2022年中國房地產(chǎn)市場分析：從瘋狂爆發(fā)到恢復(fù)理性

年中國房地產(chǎn)市場分析：從瘋狂爆發(fā)到恢復(fù)理性2022年是一線城市房地產(chǎn)“瘋狂”之年，地價(jià)、房價(jià)不甘落后，都表現(xiàn)特別“神勇”。房價(jià)的不斷攀高，知名房企收獲滿滿，十強(qiáng)房企銷售額超過2萬億元。但房地產(chǎn)市場的過度火爆，引起了監(jiān)管層的擔(dān)憂，“一城一策”的差別化調(diào)控政策隨之而來，對(duì)癥下藥，具有極強(qiáng)的針對(duì)性，一線城市房地產(chǎn)日漸回歸理性。

明顯，2022年是房地產(chǎn)業(yè)極不平凡的一年。以下是報(bào)告大廳我整理的2022年中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

市場現(xiàn)狀：

1、熱點(diǎn)城市房價(jià)增幅：從大幅增長到環(huán)比回落

2022年，熱點(diǎn)城市房價(jià)增幅經(jīng)受了從大幅增長到環(huán)比回落的過程。2022年2-9月，全國商品住宅平均銷售價(jià)格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過了2022全年（1.28%）和2022全年（9.11%）水平，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2022年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房價(jià)更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%，制造了歷史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍舊保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。

進(jìn)入10月份以后，受政府調(diào)控措施的影響，房價(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特殊是熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比下降明顯。

2、投資投機(jī)需求：由快速爆發(fā)擴(kuò)散到寂靜離場

本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購房比例高、投資投機(jī)需求爆發(fā)親密相關(guān)。住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市進(jìn)展的最主要?jiǎng)恿?，包括消費(fèi)性需求（自住性、改善型）、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對(duì)住房市場產(chǎn)生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)增長和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)快速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動(dòng)來看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高，投機(jī)需求火旺。2022以來，全國商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動(dòng)增長過程，1-4月份的同比增長率一度達(dá)到38.3%，制造了2022年初以來的峰值。1-9月份，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2022年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，受樓市調(diào)控措施的影響，投資投機(jī)需求瞬間寂靜離場，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢(shì)，部分城市降幅較大。

3、開發(fā)投資增幅：由快升到緩落再略有反彈

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2022年初有了明顯的回升。2022年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2022年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2022年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。

全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中，不同類型城市間存在肯定的差異。2022年10月至2022年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫柔上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開發(fā)投資累計(jì)量的全國占比保持在50%以上。

4、住房供求空間錯(cuò)配：持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍舊偏高，且空間錯(cuò)配問題依舊突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及將來仍舊短缺;三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依舊強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。

從庫存來看，熱點(diǎn)城市庫存削減，三四線樓市庫存壓力仍大。據(jù)中國指數(shù)討論院統(tǒng)計(jì)，截止到2022年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個(gè)月。2022年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫存顯著下降，甚至消失告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2022年，以三四線及以下城市為主的全國非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠(yuǎn)超過全國40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及將來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

從潛在供應(yīng)來看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為將來潛在供應(yīng)的住宅新開工面積來看，非重點(diǎn)城市的新開工累計(jì)值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過肯定的施工周期轉(zhuǎn)化為將來的住房有效供應(yīng)后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

5、熱點(diǎn)城市樓市：由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍舊較大的宏觀背景下，面對(duì)起初的樓市局部過熱形勢(shì)，政府沒有準(zhǔn)時(shí)發(fā)聲，使得市場預(yù)期中央會(huì)為了保增長而放任房價(jià)上漲，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有連續(xù)擴(kuò)散之勢(shì)。2022年年初以來隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫存量的不斷削減，部分城市從去庫存轉(zhuǎn)為抑制購房，在這種狀況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場恐慌，最終導(dǎo)致房價(jià)爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F(xiàn)，在預(yù)期轉(zhuǎn)變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無人問，今年價(jià)高爭先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

2022年房地產(chǎn)市場展望

2022年，瘋狂的房價(jià)“穩(wěn)”住了。但2022年又會(huì)如何進(jìn)展呢？

展望2022年，房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場討論報(bào)告分析，總體上，樓市將連續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。估計(jì)全國銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能消失價(jià)格回落。2022年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2022年以后的幾個(gè)月將連續(xù)庫存削減的勢(shì)頭，2022年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2022年有望保持在5%以上，在2022年年初經(jīng)過波動(dòng)后，全年可能會(huì)稍低于2022年的水平。空間上，市場調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。一、二線熱點(diǎn)城市將來調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大。由于