00972房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估2014年04月試卷

00972#房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題第6頁共6頁絕密★考試結(jié)束前浙江省2014年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題課程代碼：00972請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。選擇題部分注意事項(xiàng)：1.答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。2.每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對(duì)應(yīng)題目的答案標(biāo)號(hào)涂黑。如需改動(dòng)，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標(biāo)號(hào)。不能答在試題卷上。一、單項(xiàng)選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無分。1.建筑容積率=A.土地總面積/總建筑面積 B.總建筑面積/土地總面積C.建筑基底面積/土地總面積 D.總建筑面積/建筑基底面積2.政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定，這種政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)被稱為A.警察權(quán) B.征稅權(quán)C.充公權(quán) D.征用權(quán)3.同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)______，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值______。A.會(huì)有所不同也會(huì)有所不同 B.肯定相同也肯定相同C.肯定相同會(huì)有所不同 D.會(huì)有所不同肯定相同4.由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格A.一般比市價(jià)要低 B.一般比市價(jià)要高C.與市價(jià)無關(guān) D.與市價(jià)相同5.收益價(jià)格是指采用______評(píng)估出的房地產(chǎn)試算價(jià)格。A.市場比較法 B.假設(shè)開發(fā)法C.路線價(jià)格 D.收益法6.______決定了房地產(chǎn)價(jià)格類型，也決定了估價(jià)的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件。A.估價(jià)目的 B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)日期7.______是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)日期。一般房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的作業(yè)日期為______。A.估價(jià)日期3—6個(gè)月 B.估價(jià)日期10—15個(gè)工作日C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)3—6個(gè)月 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)10—15個(gè)工作日8.市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的A.邊際成本原理 B.替代原理C.剩余價(jià)值原理 D.供需平衡原理9.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方7350元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為A.6563元／平方米 B.6869元／平方米C.7000元／平方米 D.7718元／平方米10.某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2002年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為A.8260元／平方米 B.8290元／平方米C.8393元／平方米 D.8412元／平方米11.從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是A.納什均衡理論 B.邊際成本原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D.替代原理12.建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失屬于A.社會(huì)折舊 B.物質(zhì)折舊C.功能折舊 D.經(jīng)濟(jì)折舊13.在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為______，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為______經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余______。A.經(jīng)濟(jì)壽命有效經(jīng)濟(jì)壽命 B.經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)濟(jì)壽命C.自然壽命有效自然壽命 D.自然壽命實(shí)際自然壽命14.按照我國現(xiàn)行的房屋完損等級(jí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，基礎(chǔ)未出現(xiàn)不均勻沉降，裝修和設(shè)備齊全、完好，使用正常的房屋屬于A.完好房 B.基本完好房C.一般損壞房 D.危險(xiǎn)房15.收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的A.勞動(dòng)價(jià)值原理 B.預(yù)期原理C.替代原理 D.收入原理16.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為A.160萬元 B.180萬元C.200萬元 D.360萬元17.運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)______這一參數(shù)變化反映最為敏感，確定合適的______是最重要也是最困難的問題。A.資本化率資本化率 B.有效毛收入有效毛收入C.運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 D.折舊率折舊率18.開發(fā)商的合理利潤應(yīng)以待估的房地產(chǎn)價(jià)格、開發(fā)成本、管理費(fèi)用之和的一定比率估算，這個(gè)比率通常為正常的類似項(xiàng)目要求的______利潤率，它與投資年限呈______變化。A.最低正方向 B.最低反方向C.平均正方向 D.平均反方向19.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為______，但在市場狀況變化很大的場合，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過______。A.6個(gè)月3個(gè)月 B.一年半年C.兩年一年 D.五年三年二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂、少涂或未涂均無分。20．房地產(chǎn)的存在形態(tài)包括哪三種？A.土地 B.建筑物C.權(quán)益 D.動(dòng)產(chǎn)E.房地21．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，按影響因素的范圍分為三類：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。下列屬于一般因素的是A.行政因素 B.經(jīng)濟(jì)因素C.區(qū)域社會(huì)因素 D.交通條件因素E.國際因素22．估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于A.估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性B.估價(jià)方法選擇的正確性C.參數(shù)確定的合理性D.報(bào)告的格式、文字表述水平E.印刷質(zhì)量等23．成本法(costapproach或Contractorsmethod)，又稱A.成本法 B.逼近法C.原價(jià)法 D.承包商法E.重置成本法24．采用成本法、市場比較法求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法有A.單位比較法 B.直線折舊法C.工料測量法 D.指數(shù)調(diào)整法E.分步分項(xiàng)法25．假設(shè)開發(fā)法（TheHypotheticalDevelopmentMethod）,又稱A.投資法 B.剩余法C.預(yù)期開發(fā)法 D.倒算法E.余值法26．標(biāo)定地價(jià)的主要作用A.確定土地出讓價(jià)格的依據(jù)B.國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)C.劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)D.核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)E.企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評(píng)估、作價(jià)入股的標(biāo)準(zhǔn)非選擇題部分注意事項(xiàng)：用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、簡答題（本大題共4小題，第27、28、30小題各5分，第29小題7分，共22分）27.房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)因房地產(chǎn)類型的不同而有差異，不同用途的房地產(chǎn)注重的位置因素有何區(qū)別？28.什么是合法原則？29．估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別在哪里？30．長期趨勢法有哪些作用？四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）31．某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元；裝修的重置價(jià)格為40萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬元，平均壽命為10年，已使用6年。殘值率假設(shè)為零，試求其折舊總額。32．某宗房地產(chǎn)的收益年限為35年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為40、42、44萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在45萬元左右，如果還原利率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是什么？