資產(chǎn)評估課后答案

被評估企業(yè)為一擬準備上市的酒店，評估基準日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評估人員對該公司的情況進行深入調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%；企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%，管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%；財務(wù)費用（利息支出）約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負債利息占財務(wù)費用的80%；主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%；企業(yè)所得稅稅率為33%.2003年利潤表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11000000.00減：主營業(yè)務(wù)成本3550000.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加555000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列6395000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費用880000.00管理費用9100000.00財務(wù)費用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補貼收入15300000.00營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17150000.00四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190950.00評估人員根據(jù)被評估企業(yè)的實際情況及未來發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計算和調(diào)整得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值,具體數(shù)據(jù)如下：（1） 市盈率為l0；（2） 每股市價與每股無負債凈利潤的比率為7；（3） 每股市價與每股主營業(yè)務(wù)利潤的比率為3.8.要求：根據(jù)上述資料運用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術(shù)平均數(shù)為準，運算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。主營業(yè)務(wù)收入=100/60%=166.67（萬元）主營業(yè)務(wù)成本=166.67*50%=83.33（萬元）主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67*5.5%=9.17（萬元）營業(yè)費用=166.67*5%=8.33（萬元）營管費用=166.67*5%=8.33（萬元）財務(wù)費用=166.67*10%=16.67（萬元）無負債凈利潤=2736+16.67*（1—33%）=38.53（萬元）主營業(yè)務(wù)利潤=74.17（萬元）凈利潤=27.36（萬元）根據(jù)市盈率計算的酒店價值=27.36*10=273.6（萬元）根據(jù)無負債凈利潤價值比率的酒店價值=38.53*7=269.71(萬元)根據(jù)主營業(yè)務(wù)利潤價值逆旅的酒店價值=74.17*3.8=281.85(萬元)評估值二(273.60+269.71+281.85)/3=275.05(萬元)1、被評估設(shè)備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設(shè)備購置價80萬元，基礎(chǔ)及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。2000年11月對該設(shè)備進行評估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：2000年該類設(shè)備的購置價比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費的物價上漲了30%，該設(shè)備的運雜費用達到3萬元。由于開工不足，該設(shè)備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。與同類技術(shù)先進設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計每月工人超支額為1000元。該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%.要求：(1)根據(jù)上述資料，分別計算機器設(shè)備的重置成本和各項貶值指標。(2)計算被估設(shè)備的評估值。答案：(1)重置成本=80X150%+18X130%+3=146.4萬元(3分)實體性貶值率=(3X60%)一(3X60%+5)X100%=26.47%(3分)或=1-5一(3X60%+5)X100%=26.47%或?qū)嶓w性貶值額=146.4X26.47%=38.75萬元功能性貶值=0.1X12X(1-33%)X3.7908=3.05萬元或功能性貶值=0.1X12X(1-33%)X[1-(1+10%一-5)一10%=3.05萬元(3分)評估值=146.4-38.75-3.05=104.6萬元(3分)或=146.4X(1-26.47%)-3.05=104.6萬元被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到,房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔,合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%,評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或辛艮據(jù)）?？陀^收益年限=40-2-5=33年基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益現(xiàn)值=（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%廠2+150*1000/（1+10%廠3=346581.52（元）基準日三年后未來年租金收益=150*1000*（1+1%廠3=154545.15（元）154545.15/10%*[1-1/（1+10%廠33]/（1+10%廠3=1111126.49（元）最佳轉(zhuǎn)讓價值=346581.52+1111126.49=1457708.01（元）評估人員對A企業(yè)的部分存貨進行評估。評估人員經(jīng)清查核實及市場調(diào)查后獲得如下資料和信息：A企業(yè)已經(jīng)停產(chǎn)2年，本次評估后擬恢復(fù)原產(chǎn)品的生產(chǎn)；A企業(yè)庫存鋼材100噸，賬面余額為230000元，購入時間距評估基準日為3年；庫存甲種鋼制零件產(chǎn)成品500件，賬面值100000元。經(jīng)現(xiàn)場鑒定有l(wèi)00件由于保存不當已報廢，按評估基準日時的廢鋼價格，預(yù)計報廢產(chǎn)品處理后可獲得凈收入9000元；庫存甲種鋼制零件在產(chǎn)品l000件，如果按已完成工時與該種零件全部工序所需工時的比例計算分類，有300件已完成50%,有700件已完成80%;甲種產(chǎn)成品的完工日期與在產(chǎn)品停止加工日期均距評估基準日2年；產(chǎn)成品的賬面值為完工日期的價值；7?根據(jù)會計資料，在甲種零件產(chǎn)成品的成本中，原材料占70%，人工費占20%，能耗占2%,其他費用占8%;甲種產(chǎn)成品及在產(chǎn)品所用鋼材與庫存材料為同一批購入的同種材料；經(jīng)市場調(diào)查，在評估基準日前三年內(nèi)，庫存材料的價格每年比上一年上升5%，自A企業(yè)停產(chǎn)后，同行業(yè)人工費用每年比上一年上升4%，能耗價格每年比上一年上升1%,其他費用每年比上一年上升3%。假設(shè)在甲種鋼制零件的加工過程中，每個工時所包含的人工費用、能耗費用及其他費用相同，并不再考慮其他因素。試求A企業(yè)上述原材料、產(chǎn)成品及在產(chǎn)品的評估值。答案：原材料評估值：230000X(1+5%)3=266253.75分）分）產(chǎn)成品:①每件產(chǎn)成品所含原材料原值:(0.5分)②每件產(chǎn)成品所含人工費用原值:①每件產(chǎn)成品所含原材料原值:(0.5分)②每件產(chǎn)成品所含人工費用原值:(0.5分)③每件產(chǎn)成品所含能耗原值:(0.5③每件產(chǎn)成品所含能耗原值:(0.5分)④每件產(chǎn)成品所含其他費用原值:(0.5④每件產(chǎn)成品所含其他費用原值:(0.5分)⑤每件產(chǎn)成品現(xiàn)價140X(l+5%)3+40X(l+4%)2+4X(l+l%)2+16X(l+3%)2=162.07+43.26+4.08+16.97=226.38⑥產(chǎn)成品評估值： (500T00) X226.38+9000=99 552(0.5分)在產(chǎn)品評估值：完成50%部分：300X[162.07+(43.26+4.08+16.97)X50%]=300X(162.07+64.31X50%)=300X194.23269=58269(2分)完成80%部分：700X[162.07+(43.26+4.08+16.97)X80%]=700X(162.07+64.31X80%)=700X(162.07+51.45)=700X213.52=149464在產(chǎn)品評估值：58269+149464=207733合計：266253.75+99552+207733=573538.754、現(xiàn)有一新產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)，已使用2年，加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越。該產(chǎn)品價格為350元/件，而同類產(chǎn)品價格僅為310元/件。目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為1萬件。經(jīng)分析預(yù)測，該技術(shù)壽命還可維持5年。為維持目前的市場占有率，該產(chǎn)品價格將會逐步下調(diào)，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為320元/件。假設(shè)其他因素均無變化，折現(xiàn)率為10%.所得稅率為33%.試評估該技術(shù)的價格。答案：（1）該技術(shù)屬收入增長型的無形資產(chǎn)，故可確定無形資產(chǎn)各年的超額收益分別為：第1年超額收益為：（350-310）X100000X（l-33%）=268000（元）第2、3年超額收益為：（330-310）X10000X（l-33%）=134000（元）第4、5年超額收益為：（320-310）X10000X（l-33%）=67000（元）（2）其他因素無變化，可以以各年超額利潤現(xiàn)值之和作為該技術(shù)的評估值：=268000X0.9091X+134000X0.8264+134000X0.7513+67000X0.6830+67000X0.6209=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3=542411.9（元）5、評估人員對某一企業(yè)進行整體評估，通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上。（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%,被評估企業(yè)所在行業(yè)風險系數(shù)為1.5;該企業(yè)各單項資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。要求：(1)確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。(2)企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？【答案】企業(yè)未來5的預(yù)期收益額分別為：第1年：200萬元第2年：200X(1+10%)=220萬元第3年：220X(1+10%)=242萬元第4年：242X(1+10%)=266.2萬元第5年：266.2X(1+10%)=292.82萬元折現(xiàn)率=8%+(12%-8%)X1.5=14%整 體 評 估 值=200(1+14%)A-1+220(1+14%)A-2+242(1+14%)A-3+266.2(1+14%)A-4+292.82(1+14%)A-5+300^14%X(1+14%)A-5=1930.79萬元或前5年收益現(xiàn)值=200(1+14%)AT+220(1+14%)A-2+242(1+14%)A-3+266.2(1+14%)A-4+292.82(1+14%)A-5=817.79(萬元)第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300一14%X(1+14%)A-5=1113(萬元)評估值=817.79+1113=1930.79(萬元)企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企事業(yè)的商譽處理。4、被估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，假定折現(xiàn)率和資本化均為10%,企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)。要求:實用年金法估測企業(yè)整體價值。另外，假定被評估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在200萬元水平，試采用分段法估測企業(yè)整體價值。解：運用年金法估測企業(yè)整體價值接近于1414.82萬元。企業(yè)整體價值=10X0.9091+120X0.8264+150X0.7513+160X0.6830+200X0.6209+（A/P,10%,5）一10%=1414.82（萬元）采用分段法預(yù)測企業(yè)整體價值接近于1778萬元企業(yè)整體價值=100X0.9091+120X0.8261+150X0.7513+160X0.6830+200X0.6209+200/10%X1一（1+10%）5=1778（萬元）5、某資產(chǎn)評估公司受托對某企業(yè)待攤費用和預(yù)付費用進行單項評估，評估基準日為2002年6月30日。企業(yè)截止評估基準日待攤和預(yù)付費用賬面余額為86.78萬元，其中有預(yù)付1年的保險金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余額為5.67萬元；尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元；預(yù)付的房租租金25萬元,已攤銷5萬元，余額為20萬元。根據(jù)租約，起租時間為2000年6月30日，租約終止期為2005年6月30日。評估人員根據(jù)上述資料進行如下評估：（1）預(yù)付保險金的評估。根據(jù)保險金全年支付數(shù)額計算每月應(yīng)分攤數(shù)額為:每月分攤數(shù)額=75600一12=6300（元）應(yīng)預(yù)留保險金（評估值）=6300X6=37800（元）（2）未攤銷的低值易耗品的評估。低值易耗品根據(jù)實物數(shù)量和現(xiàn)行市場價格評估，評估值為412820兀。（3）租入固定資產(chǎn)租金的評估。租入固定資產(chǎn)的價值按租約規(guī)定的租期和5年總租金計算，租賃的房屋尚有3年使用權(quán)。評估值=50000X3=150000（元）評估結(jié)果為：37800+412820+150000=600620（元）（一）一、 背景資料評估對象為某機器廠的一條國產(chǎn)i型機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)a產(chǎn)品10萬件，賬面原值為150萬元，評估人員于2001年5月20日（評估基準日）對該機組進行評估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)：從1996年5月至2001年5月，設(shè)備類價格指數(shù)情況是：1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月與1999年5月價格水平持平,2001年5月比2000年5月上升了2%；經(jīng)評估人員在工型機組生產(chǎn)廠家詢價，i型機組的現(xiàn)行出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價的25%，據(jù)廠家介紹，更為新型的ii型機組已經(jīng)面世，售價較i型機組有較大提高；被評估機組從投產(chǎn)到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅為設(shè)計能力的60%，估計評估基準日后的產(chǎn)權(quán)變動會使被評估機組的利用率達到設(shè)計要求；被評估i型機組經(jīng)檢測尚可使用7年；被評估i型機組與相同生產(chǎn)能力的ii型機組相比，年運營成本超支額大約在4萬兀左右；假定折現(xiàn)率為10%。二、 評估要求（一）基本要求:根據(jù)上述背景材料運用兩種具體方法評估i型機組于2001年5月20日的續(xù)用價值,并滿足下列具體要求。（二） 關(guān)于評估思路介紹要求，具體包括：采用文字或數(shù)學(xué)式寫出應(yīng)運用的評估方法；針對給出的條件寫出每種評估方法的數(shù)學(xué)表達式；說明數(shù)學(xué)表達式中各經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的取舍理由。（三） 評估過程要求：列出每種評估方法的具體評估步驟及評估結(jié)果，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位（含百分比中的數(shù)字）。（四） 評估結(jié)論要求：用文字表達你對i型機組最終評估結(jié)果的處理意見,并說明理由。（二）被評估企業(yè)基本情況如下：評估基準日為2000年12月31日；2?被評估企業(yè)未來5年預(yù)期利潤總額分別為：110萬元、120萬元、110萬元、120萬元和130萬元；被評估企業(yè)長期負債占投資資本比重為50%,平均長期負債成本為6%,在未來5年中平均年長期負債利息額30萬元，年流動負債利息額50萬元；據(jù)查，評估時社會平均收益率為9%,無風險報酬率為4%,被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準收益率為10%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率（B）為0.8；被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，是正常納稅企業(yè)。要求:運用年金法計算企業(yè)的投資資本價值（計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位）。（三）某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進行評估。經(jīng)預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬。該企業(yè)一直沒有負債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬和500萬,該企業(yè)有一項可確指無形資產(chǎn)，即一個尚有5年剩余經(jīng)濟壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年，每年可生產(chǎn)10萬件，經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為6%。請評估該企業(yè)的商譽價值并說明評估技術(shù)思路（以萬元為單位，小數(shù)點后保留二位）。（四）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為3年,取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預(yù)計每建筑平方米1000元,專業(yè)費為建筑費的10%,建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當?shù)劂y行的貸款利率為7%,不動產(chǎn)綜合還原利率為8%,開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位，取整。（五）李某系a資產(chǎn)評估公司的注冊、部門經(jīng)理和項目負責人，于2001年5月8日與甲企業(yè)商討房地產(chǎn)評估事宜。由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企業(yè)財務(wù)部門任經(jīng)理，雙方比較熟悉,故甲企業(yè)以該企業(yè)房地產(chǎn)平均每平方米評估價值不低于8000元為條件,決定是否委托a評估公司進行評估。李某為了評估公司的利益，口頭承諾了甲企業(yè)的要求，并接受了甲企業(yè)的評估委托。李某按照資產(chǎn)評估協(xié)議書的要求在5日內(nèi)完成了對甲企業(yè)房地產(chǎn)的評估，評估結(jié)果為每平方米7300元。因李某曾對甲企業(yè)有過口頭承諾，即不動產(chǎn)評估值不低于每平方米8000元。李某認為7300元/平方米與8000元/平方米之差并未超過10%,屬于正常誤差范圍，而且資產(chǎn)評估本身就是一種估計，帶有咨詢性質(zhì)，故以每平方米8000元出具了評估報告；并打電話給本所已在外地開會一周的注冊周某，得到允許后，加蓋李某本人和周某的注冊印鑒并簽字，又以項目負責人的名義簽字，加蓋公章出具了資產(chǎn)評估報告書，交與甲企業(yè)；同時將該評估報告書送給在乙企業(yè)當顧問的評估界專家趙某一份。請根據(jù)以上背景資料，指出4處違反資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范的行為，并說明理由（以前4條為準，多寫部分不予評閱）。（一）一、 評估思路（一） 根據(jù)背景材料,i型機組可按市場重置方式（詢價法）和價格指數(shù)法兩種具體方法進行評估；（二） 運用市場重置方式的數(shù)學(xué)表達式為:評估值二重置成本一實體有形損耗運用市場重置方式，因i型機組市價已經(jīng)考慮了其功能落后因素，故不需再進行計算功能性貶值，背景材料中未給出i型機組經(jīng)濟性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟性貶值因素。（三） 運用價格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達式為:評估值二重置成本一實體有形損耗一功能性貶值運用價格指數(shù)法確定i型機組的重置成本是一種復(fù)原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計算其功能性貶值。二、 評估過程（一）運用市場重置方式（詢價法）評估工型機組的過程及其結(jié)果重置成本=100X（1+25%）=125（萬元）實體有形損耗率=5X60%/[（5X60%）+7]X100%=3/10X100%=30%評估值=125X（1-30%）=87.5（萬元）（二）運用價格指數(shù)法評估i型機組的過程及其結(jié)果重置成本=150X（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（萬元）實體有形損耗率=3/（3+7）X100%=30%功能性貶值=4X（1-33%）（p/a,10%,7）=2.68X4.8684=13.05萬元評估值=156.04X（1-30%）-13.05=96.18（萬元）三、關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式（詢價法）的評估結(jié)果為準或為主（此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主）。因為,此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響,故不能以該評估方法和評估結(jié)果為主,或平分秋色。（二）一、 計算企業(yè)適用的折現(xiàn)率風險報酬率二（9%-4%）X0.8=4%所有者權(quán)益要求的回報率=4%+4%=8%適用于企業(yè)價值評估的加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）=50%X6%+50%X8%=7%二、 計算企業(yè)年金一）計算投資回收系數(shù)（a/p,r,n）（二）計算年金計算企業(yè)年金也可采用以下方法:）計算年金現(xiàn)值系數(shù)（二） 計算年金三、計算評估值p二a/r=98.81/7%=1411.57（萬元）（三）一、 評估技術(shù)思路該企業(yè)商譽價值評估應(yīng)采用割差法進行。首先運用收益法評估企業(yè)整體價值，再運用加和法計算出企業(yè)各單項資產(chǎn)價值之和，再運用企業(yè)整體價值減掉企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之和得到企業(yè)商譽價值。二、 計算企業(yè)整體價值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值三、 計算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為600萬估算出非專利技術(shù)評估值100X（0.9434十0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（萬元）四、 評出商譽價值商譽二整體資產(chǎn)評估值-（有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值）或二整體資產(chǎn)評估值—有形資產(chǎn)評估值一非專利技術(shù)評估值=2524.18-（600+421.24）=1502.94（萬元）（四）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。（一）測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)建筑總面積=3200X2.5=8000（平方米）不動產(chǎn)純收益=300X8000X90%X(l-25%)=1620000(元).不動產(chǎn)收益年期=50-3=47（年）4.（二） 測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000X（1+10%）X8000=8800000（元）（三） 計算利息（四） 計算利潤利潤=19706113X15%=2955917（元）（五） 測算地價地價二不動產(chǎn)總價一建筑費一專業(yè)費一利息一利潤地價=19706113-8800000-0.225X地價-939986-2955917地價=7010210/1.225=5722620（元）（五）以下幾點均為正確答案：李某曾在委托單位任職，離職后未滿兩年。理由：注冊曾在委托單位任職，離職后未滿兩年，應(yīng)予回避。甲企業(yè)與李某約定評估價值不低于每平方米8000元。理由：注冊在執(zhí)業(yè)中，不得遷就客戶，雙方不得事先約定評估價值。李某以注冊周某的名義簽字并加蓋印章。理由:注冊不得允許他人以本人名義在資產(chǎn)評估報告書上簽字蓋章。以項目負責人的名義簽字而沒有法定代表人簽字。理由:評估報告書應(yīng)由評估機構(gòu)法定代表人簽字蓋章。將評估報告書送給在乙企業(yè)當顧問的趙某。理由:注冊應(yīng)保守客戶商業(yè)秘密，李某不得擅自將評估報告送給他人。某企業(yè)從美國進口了一套設(shè)備，現(xiàn)對進口的設(shè)備進行評估，評估時，該設(shè)備的離岸價為50萬美元，境外運費和保險費合計為5萬美元，該設(shè)備現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率為18%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費約占到岸價的0.6%，國內(nèi)運費及安裝調(diào)試費需4萬元人民幣。目前美元同人民幣的比價為1：7。試估算該進口設(shè)備的重置成本?，F(xiàn)有一新產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)，已使用2年，加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越。該產(chǎn)品價格為350元/件，而同類產(chǎn)品價格僅為310元/件。目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為1萬件。經(jīng)分析預(yù)測，該技術(shù)壽命還可維持5年。為維持目前的市場占有率，該產(chǎn)品價格將會逐步下調(diào)，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為320元/件。假設(shè)其他因素均無變化，折現(xiàn)率為10%（所得稅率為33%）。試評估該技術(shù)的價格。對某一生產(chǎn)線設(shè)備進行評估，具體內(nèi)容如下：（1）設(shè)備初始購置價格為800萬元，安裝費為100萬元，從購建到評估時點該類設(shè)備價格上漲了10%，安裝費上漲了5%。（2）該生產(chǎn)線已經(jīng)使用2年，利用率為80%，預(yù)計還可使用8年。（3）由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，該設(shè)備的運營成本增加，每年比同類先進設(shè)備運營成本增加8萬元。（4）所得稅率25%，折現(xiàn)率10%。試用成本途徑評估該生產(chǎn)線價值。七、計算題35.到岸價二（50+5）X7=385（萬元）進口關(guān)稅=385X18%=69.3（萬元）增值稅二（385+69.3）X17%=77.23（萬元）手續(xù)費二385X0.6%=2.31（萬元）重置成本=385+69.3+77.23+2.31+4=538.14（萬元）解：（1） 該技術(shù)屬收入增長型的無形資產(chǎn)，故可確定無形資產(chǎn)各年的超額收益分別為:第1年超額收益為：（350-310）X100000X（1-33%）=268000（元）第2、3年超額收益為：（330-310）X10000X（1-33%）=134000（元）第4、5年超額收益為：（320-310）X10000X（1-33%）=67000（元）（2） 其他因素無變化，可以以各年超額利潤現(xiàn)值之和作為該技術(shù)的評估值：=268000X（1+10%）-1+134000X（1+10%）-2+134000X（1+10%）-3+67000X（1+10%）-4+67000X（1+10%）-5=268000X0.9091+134000X0.8264+134000X0.7513+67000X0.6830+67000X0.6209=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3=542411.9(元)解：重置成本：800X(1+10%)+100X(1+5%)=985(萬元)實體貶值：985X[2X80%/(2X80%+8)]=164.17(萬元)功能貶值：8X(1-25%)X(P/A,10%,8)=32.01(萬元)評估價值：985-(164.17+32.01)=788.82(萬元)對某房地產(chǎn)進行評估，選取近期交易的類似房產(chǎn)作為參照物，參照物的市場交易價格為15000元/平方米，參照物與正常交易價格相比偏高10%；經(jīng)打分，參照物的區(qū)域因素值和個別因素值分別為105和95；評估時該類房地產(chǎn)的價格指數(shù)為110%，參照物交易時的價格指數(shù)為120%。試將參照物的交易價格修正為評估對象的價值。某房地產(chǎn)公司對外出租，總使用面積為1.5萬平方米，月租金為8元/平方米。預(yù)計每年房租損失費為年租金總收入的6%，房產(chǎn)稅為年租金總收入的10%，管理費、修繕費等相關(guān)費用為年租金總收入的6%,房屋財產(chǎn)保險費為0.5萬元/年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可使用10年。折現(xiàn)率為10%。要求：求該房地產(chǎn)的年租金總收入。求該房地產(chǎn)的年出租費用。求該房地產(chǎn)的年凈收益。計算該房地產(chǎn)的評估值。某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進行評估?，F(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強的競爭優(yōu)勢。經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，140萬元，150萬元，從第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。該企業(yè)一直沒有負債，用加和法估算的企業(yè)各項可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。經(jīng)調(diào)查，在評估基準日時，社會的平均收益率為9%,無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的B系數(shù)為2，資本化率為12%。要求：(1)說明評估該企業(yè)商譽的主要思路和方法。評估該企業(yè)的商譽價值。解：評估對象的價值：=15000X(100/110)X(100/105)X(100/95)X(110/120)=12531(元/每平米)解：年租金總收入=1.5X8X12=144(萬元)年出租費用=144X(6%+10%+6%)+0.5=32.18(萬元)年凈收益=144-32.18=111.82(萬元)評估值=111.82X(P/A,10%,10)=687.09(萬元)解：評估該企業(yè)商譽的主要思路和方法是采用割差法。評估該企業(yè)的商譽價值折現(xiàn)率二4%+(9%-4%)X2=14%未來5年收益現(xiàn)值=100/(1+14%)+110/(1+14%)2+120/(1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1+14%)5=414.02萬元整體資產(chǎn)評估值=414.02+1250X0.519=1062.77萬元商譽評估值=1062.77-800=262.77萬元社會平均收益率為12%,國債的利率為5%,企業(yè)所在行業(yè)的風險系數(shù)為1.2,長期負債成本為6%,長期負債占投資資本的比重為30%。試用加權(quán)平均資本成本模型計算企業(yè)價值評估的折現(xiàn)率。被評估設(shè)備2002年購置，購置成本80000元，2005年和2007年進行了兩次更新改造，主要是添置了自動化裝置，當時的投資額分別為2600元和3500元，2009年進行評估，從2002年至2009年各年的環(huán)比價格變動指數(shù)都為5%。經(jīng)分析，該設(shè)備尚可使用年限為12年。根據(jù)上述條件，估算被評估設(shè)備的成新率。解：計算風險報酬率：(12%—5%)X1.2=8.4%計算所有者權(quán)益要求的投資報酬率：5%+8.4%=13.4%計算企業(yè)價值評估的折現(xiàn)率：6%X30%+13.4%X70%=11.18%解：計算現(xiàn)行成本80000X(1+5%)7=112568(元)2600X(1+5%)4=3160(元)3500X(1+5%)2=3859(元)計算加權(quán)平均已使用年限計算成新率=12/(6.76+12)=63.97%某企業(yè)對一套從美國進口設(shè)備進行評估，評估時，該設(shè)備的離岸價為30萬美元，境外運費和保險費合計為2.5萬美元，該設(shè)備現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率為10%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費約占到岸價的0.5%，國內(nèi)運費及安裝調(diào)試費需2萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為1：7。試估算該進口設(shè)的備重置成本。解：到岸價二(30+2.5)X7=227.5(萬元)進口關(guān)稅=227.5X10%=22.75(萬元)增值稅二(227.5+22.75)X17%=42.54(萬元)重置成本=227.5+22.75+42.54+2=294.79(萬元)對某生產(chǎn)線進行評估，資料如下：(1)該生產(chǎn)線原始構(gòu)建成本為：設(shè)備750萬元，安裝費80萬元，該生產(chǎn)線從構(gòu)建到評估設(shè)備部分價格上漲了8%，安裝費上漲了5%。(2)該生產(chǎn)線已經(jīng)使用3年，利用率為80%，預(yù)計尚可使用8年。(3)由于技術(shù)進步，該設(shè)備運營成本增加，表現(xiàn)為比先進同類設(shè)備年運營成本增加6萬元。所得稅率25%，折現(xiàn)率10%。試用成本途徑評估該生產(chǎn)線價值。解：計算重置成本：750X(1+8%)+80X(1+5%)=894(萬元)計算實體貶值：894X[3X80%/(3X80%+8)]=206.31(萬元)或成新率=8/(3X80%+8)=76.92%計算功能貶值：6X(1-25%)X(P/A,10%,8)=24(萬元)（4）評估價值=894-（206.31+24）=663.69（萬元）或評估價值=894X76.92%-24=663.66萬元)35.對某房地產(chǎn)進行評估，經(jīng)調(diào)查，參照物房地產(chǎn)的市場交易價格為6000元/平方米，參照物與正常交易價格相比偏高5%；經(jīng)打分，參照物的區(qū)域因素值和個別因素值分別為103和96；評估時該類房地產(chǎn)的價格指數(shù)為130%，參照物交易的價格指數(shù)為120%。試將參照物的交易價格修正為評估對象的價值。解：修正后的價值=6000X(100/95)X(100/103)X(100/96)X(130%/120%)=6920(元/平方米)某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的5%,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的6%,房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元/年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。要求：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。求該房地產(chǎn)的年出租費用。求該房地產(chǎn)的年純收益。計算該房地產(chǎn)的評估值。解：求該房地產(chǎn)的年租金總收入=1X7X12=84萬元求該房地產(chǎn)的年出租費用=84X(5%+12%+6%)+0.3=19.62萬元求該房地產(chǎn)的年純收益=84-19.62=64.38萬元計算該房地產(chǎn)的評估值=64.38X[1-1/(1+12%)10]一12%=363.96萬元評估對象為某企業(yè)2006年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2009年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10%，專業(yè)人員勘察估算后認為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的類似資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場競爭的加劇，使該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成的收益損失額每年為2萬元（該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。采用成本法評估該資產(chǎn)的價值接近于119萬元。具體計算過程如下：資產(chǎn)評估價值二重置成本-實體有形損耗-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的重置成本=150X［（1+10%）X（1+10%）X（1+10%）］=199.65（萬元）=1996500（元）資產(chǎn)的實體有形損耗率=3一（3+6）X100%=33.33%資產(chǎn)的功能性貶值=3X12X650X（1-25%）X（P/A，10%，6）=23400X0.75X4.3553=76436（元）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=20000X（1-25%）X（P/A，10%，6）=20000X0.75X4.3553=65330（元）資產(chǎn)評估價值=1996500X（1-33.33%）-76436-65330=1331067-76436-65330=1189301（元）某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值為108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)的折舊年限為30年，已計提折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在的市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大、維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。采用成本法評估該資產(chǎn)的價值接近于139萬元。具體計算過程如下：資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）資產(chǎn)已使用年限=20X（50400一57600）X100%=20X0.875=17.5（年）資產(chǎn)實體有形損耗率=17.5一（17.5+8）X100%=68.63%資產(chǎn)的功能性貶值：30000X（1-25%）X（P/A，10%，8）=30000X0.75X5.3349=120035（元）資產(chǎn)評估價值=4800000X（1-68.63%）-120035=4800000X0.3137-120035=1385725（元）4、評估某企業(yè)5年前購建的家用電器生產(chǎn)線，其年產(chǎn)量為20萬臺，目前市場上同類新型生產(chǎn)線價格為300萬元，其設(shè)計生產(chǎn)能力為25萬臺/年，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，該生產(chǎn)線的重置成本為（）（2005）240萬元250.95萬元260萬元245萬元答案：B解析：評估價值二參照物成交價格X(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)X評估價值=300X(20/25)0.8=250.955、 被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，運用市場法對其進行評估，所選參照物的生產(chǎn)能力為120萬件，其他條件與評估對象相同，已知參照物三年前的價格為40萬元人民幣，三年中該類設(shè)備的價格指數(shù)分別比前一年上升20%,該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力之間呈線性關(guān)系，則被評估設(shè)備重置成本接近于()萬元TOC\o"1-5"\h\zA、 40B、 53C、 58D、 77答案：C解析：本題涉及到功能價值類比法(線性關(guān)系)、及環(huán)比價格指數(shù)的運用重置成本二(100/120)*40*(1+20%)*(1+20%)*(1+20%)=57.66、 某設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)年限10年，現(xiàn)在已經(jīng)用于生產(chǎn)8年，但因為維護良好和進行過大修，各種損耗已經(jīng)得到補償，預(yù)計還可用于生產(chǎn)4年，則其實體性貶值率為()A、 100%B、 66.7%C、 33.3%D、18.6%答案：C解析：成新率=4/（8+4）=0.33實體性貶值率=1-成新率7、某收益性資產(chǎn)，評估基準日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為10%，其評估價值最接近于（）萬元TOC\o"1-5"\h\zA、 178B、 180C、 188D、 200答案：C解析：這是等額系列折現(xiàn)最簡單的情況，等額值發(fā)生在1到30年年末，先在需要的將等額收益折現(xiàn)到第1年初，可直套用公式。8、某評估機構(gòu)以2004年1月1日為基準日對A企業(yè)進行整體評估，已知該企業(yè)2003年實現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，統(tǒng)計該企業(yè)評估基準日起第一、第二、第三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加10%，從第四年起，每年收益穩(wěn)定在第三年的基礎(chǔ)上，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價值最接近于（）萬元TOC\o"1-5"\h\zA、 1103B、 1114C、 1147D、 1300答案：B解析：（1）評估所用的收益額是預(yù)期收益，即評估基準日以后的收益。（1）繪制現(xiàn)金流量圖，第一年、第二年的折現(xiàn)可按一次收付現(xiàn)值公式折現(xiàn)，從第三年起構(gòu)成了一個無限年期的等額序列，可套用永久年金公式，直接套用公式是將永久年金折算到第3年初，需要再次折現(xiàn)到零時刻。9、 某收益性資產(chǎn)，收益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員測定，第一年的預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假定資本化率為10%，則該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z100011001500200010、 某專利權(quán)，法律保護期為20年，經(jīng)專業(yè)評估人員鑒定，評估基準日后第一年的收益為100萬元，但是由于技術(shù)進步等原因，該專利權(quán)的收益將受到影響，每年遞減10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則該專利權(quán)的評估價值最接近于（）萬元。170020021030012、已知機器設(shè)備的有形損耗率為30%，該設(shè)備的已使用年限為9年，則該設(shè)備的尚可使用年限為（）年（2001）2129303913、某設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)產(chǎn)品500000件，現(xiàn)在已經(jīng)生產(chǎn)500000件，但因為維護良好和進行過大修，各種損耗已經(jīng)得到補償，預(yù)計還可生產(chǎn)200000件，則其實體性貶值率為（）A、 100%B、 16%C、 71.4%D、 18.6%答案：C此題應(yīng)用工作量比率法計算其實體性貶值率，其計算公式為：實體性貶值率=500000/（500000+200000）*100%14、 復(fù)原重置或成本與更新重置成本相比較，采用相同標準的是（）A、 價格水平B、 材料消耗C、 設(shè)計水平D、 規(guī)模和技術(shù)15、 被評估設(shè)備賬面原值為100萬元，該設(shè)備已購置5年，在此期間，同類設(shè)備的價格指數(shù)每年都比前一年遞增12%，則該設(shè)備的重置成本最接近于（）萬元157.35176.23185.75189.3516、 某被評估對象是一生產(chǎn)設(shè)備，于2001年配置，已知目前同類新式生產(chǎn)設(shè)備年運營成本相對節(jié)約20000元，被評估對象尚可使用5年，企業(yè)適用的所得稅率33%，使用的折現(xiàn)率為10%,則被評估設(shè)備的功能性貶值額為（TOC\o"1-5"\h\z5000050797600006500022、 某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬年，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（）萬元。50030028036023、 某宗地，土地單價為3000元/平方米，該宗地容積率為1.5，建筑面積為150平方米，則樓面地價為（）元/平方米。202002000450024、 某宗土地1000川。國家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。建筑物建筑總面積為5000川，底層建筑面積為700建筑物建筑總面積為1500川，底層建筑面積為300建筑物建筑總面積為4800川，底層建筑面積為600建筑物建筑總面積為7000川，底層建筑面積為40028、如果某房地產(chǎn)的售價為2000萬元，其中建筑物1200萬元，土地價格800萬元，該房地產(chǎn)每年客觀收益為180萬元，若建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）。8%7.5%6%10%答案：B解析：綜合資本化率=180/2000=9%土地資本化率二（180-1200*10%）/800=7.5%29、 待估土地總收入為300萬元，年總費用250萬元，剩余使用年限40年，折現(xiàn)率為6%,則其評估價值最接近于（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z70080083375230、 假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)，在剩余年限中，前三年的每年預(yù)期純租金分別為3萬元、2萬元和一萬元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。28322530答案：A解析：評估值=3/1.1+2/1.21+（1+30）/1.33135、有一宗土地的深度為150米，若標準深度為100米，按照四三二一法則，該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%和8%,則其平均深度百分率為（）。A、 117%B、 78%C、 58.5%D、 19.5%38、 某待估房地產(chǎn)，已知建筑物的還原利率為8%，土地的還原率為6%，建筑物價值占房地產(chǎn)總價值的45%，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為（）。5%6.9%6%7.1%39、 某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層賓館，賓館首層面積為1200平方米，第二層至第十層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出建筑容積率為（）。TOC\o"1-5"\h\z0.65.12640、有一宗土地，第一年的純收益為100萬元，資本化率為5%，若（1）以后各年的純收益在第一年的基礎(chǔ)上逐年遞增1%；（2）以后各年年純收益逐年增加1萬元。則這兩種情況下該宗土地的無限年期價格應(yīng)分別為（）A、 2500萬元和1600萬元B、 1667萬元和2400萬元C、 2500萬元和2400萬元D、 1667萬元和1600萬元53、 被評估債券為非上市企業(yè)債券，3年期，年利率17%,單利計息，按年付息到期還本，面值100元，共1000張，評估時債券購入已滿1年，第一年利息已經(jīng)收賬，若折現(xiàn)率為10%，評估企業(yè)債券的評估值最接近于（）元A、 112159B、 117000C、 134000D、 115470答案：A解析：將評估基準日后的利息、以及一次回收的本金作為債券的收益，對債券的收益進行折現(xiàn)，折現(xiàn)值作為債券的價值。評估值=17000/1.1+17000/1.21+100000/1.21=11215954、 被評估企業(yè)以無形資產(chǎn)向A企業(yè)進行長期股權(quán)投資，協(xié)議規(guī)定投資期10年,A企業(yè)每年以運用無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售收入的5%作為投資方的回報，10年后投資方放棄無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及股權(quán)。評估時此項投資已滿5年，評估人員根據(jù)前五年A企業(yè)產(chǎn)品銷售情況和未來5年市場預(yù)測，認為今后5年A企業(yè)產(chǎn)品銷售收入保持在200萬元水平，折現(xiàn)率為12%，該項無形資產(chǎn)的評估值最有可能是（）元A、 180240B、 72099000C、 360480D、 500000答案：C解析:未來還有5年的收益，每年收益：200*5%=10（萬）合營期滿，無形資產(chǎn)的可回收金額為0P=10*（P/A,12%,5）=36.048（萬元）61、某待評估企業(yè)未來3年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元和130萬元，根據(jù)企業(yè)實際情況推斷，從第四年開始。企業(yè)的年預(yù)期收益將在第三年的水平上以2%的增長率保持增長，假設(shè)折現(xiàn)率為8%,則該企業(yè)的評估值最接近于（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z2053161419861600答案：C解析：評估值=100*（1+10%）-1+120*（1+10%）-2+130/6%*（1+10%）-2=1986（萬元）70、待估企業(yè)預(yù)計未來5年的預(yù)期收益為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，從未來第六年起，企業(yè)的年預(yù)期收益將維持在200萬元水平上，假定資本化率為10%,采用分段法估測的企業(yè)價值最有可能是（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z2536536017781636答案：C解析：評估值=100*（1+10%）-1+120*（1+10%）-2+150*（1+10%）-3+160*（1+10%）-4+200/0.1*（1+10%）-4=17782010年注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估模擬題及參考答案一、單項選擇題（本大題共30個小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內(nèi)。對評估結(jié)果價值類型的選擇必須要考慮（）因素。評估方法 B.評估計劃C.評估目的 D.行業(yè)管理答案：C下列因素中，（）是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的重要條件之一。評估中使用的評估方法B.評估中遵循的評估原則C.評估中執(zhí)行的評估程序D.評估中依據(jù)的市場條件【答案】D評估基準日被評估企業(yè)年利潤總額為1000萬元，年折舊及攤銷額為200萬元，凈資產(chǎn)總額為2000萬元，企業(yè)適用的所得稅稅率為33%。同行業(yè)的同類型上市公司平均每股價格與每股凈利潤之比是8,平均每股銷售收入與每股凈資產(chǎn)之比為2.5,僅就上述數(shù)據(jù)分析，被評估企業(yè)的股東全部權(quán)益評估價值可能最接近于（）萬元。答案：C4、 被評估對象為一經(jīng)營性資產(chǎn)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該資產(chǎn)評估基準日后第一年預(yù)期凈收益為50萬元，以后每年遞增5萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于()萬元。550 B.700C.1000 D.1150答案：B5、 被評估設(shè)備購建于1993年，賬面原值50萬元，1998年對該設(shè)備進行技術(shù)改造，投資12萬元，2000年對該設(shè)備進行評估，經(jīng)調(diào)查，該類設(shè)備1993年、1998年及2000年的定基物價指數(shù)分別為100%、125%和130%，則該設(shè)備的加權(quán)投資年限為()6.19年B.6.03年C.6.06年D.6.23年答案：A解析：7X{[50X(130%/100%)]/[[50X(130%/100%)+12X(130%/125%)]}+2X{[12X(130%/125%)]X/[50X(130%/100%)+12X(130%/125%)]}=7X{65/[65+12.48]}+2X{12.48/[[65+12.48]}=6.19年6、 一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為()。38萬元B.18萬元C.20萬元D.30萬元答案：A解析：20+(200-20)(2/20)=38萬元由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失是資產(chǎn)的()貶值。實體性B.經(jīng)濟性C.功能性D.內(nèi)在性答案：B8、 預(yù)計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于()萬元。110B.61C.49D.80答案：C解析：(18-10)X{〔1-(1+10%)-10〕/10%}=8X6.1446=49.1568萬元甲、乙企業(yè)擬各投一部分資產(chǎn)組成一個新的公司，甲企業(yè)以某項技術(shù)投資，該技術(shù)的重置成本為200萬元，企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500%，乙企業(yè)以部分有形資產(chǎn)投資，有形資產(chǎn)的重置成本為5000萬元，成本利潤率為15%。甲企業(yè)投資的無形資產(chǎn)的利潤分成率為()A.3.85%B.18.46%C.17.27%D.28.57%答案：B解析：[200(1+500%)]/{[5000(1+15%)]+[200(1+500%)]}=17.27%10、 某設(shè)備的年收益額為10萬元，適用本金化率為10%，則該設(shè)備的評估價值為()A、110萬元B、 150萬元C、 100萬元D、 50萬元答案：C解析：10/10%=100萬元來源:考試大-資產(chǎn)評評估基準日被評估房地產(chǎn)剩余使用年限為10年，經(jīng)評估人員調(diào)查分析，評估基準日后第一年的預(yù)期凈收益為110萬元，其后各年的凈收益將以l%的比例遞減,設(shè)定的折現(xiàn)率為l0%，該房地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。650 B.790C.1000 D.1222答案：A評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計變現(xiàn)價值為300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于（）萬元。1377 B.1493C.1777 D.l900答案：B交易實例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達到交易實例土地的環(huán)境條件預(yù)計需要5年，折現(xiàn)率為10%，則該待估土地價格為：（）1241.8萬元B.758.2萬元C.1379.1萬元D.2000萬元答案：A解析：2000X(l+10%)-5=2000X0.6209=1241.8(元)（1+10%）-5=0.6209是區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)進口一臺需繳納消費稅的設(shè)備，該設(shè)備的增值稅應(yīng)按（）計算。關(guān)稅完稅價X增值稅稅率（關(guān)稅完稅價+消費稅）X增值稅稅率（關(guān)稅完稅價+進口關(guān)稅）X增值稅稅率（關(guān)稅完稅價+進口關(guān)稅+消費稅）X增值稅稅率答案：D某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業(yè)流動資產(chǎn)進行評估時，該項待攤費用的評估值應(yīng)（）A.大于2萬元B.小于2萬元C.等于2萬元D.為零答案：D解析:其價值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn)某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：容積率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2.‘0?.‘r-修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地價為每平方米2700元，容積率為2.0，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（）元/平方米。A.2160B.2400C.2430D.3240【答案】B17、法律和合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，則無形資產(chǎn)的有效期限為（）。法定有效期限受益年限法定有效期限和受益年限中較短者10年答案：C18、某食品生產(chǎn)企業(yè)有原料配方20種，每種配方的研究、實驗等費用根據(jù)現(xiàn)行價格分析確定平均為30000元。根據(jù)未來市場需求的分析預(yù)測，這20種配方的剩余使用年限為9年，總使用年限為15年。則評估該企業(yè)所有原料配方的總價值為（）萬元。TOC\o"1-5"\h\z60303624答案：C19.無形資產(chǎn)評估中，銷售收入分成率=（）。銷售利潤分成率X資產(chǎn)利潤率銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售收入X銷售利潤率X（1一所得稅稅率）收益額一銷售收入X（1一所得稅稅率）答案：B20、某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬元，該企業(yè)各單項資產(chǎn)的重估價值之和為60萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%。以此作為適用本金化率計算出的商譽的價值為（）。10萬元20萬元30萬元40萬元答案：B來源:考試不屬于普通股評估類型的是：（）A.年金化模型B.紅利增長模型C.分段式模型D.固定紅利模型答案：A關(guān)于房屋建筑物的說法不正確的是：（）房屋建筑物的基本組成有：基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護結(jié)構(gòu)建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、和功能變異性對建筑物分類，能使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，使評估更科學(xué)土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期