房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序-產(chǎn)品-流程圖-73P

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2021年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地

專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式香港模式：以開(kāi)發(fā)商為中心客戶(hù)預(yù)售融資、銀行按揭融資由開(kāi)發(fā)商一家完成“買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理”——縱向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)美國(guó)模式：市場(chǎng)化資本運(yùn)作聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)——橫向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)管理銷(xiāo)售蓋房子取得土地主要采用香港模式：依賴(lài)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銀行提供資金以銷(xiāo)售為主的經(jīng)營(yíng)模式以圈地、圈錢(qián)為主的盈利模式中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析資源評(píng)估投資決策分析投資機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)尋找投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析成熟市場(chǎng)的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中占據(jù)了越來(lái)越大的比重，第一顆棋擺在哪里，怎么擺，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)考慮得最多的事情。根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊意向地塊的確定

投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析在投資前，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外資源進(jìn)行評(píng)估是一項(xiàng)必不可少的工作。對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的利用可以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目的資源評(píng)估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析可持續(xù)性前瞻性整體性縱深性風(fēng)險(xiǎn)最小利

潤(rùn)

最

大進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性研究

投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建議開(kāi)發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。可行性方案研究

投資決策流程確定意向地塊

成立項(xiàng)目研究小組

投資、策劃人員

設(shè)計(jì)人員

財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估

城市發(fā)展層面評(píng)估

城市文化層面評(píng)估

自身價(jià)值層面評(píng)估初步可行性研究

制定研究計(jì)劃靜態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析可行性方案研究

用于銀行貸款的

地塊發(fā)展可行性方案

制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金

缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

分析

用于政府報(bào)建的

地塊發(fā)展可行性方案中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式行政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)2003年8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理確實(shí)定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開(kāi)發(fā)工程，其中有相當(dāng)一局部(比方危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配)是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，根本上是控制在政府手里。

企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為:■投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成工程開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢(qián)沒(méi)地形式。

■土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。

■收購(gòu)有土地的公司：為了防止繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比方萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式土地市場(chǎng)

通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。從目前來(lái)看，不管是招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以“價(jià)高者得〞為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。辦理國(guó)土使用證受理單位：市國(guó)土局地產(chǎn)處

所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌成交確認(rèn)書(shū)；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國(guó)土使用證》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：市建委開(kāi)發(fā)處

所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告；

填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務(wù)登記證；

驗(yàn)資報(bào)告；

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；

專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)。

取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)受理單位：市規(guī)劃局綜合處

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證受理單位：市規(guī)劃局綜合處

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表;

經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核的1:500(或1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書(shū);

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門(mén)出具征求意見(jiàn)函;

工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周?chē)h(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門(mén)的意見(jiàn)。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證開(kāi)發(fā)工程立項(xiàng)登記受理單位：市發(fā)改委

所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告;

營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)戶(hù)銀行出具的資金信用證明;

投資意向書(shū);

銀行出具的融資意向書(shū);

規(guī)劃行政部門(mén)出具的項(xiàng)目用地意見(jiàn)書(shū);

環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的審批意見(jiàn)。編制項(xiàng)目建議書(shū)申報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)審批項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程深度市場(chǎng)調(diào)查在工程立項(xiàng)之后，需針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，進(jìn)行更深層次的市場(chǎng)調(diào)研，以到達(dá)躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。市場(chǎng)層面需要調(diào)查工程所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查工程所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要開(kāi)展。工程深度市場(chǎng)調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況

研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查

消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶(hù)的定位前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程定位籌劃在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定工程的定位。工程定位主要包括本工程的市場(chǎng)定位、工程開(kāi)發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、工程價(jià)格定位等。其采用的手段主要是工程SWOT分析和工程競(jìng)爭(zhēng)力分析。在這一階段，需根據(jù)工程資源的可利用程度，確保工程的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的根底上，確定本工程的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位,確定工程概念草案。前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程產(chǎn)品籌劃在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)籌劃部門(mén)(公司)的建議合理劃分工程地塊的可利用程度，把工程差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開(kāi)發(fā)商籌劃部門(mén)、籌劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由籌劃部門(mén)(公司)出具工程概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定工程的產(chǎn)品方案。前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證建筑方案審批

受理單位：市規(guī)劃局

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果

圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖;

光盤(pán)一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

受理單位：市規(guī)劃局

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個(gè)工作日；

在市建委城建處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單；

在市文物管理部門(mén)辦理文物挖掘完畢通知單；

在市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；

在市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專(zhuān)用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公示牌的書(shū)面通知書(shū)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理施工許可證

受理單位：市建委建管處

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫(xiě)的施工許可證申請(qǐng)

表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開(kāi)工條件

審查(表)；中標(biāo)通知書(shū)、施工合同及中標(biāo)備案(表)；施工圖審

查備案通知書(shū)；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合

格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和

派遣書(shū)，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得《建設(shè)工程施工許可證》前期其它工作施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析建設(shè)階段開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開(kāi)工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗(yàn)收建設(shè)工程所需的開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開(kāi)工手續(xù)的辦理在開(kāi)發(fā)前期已完成，本階段只涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工工程和竣工驗(yàn)收。工程建設(shè)施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書(shū)，勘測(cè)院實(shí)測(cè)竣工圖，房管局實(shí)測(cè)建筑面積，城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作的市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)深度定位項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃

工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃

項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定項(xiàng)目的廣告推廣策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目的活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目的媒體運(yùn)用策略工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路銷(xiāo)售節(jié)奏的控制分階段銷(xiāo)售計(jì)劃與策略分階段推廣策略整合營(yíng)銷(xiāo)策略工程營(yíng)銷(xiāo)籌劃

廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷(xiāo)售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營(yíng)銷(xiāo)組織管理制定銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)營(yíng)銷(xiāo)

執(zhí)行開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案與準(zhǔn)備租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批辦理商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證

受理單位：市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

所需主要資料：項(xiàng)目工程進(jìn)度要求(多層主體完工；有地下室的電梯建筑，施

工進(jìn)度達(dá)到±0.000，無(wú)地下室的電梯建筑，施工進(jìn)度達(dá)到一層頂部)

法人授權(quán)委托書(shū)；地址、門(mén)牌號(hào)證明；

填寫(xiě)商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表；

國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

及蓋騎縫章的規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程施工許可證(核原件交復(fù)印件)；

開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(核原件交復(fù)印件)；

商品房預(yù)售方案(應(yīng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期、

銷(xiāo)售計(jì)劃等內(nèi)容)；

預(yù)售面積測(cè)算資料。取得《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》及銷(xiāo)售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批辦理產(chǎn)權(quán)初始登記(大產(chǎn)權(quán))

受理單位：市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

所需主要資料：產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)表；

國(guó)土使用證(核原件，交復(fù)印件)；

總平面圖(原件)；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證(原件)；

竣工驗(yàn)收備案表(原件)；

白蟻防治書(shū)(原件)；

房屋維修基金(原件)；

竣工驗(yàn)收合格證(原件)；

測(cè)繪報(bào)告(原件)；面積核定報(bào)告(產(chǎn)權(quán)測(cè)量辦)；預(yù)售許可證(原件)；物管方案核定證明取得大產(chǎn)權(quán)主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程

項(xiàng)目資源評(píng)估

(初步市場(chǎng)調(diào)研)地塊時(shí)空環(huán)境調(diào)查可行性研究

(立項(xiàng)分析)深度市場(chǎng)調(diào)研YesNo住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)研究及

目標(biāo)客戶(hù)定位消費(fèi)市場(chǎng)研究及

目標(biāo)客戶(hù)定位規(guī)劃特征景觀特征立面處理戶(hù)型特征細(xì)部處理SWOT分析及資源審核項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論市場(chǎng)空白點(diǎn)研判差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位產(chǎn)品初步形態(tài)定位住宅產(chǎn)品初步選擇同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究原創(chuàng)開(kāi)發(fā)概念定位概念草案超越項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位開(kāi)發(fā)主題市場(chǎng)形象生活藍(lán)本

生活方式社區(qū)文化

定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位開(kāi)發(fā)模型方案對(duì)比建筑類(lèi)型面積對(duì)比產(chǎn)品理念主力戶(hù)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目總體規(guī)劃理念地塊價(jià)值及用途初期開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)主題導(dǎo)入總體理念策劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目公建配套理念策劃項(xiàng)目產(chǎn)品建議詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題市場(chǎng)報(bào)告方案設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期價(jià)格體系制定推廣策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行銷(xiāo)售道具及物料準(zhǔn)備視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)施工圖設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算招投標(biāo)監(jiān)理公司介入確定施工單位開(kāi)工開(kāi)工吉日選擇組建工程管理組全程工程管理廣告公司介入VI策劃方案及跟進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)組織管理開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售策略開(kāi)盤(pán)竣工驗(yàn)收交樓工程結(jié)算項(xiàng)目結(jié)束廣告公司介入現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)工程顧問(wèn)物業(yè)管理介入9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Thursday,April21,202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。。16:28:3016:28:3016:284/21/20224:28:30PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。。4月-2216:28:3016:28Apr-2221-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。16:28:3016:28:3016:28Thursday,April21,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。。4月-224月-2216:28:3016:28:30April21,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。。21四月20224:28:30下午16:28:304月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月224:28下午4月-2216:28April21,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/4/2116:28:3016:28:3021April202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。4:28:30下午4:28下午16:28:304月-22