相關(guān)資料整理齊備。證據(jù)準(zhǔn)備合同是否齊備，內(nèi)容是否完善，條款是否1發(fā)票是否齊備，1504土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題04土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題16四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?

1.關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題?

2.企業(yè)符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？?

3.企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？?

4.企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？?

5.企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?

6.企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?

7.企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？?

8.企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？?

9.企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？?

10.企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?1.關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題17四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題1、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來(lái)確定，屬于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷(xiāo)售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題1、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題土地18四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題2.房地產(chǎn)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條

對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題2.房地產(chǎn)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)19四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題第二十二條

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二)取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的，是指取得最后一份銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形?！彼?、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題第二十二條對(duì)符合以下條件之一的，20四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條

納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。?

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；?

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；?（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；?

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。”四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清21四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??4.房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。??公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：??①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；??③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?4.房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算22四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??5.房地產(chǎn)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！彼?、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?5.房地產(chǎn)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)23四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?6.房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。?納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！彼?、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?6.房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建24四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??7.房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?7.房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅25四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??8.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：?

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；?

（二）單套建筑面積在144平方米以下；?

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?8.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，26四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??9.房地產(chǎn)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：??（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?9.房地產(chǎn)企業(yè)，在土地增值稅清算27四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??10.房地產(chǎn)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十三條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：??土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）?四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?10.房地產(chǎn)企業(yè)，采取預(yù)收款方式28?

《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》2021年第01期（第13期）?

土地增值稅清算專題?

一、土地增值稅清算意義；?

二、土地增值稅清算流程?

三、土地增值稅清算應(yīng)對(duì)?

四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》2021年第01期（第129THANK

YOUTHANKYOU30《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》2021年第01期（第13期）土地增值稅清算專題《2021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享》（第13期）土地增值稅清算專題31目錄Contents1

土地增值稅清算意義2

土地增值稅清算流程3土地增值稅清算應(yīng)對(duì)土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題4目錄Contents1土地增值稅清算意義3土地增值稅清算應(yīng)322021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享-土地增值稅清算專題課件332021年財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題分享-土地增值稅清算專題課件3401土地增值稅清算意義01土地增值稅清算意義35稅總發(fā)[2013]67號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》進(jìn)一步明確加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作，該文件是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)加強(qiáng)土地增值稅清算工作的指引，通過(guò)巡回督察、加強(qiáng)地方官員績(jī)效考核等方式，來(lái)推進(jìn)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算工作。稅總發(fā)[2013]67號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的36土地增值稅清算文件依據(jù)?

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、?

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、?

，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）?

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）?

《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）?

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)）?

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）、?

《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問(wèn)題的公告【青島地稅局（2018）4號(hào)公告】等規(guī)定土地增值稅清算文件依據(jù)?《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及37事后事前土地增值稅清算管理稅務(wù)籌劃系統(tǒng)化加強(qiáng)稅務(wù)管理，降低稅負(fù)，化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。稅務(wù)機(jī)關(guān)越來(lái)越規(guī)范！土地增值稅清算管理越來(lái)越嚴(yán)格！事中稅務(wù)規(guī)范管理事后事前土地增值稅稅務(wù)籌劃系統(tǒng)化加強(qiáng)稅務(wù)管理，降低稅務(wù)機(jī)關(guān)越3802土地增值稅清算流程02土地增值稅清算流程39土增清算流程房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序內(nèi)部模擬清算組建清算小組核實(shí)清算數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)不同清算方案聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通交流提交清算方案獲得清算結(jié)論土增清算流程房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序內(nèi)部模4003土地增值稅清算應(yīng)對(duì)03土地增值稅清算應(yīng)對(duì)41清算應(yīng)對(duì)010203稅負(fù)測(cè)算財(cái)務(wù)梳理證據(jù)準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單位實(shí)現(xiàn)財(cái)稅配比原則，土地增值稅初期的預(yù)征完全不能代表最終的稅負(fù)。要迎接清算，第一步就是做好稅負(fù)測(cè)算土地增值稅清算規(guī)則雖然不同于企業(yè)賬務(wù)處理，但又來(lái)源于賬務(wù)。因此賬務(wù)規(guī)范和核算的精細(xì)化程度均會(huì)影響土地增值稅清算的結(jié)果土地增值稅清算中最有力的支撐是證據(jù)鏈，合同、發(fā)票、資金流、其他證據(jù)組成證據(jù)鏈體系。企業(yè)應(yīng)在清算前將整個(gè)證據(jù)鏈進(jìn)行檢查完善。清算應(yīng)對(duì)010203稅負(fù)測(cè)算財(cái)務(wù)梳理證據(jù)準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目42稅負(fù)測(cè)算統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)商品房銷(xiāo)售收入，特別關(guān)注關(guān)聯(lián)交易中的價(jià)格合理性和特殊產(chǎn)品（如地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位）的處理。1234統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際發(fā)生額和未到位入賬額，尤其是未到位入賬額，財(cái)務(wù)應(yīng)同其他部門(mén)溝通，盡可能取得準(zhǔn)確數(shù)字。將開(kāi)發(fā)成本中的利息剔除到開(kāi)發(fā)費(fèi)用部分，比較據(jù)實(shí)扣除和比例扣除優(yōu)劣，選擇適當(dāng)方法。稅務(wù)測(cè)算是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，愈早愈好，即使不夠精確，可以隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程逐步細(xì)化和精確化，清算前夕才開(kāi)始測(cè)試顯然是最被動(dòng)的。稅負(fù)測(cè)算統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)商品房銷(xiāo)售收入，特別關(guān)注關(guān)聯(lián)1統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款43賬務(wù)梳理成本與費(fèi)用的核算是否準(zhǔn)確，是否將成本計(jì)入費(fèi)用或?qū)①M(fèi)用計(jì)入成本；12各產(chǎn)品成本核算是否準(zhǔn)確實(shí)施，尤其是商鋪產(chǎn)品，售價(jià)很高，成本如果未能完整準(zhǔn)確核算，會(huì)造成土增清算較大損失。這就要求企業(yè)在成本核算和分?jǐn)傊凶龅骄?xì)化。各項(xiàng)目成本有無(wú)混計(jì)，各分期成本有無(wú)混計(jì)。二、賬務(wù)梳理3賬務(wù)梳理成本與費(fèi)用的核算是否準(zhǔn)確，是否將成本1各產(chǎn)品成本核算44證據(jù)準(zhǔn)備合同是否齊備，內(nèi)容是否完善，條款是否清晰，后續(xù)實(shí)施是否同合同一致，有無(wú)補(bǔ)充協(xié)議。1發(fā)票是否齊備，發(fā)票真實(shí)性、合理性和格式是否完備。2資金流是否真實(shí)支付，是否同合同和發(fā)票保持一致，尤其關(guān)注未支付部分的風(fēng)險(xiǎn)。34三、證據(jù)準(zhǔn)備其他證據(jù)如決算報(bào)告、進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、內(nèi)部相關(guān)文件是否齊備，特殊項(xiàng)目如舊城改造應(yīng)關(guān)注政府文件和相關(guān)資料整理齊備。證據(jù)準(zhǔn)備合同是否齊備，內(nèi)容是否完善，條款是否1發(fā)票是否齊備，4504土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題04土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題46四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?

1.關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題?

2.企業(yè)符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？?

3.企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？?

4.企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？?

5.企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?

6.企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?

7.企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？?

8.企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？?

9.企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？?

10.企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?1.關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題47四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題1、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來(lái)確定，屬于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷(xiāo)售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題1、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題土地48四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題2.房地產(chǎn)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條

對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題2.房地產(chǎn)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)49四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題第二十二條

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二)取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的，是指取得最后一份銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形?！彼摹⑼恋卦鲋刀惽逅銓?shí)務(wù)問(wèn)題第二十二條對(duì)符合以下條件之一的，50四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條

納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。?

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；?

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；?（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；?

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的?！彼?、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清51四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??4.房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。??公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：??①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；??③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?4.房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算52四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??5.房地產(chǎn)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！彼摹⑼恋卦鲋刀惽逅銓?shí)務(wù)問(wèn)題?5.房地產(chǎn)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)53四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?6.房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？?答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。?納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！彼?、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題?6.房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建54四、土地增值稅清算實(shí)務(wù)問(wèn)題??7.房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)