萬(wàn)科西華府商業(yè)、寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

京投萬(wàn)科·西華府

寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013-061項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于西南四環(huán)外，郭公莊車輛段上蓋。2本案項(xiàng)目概況3位于北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段用地范圍內(nèi)，豐葆路以東，郭公莊路以西，距南四環(huán)約兩公里左右；建設(shè)用地面積：約23萬(wàn)平方米；容積率：2.7；總建筑面積：約75萬(wàn)平方米（含地下12萬(wàn)平方米）；其中商品住宅16.7萬(wàn)平方米，散售辦公4.4萬(wàn)平方米，回購(gòu)辦公3萬(wàn)平方米，總商業(yè)面積2.72萬(wàn)平方米，公租房24.6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目概況商業(yè)資源分為住宅底商（二期住宅裙房，1F-2F）及辦公裙房商業(yè)（四期，B2-3F）兩類總建筑面積：約2.72萬(wàn)平方米，其中住宅底商0.8萬(wàn)平方米，辦公裙房商業(yè)1.92萬(wàn)平方米交付時(shí)間：首期住宅交付時(shí)間為15年12月，住宅底商為2015年12月，裙房商業(yè)為2015年12月4四期蓋下辦公商業(yè)三期蓋下商品房項(xiàng)目概況5辦公裙房商業(yè)B2為地鐵層，連通地下商業(yè)；3F與蓋上住宅平臺(tái)聯(lián)通B2，3600平米；B1，3600平米；1F-3F，1.2萬(wàn)平米B2、B1不具備餐飲條件，1F-3F可選擇性做餐飲住宅底商1F，4000平米，全部為街鋪2F，4000平米，與辦公裙房商業(yè)聯(lián)通不具備餐飲條件規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)部分商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)67區(qū)域深度調(diào)研區(qū)域商業(yè)格局項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域選定8本案研究范圍：北至南四環(huán)南到鐵路線西至豐葆路東至樊羊路南四環(huán)路科技大道～豐葆路鐵路線樊羊路區(qū)域深度調(diào)研區(qū)域人口特征|交通環(huán)境分析9區(qū)域特征：居住、辦公人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)居住人群近2.5萬(wàn)戶、7萬(wàn)人口老項(xiàng)目：富錦嘉園、北京國(guó)際花園、加來(lái)莊園——約50萬(wàn)m2新項(xiàng)目：中海系列、萬(wàn)科藍(lán)、北京方向、本案——約120萬(wàn)m2潛在入市：郭公莊一期、郭公莊三期——約60萬(wàn)m2辦公人群豐臺(tái)科技園一至三期建筑面積近700萬(wàn)m2全部開(kāi)發(fā)完成后進(jìn)駐人群約15～20萬(wàn)以上數(shù)據(jù)中，居住人群約1萬(wàn)戶、3萬(wàn)人，辦公約5～8萬(wàn)人為未來(lái)3至5年可能導(dǎo)入的新增區(qū)域人口。10區(qū)域特征：區(qū)域用地規(guī)劃辦公、商業(yè)用地供地以豐臺(tái)科技園東區(qū)三期為主居住用地本案周邊近期供地以郭公莊一期、三期地塊供應(yīng)為主11交通環(huán)境：道路交通區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，軌道交通便捷12地面交通現(xiàn)有環(huán)路、豐葆路路網(wǎng)，加之建設(shè)中的萬(wàn)壽路南延，使區(qū)域路網(wǎng)日趨完善。軌道交通本案所在的郭公莊站是9號(hào)線與房山線的換乘站，是北京西南城區(qū)重要的交通樞紐之一。交通環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目輻射范圍影響項(xiàng)目北側(cè)道路為商業(yè)主要?jiǎng)泳€，連接西南四環(huán)。加之軌道交通網(wǎng)的日漸發(fā)達(dá)，本案所輻射影響范圍將覆蓋整個(gè)豐臺(tái)科技園及西南四環(huán)沿線。

13本案9號(hào)線科技大道萬(wàn)壽路南延六圈南路四環(huán)路區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)格局研究區(qū)域商業(yè)格局|各業(yè)態(tài)發(fā)展水平14商業(yè)格局：商圈布局存量商業(yè)以社區(qū)周邊商業(yè)為主規(guī)劃商業(yè)有較完整的整體規(guī)劃，體量在150萬(wàn)平米以上。15世界公園商街海航Mall30萬(wàn)m2東區(qū)三期商業(yè)80萬(wàn)m2永旺中心15萬(wàn)m2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)郭公莊商業(yè)區(qū)存量商業(yè)規(guī)劃商業(yè)商業(yè)格局：主要商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況存量：世界公園商業(yè)街16物業(yè)體量15000m2出租情況外街：開(kāi)間面積50-200㎡，租金2.5元/天·m2內(nèi)街：20余棟商業(yè)，300-800㎡，1.5元/天·m2經(jīng)營(yíng)狀況外街：出租為餐飲臨街商鋪，主要依靠世界公園客群內(nèi)街：空置率較高車位包括內(nèi)街停車以及外街臨街停車位，停車免費(fèi)定位旅游型商業(yè)，同時(shí)輻射周邊小區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年9月商業(yè)格局：主要商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況存量：富錦嘉園商業(yè)17物業(yè)體量30000m2出租情況商業(yè)全部出租，業(yè)態(tài)為餐飲、美發(fā)、娛樂(lè)，租金約2.5-3元/天·㎡經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好，主要面對(duì)總部基地員工消費(fèi)車位主要為路邊停車定位社區(qū)服務(wù)型＋周邊寫(xiě)字樓低端消費(fèi)開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年6月商業(yè)格局：主要商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況存量：億城天筑商業(yè)18物業(yè)體量約8000㎡，一二層商業(yè)出租情況開(kāi)間面積100-220㎡，租金約3.0元/天·㎡；商鋪幾乎全部出租，餐飲、便利店為主經(jīng)營(yíng)狀況客流量一般，主要依靠社區(qū)客戶及花鄉(xiāng)汽配城人流車位路邊停車定位社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年6月商業(yè)格局：未來(lái)入市項(xiàng)目分析海航Mall體量：商業(yè)約30萬(wàn)m2定位：休閑、購(gòu)物中心預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間：由于產(chǎn)權(quán)交割問(wèn)題，時(shí)間待定19商業(yè)格局：未來(lái)入市項(xiàng)目分析豐臺(tái)科技園東區(qū)三期體量：商業(yè)約80萬(wàn)m2預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間：未來(lái)1～2年部分陸續(xù)啟動(dòng)營(yíng)業(yè)20商業(yè)格局：商圈商業(yè)格局對(duì)本案影響周邊商業(yè)暫未形成整體商業(yè)氛圍；區(qū)域內(nèi)生活配套較缺乏，且距離本案較遠(yuǎn)；檔次多為中低端型生活配套；本案具備成為區(qū)域級(jí)商業(yè)條件，主要服務(wù)于郭公莊及輻射居住區(qū)。212公里競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況未來(lái)面臨的主要是郭公莊一期、三期、北京方向等項(xiàng)目底商的銷售競(jìng)爭(zhēng)；郭公莊一期、三期規(guī)劃方案待定；北京方向地塊東側(cè)與本案相對(duì)位置規(guī)劃為商業(yè)、寫(xiě)字樓，約10萬(wàn)平米。22北京方向南側(cè)效果圖本案萬(wàn)科藍(lán)北京方向京投萬(wàn)科西華府郭公莊三期郭公莊一期海航Mall23總體指標(biāo)：總用地面積：11.88萬(wàn)平米（其中建設(shè)用地7.86萬(wàn)，代征綠地4.02萬(wàn)）總建設(shè)面積：56萬(wàn)平米（地上35萬(wàn)，地下21萬(wàn)）容積率：4.45平均樓面價(jià)：2300元/平米31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)）指標(biāo)用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設(shè)用地面積53722.402平米代征綠地面積13909.476平米規(guī)劃建筑面積39萬(wàn)（地上24萬(wàn)，地下15萬(wàn)）容積率4.5地塊成交價(jià)格5.5億元折合樓面價(jià)格2292元/平米35-A地塊（規(guī)劃B區(qū)）指標(biāo)用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設(shè)用地面積24936.02平米代征綠地面積26300.49平米規(guī)劃建筑面積17萬(wàn)（地上11萬(wàn)，地下6萬(wàn)）容積率4.4地塊成交價(jià)格2.55億元折合樓面價(jià)格2318元/平米西南四環(huán)海航Mall（原規(guī)劃）24A區(qū)：美式購(gòu)物中心擁有OUTLET廣場(chǎng)、歡樂(lè)世界、IT廣場(chǎng)、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館B區(qū)：國(guó)際時(shí)尚中心集商貿(mào)、會(huì)展、品牌推廣為一體，同時(shí)為時(shí)裝設(shè)計(jì)的研發(fā)預(yù)留空間A區(qū)公寓：共901套其中以50-60平米產(chǎn)品為主B區(qū)寫(xiě)字樓：共3.5萬(wàn)平米，每層約2500平米B區(qū)南側(cè)面A區(qū)南側(cè)面原定位方向25原定位方向26樹(shù)立“區(qū)域精致生活商業(yè)街區(qū)”的形象，將項(xiàng)目地塊與軌道交通，自身住宅、辦公、商業(yè)相聯(lián)系、融合，創(chuàng)造集居住、辦公、購(gòu)物、休閑、社交、娛樂(lè)等多功能的全新城市“街區(qū)”形象。京西南“高品質(zhì)生活消費(fèi)”目的地原商業(yè)功能定位27本案將聚焦于居住地周邊重復(fù)性、功能性強(qiáng)的消費(fèi)內(nèi)容原商業(yè)功能定位28娛樂(lè)驛站（KTV、電玩、健身中心、成人教育）

商務(wù)休閑（商務(wù)餐飲、美容美體、臺(tái)球、室內(nèi)高爾夫）家庭聚會(huì)（家庭正餐、休閑餐飲、簡(jiǎn)快餐）兒童天地（兒童培訓(xùn)、兒童娛樂(lè)）專業(yè)市場(chǎng)（電器賣場(chǎng)）商務(wù)社交（咖啡茶館、社交餐飲、證券公司）

食字路口（品牌連鎖快餐、休閑餐飲、水吧）生活配套（孕嬰用品、花店、洗衣店、藥店、西餅店、家居飾品、美發(fā)）專業(yè)市場(chǎng)（電器賣場(chǎng)）商務(wù)配套（銀行、證券、商務(wù)快印、旅行社、便利店、紅酒店）

溫馨生活（超市+外租區(qū)）

溫馨生活（超市+外租區(qū)）2層1層3層-2層-1層寫(xiě)字樓底商定位方向住宅底商定位方向啞鈴形業(yè)態(tài)布置，以目的性消費(fèi)帶動(dòng)客流的豎向、與橫向流動(dòng)；以隨機(jī)性消費(fèi)的業(yè)態(tài)布置較佳位置，適應(yīng)高租金、高人流量盈利要求原商業(yè)功能定位29原商業(yè)功能定位30原商業(yè)功能定位31原商業(yè)功能定位32寫(xiě)字樓部分寫(xiě)字樓補(bǔ)充市調(diào)內(nèi)容3334產(chǎn)業(yè)規(guī)劃條件存量項(xiàng)目調(diào)研銷售項(xiàng)目分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃條件豐臺(tái)區(qū)及中關(guān)村科技園豐臺(tái)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)定位及規(guī)劃35產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃根據(jù)豐臺(tái)區(qū)“十二五規(guī)劃”豐臺(tái)區(qū)十二五期間四大重點(diǎn)板塊建設(shè)全面提速，功能區(qū)發(fā)展成效明顯，成為聚集城市功能、吸引高端產(chǎn)業(yè)、承接重大項(xiàng)目的重要載體。全面提速麗澤金融商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)；圍繞中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，加快推動(dòng)豐臺(tái)科技園區(qū)的“東進(jìn)西擴(kuò)”，保持和鞏固在中關(guān)村一區(qū)多園中的領(lǐng)先地位；優(yōu)化提升大紅門(mén)時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)功能；加快實(shí)施青龍湖-長(zhǎng)辛店會(huì)展旅游、生態(tài)休閑區(qū)建設(shè)。36產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：豐臺(tái)科技園定位及規(guī)劃全面完成豐臺(tái)科技園東區(qū)三期開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮總部基地品牌效應(yīng)，提升高新技術(shù)的研發(fā)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)民營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。37產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：豐臺(tái)科技園招商優(yōu)惠政策豐臺(tái)科技園享受中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)“1+6”政策：一、“1”—搭建首都創(chuàng)新資源平臺(tái)二、“6”—支持在中關(guān)村深化實(shí)施先行先試改革的6條政策（一）中央級(jí)事業(yè)單位科技成果處置和收益權(quán)改革試點(diǎn)政策（二）稅收優(yōu)惠試點(diǎn)政策（三）股權(quán)激勵(lì)試點(diǎn)政策（四）科研經(jīng)費(fèi)分配管理改革試點(diǎn)政策（五）高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定試點(diǎn)政策（六）建設(shè)全國(guó)場(chǎng)外交易市場(chǎng)試點(diǎn)政策。38產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：入住企業(yè)總部基地入住企業(yè)電力、電子、機(jī)械、貿(mào)易等行業(yè)占較大比重。39存量項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域周邊及三環(huán)外9號(hào)線沿線存量寫(xiě)字樓項(xiàng)目情況40區(qū)域選定根據(jù)區(qū)域劃分及交通延伸，主要調(diào)研豐臺(tái)科技園內(nèi)及三環(huán)外軌道交通沿線項(xiàng)目。41諾德中心漢威國(guó)際總部廣場(chǎng)星火科技工商聯(lián)大廈萬(wàn)潤(rùn)大廈財(cái)富時(shí)代昌寧大廈奈倫大廈藍(lán)谷科技海航MALL九號(hào)線沿線寫(xiě)字樓奈倫大廈藍(lán)谷科技開(kāi)發(fā)商奈倫置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司藍(lán)谷科技發(fā)展有限公司交付年份2013年7月（尚未入?。?004年3月規(guī)模45353㎡地上14000㎡，分為A座B座層數(shù)21層地上6層大堂面積約400㎡70㎡大堂高度9m3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積2100㎡760㎡層高3.5m3.4m凈高2.5m2.7m走道寬度1.6m2m走道凈高2.5m2.7m走道裝標(biāo)頂棚石膏板、墻乳膠漆、磚踢腳、瓷磚地面頂石膏板、墻乳膠漆、瓷磚踢腳、地面瓷磚衛(wèi)生間男：3站3坐；女：4坐男：3蹲；女：3蹲空調(diào)系統(tǒng)清系華同方中央空調(diào)中央空調(diào)電梯東芝，6臺(tái)OTIS（1350kg）客梯2臺(tái)巨人（1000kg）客梯電梯比7559㎡/臺(tái)7000平米/臺(tái)車位數(shù)212輛，地上27，地下18560個(gè)車位比————物業(yè)管理奈倫物業(yè)管理藍(lán)谷科技物業(yè)管理費(fèi)30元/平方米·月8元/平方米·月租金5.5-6元/㎡·天2－3元/㎡·天開(kāi)間面積300-2000㎡50-200㎡空置率未入住5%二手售價(jià)不售不售銷售率－－42地鐵沿線：奈倫大廈項(xiàng)目目前暫未入住，公共區(qū)域正處于裝修狀態(tài)。從目前內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，內(nèi)部裝修以石材為主，在周邊屬于相對(duì)高檔的寫(xiě)字樓。43大堂面積約400㎡大堂高度9米走道寬度1.6米走道凈高2.5米走道裝標(biāo)墻乳膠漆、頂棚石膏板、磚踢腳衛(wèi)生間男：3站3坐女：4坐茶水間-首層大堂樓層電梯廳樓層走道2.5m1.5m茶水間衛(wèi)生間地鐵沿線：藍(lán)谷科技藍(lán)谷科技大廈（乙級(jí)）整體較為老舊，參考價(jià)值低。44大廈入口首層大堂樓層電梯廳電梯樓層公共走道衛(wèi)生間地鐵沿線：藍(lán)谷科技45入住企業(yè)行業(yè)：電子產(chǎn)品、生物技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、醫(yī)藥等隔間面積：50—170㎡區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓總部廣場(chǎng)漢威國(guó)際廣場(chǎng)北京諾德中心財(cái)富時(shí)代中心開(kāi)發(fā)商總部基地（中國(guó)）控股集團(tuán)北京世紀(jì)星空影業(yè)投資有限公司北京諾德置業(yè)有限公司航豐園科技交付年份2013年10月一期2012年8月一期2011年、二期2013年2007年12月規(guī)模4.96萬(wàn)平米一期28萬(wàn)平米一期24萬(wàn)平米，二期21萬(wàn)平米建面104700平方米層數(shù)21層9層（最高2層為6米挑高躍層）一期23層、二期11～39層地下3層,地上26層大堂面積110平米120平米約100平米1000平米大堂高度5.5米10米一期10米、二期15米9.9米標(biāo)準(zhǔn)層面積623平米1330平米一期1400平米、二期1883平米2800平方米層高3.9米3.5米一期3.7米、二期4-5米3.6米凈高2.8米2.85米一期2.8米、二期3.7米2.7米走道寬度2.5米無(wú)公共走廊2.2米2.6米走道凈高——2.7米一期2.5米、二期3.5米2.6米走道裝標(biāo)待定自定墻乳膠漆、金屬踢腳墻乳膠漆、網(wǎng)格頂棚、大理石踢腳空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中央空調(diào)一期中央空調(diào)、二期新風(fēng)中央空調(diào)中央空調(diào)電梯3部（三菱1050KG）2梯三菱電梯客梯+1貨梯一期5部三菱（1350kg）、二期17部10部鈴木電梯（八客，兩貨）電梯比4133平米/臺(tái)5985平米/臺(tái)一期3100平米/臺(tái)、二期4788平米/臺(tái)10470平米/臺(tái)車位數(shù)205個(gè)/4棟樓665個(gè)989個(gè)、1000個(gè)地上300個(gè)；地下1000個(gè)車位比41個(gè)車位/萬(wàn)平米33個(gè)/萬(wàn)平米一期101個(gè)/萬(wàn)平米、二期47個(gè)/平米130個(gè)/萬(wàn)平方米物業(yè)管理道豐（中國(guó)）控股集團(tuán)北京世紀(jì)星空影業(yè)投資有限公司北京諾德物業(yè)管理有限公司

國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)待定1元/平米/天一期25元/平米/月12元/平米/月租金——4-5元/平方米·天（包含物業(yè)費(fèi)）4.5-5元/平方米·天約4.8元/平方米·天開(kāi)間面積386平米665平米最小101平米129-2800平方米空置率——60%（尚未出租）——20%二手售價(jià)——————24000—29000元/平方米銷售率待開(kāi)盤(pán)，35000～38000元/m2——一期89%、二期待售85%46區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓工商聯(lián)大廈萬(wàn)潤(rùn)大廈昌寧大廈開(kāi)發(fā)商北京金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京航天海鷹開(kāi)發(fā)有限公司昌寧集團(tuán)交付年份2005年2006年2001年規(guī)模5萬(wàn)平米2.9萬(wàn)平米建面28000平方米層數(shù)30層11層主樓23層、裙樓3層、地下1層大堂面積400平米50平米800平米大堂高度9米2.7米12米標(biāo)準(zhǔn)層面積6240平米2100平米1000平米層高3.15米3米3.75米凈高2.5米2.7米3.2米走道寬度1.5米2米2.4米走道凈高2.5米2.7米3米走道裝標(biāo)墻乳膠漆、頂棚石膏板頂棚鋁板、乳膠漆地面為進(jìn)口花崗巖，墻面為進(jìn)口石材空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中央空調(diào)開(kāi)利空調(diào)系統(tǒng)電梯6臺(tái)OTIS（1361kg）客梯3臺(tái)客梯3部客梯電梯比8333平米/臺(tái)700平米/臺(tái)9333平米/臺(tái)車位數(shù)541個(gè)（共用）130個(gè)250個(gè)地上車位300月/月/個(gè)車位比108個(gè)/萬(wàn)平米223個(gè)/萬(wàn)平米107個(gè)/萬(wàn)平米物業(yè)管理北京銘維誠(chéng)物業(yè)管理有限公司北京航天海鷹物業(yè)管理有限公司昌寧物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)18元/平米/月0元/平米/月10元/平米/月左右租金3.3元/平方米·天3.5元/平方米·天2.8元/平方米·天開(kāi)間面積200平方米-2000平米113-2100平米180-500平方米空置率5%0%0%二手售價(jià)24000元/平米29600元/平米無(wú)銷售率100%47區(qū)域內(nèi)：總部廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)立足整個(gè)園區(qū)，作為園區(qū)內(nèi)方向性高層建筑，視野及外觀做的充