上海西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

上海西路房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概述一、指導(dǎo)思想：根據(jù)銀川市黨委、政府的統(tǒng)一部署，本著以優(yōu)化城市空間布局，促進(jìn)城市土地科學(xué)合理利用、城市道路暢通工程為主線，通過實(shí)施舊城區(qū)改造，提高城市品位，擴(kuò)大文明成果，推進(jìn)和諧發(fā)展為目標(biāo)，力爭(zhēng)在3～5年內(nèi)完成電力修造廠的舊區(qū)改造。項(xiàng)目概括1、項(xiàng)目名稱：“************”開發(fā)建設(shè)單位：*************房地產(chǎn)開發(fā)公司2、項(xiàng)目地理位置四至——東至：新海家園一期南側(cè)：新海家園二期（南側(cè)規(guī)劃路）西側(cè)：西門巷（西面規(guī)劃路西側(cè)為滿春園綠地，緊臨新火車站）北側(cè)：上海西路3、土地相關(guān)指標(biāo)本宗改造土地由金鳳區(qū)上海西路南側(cè)土地（A地塊）、銀川市新城區(qū)大眾巷14號(hào)土地（B地塊）相鄰兩地塊組成，總面積109.45畝。A地塊：銀國(guó)用（2012）地60140號(hào)土地取得時(shí)間：2012年7月地號(hào)：10-5-2-（1）座落：金鳳區(qū)上海西路南側(cè)土地使用權(quán)人：寧夏電力公司銀川供電局地類用途：倉(cāng)儲(chǔ)用地使用權(quán)類型：劃撥使用權(quán)面積：26359.83㎡（39.5畝）B地塊:寧國(guó)用（1999）字第746號(hào)土地取得時(shí)間：1999年11月地號(hào)：0100-572座落：銀川市新城區(qū)大眾巷14號(hào)土地使用權(quán)人：寧夏銀川電力修造廠地類用途：工業(yè)用地使用權(quán)類型：劃撥使用權(quán)面積：46605.7㎡（69.9畝）4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商住綜合用地，其項(xiàng)目地塊方正，四面緊鄰市政道路，項(xiàng)目?jī)?nèi)部貫穿有三條規(guī)劃道路。項(xiàng)目周邊銀川新火車站，有各類專業(yè)商場(chǎng)及休閑娛樂的**廣場(chǎng)等等許多成熟的配套設(shè)施。二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：（一）用地的現(xiàn)狀調(diào)查1、本地塊東至新海家園一期,南至新海家園二期（南側(cè)規(guī)劃路）,西至西門巷（西面規(guī)劃路西側(cè)為滿春園綠地，緊臨新火車站）,北至上海西路,總占地面積72965.53平米（109.44畝），涉及銀川供電局家屬區(qū)、寧夏電力公司運(yùn)檢中心、寧夏電力公司物資倉(cāng)庫(kù)家屬院諸單位。規(guī)劃用地范圍內(nèi)總拆遷面積87833平米。2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬寧夏電力公司，其地塊上建筑物產(chǎn)權(quán)寧夏電力公司產(chǎn)權(quán)均屬寧夏電力公司，不存在大的拆遷難的問題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有居民樓及廠房倉(cāng)庫(kù)，其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目四側(cè)及內(nèi)部貫穿多條市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)早已完善，有多條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，又是緊鄰銀川新火車站正門地塊，出行購(gòu)物休閑娛樂及辦公非常方便。5、規(guī)劃條件：容積率2.5，綠地率35%，建筑密度≤35，總建筑面積130000平米，其中住宅10000平米，商業(yè)30000平米（二）拆遷規(guī)模調(diào)查：1、用地范圍內(nèi)，涉及電力局家屬區(qū)居民樓8棟，住戶362戶，總建筑面積30250平方米。拆遷安置費(fèi)用55357500元。2、寧夏銀川電力修造廠拆遷房屋面積20333平方米，用地面積46605.7㎡（69.9畝），拆遷安置費(fèi)用37209390元（包括辦公樓、廠房、道路、地坪、設(shè)備安裝、設(shè)備拆除、搬運(yùn)等）。3、電力公司寧夏電力公司銀川供電局拆遷房屋面積40000平方米占地面積26359.83㎡（39.5畝），拆遷安置費(fèi)用73200000元（包括辦公樓、廠房、道路、地坪、設(shè)備安裝、設(shè)備拆除、搬運(yùn)等）。以上拆遷費(fèi)用總計(jì)165766890元。（三）拆遷安置方案：1、住宅樓拆遷安置平均1:1.1計(jì)算，返還面積為30250平米，搬遷安置費(fèi)55357500元。2、電力修造廠拆遷安置費(fèi)用37209390元（48332885元）3、銀川供電局拆遷安置費(fèi)用73200000元（95385481元）回顧上年度市場(chǎng)運(yùn)行情況，2012年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家、區(qū)、市各項(xiàng)調(diào)控政策只需作用下，總體運(yùn)行良好，按照宏觀調(diào)控的預(yù)期方向平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)；施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售面積小幅下降，房?jī)r(jià)漲幅趨緩。從全年市場(chǎng)運(yùn)行綜合景氣分析，總體處于適度偏低水平。第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與政策分析銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況及主要特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。2012奶奶全是完成房地產(chǎn)開發(fā)投資275.70億元，同比增長(zhǎng)32.8%，增幅比上年同期高5.2個(gè)百分點(diǎn)，占全是社會(huì)投資30%，比上年同期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中完成住宅投資175.51億元，同比增長(zhǎng)22.2%。白宮樓投資8.65億元，同比增長(zhǎng)21.0%，商業(yè)用房投資49.83億元，同比增長(zhǎng)69.7%，其他投資完成41.71億元，同比增長(zhǎng)51.5%施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅竣工小幅增長(zhǎng)。2012年全市商品房施工面積2948.53萬平方米，同比增長(zhǎng)22.4%，其中：住宅施工面積2049.47萬平方米，同比增長(zhǎng)17.39，辦公用房施工面積93.84萬平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，營(yíng)業(yè)用房施工面積454.39萬平方米，同比增長(zhǎng)52.5%，其他施工面積350.83萬平方米，同比增長(zhǎng)24.5%。本年新開工商品房1002.13萬平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，其中：住宅新開工面積630.24萬平方米，同比下降23.1%，辦公用房新開工面積26.35萬平方米，同比下降31.0%，營(yíng)業(yè)用房新開工面積235。89萬平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，其他房屋新開工面積109.75萬平方米，同比下降26.8%。全年竣工商品房為744.37萬平方米，同比增長(zhǎng)39.2%。增速比上年同期提高了25.8個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅竣工面積594.86萬平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，辦公樓竣工面積9.29萬平方米，同比下降52.3%，營(yíng)業(yè)用房竣工面積71.25萬平方米，同比下降8。3%，其他房屋竣工面積68.97萬平方米，同比增長(zhǎng)96.1%。銷售同比下降，住宅銷售降幅增大2012年，全市商品房銷售面積450.26萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額205.97億元，分別上年同期下降7.2%和3.2%，從銷售結(jié)構(gòu)看：住宅銷售面積388.34萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售162.60億元，分別同比增長(zhǎng)2.1%和7.3%；辦公樓小猴6,26萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售2.99億元，分別同比下降23.3%和51.2%；營(yíng)業(yè)房下手50.36萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額38.18億元，分別下降41.0%和25.3%，其他房屋銷售面積5.30萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額2.19億元，分別同比下降53.1%和43.9%。從銷售形勢(shì)看，期房銷售面積276.85萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額133.30億元，分別同比下降23.6%和17.1%，現(xiàn)房銷售面積173.41萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額72.67億元，分別同比增長(zhǎng)41.2%和40.1%。從全國(guó)70個(gè)大眾城市的房?jī)r(jià)檢測(cè)情況看，銀川市房?jī)r(jià)漲幅趨緩。商品房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，代收面積增加。2012年，全是商品房代收面積分類指數(shù)為99.86，比上年同期提高2.7點(diǎn)，最低點(diǎn)為5月份95.97。全年景氣指數(shù)運(yùn)行趨勢(shì)與2011年正好相反，說明現(xiàn)房銷售壓力逐步增大。2.12年底，全市上平方代收面積為449.64萬平方米，比上年同期增加121.42萬平方米，同比增長(zhǎng)43.7%，辦公樓代收面積14.35萬平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，其他房屋代收面積39.80萬平方米，同比增長(zhǎng)85.2%。從待售時(shí)間看：1年內(nèi)待售面積39.80萬平方米，同比增長(zhǎng)85.2%。從代收時(shí)間見看：1年內(nèi)銷售面積為242.96萬平方米，同比增長(zhǎng)24%；1-3年以上（含3年）待售面積為10.17萬平方米，同比下降20.6%。5、對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)進(jìn)一步增大。2012年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資275.7億元，同比增長(zhǎng)52.8%，增幅不上年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高16.6個(gè)百分點(diǎn)，比全區(qū)平均水平高5.2個(gè)百分點(diǎn)，占全市社會(huì)投資的30%，比上年同期提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收25.33億元，同比增長(zhǎng)10.8%（含兩縣一市，頷去睡和更低占用稅）加上土地出讓金和各種行政性規(guī)費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)各種稅費(fèi)占地方財(cái)政一般性預(yù)算收入近50%。6、開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。通過開展房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)秩序?qū)ｍ?xiàng)政治，資質(zhì)年檢、信用等級(jí)及誠(chéng)信企業(yè)的評(píng)定等工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，市場(chǎng)秩序更趨規(guī)范。2012年全市注冊(cè)備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)247家，其中外地來銀從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)22家，開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步改善。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力日趨激烈。近年來，大連萬達(dá)、上海綠地、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、富地地產(chǎn)等具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)企業(yè)憑借品牌、資金實(shí)力，強(qiáng)勢(shì)登陸銀川，開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大，以新的經(jīng)營(yíng)理念彌補(bǔ)銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)不足的同事，也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使本地企業(yè)面臨更多的挑戰(zhàn)。2、銀川以外購(gòu)房屋比例保持平穩(wěn)。2012年，銀川市以外人員在銀購(gòu)買新建商品房148平方米，占銷售總量的33%。3、在全區(qū)的主導(dǎo)地位依然突出。2012年，趨勢(shì)完成房地產(chǎn)投資占全區(qū)開發(fā)投總量的51.6%；施工面積占全區(qū)施工總量的58.6%，新開工面積占全區(qū)新開工面積的54.4%；竣工面積占全區(qū)竣工總量的64.6%；銷售面積占全區(qū)銷售總量的56%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總量占全區(qū)的60%以上，充分表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全區(qū)的主導(dǎo)地位依然沒有變。4、信貸政策和銷售市場(chǎng)趨緩，資金回籠困難。2012年，趨勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款和個(gè)人按揭貸款比重名下下降，自由資金比重相對(duì)提高。全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金352.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%。其中，貸款36.6億元，增速與上年同期持平，所占比重由上年的31.0%升為37.6%，其中自由資金63.85億元，同比增長(zhǎng)17.0%，其他資金來源183.41億元，同比增長(zhǎng)4.4%，所占比重由上年的57.1%將為52.0%，其中個(gè)人按揭貸款42.54億元，同比增長(zhǎng)7.6%。二、2013年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)2013年銀川市商品房城交量有所回暖，但在眼里的政策調(diào)控作用下不會(huì)出現(xiàn)太大變化，商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)有上升的空間，但上升的幅度不大。從全國(guó)層面上分析：一、二線城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)在眼里政策調(diào)控下，開征房產(chǎn)稅，不容樂觀，一下城市房?jī)r(jià)回落空間約在4%-8%左右，回暖空間3%-5%；二線城市回落空間在3%-5%，回暖空間在4%-6%；三、四線城市房?jī)r(jià)隨著土地、原料的價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)上行空間約在5%左右。調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)改變，企業(yè)要做長(zhǎng)期的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)要全面理解正確把握“國(guó)五條”的走勢(shì)。遺失2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議設(shè)定的是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，要讓房?jī)r(jià)回到一個(gè)合理水平。二2012年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控只提了堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，而未提房?jī)r(jià)回到一個(gè)合理水品。兩年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法雖然不同，大現(xiàn)實(shí)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信心未東亞，這魚食這房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一方勝了質(zhì)的變化。2012年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的餓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控很容易看出是重在對(duì)價(jià)格的調(diào)控。溫家寶同志曾在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)要降房?jī)r(jià)，要使房?jī)r(jià)合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房?jī)r(jià)合理回歸？何謂合理水品？降多少，才合理？一二線城市每平方米4800元，顯然不可能的。中央經(jīng)濟(jì)工作之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更加注重對(duì)內(nèi)在的調(diào)控，由過去降價(jià)調(diào)整為穩(wěn)定房?jī)r(jià)（至少要控制房?jī)r(jià)上漲幅度）為主。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)是崔氏房地產(chǎn)將抗持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。那么，房?jī)r(jià)快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)大幅度降價(jià)就是健康的表現(xiàn)嗎？所以房?jī)r(jià)應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的指數(shù)在政府指導(dǎo)下由市場(chǎng)調(diào)控價(jià)格為主。

過去兩年多，房地產(chǎn)為我市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過渡依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟(jì)支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短期就能見到現(xiàn)出成效?？梢哉f，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)都將是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)。立足于長(zhǎng)期的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學(xué)合理的。政策層面分析2012年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和問價(jià)的貨幣政策。兩大政策堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，與2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表述一致。從民眾高度關(guān)注的房?jī)r(jià)問題看，“十八大”報(bào)告提出加速城鎮(zhèn)化“收入倍增”，那么隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)度的推進(jìn)，將會(huì)有大批農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。若與之配套，房款中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度會(huì)增大購(gòu)房需求。無疑城鎮(zhèn)化進(jìn)程拉動(dòng)內(nèi)需，增加城鎮(zhèn)居民收入，其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力，弱到2020年前人均年收入增長(zhǎng)幅度高于房?jī)r(jià)上漲的幅度，那么，房?jī)r(jià)實(shí)際上是相對(duì)將了。“十八大”報(bào)告提出，“監(jiān)理市場(chǎng)配置和政府保障結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”在住有所居上取得持續(xù)進(jìn)展，將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來看，實(shí)際上是為房地產(chǎn)市場(chǎng)勾畫了清晰的路線圖，空房?jī)r(jià)，增收入。在空房?jī)r(jià)方面“市場(chǎng)配置”和“政府保障”想結(jié)合，這一思路中“雙軌制”特征的明顯；忠告收入通過購(gòu)買商品房改善生活條件，低收入群體由保障房有效覆蓋；一方面，房?jī)r(jià)合理回歸，同事居民因收入不斷提高，將有能力承受較高的房?jī)r(jià)。這樣雙管齊下，給房地產(chǎn)行業(yè)更大的想象空間。但從“十八大”后召開的政治局會(huì)議都強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，據(jù)此精神，2012年2月20日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)五條”，重申穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一直投機(jī)投資購(gòu)房，加強(qiáng)商品房用地供應(yīng)，加快保障房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策等。從新出臺(tái)的“國(guó)五條”進(jìn)一步看出中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在短期內(nèi)不會(huì)退出。從決策層的思路分析，宏觀經(jīng)濟(jì)政策將容忍區(qū)域經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)將逐步去經(jīng)濟(jì)支柱化之路，即降低房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重，又境地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴性。政策預(yù)期分析2012年的房地產(chǎn)調(diào)控以“限購(gòu)、現(xiàn)代、限價(jià)”為核心，魚食2013年政策將有新變化。2013年2月20日新出臺(tái)的“國(guó)五條”進(jìn)一步表明經(jīng)過兩年多的市場(chǎng)調(diào)控還存在不穩(wěn)定因素，此次的新政出臺(tái)把“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”鎖定在新建商品政府昂，要求各省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定引薦商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市要及時(shí)采取限購(gòu)等措施，之一表述非常明確，把省會(huì)城市和其他城市區(qū)別對(duì)待，也就是說房?jī)r(jià)上漲過快的城市和市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的城市不能采取一刀切的政策，中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，搶到實(shí)施一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)措施?？梢灶A(yù)期，隨著市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，偏緊的貨幣政策、持續(xù)從緊的房地產(chǎn)政策，可能進(jìn)一步調(diào)整。綜合以上分析，2013年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房?jī)r(jià)大幅下降的概率極小。但價(jià)格上行概率相對(duì)樂觀，但由于我市上年庫(kù)存量大等客觀原因的存在，開發(fā)企業(yè)需根據(jù)實(shí)際情況慎重調(diào)整投資經(jīng)營(yíng)策略，準(zhǔn)備把我控制政策。投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步上升預(yù)計(jì)，2013年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資有望突破330億元，商品房施工面積突破3500萬平方米。理由如下：一是續(xù)建項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大和開發(fā)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，在有效的增加市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)提供了保障。資料顯示，2013年全市結(jié)轉(zhuǎn)上年商品房開發(fā)施工面積2204.16平方米，比2012年全年商品房開發(fā)施工面積少205.07萬平方米，施工規(guī)模和投資計(jì)劃將穩(wěn)步上升。二是外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入銀川開發(fā)市場(chǎng)為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，為市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展提供了有力支撐。三是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀川的市場(chǎng)發(fā)展前景充滿了信心，開發(fā)投資的熱情依然未減。四是“兩宜城市”建設(shè)的加快，使銀川市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了一定推動(dòng)作用。五是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將對(duì)我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)和市場(chǎng)供應(yīng)量的增加起到了一定的促進(jìn)作用。六是舊城、城中村的改造給房地產(chǎn)投資提供機(jī)遇。進(jìn)一步促進(jìn)投資，拉動(dòng)內(nèi)需，注入了動(dòng)力。七是冰河新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，帶到了房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。成交量增幅趨緩，市場(chǎng)的觀望情緒有所釋放-2013年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)在新的宏觀調(diào)控政策作用下，居民的消費(fèi)預(yù)期將逐步改變，調(diào)控兩年多的購(gòu)房管網(wǎng)情緒有所釋放，特別是市場(chǎng)三分之一的商業(yè)用房辦公樓不受調(diào)控的影響，由于投資的剛性需求，商業(yè)用房依然上行，加之銀川市實(shí)施比較溫和的外地人員國(guó)防政策和特殊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及良好人文環(huán)境和優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源。預(yù)計(jì)2013年全市商品房銷售面積仍保持一定的增速，但增幅趨緩。理由如下：一是中央新出臺(tái)的“國(guó)五條”把調(diào)控目標(biāo)鎖定新建商品房上，繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策及限購(gòu)、現(xiàn)代，在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的同花順，對(duì)我市商品房銷售產(chǎn)生壓力。二是投資和投機(jī)性需求在嚴(yán)格信貸政策下受到階段性限制。三是市場(chǎng)剛性需求雖然對(duì)銷售市場(chǎng)起到一定的促進(jìn)作用，但調(diào)控政策的積累效應(yīng)會(huì)使部分剛性需求的購(gòu)房群體熱情增加。四是商品房?jī)r(jià)格的運(yùn)行和居民收入之間的矛盾，也是商品房成交量增幅趨緩的一個(gè)因素。商品住房?jī)r(jià)格漲幅更加趨于理性-2013年住房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)總管2012年的銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)和一二線城市相比較平穩(wěn)。新的調(diào)控政策的出臺(tái)，銀川房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然會(huì)相對(duì)保持平穩(wěn)，雖然房?jī)r(jià)與一二線城市相比基數(shù)較小，但在調(diào)控政策的作用下，價(jià)格上行的空間不會(huì)太大。理由如下：一是流動(dòng)資金的緊缺，融資渠道較窄，以及銷售經(jīng)過兩年的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的資金壓力較大，因此在樓市調(diào)控延續(xù)的2013年，會(huì)有更多的企業(yè)在新開樓盤定價(jià)上區(qū)域理性。二是雖然目前銀川樓市比較平穩(wěn)，一些企業(yè)為促進(jìn)銷售和回籠資金，采取靈活多樣的營(yíng)銷策略，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸起到了一定作用。三是商品房開發(fā)成本上漲、住宅品質(zhì)的提高、配套設(shè)施的完善和銀川房?jī)r(jià)基數(shù)等原因，使銀川房?jī)r(jià)大幅下降可能性較小。四是銀川“兩宜城市”建設(shè)步伐的加快和“五創(chuàng)”目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)，使銀川城市面貌不斷改善，配套是不斷晚上，自然環(huán)境不斷沒換，外地來銀購(gòu)房的熱情，對(duì)穩(wěn)銀川房?jī)r(jià)起到積極作用。五是本輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施兩年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)與人們的購(gòu)房心理也在劇烈的震蕩之中收到了洗禮，對(duì)房地產(chǎn)的盲目投資和投機(jī)行為開始淡化，消費(fèi)理念逐漸變得理性化，這將有利于進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。綜合以上因素，預(yù)計(jì)2013年我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)保持一定的速度和規(guī)模；銷售市場(chǎng)在剛性購(gòu)房需求的促進(jìn)下雖然有量的釋放，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍相對(duì)保持平穩(wěn)，價(jià)格上行的空間更趨合理。三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建議1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式。我充分利用國(guó)家宏觀調(diào)控的機(jī)遇，加快產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，促使企業(yè)從粗放型經(jīng)營(yíng)向資源節(jié)約型轉(zhuǎn)變，從自利型經(jīng)營(yíng)理念向一切為客戶創(chuàng)造價(jià)值轉(zhuǎn)變，從簡(jiǎn)單化的裝配施工想規(guī)范的裝修一體化開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，適應(yīng)市場(chǎng)的需求。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在資金允許的情況下，要積累一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，充分利用自然環(huán)境、土地資源進(jìn)行差別化的地產(chǎn)開發(fā)，參與旅游、鄉(xiāng)鎮(zhèn)雞毛市場(chǎng)、農(nóng)民新居的開發(fā)，逐步擴(kuò)大資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，奠定企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，更好地位社會(huì)服務(wù)。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，自覺維護(hù)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)企業(yè)自律和誠(chéng)信建設(shè)，不斷提升企業(yè)的社會(huì)形象和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)時(shí)調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略，以最合理的銷售價(jià)格和幼稚的產(chǎn)品迎得市場(chǎng)，崔覲房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。第三部分：項(xiàng)目分析一、市場(chǎng)定位：住宅商用復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)二、SWOT分析-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處新火車站商圈范圍以內(nèi)；地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目土地價(jià)值升值潛力巨大；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)時(shí)段與舊城改造時(shí)間一直，政府支持力度大；交通優(yōu)勢(shì)：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，外部生活設(shè)施齊全；地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，便于物業(yè)排布。-項(xiàng)目劣勢(shì)分析拆遷劣勢(shì)：地塊現(xiàn)狀坐落六棟居民樓及三條規(guī)劃路，未來具備一定拆遷、市政兼著與政策扶持平衡問題；區(qū)域劣勢(shì)：地塊區(qū)域?yàn)殂y川市黃金地段，土地出讓金高；資金劣勢(shì)：項(xiàng)目前期投資量大，土地價(jià)格較高，開發(fā)難度較大。-項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析政策扶持：項(xiàng)目坐落在舊城改造范圍內(nèi)，城改造政策扶持力度大；市場(chǎng)供求：區(qū)域?yàn)殂y川新興商務(wù)中心，商用物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項(xiàng)目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢(shì)發(fā)展。-項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：地塊周邊存在多塊土地放量，與本項(xiàng)目勢(shì)必形成競(jìng)爭(zhēng)。銷售要求：因項(xiàng)目投資量大，對(duì)后期的銷售階段要求較高，影響較大。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總建筑面積：228325㎡其中住宅：119336㎡商網(wǎng)：17090㎡幼兒園：4050㎡社區(qū)組織工作用房居民公益性服務(wù)設(shè)施：750㎡地下車庫(kù)：72104平方米名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃用地面積㎡61583.27（合95.4畝）總建筑面積㎡258700.7地上建筑面積㎡201700.7住宅㎡94690.4商網(wǎng)㎡55064.9幼兒園㎡4050社區(qū)住址工作用房㎡750地下建筑面積㎡57000住宅停車率戶/輛0.8984輛商業(yè)停車率輛/100㎡0.8315輛車位數(shù)輛1745地上車位數(shù)輛450地下車位數(shù)輛1295容積率3.28建筑基地㎡22234.5建筑密度%36.1總戶數(shù)戶1154戶均人數(shù)人3.2總?cè)藬?shù)人3693室外活動(dòng)場(chǎng)地㎡750綠地率%35.2綠地面積㎡21700（項(xiàng)目規(guī)劃圖見附件）2、道路綠地根據(jù)《舊城更新改造指導(dǎo)意見》中保證道路暢通的原則，建筑物后退道路紅線、城市綠化帶地界線，按照銀舊改辦發(fā)【2013】18號(hào)《關(guān)于明確舊城更新改造項(xiàng)目規(guī)劃方案審查要點(diǎn)的通知》執(zhí)行，建筑物退讓道路紅線多層不小于15米，高層不小于20米，滿足用地周圍現(xiàn)狀建筑的日照、采光、消防、美觀等要求。3、配套規(guī)劃按照國(guó)家相關(guān)配套公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、青少年校外活動(dòng)場(chǎng)所及社區(qū)健身活動(dòng)場(chǎng)地、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等，社區(qū)居委會(huì)工作用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施。商業(yè)機(jī)動(dòng)車停車位按每平方米建筑面積0.8個(gè)車位配套，地上車位不少于20%，非機(jī)動(dòng)車停車位按每平方米建筑面積戶0.8個(gè)車位配套；住宅機(jī)動(dòng)車停車位按每戶0.8個(gè)車位配套，非機(jī)動(dòng)車位每戶2個(gè)車位配套各項(xiàng)市政工程管線介入城市管網(wǎng)系統(tǒng)。出入口禁止設(shè)在上海路；用地嚴(yán)格按照“國(guó)六條”意見進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，90平方米以下住宅占宗住宅建筑進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)；規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮建筑夜景亮化設(shè)計(jì)。7、功能定位：臨街的營(yíng)業(yè)商鋪層，延規(guī)劃路擬建設(shè)成為2-3層沿街商鋪，地塊內(nèi)側(cè)建18層住宅樓，容積率≤3（由于規(guī)劃道路通過本地塊，可與政府協(xié)商適當(dāng)提高容積率）。四、進(jìn)度安排分兩期開，地塊分為A、B兩塊（以圖中藍(lán)線為分界線，西側(cè)為A地塊，東側(cè)為B地塊），擬定建設(shè)分兩期建設(shè)：第一期：完成A地塊開發(fā)，總建筑面積15萬㎡，第二期完成B地塊開發(fā)，總建筑面積7萬㎡。五、建設(shè)前期資金組成1、拆遷安置補(bǔ)償及土地出讓費(fèi)2、前期各項(xiàng)規(guī)費(fèi)3、建設(shè)期資金六、開發(fā)流程概述取得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)（土地性質(zhì)變更）-國(guó)土資源局房地產(chǎn)開發(fā)選址定點(diǎn)（建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批、地址災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估備案申請(qǐng)、消防審查）-銀川市規(guī)劃局、環(huán)保局、消防大隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)-銀川市發(fā)改委建設(shè)用地規(guī)劃許可證-銀川市規(guī)劃局建設(shè)用地使用權(quán)證書-銀川市土地局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查-銀川市規(guī)劃局建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批-銀川市規(guī)劃局城市房屋拆遷許可-銀川市房管局施工圖設(shè)計(jì)審查-銀川市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可-銀川市規(guī)劃局施工準(zhǔn)備階段（報(bào)建、招投標(biāo)備案、施工許可證辦理等）-銀川市建設(shè)局工程施工過程管理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收與備案-銀川市質(zhì)監(jiān)站房屋銷售及初始登記-銀川市房管局物業(yè)管理七、規(guī)劃要求1、建筑物后退