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④交房時間項目名稱冠亞·國際星城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城交房時間景園組團(tuán)20166年交房一期別墅、13##、14#樓樓棟預(yù)計20017年底前前交房未定預(yù)計2018年33月(2)價格項目名稱冠亞·國際星城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城起價(元/㎡—5300暫無報價—均價(元/㎡)63005800一房一價7400二、項目策劃1.項目定位(1)項目SWOT分析法通過找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢(strengths)、劣勢因素(weaknesses)以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素(opportunities)、威脅因素(threats),運用SW0T分析法,以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。具體如下:優(yōu)勢分析劣勢分析S1.該地區(qū)為為科技經(jīng)濟(jì)特特區(qū),發(fā)展?jié)摑摿薮?;S2.該地區(qū)風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美、適適宜人居;S3.交通十分分便利;S4.社區(qū)配套套設(shè)施較完善善,有學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、綜合商商場等.W1.柳東新區(qū)區(qū)配套設(shè)施仍仍然未成熟,發(fā)發(fā)展尚須時日日;W2.競爭比較激激烈,競爭對對手的廣告宣宣傳及促銷活活動皆比本項項目強(qiáng),形象象已經(jīng)廣為人人知;W3.地處偏僻;;W4.外外來人員多,治治安問題多,影影響買家心理理.機(jī)會分析威脅分析O1.柳州市及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房房產(chǎn)市場的帶帶動效應(yīng);O2.柳州園博園園燈會帶來的的利好商機(jī);;O3.目前區(qū)域市市場供應(yīng)量較較少;O4.區(qū)域內(nèi)消費費群體的購買買力較強(qiáng)T1.房地產(chǎn)及金金融政策的規(guī)規(guī)范和抑制;;T2.地塊成熟有有待培養(yǎng);T3.項目開發(fā)周周期帶來的一一系列的連帶帶性問題。(2)項目企劃思路由于項目地處交通要塞,但是區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯,做好項目的銷售企劃工作,是項目能否取得成功的重點。我們可以得到企劃思路,如下所示:①充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越,故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“人類居住勝地”,塑造獨特的品牌形象。②把握市場需求,迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后,供方面臨的嚴(yán)峻問題就是,產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。③營造現(xiàn)場舒適環(huán)境,引起客戶購買沖動在吸引大量客流后,現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。(3)客戶定位:本項目主要針對機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo),教師,及經(jīng)商的成功人士,因這些人對住宅要求較高,年收入在10萬以上,因此價格在6400元左右。(4)產(chǎn)品定位:產(chǎn)品面積配比與格局配比根據(jù)市場調(diào)查及政府發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,全區(qū)戶型以中型戶型為主,小戶型其次,大戶型相對較少。針對項目提出的中檔社區(qū),要充分考慮業(yè)主身份象征意義,房間面積簡約大方,不要面積的浪費。戶型建議如下:二室兩廳一衛(wèi)占總戶型的20%,面積從60-90㎡不等;三室兩廳一衛(wèi)占總戶型的25%,面積從100-130㎡不等;三室兩廳兩衛(wèi)占總戶型的50%,面積從120-160㎡不等;四室兩廳兩衛(wèi)占總戶型的5%,面積從150-220㎡不等;(5)功能定位:優(yōu)質(zhì)物業(yè)=高檔地段+合理規(guī)劃設(shè)計+合理建筑成本+規(guī)范物業(yè)管理+成功形象塑造A.地段和周邊配套上具備中檔物業(yè)的素質(zhì),自身配套和小區(qū)內(nèi)環(huán)境完美融合,故其綜合素質(zhì)與高檔物業(yè)相一致,所以將本項目定位為高檔物業(yè)比較客觀、真實、準(zhǔn)確。營造良好的居住環(huán)境,體現(xiàn)居住組團(tuán)的和諧美,實現(xiàn)人與自然的融合,達(dá)到趨近完美的居住空間;完善的智能化系統(tǒng),為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。B.同時,通過周邊市場的調(diào)查比較,其裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計等,均以“中檔物業(yè)”為基準(zhǔn);C.明確的定位有得營銷上的控制,尤其是推廣費用上的投入問題,塑造中檔物業(yè)的形象,需要各個環(huán)節(jié)的強(qiáng)強(qiáng)合作,必須增加各方面的成本,同時,資金回收較慢,對發(fā)展商來說存在一定的風(fēng)險。如果在項目的建設(shè)推廣中,能按照等式右邊的策劃思路,則有望實現(xiàn)項目在投資回報、形象塑造等方面的期望值。D.市場定位:柳東新區(qū)附近的樓盤可謂良莠不齊,檔次不一,而且價格相差懸殊,可以說“一路之隔,樓價翻一番”。所以,本項目的區(qū)域劃歸應(yīng)與柳州市緊密掛鉤,淡化區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點,敝司建議塑造獨特的品牌形象“人類居住勝地”。以此定位入市,充分迎合市場,進(jìn)而突破市場,形成本區(qū)域的最大熱點。(6)項目形象定位在項目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短,抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài),帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境,又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。A.項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容為了豐富本項目的產(chǎn)品,并提升項目的品質(zhì),本案提出如下建議:居住區(qū)規(guī)劃布局:采用自由式的布局。結(jié)合柳東新區(qū)的地形、地貌、周圍條件,不拘泥于某種固定的形式靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果住宅建筑選型按建筑層數(shù)劃分:高層住宅;按平面特點劃分:點式住宅;按結(jié)構(gòu)類型劃分:框架結(jié)構(gòu);按戶內(nèi)空間布局劃分:平層;建筑風(fēng)格:現(xiàn)代簡約風(fēng)格B.公共設(shè)施規(guī)劃1)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃學(xué)校:景行小學(xué)、鐵一中初中部、鹿山學(xué)院、一職校、二職校綜合商場:友鄰匯(鄰里中心)醫(yī)院:柳州市兒童醫(yī)院2)停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)于住宅的地下層內(nèi)3)安全設(shè)施規(guī)劃在居住區(qū)設(shè)有對講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施4)戶外場地設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)中,戶外活動場地有幼兒游戲活動場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地。5)服務(wù)規(guī)劃設(shè)施規(guī)劃物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在連排式多層住宅架空層里,這樣既節(jié)約了開發(fā)成本,也方便物業(yè)管理人員的出勤。2.主題策劃(廣告語)1.上有天堂,下有蘇杭,而我有雅居苑;雅居苑21世紀(jì)國際首席建筑大師——為您打造優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代都市2.雅居苑——城市的岸泊,生活的小鎮(zhèn)3.雅居苑——特別的愛獻(xiàn)給特別的你,找到都市的幸福時光4.雅居苑——讓你愛上家三、價格策略1.總體定價策略采用中價定價策略;2.全過程定價策略采用穩(wěn)定定價策略。房地產(chǎn)市場需求價格彈性不大,但受其他因素影響,需求量波動很大。穩(wěn)定的價格給予人以產(chǎn)品信譽(yù)高、公司穩(wěn)健的印象。良好的形象是企業(yè)無形的資產(chǎn),只有精心維護(hù),才能源源不斷的創(chuàng)造產(chǎn)品附加值。。3.定價方法a.確定定價目標(biāo)目標(biāo)是提高企業(yè)形象,擁有較高的市場占有率。品牌競爭是高層次的競爭,增強(qiáng)企業(yè)形象的定價目標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)的長期戰(zhàn)略相一致。b.測定需求分析產(chǎn)品價格變動對市場需求量的影響,掌握不同價格水平上的需求量。c.估算成本d.分析競爭狀況要在市場競爭中取勝,企業(yè)就必須“知己知彼”,認(rèn)真分析競爭產(chǎn)品的價格、特色,通過比質(zhì)比價為自己的產(chǎn)品制定出具有競爭力的價格。項目名稱冠亞·國際星城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城雅居苑價格(元/㎡)63005800一房一價74006400特色城市綜合體,小小戶型樓盤,,優(yōu)質(zhì)婚房房,別墅,,品牌項目目城市綜合體,學(xué)學(xué)區(qū)房,優(yōu)優(yōu)質(zhì)婚房,園林社區(qū),,別墅,品牌項目學(xué)區(qū)房,山景美美宅江景樓盤,學(xué)區(qū)區(qū)房,園林林社區(qū),精精裝房,品品牌項目學(xué)區(qū)房,品牌項目目四.銷售策略1.銷售渠道采用委托中間商代理方式。2.銷售進(jìn)度控制由于項目在開發(fā)過程中需要經(jīng)歷不同的階段,因此,有必要根據(jù)不同的開發(fā)時期,制定不同的價格和營銷策略。整個銷售階段大致分為銷售初期、強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期和項目結(jié)案期。每一階段的銷售策略具體實施如下:A.銷售初期在2017年年初在這一期內(nèi),小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來,周邊的環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。所以,首期采用折價銷售策略,同時做好宣傳工作。具體如下:①在本期內(nèi)購房的消費者,可享受一次性優(yōu)惠2個點,按揭優(yōu)惠1個點,實行這種策略有利于吸引大量的購房者,提高人氣,同時又可使項目更加迅速的融入市場。②大力宣傳,樹立良好形象。建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告,向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅,更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念,待;項目推出市場后更以這一概念,通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng),創(chuàng)造濃烈的市場氣氛,以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。1)媒體選擇建議a.柳州日報、柳州晚報等。形成極佳的廣告效果。b.柳州廣播電臺:價格低,聽眾廣,能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度。c.戶外廣告和指示路牌:在樓盤附近做指示路牌、巴士車身廣告、樓盤工地周邊圍墻廣告,以及在大型商場外的廣告展示。2)宣傳主題本次廣告提案旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色,使之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象,擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃,激起消費者對本項目的強(qiáng)烈關(guān)注,促使消費者產(chǎn)生購買行動。在樓盤正式推出前10天,應(yīng)在各大具有影響力的媒體上做大量的廣告宣傳,拓寬影響范圍,并開始接受內(nèi)部認(rèn)購,到10天后再正式公開發(fā)售。B.項目強(qiáng)銷期與銷售持續(xù)期從2017年3月到2017年4月底。在這期間,隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善,小區(qū)整體規(guī)模已初步形成。在銷售上應(yīng)利用已有的人氣,根據(jù)實際的銷售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價格,同時,繼續(xù)加大宣傳力度,充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍,具體做法如下:①在售樓中心以及網(wǎng)絡(luò)上公布銷售進(jìn)度和銷售曲線圖,并及時更新每周的銷售狀況。②在強(qiáng)銷期間,銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像,同時,請求合同公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公,使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。3.促銷策略協(xié)調(diào)好四種促銷方式:廣告促銷、人員促銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系,采用銷售組合策略:推式策略:利用房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)中間商積極促銷,并使房地中間商積極尋找顧客進(jìn)行促銷,將房地產(chǎn)租

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