物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識(shí)和案例分享課件

2014年秋季培訓(xùn)課件物業(yè)服務(wù)的相關(guān)知識(shí)及案例分享2014年秋季培訓(xùn)課件物業(yè)服務(wù)的相關(guān)知識(shí)及案例分享1物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識(shí)和案例分享課件2服務(wù)的內(nèi)容、行業(yè)相關(guān)概念收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)方式、收費(fèi)技巧案列分析培訓(xùn)大綱服務(wù)的內(nèi)容、行業(yè)相關(guān)概念收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)方式、收費(fèi)技巧3物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)及管理；物業(yè)公共設(shè)備和設(shè)施運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)公共部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的清運(yùn)、雨水污水管的疏通；公共綠地養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放秩序管理；公共秩序維護(hù)，安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)及管理；服務(wù)內(nèi)容4

根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（綠化管理費(fèi)）；（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（清潔衛(wèi)生費(fèi)）；（5）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（保安費(fèi)）；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（9）法定稅費(fèi)。物業(yè)費(fèi)都包含什么根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫51、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定面對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容？有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。行業(yè)相關(guān)概念1、什么是物業(yè)管理？行業(yè)相關(guān)概念63、前期物業(yè)管理指的是什么？指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。4、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么？指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。行業(yè)相關(guān)概念3、前期物業(yè)管理指的是什么？行業(yè)相關(guān)概念75、業(yè)主公約應(yīng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出約定？主要是有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。6、什么是業(yè)主？業(yè)主大會(huì)如何構(gòu)成？房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。行業(yè)相關(guān)概念5、業(yè)主公約應(yīng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出約定？行業(yè)相關(guān)概念8專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。權(quán)利歸屬專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)權(quán)利歸屬9共有權(quán)---共有部分共有權(quán)共有部分是指根據(jù)法律、房地產(chǎn)買賣合同以及區(qū)分所有權(quán)之間的約定，由區(qū)分所有權(quán)人享有共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利的建筑物專有部分以外的共有部分。包括：建筑物的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道(電梯）、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位，以及附屬于建筑物的其他共有部分，包括基地、小區(qū)的土地使用權(quán)、綠地、道路、會(huì)所、車庫以及公用設(shè)施等。權(quán)利歸屬共有權(quán)---共有部分共有權(quán)權(quán)利歸屬10《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋”中更是規(guī)定了詳細(xì)的限制性條款。如業(yè)主不得以不使用電梯，不交納電梯維修費(fèi)用；法律法規(guī)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分11《中華人民共和國合同法》三百四十七條“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀滅、滅失的，保管人負(fù)有賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承但損害賠償責(zé)任。法律法規(guī)法律12收費(fèi)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人、房屋使用者收費(fèi)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人、房屋使用者13收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)豪華住宅中高檔及普通住宅1.5元1.2元1.0元0.8元0.6元0.4元一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)1.5元以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)豪華住宅中高檔及普通住宅1.5元1.2元1.0元0.14基礎(chǔ)條件綜合管理服務(wù)房屋管理共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)公用秩序維護(hù)保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)管理中高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)條件中高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)15封閉式管理不少于住宅總建筑面積千分之三的物業(yè)服務(wù)用房綠化率35%（含水系）活動(dòng)中心、場地1300平方米，固定館所280平方米專用固定停車泊位1個(gè)/3戶三項(xiàng)以上安全措施（對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)）出入口設(shè)房屋、道路平面圖，宣傳公示欄各路口、棟、門、戶、及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀基礎(chǔ)條件封閉式管理基礎(chǔ)條件16建立物業(yè)管理制度、服務(wù)質(zhì)量體系、完善的物業(yè)管理方案簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，公布服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一著裝、帶工牌、語言規(guī)范、文明服務(wù)上崗證管理人員85%，特種作業(yè)員工100%政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證件對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi)管理等運(yùn)用管理軟件建立完善的檔案管理制度設(shè)置服務(wù)中心，公示服務(wù)電話，24小時(shí)接待客訴綜合管理服務(wù)建立物業(yè)管理制度、服務(wù)質(zhì)量體系、完善的物業(yè)管理方案綜合管理服17提供有償特約服務(wù)或代辦服務(wù)入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查，滿意率95%以上建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金臺(tái)賬，按規(guī)定使用，定期公布維修資金繳存和使用情況每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率90%綜合管理服務(wù)提供有償特約服務(wù)或代辦服務(wù)綜合管理服務(wù)18對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行日常管理、維修養(yǎng)護(hù)、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全房屋外觀(屋面、露臺(tái)）完好，整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂涂亂畫、亂懸亂掛；室外招聘、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序每日巡查1次單元門、樓梯間、玻璃等對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理房屋管理對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行日常管理、維修養(yǎng)護(hù)、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊19空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件實(shí)施冷凝水集中排放房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度，與業(yè)主，裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄，對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛，裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)房屋管理空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件實(shí)施冷凝水集中排放房屋管理20執(zhí)勤的公共秩序維護(hù)員不少于建筑面積1.3萬平方米1人門衛(wèi)室美觀整潔，統(tǒng)一著裝、配備對(duì)講系統(tǒng)，設(shè)專人24小時(shí)執(zhí)勤，主出入口不少于18小時(shí)立崗執(zhí)勤，對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證，有減速設(shè)施和禁鳴標(biāo)志按規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，每天不少于36次，對(duì)住宅重點(diǎn)部位每半小時(shí)巡邏一次，并做好檢查記錄，對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施，水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置中央監(jiān)控室實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)管護(hù)好公共財(cái)物（消防器材、表、井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理方案公共秩序維護(hù)執(zhí)勤的公共秩序維護(hù)員不少于建筑面積1.3萬平方米1人公共秩序21住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周搽抹2次公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，無雜物公共樓道每天清掃2次，拖洗1次根據(jù)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾箱，果皮箱每日垃圾清運(yùn)至少2次，無垃圾外溢現(xiàn)象公共區(qū)域玻璃每周搽洗一次進(jìn)行保潔巡查制度建立消殺工作管理制度飼養(yǎng)寵物符合規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門處理保潔服務(wù)住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔22花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛。修剪得當(dāng)，樹形符合自然特征，有良好的觀賞效果草坪生長整齊，按時(shí)進(jìn)行修剪。及時(shí)清除雜草，無紙屑、垃圾、煙頭綠籬枝葉茂密，超過平齊線10公分時(shí)應(yīng)修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌綠化養(yǎng)護(hù)管理花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛。修剪得當(dāng)，樹形符合自然特征23申請(qǐng)仲裁法院起訴大字報(bào)律師函入戶門單元門公示欄面談電話短信群發(fā)上門催繳收費(fèi)方式申請(qǐng)仲裁大字報(bào)入戶門面談電話短信群發(fā)上門催繳收費(fèi)方式24收費(fèi)要有自信心制造收費(fèi)氛圍加強(qiáng)培訓(xùn)、召開碰頭會(huì)關(guān)于收費(fèi)問題的優(yōu)先解決杜絕拖沓思想對(duì)無理由拒交費(fèi)的業(yè)主軟磨硬泡對(duì)聯(lián)系不上的業(yè)主想盡辦法獲取聯(lián)系方式?jīng)_刺階段，明確分工，對(duì)癥下藥與“核心人物”做好引導(dǎo)疏通工作對(duì)于遺留問題敢于面對(duì)和解決做好宣傳引導(dǎo)工作收費(fèi)人員做到“心到、做到、嘴到”收費(fèi)技巧收費(fèi)要有自信心收費(fèi)技巧25完成半年目標(biāo)任務(wù)率80%完成年目標(biāo)任務(wù)率的90%完成年目標(biāo)100%（95）超越目標(biāo)收費(fèi)目標(biāo)管理完成半年目標(biāo)任務(wù)率80%完成年目標(biāo)任務(wù)率的90%完成年目標(biāo)126不交費(fèi)原因物業(yè)負(fù)責(zé)的非物業(yè)負(fù)責(zé)的除此之外的不交費(fèi)原因物業(yè)負(fù)責(zé)的非物業(yè)負(fù)責(zé)的除此之外的27窗前樹太高，擋光；樓道不干凈，有煙頭；綠地有狗糞；水系無提醒標(biāo)識(shí)；夜間無巡邏；雨水井、污水井未清理；砂巖板掉了；樓道踢腳線、涂料脫落了。物業(yè)負(fù)責(zé)的立刻解決窗前樹太高，擋光；物業(yè)負(fù)責(zé)的立刻解決28玻璃透氣了；陽臺(tái)磚、陽臺(tái)涂料脫落了；私家花園有積水；門鈴、智能對(duì)講不好用；、自來水壓力小，洗澡沒水；百葉窗風(fēng)吹的響聲太大了；長毛結(jié)露；陰濕—內(nèi)（外部）；裂縫—結(jié)構(gòu)裂縫區(qū)別于其他的屬于建筑填充墻的滲漏—公共區(qū)域（頂部居多）；非物業(yè)負(fù)責(zé)的協(xié)調(diào)解決玻璃透氣了；非物業(yè)負(fù)責(zé)的協(xié)調(diào)解決29我沒同意漲價(jià)了；只交物業(yè)費(fèi)，不交電梯費(fèi)；沒裝沒住沒享受服務(wù)；室內(nèi)被盜了，沒說法沒賠償；樓上把我家給泡了，沒賠償；車被劃傷了；樓上養(yǎng)大狗了；樓上有小孩，每次玩的很晚，影響人休息樓上空調(diào)冷凝水有聲音；阻止我家安防盜窗；除此之外舉證軟磨硬泡我沒同意漲價(jià)了；除此之外舉證軟磨硬泡30車輛丟失的法律責(zé)任案件：2004年10月11日下午，某小區(qū)業(yè)主郭先生將價(jià)值23.5萬元新買的小轎車停放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時(shí)停車費(fèi)，10月12日上午當(dāng)郭先生欲開車出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司級(jí)派出所報(bào)案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。2005年9月郭先生以該車已向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計(jì)183000元。該區(qū)域法院一審判決，認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主183000元。案例分析案例一車輛丟失的法律責(zé)任案例分析案例一31討論問題法院判的對(duì)不對(duì)物業(yè)有無責(zé)任業(yè)主該不該繳納物業(yè)費(fèi)討論問題法院物業(yè)業(yè)主32該案列是有關(guān)保管合同的案件依據(jù)法規(guī)：第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”。第三百七十四條：保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物損壞、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案例分析該案列是有關(guān)保管合同的案件本案例分析33第三百六十七條：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。從上述條款看，保管物的交付實(shí)際就是講保管物的實(shí)際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。案件中雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車時(shí)并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對(duì)郭先生出具停車憑證，所以不具備保管合同中的保管物交付的法律內(nèi)涵。本案例分析第三百六十七條：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有34根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車場地經(jīng)營收入，物管與業(yè)主委員會(huì)雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對(duì)其露天停車場地與車輛停放人之間僅構(gòu)成場地租賃關(guān)系，物管公司只對(duì)交通及車輛秩序進(jìn)行管理，而構(gòu)不成車輛保管關(guān)系。本案例分析根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公35對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車輛保管費(fèi)，車輛丟失，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒有約定但有證據(jù)證明物管公司屬于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛丟失有重大過失的，物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有重大過失的，物管公司可以不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案例分析對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合36嚴(yán)格車輛登記管理制度完善車輛停取程序加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度明確管理權(quán)責(zé)學(xué)習(xí)重點(diǎn)嚴(yán)格車輛登記管理制度完善車輛停取程序加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度明37房子沒住，該不該交物業(yè)費(fèi)案件王女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了對(duì)份催交物業(yè)費(fèi)的通知。覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？案例分析案例二房子沒住，該不該交物業(yè)費(fèi)案例分析案例二38討論問題該女士認(rèn)為房屋有問題，并提出了自己的要求和意見，但又收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢討論問題該女士認(rèn)為房屋有問題，39房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和相對(duì)性證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。律師解答房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得40第八條和第十一條中：均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。商品房買賣合同法規(guī)第八條和第十一條中：商品房買賣合同法規(guī)41該案例中女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見簿構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房子根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等),同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她提出了對(duì)細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后物業(yè)費(fèi)應(yīng)交納。本案例結(jié)論該案例中女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這42業(yè)主住的不舒心拒交物業(yè)費(fèi)案例一小區(qū)的業(yè)主孫亮因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年多的物業(yè)費(fèi)1000余元。但是孫亮標(biāo)示，作為業(yè)主，他希望居住環(huán)境清潔、整齊、舒適，但是自從這家物業(yè)公司接管物業(yè)以來，小區(qū)15號(hào)樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場所，晚上野貓嚎叫不止，造成很多業(yè)主不斷丟棄食物喂養(yǎng)，尤其夏天臭味熏天造成環(huán)境非常臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。

案例分析案例三業(yè)主住的不舒心拒交物業(yè)費(fèi)案例分析案例三43討論問題物業(yè)公司是否有責(zé)任業(yè)主該不該交物業(yè)費(fèi)討論問題物業(yè)公司業(yè)主44律師解答判定依據(jù)物業(yè)與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同實(shí)際受益等價(jià)有償誠實(shí)信用原則業(yè)主交費(fèi)律師解答判定依據(jù)物業(yè)與業(yè)主實(shí)際受益業(yè)主交費(fèi)45土建類長期得不到維修；停在小區(qū)的車車蓋被砸；電梯噪音太大被盜類似問題裂縫漏雨陰濕長毛結(jié)露土建類類似問題裂縫漏雨陰濕長毛結(jié)露46業(yè)主家進(jìn)水責(zé)任歸誰案例那是一個(gè)臺(tái)風(fēng)肆虐的夜晚。整個(gè)小區(qū)、每幢樓宇都在接受著漂泊大雨給予地?zé)o情沖刷和考驗(yàn)。凌晨一點(diǎn)左右，已經(jīng)入睡的501室業(yè)主陸先生忽然被天花板上掉下的滴水驚醒，他連忙查看房屋，發(fā)現(xiàn)天花板、墻面已有大量水漬，且還不斷加劇和蔓延。從現(xiàn)場分析來看，水源應(yīng)該是從樓上601室流下來的。陸先生正好有樓上業(yè)主陳女士的手機(jī)，就立馬打了過去。還好電話通了，但陳女士告訴陸先生，她不在家，她的家也不可能進(jìn)水，因?yàn)樗鲩T時(shí)都已檢查過窗門房門，沒有必要回家再查看房屋，隨即掛斷了電話。案例分析案例四業(yè)主家進(jìn)水責(zé)任歸誰案例分析案例四47此刻，才一會(huì)功夫，陸先生家的客廳也出現(xiàn)了滲水，這讓他感覺事態(tài)遠(yuǎn)比想象的更為嚴(yán)重。見陳女士推脫，他連忙打電話給物業(yè)。物業(yè)維修人員在第一時(shí)間及時(shí)趕到。經(jīng)分析，滲水確實(shí)因樓上601家所致，而現(xiàn)在601家中無人，物業(yè)雖有應(yīng)急預(yù)案，但在相關(guān)人員還沒到場并確定方案的情況下，不能貿(mào)然進(jìn)入601室。物業(yè)開始給陳女士打電話，，但陳女士還是不相信家中會(huì)漏水，要等天亮才回來。情況緊急，陸先生只能撥打110.民警趕來，再次打電話給陳女士，要求其立即回家。此刻，才一會(huì)功夫，陸先生家的客廳也出現(xiàn)了滲水，這讓他感覺事態(tài)48這時(shí)，陸先生的家已經(jīng)水溢四處，家里所有能用來盛水的器具都用起來了，但是，依然趕不上水勢(shì)蔓延的速度。周圍鄰居也趕來幫忙，拿來器具投入人水大戰(zhàn)。同時(shí)，鄰居也打電話給陳女士，述說這里的情況，陳女士終于認(rèn)識(shí)到了事態(tài)關(guān)系自己。答應(yīng)馬上回家。這時(shí)，陸先生的家已經(jīng)水溢四處，家里所有能用來盛水的器具都用起49討論問題相鄰關(guān)系物業(yè)公司業(yè)主誰的責(zé)任討論問題相鄰關(guān)系物業(yè)公司業(yè)主誰的責(zé)任50業(yè)主自己當(dāng)初裝修不當(dāng)；樓上業(yè)主裝修或使用不當(dāng)；物業(yè)公司服務(wù)管理不善；分析原因業(yè)主自己當(dāng)初裝修不當(dāng)；分析原因51查看現(xiàn)場情況封閉的落水管打開里面有木塊石頭其他雜物陳女士裝修時(shí)留下的查看現(xiàn)場情況封閉里面有陳女士52幾經(jīng)協(xié)調(diào)未果，陳女士列為第一被告，物業(yè)列為第二被告，陸先生要求兩者共同賠償其裝修損失、誤工損失等18000元。陳女士也認(rèn)為自己很委屈，要求物業(yè)公司賠償其裝潢費(fèi)、誤工費(fèi)及已經(jīng)賠付給樓下501室的費(fèi)用等各項(xiàng)損失共計(jì)35360元。業(yè)主要求賠償幾經(jīng)協(xié)調(diào)未果，陳女士列為第一被告，物業(yè)列為第二被告，陸先生要53601室陽臺(tái)水管進(jìn)入了垃圾雜物，影響了排水通暢，恰逢當(dāng)天暴雨，以致不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)雨水從雨水斗泛出，水也無法盡快從地漏排出，而物業(yè)在管理小區(qū)過程中也有一定的疏漏。鑒定修復(fù)費(fèi)用601為9385元，501為6068元。賠償結(jié)果：司法鑒定結(jié)論601賠樓下70%501為受害者物業(yè)承擔(dān)30%601室陽臺(tái)水管進(jìn)入了垃圾雜物，影響了排水通暢，恰逢當(dāng)天暴雨54一樓住戶可否不繳納電梯費(fèi)用案例李某是某小區(qū)的一名業(yè)主，住在一樓。2009年2月入住時(shí)，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由李某按住房面積，每月每平米0.7元繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，該費(fèi)用包括管理費(fèi)、共用部位維修費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)營費(fèi)用等。2010年1月，李某覺得自己根本用不著電梯，也從未用過電梯，故雖物業(yè)公司多次催收，他提出拒絕支付電梯的日常運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用。雙方因而成訟。案例分析案例五一樓住戶可否不繳納電梯費(fèi)用案例分析案例五55物權(quán)法第八十條：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比列確定。解答約定專有權(quán)共有權(quán)物權(quán)法第八十條：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等?6物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識(shí)和案例分享課件57物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識(shí)和案例分享課件582014年秋季培訓(xùn)課件物業(yè)服務(wù)的相關(guān)知識(shí)及案例分享2014年秋季培訓(xùn)課件物業(yè)服務(wù)的相關(guān)知識(shí)及案例分享59物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識(shí)和案例分享課件60服務(wù)的內(nèi)容、行業(yè)相關(guān)概念收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)方式、收費(fèi)技巧案列分析培訓(xùn)大綱服務(wù)的內(nèi)容、行業(yè)相關(guān)概念收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)方式、收費(fèi)技巧61物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)及管理；物業(yè)公共設(shè)備和設(shè)施運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)公共部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的清運(yùn)、雨水污水管的疏通；公共綠地養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放秩序管理；公共秩序維護(hù)，安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)及管理；服務(wù)內(nèi)容62

根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（綠化管理費(fèi)）；（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（清潔衛(wèi)生費(fèi)）；（5）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（保安費(fèi)）；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（9）法定稅費(fèi)。物業(yè)費(fèi)都包含什么根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫631、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定面對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容？有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。行業(yè)相關(guān)概念1、什么是物業(yè)管理？行業(yè)相關(guān)概念643、前期物業(yè)管理指的是什么？指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。4、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么？指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。行業(yè)相關(guān)概念3、前期物業(yè)管理指的是什么？行業(yè)相關(guān)概念655、業(yè)主公約應(yīng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出約定？主要是有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。6、什么是業(yè)主？業(yè)主大會(huì)如何構(gòu)成？房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。行業(yè)相關(guān)概念5、業(yè)主公約應(yīng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出約定？行業(yè)相關(guān)概念66專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。權(quán)利歸屬專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)權(quán)利歸屬67共有權(quán)---共有部分共有權(quán)共有部分是指根據(jù)法律、房地產(chǎn)買賣合同以及區(qū)分所有權(quán)之間的約定，由區(qū)分所有權(quán)人享有共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利的建筑物專有部分以外的共有部分。包括：建筑物的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道(電梯）、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位，以及附屬于建筑物的其他共有部分，包括基地、小區(qū)的土地使用權(quán)、綠地、道路、會(huì)所、車庫以及公用設(shè)施等。權(quán)利歸屬共有權(quán)---共有部分共有權(quán)權(quán)利歸屬68《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。“建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋”中更是規(guī)定了詳細(xì)的限制性條款。如業(yè)主不得以不使用電梯，不交納電梯維修費(fèi)用；法律法規(guī)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分69《中華人民共和國合同法》三百四十七條“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀滅、滅失的，保管人負(fù)有賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承但損害賠償責(zé)任。法律法規(guī)法律70收費(fèi)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人、房屋使用者收費(fèi)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人、房屋使用者71收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)豪華住宅中高檔及普通住宅1.5元1.2元1.0元0.8元0.6元0.4元一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)1.5元以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)豪華住宅中高檔及普通住宅1.5元1.2元1.0元0.72基礎(chǔ)條件綜合管理服務(wù)房屋管理共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)公用秩序維護(hù)保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)管理中高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)條件中高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)73封閉式管理不少于住宅總建筑面積千分之三的物業(yè)服務(wù)用房綠化率35%（含水系）活動(dòng)中心、場地1300平方米，固定館所280平方米專用固定停車泊位1個(gè)/3戶三項(xiàng)以上安全措施（對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)）出入口設(shè)房屋、道路平面圖，宣傳公示欄各路口、棟、門、戶、及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀基礎(chǔ)條件封閉式管理基礎(chǔ)條件74建立物業(yè)管理制度、服務(wù)質(zhì)量體系、完善的物業(yè)管理方案簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，公布服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一著裝、帶工牌、語言規(guī)范、文明服務(wù)上崗證管理人員85%，特種作業(yè)員工100%政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證件對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi)管理等運(yùn)用管理軟件建立完善的檔案管理制度設(shè)置服務(wù)中心，公示服務(wù)電話，24小時(shí)接待客訴綜合管理服務(wù)建立物業(yè)管理制度、服務(wù)質(zhì)量體系、完善的物業(yè)管理方案綜合管理服75提供有償特約服務(wù)或代辦服務(wù)入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查，滿意率95%以上建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金臺(tái)賬，按規(guī)定使用，定期公布維修資金繳存和使用情況每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率90%綜合管理服務(wù)提供有償特約服務(wù)或代辦服務(wù)綜合管理服務(wù)76對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行日常管理、維修養(yǎng)護(hù)、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全房屋外觀(屋面、露臺(tái)）完好，整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂涂亂畫、亂懸亂掛；室外招聘、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序每日巡查1次單元門、樓梯間、玻璃等對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門依法處理房屋管理對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行日常管理、維修養(yǎng)護(hù)、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊77空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件實(shí)施冷凝水集中排放房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度，與業(yè)主，裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄，對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車輛，裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)房屋管理空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件實(shí)施冷凝水集中排放房屋管理78執(zhí)勤的公共秩序維護(hù)員不少于建筑面積1.3萬平方米1人門衛(wèi)室美觀整潔，統(tǒng)一著裝、配備對(duì)講系統(tǒng)，設(shè)專人24小時(shí)執(zhí)勤，主出入口不少于18小時(shí)立崗執(zhí)勤，對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證，有減速設(shè)施和禁鳴標(biāo)志按規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，每天不少于36次，對(duì)住宅重點(diǎn)部位每半小時(shí)巡邏一次，并做好檢查記錄，對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施，水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置中央監(jiān)控室實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)管護(hù)好公共財(cái)物（消防器材、表、井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理方案公共秩序維護(hù)執(zhí)勤的公共秩序維護(hù)員不少于建筑面積1.3萬平方米1人公共秩序79住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周搽抹2次公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，無雜物公共樓道每天清掃2次，拖洗1次根據(jù)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾箱，果皮箱每日垃圾清運(yùn)至少2次，無垃圾外溢現(xiàn)象公共區(qū)域玻璃每周搽洗一次進(jìn)行保潔巡查制度建立消殺工作管理制度飼養(yǎng)寵物符合規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門處理保潔服務(wù)住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔80花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛。修剪得當(dāng)，樹形符合自然特征，有良好的觀賞效果草坪生長整齊，按時(shí)進(jìn)行修剪。及時(shí)清除雜草，無紙屑、垃圾、煙頭綠籬枝葉茂密，超過平齊線10公分時(shí)應(yīng)修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌綠化養(yǎng)護(hù)管理花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛。修剪得當(dāng)，樹形符合自然特征81申請(qǐng)仲裁法院起訴大字報(bào)律師函入戶門單元門公示欄面談電話短信群發(fā)上門催繳收費(fèi)方式申請(qǐng)仲裁大字報(bào)入戶門面談電話短信群發(fā)上門催繳收費(fèi)方式82收費(fèi)要有自信心制造收費(fèi)氛圍加強(qiáng)培訓(xùn)、召開碰頭會(huì)關(guān)于收費(fèi)問題的優(yōu)先解決杜絕拖沓思想對(duì)無理由拒交費(fèi)的業(yè)主軟磨硬泡對(duì)聯(lián)系不上的業(yè)主想盡辦法獲取聯(lián)系方式?jīng)_刺階段，明確分工，對(duì)癥下藥與“核心人物”做好引導(dǎo)疏通工作對(duì)于遺留問題敢于面對(duì)和解決做好宣傳引導(dǎo)工作收費(fèi)人員做到“心到、做到、嘴到”收費(fèi)技巧收費(fèi)要有自信心收費(fèi)技巧83完成半年目標(biāo)任務(wù)率80%完成年目標(biāo)任務(wù)率的90%完成年目標(biāo)100%（95）超越目標(biāo)收費(fèi)目標(biāo)管理完成半年目標(biāo)任務(wù)率80%完成年目標(biāo)任務(wù)率的90%完成年目標(biāo)184不交費(fèi)原因物業(yè)負(fù)責(zé)的非物業(yè)負(fù)責(zé)的除此之外的不交費(fèi)原因物業(yè)負(fù)責(zé)的非物業(yè)負(fù)責(zé)的除此之外的85窗前樹太高，擋光；樓道不干凈，有煙頭；綠地有狗糞；水系無提醒標(biāo)識(shí)；夜間無巡邏；雨水井、污水井未清理；砂巖板掉了；樓道踢腳線、涂料脫落了。物業(yè)負(fù)責(zé)的立刻解決窗前樹太高，擋光；物業(yè)負(fù)責(zé)的立刻解決86玻璃透氣了；陽臺(tái)磚、陽臺(tái)涂料脫落了；私家花園有積水；門鈴、智能對(duì)講不好用；、自來水壓力小，洗澡沒水；百葉窗風(fēng)吹的響聲太大了；長毛結(jié)露；陰濕—內(nèi)（外部）；裂縫—結(jié)構(gòu)裂縫區(qū)別于其他的屬于建筑填充墻的滲漏—公共區(qū)域（頂部居多）；非物業(yè)負(fù)責(zé)的協(xié)調(diào)解決玻璃透氣了；非物業(yè)負(fù)責(zé)的協(xié)調(diào)解決87我沒同意漲價(jià)了；只交物業(yè)費(fèi)，不交電梯費(fèi)；沒裝沒住沒享受服務(wù)；室內(nèi)被盜了，沒說法沒賠償；樓上把我家給泡了，沒賠償；車被劃傷了；樓上養(yǎng)大狗了；樓上有小孩，每次玩的很晚，影響人休息樓上空調(diào)冷凝水有聲音；阻止我家安防盜窗；除此之外舉證軟磨硬泡我沒同意漲價(jià)了；除此之外舉證軟磨硬泡88車輛丟失的法律責(zé)任案件：2004年10月11日下午，某小區(qū)業(yè)主郭先生將價(jià)值23.5萬元新買的小轎車停放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時(shí)停車費(fèi)，10月12日上午當(dāng)郭先生欲開車出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司級(jí)派出所報(bào)案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。2005年9月郭先生以該車已向物業(yè)管理公司繳納了臨時(shí)停車費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計(jì)183000元。該區(qū)域法院一審判決，認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主183000元。案例分析案例一車輛丟失的法律責(zé)任案例分析案例一89討論問題法院判的對(duì)不對(duì)物業(yè)有無責(zé)任業(yè)主該不該繳納物業(yè)費(fèi)討論問題法院物業(yè)業(yè)主90該案列是有關(guān)保管合同的案件依據(jù)法規(guī)：第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”。第三百七十四條：保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物損壞、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案例分析該案列是有關(guān)保管合同的案件本案例分析91第三百六十七條：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。從上述條款看，保管物的交付實(shí)際就是講保管物的實(shí)際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。案件中雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車時(shí)并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對(duì)郭先生出具停車憑證，所以不具備保管合同中的保管物交付的法律內(nèi)涵。本案例分析第三百六十七條：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人雙方另有92根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車場地經(jīng)營收入，物管與業(yè)主委員會(huì)雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對(duì)其露天停車場地與車輛停放人之間僅構(gòu)成場地租賃關(guān)系，物管公司只對(duì)交通及車輛秩序進(jìn)行管理，而構(gòu)不成車輛保管關(guān)系。本案例分析根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及物業(yè)管理公93對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中約定了車輛保管費(fèi)，車輛丟失，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果沒有約定但有證據(jù)證明物管公司屬于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛丟失有重大過失的，物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果物管公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有重大過失的，物管公司可以不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案例分析對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合94嚴(yán)格車輛登記管理制度完善車輛停取程序加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度明確管理權(quán)責(zé)學(xué)習(xí)重點(diǎn)嚴(yán)格車輛登記管理制度完善車輛停取程序加強(qiáng)對(duì)管理物的監(jiān)管力度明95房子沒住，該不該交物業(yè)費(fèi)案件王女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了對(duì)份催交物業(yè)費(fèi)的通知。覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？案例分析案例二房子沒住，該不該交物業(yè)費(fèi)案例分析案例二96討論問題該女士認(rèn)為房屋有問題，并提出了自己的要求和意見，但又收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢討論問題該女士認(rèn)為房屋有問題，97房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和相對(duì)性證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。律師解答房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得98第八條和第十一條中：均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。商品房買賣合同法規(guī)第八條和第十一條中：商品房買賣合同法規(guī)99該案例中女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見簿構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房子根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等),同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她提出了對(duì)細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后物業(yè)費(fèi)應(yīng)交納。本案例結(jié)論該案例中女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這100業(yè)主住的不舒心拒交物業(yè)費(fèi)案例一小區(qū)的業(yè)主孫亮因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年多的物業(yè)費(fèi)1000余元。但是孫亮標(biāo)示，作為業(yè)主，他希望居住環(huán)境清潔、整齊、舒適，但是自從這家物業(yè)公司接管物業(yè)以來，小區(qū)15號(hào)樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場所，晚上野貓嚎叫不止，造成很多業(yè)主不斷丟棄食物喂養(yǎng)，尤其夏天臭味熏天造成環(huán)境非常臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。

案例分析案例三業(yè)主住的不舒心拒交物業(yè)費(fèi)案例分析案例三101討論問題物業(yè)公司是否有責(zé)任業(yè)主該不該交物業(yè)費(fèi)討論問題物業(yè)公司業(yè)主102律師解答判定依據(jù)物業(yè)與業(yè)主簽訂的服務(wù)合