2010年深圳泛海二期營銷報(bào)告

3210FUTURE未來超越想象泛海拉菲二期營銷報(bào)告速度目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)既定銷售率品牌目標(biāo)：市場(chǎng)影響力、產(chǎn)品價(jià)值力價(jià)格目標(biāo)：創(chuàng)造市場(chǎng)高相對(duì)價(jià)通過營銷宣傳、產(chǎn)品價(jià)值展現(xiàn)、市場(chǎng)熱銷、售價(jià)實(shí)現(xiàn)、客戶認(rèn)可等一系列提升，達(dá)到速度及價(jià)格的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)支持并拔升品牌目標(biāo)核心目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：目標(biāo)前期中期后期時(shí)間數(shù)值銷售價(jià)格銷售速度市場(chǎng)品牌度營銷目標(biāo)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)曲線圖目標(biāo)導(dǎo)圖價(jià)格、速度品牌三贏目標(biāo)昔日前海工業(yè)、物流、荒地、偏遠(yuǎn)今日前海明日前海前海規(guī)劃出臺(tái)前海都會(huì)中心建成2009年，1.2萬元/㎡寧要后海一張床，不要前海一間房2010年，2.5萬元/㎡未來，充滿想象泛海拉菲花園1期泛海拉菲花園2期項(xiàng)目?jī)r(jià)值隨著版塊價(jià)值提升而巨變1萬余元/㎡價(jià)格與其他區(qū)域媲美項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升區(qū)域價(jià)值提升最受追捧的熱點(diǎn)區(qū)域，最值得期待的片區(qū)樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)值隨著版塊價(jià)值提升而巨變區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目占位基于區(qū)域占位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基于區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶首先是承接區(qū)域的客戶共識(shí)目錄項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析與營銷啟示區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目分步營銷執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目推售策略區(qū)域客戶項(xiàng)目客戶區(qū)域板塊項(xiàng)目項(xiàng)目二期競(jìng)爭(zhēng)分析與營銷啟示本項(xiàng)目的占位與營銷啟示項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目占位與營銷啟示區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的概述——區(qū)域和項(xiàng)目對(duì)比前的自身說明本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值：區(qū)域價(jià)值：前海中心規(guī)劃出臺(tái)，片區(qū)成為最具成長(zhǎng)性的未來中心，成為全市熱點(diǎn)區(qū)域。

板塊價(jià)值：大南山腳下，數(shù)個(gè)公園環(huán)繞，享有稀缺的生態(tài)環(huán)境資源。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值：產(chǎn)品線豐富：85—89㎡占45.72%，115—141㎡占37.84%，155—176㎡占16.44%。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：法式風(fēng)格，8萬㎡規(guī)?；兙幼∩鐓^(qū)，依托于20萬平米的拉菲花園。本項(xiàng)目劣勢(shì)：當(dāng)前的居住配套尚未成熟，片區(qū)規(guī)劃尚未展示出來。

從另一個(gè)角度看，也是最有想象空間，和最具成長(zhǎng)性的。競(jìng)爭(zhēng)板塊鎖定《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》

大前海區(qū)內(nèi)：資源、價(jià)值共享。

前海(包括位置接近、客群相似的前海居住區(qū)、

南油、大小南山片區(qū)）、后海以及寶安中心區(qū)。區(qū)外：產(chǎn)品、價(jià)格、目標(biāo)客群相近

蛇口、福田中心區(qū)。

鎖定原則通過對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)板塊所售及待售項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶群、市場(chǎng)價(jià)值等研究，以市場(chǎng)的方式探索未來本案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。蛇口福田中心區(qū)隨著前海中心規(guī)劃出臺(tái)、前海樓市價(jià)格不斷提升，前海不再是價(jià)格洼地，前?？蛻舴秶透?jìng)爭(zhēng)區(qū)域逐漸擴(kuò)大。后海寶安中心區(qū)前海區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)板塊前海居住區(qū)寶中居住區(qū)后海居住區(qū)南油居住區(qū)大小南山居住區(qū)大前海中心概念共享:前海（前海居住區(qū)、南油、大小南山片區(qū)）、后海、寶中居住區(qū)1、前海居住區(qū)前海在售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）產(chǎn)品面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素預(yù)計(jì)開盤/

售罄日期中海陽光玫瑰園3.7萬11萬小高層69-72㎡二房

98-112㎡三房

160-190㎡復(fù)式25000南山、福田/首置、首改/自主居多前海中心/社區(qū)氛圍/戶型/精裝基本售罄鼎太風(fēng)華奧斯卡22萬42萬高層大戶130-160㎡三房

180㎡四房30000南山、福田/首改、再改/自住兼投資前海中心/

社區(qū)配套/學(xué)位目前-2011年中麗灣商務(wù)公寓1144189626高層小戶40㎡左右一房19000主力為南山年輕白領(lǐng)/少量寶安首置，投資客前海中心/地鐵/總價(jià)低/精裝/戶型目前-

2011年依云伴山48842185828高層\小高層平層139-179㎡

復(fù)式88㎡、250㎡28000南山，福田自主兼投資前海中心/山景/社區(qū)基本售罄城市山林

（二期）83534115143小高層150-160㎡32000南山/福田企業(yè)主/高管山景/配套/大社區(qū)基本售罄銘筑1251137535高層/小高層79-89㎡26800本地首改/首置居民以及投資客山景/配套/產(chǎn)品目前-2011年中東方銀座

公館4415㎡2.8萬高層小戶平層50-60㎡

復(fù)式60-90㎡25000南山、福田、香港企業(yè)主、高管自主兼投資前海中心/地鐵/酒店管理/精裝/檔次目前-2011年底核心價(jià)值訴求：前海中心均價(jià)：2.5—3萬主要產(chǎn)品種類：中小戶型1、前海居住區(qū)前海在售及待售樓盤分析待

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）產(chǎn)品線面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素預(yù)計(jì)開盤/

售罄日期前海灣花園

——104759小高層————————2011年上半年漢京灣580030000商住復(fù)合體小戶公寓——————2011年中中泰藝術(shù)名庭387818614商業(yè)/公寓————————2011年中香格名苑20858938725棟

26層高層————————2011年上半年配套：片區(qū)北部配套成熟，中南部處于規(guī)劃中，相對(duì)不成熟客群：多為南山、福田投資兼自住客，看重升值潛力與景觀資源產(chǎn)品：一手房中小戶型較多，與本項(xiàng)目85-90平產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，但銷售期間二手房會(huì)與本項(xiàng)目115-175平的產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，且片區(qū)項(xiàng)目與本案位置接近，影響較大核心價(jià)值訴求：前海中心均價(jià)：2.5—3萬主要產(chǎn)品種類：中小戶型南油在售及待售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）產(chǎn)品線面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素預(yù)計(jì)開盤/

售罄日期田夏翡翠

明珠3萬205530住宅/商務(wù)公寓/商業(yè)/寫字樓/酒店等35-41㎡一房

60㎡二房28000南山居民/政府公務(wù)員/周邊村民片區(qū)成熟度/開發(fā)商品牌/地鐵目前-2011年上四季麗晶223515732高層精裝公寓46-60㎡一二房

27-37㎡單房23000本地首置居民

以及投資客片區(qū)成熟度/總價(jià)低目前-2011年上待售向南瑞峰20380137185住宅/公寓/商業(yè)62-72㎡三房

90-103㎡四房預(yù)計(jì)25000本地首改/再改居民以及投資客片區(qū)成熟度/產(chǎn)品2010-2012年田廈國際中公/商業(yè)

/公寓————————即將開盤2、南油居住區(qū)核心價(jià)值訴求：城市成熟度價(jià)格：2.8萬主要產(chǎn)品種類：中小戶型配套：交通、教育、生活、商業(yè)等配套齊全客群：以投資客及南山自住客為主產(chǎn)品：中小戶型較多，與本案85-90平產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，且片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目與本案位置接近，影響較大大南山在售及待售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期萬豪

月半山623627772高層小戶33㎡-42㎡一房

65-88㎡三房

93㎡五房25000南山本地企業(yè)主、高管

自主兼投資大南山景觀

/贈(zèng)送目前至2011年中待售漢京

大西格2769960939豪宅項(xiàng)目————

南山/福田/山居、投資客居多——2011-2013年藍(lán)色港灣1989476507——————————2011-2012年德尚世家

花園1537730365小高層、聯(lián)排別墅120-180㎡三四房180-200㎡復(fù)式200-250㎡聯(lián)排——南山/福田企業(yè)主/高管——2011年下月亮灣山莊38425137443補(bǔ)建項(xiàng)目——————————大南山紫園2647325967獨(dú)棟/聯(lián)排/雙拼/空中別墅/錯(cuò)層————福田-南山企業(yè)主/華僑城/紅樹灣大南山山景/規(guī)劃/產(chǎn)品即將開盤3、大小南山居住區(qū)核心價(jià)值訴求：景觀資源價(jià)格2.8萬主要產(chǎn)品種類：各面積配套：處于規(guī)劃中，相對(duì)不成熟客群：以南山、福田企業(yè)主與高管為主，看重居住環(huán)境與升值潛力產(chǎn)品：產(chǎn)品線廣，與項(xiàng)目各類產(chǎn)品均有沖突，但入市時(shí)間上是錯(cuò)開的。3、根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定前海（包括前海、大小南山、南油）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系鼎太風(fēng)華奧斯卡130-160㎡三房180㎡四房30000大東方銀座公館平層50-60㎡復(fù)式60-90㎡25000銘筑79-89㎡26800萬豪月半山33㎡-42㎡一房65-88㎡三房93㎡五房25000較大向南瑞峰62-72㎡三房90-103㎡四房預(yù)計(jì)25000較大中泰藝術(shù)名庭88-89㎡——漢京大西格————

藍(lán)色港灣130-160㎡三房180㎡四房——

德尚世家花園120-180㎡三四房、180-200㎡復(fù)式200-250㎡聯(lián)排預(yù)計(jì)25000-30000大從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來看，中泰藝術(shù)名庭、銘筑是本項(xiàng)目前海區(qū)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，鼎泰風(fēng)華奧斯卡、萬豪月半山、向南瑞峰、德尚世家花園為本項(xiàng)目前海區(qū)二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，而鼎太風(fēng)華奧斯卡（130-180平）、依山伴云（88-250平）、中海陽光玫瑰園（69-190平）也將成為有力的二手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后海在售及待售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期寶能太古城

（北區(qū)）66112441399高層復(fù)式85㎡

平層76-209㎡34000南山、福田、香港；

企業(yè)主、高管；自主兼投資海景/深圳灣/地鐵/商業(yè)目前-

2010年底鴻威海怡灣52972106000TH/高層

/頂層復(fù)式TH262-300㎡

平層89-165㎡

復(fù)式250㎡低價(jià)4萬南山、福田、香港；

企業(yè)主、高管；自主兼投資無敵海景/深圳灣/身份象征目前-

2011上半年君匯新天44996100000純平面

大戶高層156-203㎡低價(jià)4萬南山、福田、香港；

企業(yè)主、高管；自主兼投資海景/深圳灣/純大戶目前-

2011上半年三湘海尚92746300222多層/高層

/th107㎡、205㎡

104-174㎡低價(jià)3.9萬南山、福田、香港；

企業(yè)主、高管；自主兼投資海景/深圳灣

/建材高檔/智能化配套目前-

2011上半年待

售深圳灣1號(hào)46084358000辦公、居住

酒店綜合體————————2011-2013綠海灣花園199991064893棟31層

1棟30層————————2011-2013致遠(yuǎn)紫藤苑1606776507——————————2011-20124、后海居住區(qū)核心價(jià)值訴求：區(qū)域價(jià)值、海景均價(jià)：4萬主要產(chǎn)品種類：大戶型配套：處于規(guī)劃中，相對(duì)不成熟客群：后海濱海豪宅區(qū)，客戶高端，以南山、福田、香港企業(yè)主與高管為主，看重居住環(huán)境與投資回報(bào)產(chǎn)品：多為大戶型，且因其價(jià)格偏高，在售及待售項(xiàng)目對(duì)本案威脅不大4、根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定后海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面項(xiàng)目名稱2010年銷售期面積區(qū)間（㎡）競(jìng)爭(zhēng)面寶能太古城（北區(qū)）目前-2010年底復(fù)式85㎡

平層76-209㎡鴻威海怡灣目前-2011上半年TH262-300㎡

平層89-165㎡

復(fù)式250㎡部分競(jìng)爭(zhēng)君匯新天目前-2011上半年156-203㎡部分競(jìng)爭(zhēng)三湘海尚目前-2011上半年107㎡、205㎡、104-174㎡競(jìng)爭(zhēng)深圳灣1號(hào)

2011-2013——

綠海灣花園

2011-2013——致遠(yuǎn)紫藤苑2011-2012——從銷售周期、產(chǎn)品來看，三湘海尚是本項(xiàng)目后海重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，君匯新天、鴻威海怡灣與本項(xiàng)目也有部分競(jìng)爭(zhēng)4、根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定后海競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系寶能太古城（北區(qū)）復(fù)式85㎡平層76-209㎡34000

大鴻威海怡灣TH262-300㎡平層89-165㎡復(fù)式250㎡40000以上較大君匯新天156-203㎡40000以上三湘海尚107㎡、205㎡、104-174㎡40000以上深圳灣1號(hào)————

綠海灣花園————

致遠(yuǎn)紫藤苑————

從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來看，鴻威海怡灣為本項(xiàng)目后海二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目5、寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)在售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期第5大道

三期83329351797高層160-180㎡三房

200-260㎡四房22000寶安私企老板/

中高端企業(yè)骨干中心區(qū)/地鐵/商業(yè)配套/戶型設(shè)計(jì)基本售罄天健時(shí)尚

空間1877050680商住復(fù)合體35-91㎡以下

1-2房/復(fù)式28000寶安/南山/福田得白領(lǐng)/公務(wù)員/投資為主中心區(qū)/地鐵/商業(yè)廣場(chǎng)/學(xué)校目前-2011年中花樣年

花郡226870132336高層公寓38-46㎡一房

52-58㎡二房22000寶安/南山/福田的白領(lǐng)/公務(wù)員/投資為主中心區(qū)/地鐵/商業(yè)廣場(chǎng)/學(xué)校/精裝/總價(jià)目前-2011年上半年金泓凱旋城

（二期）3.5萬17萬高層102-185㎡大戶23000寶安/南山/福田的白領(lǐng)/公務(wù)員/投資為主中心區(qū)/地鐵/商業(yè)配套/大社區(qū)基本售罄熙龍灣12萬40萬高層128-280㎡大戶高價(jià)40000寶安私企老板/

中高端企業(yè)骨干中心區(qū)/地鐵/商業(yè)配套/大社區(qū)2011年中玉湖灣3854692510商業(yè)/公寓40㎡公寓

72-133㎡二/六房15000本地居民與南山首置

及投資客價(jià)低/海景/大面積贈(zèng)送/改造性強(qiáng)目前-2011年中華海瀾灣1799263061高層110-160㎡

大戶型為主19000本地居民與南山首置

及投資客價(jià)低/地鐵/中心區(qū)2010年底-

2012年非常公館905436664高層30-70㎡

一二房15000

本地居民首置

及投資客總價(jià)低/交通/周邊配套/產(chǎn)品打造基本售罄核心價(jià)值訴求：前海行政中心價(jià)格：2.2萬主要產(chǎn)品種類：各面積寶安中心區(qū)待售樓盤分析待

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期合正匯一城57000331520都市綜合體

70-150㎡

二-四房22000以上————預(yù)計(jì)210年底開盤新都國際1742166210——————————土地平整階段

03-02-14

地塊421824460商住復(fù)合體————

————土地平整階段鴻榮源

N16項(xiàng)目100009000032層

塔式高層50-100㎡兩房

三房為主22000以上————2011年上半年-2012年佳華名苑602231523商業(yè)/公寓小戶型90/90——————2010年底-

2011年幸福海岸

二期104600400000高層150平米大戶

為主——————即將開盤5、寶安中心區(qū)配套：交通、教育、生活、商業(yè)等配套齊全客群：寶安中心區(qū)項(xiàng)目已向關(guān)內(nèi)客戶招手產(chǎn)品：產(chǎn)品線廣，與本項(xiàng)目各類產(chǎn)品均有沖突，且與本項(xiàng)目同時(shí)受到前海中心規(guī)劃利好影響，多個(gè)項(xiàng)目會(huì)分流本案的投資客戶核心價(jià)值訴求：前海行政中心價(jià)格：2.2萬主要產(chǎn)品種類：各面積5、根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定寶安中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面項(xiàng)目名稱2010年銷售期面積區(qū)間（㎡）競(jìng)爭(zhēng)面第5大道三期基本售罄160-180㎡三房200-260㎡四房、復(fù)式單位銷售期錯(cuò)開天健時(shí)尚空間目前-2011年中35-91㎡以下1-2房/復(fù)式部分競(jìng)爭(zhēng)花樣年花郡2目前-2011年上半年38-46㎡一房52-58㎡二房金泓凱旋城（二期）基本售罄102-185㎡大戶熙龍灣2011年中128-280㎡大戶競(jìng)爭(zhēng)玉湖灣目前-2011年中40㎡公寓72-89二/六房89-133㎡四房競(jìng)爭(zhēng)非常公館基本售罄30-70㎡一、二房華海瀾灣2010年底-2012年110-160㎡大戶型為主競(jìng)爭(zhēng)合正匯一城2010年12月底開盤新都國際土地平整階段——鴻榮源N16項(xiàng)目2011年上半年-2012年50-100㎡兩房、三房為主競(jìng)爭(zhēng)佳華名苑2010年底-2011年小戶型90/90部分競(jìng)爭(zhēng)幸福海岸二期即將開盤150平米大戶為主競(jìng)爭(zhēng)從產(chǎn)品來看，熙龍灣、玉湖灣、合正匯一城、華海瀾灣、鴻榮源N16項(xiàng)目、幸福海岸二期是本項(xiàng)目寶安中心區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，天健時(shí)尚空間、佳華名苑與本項(xiàng)目也有部分競(jìng)爭(zhēng)5、根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定寶安中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系天健時(shí)尚空間35-91㎡以下1-2房/復(fù)式28000較大華海瀾灣110-160㎡大戶型為主——合正匯一城70-150㎡

二-四房22000以上大鴻榮源

N16項(xiàng)目50-100㎡兩房、三房為主——佳華名苑小戶型90/90——幸福海岸二期150平米大戶為主18000從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來看，華海瀾灣、鴻榮源N16項(xiàng)目、合正匯一城是本項(xiàng)目寶安中心區(qū)區(qū)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，佳華名苑、幸福海岸二期為本項(xiàng)目二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)客群、產(chǎn)品、價(jià)格:蛇口、福田居住區(qū)蛇口居住區(qū)福田蛇口在售及待售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期蘭溪谷三期1萬3.6萬高層公寓71㎡一房

83-88㎡二房35000南山/投資客居多/外國人中心區(qū)域/招商品牌/大社區(qū)/配套成熟/教育目前-

2011上半年花園城五期975436316小高層69-88㎡二房

138㎡三房2.6-3萬蛇口周邊住客居多/外國人中心區(qū)域/招商品牌/大社區(qū)/配套成熟/教育目前-

2011上半年半島城邦

二期65028293122純平面

大戶高層155-245㎡低價(jià)2.4萬南山、福田、香港

企業(yè)主、高管\自主兼投資片區(qū)價(jià)值/海景社區(qū)/純大戶目前-

2011上半年待

售招商K401-0013項(xiàng)目54390——聯(lián)排別墅————————前策階段陽光海濱

花園320821753746棟高層————————前策階段銀海蛇口東

項(xiàng)目478221888573棟31層

1棟30層————————前策階段招商雍景灣51711197358高層大社區(qū)

施工階段水灣村舊改29164218730——————————前策階段1、蛇口居住區(qū)核心價(jià)值訴求：城市成熟度價(jià)格：3萬主要產(chǎn)品種類：各面積配套：交通、教育、生活、商業(yè)、娛樂等配套齊全客群：客戶來源廣泛，以南山、福田、香港客戶為主，因其靠近港口，海景資源豐富，吸引一定比例外國人居住產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，與本項(xiàng)目各類產(chǎn)品均有沖突，可分流本項(xiàng)目客戶1、根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定蛇口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面項(xiàng)目名稱2010年銷售期面積區(qū)間（㎡）競(jìng)爭(zhēng)面蘭溪谷三期目前-2011上半年71㎡一房

83-88㎡二房競(jìng)爭(zhēng)花園城五期目前-2011上半年69-88㎡二房

138㎡三房競(jìng)爭(zhēng)半島城邦

二期目前-2011上半年155-245㎡競(jìng)爭(zhēng)招商K401-0013項(xiàng)目前策階段——陽光海濱

花園前策階段——銀海蛇口東

項(xiàng)目前策階段——招商雍景灣施工階段

水灣村舊改前策階段——從產(chǎn)品來看：蘭溪谷三期、花園城五期與本項(xiàng)目在有部分競(jìng)爭(zhēng)1、根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定蛇口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系蘭溪谷三期71㎡一房

83-88㎡二房35000大花園城五期69-88㎡二房

138㎡三房26000-30000大半島城邦二期155-245㎡24000以上大招商K401-0013項(xiàng)目————

陽光海濱花園————

銀海蛇口東項(xiàng)目————

招商雍景灣

水灣村舊改————

從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來看，蘭溪谷三期、花園城五期是本項(xiàng)目蛇口一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但從地域性而言，可列為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。福田在售及待售樓盤分析在

售項(xiàng)目占地面積

（㎡）建筑面積

（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間均價(jià)

（元/㎡）目標(biāo)客戶群主要購買因素銷售周期首座——33078高層公寓40㎡一房

130㎡33000福田/投資客居多/中層管理人員中心區(qū)域/配套成熟/升值潛力目前-

2010年底深港1號(hào)1100090000高層38-60㎡二房25000福田香港客戶居多/政策前投資客居多，政策后自住客比例增大投資回報(bào)高/口岸物業(yè)/大社區(qū)/配套成熟/升值潛力目前-

2011上半年大中華國際金融中合體58-127㎡一房-三房50000以上福田/投資客居多、中高層管理者中心地段/豪華裝修、物管目前-

2011上半年待

售天健時(shí)尚名苑500020790高層復(fù)式小高層公寓40㎡平層55㎡復(fù)式——————2010年底-2011年華嶸榕公館

655843433高層————————2010年底-2011年廊橋國際1878198200塔樓小戶

70-100㎡——————2011年-2012年2、福田居住區(qū)核心價(jià)值訴求：城市成熟度3萬主要產(chǎn)品種類：中小戶型配套：行政中心，交通、教育、生活、商業(yè)、娛樂等配套齊全客群：客戶高端，福田客戶居多，注重投資回報(bào)產(chǎn)品：中小戶型為主，與項(xiàng)目85-90平產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)2、根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定福田中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面項(xiàng)目名稱2010年銷售期面積區(qū)間（㎡）競(jìng)爭(zhēng)面首座目前-2010年底40㎡、130㎡深港1號(hào)目前-2011上半年38-60㎡二房大中華國際金融中心目前-2011上半年58-127㎡一房-三房天健時(shí)尚名苑

2010年底-2011年40㎡平層55㎡復(fù)式華嶸榕公館2010年底-2011年——廊橋國際2011年-2012年70-100㎡競(jìng)爭(zhēng)從銷售周期、產(chǎn)品來看，廊橋國際是本項(xiàng)目福田中心區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2、根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定福田競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系深港1號(hào)38-60㎡二房25000

大中華國際金融中心58-127㎡一房-三房50000㎡以上

天健時(shí)尚名苑40㎡平層55㎡復(fù)式——

華嶸榕公館————

廊橋國際70-100㎡預(yù)計(jì)25000-30000大從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來看，廊橋國際是本項(xiàng)目福田中心區(qū)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，考慮到地域性，可列為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析區(qū)域核心訴求客戶群主要購買因素前海前海規(guī)劃生態(tài)資源南山、福田投資兼自住客為主看重景觀與片區(qū)成長(zhǎng)性后海區(qū)域價(jià)值海景資源客戶高端，以南山、福田、香港企業(yè)主與高管為主后海濱海豪宅區(qū)，看重身份象征、居住環(huán)境與投資回報(bào)寶安中心區(qū)行政中心配套成熟寶安中心區(qū)項(xiàng)目已向關(guān)內(nèi)客戶招手看重投資回報(bào)與成熟配套蛇口配套成熟國際性濱?？蛻魜碓磸V泛，以南山、福田、香港客戶為主，因其靠近港口，海景資源豐富，吸引一定比例外國人居住看重景觀、位置便利性與投資回報(bào)福田中心區(qū)行政中心配套成熟區(qū)域價(jià)值客戶高端，福田客戶居多注重投資回報(bào)項(xiàng)目定位前海項(xiàng)目定位多以雙灣、前海中心、南山及本身產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行闡述項(xiàng)目項(xiàng)目定位田廈翡翠明珠南山心，再造城向南瑞峰雙灣軸心，mix筑品萬豪月半山蛇口半山鹿邸東方銀座公館前海中心矜罕公館鼎泰風(fēng)華奧斯卡前海水城鼎級(jí)樓王銘筑雙灣之上，藏山臻品紫園大南山邊純別墅灣區(qū)半山家園純墅營銷推廣價(jià)值推廣渠道項(xiàng)目推廣渠道合正匯一城戶外廣告牌：福田竹子林及寶安其他：網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)紙、地鐵、銀行賬單直郵、樓體麗灣國際公寓 戶外廣告牌：后海其他：短信、樓體、網(wǎng)絡(luò)等鼎泰風(fēng)華奧斯卡 戶外廣告牌:前海路與桂廟路其他：網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)紙、樓體等萬豪月半山戶外廣告牌：后海其他：短信、樓體等田廈翡翠明珠戶外廣告牌：南山區(qū)委附近2塊其他：樓體向南瑞峰戶外廣告牌：后海大道樂安居附近其他：網(wǎng)絡(luò)、樓體、短信等紫園戶外廣告牌：福田下沙天橋、南山等其他：網(wǎng)絡(luò)、樓體競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及前海典型項(xiàng)目推廣渠道前海項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及前海典型項(xiàng)目推廣渠道多樣，輻射福田、南山客戶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略落地前海PK后海片區(qū)寶中蛇口福中核心訴求前海中心規(guī)劃最高端居住區(qū)區(qū)域價(jià)值海景行政中心配套成熟配套成熟國際性濱海行政中心配套成熟區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目策略應(yīng)對(duì)策略引領(lǐng)分享攔截分流吸引應(yīng)對(duì)訴求點(diǎn)前海規(guī)劃生態(tài)資源產(chǎn)品前海規(guī)劃生態(tài)資源價(jià)格商務(wù)中心稀缺性關(guān)內(nèi)位置前海規(guī)劃強(qiáng)調(diào)未來前海規(guī)劃生態(tài)資源強(qiáng)調(diào)國際性及未來！項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目占位與營銷啟示區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域前海寶安中心區(qū)后海蛇口福田區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)一級(jí)二級(jí)一級(jí)二級(jí)一級(jí)二級(jí)一級(jí)二級(jí)一級(jí)二級(jí)85-90中泰藝術(shù)名庭銘筑中海陽光玫瑰園依山伴云萬豪月半山向南瑞峰鴻榮源N16項(xiàng)目合正匯一城佳華名苑蘭溪谷三期花園城五期廊橋國際115-150鼎泰風(fēng)華奧斯卡中海陽光玫瑰園依山伴云鼎泰風(fēng)華奧斯卡德尚世家花園華海瀾灣合正匯一城蘭溪谷三期花園城五期半島城邦二期160-175鼎泰風(fēng)華奧斯卡德尚世家花園鴻威海怡灣半島城邦二期本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手圈定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域廣泛注：白色表一手房競(jìng)爭(zhēng)黃色表二手房競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：以“銷售周期”作為首要因素篩選，再根據(jù)產(chǎn)品線、規(guī)模、價(jià)值訴求圈定本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，研究本案競(jìng)爭(zhēng)支點(diǎn)！中泰藝術(shù)名庭競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在價(jià)值訴求點(diǎn)（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）、產(chǎn)品（75-90平）、城市配套（成熟）形成競(jìng)爭(zhēng)！基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高層住宅占地面積3878平米建筑面積18614平米容積率4.8產(chǎn)品規(guī)劃A座32層，B座28層項(xiàng)目特性：1.社區(qū)氛圍極低，區(qū)內(nèi)配套極少2.片區(qū)度高：居住以及商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。3.地段：東濱路與向南路交匯處，交通便利。但噪音較大4.規(guī)模：體量為1.8萬㎡，遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目5.發(fā)展商實(shí)力：主營金融投資，房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)淺！產(chǎn)品戶型70-90㎡兩房、三房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)2.5萬/平，總價(jià)80-300萬潛在供應(yīng)229套車位120項(xiàng)目狀態(tài)施工階段開發(fā)商深圳市眾聯(lián)業(yè)貿(mào)易有限公司本案本案競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（75-90平）、城市配套（成熟）、價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）形成競(jìng)爭(zhēng)！基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高層住宅占地面積12511平米建筑面積37535平米產(chǎn)品規(guī)劃3棟34層高的高層和2棟11層高的小高層項(xiàng)目特性：1.社區(qū)極低、區(qū)內(nèi)配套極少2.定位：中小戶型3.地段：位于南山較繁華地段，坐落于大南山腳下，安靜，享有山景資源4.規(guī)模：體量近4萬㎡，小于本項(xiàng)目5.發(fā)展商實(shí)力：知名度較低。

產(chǎn)品戶型79-89㎡兩房、三房?jī)r(jià)格26800潛在供應(yīng)432套車位250項(xiàng)目狀態(tài)已開盤開發(fā)商深圳市荔芳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銘筑合正匯一城競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、規(guī)模（大城市綜合體）、產(chǎn)品(75-150平，規(guī)劃好、自身配套多）與品牌力（知名品牌商）形成競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別都市綜合體占地面積57000平米建筑面積331520平米容積率4.95產(chǎn)品規(guī)劃7棟高層住宅和1棟商務(wù)公寓項(xiàng)目特性：1.大社區(qū)，自身配套多2.定位：城市中高端住宅。3.地段：西鄉(xiāng)大道旁，交通、商業(yè)、生活等較配套成熟。4.規(guī)模：體量為33萬㎡，是項(xiàng)目的四倍。5.特點(diǎn)：高容積率，片區(qū)人多擁擠，景觀稀缺。6.發(fā)展商實(shí)力：開發(fā)合正園等多個(gè)樓盤，有較高知名度

產(chǎn)品戶型70-150㎡兩房-四房?jī)r(jià)格22000以上潛在供應(yīng)2000套項(xiàng)目狀態(tài)即將開盤開發(fā)商深圳市合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司本案華海瀾灣競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、產(chǎn)品（115-160平）形成競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高層住宅占地面積17992平米建筑面積63061平米容積率2.22產(chǎn)品規(guī)劃2棟項(xiàng)目特性：1.社區(qū)氛圍低、區(qū)內(nèi)配套少2.定位：城市中高端住宅。3.地段：地鐵附近，交通、商業(yè)、生活等配套成熟。4.規(guī)模：體量為6萬㎡，小于本項(xiàng)目。5.特點(diǎn)：贈(zèng)送大(25%左右)、綠化高。6.發(fā)展商實(shí)力：主營建筑施工以及建材本案主力戶型110-160㎡價(jià)格19000潛在供應(yīng)248套車位328項(xiàng)目狀態(tài)已開盤開發(fā)商深圳市方華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司鴻榮源N16項(xiàng)目規(guī)劃及地鐵是投資者主要考慮因素本案本案鴻榮源N16項(xiàng)目地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線寶安中心站寶安體育站基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高層住宅占地面積10000平米建筑面積90000平米產(chǎn)品規(guī)劃2棟32層L型塔式高層項(xiàng)目特性：1.中等社區(qū)、區(qū)內(nèi)配套較少2.定位：中小戶型3.地段：典型地鐵口物業(yè)，與寶安體育館僅一街之遙，有噪音4.規(guī)模：體量近9萬㎡，接近本項(xiàng)目5.發(fā)展商實(shí)力：開發(fā)公園大地等知名樓盤，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在規(guī)模（與本項(xiàng)目接近）、產(chǎn)品（75-90平）、價(jià)格能力（預(yù)計(jì)低于或接近本項(xiàng)目）與品牌力（知名品牌商）形成競(jìng)爭(zhēng)！產(chǎn)品戶型50-100㎡兩房、三房?jī)r(jià)格22000以上潛在供應(yīng)900套項(xiàng)目狀態(tài)已施工，預(yù)計(jì)2011年上半年開盤開發(fā)商深圳市鴻榮源開發(fā)有限公司競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在規(guī)模（本期小于本項(xiàng)目，依托大社區(qū)）、產(chǎn)品（115-175平）、價(jià)格（預(yù)計(jì)接近本項(xiàng)目）、城市配套（成熟）和價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃）形成競(jìng)爭(zhēng)！主力戶型140-180㎡價(jià)格30000市場(chǎng)供應(yīng)140套住宅車位305個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)預(yù)計(jì)2011年中售罄開發(fā)商鼎太房地產(chǎn)有限公司基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高檔住宅占地面積8546平米建筑面積48261平米容積率4.4產(chǎn)品規(guī)劃2座30層，1座32層項(xiàng)目特性：1.社區(qū)大，配套齊全2.定位：中大戶型3.地段：位于前海中心，地段繁華4.規(guī)模：依托于42萬鼎太社區(qū)5.發(fā)展商實(shí)力：知名度一般鼎太風(fēng)華奧斯卡本案競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（75-115平）、價(jià)格（低于或接近本項(xiàng)目）和價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃、景觀資源）形成競(jìng)爭(zhēng)！主力戶型47-113㎡1房-3房?jī)r(jià)格25000市場(chǎng)供應(yīng)1500套住宅車位880個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)即將售罄開發(fā)商中海地產(chǎn)有限公司基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高檔住宅占地面積37591平米建筑面積110498平米容積率2.94產(chǎn)品規(guī)劃6棟16F～32F項(xiàng)目特性：1.社區(qū)大，配套齊全2.定位：高檔中小戶型3.地段：緊鄰前海路，噪音較大，可看山景4.規(guī)模：大于本項(xiàng)目5.發(fā)展商實(shí)力：知名開發(fā)商中海陽光玫瑰園本案競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（115-175平）、價(jià)格（預(yù)計(jì)接近本項(xiàng)目）、配套（與本項(xiàng)目接近）和價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）形成競(jìng)爭(zhēng)！主力戶型139-179㎡價(jià)格28000市場(chǎng)供應(yīng)1614套住宅車位1126個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)即將售罄開發(fā)商深圳市心海灣投資有限公司基礎(chǔ)信息：物業(yè)類別高檔住宅占地面積48842平米建筑面積185828平米容積率3.5產(chǎn)品規(guī)劃2棟17-18層，3棟31-33層項(xiàng)目特性：1.社區(qū)大，社區(qū)配套多2.定位：中大戶型3.地段：規(guī)劃中的前海中心區(qū)，大南山西北側(cè)4.規(guī)模：是本項(xiàng)目二期的2倍5.發(fā)展商實(shí)力：知名度較低依云伴山本案2010/122011/32011/6入市節(jié)點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（75-90平）、城市配套（成熟）、價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）與價(jià)格能力（預(yù)計(jì)接近或低于本項(xiàng)目）形成競(jìng)爭(zhēng)！銘筑2011/9一手競(jìng)爭(zhēng)二手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開盤競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在規(guī)模（與本項(xiàng)目接近）、產(chǎn)品（75-90平）、價(jià)格能力（預(yù)計(jì)低于或接近本項(xiàng)目）與品牌力（知名品牌商）形成競(jìng)爭(zhēng)！鴻榮源N16項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推售分析2011/12中泰藝術(shù)名庭競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在價(jià)值訴求點(diǎn)（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）、產(chǎn)品（75-90平）、城市配套（成熟）和價(jià)格能力（預(yù)計(jì)低于本項(xiàng)目）形成競(jìng)爭(zhēng)！鼎太風(fēng)華奧斯卡產(chǎn)品（115-175平）、區(qū)位、價(jià)格相近，二手競(jìng)爭(zhēng)！中海陽光玫瑰園產(chǎn)品（75-115平）、區(qū)位相近，價(jià)格便宜、二手競(jìng)爭(zhēng)！依云伴山在本案附近，產(chǎn)品（115-175平）、區(qū)位、價(jià)格接近，二手競(jìng)爭(zhēng)！合正匯一城競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、規(guī)模（遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目）、產(chǎn)品(75-150平，規(guī)劃好、自身配套多）、價(jià)格能力（預(yù)計(jì)低于本項(xiàng)目）與品牌力（知名品牌商）形成競(jìng)爭(zhēng)！華海瀾灣競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、產(chǎn)品（115-160平）、價(jià)格能力（預(yù)計(jì)低于本項(xiàng)目）形成競(jìng)爭(zhēng)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)品分析

地段配套規(guī)模規(guī)劃布局產(chǎn)品戶型價(jià)格品牌中泰藝術(shù)名庭位于前海中心，交通便利，但噪音較大成熟體量18614平米,遠(yuǎn)小于本項(xiàng)目潛在供應(yīng)：229套容積率：4.8產(chǎn)品規(guī)劃：A座32層，B座28層社區(qū)氛圍極低，區(qū)內(nèi)配套極少70-90㎡兩房、三房預(yù)計(jì)25000眾聯(lián)業(yè)貿(mào)易房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)淺銘筑位于南山較繁華地段，坐落于大南山腳下，安靜，享有山景資源成熟

體量近4萬㎡，小于本項(xiàng)目潛在供應(yīng)：432套產(chǎn)品規(guī)劃：3棟34層高的高層和2棟11層高的小高層社區(qū)極低、區(qū)內(nèi)配套極少79-89㎡兩房、三房

26800荔芳園知名度較低合正匯一城寶安中心區(qū)片區(qū)人多擁擠，景觀稀缺成熟體量33萬平米，是項(xiàng)目的四倍潛在供應(yīng)：2000套容積率：4.95產(chǎn)品規(guī)劃：7棟高層住宅和1棟商務(wù)公寓大社區(qū)，自身配套多70-150㎡兩房-四房22000以上合正

有較高知名度華海瀾灣寶安中心區(qū)，臨近地鐵成熟體量為6萬㎡，小于本項(xiàng)目潛在供應(yīng)：248套容積率：2.22產(chǎn)品規(guī)劃：2棟社區(qū)氛圍低、區(qū)內(nèi)配套少110-160㎡贈(zèng)送大(25%左右)、綠化高19000方華房地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)少鴻榮源N16項(xiàng)目寶安中心城典型地鐵口物業(yè)，與寶安體育館僅一街之遙，有噪音成熟體量近9萬㎡，接近本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃：2棟32層L型塔式高層中等社區(qū)、區(qū)內(nèi)配套較少50-100㎡22000以上開發(fā)公園大地等知名樓盤，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁。鼎太華奧斯卡位于前海中心，地段繁華

成熟體量5萬，依托于42萬鼎太社區(qū)，優(yōu)于本項(xiàng)目社區(qū)大潛在供應(yīng)：236套容積率：4.4產(chǎn)品規(guī)劃：2座30層，1座32層社區(qū)大，配套齊全140-180㎡30000鼎太房地產(chǎn)知名度一般中海光玫瑰園緊鄰前海路，噪音較大，可看山景一般體量10萬，大于本項(xiàng)目，社區(qū)大，配套齊全潛在供應(yīng)：1500套容積率：2.94產(chǎn)品規(guī)劃：6棟16F～32F社區(qū)大，配套齊全47-113㎡1房-3房23000中海地產(chǎn)知名開發(fā)商依云伴山規(guī)劃中的前海中心區(qū)，大南山西北側(cè)一般體量18.6萬是本項(xiàng)目的2倍潛在供應(yīng)：1614套容積率：3.5產(chǎn)品規(guī)劃：2棟17-18層，3棟31-33層社區(qū)大，社區(qū)配套多139-179㎡28000

心海灣知名度較低地段價(jià)值對(duì)比：鴻榮源N16項(xiàng)目＞鼎太風(fēng)華奧斯卡＞銘筑＞中泰藝術(shù)名庭＞本案=中海陽光玫瑰園=依云伴山＞合正匯一城＞華海瀾灣配套對(duì)比：合正匯一城=鴻榮源N16項(xiàng)目=華海瀾灣＞鼎太風(fēng)華奧斯卡＞銘筑=中泰藝術(shù)名庭＞中海陽光玫瑰園＞依云伴山=本案資源價(jià)值對(duì)比：銘筑＞中泰藝術(shù)名庭＞本案＞中海陽光玫瑰園＞依云伴山＞鼎太風(fēng)華奧斯卡＞合正匯一城=華海瀾灣=鴻榮源N16項(xiàng)目規(guī)模與規(guī)劃布局對(duì)比：合正匯一城＞鼎太風(fēng)華奧斯卡＞依云伴山＞中海陽光玫瑰園＞本案=鴻榮源N16項(xiàng)目＞華海瀾灣＞銘筑＞中泰藝術(shù)名庭品牌價(jià)值對(duì)比：中海陽光玫瑰園＞鴻榮源N16項(xiàng)目＞合正匯一城＞本案＞鼎太風(fēng)華奧斯卡=依云伴山=華海瀾灣=銘筑=中泰藝術(shù)名庭市場(chǎng)對(duì)比總結(jié)：評(píng)分說明：根據(jù)地段、物管、配套、規(guī)劃布局、噪音、產(chǎn)品亮點(diǎn)、戶型和項(xiàng)目品牌等因素指標(biāo)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比打分。根據(jù)操作經(jīng)驗(yàn)，賦予各指標(biāo)相關(guān)權(quán)重。加權(quán)平均得到各項(xiàng)目產(chǎn)品的綜合分值，從而得出本項(xiàng)目硬件基礎(chǔ)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位。綜合評(píng)定：根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分的方式，將樓盤客觀素質(zhì)進(jìn)行對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目加權(quán)系數(shù)本項(xiàng)目中泰藝術(shù)名庭銘筑合正匯一城華海瀾灣鴻榮源N16項(xiàng)廊橋國際鼎太風(fēng)華奧斯卡中海陽光玫瑰園依云伴山區(qū)位價(jià)值及前景20%1110.90.91.10.9111位置交通15%11.11.11.21.21.21.31.111周邊環(huán)境5%11.11.10.80.80.810.90.81商服配套5%11.11.11.21.21.21.31.111硬件產(chǎn)品10%10.910.90.91.11.1111小區(qū)環(huán)境10%10.80.91.20.811.31.11.11.1項(xiàng)目規(guī)模10%10.80.91.30.911.21.21.11.2戶型結(jié)構(gòu)10%1111110.90.911物業(yè)管理5%1110.911.11.111.11發(fā)展商品牌5%10.80.91.10.81.21.20.91.30.9

比準(zhǔn)評(píng)分10.9150.9510.911.0251.0950.990.980.975綜合素質(zhì)對(duì)比：鴻榮源項(xiàng)目＞本案＞合正匯一城＞鼎太風(fēng)華奧斯卡＞中海陽光玫瑰園＞依云伴山＞銘筑＞中泰藝術(shù)名庭＞華海瀾灣結(jié)論：1、泛海拉菲在前海區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，具有超越性的優(yōu)勢(shì)。2、與其他片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比，也是優(yōu)質(zhì)樓盤，對(duì)不同對(duì)手分別在區(qū)位、產(chǎn)品、規(guī)模、環(huán)境等具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目占位及營銷啟示1）強(qiáng)化區(qū)域?qū)蛻舾腥玖?）強(qiáng)調(diào)拉菲生活現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)3）強(qiáng)調(diào)片區(qū)資源的稀缺性4）強(qiáng)調(diào)營銷推廣方式的創(chuàng)新性項(xiàng)目營銷啟示項(xiàng)目占位片區(qū)前海后海片區(qū)寶中蛇口福中占位引領(lǐng)分享攔截分流吸引項(xiàng)目二期客戶定位基于前海發(fā)展質(zhì)變前提下，片區(qū)客戶發(fā)生了哪些變化？而本項(xiàng)目做為片區(qū)引領(lǐng)者的市場(chǎng)地位，又將承接的什么樣的片區(qū)客戶？這類客戶對(duì)營銷有什么啟示？客戶定位思路圖后海區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)研判本項(xiàng)目客戶定位前海成交客戶分析項(xiàng)目自身修正前海區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)修正2005年——2010年前海區(qū)客戶來源變化分析中原研究發(fā)現(xiàn)：近兩年福田和羅湖成為前?？蛻舻男略觯⒂姓急确糯蟮内厔?shì)南山南山福田福田其它區(qū)域羅湖南山客是片區(qū)絕對(duì)主力南山-福田組成片區(qū)主力羅湖客戶成為新增2005-2008年2009-2010年數(shù)據(jù)來源于中原CCES數(shù)據(jù)庫區(qū)域客戶變化分析歷史客戶—前海片區(qū)已售代表樓盤客戶情況指標(biāo)性總結(jié)其它區(qū)域2005-20062007-20082009-2010首置首改首改自住投資南山和寶安本區(qū)域工作緣客戶外區(qū)域改善居住需求客戶外區(qū)域多元需求客戶中原研究發(fā)現(xiàn)：近兩年隨著外區(qū)域多元需求客戶進(jìn)入前海，片區(qū)置業(yè)以自住兼投資為主首置2005年——2010年大前海區(qū)客戶需求變化分析數(shù)據(jù)來源于中原CCES數(shù)據(jù)庫區(qū)域客戶變化分析歷史客戶—前海片區(qū)已售代表樓盤客戶情況指標(biāo)性總結(jié)中原認(rèn)為：通過區(qū)域客群變化研究發(fā)現(xiàn)，2009年、2010年福田、羅湖的客戶明顯增加，且有放大的趨勢(shì)；且客戶需求轉(zhuǎn)變以自住兼投資為主；09及2010年區(qū)域客戶變化明顯，可選取這兩年熱銷典型代表項(xiàng)目的客戶進(jìn)行重點(diǎn)分析，從而判定近兩年前?？蛻羧簶?gòu)成。09年代表項(xiàng)目：泛海拉菲一期客戶群分析泛海拉菲一期客戶構(gòu)成物業(yè)形態(tài)區(qū)域家庭構(gòu)成職業(yè)置業(yè)目的年齡段考慮因素戶型60%南山

40%福田三口之家40%

二代同堂35%

二人世界25%公務(wù)員15%

企業(yè)主45%

個(gè)體40%自住60%

投資40%25-3015%

31-4040%

40-5045%產(chǎn)品40%

園林35%價(jià)格25%1）南山\福田客戶，2）大部分以自住兼投資為主，3）認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，和區(qū)域交通、規(guī)劃細(xì)分客戶特征\關(guān)鍵詞：社區(qū)氛圍+舒適度各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對(duì)比圖客戶類別年齡段年收入家庭人口私家車情況置業(yè)狀態(tài)購房心理85平米需求客戶25-35歲8-10萬元多為2口之家較少有車首置占80%生活品質(zhì)要求高，需要身分認(rèn)同130平米需求客戶35-45歲較高多為3口之家較多有車首換占40%居家品質(zhì)要求較高,對(duì)空間使用有較高要求置業(yè)狀態(tài)首次置業(yè)客戶占比較大首次換房客戶其次少量投資客基本信息25-35歲之間年收入10萬以上家庭人口多為3人或以上對(duì)生活品質(zhì)要求較高認(rèn)可區(qū)域發(fā)展09年代表項(xiàng)目：泛海拉菲一期客戶群分析1）南山客戶超過50%。2）以關(guān)內(nèi)首改和再改類為主，3）認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目品質(zhì)鼎太風(fēng)華七期客戶構(gòu)成區(qū)域家庭構(gòu)成職業(yè)置業(yè)目的年齡段考慮因素35%前海

15%科技園

25%福田

12%其他一家三口及以上55%

兩人世界35%

單身10%公司職員21%

管理人員35%

個(gè)體20%公務(wù)員、教師24%自住76%

投資24%25歲以下5%25-3010%

31-3528%

36-4025%40-5532%規(guī)模30%品牌29%

價(jià)格28%

配套13%細(xì)分客戶特征\關(guān)鍵詞：社區(qū)配套+學(xué)位+舒適度2010年代表項(xiàng)目：鼎太風(fēng)華（七期）客戶群分析各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對(duì)比圖客戶類別年齡段年收入家庭人口私家車情況置業(yè)狀態(tài)購房心理130平米需求客戶25-30歲30-50萬元多為3口之家普遍有車首改占80%生活品質(zhì)要求高,需要身分認(rèn)同160平米需求客戶30-35歲較高家庭人口較多較多有兩輛以上的車再換占40%居家品質(zhì)要求較高,對(duì)空間使用有較高要求置業(yè)狀態(tài)首次、再次換房客戶為主基本信息30-45歲之間年收入50萬以上家庭人口多為3人或以上對(duì)生活品質(zhì)要求較高認(rèn)可區(qū)域發(fā)展2010年代表項(xiàng)目：鼎太風(fēng)華（七期）客戶群分析1）南山自住客戶超過65%。2）以首改類為主，3）認(rèn)可學(xué)位、公園配套，產(chǎn)品品質(zhì)銘筑客戶構(gòu)成區(qū)域家庭構(gòu)成職業(yè)置業(yè)目的年齡段考慮因素65%前海

8%科技園

12%福田

15%其他一家三口52%

兩人世界35%

單身13%公司職員21%

管理人員35%

個(gè)體20%公務(wù)員、教師24%自住76%

投資24%25歲以下8%25-3015%

31-3545%

36-4020%40-4512%區(qū)位23%學(xué)位35%

總價(jià)28%

公園13%細(xì)分客戶特征\關(guān)鍵詞：社區(qū)配套+學(xué)位+舒適度2010年新推項(xiàng)目：銘筑客戶群分析各戶型成交客戶敏感點(diǎn)對(duì)比圖客戶類別年齡段年收入家庭人口私家車情況置業(yè)狀態(tài)購房心理83平米需求客戶25-35歲30-50萬元多為3口之家普遍有車首改占80%關(guān)注小孩教育，生活品質(zhì)要求高89平米需求客戶30-45歲較高家庭人口較多普遍有車再換占30%居家品質(zhì)要求較高置業(yè)狀態(tài)首次換房客戶占比較大再次換房客戶其次少量投資客基本信息30-45歲之間年收入30萬以上家庭人口多為3人對(duì)生活品質(zhì)要求較高認(rèn)可學(xué)位、公園配套2010年新推項(xiàng)目：銘筑客戶群分析前海成交客初判居住區(qū)域南山為主福田為輔年齡構(gòu)成主要集中于25-45歲之間職位構(gòu)成企業(yè)職員，社會(huì)中層置業(yè)次數(shù)首置和首改占比相當(dāng)置業(yè)目的自住客占主導(dǎo)敏感點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)、學(xué)位等受關(guān)注，區(qū)域規(guī)劃開始被關(guān)注目前前海的成交客戶是基于歷史成交作出的判定，但隨著前海中心規(guī)劃利好進(jìn)一步落實(shí)及凸顯，前海片區(qū)面臨著跟后海片區(qū)當(dāng)初同樣的發(fā)展機(jī)遇那么后海片區(qū)當(dāng)前的客戶可做為我們預(yù)判二期客戶的重要依據(jù)借鑒后海發(fā)展歷程[客戶群演變]根據(jù)中原在后海在售項(xiàng)目1026組客戶問卷及部分典型項(xiàng)目戶型變化推斷此模型啟動(dòng)期成長(zhǎng)期成熟期二次及多次置業(yè)首次置業(yè)01020304050099濱海大道開通南山文化商業(yè)中心區(qū)06商業(yè)、商務(wù)0708092010后?？蛻舭l(fā)展趨勢(shì)研判普通客戶高層次客戶鴻威海怡灣案例論證后?？蛻糇兓蟮那闆r目前后?？蛻粢愿Ｌ锟蛻襞c南山客戶同等重要，高知、高管、企業(yè)主，客戶階層也趨向高端后?？蛻舭l(fā)展趨勢(shì)研判第一步修正：前海中心發(fā)展趨勢(shì)修正香港等外區(qū)域客戶出現(xiàn)客戶層次上升投資客親睞隨著前海中心區(qū)規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，區(qū)域產(chǎn)品得以持續(xù)的開發(fā)，將吸引更多投資客戶前來投資置業(yè)前海中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將形成“四區(qū)、六領(lǐng)域”格局，將吸引大型國際物流企業(yè)入駐客戶來源范圍擴(kuò)大前海中心區(qū)的交通升級(jí)，將形成“海陸空地鐵及鐵路”格局，將吸引更多港人和寶安或其它區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群入駐；前海中心區(qū)的配套升級(jí)，片區(qū)的生活配套也得到整體的提升，將吸納更多的高端人群前往置業(yè)；隨著前海中心規(guī)劃利好進(jìn)一步兌現(xiàn)，未來的前海中心片區(qū)將如同現(xiàn)在的后海片區(qū)第一步修正后的目標(biāo)客群居住區(qū)域南山為主福田為輔年齡構(gòu)成主要集中于25-45歲之間職位構(gòu)成企業(yè)職員為主，層面一般置業(yè)次數(shù)首置和首改占比相當(dāng)置業(yè)目的自住客占主導(dǎo)敏感點(diǎn)項(xiàng)目舒適度最受關(guān)注，區(qū)域規(guī)劃開始被關(guān)注南山、福田為主，范圍更為廣泛包括港客和周邊企業(yè)主吸納更多的中堅(jiān)人群，以30-50歲為主客戶層級(jí)更高，企業(yè)主和中、高管為主導(dǎo)首改、多置占較大比重自住兼投資，投資價(jià)值可吸引其成交區(qū)域發(fā)展及周邊規(guī)劃成為主要敏感項(xiàng)近兩年前?？腿呵昂＝窈蟮目腿旱诙剑喉?xiàng)目自身價(jià)值進(jìn)行修正1.所處大南山生態(tài)豪宅板塊通過對(duì)大南山生態(tài)資源和地鐵便捷性的深入挖掘和推廣，以及在產(chǎn)品的休閑、生態(tài)、健康方面的著力打造，將吸納對(duì)生活舒適度和健康有較高需求人群；2.項(xiàng)目高端占位及品質(zhì)在前海中心，同時(shí)擁有卓越的產(chǎn)品規(guī)劃（戶型、園林、建筑風(fēng)格和細(xì)節(jié)），項(xiàng)目配套完善；有高要求客戶看中的項(xiàng)目品質(zhì)和生活品質(zhì)有高端客戶群親睞的片區(qū)潛力和生活環(huán)境居住區(qū)域南山、福田為主，范圍更為廣泛包括港客和周邊企業(yè)主年齡構(gòu)成吸納更多的中堅(jiān)人群，以26-45歲為主職位構(gòu)成客戶層級(jí)更高，企業(yè)主和中、高管為主導(dǎo)置業(yè)次數(shù)首改和多改置業(yè)占較大比重，但多改客戶可能會(huì)用非多改的名字購買置業(yè)目的投資兼自住客戶將占主流，投資價(jià)值可吸引其成交敏感點(diǎn)區(qū)域發(fā)展及周邊配套成為主要敏感項(xiàng)第二步修正后的最終目標(biāo)客群本項(xiàng)目將承接前海中心升級(jí)后的如下客戶群體本項(xiàng)目客品對(duì)位80-90㎡（套數(shù)比約44%）以首改置業(yè)、多次、換房客為主；可滿足家庭人口為3人或以上家庭的生活空間需求；滿足對(duì)居家品質(zhì)有所追求的人群；115-130㎡（約22%）以首次換房或再次換房為主；滿足家庭人口為3人或以上的家庭需求；130-150㎡（約17%）以換房置業(yè)為主，滿足其對(duì)空間有更高需求；160-175㎡（約17%）以終極置業(yè)為主，滿足高品質(zhì)生活需求；以首改置業(yè)及多次置業(yè)客戶為主力。其中多次置業(yè)客戶受限購政策影響，會(huì)采用其他非多次置業(yè)的身份購買。泛海拉菲1期泛海拉菲2期目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)設(shè)置通過對(duì)前海發(fā)展規(guī)劃，以及本項(xiàng)景觀、公園配套、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品打造等信息的深度演繹及推廣，拔升客戶對(duì)其的敏感度及對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期；通過對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品、配套，及風(fēng)格打造的規(guī)劃，提高目標(biāo)客戶的認(rèn)同度，以拔升項(xiàng)目的整體價(jià)值；中原認(rèn)為：本項(xiàng)目2期可以從區(qū)域價(jià)值、片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品戶型、配套、社區(qū)風(fēng)格等敏感點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)提升中原認(rèn)為:結(jié)合客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和高價(jià)值打造，提升本項(xiàng)目在高價(jià)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。具體可以從區(qū)域規(guī)劃、片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品戶型、配套、社區(qū)風(fēng)格等敏感點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)提升；通過營銷推廣使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，獲得目標(biāo)客戶對(duì)于本項(xiàng)目高價(jià)格的認(rèn)可。然而:挑戰(zhàn)：9.30新政的出臺(tái)，對(duì)雙拼單位的銷售有較大的影響，而我們本項(xiàng)目有47%是雙拼單位，銷售難度可想而知。機(jī)遇：隨著片區(qū)的發(fā)展，前海片區(qū)將也同后海片區(qū)一樣，完全具備吸納全市客戶，尤其是福田客戶的能力?；诖丝紤]，中原認(rèn)為：我們的目標(biāo)客群范圍應(yīng)擴(kuò)大化，推廣應(yīng)全市化。項(xiàng)目二期價(jià)值體系建立二期價(jià)值挖掘、提煉、升華1、區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、升華2、版塊價(jià)值的挖掘、提煉、升華3、產(chǎn)品價(jià)值挖掘、凝煉、價(jià)值升華項(xiàng)目所處區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)有哪些？如何提升核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，以升華項(xiàng)目?jī)r(jià)值？一個(gè)偉大的中心正在誕生！超越福田中心區(qū)！成就大深圳時(shí)代的發(fā)展引擎區(qū)域價(jià)值一：政策層面最高，發(fā)展后盾最強(qiáng)大！1、區(qū)域價(jià)值挖掘國務(wù)院主抓入“十二五規(guī)劃”獲“單列市”權(quán)限，享副省級(jí)待遇政策紅利多方面超過上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)2010年10月，國家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)出《通知》，明確前海管理機(jī)構(gòu)享有相當(dāng)于計(jì)劃單列市的管理權(quán)限，享受副省級(jí)審批待遇。1、區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值二：先天具有對(duì)外輻射性的區(qū)域。扼守珠三角入?？冢烊痪哂休椛渲槿?、港澳和海外的地理優(yōu)勢(shì)廣州香港澳門珠海中山佛山江門東莞惠州1、區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值三：規(guī)劃起點(diǎn)高，科學(xué)度高的濱海多業(yè)態(tài)中心。將成就一個(gè)集金融、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、商業(yè)服務(wù)等為議題的復(fù)合型現(xiàn)代型國際都會(huì)中心?！蚬δ芏ㄎ唬荷罡酆献飨葘?dǎo)區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、結(jié)構(gòu)調(diào)整引領(lǐng)區(qū)◎重點(diǎn)發(fā)展：創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技及專業(yè)服務(wù)、通訊及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)應(yīng)“國際都會(huì)城市”新城市定位，前海中心區(qū)作為深圳提升國際化城市職能、實(shí)現(xiàn)深港合作、促進(jìn)珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略性走廊，主要發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)。

1、區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值：“海、陸、空、鐵”四位一體，輻射范圍的保障《四維立體交通》海國際級(jí)港口（大鏟灣、赤灣、媽灣港口）陸沿江高速南坪快速空深圳機(jī)場(chǎng)白云機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)鐵地鐵五號(hào)線地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線……沿江高速南坪快速地鐵五號(hào)線地鐵一號(hào)線深圳&廣州機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)媽灣大鏟灣赤灣西部通道1、區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值：國際化程度最高的區(qū)域。深港合作開發(fā)，引入香港制度保障。集合世界幾大國際中心優(yōu)勢(shì)，更加國際化前海在法制環(huán)境上要和香港接軌，試點(diǎn)性借用香港特區(qū)的法律框架。前海中心定位“深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)”世界級(jí)專家共同打造“浪漫水城”世界著名港口都會(huì)中心優(yōu)勢(shì)的集合：國際大都會(huì)倫敦+金融中心蘇黎世+經(jīng)濟(jì)中心東京1、區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值：最具財(cái)富增長(zhǎng)性的區(qū)域：1500萬億的投入，年產(chǎn)值100萬億比香港現(xiàn)在的產(chǎn)出量高出兩倍多！相當(dāng)于目前深圳單位GDP產(chǎn)出量的25倍！羅湖中心粗放型中心20年發(fā)展而成福田中心市級(jí)中心10年發(fā)展形成后海中心市級(jí)副中心5——10年發(fā)展形成前海中心區(qū)域型中心5——10年1、區(qū)域價(jià)值挖掘1980——20001995——20052005——20152011——2020深圳城市發(fā)展升級(jí)國際化大都市的躍升前海，讓深圳成長(zhǎng)為世界性大都市的發(fā)展引擎區(qū)域價(jià)值點(diǎn)濱海珠江口，地理優(yōu)勢(shì)“海陸空鐵”立體交通復(fù)合型國際都會(huì)的高起點(diǎn)規(guī)劃最具財(cái)富增長(zhǎng)力的區(qū)域關(guān)鍵詞濱海1、區(qū)域價(jià)值挖掘—小結(jié)區(qū)域價(jià)值顯示了大運(yùn)帶來的強(qiáng)勁發(fā)展后勁，世界級(jí)的國際化藍(lán)圖清晰呈現(xiàn)，給客戶則意味著國際化的便捷生活感知和城市的發(fā)展升級(jí)帶來的增值保值國際化程度最高的區(qū)域成就深圳國際化大都市的引擎都會(huì)中心都會(huì)中心世界級(jí)世界級(jí)區(qū)域定位中國前?！な澜缂?jí)·濱海都會(huì)中心2、區(qū)域價(jià)值挖掘—小結(jié)區(qū)域定位：中國前海，世界級(jí)濱海都會(huì)中心1、區(qū)域價(jià)值挖掘—小結(jié)區(qū)域價(jià)值：深圳城市發(fā)展的下一個(gè)引擎中國的前海世界的前海深圳的前海二期價(jià)值挖掘、提煉、升華1、區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、升華2、板塊價(jià)值的挖掘、提煉、升華3、產(chǎn)品價(jià)值挖掘、凝煉、價(jià)值升華項(xiàng)目所處板塊優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)有哪些？如何提升核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，以升華項(xiàng)目?jī)r(jià)值？板塊價(jià)值：最生態(tài)的版塊：1個(gè)海灣、2座高山、3面景觀、5座公園本項(xiàng)目小南山觀海公園大南山郊野公園青青世界荔林公園月亮灣公園海灣2、板塊價(jià)值挖掘板塊價(jià)值：高端住宅云集，豪宅版塊已成深大附中中海陽光玫瑰依云伴山泛海拉菲I期南山花園I期中建二局南山花園II期泛海拉菲II期泛海拉菲III期觀峰閣麗灣國際媽灣派出所小學(xué)校（規(guī)劃）紫園漢京灣南山花園II期南油項(xiàng)目萬科項(xiàng)目南油項(xiàng)目已售未售2、板塊價(jià)值挖掘板塊價(jià)值：曼哈頓中央公園的價(jià)值翻版，未來增值空間充裕海灣金融中心都會(huì)中心中央公園“城市綠肺”從紐約中央公園、倫敦海德公園、東京御苑、到香港維多利亞公園，這些舉世聞名的城市公園被喻為“市肺”，它們不僅是城市的生活藍(lán)本與坐標(biāo)原點(diǎn)，更憑繁華靜謐共享的稀缺人居天賦，成為眾所矚目的“貴族聚居區(qū)”。無論是中央公園旁的東端1號(hào)，海德公園旁的海德公園1號(hào)，維多利亞公園旁的天匯大樓，這些頻創(chuàng)“天價(jià)”的高端公寓，都是公園地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)與縮影。海灣前海都會(huì)中心大南山郊野公園等紐約曼哈頓金融中心與中央公園前海中心與大南山郊野公園2、板塊價(jià)值挖掘2、板塊價(jià)值挖掘—小結(jié)板塊定位：大南山生態(tài)豪宅版塊二期價(jià)值挖掘、提煉、升華1、區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、升華2、板塊價(jià)值的挖掘、提煉、升華3、產(chǎn)品價(jià)值挖掘、凝煉、價(jià)值升華項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)有哪些？如何提升核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，以升華項(xiàng)目?jī)r(jià)值？2、建筑價(jià)值挖掘建筑價(jià)值：拉菲的傳承，對(duì)文化、建筑內(nèi)涵、品牌的傳承一脈傳承：在建筑理念，建筑風(fēng)格，建筑元素等方面均是對(duì)一期的傳承和發(fā)展。與一期形成一個(gè)拉菲的作品系列。拉菲的園林主題拉菲的品位拉菲的環(huán)境拉菲的考究2、建筑價(jià)值挖掘建筑價(jià)值：法式建筑風(fēng)格，是對(duì)品味、居住空間和藝術(shù)的追求，是對(duì)自然的尊重和融合法式風(fēng)格的內(nèi)涵：1、居住空間的考究：布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。2、品味的追求：貴族風(fēng)格，高貴典雅。3、藝術(shù)的細(xì)節(jié)：細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。4、與自然的交融：點(diǎn)綴在自然中，相得益彰。

2、建筑價(jià)值挖掘建筑價(jià)值：建筑對(duì)Parklife（公園生活）的完美闡釋——

park+house!外部公園：媲美曼哈頓中央公園的大南山郊野公園。大南山+小南山+荔林公園+青青世界+月亮灣公園內(nèi)部園林：拉菲主題法式風(fēng)情園林。景觀視野：內(nèi)外雙重景觀（山景及園景）曼哈頓中央公園旁的東端1號(hào)，倫敦海德公園旁的海德公園1號(hào)!——城市中心的公園物業(yè)，享受自然、生態(tài)、浪漫、閑適生活的天價(jià)物業(yè)?！莗arkcity中實(shí)現(xiàn)parklife的parkhouse！3、建筑價(jià)值挖掘建筑價(jià)值：戶型設(shè)計(jì)的勝出:均為可拓展戶型設(shè)計(jì)，可拓展部分主要為內(nèi)陽臺(tái)和入戶花園陽臺(tái)改房間陽臺(tái)改房間大尺度入戶花園其他南山項(xiàng)目，可變空間小。建筑價(jià)值：大面積開窗、陽臺(tái)，保障室內(nèi)與室外的風(fēng)景交融，融陽光、公園、園林于一體大面積景觀面2、建筑價(jià)值挖掘建筑價(jià)值：自身及周邊配套的完備，是居住價(jià)值的保障公交接駁站地鐵5號(hào)線月亮灣花園站