綠地-航校項(xiàng)目地塊定位報(bào)告精簡(jiǎn)匯報(bào)版已交

綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部城南中心，地王蓉城——成都市武侯區(qū)航校項(xiàng)目定位深化匯報(bào)西南房地產(chǎn)事業(yè)部·營(yíng)銷管理中心·產(chǎn)品研展2014年3月綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部地塊名稱武侯區(qū)航校地塊用地性質(zhì)商業(yè)兼容住宅用地面積79961.65㎡119.94畝建筑面積479769㎡（地上）容積率綜合R=6.0建筑密度43%總地價(jià)29.99萬(wàn)元樓板價(jià)6250元/㎡限制性條件1.自持商業(yè)面積15%；2.辦公、商業(yè)建筑不能變相設(shè)計(jì)為小戶型公寓；3.無(wú)償移交4800㎡返遷房；土地情況:另有5503平米（約合8.25畝）須在競(jìng)得宗地后整合，價(jià)格為3000萬(wàn)/畝，將與整塊宗地統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目宗地面積將為128.19畝，規(guī)劃建筑面積為51.2萬(wàn)平米，總地價(jià)將達(dá)到32.46億元，樓面價(jià)為6330元/平方。土地信息綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部宏觀面市場(chǎng)：供求表現(xiàn)良好，區(qū)域土地稀缺，自身總價(jià)地王。那么，如何利用這些因素打造什么才能成為標(biāo)桿?1、住宅市場(chǎng)供需兩旺，繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)同期新高；2、辦公市場(chǎng)由于大單交易增加，成交量大幅上揚(yáng)，高于供應(yīng)量，市場(chǎng)存量持續(xù)去化；3、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)高于成交量，市場(chǎng)存量增加，去化壓力增強(qiáng)；4、項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)土地資源稀缺，未來(lái)少有新增項(xiàng)目入市，區(qū)域整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整體市場(chǎng)；5、航校項(xiàng)目區(qū)位屬性、地塊體量有機(jī)會(huì)打造成城市級(jí)新標(biāo)桿項(xiàng)目，有利于提升板塊整體商務(wù)商業(yè)氛圍。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部1、科華板塊位于成都市的城南方向，屬于人南科技商務(wù)區(qū)范圍；2、人南科技商務(wù)區(qū)總體定位為現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)區(qū)，業(yè)態(tài)主要以高端寫字樓、酒店為主，具有商務(wù)、金融、咨詢、科技等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心功能區(qū)；3、以人民南路為中軸，科華路、漿洗街為兩翼的核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以現(xiàn)代金融服務(wù)、區(qū)域性企業(yè)總部、服務(wù)型機(jī)構(gòu)為主的現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)；4、目前沿人民南路沿線已建有來(lái)福士廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)等12棟甲級(jí)商務(wù)大廈，匯集了34家世界500強(qiáng)企業(yè)；5、未來(lái)人南科技商務(wù)區(qū)將以科華路板塊為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。項(xiàng)目屬“人南商務(wù)區(qū)”，以發(fā)展“一部三中心”為導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚重，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是“產(chǎn)城一體化”中宜居、宜商、宜業(yè)典范。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部2.2、地塊分析1、項(xiàng)目位于科華路與二環(huán)路交匯處，東臨高攀路，北靠二環(huán)路，西接科華中路；2、項(xiàng)目緊挨王府井購(gòu)物中心，向東1公里處為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并且規(guī)劃有地鐵8號(hào)線的地鐵站點(diǎn)，商業(yè)可實(shí)現(xiàn)地鐵上蓋；東臨東湖公園，西至桐梓林人南CBD，南抵機(jī)場(chǎng)路東沿線，北接二環(huán)路乃至四川大學(xué)望江校區(qū)，連接城市核心區(qū)及天府新城，是城市交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域；3、周邊均為成熟已入住小區(qū)，人口密度較大，生活氛圍濃厚，配套齊全，交通便利。項(xiàng)目臨近錦江和東湖公園，自然生態(tài)環(huán)境較好。項(xiàng)目緊鄰?fù)醺?，生活配套完善；毗鄰錦江、東湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)渥；“二八”貫通，交通便捷；教育資源較為豐富，出于傳統(tǒng)“南富”居住習(xí)慣，區(qū)位普遍認(rèn)可且對(duì)項(xiàng)目期望值較高。定位核心問題：項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：盈利點(diǎn)最大化、品牌效應(yīng)最大化、保證去化周期可控主要體現(xiàn)在：品牌落地：綠地中央廣場(chǎng)系列在西南首個(gè)落地，綠地商辦品牌在西南系列代表性作品；城市貢獻(xiàn)：再造城中心，助推二環(huán)黃金帶崛起，強(qiáng)勢(shì)占位新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極！品牌溢價(jià)：住宅高于區(qū)域均價(jià)快速銷售實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)；持續(xù)獲益：占總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)70%為商辦業(yè)態(tài)。商辦物業(yè)全售、集中商業(yè)自持，找到現(xiàn)金流和可持續(xù)盈利的平衡點(diǎn)。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部3.4#地塊業(yè)態(tài)建議在不考慮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的前提下，以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)，將指標(biāo)做足，建議以以下的方法進(jìn)行排布，即1棟酒店+公寓，1棟超甲級(jí)辦公和2棟甲級(jí)辦公。超甲辦公酒店/公寓甲級(jí)辦公甲級(jí)辦公業(yè)態(tài)組合研究詳見附件032013年總價(jià)地王項(xiàng)目科華老區(qū)核心地段武侯區(qū)重點(diǎn)支持項(xiàng)目，提升形象補(bǔ)二環(huán)路人南與攀成鋼板塊的商業(yè)缺口打造城市級(jí)國(guó)際化標(biāo)桿作品8327,800

商辦公寓總量76,918自持部分680,566開發(fā)總量18,896可售部分最低均價(jià)（含辦公、商業(yè)、公寓、住宅）455,125剩余可售部分一組數(shù)據(jù)綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部品牌定位——整體案名建議——綠地·中央廣場(chǎng)（定位區(qū)域高端，氣質(zhì)是低調(diào)奢華的、精雕細(xì)琢的、富有內(nèi)涵的）根據(jù)根據(jù)《成都市建筑物名稱備案管理暫行辦法》的規(guī)定，目前在”中央”二字案名申報(bào)上存在一定的困難。經(jīng)征詢明確意見后或會(huì)調(diào)整磐商務(wù),舒人居,饗品位,悅生態(tài)備注：目前方案均考慮在突破“限高143米”和“商業(yè)、辦公建筑不得變相設(shè)計(jì)為小戶型公寓”（考慮類酒店）的條件下進(jìn)行定位。購(gòu)物中心及商業(yè)街定位、內(nèi)容、布局與亮點(diǎn)公寓市場(chǎng)需求確認(rèn)與產(chǎn)品定位公園利用方向性建議寫字樓市場(chǎng)需求確認(rèn)與產(chǎn)品定位寫字樓市場(chǎng)：除高新區(qū)外，主城區(qū)銷售型寫字樓項(xiàng)目較少，目前區(qū)域板塊保利中心、華潤(rùn)廣場(chǎng)、萬(wàn)科匯智中心等寫字樓項(xiàng)目在售，除萬(wàn)科項(xiàng)目外，均已進(jìn)入尾盤。寫字樓現(xiàn)階段新增供應(yīng)較少，項(xiàng)目先期入市將會(huì)贏得市場(chǎng)占有契機(jī)。宗地位置東大街商務(wù)區(qū)人民南路商務(wù)區(qū)華潤(rùn)廣場(chǎng)攀成鋼商務(wù)區(qū)保利中心萬(wàn)科匯智中心寫字樓市場(chǎng)需求確認(rèn)與產(chǎn)品定位辦公未來(lái)發(fā)展區(qū)域未來(lái)共計(jì)超過47萬(wàn)㎡準(zhǔn)甲級(jí)以上寫字樓入市，而本案將于2014年開工，根據(jù)周邊情況，項(xiàng)目具備“先入為主”，成就標(biāo)桿的絕佳條件。編號(hào)項(xiàng)目名稱檔次寫字樓體量（平方米）備注狀態(tài)預(yù)計(jì)入市時(shí)間1人南國(guó)際中心甲62,214只租不售開建2015年2匯日國(guó)際2甲100,000銷售前期2016年3中港CCPARK甲94,389只租不售開建2017年4中水電泛悅國(guó)際準(zhǔn)甲36,000銷售、自持部分在售2014年5華潤(rùn)廣場(chǎng)甲132,000銷售在售、全球招租2014年6萬(wàn)科匯智中心準(zhǔn)甲55,000銷售在售2015年7華豐融都甲60,000（另外有6萬(wàn)方乙級(jí)寫字樓）銷售前期2016年總計(jì)479,603二環(huán)路一環(huán)路科華路人民南路玉林路王府井本案東大街火車南站東路成仁路萬(wàn)科匯智中心華豐中港CCPARK人南國(guó)際中心華潤(rùn)中水電3KM匯日國(guó)際123456綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部產(chǎn)品類型項(xiàng)目產(chǎn)品類型2013年成交均價(jià)（元/㎡）去化率租金（元/㎡/天）近一年成交量（萬(wàn)㎡）辦公保利中心甲級(jí)1764193%100-1300.97華潤(rùn)廣場(chǎng)甲級(jí)1645297%100-1202.451、保利中心項(xiàng)目。2013年成交0.97萬(wàn)平方米（2013年成交量較少主要是由于其剩余存貨暫未供應(yīng)銷售）；成交均價(jià)為17641元/平方米，較2012年均價(jià)16578元/平方米，增長(zhǎng)6%；2、華潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目。2012年4月開盤推出6.58萬(wàn)平方米，已成交6.38萬(wàn)平方米，其中2013年成交2.45萬(wàn)平方米；項(xiàng)目2013年成交均價(jià)16452元/平方米，較2012年均價(jià)14103元/平方米，增長(zhǎng)17%。同為二環(huán)商務(wù)帶項(xiàng)目，銷售增長(zhǎng)超越保利中心成為2013年區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目。目前華潤(rùn)項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤。區(qū)域內(nèi)銷售實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，本項(xiàng)目地塊屬性決定：本案寫字樓市場(chǎng)與品牌兼?zhèn)?，能助推提升?xiàng)目品牌、形象、利潤(rùn)率。銷售情況：區(qū)域內(nèi)2013年寫字樓進(jìn)入尾盤并實(shí)現(xiàn)交付，都已實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。本案將會(huì)成就量?jī)r(jià)齊升的新高度。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于辦公的定位本案將有一棟超甲級(jí)標(biāo)桿型寫字樓引領(lǐng)區(qū)域辦公市場(chǎng)。配合周邊的辦公需求，本案將配備2棟甲級(jí)寫字樓。在用地指標(biāo)允許的情況下，獨(dú)棟辦公市場(chǎng)較為稀缺，建議設(shè)置獨(dú)棟辦公，依照甲級(jí)辦公的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。辦公定位在高品質(zhì)、主題形、、城市地標(biāo)級(jí)寫字樓。指標(biāo)超甲級(jí)甲級(jí)/獨(dú)棟辦公總建筑面積79000平方米104700平方米棟數(shù)1棟2棟標(biāo)準(zhǔn)層面積2,100平方米2,000平方米建筑形態(tài)超高層超高層處置策略優(yōu)先大宗交易，其次整層銷售優(yōu)先整層銷售，其次劃分產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)17,000元/平方米15,000元/平方米主要客戶金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)(醫(yī)療)為主、輔以房地產(chǎn)、高科技類企業(yè)房地產(chǎn)/建筑、高科技、傳媒/設(shè)計(jì)類為主，輔以金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部定位解讀辦公主題形態(tài)：承載四大理念，從商業(yè)、文化、生態(tài)、和諧的角度改變城市生活，締造新區(qū)域商業(yè)中心。文化藝術(shù)締造打造中央藝術(shù)公園對(duì)話城市交通無(wú)縫銜接地鐵廣場(chǎng)開放空間一站式購(gòu)物中心一站式消費(fèi)大型購(gòu)物中心天街生態(tài)商業(yè)區(qū)24小時(shí)不夜城體驗(yàn)式休閑娛樂高端餐飲主力店商業(yè)創(chuàng)造魅力高端商務(wù)氛圍甲級(jí)寫字樓高品質(zhì)商務(wù)人群特色創(chuàng)意型建筑旅游風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)式公寓融入公園打造商業(yè)街區(qū)與公園良好互動(dòng)城市封面景觀體系一體化綠色建筑生態(tài)元素營(yíng)造室內(nèi)氛圍生態(tài)營(yíng)造環(huán)境文化鍛造氣質(zhì)和諧彰顯人性綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部項(xiàng)目發(fā)展模式開發(fā)模式項(xiàng)目名稱檔次備案價(jià)格（元/平方米）月均去化率（剔除整層銷售）銷售方式品質(zhì)驅(qū)動(dòng)模式棕櫚泉國(guó)際中心超甲級(jí)16000-180002000平方米1-13F整體出售給哈爾濱銀行希頓國(guó)際廣場(chǎng)12000-140002500平方米——集中走量模式華潤(rùn)廣場(chǎng)甲級(jí)12000-160005600平方米小面積劃分散售：77-217平方米保利中心準(zhǔn)甲級(jí)14000-160002500平方米保利中心北塔半層起售、已售90%；南塔為13層以下小面積散售、13-25整層銷售高性價(jià)比模式萬(wàn)科匯智中心8000-100001584平方米小面積劃分散售，熱銷面積為：60-90平方米品質(zhì)驅(qū)動(dòng)：產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)突圍，高價(jià)緩銷。集中走量模式：寫字樓檔次為外超甲級(jí)，硬件為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；其中，華潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目，因其交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、昭示性好、寫字樓外立面整體品質(zhì)良好、主打生態(tài)景觀，品牌開發(fā)商，走量較快，高價(jià)熱銷。高性價(jià)比模式：本區(qū)域代表項(xiàng)目為萬(wàn)科匯智中心，但其月均去化率不理想，因其品質(zhì)不高，較難吸引資源大客戶，集中銷售。結(jié)合區(qū)位條件，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓客戶較為看重物業(yè)品質(zhì)。模式一模式二模式三項(xiàng)目超甲級(jí)寫字樓將會(huì)采取模式一，甲級(jí)/獨(dú)棟辦公將會(huì)采取模式二進(jìn)行發(fā)展模式定位。目標(biāo)客戶分析根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)情況及潛在客戶調(diào)研發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目客戶為醫(yī)療健康、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、數(shù)碼科技行業(yè)。實(shí)行部分寫字樓專項(xiàng)定制，最大力度吸引大型產(chǎn)業(yè)企業(yè)客戶。商貿(mào)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)醫(yī)療健康數(shù)碼科技鎖定大型金融類銀行、基金、投資公司入駐寫字樓：大型定制客戶實(shí)行一對(duì)一定制生產(chǎn)，基本解決龍頭引進(jìn)問題。帶動(dòng)中小企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目：一般企業(yè)客戶（人數(shù)在30人以上，物業(yè)需求在500平米以上的）按規(guī)定優(yōu)惠引進(jìn)。發(fā)展下游配套企業(yè)：配套型微小企業(yè)（多數(shù)是下游配套類的商貿(mào)零售等小企業(yè)），部份會(huì)做為隔離功能安排進(jìn)入。這些客戶到底對(duì)辦公的需求在哪里？綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部目標(biāo)客戶分析關(guān)注方面細(xì)節(jié)客戶關(guān)注程度外部形象客戶對(duì)樓盤品質(zhì)最直觀的外部體驗(yàn)外立面

夜景燈光景觀小品公共區(qū)域客戶對(duì)樓盤品質(zhì)最直觀的內(nèi)部體驗(yàn)大堂電梯廳走道洗手間平面與空間體現(xiàn)客戶辦公利用效率及空間舒適度柱網(wǎng)分布凈高面積分設(shè)施設(shè)備保障整個(gè)建筑高效運(yùn)作電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)強(qiáng)電、及排水及消防系統(tǒng)配套設(shè)施滿足辦公客戶的相關(guān)附屬需求商業(yè)配套停車位細(xì)節(jié)處理滿足客戶特殊需求，體現(xiàn)人性關(guān)懷局部樓板荷載、行政人員洗手間、可拆卸樓板、24小時(shí)冷凝水等客戶判斷寫字樓品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)基于調(diào)研得知，客戶關(guān)注點(diǎn)集中在外立面、大堂、電梯廳、柱網(wǎng)分布、凈高、面積區(qū)分、電梯及停車等硬件，基于成本的考量，辦公在以上方面集中進(jìn)行提升和深化塑造。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部競(jìng)品樓盤分析根據(jù)周邊競(jìng)品分析，區(qū)域內(nèi)客戶主要需求產(chǎn)品面積為100-200㎡，但250-350㎡也存在較大的市場(chǎng)空間。項(xiàng)目信息及項(xiàng)目建面產(chǎn)品類型面積段（㎡）存量面積面積配比備案均價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）開盤日期去化速度（㎡/月）去化率近一年成交量（萬(wàn)㎡）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）主力成交客戶保利中心：108130㎡√辦公150平米、254-280平米、324平米、400平米及以上約6.8萬(wàn)平方米（目前租售并舉，出租為主）41%：30%：9%：20%16927255-6802012年1月3407（2013年7月開始以租為主，以后不納入銷售周期）32%11766約6.8萬(wàn)平方米（目前租售并舉，出租為主）置業(yè)者中投資占比達(dá)55%，在占比約45%的企業(yè)自用客戶中內(nèi)資企業(yè)占70%，主要來(lái)自金融、房地產(chǎn)、能源和服務(wù)業(yè)等行業(yè)華潤(rùn)廣場(chǎng)：65900㎡√辦公77平米、80平米、90-100平米、176-193平米、218平米基本售罄15%：7%：5%：63%：10%15032115-3272012年4月481599%41906基本售罄投資與自用客戶各占1/2，其中企業(yè)客戶以內(nèi)資民企為主，且房地產(chǎn)、建筑和設(shè)計(jì)類企業(yè)為主力企業(yè)客戶萬(wàn)科匯智中心：55800㎡×辦公59平米、62平米、74平米、84平米、94平米、229-239平米、364平米約3.58萬(wàn)平方米8%：42%：7%：1%：7%：24%：11%1198770.8-4362012年12月149735%11659約3.58萬(wàn)平方米投資客戶超過1/2，企業(yè)客戶以內(nèi)資中小企業(yè)為主，且以律師事務(wù)所、傳媒、廣告、鋼材等行業(yè)為主力企業(yè)客戶綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部去化周期根據(jù)2013年成都銷售前十名樓盤綜合情況和事業(yè)部對(duì)于項(xiàng)目的指標(biāo)要求，可以得出年預(yù)計(jì)銷量7萬(wàn)㎡，年銷售額10.9億，月均走量5800㎡。去化周期2年半。排名項(xiàng)目名稱銷量（萬(wàn)㎡）金額（億元）成交均價(jià)（元）月均走量（㎡）1成都新世紀(jì)環(huán)球中心23.2414.0811958193672成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)13.4214.0810492111833花樣年香年廣場(chǎng)7.668.431100580504花樣年福年廣場(chǎng)7.488.391121662335東方希望天祥廣場(chǎng)7.267.23995960506時(shí)代1號(hào)6.7712.111788856427希頓國(guó)際廣場(chǎng)6.118.071321450928奧克斯廣場(chǎng)5.766.621149348009華潤(rùn)廣場(chǎng)3.745.5714882311710保利中心2.884.45154362400綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部本案辦公定位結(jié)論本案辦公樓預(yù)估貨值：30.29億物業(yè)單價(jià)（萬(wàn)/㎡）銷售面積總價(jià)（萬(wàn)元）共計(jì)（萬(wàn)元）超甲級(jí)1.779000134300302975甲級(jí)1.5115250168675產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）套數(shù)總建面積（㎡）面積配比完全成本（元/㎡）目標(biāo)售價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化周期（月）辦公超甲級(jí)辦公樓100-50025079000//17000優(yōu)先大宗交易，其次整層銷售，總價(jià)在170萬(wàn)以上根據(jù)2013年成都銷售前十名樓盤綜合情況和事業(yè)部對(duì)于項(xiàng)目的指標(biāo)要求，可以得出航校年銷量7萬(wàn)㎡，年銷售額10.9億，月均走量5800㎡。故去化周期30個(gè)月。甲級(jí)辦公樓100-350490115250//15000整層或半層銷售合計(jì)/640194250/14665//30綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于LEED認(rèn)證增加LEED認(rèn)證等環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)體系，提升寫字樓標(biāo)志性。LEED認(rèn)證經(jīng)濟(jì)價(jià)值:一種商業(yè)行為，GBCI收取一定的注冊(cè)費(fèi)和審核費(fèi)；第三方認(rèn)證，USGBC聘請(qǐng)的審核專家團(tuán)隊(duì)既不隸屬于設(shè)計(jì)方更不隸屬于使用方，在技術(shù)和管理上保持高度的權(quán)威性和中立性；非強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目采取自愿認(rèn)證和自選認(rèn)證體系的方式申請(qǐng)認(rèn)證。減少建筑運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用提高建筑價(jià)值提高建筑投資回報(bào)率提高建筑出租率提供建筑租金提升開發(fā)商市場(chǎng)形象寫字樓形象價(jià)值塑造綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于外立面打造外立面采用最具形象感、榮耀感、尊崇感、設(shè)計(jì)性的設(shè)計(jì)原則，樹立二環(huán)上綠地之國(guó)際化形象，在樓頂\主入口\主體的景觀照明、冠名標(biāo)識(shí)區(qū)、擦窗機(jī)上設(shè)計(jì)前置。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于內(nèi)部?jī)?nèi)部硬件標(biāo)準(zhǔn)超甲級(jí)寫字樓7.9萬(wàn)㎡甲級(jí)寫字樓/獨(dú)棟辦公11.52萬(wàn)㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2100㎡2000㎡面積區(qū)間100-500㎡70-130，150-300㎡大堂面積1000㎡800㎡大堂層高13m11m層高4.1-4.2m3.8-4.0m電梯服務(wù)面積3500㎡/部3500㎡/部電梯數(shù)量22部17部低區(qū)5部/中區(qū)7部/高區(qū)8部/消防2部低區(qū)4部/中區(qū)5部/高區(qū)6部/消防2部電梯速度低區(qū)4m/秒/高區(qū)6m/秒低區(qū)3m/秒/高區(qū)6m/秒車位服務(wù)面積150㎡/部200㎡/部車位數(shù)量600個(gè)400個(gè)空調(diào)整體中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)公共走道2.3m2.0m公共配套每層：茶水間、吸煙室整棟：會(huì)議室、會(huì)客廳、商務(wù)中心、員工食堂每層：茶水間、吸煙室整棟：會(huì)議室、會(huì)客廳、員工食堂綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于營(yíng)銷點(diǎn)塑造總裁電梯、茶室、休息室、衛(wèi)生間和多功能廳總裁樓層和多功能廳：建議在頂層設(shè)置總裁樓層，該樓層定位于重量級(jí)、知名企業(yè)總裁獨(dú)立辦公、會(huì)客及休閑空間，樓層凈高建議在3.5-4米左右（層高建議4.5-4.8米），該樓層亦將作為本項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，起到標(biāo)示作用?？偛眯菹⑹铱偛秒娞菘偛貌枋?會(huì)客廳總裁衛(wèi)生間綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于營(yíng)銷點(diǎn)塑造打造新型云智慧辦公社區(qū)概念，引入整合平臺(tái)理念，將辦公產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主發(fā)展成長(zhǎng)共贏作為打造重心。寫字樓公共區(qū)域WIFI全覆蓋，提供免費(fèi)WIFI接入服務(wù)寫字樓公共區(qū)域夜間安全排查巡邏無(wú)線求助系統(tǒng)免費(fèi)USB充電服務(wù)云智慧辦公體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)植入:1、理財(cái)金融平臺(tái)2、PM2.5監(jiān)控改善系統(tǒng)3、高效率會(huì)議系統(tǒng)4、定制化空間配置設(shè)計(jì)5、辦公社區(qū)文化交流促進(jìn)升級(jí)配套基礎(chǔ)配置思考：項(xiàng)目辦公去化時(shí)間近兩年半，如果繼續(xù)將未消化體量做辦公產(chǎn)品，去化周期將延長(zhǎng)，增大一定競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是否可采用其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行平衡，更好實(shí)現(xiàn)溢價(jià)和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)？公寓市場(chǎng)需求確認(rèn)與產(chǎn)品定位綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部酒店公寓定位研判基于辦公指標(biāo)大去化時(shí)間長(zhǎng)，為進(jìn)一步提升客戶的辦公效率、公司對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)率、分化辦公去化壓力、商業(yè)業(yè)態(tài)差異競(jìng)爭(zhēng)方面，建議進(jìn)行公寓設(shè)置。根據(jù)商管中心將引入入門五星級(jí)酒店的定位，本案公寓定位在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店物管銷售型物業(yè)。項(xiàng)目的酒店和公寓品牌有極大提升項(xiàng)目品質(zhì)和綠地品牌的作用。產(chǎn)品定位精裝修、高品質(zhì)、居住型公寓客戶定位投資人、投資機(jī)構(gòu)、境外人士開發(fā)時(shí)序與住宅同期開發(fā)，作為住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充處置策略通過銷售走量，回籠現(xiàn)金流物管策略引入酒店物管指標(biāo)體量總建筑面積塔樓體量50,200㎡其中公寓30,000㎡棟數(shù)1棟單棟體量50,200平方米物業(yè)形態(tài)超高層每棟標(biāo)準(zhǔn)層面積1,500平方米面積區(qū)間60-80平方米市場(chǎng)分析市場(chǎng)研究結(jié)果表明，市場(chǎng)上60-80面積段公寓為主流產(chǎn)品，且去化較快。建議發(fā)展60-80㎡的公寓戶型產(chǎn)品。<4040-5050-6060-7070-8080-9090-100供應(yīng)量（平方米）11,627167,76791,3623,349,147,65822,4094,7226去化速度（平方米/年）5,484100,68366,81531,34840,67617,76522,394去化周期（年）2.121.671.361.071.171.262.02去化價(jià)格（元/平方米）10,00710,29011,23010,16911,40912,69013,135從所采集高端公寓樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，公寓戶型面積多為60-80平方米，并且市場(chǎng)上這一面積段戶型去化情況好考慮本項(xiàng)目40年產(chǎn)權(quán)，建議公寓部分以60-80平方米為主力戶型市場(chǎng)供應(yīng)面積段情況市場(chǎng)去化及價(jià)格情況綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部周邊公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析目前區(qū)域內(nèi)公寓較少，根據(jù)成都范圍內(nèi)競(jìng)品公寓分析，目前可發(fā)展銷售型（3萬(wàn)㎡）的公寓產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目溢價(jià)、品質(zhì)提升作用較為明顯。產(chǎn)品類型項(xiàng)目項(xiàng)目建面容積率面積段（㎡）存量套數(shù)備案均價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化速度（平方米/月）去化率近一年成交量（萬(wàn)㎡）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）主力成交客戶居住型公寓中航國(guó)際廣場(chǎng)225395.1847-76售罄1100051-833756100%4.50

無(wú)國(guó)界472825.546-63售罄680040萬(wàn)以上3544100%4.20

棕櫚泉費(fèi)爾蒙公寓42020489-129剩余約不足100套24000213-309399974%4.710925.2

LOFT藍(lán)光空港總部2905453.941-73目前剩余較多680018-80282766%3.998785.3周邊投資客群匯錦城loft328294.9970-113

1000050-110242079%3.36894.09

哥譚loft31069640-1052211000070-113154153%1.515749城南區(qū)域客群服務(wù)式公寓ICON大源國(guó)際210000（項(xiàng)目總建面）5.0645-2000售罄12000-1300059-2600-100%

0雅詩(shī)閣購(gòu)買整棟公寓利通時(shí)代晶座42219547-86售罄900042-77-100%2.70奧克伍德購(gòu)買整棟公寓兩江國(guó)際280007.8535-519售罄829532-65-100%2.80喜達(dá)華庭購(gòu)買11層公寓目標(biāo)客戶需求目前對(duì)客戶對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的要求如下：好戶型特性具體表現(xiàn)實(shí)用性方正實(shí)用，少“金角銀邊”，大小適宜，功能合理，謹(jǐn)防“鉆石房”安全性具有防盜、防火、抗震等災(zāi)害的能力隱秘性社交、私人空間有效分隔靈活性可以根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，滿足不同對(duì)象的生活需要經(jīng)濟(jì)性面積要緊湊、實(shí)用，避免浪費(fèi)空間藝術(shù)性體現(xiàn)個(gè)性化、特色化以及文化品位綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部本案公寓定位結(jié)論本案產(chǎn)品面積配比及如下：本案預(yù)期售價(jià)為：本案公寓貨值：6.6億元物業(yè)單價(jià)（萬(wàn)/㎡）銷售面積總價(jià)（萬(wàn)元）公寓2.23000066000產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）套數(shù)總建面積（㎡）面積配比完全成本（元/㎡）目標(biāo)售價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化周期（月）定位依據(jù)說明公寓+酒店服務(wù)式公寓（銷售）一房60-703232100070%/22000126-147萬(wàn)根據(jù)目前棕櫚泉12套/月的去化速度，考慮未來(lái)市場(chǎng)情況，本案預(yù)計(jì)去化速度為15套/月區(qū)域辦公體量、領(lǐng)館區(qū)、商業(yè)氛圍對(duì)于本案具備支撐兩房80-9088750025%/176-198萬(wàn)三房100-1101515005%/220-242萬(wàn)公寓合計(jì)60-11042630000100%/22000/26/酒店合計(jì)//20200//0///總合計(jì)//50200/16254////綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部精裝標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)為2,000-3,000元/平米，市場(chǎng)報(bào)價(jià)約為4,000-5,000元/平米，裝修內(nèi)容建議如下：裝修部分

標(biāo)準(zhǔn)入戶大堂地面高檔石材或大理石拼花地面墻面仿石材墻磚門單元門非可視電子防盜門入戶門高級(jí)防火門，酒店式磁卡鎖室內(nèi)門造型門電梯

國(guó)際知名品牌電梯，電梯開間控制在2.5米，采用石材裝修廚房墻面對(duì)應(yīng)櫥柜部分為墻磚，其余為環(huán)保乳膠漆頂棚PVC扣板吊頂，附筒燈或吸頂燈地面防滑地磚水龍頭單槍冷熱，國(guó)際品牌櫥柜下櫥柜、上吊柜灶具國(guó)際品牌電磁爐抽油煙機(jī)國(guó)際品牌抽油煙機(jī)洗滌盆國(guó)際品牌潔具裝修部分

標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間墻面內(nèi)室面貼至吊頂處地面防滑地磚頂棚國(guó)際品牌整體PVC扣板吊頂，附筒燈或吸頂燈坐便器國(guó)際品牌虹吸式坐便器洗面盆國(guó)際品牌潔具水龍頭單槍冷熱，國(guó)際品牌淋浴噴頭單把淋浴噴頭，國(guó)際品牌柱盆安裝到位居室頂棚——隔斷系統(tǒng)——墻面國(guó)際品牌簡(jiǎn)潔墻紙地面實(shí)木地板亮點(diǎn)局部創(chuàng)新空間突出局部的特色衣帽間（大戶型）僅為大戶型設(shè)計(jì)，完整的主臥套，空間尺度比較寬松，舒適度較強(qiáng)公寓型產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)塑造綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部大堂精裝采用類酒店大堂裝修，突出儀式感，完善大堂功能，動(dòng)靜分區(qū)。大堂及公共部分裝修可參考棕櫚泉費(fèi)爾蒙公寓公寓等候區(qū)，使用了優(yōu)質(zhì)石材及燈光營(yíng)造了靜謐氣氛而在詢問區(qū)，則以水晶燈及較高的挑高設(shè)計(jì)，突出儀式感裝修材質(zhì)：淺色高品質(zhì)石材，配合馬賽克拼花對(duì)墻地進(jìn)行拼貼，拼接大理石材質(zhì)地面，水晶吊燈，金箔，水晶燈等的使用，制造溫馨而華麗的整體氛圍。服務(wù)：大堂設(shè)有服務(wù)臺(tái)，提供24小時(shí)禮賓服務(wù)。在大堂及公區(qū)打造上動(dòng)靜分區(qū)，同時(shí)將信報(bào)箱、電梯等設(shè)計(jì)較為隱蔽，保證業(yè)主隱私。電梯采用金箔拼貼電梯廳大理石及水晶燈綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部室內(nèi)精裝硬裝交房為目前大多數(shù)高端公寓使用的交房標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)浴潔具、廚房系統(tǒng)等受關(guān)注部分，盡量采用知名品牌產(chǎn)品，保證質(zhì)量。35項(xiàng)目名稱精裝標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)外）（元/平方米）交房標(biāo)準(zhǔn)天地墻潔具衛(wèi)浴廚房系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)開關(guān)插座家電家具棕櫚泉費(fèi)爾蒙國(guó)際公寓*無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)硬裝交房墻紙，地磚地面TOTO潔具，松下浴霸西門子爐灶、抽油煙機(jī)及烤箱TRANE西門子無(wú)家電海洋中心公寓5,000帶家具交房墻紙，強(qiáng)化地板Duria潔具，AO史密斯熱水器冰箱、微波爐、電磁爐均為伊萊克斯格力中央空調(diào)無(wú)品牌三星電視譽(yù)峰mini公寓3,500硬裝交房70平方米以下小戶型乳膠漆刷墻，其余大戶型為墻紙且有電視背景墻，強(qiáng)化地板科勒潔具伊萊克斯?fàn)t灶及抽油煙機(jī)無(wú)空調(diào)西門子無(wú)家電*棕櫚泉費(fèi)爾蒙國(guó)際公寓為70年產(chǎn)權(quán)，但其裝修值得借鑒故納入討論潔具衛(wèi)浴及廚房系統(tǒng)為購(gòu)房者能夠明顯看到品牌及質(zhì)感的裝修部分，應(yīng)注重品質(zhì)，選擇知名品牌，保證裝修質(zhì)量。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目+自選服務(wù)項(xiàng)目，提供靈活性強(qiáng)、多方位、全天候的物管服務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)公寓及酒店聯(lián)系，使公寓住客能夠使用酒店健身房、泳池等設(shè)施，享受部分酒店服務(wù)及優(yōu)惠。根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)有類似項(xiàng)目物管服務(wù)，我們建議本項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)+自選服務(wù)的物管模式。服務(wù)項(xiàng)目上海四季匯公寓禮賓、安保、保潔、洗衣干衣、四季酒店訂房?jī)?yōu)先、餐飲娛樂訂位、雙語(yǔ)服務(wù)、房間清潔、維護(hù)修理、一對(duì)一管家、貴賓接待、代客泊車、嬰兒看護(hù)、鮮花服務(wù)、商務(wù)中心、酒店會(huì)所使用、私人聚會(huì)策劃、送餐北京銀泰中心柏悅居/柏悅府日常服務(wù)（包含在物管費(fèi)中）：禮賓、安保、保潔、餐飲娛樂訂位、維護(hù)修理、電訊支援自選服務(wù)（需另付費(fèi)）：資產(chǎn)管理、商務(wù)中心、洗衣服務(wù)、健身和水療服務(wù)、私人聚會(huì)策劃、鮮花服務(wù)、定期戶內(nèi)設(shè)備檢查、送餐、豪華轎車接送服務(wù)成都棕櫚泉費(fèi)爾蒙公寓日常服務(wù)（包含在物管費(fèi)中）：禮賓、保安、保潔、餐飲娛樂訂位、Spa及健身中心預(yù)訂、酒店預(yù)訂、包裹代收服務(wù)、公區(qū)維護(hù)/維修自選服務(wù)（需另付費(fèi)）：房間內(nèi)定期保潔服務(wù)、房間維修、兒童托管、干洗/洗熨/擦鞋服務(wù)、鮮花服務(wù)、私人導(dǎo)購(gòu)服務(wù)、植物養(yǎng)護(hù)24小時(shí)禮賓24小時(shí)安保餐飲娛樂訂位包裹代收服務(wù)公共區(qū)域保潔/維修/安保商務(wù)中心兒童托管鮮花服務(wù)私人聚會(huì)策劃送餐洗衣及干系房間內(nèi)定期保潔房間維修資產(chǎn)/空屋管理日常服務(wù)自選服務(wù)本項(xiàng)目建議MALL及商業(yè)街整體定位中高端時(shí)尚個(gè)性潮流中心補(bǔ)足二環(huán)商業(yè)缺口如何做出差異化特色產(chǎn)品？30~39歲1,000~1,200元/次/人核心20~29歲600~700元/次/人支撐相關(guān)研究詳見附件11.12購(gòu)物中心及商業(yè)街定位、內(nèi)容、布局與亮點(diǎn)綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部購(gòu)物中心市場(chǎng)空白回顧從生活型商場(chǎng)至目的型商場(chǎng)，個(gè)性化潮流型商場(chǎng)是類似區(qū)位零售商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。高粘性（次/月）高單價(jià)（元）500元/半個(gè)月到訪1次仁和春天（棕北）凱丹廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)王府井（科華店）金牛萬(wàn)達(dá)萬(wàn)象城錦華萬(wàn)達(dá)圓圈：商場(chǎng)規(guī)模目的型生活型個(gè)性化潮流型綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部購(gòu)物中心市場(chǎng)空白回顧20-2930-3940-4950-594,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000900800700600500400300年齡段客單價(jià)高端中端中高端核心1,000~1,200元支撐600~700元中高端雅痞個(gè)性中心精致時(shí)尚潮流國(guó)際設(shè)計(jì)師展廳都會(huì)雅痞試衣間（LIFESTYLE+輕奢）借鑒案例：上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)引領(lǐng)高端潮流追逐時(shí)尚生活綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部商業(yè)整體消費(fèi)客群定位精致時(shí)尚潮流國(guó)際設(shè)計(jì)師展廳都會(huì)雅痞試衣間（LIFESTYLE+輕奢）30~39歲1,000~1,200元/次/人核心20~29歲600~700元/次/人支撐綠地聽聲谷時(shí)尚融景、品位囈語(yǔ)玩品位絕對(duì)印象時(shí)尚融景、品位囈語(yǔ)溪、林、谷、園、河……購(gòu)物中心亮點(diǎn)與主題

集中商業(yè)體量有限，街區(qū)商業(yè)將延續(xù)集中商業(yè)的主題，而自身形成經(jīng)營(yíng)特色集群，又與集中商業(yè)相輔相成，在二環(huán)路沿線形成具備規(guī)模影響的商業(yè)體量。對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間及空間有特殊要求的主力店，對(duì)街區(qū)商業(yè)情有獨(dú)鐘，以實(shí)現(xiàn)全時(shí)無(wú)休商業(yè)氛圍的營(yíng)造。街區(qū)部分商業(yè)指標(biāo)深化建議形態(tài)體量（平米）樓層主力面積（平米）層高（米）開間（米）進(jìn)深（米）獨(dú)棟2,6602.5層150-3001F：5.5-62F：4.2-4.5——街區(qū)18,4263層1F50-1205.5-63-412-162F120-3504.2-4.53F120-350街鋪面積劃分根據(jù)可靈活組合，可整可零進(jìn)行布置。大面積獨(dú)棟商業(yè)優(yōu)先大單銷售引入主力形象店強(qiáng)化街區(qū)商業(yè)主題延續(xù)調(diào)性。特色風(fēng)情街區(qū)：婚紗業(yè)態(tài)、綠軸會(huì)所俱樂部、高端月子中心、主題餐飲、金融服務(wù)、零售旗艦展示…中央綠軸帶可結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)，提供相關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所，吸納高租金及高投資業(yè)主。公眾休閑、藝術(shù)展示、婚禮、婚紗拍攝中央綠軸地塊打造意向示例46可在辦公乃至延伸公園設(shè)具藝術(shù)感連廊中央綠軸地塊打造意向輕豪居住宅市場(chǎng)需求再確認(rèn)與產(chǎn)品定位綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部產(chǎn)品類型項(xiàng)目主力戶型（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化率近一年成交量（㎡）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）普通住宅泛悅國(guó)際66-881250082-11018.24%92145.5首航欣程69-921260086-11544.86%320001.1保利中心90-12914200127-18399.44%280901、首航欣程與泛悅國(guó)際（受70/90政策影響），住宅均以小戶型為主，有效控制總價(jià)在80-110萬(wàn)；2、區(qū)域未來(lái)潛在主要供應(yīng)為泛悅國(guó)際項(xiàng)目，約6萬(wàn)方住宅實(shí)際已去化2萬(wàn)方，預(yù)計(jì)剩余存量會(huì)在明年年中基本去化完；3、航校項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2014年下半年入市，區(qū)域市場(chǎng)基本無(wú)競(jìng)品項(xiàng)目。區(qū)域市場(chǎng)情況在競(jìng)品較少情況下，兼顧商辦的中高端定位，住宅勢(shì)必會(huì)走向品質(zhì)化中高端需求的方向。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部住宅整體定位：科華核心·純粹奢享住區(qū)（科華地段不可或缺，打造精品式的輕豪生活宅?。〨21系·高端剛需改善產(chǎn)品項(xiàng)目本體意向客群市場(chǎng)啟發(fā)科華核心地段，豪宅成片區(qū)體量小，重在產(chǎn)品精品打造大品牌進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)品牌落地有一定財(cái)富積累，改變生活勢(shì)在必行注重生活品質(zhì)，追求資源占有突圍項(xiàng)目注重地段、品牌、優(yōu)勢(shì)景觀和亮點(diǎn)產(chǎn)品打造，以引起全新市場(chǎng)轟動(dòng)定位策略：主打金字塔中間階層人群，“輕豪宅”引導(dǎo)客戶進(jìn)入全新居住時(shí)代綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部競(jìng)品樓盤分析根據(jù)對(duì)周邊五個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)品分析得出，在81-99㎡兩房、83-114㎡與120-145㎡三房產(chǎn)品去化率較高。綜合老城核心、指標(biāo)壓力及去化需求，將本案產(chǎn)品配比建議以95-125㎡三房為主的弱改社區(qū)。產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）存量套數(shù)套數(shù)配比備案均價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化速度（套/月）去化率近一年成交量（萬(wàn)㎡）潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）主力成交客戶競(jìng)品區(qū)域住宅總結(jié)兩房小兩房66-69872%1184167-9816.352%0.99940.726以青年之家為主，年齡集中在25-35歲，多在城南片區(qū)工作，父母資助購(gòu)房自己還月供，承受總價(jià)70-100萬(wàn)，關(guān)注交通、單總價(jià)、月供。正常兩房76-791603%1167868-1186.336%0.69550.1771年輕的城市精英，父母資助購(gòu)房，工作地點(diǎn)在城南，承受總價(jià)在85-130萬(wàn)，關(guān)注地段、價(jià)格、交通配套。大兩房81-9939259%1186856-141240.491%17.53495.1254成熟的城南年輕家庭，年齡集中在26-35歲之間，對(duì)品質(zhì)有一定的追求，渴望擁有一套居住舒適的房子。承受總價(jià)90-135萬(wàn)，關(guān)注區(qū)域交通、教育等配套，也注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)總價(jià)稍顯敏感。三房2+1房72-751563%1212784-959.520%0.28660.42青年之家為主，25-35歲為主，首次置業(yè)少量投資投資，來(lái)自周邊的居民及對(duì)周邊比較了解的人群，承受總價(jià)在90-110萬(wàn)之間，為子女購(gòu)買婚房及為將來(lái)子女教育購(gòu)房，看好小三房總價(jià)低，租金高的投資客戶；敏感點(diǎn)：滿足三房居住需求，總價(jià)。正常三房83-1143657%1194494-16123.837%1.97152.5634小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)之家，年齡在30-45歲之間；置業(yè)類型為首置、首改；來(lái)自大城南或二線城市，承受總價(jià)90-150萬(wàn)；看重城南區(qū)域、教育配套、以及周邊其他配套。大三房120-14551024%12296101-19564.372%9.12313.0189成熟中年家庭品質(zhì)人群，以35-50歲為主，來(lái)自大城南、二級(jí)城市、省外人群，擁有一定的財(cái)富，渴望再次改善自己居住環(huán)境。承受總價(jià)150-200萬(wàn)；對(duì)區(qū)域、戶型、環(huán)境非?？粗厮姆?+1房131-1401372%12178142-1814.722%0.60981.7388目標(biāo)客戶以35-50歲為主，社會(huì)財(cái)富階層，來(lái)自大城南，二線城市及省外城市，希望進(jìn)一步通過進(jìn)一步改善自己居住環(huán)境彰顯自己的身份。少量看好區(qū)域發(fā)展，用作投資。承受總價(jià)在180-200萬(wàn)，對(duì)區(qū)域戶型環(huán)境非常敏感。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部目標(biāo)客戶分析客戶定位：經(jīng)過調(diào)研和訪談確定，本案客群為年輕（30-40歲）的企業(yè)高層，高文化水平，同時(shí)眷戀城市核心居住的人群。產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分目標(biāo)客戶置業(yè)類型區(qū)域?qū)傩孕枨竺娣e（㎡）承受總價(jià)（萬(wàn)元）置業(yè)目的客戶敏感點(diǎn)住宅兩房?jī)煞繀^(qū)域有一定能力的首次置業(yè)者首次置業(yè)以長(zhǎng)期居住在本區(qū)域的客群為主，輻射部分外埠客群80-90112-126購(gòu)買婚房等首次置業(yè)區(qū)域、配套、戶型、總價(jià)大兩房三房三房改善型置業(yè)者二、三次置業(yè)95-105133-147改善居住條件功能性、區(qū)域、教育資源、總價(jià)大三房110-125154-175區(qū)域、配套、戶型、總價(jià)四房3+1房產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分目標(biāo)客戶置業(yè)類型區(qū)域?qū)傩孕枨竺娣e（㎡）承受總價(jià)（萬(wàn)元）置業(yè)目的客戶敏感點(diǎn)住宅兩房小兩房青年之家，25-30歲為主首置地緣性、二級(jí)城市但在紅星路-科華路-益州大道沿線工作的人群；60-8075-110自住、少量自住兼投資單價(jià)、總價(jià)、月供、價(jià)格、區(qū)域位置、交通配套正常兩房城市精英,25-35歲為主首置地緣性80-9085-115自住配套、單價(jià)、總價(jià)、月供大兩房青年之家，25-40歲為主首置+首改地緣性85-10090-120自住配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交通三房2+1房青年之家，25-35歲首置+投資地緣性及、周邊比較了解的人群121-13090-110自住、投資位置滿足，三房居住需求，總價(jià)正常三房小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)之家，年齡在30-45歲之間首置+首改大城南、二級(jí)城市90-13590-150自住區(qū)域、配套、交通大三房36-50歲成熟中年家庭首改+再改大城南、二級(jí)城市、省外城市120-140150-200自住區(qū)域、戶型、環(huán)境四房3+1房40-60歲財(cái)富階層首改+再改大城南、二級(jí)城市、省外城市140以上180-200自住區(qū)域、戶型、環(huán)境綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品配比為:80-90㎡的兩房1.5衛(wèi)占比15%，95-105㎡的三房雙衛(wèi)占比55%，110-125㎡的三房雙衛(wèi)占比30%。面積迎合弱改的年輕高管需求。建議采用一星的星級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)為提升項(xiàng)目住宅利潤(rùn)水平，綜合根據(jù)住宅強(qiáng)排指標(biāo)、打造區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿、去化量與去化速度標(biāo)桿，在滿足市場(chǎng)主流客群需求的情況下，建議如下配比：產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）套數(shù)總建面積（㎡）面積配比完全成本（元/㎡）目標(biāo)售價(jià)（元/㎡）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）去化周期（月）定位依據(jù)說明住宅（清水）兩房?jī)煞?0-9031726936.2515%

13800110-12520個(gè)月（1年8個(gè)月，按照90套/月的去化速度）區(qū)域處于人南富人區(qū)和領(lǐng)館區(qū)，區(qū)域內(nèi)改善需求明顯，此面積段符合改善需求和外籍、高管人士居住需求。大兩房三房2+1房主力95-10598898766.2555%

13800131-144三房大三房次主力110-12546853872.530%

13800151-172四房3+1房合計(jì)80-1251773179575100%1269713800110-17220

綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部關(guān)于產(chǎn)品面積配比(住宅底商)住宅底商部分:建議將面積段做到1層：20-80㎡；2層和局部3層：100-300㎡，以利于銷售。項(xiàng)目情況層數(shù)面積段(㎡)住宅底商120-802100-300局部3層100-300設(shè)計(jì)建議:1、開間：4-9米，不小于3米；進(jìn)深：8-15米；開間進(jìn)深比在1：2.5與1：3間，餐飲等業(yè)態(tài)可到1:4-1:6；2、1f開間一般3.9-4.2米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在80㎡以下3、獨(dú)棟商業(yè)均要預(yù)留餐飲的燃?xì)猓艧煟娏?，隔油池等的物業(yè)需求；4、本著提升銷售利潤(rùn)，將利用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的空間將住宅底商體量做足。5、廣告位預(yù)留，空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部預(yù)期售價(jià)價(jià)格定位：住宅最終銷售收入為24.8億元，住宅底商部分銷售9.3億元，共計(jì)貨值34.1億元。項(xiàng)目測(cè)算體量（㎡）銷售體量（㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）銷售收入（億元）住宅（清水）1794751794751380024.8住宅底商2064420644450009.3總計(jì)200119200119\34.1住宅底商在45000元/㎡存在一定的去化壓力。綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部去化周期根據(jù)周邊市場(chǎng)情況和集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目指標(biāo)要求，在正常市場(chǎng)狀況下，月均去化在70套，月均銷售面積7500㎡，月銷售金額1億元。銷售項(xiàng)目開盤時(shí)間開盤至今數(shù)據(jù)月均備案單價(jià)(元/㎡)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售金額(萬(wàn)元)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售金額(萬(wàn)元)南城都匯5期5期開盤2013.9102910441810384820620884207709945中水電泛悅國(guó)際2013.92051620519984413241399712332桐梓林壹號(hào)2012.115726301476619384201510812159吉寶凌云峰閣2012.102112131731062131332194114572首飛首航欣城2012.103723263838942232040243411931關(guān)于住宅亮點(diǎn)塑造價(jià)值公建化挺拔立面天際會(huì)所及私家泳池24H金牌物管現(xiàn)代商業(yè)景觀園林尖端安防系統(tǒng)稀缺生態(tài)景觀WIFI覆蓋世界人居標(biāo)準(zhǔn)智慧社區(qū)超寬城市景觀視野極佳戶型產(chǎn)品高端居住社交圈層高品質(zhì)健全配套綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部天際會(huì)所，暢想圈層社交生活設(shè)計(jì)示例墨爾本ShroudedHouse綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部住宅精裝標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)研判，客戶對(duì)95-125㎡精裝產(chǎn)品具備一定抗性，但精裝產(chǎn)品能提升產(chǎn)品形象，拉升溢價(jià)空間，建議可于位置較好單元部分做精裝，成本控制在2000-2500元/㎡。序號(hào)項(xiàng)目名稱目前售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修比重序號(hào)項(xiàng)目名稱目前售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修比重1朗御20000380018.10%14藍(lán)光云54%2富力麗斯國(guó)際公館20000400020.00%15萬(wàn)科金色城市///3天紫界12500150012.00%16仁恒濱河灣16000500050%4九龍倉(cāng)雍錦匯24000500020.83%17藍(lán)光公館188118000500027.78%5朗詩(shī)綠色街區(qū)10000250020%18合景譽(yù)峰21000600028.57%6陽(yáng)光100米婭中心10000200020%19華潤(rùn)鳳凰城11000180016.36%7萬(wàn)科金潤(rùn)華府12000150012.50%20都城雅頌居12500300024.00%8金楠府9500180018.95%21海洋中43%9萬(wàn)科金色領(lǐng)域9500150015.79%22花樣年香年廣場(chǎng)12000300025.00%10藍(lán)光sofa9300150016.13%23龍湖世紀(jì)峰景16000300018.75%11華潤(rùn)金悅灣185006000324%24卡斯摩廣場(chǎng)8500120014.12%12合能西貴金59%25四海逸13中海金沙41%26恒大名都7700150019.48%精裝費(fèi)用一般占總房?jī)r(jià)的15%-20%，高端產(chǎn)品一般占總房?jī)r(jià)的25%及以上。看財(cái)務(wù)銷售收入測(cè)算及成本利潤(rùn)分析財(cái)務(wù)分析(成本)完全成本為80.8億元。項(xiàng)目測(cè)算體量（㎡）完全成本（元/㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）共計(jì)(元)共計(jì)(億元)住宅（清水）1794751313413800235720311323.6住宅底商206441584045000327010662.73.3辦公超甲級(jí)辦公樓790001681117000132809428013.3甲級(jí)辦公樓1152501466515000169014125016.9公寓+酒店公寓合計(jì)3000016254220004876317004.9酒店合計(jì)2020016254150003283386783.3商業(yè)集中商業(yè)425931403928000597961849.26.0覆土商業(yè)28001584045000443533160.4分散商業(yè)229571584045000363649669.83.6地下地下面積1500055890838336500.8地下車庫(kù)152647308025萬(wàn)/個(gè)470203133.54.7總計(jì)680566/

80.8根據(jù)土地需求，需自持76918㎡商辦體量。根據(jù)財(cái)務(wù)分析，建議自持在超甲級(jí)辦公樓方面。其余部分如酒店、購(gòu)物中心建議運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后進(jìn)行整售(預(yù)計(jì)售價(jià)為項(xiàng)目2013.9月入市均價(jià),酒店、購(gòu)物中心有溢價(jià)空間)。財(cái)務(wù)分析(銷售測(cè)算)可售部分銷售收入86億元，加上自持部分14.9億元，共計(jì)100.9億元.項(xiàng)目測(cè)算體量（㎡）銷售體量（㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)（萬(wàn)元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）銷售收入（億元）備注給工行川分（㎡）4800.76㎡大單自持部分（㎡）（共計(jì)76918㎡）住宅（清水）1794751794751.3824767624.8

住宅底商2064419843.244.589294.68.9800.76

辦公超甲級(jí)辦公樓7900001.700.0

79000甲級(jí)辦公樓1152501124501.516867516.92800

公寓+酒店公寓合計(jì)30000300002.2660006.6

酒店合計(jì)20200202001.5303003.0

商業(yè)集中商業(yè)42593425932.811926011.9

覆土商業(yè)280028004.5126001.3

分散商業(yè)22957217574.597906.59.81200

地下地下商業(yè)150000000.0

地下車庫(kù)1526471743個(gè)25萬(wàn)/個(gè)435754.4

總計(jì)680566429118.2/87528787.54800.7679000自持部分超甲級(jí)辦公樓79000790001.713430013.4

注：酒店和購(gòu)物中心根據(jù)商管需求，在前期運(yùn)營(yíng)后進(jìn)行出售，價(jià)格有一定的溢價(jià)空間。80.8億元財(cái)務(wù)分析

62101億元全部銷售占比成本占比綠地集團(tuán)西南事業(yè)部-營(yíng)銷管理中心-產(chǎn)品部整體定位財(cái)務(wù)總結(jié)（住宅先按清水標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算）成本數(shù)據(jù)來(lái)源:20140116合約