2022年我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析：購房積極性獲提振

年我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析：購房積極性獲提振2022年以來，房地產(chǎn)相關(guān)政策間續(xù)出臺(tái)，例如“330新政”、央行“五次降息四次降準(zhǔn)”以及外資購房等等，8月31日，三部委聯(lián)合發(fā)出通知，降低公積金貸款的門檻，今年9月起，公積金貸款二套房首付降至兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，一系列利好政策將為樓市回暖增加動(dòng)力，市場或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，房價(jià)將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢。以下是2022年我國房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀分析：

購房樂觀性獲提振

自2022年9月首次降低居民購房首付比例后，今年8月31日，住建部、財(cái)政部、央行再度聯(lián)合發(fā)布通知，自9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金托付貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主打算申請住房公積金托付貸款購買其次套住房的最低首付款比例。

“在此前已經(jīng)降息的狀況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了，但此次政策對于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，出乎市場的估計(jì)，的確反映了政策層面較大的刺激力度?！币拙佑懻撛褐菐熘行挠懻摽偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對于房地產(chǎn)市場有樂觀意義，一是今年為典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會(huì)使得9月份房地產(chǎn)市場面臨一個(gè)特別好的購房時(shí)機(jī)。尤其對于二套購房者來說，最佳的購房實(shí)際恰是在這個(gè)時(shí)候真正來臨。二是在9月份傳統(tǒng)“金九銀十”階段，出臺(tái)這個(gè)政策會(huì)使得購房者的信念連續(xù)提振，尤其是一些有改善購房需求的群體，更會(huì)在這個(gè)時(shí)候樂觀入市。但他指出，估計(jì)在實(shí)際落實(shí)過程中，三線以及以下的城市會(huì)面臨更好的政策扶持，而二線城市可能會(huì)擇優(yōu)選擇改善型購房需求進(jìn)行公積金貸款政策的調(diào)整。而對于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性并不大，會(huì)加大房價(jià)上漲的壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金首付的再次降低實(shí)際影響有限，由于公積金與商業(yè)貸款不一樣，各地都有最高限額，比如北京最高限額僅120萬，這種狀況下首付20%不太可能實(shí)現(xiàn)，但心理影響較大，對于購房者來說，金九銀十購房者入市樂觀性將連續(xù)提高，一二線城市9-10月市場可能消失一波漲幅。

海通證券認(rèn)為，當(dāng)前二套房優(yōu)待力度基本接近2022年，考慮三線及以下城市總房價(jià)較低，公積金政策調(diào)整對支持行業(yè)去庫存有實(shí)質(zhì)意義，目前不論新開工、投資三線城市占比均在50%-60%，因此三線城市復(fù)蘇力度直接打算房地產(chǎn)投資、新開工后期復(fù)蘇力度，考慮三線城市公積金可貸款總額占購房款比重明顯高于一二線城市，新政對確保三線城市需求市場，降低三線城市新居庫存并穩(wěn)定后期房地產(chǎn)投資意義重大。

此外，住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布新政，針對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房部分政策進(jìn)行寬松調(diào)整，允許境外個(gè)人購買符合實(shí)際需要的商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，限外政策放松對于北上廣深等一線城市的高端項(xiàng)目而言或?qū)⑵鸬结尫刨徺I力的作用，連續(xù)出臺(tái)利好政策，表明白政府對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的迫切心理，若接下來的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期，不排解政府連續(xù)加碼房地產(chǎn)市場刺激政策。

購房成本降至最低

不僅在樓市政策上持續(xù)放寬，今年以來，貨幣流淌性也持續(xù)釋放。8月25日央行打算，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，本輪已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，為樓市帶來的最直接刺激就是購房者“月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，以貸款100萬，20年為例，此次降息后月供削減140元。假如從2022年11月末開頭的本輪降息通道看，5次降息購房者根據(jù)基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬元20年利息將削減高達(dá)19.3萬元。

“隨著‘雙降’齊現(xiàn)，流淌性進(jìn)一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。”張大偉認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)寬松環(huán)境下，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，將來有消失8.5折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響特別大，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購房樂觀性連續(xù)提高。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士認(rèn)為，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，股市下跌的狀況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，這更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟(jì)的猜想，并且這種類似手段今后仍有出臺(tái)的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年估計(jì)都會(huì)有一個(gè)比較寬松的政策環(huán)境。在央行多次降息之后，利率已經(jīng)降到歷史最低水平，首套和改善性購房需求得到有效釋放，一線城市以及部分二線城市今年成交量基本都較去年翻倍。假如再加上公積金二套2成首付比例政策落地，房價(jià)較低的三、四線城市需求估計(jì)會(huì)被帶動(dòng)一部分。今年的“金九銀十”以及年底前的房地產(chǎn)市場，估計(jì)仍會(huì)保持較高的交易量。

回暖新動(dòng)力接連消失

受益于一系列利好政策，樓市持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

據(jù)最新發(fā)布的2022年8月“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，8月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.41個(gè)百分點(diǎn)；同比來看，在經(jīng)受連續(xù)十個(gè)月同比下跌后，百城房價(jià)于本月止跌，上漲0.15%。綜合來看，百城住宅均價(jià)則為16個(gè)月以來首次消失同比環(huán)比雙雙上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為19962元/平方米，環(huán)比上漲1.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.80個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.83%，漲幅較上月擴(kuò)大2.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海房價(jià)環(huán)比漲幅居首，均價(jià)上漲3.77%，深圳同比上漲26.38%仍居首位。

從北京市場來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份新建商品住宅（含保障房、自住房）網(wǎng)簽量為9291套，比7月下降30.3%?？鄢Ｕ戏俊⒆宰》亢?，純商品住宅成交6001套，比上月下降19.3%，比2022年同期上漲44.1%。8月份北京純商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均價(jià)為29687元/平方米，環(huán)比上漲7.6%。8月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為19088套，環(huán)比下降11.1%，同比上漲127.1%。成交均價(jià)35760元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲8.7%。1-8月二手房總成交量125370套，比去年同期上漲106.8%。今年以來北京二手住宅的交易規(guī)模已經(jīng)接近限購前一年（2022年）同期的12.7萬套。

從供應(yīng)量來看，8月北京共有18個(gè)期房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，供應(yīng)總量為5429套，比7月全月下降25.4%?？鄢宰》亢?，純商品住宅供應(yīng)5222套，較上月上漲102.8%，較去年下降18.4%。2022年1-8月份純商品住宅供應(yīng)量為43572套，較去年同期大幅下滑41.3%。另據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)，9月北京將有34個(gè)項(xiàng)目入市，入市個(gè)數(shù)將創(chuàng)下今年月度新高，其中，純新盤有20個(gè)。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士認(rèn)為，估計(jì)隨著“金九銀十”的到來，以及近期的降息降準(zhǔn)以及公積金新政對市場心情的影響，市場或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，房價(jià)也將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士認(rèn)為，隨著近期一系列政策的推出，樓市回暖將再添新動(dòng)力，特殊是供需結(jié)構(gòu)相對緊急的一線和部分二線城市，估計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場還將連續(xù)升溫，房價(jià)上漲也會(huì)加快；而大部分二線城市和部分三線城市將加速去庫存的進(jìn)程，房價(jià)也將穩(wěn)中有升；大多數(shù)三四線城市則由于庫存去化周期較長，因此仍將以堅(jiān)持去庫存為主要目標(biāo)，房價(jià)走勢也將趨于平穩(wěn)。總體看，各地樓市在利好政策的刺激下，走勢分化將愈創(chuàng)造顯。

大量政策后手可供選擇

首創(chuàng)證券認(rèn)為，在多重政策的疊加作用之下行業(yè)有望在“金九銀十”迎來成交量的短暫提升，但是考慮到各級(jí)市場較大的差異性以及避開部分區(qū)域成交過熱導(dǎo)致房價(jià)上漲過快以及政策轉(zhuǎn)向等問題，將來行業(yè)調(diào)控方向預(yù)期依舊連續(xù)小眾化、地方化的操作思路，市場轉(zhuǎn)型和分化依舊是行業(yè)回歸和調(diào)整階段的主題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在目前應(yīng)當(dāng)成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，無論是市場成交量上升還是價(jià)格止跌反彈態(tài)勢的完成，都有利于市場信念的提振，以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展。所以此次中央對于樓市政策的連續(xù)加碼，意圖很明顯，即盼望9月份以及第四季度房地產(chǎn)市場能夠發(fā)揮提振市場信念、盤活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的功能。

海通證券同時(shí)指出，政府已經(jīng)從