德國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

德國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概述（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景1、中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場正悄然浮現(xiàn)。我國從1999年進入老齡化社會附：進入老齡化社會的標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。，老年人口的絕對量大，高齡化趨勢明顯，未富先老，空巢老人數(shù)量增加/p-695925470015.html。據(jù)專家測算，目前全國養(yǎng)老機構的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%到5%需要養(yǎng)老機構，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。附：進入老齡化社會的標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。/p-695925470015.html王忠，《創(chuàng)新商業(yè)模式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)》，2、中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場前景巨大。據(jù)專家研究，當人均GDP達到3000美元以上時，對醫(yī)療保健等服務性需求將會大幅上升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出需要的服務范圍增加、服務品質(zhì)提升等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的支出也會相應地提高。3、我國養(yǎng)老服務業(yè)尚處于起步階段。面臨市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題，投資開發(fā)企業(yè)大都處于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培育企業(yè)核心競爭力。4、解決好老年人的居住問題是有效應對人口老齡化趨勢的關鍵。我國當前的老年住宅在數(shù)量上供求不平衡，質(zhì)量上無法滿足老年人的需求。部分老人沒有自己獨立居住的空間；大部分老年人住在老房子里，住宅設計缺乏對老年人生理及心理需求的考慮；一部分老年人雖已遷入新居，居住條件有所改善，但住宅周圍的社區(qū)服務設施缺乏或是服務質(zhì)量不高，再或者住宅地點遠離社會、遠離親友，交通不便。因此研究和推廣適宜老年人這個龐大社會群體需求的居住模式日見迫切。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式分類第一類第二類第三類名稱單體的養(yǎng)老機構養(yǎng)老服務嵌入式住宅小區(qū)綜合性養(yǎng)老社區(qū)概念專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構負責運營無專業(yè)養(yǎng)老運營機構提供服務。項目中養(yǎng)老服務主要是為老年人提供一個活動的場所屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運營或由專業(yè)的運營機構負責運營經(jīng)營模式大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式養(yǎng)老不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務支出養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售舉例北京匯晨老年公寓上海親和源北京怡?；▓@北京太陽城目前我國處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有“盈利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務；僅有部分發(fā)達城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發(fā)商；我國社會保障體系不完善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”；無真正針對老年生化、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設施亟待完善；；另外，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產(chǎn)與社會資金未能掛鉤等一系列問題。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學習美國的CCRCCCRC是一種復合式老年社區(qū)，結合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務、老年大學和鄉(xiāng)村俱樂部運營、公社管理和養(yǎng)老保險的經(jīng)營理念，以規(guī)?；诵曰纳鐓^(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護理服務問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務體系。（持續(xù)照顧退休社區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗而來?，F(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，盡管表面上風平浪靜，但水面下已是暗流涌動。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科、遠洋、保利、首創(chuàng)等開發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項目；保險行業(yè)，除了泰康之外，中國人壽、新華保險等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目將陸續(xù)浮出水面。從2013年開始，養(yǎng)老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，這就意味著，多年來桎梏著養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的“土地”瓶頸將被打開。但是CCRC是一種復合式老年社區(qū)，結合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務、老年大學和鄉(xiāng)村俱樂部運營、公社管理和養(yǎng)老保險的經(jīng)營理念，以規(guī)?；诵曰纳鐓^(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護理服務問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務體系。三、德國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究（一）德國“護理式”老年人居住模式1、德國人口特征及社會養(yǎng)老模式現(xiàn)階段，德國過低的出生率和高齡人口的不斷增長使得德國的人口老齡化趨勢更加嚴峻，與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4；截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%；入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主。德國主要的養(yǎng)老模式是社會養(yǎng)老，即由社會來負擔老年人必要的生活費用和日常照料。家庭養(yǎng)老相對比較少見，因此，德國的老年人很少接受子女的護理和照料。2001年的調(diào)查顯示，德國24％的老人選擇獨居，66％的老人與配偶共居，只有7％的老人選擇與子女同居。德國的老年人幾乎都希望住在自己獨立的住宅和熟悉的環(huán)境里安度晚年，即使在體能下降，行動不便，需要照料和護理的情況下也不例外。大部分的德國老年人選擇在宅養(yǎng)老，因此全德約95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在養(yǎng)老院、老年人護理中心等養(yǎng)老機構里。德國政府為了緩解養(yǎng)老壓力也始終鼓勵老年人在宅養(yǎng)老。養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為主，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院；擁有專門為患有老年癡呆癥的老人設計的，并配有較好的照料和護理服務；德國的養(yǎng)老物業(yè)以出租型為主；健全的社會保障為老年人承擔近一半養(yǎng)老成本；德國有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理公司20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式，德國“護理式”老年人居住模式也是當今世界比較先進的老年人居住模式之一。（二）德國政府對老年住宅市場的政策支持政府通過“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權益：第一支柱是社會基本養(yǎng)老保障；第二支柱是私人養(yǎng)老金計劃；第三支柱是個人儲蓄；第四支柱是援助計劃。德國老年住宅企業(yè)與民間福利團體簽訂提供服務的合同，該合同可成為企業(yè)獲得建設資金貸款的融資條件。德國的養(yǎng)老制度被譽為“世界上最慷慨的養(yǎng)老制度”。早在19世紀末，當時的宰相俾斯麥就設立了養(yǎng)老保險，在整個20世紀的過程中先后誕生了醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和1995年實施的護理保險。另外，“儲存?zhèn)€人服務時間”的制度凡年滿18歲的德國公民均可利用公休或節(jié)假日義務到養(yǎng)老機構提供各種無償護理服務，服務時間可隨時儲存在服務者個人檔案也是一個亮點。凡年滿18歲的德國公民均可利用公休或節(jié)假日義務到養(yǎng)老機構提供各種無償護理服務，服務時間可隨時儲存在服務者個人檔案1、護理保險法的頒布使得德國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)生了很大變化。主要表現(xiàn)在增加了護士就業(yè)人數(shù)、護理事業(yè)日臻完善等方面。和其他經(jīng)濟領域一樣，德國聯(lián)邦政府原則上不直接介入老年住區(qū)市場的開發(fā)，但政策上的支持是積極的。2、德國政府對于養(yǎng)老機構免除銷售稅和營業(yè)稅，只收企業(yè)所得稅。由于德國聯(lián)邦制的特點，地方政府還可根據(jù)自己的情況另外對養(yǎng)老機構給予政策上或財政上的支持。如慕尼黑地方政府針對地價極高的現(xiàn)狀，對蕾娜范集團“慕尼黑圖得林老年住區(qū)”給予了大幅降低土地價格和170萬歐元的財政支持。德國政府對養(yǎng)老的支持力度德國四種養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老日間或夜間照料中心機構養(yǎng)老（養(yǎng)老院）老年癡呆癥護理護理級別1每月450歐元每月1550歐元每月1023歐元每年2400歐元柏林的養(yǎng)老院對于護理級別2需每月3000千歐元費用，除去護理保險每月所付的1279歐元，自己必需交付剩余的1721歐元。柏林的養(yǎng)老院對于護理級別2需每月3000千歐元費用，除去護理保險每月所付的1279歐元，自己必需交付剩余的1721歐元。護理級別2每月1100歐元同上每月1279歐元護理級別3美元1550歐元同上每月1550歐元（四）德國老年住區(qū)開發(fā)模式和運營服務模式及經(jīng)驗目前德國需護理的老人約230萬人。其中150萬人以居家養(yǎng)老為主，并結合親戚朋友鄰居的幫助，他們的年齡平均在80歲以下。另80萬人選擇機構養(yǎng)老，通常在養(yǎng)老院生活的老人遠在于80歲以上。所以，需護理老人的第一階段以居家養(yǎng)老結合社區(qū)服務為主，第二階段進入機構養(yǎng)老。所以居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老在德國是一個互補的關系，目前德國有1.2萬個養(yǎng)老機構，競爭非常激烈。居家養(yǎng)老（結合社區(qū)服務）居家養(yǎng)老主要是以傳統(tǒng)居家上門護理為主，日間照料中心和短期托老所為輔所組成。居家上門護理–護理保險則按護理級別以固定的金額支持上門護理的服務。日間照料中心–通過上門護理服務的幫助，在洗漱早點完畢后，老人可去日間照料中心。短期托老所–在親戚朋友鄰居不在的情況下(如外出旅游)或自己剛從醫(yī)院回家需康復階段，老人可進入短期托老所。根據(jù)護理保險規(guī)定每年最多期限2個月。機構養(yǎng)老（養(yǎng)老院）80萬人2010年選擇機構養(yǎng)老(養(yǎng)老院)，十年后(2020年)預計再有10萬人進入養(yǎng)老院。老人普遍和子女分居，子女工作的壓力和對個人生活的追求以及出生率下降等，是機構養(yǎng)老在德國迅速發(fā)展的主要原因。據(jù)統(tǒng)計5年前平均每人在養(yǎng)老院的時間約2年，目前的停留期大大縮短了，估計在1年左右。換句話說，老齡化的發(fā)展對床位的需求應比預測的更大，只是周期性的縮短及上門護理服務業(yè)的發(fā)展才緩解了這一本問題。目前，在德國共約12000養(yǎng)老機構，考慮到現(xiàn)有的80萬個床位，得出每個養(yǎng)老機構不到70個床位。盡管如此，出于競爭壓力新建的養(yǎng)老機構通常都在120床位以上，并且大多都建在城市。機構養(yǎng)老(養(yǎng)老院)與居家養(yǎng)老最根本的不同在于24小時的全包位保障：護理、日間生活和起居。3.居家養(yǎng)老結合機構養(yǎng)老–德國式的老年住區(qū)特別近幾年來在德國興起一種新型的居家養(yǎng)老模式-居家服務監(jiān)護式公寓，通常是因老人行動不便而新建的無障礙公寓。另附加許多老人服務硬件設施，如電子信號器或電視監(jiān)控器(本人要求)等，如需要護理則可預訂上門護理服務。經(jīng)驗表明，在居家服務監(jiān)護式公寓和機構養(yǎng)老(養(yǎng)老院)結合后，它受歡迎的程度更高，推廣也更快。老人們不僅所得到的服務項目大量增多，而且一旦臥床不起可直接進入鄰近的養(yǎng)老院。蕾娜范集團的“生活服務中心“正是以這一市場需求為基礎，加上自己的特點而形成（五）模式解剖：“居住+護理”的社區(qū)建設和服務提供“護理式”居住模式將居住功能放在首位，醫(yī)護功能作為輔助和補充，從而把“居住”和“護理”兩種在空間上不一定直接聯(lián)系的功能結合起來。這種居住模式既彌補了社會養(yǎng)老機構私密性和自主性不足的缺點，同時又能滿足老年人對安全感的需求，提供包括照料、護理、幫助和治療在內(nèi)的，既靈活而又可靠的全天候服務。即使是生病臥床或行動不便的老人們都不用搬入社會養(yǎng)老機構?？梢岳^續(xù)在自己熟悉和信任的住宅和社區(qū)環(huán)境里生活。1、“居住”硬件建設住宅以及住區(qū)環(huán)境的質(zhì)量在很大程度上決定了人們的生活品質(zhì)。因此，為了增強老年人在居住生活中的獨立性和自主性，“護理式”老年人居住模式對住宅及社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設計提出了較高的要求：(1)老年住宅必須充分考慮老年人生理以及心理方面的特殊需求，用一些小尺度，簡單但又合理的輔助設施或家具來提高住宅服務質(zhì)量。例如，為行動不便的老年人設計高度可調(diào)節(jié)、利于坐著工作的廚房操作臺和室內(nèi)合理裝置的防滑扶手等；(2)住宅和社區(qū)的無障礙設計必不可少。無障礙設計不能只是局限于單個住宅單元之中，而應遍及整棟房屋乃至整個居住區(qū)，以此降低環(huán)境對老年人行動不便造成的限制，從而增強住區(qū)環(huán)境的可通達性；(3)住區(qū)環(huán)境設計要與住宅尺度相適宜，具有舒適的活動空間、較強的可停留性和清晰安全的交通導向等；(4)在規(guī)劃中盡量使住區(qū)與當?shù)氐纳鐣?、市政基礎設施緊密聯(lián)系在一起，以便有效利用這些城市設施為老年人提供服務。支持和幫助鄰里網(wǎng)絡關系的形成與維護。2、“護理”服務軟件“護理式”老年人居住模式的另一個必要因素是“社區(qū)服務網(wǎng)絡”。這種社區(qū)服務主要涵蓋了：(1)家政服務，包括房間和公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔、必需品采購、餐飲上門服務、花園修剪、冬季清掃、洗衣、日常樓宇管理等；(2)醫(yī)療護理服務，包括預防、診斷、救助、治療、護理、康復、心理或精神幫助，緊急處理等；(3)其他社會服務，如個人幫助、緊急求助服務、定時探訪、聊天、咨詢、入住時的引導、外出乘務等。這一系列的社區(qū)服務相對于社會養(yǎng)老機構提供的服務更具多樣性和靈活性。護理服務合同由居住者和服務商單獨簽訂，不與房屋合同捆綁。居住者可以根據(jù)個人身體狀況和實際需求選擇服務商提供的服務項目，當然也只需交付相應的費用。這種靈活而又高質(zhì)量的服務建立在住宅社區(qū)與各功能服務商(包括公立和私立的醫(yī)療機構、服務機構和政府相關部門)之間的密切合作基礎上。住宅區(qū)中只需設立一個服務中介，服務中介會全天24小時通過電話、網(wǎng)絡、緊急呼叫系統(tǒng)或是直接上門拜訪等形式，獲取老年居住者在各個方面的需求，然后將這些需求反饋給服務商，由服務商為居住者提供相應的服務。綜合來看，護理式老年人居住模式較強的靈活性、適應性、對于人力的高效利用率等特點決定了它的經(jīng)濟適用性。相對于社會養(yǎng)老機構，它的費用要低廉很多。它的產(chǎn)生和發(fā)展極大的減輕了社會和老年人自身在居住和養(yǎng)老方面的經(jīng)濟壓力。這種“硬件設施”配合“軟件服務”的居住模式不僅可以應用于新建居住區(qū)，也能融入到已有的住宅小區(qū)中。四、德國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例分析（一）德國養(yǎng)老地產(chǎn)成功案例---德國奧古新諾集團AugustinumAugustinum是德國最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國最重要的社會服務公司之一，自1961年成立第一家養(yǎng)老院以來，經(jīng)過近50年的發(fā)展，目前在全德國已擁有21家品牌養(yǎng)老院，居住7200位老人，3000多名員工和一大批志愿服務人員為其工作，并且同時擁有先進的醫(yī)療器械公司、心臟?？漆t(yī)院及內(nèi)外科專業(yè)醫(yī)院。其針對的消費群體主要是月收入1000歐元、處于中等收入水平的老人，通過高品質(zhì)、多樣化的服務為老年人提供自主、穩(wěn)定和高水準的生活。Augustinum連鎖養(yǎng)老院為老人設置各種活動場所，組織參加各種豐富多彩的活動，協(xié)助他們培養(yǎng)和發(fā)展自己的興趣愛好。舉辦各類講座、音樂會、劇目表演、時裝秀，以及節(jié)日慶典。Augustinum連鎖養(yǎng)老院有四大特點：一、設施高檔化。高檔的養(yǎng)老設施，同時整合了一些高端的服務資源，如醫(yī)院、餐廳。二、管理網(wǎng)絡化。以高檔酒店式公寓的物業(yè)形態(tài)，建立連鎖網(wǎng)絡，有成熟的管理模式。三、服務的專業(yè)化。有良好的專業(yè)素質(zhì)服務團隊。2006年，德國奧古新諾集團宣布與上海龍君置業(yè)公司共同出資成立上海奧古新諾公司，在上海建立一個Augustinum品牌的頤養(yǎng)中心，前期定位的目標服務對象包括四種老人：中國的富裕家庭、上海的華僑、中國留學生的父母及跨國公司里外籍人士的父母，但這個項目至今沒有很好地進展。（二）不來梅老年住宅不來梅老年住宅是德國“照料護理式”老年住宅的典范，它的設計理念是護理理念、環(huán)境理念和建筑理念（三）蕾娜范集團蕾娜范集團于1995年在柏林由蕾納特.輥特女士和范少東先生共同創(chuàng)立。集團共有2400名員工分面向4000個客戶。集團業(yè)務遍及德國10個不同的城市并且范疇廣泛:居家上門服務，老年住區(qū)服務(居家養(yǎng)老結合機構養(yǎng)老)，老年住區(qū)開發(fā)，醫(yī)務精心護理及殘疾人服務。自1995年以來蕾娜范集團在德國許多地點提供上門護理服務，目前共服務顧客1600人，服務城市柏林，漢堡，石荷州，慕尼黑，烏爾姆，不來梅和漢諾威等地。蕾娜范集團把專業(yè)護理和酒店服務很好的結合起來，過去幾年中在德國的許多城市設立了蕾娜范特有的以機構養(yǎng)老為主的“生活服務中心“，如在柏林，慕尼黑，漢諾威，羅斯多夫，馬格得堡，勃蘭登堡等地。蕾娜范學院針對集團廣泛的服務項目(老年護理，癡呆癥護理，醫(yī)務精心護理等)，進行了對口下藥并引進不同的模塊，護理人員不斷培訓和再培訓。此外蕾娜范學院還經(jīng)常舉辦專業(yè)講座，和保險公司或醫(yī)院進行交流。蕾娜范集團生活服務中心包括機構養(yǎng)老的護理式托老公寓（養(yǎng)老院），居家服務監(jiān)護式公寓，日間照料中心，短期托老所，老年癡呆癥護理中心及醫(yī)務精心護理中心等。最具有代表性的蕾娜范生活服務中心是2008年開業(yè)的蕾娜范生活服務中心“柏林布赫“。其服務內(nèi)容有護理式托老公寓(養(yǎng)老院)，日間照料中心，短期托老所，老年癡呆癥護理中心及醫(yī)務精心護理中心。由于人口老化和出生率降低的原因，據(jù)預測從2012至2020德國共需外加22萬護理人員。目前在護理行業(yè)工作人員約97萬人。專業(yè)人才極為缺乏的情形已有多年，對此2005年蕾娜范學院的誕生在集團發(fā)展過程中起到了深遠的影響。（四）Kursana是德國高級私人老年服務行業(yè)的領導者，到目前為止分別在德國、奧地利、瑞士、愛沙尼亞和意大利共經(jīng)營著117個老年公寓，養(yǎng)老院和養(yǎng)老別墅，有超過6300名員工，13600位老人。Kursana在德國共經(jīng)營35個養(yǎng)老物業(yè)，2009年營業(yè)收入從2.79億歐元已經(jīng)上升到超過3億歐元。Kursana別墅是出租型養(yǎng)老別墅，在這里的老人可以得到高級的居住享受和舒適的護理，還有豐富多彩的文化節(jié)目和活動。別墅里還提供一個單獨的老年癡呆生活區(qū)，為認知能力有限的老人提供安全的庇護家園，別墅每層都有公共娛樂區(qū)和廚房，餐廳，美發(fā)沙龍，以及一個大花園和樓臺，別墅周圍有商店、醫(yī)療機構和基督教堂。五、德國養(yǎng)老地產(chǎn)對中國的借鑒意義我國人口迅速老齡化和龐大的老年人口數(shù)量在很大程度上決定了我國對于護理式居住模式的需求。首先，我國社會養(yǎng)老機構的擴建速度遠遠趕不上人口老齡化的速度也客觀上刺激了需求的增加。一方面因為社會養(yǎng)老機構的床位供不應求，另一方面因為大部分老年人無法支付其高額的費用。受傳統(tǒng)觀念的影響，入住社會養(yǎng)老機構無論是對于老年人本身還是對于其子女都是件羞恥的事情，因為他們覺得只有沒有子女或是子女不孝順的老人才會被送到社會養(yǎng)老機構，相較而言，“護理式”居住模式更加符合中國人的傳統(tǒng)思想和價值觀念；其次，中國老年人的經(jīng)濟承受能力要遠低于西方發(fā)達國家，但是中國經(jīng)濟的地域性差異很大，東部沿海地帶的經(jīng)濟遠比西部內(nèi)陸地區(qū)發(fā)達，德國“護理式”居住模式目前只可能在中國經(jīng)濟比較發(fā)達的城市地區(qū)實現(xiàn)，比如北京、上海。1、發(fā)展以普通自住型老年住宅為主、老年公寓和老年社區(qū)為輔的開發(fā)模式。低收入者以普通自住型老年住宅為主，中高端收入者以老年公寓和老年社區(qū)為主。但是我國社保制度不完善，老年人經(jīng)濟承擔力普遍較弱，真正的有效地需求較少。2、積極探索最有利的養(yǎng)老地產(chǎn)運