市場調(diào)研報告范例

幻燈片1（招商）市場調(diào)研報告一九一二集團商務資源部2012年8月幻燈片2目錄第一部分—城市商業(yè)分析第二部分-商業(yè)項目分析第三部分—項目輻射范圍消費者分析第四部分—商業(yè)經(jīng)營客戶分析幻燈片3前言—市場調(diào)研分析目的通過對項目所在城市的商圈,商業(yè)項目，項目輻射范圍消費者分析、商業(yè)經(jīng)營客戶分析，為項目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)?；脽羝?第一部分城市商圈分析通過對城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導向性非常重要)，結(jié)合1912項目所處商圈分析利弊,便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短,以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益、品牌效益、社會效益。幻燈片5城市功能規(guī)劃SSSS幻燈片6SHAPE依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型HAPE2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域HAPE\＊MERGEFORMAT國家級AAAA級風景旅游區(qū)HAPE\＊MERGEFORMAT2008年以前的滁州主要市域HAPE\＊MERGEFORMAT承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域國家級AAAA級風景旅游區(qū)2008年以前的滁州主要市域承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地城市商圈規(guī)劃S幻燈片7SHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912HAPE滁州1912老城核心商圈的范圍界定天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍滁州1912SS幻燈片8SHAPEHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-已經(jīng)開業(yè)運營的正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主,經(jīng)營面積約為30萬平米。主要商家規(guī)模經(jīng)營內(nèi)容水石購物廣場4。3萬㎡樂天瑪特綜合購物超市、中都百貨、國美電器、數(shù)碼廣場、影院、健身、KFC金光大道廣場3.5萬㎡蘇果綜合購物超市、時尚服飾街區(qū)、連鎖餐飲、KTV白云商廈(已遷入中環(huán)）2.1萬㎡中高端百貨商之都2.5萬㎡中端百貨五星電器2萬㎡家電、數(shù)碼、麥當勞國美電器2萬㎡家電、數(shù)碼蘇寧電器2萬㎡家電、數(shù)碼、KTV、會所天長路服飾街——以服飾為主的綜合商業(yè)街宋城美食街-—餐飲與娛樂為主（酒吧、西餐以及特色中餐）同樂坊1萬㎡高端餐飲、休閑、娛樂街區(qū)幻燈片9老城核心商圈已開業(yè)主要商業(yè)明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)租金或扣點開業(yè)日期水石廣場4.3萬㎡中端購物廣場超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂租金：4.5元/平/天-5.5元/平/天（超市外租區(qū)）已開業(yè)金光大道3.5萬㎡中高端百貨超市、零售、餐飲、娛樂租金：5-8元/平/天（內(nèi)鋪小鋪位），12元/平/天(臨街小鋪）已開業(yè)白云商廈2。1萬㎡中高端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點:17%-25％2011年10月1日新開業(yè)商之都2.5萬㎡中端百貨服裝、鞋帽、珠寶、名表、化妝品扣點：17％-22％已開業(yè)宋城美食街2.4萬㎡中低端餐飲、酒吧租金:1-1.5元/平/天已開業(yè)同樂坊1萬㎡中高端餐飲、水療、夜總會租金：0.8-1。3元/平/天2011年11月25日新開業(yè)北大荒1200㎡中低端百貨男裝扣點：17％—22%已開業(yè)合計15.92萬㎡幻燈片10老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設的在建項目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè).面積約為30萬平方米，規(guī)模較大，引進的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài).主要商家規(guī)模開業(yè)日期經(jīng)營內(nèi)容泰鑫·中環(huán)國際廣場（白云商廈已運營）12.6萬㎡2014年前整體開業(yè)沃爾瑪、白云商廈、大地影院、美食廣場、大玩家電玩、KTV、兒童樂園、名店街、KFC泰鑫·現(xiàn)代城約4萬㎡2014年開業(yè)室外步行街,匯集美食、休閑、運動、時尚、文化、品牌等；新百百貨、星光珠寶泰鑫·城市星座（基本運營)2。5萬㎡已開業(yè)蘇果社區(qū)超市、星座商城、蘇寧電器、KFC、大型連鎖餐飲第五大道（嘉宇萬豪名苑）4萬㎡2013年10月交房名人酒吧街、名人餐飲街,名店精品街,其中包括1.6萬平米新概念特色室內(nèi)步行街及主力旗艦精品店合計23.1萬幻燈片11老城核心商圈在建商業(yè)明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期泰鑫·中環(huán)國際廣場(白云商廈已運營）12。6萬㎡中高端購物廣場超市、百貨、數(shù)碼電器、餐飲、娛樂一樓：3-4萬/平二樓：2—3萬/平三樓:1—2萬/平租金均價：1。2元/平/天-3元/平/天主力百貨已開業(yè)，其他預計2014年前全部開業(yè)泰鑫·現(xiàn)代城約4萬㎡中高端購物廣場中高端百貨+室外步行街（餐飲、休閑、零售)2—5萬/平租金未定預計開業(yè)時間2014年泰鑫·城市星座2。5萬㎡超市+高端百貨超市、餐飲、服裝、鞋帽、兒童游樂、母嬰用品等4。5萬/平扣點：20％左右已試營業(yè)第五大道（嘉宇萬豪名苑)4萬㎡中高端商業(yè)街區(qū)酒吧、餐飲、特色零售2-5萬/平租金未定預計開業(yè)時間2014年幻燈片12老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié)目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家：中環(huán)國際廣場、泰鑫·現(xiàn)代城、泰鑫·城市星座、第五大道，這四個在建項目相互之間直線距離在一公里之內(nèi),門面商鋪售價區(qū)間2。5萬/平—5萬/平，內(nèi)鋪因樓層的高低差異，售價區(qū)間1萬/平—3萬/平。幻燈片13城南新區(qū)商圈的范圍界定以新市政府為中心、龍蟠大道為軸，在建和規(guī)劃了多個大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務核心區(qū)，輻射整個新區(qū)及全椒縣。城南新區(qū)幻燈片14SHAPE\＊MERGEFORMAT

城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設的滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈,輻射整個城南新區(qū)。類別數(shù)量面積開業(yè)日期主要商家綜合體3142萬平方2014年-2016年世貿(mào)廣場、中普城市廣場、港匯中心城購物廣場211萬平方2014年-2016年金鵬99城市廣場、世貿(mào)中心專業(yè)市場17萬平方已開業(yè)長江商貿(mào)城商業(yè)街1∕2014年-2016年龍蟠大道綜合商業(yè)街合計160萬幻燈片15城南核心商圈在建商業(yè)明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期世貿(mào)廣場55萬㎡中端城市綜合體星級酒店、超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定預計2014年-2016年港匯中心19萬㎡中高端城市綜合體百貨店、折扣店、超市、餐飲、休閑、娛樂、溜冰場、大型賣場未定未定預計2015年01月01日中普城市廣場55萬㎡中高端城市綜合體超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定預計2014年—2016年世貿(mào)中心2.8萬㎡中高端城市綜合體影院、家具博覽中心、步行街、餐飲、娛樂、零售等未定租金：未定預計2014年—2016年金鵬99城市廣場11萬㎡中高端購物中心超市、影院、餐飲、娛樂、零售等未定（預計均價3萬/平）租金:未定預計2014年左右開業(yè)長江商貿(mào)城7萬㎡專業(yè)市場家居、建材、五金等//已開業(yè)合計149.8萬幻燈片16城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié)目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家：金鵬99城市廣場；規(guī)劃中未動工商業(yè)有四家:世貿(mào)廣場、中普城市廣場、世貿(mào)中心、港匯中心.其中進度最快的金鵬99城市廣場目前售價還未完全確定，預計售價均價3萬/平.

幻燈片17工業(yè)園區(qū)商圈的范圍界定瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個區(qū)域，南區(qū)為揚子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域;北區(qū)為揚子路、上海北路和世紀大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場,其他商業(yè)在規(guī)劃中。S工業(yè)園區(qū)南區(qū)工業(yè)園區(qū)北區(qū)幻燈片18SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成—滁州國際商城瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主,目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。項目位置:滁州市上海北路611號開發(fā)商:滁州中州置業(yè)有限公司總建筑面積:約68萬㎡項目簡介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠，交通不便利.打造超大一站式建材、家居、五金、裝飾專業(yè)市場。項目由ABC三區(qū)構(gòu)成,A區(qū)已開業(yè)、B區(qū)招商中，預計2014年開業(yè)、C區(qū)規(guī)劃中。在售B區(qū)28—38棟兩層，26㎡/間商鋪，1F層高5。6米，2F層高5。4米。1F臨街約7000-9000元/㎡.2F3000-6000元/㎡。S5.2公里滁州國際商城SSHAPE滁州1912HAPE\＊MERGEFORMATHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912幻燈片19工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成—儀邦廣場瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主,目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。項目位置：上海北路585號開發(fā)商：滁州儀邦置業(yè)有限公司占地面積：186畝總建筑面積:182000㎡商業(yè)建筑面積:74000㎡項目信息：項目包含住宅7萬平米（均價3000—4000元），酒店式公寓3。6萬平米，公建配套0。2萬平米，商業(yè)7.4萬平米，打造集休閑、娛樂、辦公、購物、于一體的品牌廣場。商業(yè)為2層底商,打造大滁城奧萊城.銷售和商業(yè)招商狀況不理想，目前已是二次招商，預計開業(yè)時間2014年左右.S4。9公里儀邦廣場SSHAPE滁州1912HAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912幻燈片20城東工業(yè)園區(qū)商業(yè)明細項目名稱建筑面積項目定位業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期滁州國際商城68萬㎡專業(yè)市場家居、建材、五金等批發(fā)零售市場一樓：7000元-9000元/平;二樓3000元—6000元/平租金：未定一期已開業(yè)，二期在建中，預計2014年左右開業(yè)儀邦廣場7。4萬㎡購物廣場休閑、娛樂、辦公、購物未定租金:未定預計2014年-2016年合計75.4萬幻燈片21城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié)目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國際商城、儀邦廣場；規(guī)劃中未動工一家:紅星美凱龍.目前只有滁州國際廣場一期在售,售價為一樓：7000元/平—9000元/平；二樓3000元/平—6000元/平。

幻燈片22高鐵站前商圈的范圍界定高鐵站前區(qū)位于六個組團之一的高速鐵路站前組團內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，用地規(guī)模為821。5公頃，規(guī)劃人口容量約為14萬人。商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側(cè),沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置,總用地面積29。02公頃?；脽羝?3高鐵站前商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在規(guī)劃中的滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃,集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū).其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29。02公頃，預計2016年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時間可能要到2018年.

幻燈片24城市商圈分析小結(jié)商圈已運行商業(yè)面積在建商業(yè)面積合計在建預計開業(yè)時間預計售價(萬元/平米）老城核心商圈15.92萬23.1萬39.02萬2014年街鋪：2.5-5萬內(nèi)鋪：1-3萬城南商圈160萬149.8萬309.8萬2014-2016年均價：3萬元工業(yè)園商圈少量75.4萬76萬2014年均價：9000元高鐵站前商圈規(guī)劃中,總用地面積：29.02公頃2018年規(guī)劃中合計175。92萬248.3萬424.82萬2014年居多不含高鐵商圈說明：未來,尤其在2014年，尤其在城南商圈，將會有大量商業(yè)用房上市，在商戶和消費者方面對我項目產(chǎn)生的競爭影響不容小覷。幻燈片25城市商圈分析小結(jié)隨著建設大滁城的步伐進一步加快未來滁州將實現(xiàn)南接全椒、北連來安和天長，整個滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化，城南商圈對老城商圈的影響不可小視。一、老城核心商圈以天長路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心，周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍,構(gòu)成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心，經(jīng)營中成熟商業(yè)體量預計達30萬方，在建新型商業(yè)體量達23.萬方。二、城南新區(qū)商圈隨著新市政府的南遷,城南新區(qū)吸引了一批較為有實力的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)者，集中在以新市政府為中心，龍蟠大道為主軸的周圍區(qū)域，如世貿(mào)中心、喜來登中心城、中普城市廣場、金鵬99城市廣場等,未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務中心，逐步形成城南核心商圈,輻射整個城南新區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商圈城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設的一個重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心,主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場為主，如五金建材批發(fā)市場、紅星美凱龍家居等。四、高鐵站前商圈：目前處于規(guī)劃階段幻燈片26第二部分滁州市商業(yè)項目分析通過對城市商業(yè)項目的調(diào)研分析，了解目前商業(yè)項目的經(jīng)營面積、經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、招商情況、銷售情況、連鎖品牌入駐情況、經(jīng)營情況。根據(jù)商業(yè)項目調(diào)研分析的結(jié)論，結(jié)合項目所處區(qū)位、目前及未來的消費客群數(shù)量和結(jié)構(gòu)、有針對性規(guī)劃具有市場競爭的商業(yè)業(yè)態(tài)，以準確的商業(yè)定位實現(xiàn)項目成功招商、以成功的招商和良性的項目運營帶動項目的銷售、最終實現(xiàn)開發(fā)商、運營商、投資客戶、經(jīng)營客戶共贏的目的。幻燈片27傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析安徽商之都滁州商廈，位于天長東路;主要經(jīng)營范圍：服裝鞋帽，日用百貨，針紡織品,皮革制品,煙酒，副食,鐘表，照相器材,文體用品，玩具等；商之都立足當?shù)厥袌?提供高、中、低各檔商品。經(jīng)營模式為合作抽成,無保底或反保底,扣點數(shù)17%—25％SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE商之都商廈商之都商廈S幻燈片28SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析金光大道購物廣場：位于天長東路。主力店為嘉美時尚街區(qū)、蘇果超市經(jīng)營檔次較低,為分割式商鋪，售后返租，主營服飾，租金內(nèi)鋪5-8元/㎡/天（小面積鋪位），臨街商鋪12元/㎡/天（小面積鋪位），生意一般，商家更換率較高。金光大道購物廣場的嘉美時尚街區(qū)面向的顧客是滁州16-24歲的年輕人。SHAPE金光大道購物廣場金光大道購物廣場S幻燈片29傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析SHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912白云商廈是目前滁州裝修最新、檔次最高的百貨商場，位于滁州市南譙北路,是中環(huán)國際廣場主力店為自持物業(yè)。經(jīng)營范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點數(shù)17%-25%主要的消費群體：面向的主要是具有一定購買力、追求品位和個性的消費群體.SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州白云商廈滁州白云商廈SHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片30傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店，經(jīng)營面積1200平左右,主要面對28—45歲之間的成年男女消費者。經(jīng)營范圍:男女正裝、男女商務休閑服飾。經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點數(shù)17%—22%北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都(位于南譙北路）——小型服裝商場，女人世界（位于滁州市南譙北路)——專業(yè)女裝商場，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路）——中高檔專業(yè)服飾商場，來安北大荒服飾廣場-—專業(yè)服飾商場.SSHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912HAPE\＊MERGEFORMAT北大荒商都滁州1912北大荒商都幻燈片31SHAPE1912同類型商業(yè)分析幻燈片321912同類型商業(yè)分析商業(yè)街名稱：第五大道項目位置：豐樂大道與天長西路交匯處開發(fā)商：滁州市嘉宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積:118.83畝總建筑面積：270000㎡商業(yè)建筑面積:40000㎡項目簡介：4萬平米商業(yè)(名人酒吧街、名人餐飲街,名店精品街），機動車位1208輛。外商業(yè)街長約600M,為10棟獨立2或3層,平均2000㎡/棟建筑。目前尚未開盤，2013年10月交付。SHAPE第五大道第五大道S第五大道幻燈片331912同類商業(yè)分析SHAPEHAPE滁州1912滁州1912區(qū)位:瑯琊山風景區(qū)入口，瑯琊古道旁體量：共三期，一期1萬㎡，二期、三期將近7萬㎡建筑風格：徽派復古項目簡介：以歐陽修《醉翁亭記》“與民同樂”理念，打造一個古典與現(xiàn)代相結(jié)合的高檔餐飲休閑街區(qū)項目定位：類1912餐飲休閑娛樂街區(qū).一期以高檔餐飲、 休閑為主，二期以時尚娛樂為主招商情況：目前一期已開業(yè)商家有粵鴻禾、喜福會、玄水SPA、鼎閣夜總會、港匯豆撈,目前仍屬于培育期租金為0。8-1.3元/㎡/天開街日期：2011年10月開街SHAPE同樂坊同樂坊SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912同樂坊幻燈片341912同類商業(yè)分析SHAPE優(yōu)勢地處瑯琊古道，緊鄰瑯琊山，環(huán)境幽靜，山清水秀，具有絕佳的風景和文化氛圍遠離城區(qū)，營造私密空間,對高檔消費起到促進作用項目目前一期已開業(yè)4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效應劣勢項目定位過于高端,還需要較長一段時期的培育期滁州當?shù)厝狈ψ銐虻南M支撐,可能會導致商家“養(yǎng)不活”項目位置過于偏遠，屬于明顯的目的性消費,但因體量較小，開業(yè)商家較少，聚客效應不明顯項目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功，租金在0.5-1元/㎡/天，且經(jīng)營情況較差,項目獲利空間比較有限SHAPE\＊MERGEFORMAT同樂坊同樂坊幻燈片35商業(yè)項目分析小結(jié)從目前的商業(yè)項目來看，正在經(jīng)營的零售項目還停留傳統(tǒng)的百貨商場和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購物商場為主,正在建設的商業(yè)項目正在向購物中心和商業(yè)綜合體過度且有向南延伸的勢頭，未來對1912項目零售業(yè)態(tài)的銷售、招商、運營的影響不可小視。同類項目勉強來說目前只有“同樂坊"、“宋城美食街”兩個項目。“同樂坊"因開業(yè)項目地理位置較偏,且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一聚客能力弱，目前整體經(jīng)營情況不好對1912項目不構(gòu)成威脅。商務餐飲生意較好但客單價不高基本在100-250元之間。“宋城美食街”項目在1912項目西側(cè)，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營，無法實現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運營管理造成項目經(jīng)營品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費客群,經(jīng)營客戶經(jīng)營利潤有限，對1912項目也不會形成威脅。幻燈片36第三部分項目輻射范圍消費者分析通過對目標消費客群的調(diào)研，了解項目所處區(qū)域的消費客戶的結(jié)構(gòu)和層次，便于尋找市場供需關系，便于項目經(jīng)營定位，同于也利于項目進入運營階段的吸引消費者的推廣途徑?；脽羝?7項目輻射范圍消費者分析SHAPE\＊MERGEFORMAT政府機關客群政府機關客群A.滁州市公證處B。滁州市農(nóng)業(yè)委員會C。滁州市產(chǎn)權(quán)交易所D.滁州市審計局E。滁州市水利局F.江淮船舶檢驗局滁州辦事處G。滁州市農(nóng)學會H。滁州市民委I.滁州市殘聯(lián)

SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片38項目輻射范圍消費者分析A.滁州市勞動和社會保障局B.滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局C。滁州市司法局D。滁州市畜牧獸醫(yī)局E.滁州市審計局F。滁州老市政府G.滁州市總工會H.滁州市農(nóng)機局I.滁州市瑯琊區(qū)文化教育局J。滁州市公路運輸管理處SHAPE政府機關客群政府機關客群

S幻燈片39項目輻射范圍消費者分析SHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912SHAPE企事業(yè)單位客群企事業(yè)單位客群A。滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務中心B。滁州市防汛抗旱指揮部C。滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊D。中共恒泰公司E.滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部F.建設工程管理處

SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE滁州1912滁州1912幻燈片40項目輻射范圍消費者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A.豐樂花園B.新興花園C。龍興花園D。荷花居E.南湖花園F.南湖山莊G。北湖小區(qū)H.綠源新村I。家園小區(qū)J.汽運小區(qū)

SSHAPEHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片41項目輻射范圍消費者分析SHAPE\＊MERGEFORMAT周邊住宅客群周邊住宅客群A。南湖新村B.興隆小區(qū)C。興隆花園D.清水灣E。城中花園F。怡景源小區(qū)G。肉廠小區(qū)H.維也納春天I。天龍花園小區(qū)J.水泥廠小區(qū)

SSHAPE\＊MERGEFORMATHAPE\＊MERGEFORMAT滁州1912滁州1912幻燈片42項目輻射范圍消費者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A。古勝小區(qū)B.機關南苑小區(qū)C.亞龍名城D。水石嘉園E.鼓樓花園F。水石嘉園東區(qū)G.金光大道小區(qū)H。交通花苑I.市直機關花苑小區(qū)J.機關北苑小區(qū)

SSHAPEHAPE滁州1912滁州1912幻燈片43項目輻射范圍消費者分析SHAPE周邊住宅客群周邊住宅客群A.安邦花園小區(qū)B。靜心花園C。豐樂園小區(qū)D。家園公寓E。滁州市公安住宅區(qū)F。東苑小區(qū)G.瑞景熙園H。寶塔花園I.振興小區(qū)J.順風小區(qū)

SSHAPEHAPE滁州1912滁州1912幻燈片44城市目標消費客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一：政府、機關序號名稱行政級別1滁州市公證處市級2滁州市農(nóng)業(yè)委員會市級3滁州市產(chǎn)權(quán)交易所市級4滁州市審計局市級5滁州市水利局市級6江淮船舶檢驗局滁州辦事處市級7滁州市農(nóng)學會市級8滁州市民委市級9滁州市殘聯(lián)市級10滁州市勞動和社會保障局市級幻燈片45城市目標消費客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一：政府、機關序號名稱行政級別1滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局區(qū)級2滁州市司法局市級3滁州市畜牧獸醫(yī)局市級4滁州市總工會市級5滁州市農(nóng)機局市級6滁州市瑯琊區(qū)文化教育局市級7滁州市公路運輸管理處市級幻燈片46城市目標消費客群調(diào)研—瑯琊區(qū)表一:政府、機關序號名稱行政級別1滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務中心區(qū)級2滁州市防汛抗旱指揮部市級3滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊區(qū)級4中共恒泰公司區(qū)級5滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部區(qū)級6建設工程管理處區(qū)級幻燈片47城市目標消費客群調(diào)研-工業(yè)園區(qū)序號名稱企業(yè)性質(zhì)1銀鷺食品有限公司民企2杰事杰新材料有限公司民企3西門子電子外企4康佳電子民企5揚子集團有限公司民企6奧博新材料有限公司民企7長電科技民企8格蘭仕電子民企9長豐汽車民企10天威集團民企幻燈片48項目周邊消費者小結(jié)政府機關客群:項目三公里內(nèi)有政府、機關單位23個;工業(yè)企業(yè)客群：城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個；居民客群：項目周邊三公里內(nèi)有40個小區(qū)，總?cè)丝?5萬左右；通過調(diào)研可以看出，目前項目周邊消費客群已政府機關單位和居民為主，開業(yè)后的1—2年內(nèi)項目主要的消費客群為，項目周邊的居民的家庭消費和政府政務消費為主企業(yè)的商務宴請為輔?；脽羝?9第四部分商業(yè)經(jīng)營客戶分析通過對城市商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研分析，了目前經(jīng)營經(jīng)營模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營面積、經(jīng)營菜系、消費客群的結(jié)構(gòu)、消費客群的來源、經(jīng)營狀況以及拓展需求。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研分析的結(jié)論,為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)面積切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依據(jù)?；脽羝?0商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表一：餐飲名稱所處商圈面積（平方米）客單價(元）開店區(qū)域和數(shù)量菜系主要消費客群及來源金座酒店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)8000100—120滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)君家酒店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1。5萬100—150滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)喜福會、漁人莊瑯琊區(qū)3000100—150滁州兩家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)粵鴻禾瑯琊區(qū)3500300—400滁州一家粵菜、徽菜為主政府、企業(yè)金滿樓森源國際大酒店瑯琊區(qū)5000100滁州一家粵菜、海鮮、徽菜為主政府、居民、企業(yè)一品海鮮瑯琊區(qū)60080滁州一家海鮮政府、企業(yè)、居民金穗大酒店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3500100滁州一家海鮮、徽菜為主政府、周邊企業(yè)、居民悠仙美地瑯琊區(qū)30050-80滁州一家簡餐牛排白領、企業(yè)、居民澳門豆撈瑯琊區(qū)700—80050滁州三家火鍋周邊居民幻燈片51商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表二：酒吧名稱所處商圈面積(平方米）散臺、卡座包間最低消費消費者主要消費的酒水品類月經(jīng)營收入金額(元）主要消費客群及來源SOS潮人會瑯琊區(qū)800卡座20個消費680元散臺3個消費200元60％啤酒、10％紅酒、30%洋酒150萬周邊市民、25-40歲之間醉愛瑯琊區(qū)500卡座10個消費280元散臺3個消費150元90%啤酒、10%洋酒90萬周邊市民、18-30歲之間芭莎瑯琊區(qū)300卡座12個消費280元散臺34個消費150元90%啤酒、10％洋酒120萬周邊市民、18-30歲之間幻燈片52商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表三：夜總會名稱所處商圈面積(平方米）包間最低消（元)消費者主要消費的酒水品類月經(jīng)營收入金額(元）主要消費客群及來源英皇皇家一號瑯琊區(qū)3000488—880啤酒70%、紅酒洋酒30％100萬左右政府、外地投資商居多鼎閣會所瑯琊區(qū)3000680-1088啤酒60％、紅酒洋酒40％150萬左右政府、外地投資商居多鼎鴻夜總會經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3500680—1088啤酒60％、紅酒洋酒40％150萬左右政府、外地投資商居多至尊國際會所經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3000

580—1088啤酒60％、紅酒洋酒40%150萬政府、外地投資商居多幻燈片53商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表四：影院名稱所處商圈面積（平方米）票價影廳數(shù)量及座位數(shù)月經(jīng)營收入金額（元）主要消費客群及來源水石影院瑯琊區(qū)250040—60元/張5個廳600個座位800萬周邊20—33歲之間居民、學生滁州大劇院瑯琊區(qū)350030元/張7個1600個座位700萬周邊20—33歲之間居民、學生表五：超市名稱所處商圈面積（平方米)經(jīng)營定位業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)比例日人流量月經(jīng)營收入金額（元）樂天瑪特瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60％、零售40％4000-5000人約2500萬華潤蘇果瑯琊區(qū)25000超市、百貨零售超市60％、零售40％6000-7000人約3000萬幻燈片54商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表六:商務酒店名稱所處商圈店址面積（平方米）客房的單價客房的數(shù)量月入住率主要消費客群及來源999商務酒店瑯琊區(qū)南橋北路740號900023089間90%政府、旅游人群、本地其他一品居商務會所瑯琊區(qū)南橋北路白云商廈旁12000280裝修中90%政府、旅游人群、本地其他表七：快捷酒店名稱所處商圈開店數(shù)量面積(平方米）客房的單價客房的數(shù)量月入住率月經(jīng)營收入金額（元）漢庭快捷滁州火車站旁13000130-21910095%80萬城市之家滁州市52000—300015080-10095%70萬幻燈片55商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表八:零售（白云商廈)樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點）扣點數(shù)（%)經(jīng)營狀況負一層兒童百貨、箱包、家紡愛法貝、富羅迷、芝麻開門、ABC17％-25％才開業(yè)處于培育階段一層化妝品、鞋類、黃金珠寶佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度17％-25%才開業(yè)處于培育階段二層女裝玖姿、宣言17%-25%才開業(yè)處于培育階段三層女裝MIDEBRIDGE、言語天堂17%—25%才開業(yè)處于培育階段四層男裝九牧王、老人頭、步森、鱷魚17％-25％才開業(yè)處于培育階段五層運動休閑戶外阿迪、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、駱駝戶外17％-25%才開業(yè)處于培育階段幻燈片56商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表九：零售(商之都）樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式（扣點)扣點數(shù)（%）經(jīng)營狀況一層化妝品、鞋類佰草集、資生堂、泊萊雅、百麗、千百度、BOSS17％-22％良好二層女裝維格拉斯、雅戈爾17%—22％良好三層男裝皮爾卡丹、BOSS、老人頭17％-22％良好四層運動、廚房電器卡帕、耐克36017％-22%良好幻燈片57商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表十：零售（中都百貨)樓層業(yè)態(tài)主要品牌經(jīng)營模式(扣點）扣點數(shù)（