2022年10月自考資產(chǎn)評估筆記第二章

2022年年10月自考資產(chǎn)評估筆記第二章第一節(jié)市場法一、 市場法及其適用的前提條件（一） 市場法的含義市場法也稱市場價(jià)格比擬法，是指通過比擬被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)展調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。（二） 市場法應(yīng)用的前提條件：1、需要一個充分發(fā)育、活潑的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比擬的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。二、 運(yùn)用市場法進(jìn)展資產(chǎn)評估的方式參照物差異調(diào)整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序：1、明確評估對象。2、查找參照物。3、分析整理資料并驗(yàn)證其精確性，推斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比擬。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。市場愈活潑，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈精確。（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場狀況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；2、評估結(jié)果易于被各方面理解和承受。缺點(diǎn)：1、需要有公開及活潑的市場作為根底，有時缺少可比照數(shù)據(jù)以及缺少推斷比照數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大局部的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場法的局限2022年考過選擇）其次節(jié)本錢法一、本錢法及其適用的前提條件（一）本錢法的含義本錢法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置本錢扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。采納本錢法對資產(chǎn)進(jìn)展評估的理論依據(jù)：1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的本錢。（資產(chǎn)本錢和價(jià)值成正比）重置本錢是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)成是一樣的，而二者反映的物價(jià)水平是不一樣的。2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場價(jià)格以外，還有：（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。（2）資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。（二）本錢法應(yīng)用的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2、形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必需的。3、本錢法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于連續(xù)使用狀態(tài)。二、本錢法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢X成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）（一）重置本錢及其估算重置本錢一般分為復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。復(fù)原重置本錢是指運(yùn)用原來一樣的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價(jià)格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置本錢是指利用新型材料，并依據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價(jià)格生產(chǎn)或建筑具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的本錢。選擇重置本錢時，在同時可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的狀況下，應(yīng)選擇更新重置本錢；在無更新重置本錢時可采納復(fù)原重置本錢。一般來說，復(fù)原重置本錢大于更新重置本錢。更新重置本錢和復(fù)原重置本錢采納的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計(jì)、消耗、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置本錢與復(fù)原重置本錢是一樣的。無論是跟新重置本錢還是復(fù)原重置本錢，資產(chǎn)本身的功能不變。估算重置本錢首選市場詢價(jià)。1、 重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)本錢的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部構(gòu)建支出按其計(jì)入本錢的形式，將總本錢分為直接本錢和間接本錢來估算重置本錢的一種方法。直接本錢是指可以構(gòu)成資產(chǎn)本錢支出局部，如房屋建筑物的根底、墻體、屋面、內(nèi)裝修等工程；機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、人工費(fèi)等工程。間接本錢是指為建筑、購置資產(chǎn)而發(fā)生的治理、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。（1）按人工本錢比例法計(jì)算。（2）單位價(jià)格法。（3）直接本錢百分率法。2、 物價(jià)指數(shù)法這種方法是在資產(chǎn)歷史本錢根底上，通過現(xiàn)時物價(jià)指數(shù)確定其重置本錢。資產(chǎn)評估時物價(jià)指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價(jià)指數(shù)。定基物價(jià)：制定物價(jià)指數(shù)的基準(zhǔn)是全都的。重置本錢=歷史本錢X資產(chǎn)評估時物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時物價(jià)指數(shù)物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)分表現(xiàn)在：（選擇）（1） 物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢僅考慮了價(jià)格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。（2） 物價(jià)指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與構(gòu)建本錢費(fèi)用核算的根底上。一種技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采納物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢往往會偏高。（重置本錢法估算偏低）一樣點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的根底上。3、 功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)力量比例法。（本錢與產(chǎn)量成正比）這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的本錢與其生產(chǎn)力量線性關(guān)系，生產(chǎn)力量越大，本錢越高，而且是成正比例關(guān)系。4、 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。重置本錢=參照物重置本錢X（評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照資產(chǎn)年產(chǎn)量）5、 統(tǒng)計(jì)分析法。（1）對資產(chǎn)進(jìn)展分類。（2） 在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置本錢。（3） 依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置本錢額與賬面歷史成績計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，計(jì)算公式為：K=R”/R（其中K——資產(chǎn)重置本錢與歷史本錢的調(diào)整系數(shù)；R”一一某類抽樣資產(chǎn)的重置本錢；R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史本錢。）被評估資產(chǎn)重置本錢=習(xí)某類資產(chǎn)賬面歷史本錢（即賬面原值）XK（二）實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是自產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。1、 觀看法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)學(xué)問和豐富閱歷的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)展技術(shù)鑒定，推斷被評估資產(chǎn)的實(shí)體性成新率。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置本錢X（1—實(shí)體性成新率） （其中實(shí)體性成新率已經(jīng)考慮殘值）2、 公式計(jì)算法。（2022年單項(xiàng)選擇15題考過）（1） 估計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時凈收回的金額。（2） 總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和?？偸褂媚晗?實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工缺乏，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。（三）功能性貶值及其估算功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。1、凈超額運(yùn)營本錢折現(xiàn)法功能性貶值的估算可以按以下步驟進(jìn)展：（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營本錢與功能一樣但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營本錢進(jìn)展比擬。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額（稅后）運(yùn)營本錢。（指將來運(yùn)營本錢）（3）估量被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（尚可使用年限）（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的（凈）超額運(yùn)營本錢折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。被評估資產(chǎn)功能性貶值額=E（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營本錢X折現(xiàn)系數(shù)）2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資本錢的估算進(jìn)展，即超額投資本錢可視同為功能性貶值。功能性貶值=復(fù)原重置本錢一更新重置本錢將來每年凈超額運(yùn)營本錢不相等逐年折算相加求和將來每年凈超額運(yùn)營本錢相等 簡化：年凈超額運(yùn)營本錢（P/A,r,n）（A 年金，r 折現(xiàn)率，n剩余壽命）（四） 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五） 成新率及其估算成新率反映評估對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置本錢法運(yùn)用的其次個公式（即：被評估資產(chǎn)評估值=重置本錢X成新率）中的成新率。1、 觀看法。這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等根底上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。2、 使用年限法。3、 修復(fù)費(fèi)用法。（修復(fù)費(fèi)用大小即貶值額）直接根據(jù)會計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必需摒棄。這是由于：第一，折舊是由損耗打算的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗其次，折舊年限確實(shí)定。第三，折舊年限確實(shí)定根底與評估中成新率確實(shí)定根底一一損耗本身，具有差異性。第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員依據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全一樣，這時固然可以采納折舊年限。三、運(yùn)用本錢法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一） 運(yùn)用本錢法評估資產(chǎn)的程序：1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置本錢；2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。（二） 本錢法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、比擬充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公正合理；2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3、在不易計(jì)算資產(chǎn)將來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點(diǎn)：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必需充分分析這種假設(shè)的可行性；3、經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面精確計(jì)算。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件（一） 收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)將來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。資產(chǎn)評估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度親密相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利力量越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。（二） 收益法應(yīng)用的前提條件：1、被評估資產(chǎn)必需是能用貨幣衡量其將來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；2、資產(chǎn)全部者所擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也必需是能用貨幣衡量的；3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以猜測。二、收益法應(yīng)用的形式：（一） 資產(chǎn)將來收益期有限的狀況（二） 資產(chǎn)將來收益無限期的狀況：1、 將來收益年金化的狀況（2022年考過選擇）全部的資產(chǎn)評估，其將來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種狀況下也可以采納上述方法進(jìn)展評估，步驟如下：（約當(dāng)年金法）第一步，猜測該項(xiàng)資產(chǎn)將來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。其次步，通過折現(xiàn)值之和求取年等職收益額。第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)展資本化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評估值。2、 將來收益不等額的情形資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=】前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最終一年的折現(xiàn)系數(shù)（即復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)定（一）收益額收益法運(yùn)用中，收益額確實(shí)定是關(guān)鍵。收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。1、 收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的將來收益期望值（評估基準(zhǔn)日以后），是通過猜測分析獲得的。2、 收益額必需是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分別出來，切莫張冠李戴。用于資產(chǎn)評估的收益是資產(chǎn)的客觀收益（正常收益），而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤，即凈利潤；其次，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。選擇哪一種作為收益額，評估人員應(yīng)依據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)以及評估目的打算，重要地是科學(xué)反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持全都。（二）折現(xiàn)率和資本化率從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評估值越低。折現(xiàn)率與利率不完全一樣，利率是資金的酬勞，折現(xiàn)率是治理的酬勞。折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)酬勞率和通貨膨脹率。無風(fēng)險(xiǎn)酬勞率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險(xiǎn)酬勞率則是指冒風(fēng)險(xiǎn)取得的酬勞與資產(chǎn)的比率。資本化率（適用年金化形式）與折現(xiàn)率（適用非年金化形式）在本質(zhì)上是沒有區(qū)分的。折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。（三）收益期限（評估基準(zhǔn)日以后的期限）收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)（一） 收益法評估資產(chǎn)的程序：1、 收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；2、 計(jì)算和比照分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；3、 猜測資產(chǎn)將來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率；4、 將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。（二） 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、 收益法的優(yōu)點(diǎn)是：（1）能真實(shí)和較精確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所承受。2、 收益法的缺點(diǎn)是：（2022年4月32題考過選擇）（1）預(yù)期收益額猜測難度較大，受較強(qiáng)的主觀推斷和將來不行預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可猜測將來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。（也適用于資源類資產(chǎn)）第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比擬和選擇一、 資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（一） 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系共同目標(biāo)就是活得令人信服的牢靠的評估價(jià)值。本錢法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)根底之上的。（二） 市場法與本錢法的區(qū)分（2022年4月考過簡答）1、 本錢法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購置該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。2、 市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格，是交易過程中采納的。3、 市場法的運(yùn)用與原始本錢沒有直接聯(lián)系，而本錢法中的某些計(jì)算，則要用被評估資產(chǎn)的原始本錢和原始資料。4、 本錢法是按全新資產(chǎn)的購建本錢和扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)