第五章地產(chǎn)評估

第五章房地產(chǎn)評估2第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。歸納起來，房地產(chǎn)實體有土地、建筑物和房產(chǎn)三種形態(tài)。

其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物；其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能的物。如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。4

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：（1）土地，如對空地的估價。（2）建筑物，如對火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評估。

（3）房地，最常見形態(tài)的估價。一、土地及其特征1、土地一般來說，土地是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義地說，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類的活動的結(jié)果。

52、土地特性土地的自然特性：1.土地位置的固定性。（形成不同區(qū)域土地市場）2.土地質(zhì)量的差異性。（級差地租）3.土地資源的不可再生性。（決定了土地價格上漲趨勢）4.土地效用的永續(xù)性。（土地利用角度）

7土地的經(jīng)濟特性：

1.土地資源供給的稀缺性。（要求人民集約用地）2.土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。（獲利角度）3.土地利用的多方向性。（選擇最佳用途）4.土地效益的級差性。（質(zhì)量差異性）效用：居住、營業(yè)、欣賞、廣告臺灣101大樓例題1：導(dǎo)致土地價格具有明顯的區(qū)域性的原因是（）A.土地的稀缺性B.土地用途的多樣性

C.土地空間位置的固定性D.土地的可壟斷性9

例題2：交通條件、商業(yè)網(wǎng)點、住宅建設(shè)等的變化，會改變土地的價值，這說明（）A．土地用途的多樣性B．土地經(jīng)濟地理位置的可變性

C．土地價值影響因素的多樣性D．土地的不可替代性

1011土地使用權(quán)：我國城市土地的所有權(quán)屬于國家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。12地價一般是土地使用權(quán)的價格。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。13

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：

（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。注意：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，新的使用者使用年限將低于國家規(guī)定年限。例題3：農(nóng)村宅基地、自留地、自留山等屬于（）

A、國家所有B、農(nóng)戶所有C、集體所有

D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有練習(xí)：一1.11.12；二1.2.121415二、房地產(chǎn)及其特性（根據(jù)生活常識理解）房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：

1.位置固定性。（房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。）占有與收益的排他權(quán)力性；

2.

供求區(qū)域性。

3.長期使用性。（土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年，因此房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但是，通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。對此點的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

164.投資大量性。5.保值與增值性。（房地產(chǎn)價格上漲速度快于其他一般資產(chǎn)）

6.投資風(fēng)險性。（不動產(chǎn)不易改變用途、生產(chǎn)周期長、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩的影響）

17風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性波動和螺旋式上升的特點7.難以變現(xiàn)性。（房地產(chǎn)由于價值高大，一旦需要買賣，要花費相當(dāng)長的時間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價還價。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價。）8.政策限制性。20二房地產(chǎn)估價原則

1.

合法原則（前提）合法產(chǎn)權(quán)：以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)合法使用：以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)處分方式：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。

以抵押為例闡述合法原則：（1）法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價目的而進(jìn)行估價，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。問題：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？22

（2）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。（3）評估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。

（4）評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價值。（5）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。（6）其他方面，評估的價格必須符合國家的價格政策。2.最高最佳（最有效）使用原則要求：以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。案例：收益遞減規(guī)律對于一宗土地的使用強度超過一定限度后，收益開始下降美國中西部某城市曾做過一項研究，證明在一塊（120*172英尺）價值150萬元的土地上投資建造辦公大樓一座5層大樓的投資利潤率是4.36%10層是6%15層是6.82%20層是7.05%25層是6.72%30層是5.65%此樓收益遞減點是20層，既經(jīng)濟高度其他使用強度包括建筑高度、容積率、建筑規(guī)模26

3.不完全可替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)：指房地產(chǎn)中實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。不完全可替代原則：房地產(chǎn)評估不可能像其他商品具有完全的可替代性。4.房地分估合一原則建筑物與土地的組合情況某宗房地產(chǎn)土地面積300平方米，建筑面積250平方米，建筑物的外觀及設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算房地產(chǎn)相對于空地的減值額。（300-50）*250=62500元5.地域原則根據(jù)不同地區(qū)、城市經(jīng)濟地理環(huán)境。上海三大高度廣州塔29三房地產(chǎn)估價程序

圓滿地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估價工作的客觀過程，整個過程中的各項工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系。30一、房地產(chǎn)估價程序

1.獲取估價業(yè)務(wù)；

2.受理估價委托；

3.擬定估價作業(yè)議案

4.搜集估價所需資料；

5.實地查勘估價對象；

6.選定估價方法并進(jìn)行測算；

7.確定估價結(jié)果；

8.撰寫估價報告；

9.審核估價報告；

10.出具估價報告；

11.估價資料歸檔。31

1.明確估價基本事項

A明確評估目的

B明確估價時點

C明確估價對象

2.簽訂估價委托合同（1）簽訂合同的作用：成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；載明估價的有關(guān)事項。32（2）估價委托合同的內(nèi)容的一般包括：委托人的名稱或者姓名和住所；估價機構(gòu)的名稱和住所；估價對象；估價目的；估價時點；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價服務(wù)費及其支付方式；估價報告交付的日期和方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法；委托人和俸機構(gòu)認(rèn)為需要約定的其他事項。333擬定估價作業(yè)方案內(nèi)容：

1、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；

2、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

3、預(yù)計所需要的時間、人力和經(jīng)費；

4、估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。4搜集估價所需資料

1、估價所需的資料

2、搜集資料的渠道5實地查勘估價對象

1、實地查勘的內(nèi)容

2、實地查勘的作用

3、實地查勘形成的結(jié)果或資料

4、實地查勘注意事項6選定估價方法測算

選用哪種估價方法進(jìn)行測算，是由以下三個方面綜合決定的：

1、估價對象的房地產(chǎn)類型；

2、估價方法選用的對象和條件；

3、所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。357確定估價結(jié)果8撰寫估價報告書

估價報告的形式分為書面報告和口頭報告（如專家證詞）。書面報告按照格式，又可分為敘述式報告和表格式報告，報告書的格式有固定式、自由式。9審核估價報告；10.出具估價報告；11.估價資料歸檔。練習(xí)：P16110;P1636;P1644.

第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的分類

1.根據(jù)權(quán)益不同：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格又常被俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格”房地產(chǎn)其他權(quán)利價格可根據(jù)他項權(quán)利的類型分為租賃權(quán)價格抵押權(quán)價格地上權(quán)價格地役權(quán)價格典權(quán)價格2.根據(jù)價格形成方式不同：市場交易價格、評估價格。實際成交價格——房地產(chǎn)交易雙方實際達(dá)成交易的價格。賣價、買價、成交價評估價格——專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)的真實價值進(jìn)行估算而得出的價格，包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格等，即運用某種具體方法估算出的價格。3.根據(jù)房地產(chǎn)實物形態(tài)不同：土地價格（基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓價格、出租價格、其他價格）建筑物價格房地合一價格（即“連房帶地”的房地產(chǎn)整體）394.根據(jù)價格表示單位的不同：

總價——一宗房地產(chǎn)的總價格。單價——將一宗房地產(chǎn)的總價分?jǐn)偟皆撟诜康禺a(chǎn)的面積上所得到的價格。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：

樓面地價=土地單價/容積率容積率=建筑總面積/土地總面積

練習(xí)：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買哪一塊地？（166.7、200、250）41三、房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素。（一）一般因素（對所有土地價格都有影響的因素）；主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素。（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費、居民收入。42長期來看，房地產(chǎn)價格上漲率大于一般物價上漲率和國民收入上漲率國家年度地價（現(xiàn)行價格）消費品價格(1948－1967）國民收入(1948－1967）美國1956－19666.01.56.0英國1960－196912.03.71.7法國1950－196621.04.35.5意大利1950－196212.03.05.6日本1955－196919.00.88.2表5－1若干國家地價、消費品價格，國民收入年平均遞增率（％）442.社會因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會福利因素。（人口狀況、政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化水平、文化與時尚。）3.行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。4.政治因素。國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與城市建設(shè)、交通消防、行政區(qū)劃等方面的一些法律、法規(guī)、政策和行政措施。政局安定程度、國與國之間的政治、軍事沖突等。5.心理因素。4546（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。2.道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。474.城市設(shè)施狀況因素。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素。若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。48（三）個別因素（來自于房地產(chǎn)本身的因素，即房地產(chǎn)的本體狀況。）1.土地的個別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。50（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。但容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（倒U型）（6）用途因素。土地的用途對地價影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

51

2.建筑物的個別因素。（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）樓層和朝向。樓層的高低影響房屋使用的方便性和舒適性，進(jìn)而影響房價。房屋朝向影響通風(fēng)、采光及視野等，也會影響房價。（5）建筑物是否與周圍環(huán)影響境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。例題1：在影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于一般因素的有（）

A、行政因素B、社會因素

C、區(qū)域因素D、個別因素

E、經(jīng)濟因素532、一般來說，社會治安狀況差，對房地產(chǎn)價格的影響是（）

A．降低房價B．提高房價C．對房價沒有影響

3、一般來說，受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，對房地產(chǎn)價格的影響是（）

A．降低房價B．提高房價C．對房價沒有影響

544.

居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看（）。

A.周圍環(huán)境狀況B．安寧程度C.交通是否方便D．與市中心的遠(yuǎn)近

5、一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格可能的影響有（）。

A.引起房地產(chǎn)價格上漲

B.引起房地產(chǎn)價格下跌

C.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。57收益法三大參數(shù)一、凈收益（一）凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。58實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。例如：1.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；2.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；3.收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；4.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時還必須支付有關(guān)稅、費，凈收益為負(fù)值。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。60（二）客觀總收益（如房屋租金收入）總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。

61在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。62（三）客觀總費用

總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應(yīng)該是客觀費用。用來求取房地產(chǎn)凈利益的房地產(chǎn)總費用不包含折舊費，通常包括：管理費、維修費、保險費、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等）、租金損失（空置）等。

客觀總收益-客觀總費用=凈收益63二、折現(xiàn)率折現(xiàn)率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實質(zhì)

資本化率越高，意味著投資風(fēng)險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。

64（二）求取折現(xiàn)率的方法

1.凈收益與售價比率法。例5-1

2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。資本化率=無風(fēng)險利率（例如：國債利率）+風(fēng)險報酬率3.各種投資收益率排序插入法。三、收益法應(yīng)用舉例例：5-2練習(xí)：四1

前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等有限年期)未來收益額前期非等額，在若干年后保持不變

--有限期P5766某地產(chǎn)公司于2018年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2020年1月在此地塊建成一座框架結(jié)構(gòu)寫字樓，經(jīng)濟耐用年限60年，殘值率0。評估基準(zhǔn)日，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米，建筑面積為1800平方米，用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨馂槊吭旅科椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3%，維修費用為重置價格的1.5%，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險費為重置價格的0.2%，建筑物資本化率為6%.要求：根據(jù)以上資料評估該房地產(chǎn)2020年1月使用權(quán)的市場價值。四467（1）計算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（2）計算總費用。①年管理費=972000×3%=29160（元）②年維修費=2500×1800×1.5%=67500（元）③年稅金=25×1800=45000（元）④年保險費=2500×1800×0.2%=9000（元）年總費用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）（3）計算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用=97200-150660=821340（元）68（4）計算房屋凈收益。①計算年（折舊費）貶值額。年（折舊費）貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年期為48年（50-2），并且不計殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（注：如計算殘值，也可以）。年（折舊費）貶值額=69②計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年（折舊費）貶值額×已使用年數(shù)2500×1800-93750×1=4406250（元）③計算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=4406250×8%=352500（元）70（5）計算土地凈收益。土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益=821340-352500=468840（元）（6）計算土地使用權(quán)市場價值。土地使用權(quán)在2013年1月的剩余使用年期為：

50-3=47（年）

單價=7308760÷1000=7309（元/平方米）（7）評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2003年1月的土地使用權(quán)市場價值為7308760元，單價為7309元/平方米。71

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

72

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。73二、計算公式市場法的基本計算公式是：

P＝P'×A×B×C

式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；

P′——可比交易實例價值；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P＝P'×A×B×C×容積率修正×土地年期修正注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進(jìn)行單獨修正。例：5-4練習(xí)：四2

75（四）確定房地產(chǎn)價值例：有一塊待估宗地G需要評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進(jìn)行交易的6宗地塊，具體情況如下：宗地成交價交易時間交易情況容積率土地狀況A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.3+1%G7月01.1076上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市2007年的地價指數(shù)表為：時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指數(shù)100103107110108107112109111108109113另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；容積率超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、土地狀況的修正，都是案例宗地與被估宗地的比較，表中負(fù)號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗地土地2007年7月的價值。77(1)建立容積率地價指數(shù)表。容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)10010511011512012512878(2)案例修正計算。79(3)評估結(jié)果。經(jīng)分析判斷，案例宗地D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米）第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

成本法應(yīng)用范圍受到一定得限制，主要適用在，收益法、市場法很難用的場合。

如：有些部隊機關(guān)、圖書館、學(xué)校，沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易。則可選擇成本法。1.以下難以使用市場估價的房地產(chǎn)有（）多選A、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房B、寫字樓C、古建筑D、紀(jì)念館E、學(xué)校82二、土地價值的評估

成本法的基本公式為：

土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益

（一）計算待開發(fā)土地取得費用1.國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體組織的費用。包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。

關(guān)于征地費用各項標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：

征用耕地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6—10倍；征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。

這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。85（二）計算土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。三通一平：通水、通路、通電，平整地面；七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路、平整地面。86（三）計算投資利息墊付的土地取得費，墊付的土地開發(fā)費，應(yīng)該計算相應(yīng)的投資利息。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，資金，預(yù)付資本不管是從銀行借，還是自己投入的，都應(yīng)該計算利息。計算利息時要注意的問題：不管自有資金還是借入資金，都要計算利息關(guān)于計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。（四）計算投資利潤和稅費87

例：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，土地征用費（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為10%，銀行貸款年利率為6%。試評估該土地的價值。88該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計算土地取得費。

土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米

（2）計算土地開發(fā)費。

土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米89（3）計算投資利息

土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則，

土地取得費利息=150×[（1+6%）2

－1]

=18.54(元/平方米)

土地開發(fā)費利息=200×35%×[（1+6%）1.5

－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5

－1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)90（4）計算開發(fā)利潤。

開發(fā)利潤=[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）計算土地價值。

土地單價=[（1）+（2）+（3）+（4）]

=（150+200+18.54+10.23+35）=413.77(元/平方米)

土地總價=413.77×15000=6206550(元)

該宗地單價為413.77元/平方米，總價為6206550元。練習(xí)：四391假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。二、適用范圍1.待開發(fā)土地的評估。2.將生地開發(fā)成熟地土地評估。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。93三、計算公式

P=A-(B+C+D+E)式中：P——土地價值

A——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C——投資利息

D——開發(fā)商合理利潤

E——正常稅費94目前，現(xiàn)實評估中假設(shè)開發(fā)法的一個較具體的計算公式為：95四、操作步驟（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況1.調(diào)查土地的限制條件。2.調(diào)查土地位置。3.調(diào)查土地面積大小、土地形狀、地質(zhì)狀況等。4.調(diào)查房地產(chǎn)利用要求。5.調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況。（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式在選擇最佳的開發(fā)利用方式時，最重要的是選擇最佳的土地用途。96（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價1.對于出售的房地產(chǎn)可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。2.對于出租的房地產(chǎn)，其開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價的確定，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。97（四）估算各項成本費用1.估算開發(fā)建筑成本。2.估算專業(yè)費用。3.確定開發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。（重點）4.估算稅金。5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用。（五）確定開發(fā)商的合理利潤投資回報率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項，銷售利潤率的計算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價。（六）估算待估對象價值注意：在確定利息時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入量、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進(jìn)行計算。例如：預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款按整個開發(fā)建設(shè)工期計算，開發(fā)費、專業(yè)費假設(shè)在建造起內(nèi)投入，則利息以全部開發(fā)費和專業(yè)費為基數(shù)，按建造期的一半計算。99[例]:有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2k㎡（平方公里），適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹拔逋ㄒ黄健笔斓氐膯蝺r為800元／㎡；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6％，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4％。試用計息的方法測算該成片荒地的總價和單價。100【解】

設(shè)該成片荒地的總價為V

該成片荒地開發(fā)完成后的總價值＝800×2000000×60％＝9.6(億元)

開發(fā)成本和管理費用等的總額＝2.5×2＝5(億元)

投資利息總額＝(V＋V×4％)×[(1＋10％)3－1]＋5×[(1＋10％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(億元)

轉(zhuǎn)讓稅費總額＝9.6×6％＝0.576(億元)

開發(fā)利潤總額＝(V＋V×4％＋5)×15％＝0.156V＋0.75(億元)

購買該成片荒地的稅費總額＝V×4％＝0.04V(億元)

V＝9.6－5－(0.344V＋0.768)－0.576－(0.156V＋0.75)－0.04V

V＝1.627(億元)

故：

荒地總價＝1.627(億元)

荒地單價＝81.35(元／㎡)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價，是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。102基準(zhǔn)地價的特點與作用（一）基準(zhǔn)地價的特點1.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。2.基準(zhǔn)地價是土地使用價格。3.因為基準(zhǔn)地價是區(qū)域價格，因而必定是平均價格。4.基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)。5.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。6.基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。103（二）基準(zhǔn)地價的作用1.具有政府公告作用2.是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)3.是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)4.是政府