【地產(chǎn)策劃-】寧波北侖華辰君臨項(xiàng)目市場(chǎng)分析-61

君臨·北侖市場(chǎng)研展報(bào)告

二00七年六月項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)1、位于北侖新行政中心區(qū)；2、占地220畝，總建33萬平米，在北侖市郊另立CBD綜合中心；3、低密度，景觀商業(yè)帶流線型立體購物游覽；4、全方位商業(yè)格局，建筑特色凸顯購物主題理念；5、目前周邊不成熟；6、項(xiàng)目目前正在施工階段，但各方面（銷售、招商）工作都未積極開展起來；對(duì)于本次報(bào)告來說，將要著重解決的問題北侖區(qū)域市場(chǎng)？本區(qū)域的前景？哪種產(chǎn)品類型能有效提升售價(jià)？機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡？及根據(jù)產(chǎn)品類型，確認(rèn)具體的操作手法？

我們將從四個(gè)部分進(jìn)行闡述區(qū)域、前景寫字樓市場(chǎng)單身公寓市場(chǎng)項(xiàng)目本身及建議土地市場(chǎng)第一部分區(qū)域前景DIYIBUFEN【北侖】北侖地處中國大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區(qū)原為寧波市鎮(zhèn)?？h的一部分，1984年由鎮(zhèn)海縣撤縣分區(qū)后所設(shè)。北侖區(qū)域陸域面積585平方公里，區(qū)內(nèi)有中國港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國家級(jí)開發(fā)區(qū)和中信公司獨(dú)家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個(gè)行政村和30個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人口32.57萬，常住人口54.5萬人。經(jīng)過20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖區(qū)域的開發(fā)建設(shè)取得了巨大成就。在昔日一片灘涂地上，現(xiàn)已初步建成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、基礎(chǔ)設(shè)施良好的臨港新城區(qū),成為寧波市最具增長(zhǎng)潛力的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和利用外資的龍頭，成為浙江省對(duì)外開放最重要的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口，成為國家級(jí)開發(fā)區(qū)中投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)最好的開發(fā)區(qū)之一。

北侖新區(qū)總面積590多平方公里，按照市委市政府確定把北侖建設(shè)成為東北亞國際航運(yùn)中心重要組成部分，依據(jù)“東北亞國際航運(yùn)中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”的思路，將北侖建設(shè)成為新一代港口城市?！魠^(qū)域職能中部區(qū)的職能為：北侖的政治、文化、商業(yè)中心，以臨港大工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；西部區(qū)的職能為：以發(fā)展臨海工業(yè)和對(duì)外貿(mào)易業(yè)為主的城市綜合片區(qū)；東部區(qū)的職能為：以發(fā)展港口和生態(tài)旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區(qū)；大榭島的職能為：以港口、貿(mào)易、工業(yè)為主導(dǎo)；梅山島的職能為：主要供旅游和生活居住；【北侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)】2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值318.5億元，比2002年翻了一番，年均增長(zhǎng)18.7%，三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到了1.9∶60∶38.1，按戶籍人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值達(dá)到12035美元。完成財(cái)政一般預(yù)算收入55.1億元，是2002年的2.2倍，年均增長(zhǎng)21.7%，其中區(qū)本級(jí)21.2億元，是2002年的2.6倍，年均增長(zhǎng)27%。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資720億元，年均增長(zhǎng)40.3%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額42.3億元，年均增長(zhǎng)13.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19693元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到9110元，分別比2002年增加6723元和3192元，年均增長(zhǎng)11%和11.4%。

1-5月份全區(qū)固定資產(chǎn)投資66.7億元，同比增長(zhǎng)6.9%；繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但由于本月大項(xiàng)目投資減少，增幅比上月回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.9億元，同比增長(zhǎng)14.7%，其中占投資63.2%的太平洋名苑和東海明園共完成投資3.1億元。

今年一季度我區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長(zhǎng)14.3%，一、二、三產(chǎn)比重調(diào)整為1.4：59.1：39.5。宏觀環(huán)境小結(jié)良好的宏觀環(huán)境是吸引投資的基礎(chǔ)，近幾年寧波地區(qū)以及北侖區(qū)穩(wěn)定而持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了客觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。06年國家政府針對(duì)投資過熱的現(xiàn)象出臺(tái)了不少宏觀政策，旨在調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)，讓投資更加合理，而并非打壓投資。經(jīng)過了近一年的時(shí)間，北侖的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的越發(fā)穩(wěn)健，顯示出其結(jié)構(gòu)早就比較優(yōu)化并且合理，所以國家的宏觀政策對(duì)于其投資建設(shè)影響甚微，而隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，軌道1、2號(hào)線的建設(shè)，北侖將會(huì)迎來一個(gè)全面發(fā)展的時(shí)期，而由此帶來的外來人口的增多、居民可支配收入的增加將會(huì)為今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

【北侖區(qū)域房市經(jīng)濟(jì)】2006年北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，幾項(xiàng)重要的房產(chǎn)指數(shù)基本上出現(xiàn)了較大幅度的下降。作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)指標(biāo)，如開發(fā)投資量、房地產(chǎn)供銷量以及空置面積走勢(shì)反映了北侖房地產(chǎn)的基本情況。北侖區(qū)的商品房銷售面積持續(xù)下滑，2006年1－11月份總共完成銷售面積50.7萬平方米，預(yù)計(jì)全年售面積在54萬平方米左右；北侖區(qū)2006年1－11月商品房空置面積21.6萬平方米，預(yù)計(jì)全年空置面積在25萬平方米左右。由于進(jìn)入2006年后，北侖的居住氛圍逐漸好轉(zhuǎn)，空置面積得到控制，沒有進(jìn)一步增加。06年的慘淡狀況并未延續(xù)到07年來，07年初，隨著整體房產(chǎn)市場(chǎng)的大好，北侖市場(chǎng)房產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售也呈現(xiàn)了一個(gè)迅速上揚(yáng)的狀態(tài)，并且在商品房銷售過程中一直延續(xù)。比較06年同期商品房銷售狀況，雖然在數(shù)量上沒有超越，但相對(duì)來說更穩(wěn)定平健，更有利于房市的長(zhǎng)期利好發(fā)展。宏觀市場(chǎng)小結(jié)伴隨著全國房市大漲，07年初的北侖市場(chǎng)也一改之前的冷淡局面，市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀高的局面，使得大量的滯留樓盤去化迅速，新開樓盤銷售火熱……近幾年的北侖投資市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)怪現(xiàn)象，即總投資額持續(xù)攀升，而房地產(chǎn)投資額持續(xù)下跌的。之所以有這樣的現(xiàn)象產(chǎn)生是2002年，北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)上投入的資金過多過快，而北侖的人口增加和住房需求還沒有這么大，因此過于超前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資離去之后開始迅速降溫，到06年房地產(chǎn)投資比例已經(jīng)下降到5％，投資金額也是與2002年基本持平，而整個(gè)北侖經(jīng)濟(jì)大環(huán)境卻依然高歌猛進(jìn)，大量的企業(yè)、工廠不斷在北侖崛起，外來人口不斷增加，而北侖生活區(qū)的規(guī)劃出臺(tái)也使得北侖的居住環(huán)境和氛圍得到了較大的改善，自住需求正在逐步釋放，當(dāng)然由于之前的房產(chǎn)市場(chǎng)，投資占據(jù)的比重過重，市場(chǎng)清除泡沫、消化如此之多的空置房源尚需時(shí)日。伴隨著07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好開市，低糜的狀況將得到相應(yīng)地改善，市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖。因此我們認(rèn)為重新進(jìn)入北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)逐漸到來。第二部分DIERBUFEN寫字樓市場(chǎng)作為寧波市規(guī)劃出未來十大功能區(qū)塊之一的北侖港口區(qū)塊。北侖目前正著力打造“東北亞國際航運(yùn)中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”，這不僅對(duì)北侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生重大影響，同時(shí)也極大刺激了商業(yè)物業(yè)特別是寫字樓市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)。一直以來北侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)雖然獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，作為一個(gè)港口城市，一個(gè)現(xiàn)代化濱海城區(qū)，卻很難真正找到一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，沒有一個(gè)大型商場(chǎng)聚集區(qū)，也沒有正式意義上的辦公物業(yè)，這對(duì)于整個(gè)正在迅速騰起的區(qū)域來說是相當(dāng)?shù)牟粎f(xié)調(diào)的。不過這一問題伴隨著北侖新行政中心的建成使用將得到全面的改變。整個(gè)北侖以長(zhǎng)江路為中心軸線發(fā)展，包括北侖行政中心、鳳凰山主題公園以及6月動(dòng)工的君臨?北侖國際商業(yè)中心、長(zhǎng)江國際中心、太平洋航運(yùn)中心大廈等標(biāo)志性大項(xiàng)目都位于這條軸線上，大批商場(chǎng)、休閑街區(qū)、寫字樓等進(jìn)駐，未來長(zhǎng)江路與明州路交匯處將成為北侖區(qū)的CBD。長(zhǎng)江路及以東的東部商業(yè)區(qū)域該區(qū)域?qū)?huì)是最近幾年北侖發(fā)展最快的區(qū)域，依托保稅區(qū)，高起點(diǎn)的規(guī)劃定位，豐富的土地資源，行政中心、港務(wù)大廈、商務(wù)大樓、君臨·北侖商業(yè)中心項(xiàng)目的相繼建成，外資企業(yè)、大型工廠的相繼落戶大大提升了區(qū)域價(jià)值，北侖的總體規(guī)劃奠定了該區(qū)域的發(fā)展后勁。不過該地區(qū)商業(yè)地塊的形成需要一定的時(shí)間。代表樓盤：太平洋花園廣場(chǎng)、繁佳公寓、太陽園、月亮苑、京華茗苑、藍(lán)天公寓、都會(huì)經(jīng)典、華庭公寓、高峰花園。[寫字樓個(gè)案介紹]項(xiàng)目位置：北侖區(qū)長(zhǎng)江路與明州路交叉處開發(fā)商：寧波開發(fā)區(qū)侖江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤形態(tài)：總建6.5萬，商業(yè)面積1-5F2萬平米。產(chǎn)品類型：由一幢17層一幢28層辦公組成，6F開始為辦公樓層層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米戶型：50-得房率：17Fl樓層76.4%；28F樓層72%大堂：2幢分別有兩個(gè)入口朝東大堂。電梯：17Fl樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日立3部28F樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日立5部空調(diào)：自行安裝。車位：地下兩層機(jī)械停車位，約400余個(gè)。智能化系統(tǒng)：5A智能化物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用：3.2元/平米·月開盤日期：06-11入住時(shí)間：

08-03銷售價(jià)格：4500-6500元/平米，均價(jià)5500元/平米，層差60元/平米銷售率：目前銷售率在70％左右。備注：目前商業(yè)部分已確定由金匯百貨入駐，年租金回報(bào)8%。長(zhǎng)江國際中心從已購買客戶情況來看，100平米左右的戶型去化迅速，主要是大量投資客主選這一面積檔，其總價(jià)在55萬左右，17F單層16戶，28F單層20戶；5-6F為整層去化，對(duì)于本項(xiàng)目來說自用客戶占據(jù)7%，投資30%。太平洋國際大廈項(xiàng)目位置：北侖區(qū)長(zhǎng)江路與明州路交叉處開發(fā)商：太平洋土地建設(shè)有限公司樓盤形態(tài)：一幢5A智能23F辦公樓，1-3F為商鋪，一層5.2米，二層4.2米，三層4米。層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米戶型：45-130、300-700、1600（整層）得房率：68-73%大堂：2幢分別有兩個(gè)入口朝東大堂。電梯：5部速度為2.5米/秒殼梯，2部品牌貨梯?？照{(diào)：自行安裝。車位：地上地下200余個(gè)智能化系統(tǒng)：中央繼承管理系統(tǒng)BMS，樓宇自控系統(tǒng)，水電抄表系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，移動(dòng)通訊增益系統(tǒng)，暗保智能系統(tǒng)等。物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用：2.58元/平米·月開盤日期：06-6入住時(shí)間：

08-03銷售價(jià)格：均價(jià)4500元，層差50元/平米，南北差價(jià)120元/平米；商鋪1F1.7萬-1.8萬元/平米；2F6500元/平米左右，3F4500元/平米；地下車位9萬/個(gè)銷售率：目前銷售率在60％左右。從已購買客戶情況來看，110平米左右的戶型去化迅速，其總價(jià)在50萬左右，自用投資都滿適用的；客戶來源地還是以當(dāng)?shù)乜蛻魹樽钪髁Φ目蛻羧?，?dāng)然也有少數(shù)的寧波客戶做投資（顯少）；該項(xiàng)目根據(jù)客戶購買情況參考項(xiàng)目本身特點(diǎn)，將6-17F集中為散客去化區(qū)域（投資客集中），4-5F、17-23F大面積去化；北侖辦公樓物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查案名物業(yè)管理費(fèi)支付期限備注太平洋花園廣場(chǎng)A、B樓2.5元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用保稅區(qū)發(fā)展大廈3元/平米/月半年一付有進(jìn)駐條件興農(nóng)大廈2.8元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用奧力孚大廈3元/平米/月半年一付一部電梯停用，物業(yè)費(fèi)實(shí)際收繳有困難保稅區(qū)商務(wù)大廈3.1元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用北侖辦公樓租賃市場(chǎng)總體檔次不高，但是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)接近寧波水平，總體在2.5元--3.0元每月/平米，不過部分辦公樓物業(yè)費(fèi)征收困難，也反映出物業(yè)管理與服務(wù)狀況還待提高。

寫字樓市場(chǎng)小結(jié)北侖的寫字樓市場(chǎng)，伴隨著在06年太平洋國際大廈、長(zhǎng)江國際中心的開盤才開始真正意義上的顯現(xiàn)……從目前市場(chǎng)反映狀況來看，，北侖市場(chǎng)對(duì)于這樣成規(guī)模的正規(guī)寫字樓的接受能力正在逐步的加強(qiáng)，且對(duì)于寫字樓的配置及其建筑品質(zhì)、配套服務(wù)也是越來越關(guān)注，特別是一些外資企業(yè)在華分公司、當(dāng)?shù)氐囊慌?guī)模企業(yè)、大集團(tuán)，在選擇辦公樓的時(shí)候往往更關(guān)注的是大樓本身帶來的檔次感和內(nèi)部配套服務(wù)，而不是價(jià)格本身。從目前在熟兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目分析，這兩幢寫字樓都集中在主城區(qū)干道上，交通便利周邊配套齊全，其投資客比重也相對(duì)偏大在10%-15%，投資客關(guān)注一個(gè)總價(jià)在50萬左右；大面積去化客戶群多，這跟辦公樓市場(chǎng)之前相對(duì)空白，累計(jì)時(shí)間長(zhǎng)有關(guān)；從購買客戶類型來看，還是以外貿(mào)類企業(yè)占據(jù)絕大多數(shù)。DISANBUFEN自說公寓市場(chǎng)第三部分與北侖辦公市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的，北侖的小面積公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)在整個(gè)北侖房市中占據(jù)著不可動(dòng)搖的位置，即使是在06年北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)整體都不理想的情況下，單身公寓的去化速度還是相對(duì)比較顯著的。從市場(chǎng)開發(fā)上來說，公寓類產(chǎn)品的出現(xiàn)在北侖也是相當(dāng)有年頭的，這跟北侖外資多，外來技術(shù)人員眾多，租賃市場(chǎng)一直處于大需求有關(guān)。從早期的住宅樓里夾帶的一兩幢單身公寓，到如今“銀星苑”這樣成規(guī)模、上檔次的單身公寓樓盤，到“好麗登”這樣全方位酒店式管理的公寓的面市這都是一個(gè)市場(chǎng)不斷進(jìn)步，不斷進(jìn)化的過程……目前北侖市場(chǎng)的在售小公寓樓盤不多，且大多數(shù)處于尾盤階段，市場(chǎng)消化狀況良好。思加·好旺角

地理位置：長(zhǎng)江路和駱霞路的交接處開發(fā)商：寧波北侖思加房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：寧波華之建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)：上海愛建建筑景觀設(shè)計(jì)容積率：3.6樓盤形態(tài)：總建2.6萬平米，由A座18/13F、B座16/12F及裙樓組成，A座為規(guī)劃好麗登國際商務(wù)酒店；B座為酒店式公寓，裙樓為配套用房。內(nèi)部配套：會(huì)所、泳池總戶數(shù)：461戶面積范圍：40-46㎡價(jià)格范圍：4550-5800元/㎡，均價(jià)：5300元/㎡（南北差價(jià)600元/㎡、層差價(jià)50元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/平米開盤時(shí)間：2006.11.25交付時(shí)間：2007.8.31停車位：209物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)；1元/平米·月[未交付公寓個(gè)案介紹]裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分：建筑結(jié)構(gòu)：整棟建筑結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆剪立墻結(jié)構(gòu)；墻面：裙樓墻干掛大理石面；外窗：雙層中空玻璃落地窗；電梯：三菱高速電梯5部；入戶口：采用可視對(duì)講系統(tǒng)單位住宅部分：門：B樓進(jìn)戶門為高檔安全防盜門；窗：外窗采用高檔電泳鋁合金，落地玻璃；衛(wèi)浴設(shè)置：TOTO；廚房設(shè)置：品牌油煙機(jī)+電磁爐+高檔櫥柜；墻面及天花板：室內(nèi)優(yōu)質(zhì)乳膠漆；地面：進(jìn)口實(shí)木免漆地板；家具：送床+床頭柜2+衣柜1+沙發(fā)1+茶幾1+餐桌1+餐椅2+寫字臺(tái)1+寫字椅1；電器：32寸夜晶彩電+海兒空調(diào)+美的冰箱+美的電磁爐+歐式油煙機(jī)+熱水器好旺角A座是專門針對(duì)投資者的公寓式酒店，交由專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，投資者在購房同時(shí)可以獲得8年的租約，每年可以獲取總房?jī)r(jià)8.28%的稅后租金回報(bào)。并且每年享受20天的不記名免費(fèi)入住期。銀星苑

地理位置：明州西路和松花江路的交接處開發(fā)商：寧波寧盛置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：加拿大GA物業(yè)顧問：戴德梁行容積率：2.5綠地率：32.5%樓盤形態(tài)：總建3.8萬平米，由一幢12層、三幢15F高層組成總戶數(shù)：500余戶（2號(hào)樓未開160戶左右）面積范圍：40-75㎡（15F高層2梯8戶）價(jià)格范圍：均價(jià)：5200元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/平米開盤時(shí)間：2006.6交付時(shí)間：2007.7物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)；1.5元/平米·月47.3平米50.98平米39.71平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：地板及踢腳線：國產(chǎn)知名品牌（12MM厚耐磨復(fù)合地板）；地磚、墻面瓷磚：冠軍、現(xiàn)代；廚房櫥具：美晟、勝龍（整體櫥具）；衛(wèi)生潔具：吉事多、箭牌；籠頭（淋浴、洗臉、廚房）：吉事多、箭牌；電熱水器：阿里斯頓；墻面乳膠漆：立邦、多樂士；空調(diào)：格力、惠康；脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⒃“裕喝A寶、萊特、普田。已購客戶類型：從目前的銷售狀況來看，50平米去化最快，從購買用途來看，投資自用相對(duì)平衡；除一般購買行為外，企業(yè)為高層員工購買居所也占據(jù)了相當(dāng)部分。[已交付公寓個(gè)案介紹]繁佳公寓地理位置：長(zhǎng)江路與華山路交匯處開發(fā)商：寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)總公司建筑設(shè)計(jì)：中國美院風(fēng)景設(shè)計(jì)院行銷企劃：圓業(yè)地產(chǎn)港城房產(chǎn)主要述求：城市之心，全景觀美學(xué)華宅占地面積：22944㎡總建筑面積：63649㎡（單身公寓0.9萬㎡）單身公寓總套數(shù)：150套（一層18戶）面積范圍：35-70㎡主力面積：56㎡得房率：70%價(jià)格范圍：4000-5600元/㎡；均價(jià)：5000元/㎡銷售率：目前只余部分高樓層40平米左右公寓付款方式：一次性、按揭都為95折（優(yōu)惠開盤前98折，付定金5萬元，十天內(nèi)付清余款）首付40%，按揭10、15、20年；）開盤日期：2005年4月裝修標(biāo)準(zhǔn)：約800元/平方米電梯三部；帶有熱水器、洗浴房、煤氣灶等；彩鋁合金低窗臺(tái)飄窗；邊套采用轉(zhuǎn)角景觀窗；陽臺(tái)采用封閉式彩鋁合金；可視對(duì)講系統(tǒng)；紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；閉路監(jiān)控系統(tǒng)；保安24小時(shí)智能巡邏；高速寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；消防報(bào)警控制系統(tǒng)。優(yōu)勢(shì)分析：1、位于新規(guī)劃的新行政中心，地段較佳，升值潛力較大；2、周圍除都會(huì)經(jīng)典有單身公寓其他樓盤無相同產(chǎn)品規(guī)劃，故競(jìng)爭(zhēng)壓力小；3、小區(qū)綠化面積較大，給人比較休閑寬松的舒服感覺；4、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售劣勢(shì)分析：1、緊鄰長(zhǎng)江路，來往車輛較多，粉塵噪音影響較大。2、目前已成準(zhǔn)現(xiàn)房，戶型設(shè)計(jì)與資料宣傳有差距，陽臺(tái)有立柱；，

錦港佳園地理位置：姚北快速路以北，太河路以東開發(fā)商：北侖天一開發(fā)有限公司行銷企劃：寧波開元房產(chǎn)廣告述求：新北侖中學(xué)北侖第一學(xué)府，人文經(jīng)典社區(qū)占地面積：31808㎡建筑面積：52270㎡（單身公寓3600㎡）容積率：1.65綠化率：35%建筑密度：30%總套數(shù)：60套（單身公寓）面積范圍：57-70㎡主力面積：60㎡價(jià)格范圍：3200-4000元/㎡（無裝修）；均價(jià)：3800元/㎡付款方式：一次性、按揭首付40%物業(yè)費(fèi)：0.3元/㎡.月開盤日期：2004.7交付日期：2006.5.30優(yōu)勢(shì)分析：1、周圍配套比較齊全；2、緊鄰沿河綠化帶；3、周邊的人文氛圍較好，書香了繞；劣勢(shì)分析：1、單身公寓戶型設(shè)計(jì)不夠合理；2、做為單身公寓，面積過大；3、單身公寓沿街，處于整個(gè)小區(qū)的較差位置；4、只是簡(jiǎn)單裝修，不配備生活設(shè)施。

御苑會(huì)所地理位置：新大路與恒山路交匯處開發(fā)商：寧波開發(fā)區(qū)天興房地產(chǎn)有限公司行銷企劃：宏潤(rùn)新世紀(jì)酒店管理：上海宏邦經(jīng)營(yíng)管理有限公司主要述求：隱世尊享.精裝酒店公寓總建面積：9600㎡綠化率：一幢無綠化產(chǎn)品類型：一幢11層的單身公寓總戶數(shù)：136戶面積范圍：26㎡、42㎡、55㎡主力面積：42㎡分布樓層：3-11F得房率：76%價(jià)格范圍：5800-8100元/㎡；均價(jià)：6500元/㎡付款方式：一次性、按揭首付50%物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡.月開盤日期：2004.12交付日期：2006.4.28裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/平方米外墻：高級(jí)彈性涂料；大堂：大理石或其他石料，墻面采用內(nèi)墻面磚或彈性涂料；走道：高級(jí)拋光磚，墻面采用彈性涂料或高級(jí)墻紙；電梯：品牌電梯；窗：彩色鋁合金飄窗；水電：一戶一表；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；櫥柜：高級(jí)歐式；阿波淋浴房；A.O.史密斯電熱水器；上海申花燃?xì)庠?；上海賽雅脫排油煙機(jī)；LG分體式空調(diào)；TOTO衛(wèi)生潔具；德國萊爾水龍頭；智能卡門鎖門鎖；材源帝實(shí)木門；圣象復(fù)合地板；立邦涂料；可視對(duì)講系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)。優(yōu)勢(shì)分析：1、南北朝向，戶型設(shè)計(jì)較合理，面積能充分利用；2、精裝修酒店公寓，由一流酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理，3年每年6%的固定回報(bào),為投資者及其他客戶提供方便；3、臨北侖繁華地段，交通方便；4、有樣板房，裝修檔次較高；5、周邊地段成熟，生活配套齊全，日常生活方便劣勢(shì)分析：1、附近賓館較多，入住客戶分流；2、建筑形態(tài)單一，只有一幢；3、周邊建筑較多，低層采光較差；4、地處市中心地段人員較為復(fù)雜；時(shí)代先鋒

地理位置：新大路開發(fā)商：個(gè)人代理商：華夏偉業(yè)主要述求：低總價(jià)，高回報(bào)總建面積：530㎡容積率：4.0建筑行態(tài)：1幢7F的單身公寓總戶數(shù)：90套面積范圍：22-36㎡主力面積：30㎡得房率：70%價(jià)格范圍：3700-5200元/㎡平均價(jià)格：4300元/㎡付款方式：不優(yōu)惠。首付50%，按揭10年；一次性付款開盤日期：2005.6.10交付日期：2005.9.30裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/㎡三菱電梯一部；防火防盜門；鋁合金窗戶；地面復(fù)合木地板；裝修色調(diào)藍(lán)白相間，墻面為淺色涂料；廚房三件套（櫥柜、脫排、電磁爐），衛(wèi)浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），電熱水器，通訊端口，寬帶入戶；衣柜；水電：一戶一表；寫字臺(tái)一張；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；每戶門口安裝感應(yīng)燈。優(yōu)勢(shì)分析：1、地理位置較好，位于繁華的新大路；2、面積小，總價(jià)低，客戶較能承受；3、現(xiàn)房銷售，帶精裝修樣板房；劣勢(shì)分析：1、由原來的東方商廈改裝，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)使用12年；2、東西朝向，戶型單一；3、公攤面積較大，得房率低；4、無車位，停車不方便；5、沿街比較吵，噪音大濱海先鋒地理位置：新大路與新建路交匯處開發(fā)商：北侖經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司代理商：自銷設(shè)計(jì)公司：寧波新城建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)公司：佳佳物業(yè)主要述求：城市之心，全景觀美學(xué)華宅占地面積：3886㎡總建面積：10104㎡容積率：2.6元/㎡.月面積范圍：37-54㎡主力面積：42㎡樓層分布：3-10F得房率：75%價(jià)格范圍：4800-5300元/㎡；均價(jià)：5100元/㎡付款方式：開盤前98折，付定金5萬元，十天內(nèi)付清余款；首付40%。裝修標(biāo)準(zhǔn)：400元/㎡水電：一戶一表；電梯：兩部；對(duì)講系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)；衣柜；配備電話接口，有線電視接口，寬帶接口；復(fù)合地板；簡(jiǎn)易廚房，脫排、櫥柜、電磁爐；衛(wèi)生間：防滑地磚、浴霸、熱水器、淋浴房；窗：彩色鋁合金窗；優(yōu)勢(shì)分析：1、臨北侖繁華地段，交通方便；2、周圍生活配套設(shè)施齊全；3、地段的優(yōu)勢(shì)吸引了部分投資客；劣勢(shì)分析：1、東西朝向建筑形態(tài)單一；2、只有一幢；3、緊鄰繁華新大路，噪音較大；4、戶型設(shè)計(jì)不合理，廚房衛(wèi)生間與床安放位置相對(duì)；5、裝修標(biāo)準(zhǔn)較低；6、不具備售樓處，基本靠?jī)?nèi)部客戶與關(guān)系戶帶動(dòng)銷售；地理位置：新大路以西，壩頭路以北開發(fā)商：寧波華盛房地產(chǎn)有限公司（自銷）物業(yè)公司：佳佳物業(yè)占地面積：46342㎡建筑面積：8.1萬㎡（單身公寓1152㎡）容積率：1.75綠化率：30%單身公寓套數(shù)：約24套（白胚）主力面積：48㎡得房率：73%樓層范圍：3-6F價(jià)格范圍：4080-4800元/㎡；均價(jià)：4400元/㎡付款方式：一次性、按揭（首付40%）物業(yè)費(fèi)：0.3元/㎡.月開盤日期：2004.12交付日期：2005.8新華園優(yōu)勢(shì)分析：1、總套數(shù)少，開盤時(shí)間較早；2、現(xiàn)房銷售，即可入??；3、周圍配套較全，緊鄰超市、銀行等，生活較方便；4、比鄰寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院，利于出租；5、長(zhǎng)方形設(shè)計(jì)，兩邊通風(fēng)。劣勢(shì)分析：1、目前周圍配套設(shè)施不全，生活不方便；2、前面道路正在施工，塵土飛揚(yáng)，環(huán)境較差；3、單身公寓位于整個(gè)樓盤的拐角處，兩面鄰路，噪音大；4、朝向東西，通風(fēng)效果不好樓與樓之間依次排列，無景觀小品設(shè)計(jì)，感覺擁擠；5、3F陽臺(tái)被2F的店鋪突出部分遮住一半，采光不好青林嘉苑地理位置：人民北路與廬山路交匯處開發(fā)商：寧波市北侖區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司行銷企劃：寧波名古房產(chǎn)策劃物業(yè)公司：開發(fā)商自身物業(yè)；物業(yè)費(fèi)：0.3元/月.㎡主要訴求：森呼吸，享受都市新貴生活容積率：1.5綠化率：35%產(chǎn)品分析：占地面積約4萬平方總建6萬㎡（單身公寓1.3萬㎡）13幢多層、5幢聯(lián)排別墅、1幢單身公寓總戶數(shù)：?jiǎn)紊砉?60戶（精裝修）裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/㎡得房率：?jiǎn)紊砉?3%面積范圍：30-65㎡；分布樓層：2-5F均價(jià)：4100元/㎡主力面積：50㎡開盤日期：2004.6交付日期：2005.10單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/平方米電梯一部；防火防盜門，鋁合金窗戶；內(nèi)部裝修以休閑為主基調(diào)；墻體為淺色涂料，復(fù)合木地板，廚房三件套（櫥柜、脫排、電磁爐），衛(wèi)浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊端口，寬帶入戶；LG電視機(jī)、掛式空調(diào)；床；電腦桌。

優(yōu)勢(shì)分析：1、戶戶朝南，南北通透，每戶層高2.9米；2、庭院內(nèi)人車分流，守衛(wèi)、巡更、對(duì)講、電子監(jiān)控、紅外線報(bào)警系統(tǒng)五重保安；3、樓盤品質(zhì)在大契相對(duì)較好；4、未來規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間可預(yù)見小區(qū)所處的地段交通便捷；劣勢(shì)分析：1、位于人民北路，目前周邊生活配套不很齊全；2、景觀較差；3、周圍環(huán)境欠佳，衛(wèi)生較差，粉塵污染大，與廣告宣傳有差距；4、大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差；5、單身公寓朝向?yàn)闁|西，不通風(fēng)；單身公寓為沿街弧行設(shè)計(jì)，噪音較大；目前單身公寓租賃市場(chǎng)狀況：北侖單身公寓買賣市場(chǎng)紅火的另一個(gè)原因就是，北侖異常火熱的單身公寓租賃市場(chǎng)。同樣面積段與寧波大市場(chǎng)接近的高租金成為投資客利益驅(qū)使的主動(dòng)力。

單身公寓市場(chǎng)小結(jié)單身公寓和酒店式公寓等“低總價(jià)、高回報(bào)”的產(chǎn)品成為06年北侖市場(chǎng)的寵兒。購買該產(chǎn)品的客戶群主要集中在年輕的異地購房人群和投資客身上；前著多為一次置業(yè)，對(duì)產(chǎn)品的總價(jià)相對(duì)比較看中；后者對(duì)其周邊環(huán)境比較看重，幾、要生活便利，容易出租。從購買面積來看，目前購買單身公寓的客戶群購買面積段集中在40-50左右，總價(jià)集中在25萬左右。由于北侖本身區(qū)域比較小，對(duì)地段的要求不高，周邊生活配套齊全的更容易促進(jìn)銷售。目前單身公寓各類性產(chǎn)品在市場(chǎng)上相繼出現(xiàn)，可以從另一個(gè)側(cè)面反映北侖單身公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也在日益激烈。第四部分DISIBUFEN土地市場(chǎng)狀況國土局交易日期詳細(xì)地址占地面積用地性質(zhì)成交價(jià)格成交單位寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25恒山路南、東河路地塊1311.65住宅262.33萬元寧波新城建筑設(shè)計(jì)有限公司寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25汽配園錢塘江南路西、龍角山路南A、B地塊25274.78商住3791.217萬元寧波派舍置業(yè)有限公司北侖區(qū)域市場(chǎng)本身非工業(yè)類土地交易少，地塊相對(duì)較小。特別是在05年以后，06年更是由于由于國家擔(dān)心投資過熱，出臺(tái)多項(xiàng)金融政策，這使得開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)殖跃o，伴隨著土地成本、建安成本等樓盤前期開發(fā)成本的進(jìn)一步增加，出讓土地更是少之又少。05年下半年起到06年末北侖區(qū)域非工業(yè)用地出讓共兩塊。第五部分DIWUBUFEN項(xiàng)目本身隨著體藝中心的落成，該區(qū)域極具競(jìng)爭(zhēng)潛力。該區(qū)域集體藝，商業(yè)，學(xué)校，住宅為一體，超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、日益完善的配套設(shè)施，其潛在的升值優(yōu)勢(shì)將吸引購房者的關(guān)注。其代表樓盤為：里仁花園、黃金海岸、錦港佳園、天興嘉園、學(xué)府茗苑、高德公寓。從目前來看項(xiàng)目區(qū)域居住氛圍尚不成熟，相關(guān)配套還為全面投入使用，但相信在未來的3-5年內(nèi)，隨著北侖行政中心，體育中心、客運(yùn)中心的投入使用，大量住宅小區(qū)的交付入駐，本區(qū)域的居住氛圍將大為改善，必將帶動(dòng)周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展。黃山路及以南的南部住宅區(qū)域：項(xiàng)目總體概況

：【君臨·北侖國際商業(yè)中心】地處北侖區(qū)行政中心區(qū)，北承北侖區(qū)政府新行政大樓南臨15萬人口大型居住社區(qū)，東臨鳳凰山主題公園；西接北侖體藝中心，靠近規(guī)劃科技活動(dòng)館、大劇院和客運(yùn)中心。

項(xiàng)目占地面積220畝，總建筑面積33萬㎡，其中商業(yè)面積18萬㎡。目前項(xiàng)目施工到3-4F左右，預(yù)計(jì)將在08年初交付使用，目前項(xiàng)目南側(cè)、西側(cè)各有一塊空地把本項(xiàng)目與周邊住宅居于間隔開。相關(guān)配套尚未建造完成，整體市場(chǎng)氣氛不成熟。項(xiàng)目毗鄰?fù)顿Y近8億元的鳳凰山主題樂園，中國女排指定主戰(zhàn)場(chǎng)——寧波最大的體藝中心近在咫尺。另有麗晶國際大酒店（五星級(jí)）、市民廣場(chǎng)、行政辦公區(qū)、規(guī)劃中的科技館、大劇院及可供15萬人居住的高級(jí)住宅區(qū)環(huán)繞周圍，以行政中心區(qū)為核心的北侖新城區(qū)已經(jīng)形成。作為北侖區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，新行政中心區(qū)交通便捷，消費(fèi)潛力巨大，投資前景無限。同三高速、通途路、江南公路等多條快速交通線路40分直通寧波，輕軌1號(hào)線的建成更將使北侖到寧波更為快捷方便。5條長(zhǎng)途公交車運(yùn)營(yíng)于寧波與北侖之間，加上即將動(dòng)工，于2007年7月份建成的客運(yùn)中心站，寧波北侖之間的接觸將更為親密。鐵路蕭甬線北侖至寧波支線已成為連接港口、貫通全國的運(yùn)輸大動(dòng)脈，一個(gè)以港口為中心，鐵、公、水等各種運(yùn)輸方式配套齊全的綜合集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模，為北侖的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。周邊配置交通狀況

：一層層面二層層面三層層面四層層面項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布狀況

：項(xiàng)目SWOT分析

：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(Strength)1、地塊較完整，建筑特色顯著；2、地塊占地面積較大，自身配套全面，獨(dú)立SHOPPINGMALL；3、周邊沒有高層建筑，視野開闊；4、地塊緊靠長(zhǎng)江路，無論到北侖城區(qū)還是寧波都相當(dāng)便利，且加上軌道1號(hào)線即將開工，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯；5、地塊北側(cè)大面積市民廣場(chǎng)，為項(xiàng)目增添大景觀優(yōu)勢(shì)；6、周邊區(qū)行政中心、體藝中心，客運(yùn)中心遍布相關(guān)配套相當(dāng)齊全7、鳳凰山主題樂園火熱開玩，幫助本項(xiàng)目提前積聚人氣；8；項(xiàng)目統(tǒng)一招商/實(shí)行商鋪?zhàn)赓U，統(tǒng)一招商的原則，保證進(jìn)駐商家的最優(yōu)組合，形成互補(bǔ)和互利的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)分析（Weakness）1、處于城市主干道的路邊，過往車輛較多，會(huì)產(chǎn)生噪音污染；2、地塊周邊住宅的入駐需要一定的時(shí)間，人流積聚還需要等待；3、北侖污染較重的認(rèn)識(shí)在消費(fèi)者心中比較牢固，給銷售帶來一定的難度；4、北侖是一個(gè)區(qū)級(jí)城區(qū)，居民數(shù)量、居民消費(fèi)力等相對(duì)薄弱，招商比較困難；5、開發(fā)商在當(dāng)?shù)刂炔桓?，品牌形像樹立欠缺?、本案寫字樓/個(gè)性公寓體量不大，形不成規(guī)模；7、北侖屬于城市交通末梢，人口支撐目前不足；項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(Opportunity)1、周邊住宅項(xiàng)目和鳳凰山公園的興盛，給了商業(yè)以充足的人流保證，是招商的一大亮點(diǎn)，也為銷售做了鋪墊；2、北侖區(qū)政府政策的支持是本案最大的優(yōu)勢(shì)之一，可以給商家切實(shí)的保障和無限信心；3、項(xiàng)目整體規(guī)劃到位是北侖唯一的大型商業(yè)廣場(chǎng)，幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且相對(duì)于寧波等周邊的成功同類物業(yè)也有諸多的亮點(diǎn)，如超大的地下停車場(chǎng)等；4、北侖區(qū)有大量的私營(yíng)企業(yè)主、小作坊主，潛在投資市場(chǎng)巨大；5、北侖房產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷手段相對(duì)比較單一和滯后，新進(jìn)營(yíng)銷模式的引進(jìn)對(duì)市場(chǎng)具有強(qiáng)力的引導(dǎo)和宣傳效果；6、北侖房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少品牌開發(fā)商，而華辰地產(chǎn)的品牌將會(huì)使項(xiàng)目極具號(hào)召力；項(xiàng)目威脅分析(Threaten)1、目前地段的不成熟；2、本產(chǎn)品市場(chǎng)的接受度的不確定性；3、小體量偏郊區(qū)寫字樓/個(gè)性公寓項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度情況；4、消費(fèi)交通動(dòng)線不發(fā)達(dá)；5、當(dāng)?shù)貥潜P的銷售周期普遍相對(duì)比較長(zhǎng)，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)資金高要求（特別是招商類項(xiàng)目）；第六部分DILIUBUFEN產(chǎn)品建議建議的原因地段本身：周邊配套尚不成熟，針對(duì)客戶群嚴(yán)重缺乏；產(chǎn)品本身：市場(chǎng)接受度狀況不明確；宣傳手法：嚴(yán)重缺乏相應(yīng)的宣傳推廣，閉門造車；相關(guān)建議：整體檔次定位：考慮到本項(xiàng)目鄰近鳳凰山主題樂園，與旁邊高端酒店物業(yè)麗晶國際大酒店互補(bǔ)定位，定位在軟硬件設(shè)施達(dá)到三星或四星級(jí)（并不一定參與評(píng)星級(jí)）的旅游渡假類公寓，且由國際知名商務(wù)酒店或商務(wù)公寓管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)操作；突出家居型渡假酒店的概念；戶型配比建議：為保證以后經(jīng)營(yíng)過程中物業(yè)高的出租率，建議產(chǎn)品宜設(shè)計(jì)為多種套型產(chǎn)品相互結(jié)合，以保證產(chǎn)品在整體相對(duì)高端的情況下層次高低的銜接及多樣性，滿足不同客戶的需求，建議主力產(chǎn)品設(shè)計(jì)為三個(gè)層次：

個(gè)性公寓：

一室一廳50平方米左右占45%；小一室一廳

50平方米以下占35%；大一室一廳60-80平方米占20%；整體檔次定位：考慮到本項(xiàng)目商業(yè)體量龐大，而寫字樓體量相對(duì)偏小，我們?cè)诙ㄎ坏臅r(shí)候要適當(dāng)做精，針對(duì)項(xiàng)目本身位于新行政中心附近，把客戶群定位在相關(guān)的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、外貿(mào)公司等行業(yè)戶型配比建議：針對(duì)本項(xiàng)目體量較小的特質(zhì)，結(jié)合我們定位的事務(wù)所類型的客戶群，我們?cè)趧澐置娣e段時(shí)相對(duì)的可以把面積段適當(dāng)劃小，注意整體采光、通風(fēng)狀況。寫字樓：

單套型面積段在：30-80平米整體檔次定位：由于項(xiàng)目商業(yè)體量龐大，我們?cè)诙ㄎ簧虡I(yè)類型的時(shí)候，要?jiǎng)潊^(qū)域定位。統(tǒng)一招商；統(tǒng)一形象；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；統(tǒng)一營(yíng)銷；統(tǒng)一管理；統(tǒng)一服務(wù)！商鋪：

A、主題IT數(shù)碼周邊配套相關(guān)店鋪；B、大型酒店，餐飲中心；C、大型酒店/主題婚沙廣場(chǎng)及相關(guān)配套店鋪；D、個(gè)性酒店公寓；E、百貨商場(chǎng)；F、主題超市、電玩世界及相關(guān)配套店鋪；公寓客戶定位：投資型客戶、青年自住人群如前所述，按北侖商務(wù)公寓及酒店公寓已售項(xiàng)目的客戶分析，可知小戶型公寓的主要購買人群為投資型客戶及部分用以自住的年青人群，北侖區(qū)域還有相當(dāng)企業(yè)購買小面積單身公寓為高層員工福利用房。投資型客戶：主要是因?yàn)樾粜凸⑿】們r(jià)、高回報(bào)的投資特性導(dǎo)致。自住型客戶：主要為小戶型公寓低總價(jià)，并買不起大面積住房，主要用以自住并過渡。企業(yè)購買客戶：樓盤品質(zhì)，地段，上班交通比較重要。寫字樓客戶定位：客戶職業(yè)類型

綜合：從客戶職業(yè)來看，外貿(mào)客戶占了絕大多數(shù)的比例，目前的市場(chǎng)來看，外貿(mào)客戶將占到60－70％，因此如何針對(duì)這一客群設(shè)置產(chǎn)品，是非常有必要的。從另外的發(fā)展趨勢(shì)來看，由于地處新政府旁，律師事務(wù)所性質(zhì)的企業(yè)客戶也將占到一定的比例，因此也需考慮這一方面的一些配套。浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)2008.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第二部分浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第三部分浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第四部分浦東高端住宅市場(chǎng)第五部分浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第一部分上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增123820平方米,合計(jì)424套;與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場(chǎng)的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在3月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)去化4月，上海獨(dú)棟市場(chǎng)去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有達(dá)到去年同期水平；市場(chǎng)成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢(shì)，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場(chǎng)口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場(chǎng)、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場(chǎng)所，吸引了市場(chǎng)高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場(chǎng)價(jià)格從價(jià)格方面來看,隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬元/平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)；市場(chǎng)結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場(chǎng)的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場(chǎng)看好；第二部分浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場(chǎng)去化在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場(chǎng)表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場(chǎng)價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長(zhǎng)，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，達(dá)到7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場(chǎng)需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場(chǎng)的稀缺性依舊；市場(chǎng)結(jié)論第三部分浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析案名九間堂現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂//////159647423///目前，該項(xiàng)目?jī)H有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長(zhǎng)期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為項(xiàng)目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)目的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶//////139123551///該項(xiàng)目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場(chǎng)的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分浦東高端住宅市場(chǎng)浦東高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場(chǎng)除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場(chǎng)日漸稀缺；市場(chǎng)供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場(chǎng)去化市場(chǎng)價(jià)格4月，浦東高端公寓市場(chǎng)的成交主要為仁恒河濱城的市場(chǎng)表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的60%，也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價(jià)基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場(chǎng)需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場(chǎng)需求，未來市場(chǎng)看好；市場(chǎng)結(jié)論第五部分浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析案名仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價(jià)格單價(jià)36000元總價(jià)范圍540裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個(gè)4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級(jí)個(gè)案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場(chǎng)對(duì)于頂級(jí)公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價(jià)格單價(jià)55000-60000總價(jià)范圍1100-3600萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對(duì)陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財(cái)富海景花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項(xiàng)目于2007年12月28日新推5號(hào)樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價(jià)格單價(jià)50000總價(jià)范圍1250-1750萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)財(cái)富海景341181952334267743233///266546961財(cái)富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對(duì)高端客源具有較強(qiáng)的吸引力；案名裕龍花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海長(zhǎng)甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價(jià)格單價(jià)34500總價(jià)范圍524-1100萬裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)裕龍花園127230756127230282119730827///3月成交1套,面積197平方米,成交價(jià)30827元/平方米;裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場(chǎng)成交有所回升，已經(jīng)接近或達(dá)到去年同期水平；從上海整個(gè)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動(dòng)了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，不管從成交量還是成交均價(jià)都對(duì)整個(gè)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；以御翠園為代表的浦東頂級(jí)別墅的成交，直接帶動(dòng)了整個(gè)獨(dú)棟市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場(chǎng)表現(xiàn)；隨著浦東高端市場(chǎng)用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長(zhǎng)期存在，后續(xù)市場(chǎng)看好；結(jié)語匯報(bào)結(jié)束敬請(qǐng)指導(dǎo)浦東別墅市場(chǎng)四月月報(bào)2008.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第二部分浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)第三部分浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第四部分浦東高端住宅市場(chǎng)第五部分浦東高端住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)分析第一部分上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增123820平方米,合計(jì)424套;與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場(chǎng)的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場(chǎng)供應(yīng)明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在3月上海獨(dú)棟市場(chǎng)大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場(chǎng)放量及市場(chǎng)利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場(chǎng)保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場(chǎng)成交量的提升；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)論市場(chǎng)去化4月，上海獨(dú)棟市場(chǎng)去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有達(dá)到去年同期水平；市場(chǎng)成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場(chǎng)成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢(shì)，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場(chǎng)口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場(chǎng)、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場(chǎng)所，吸引了市場(chǎng)高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場(chǎng)價(jià)格從價(jià)格方面來看,隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬元/平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)；市場(chǎng)結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場(chǎng)的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場(chǎng)看好；第二部分浦東獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場(chǎng)去化在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場(chǎng)表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場(chǎng)價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長(zhǎng)，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場(chǎng)的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，達(dá)到7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場(chǎng)需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場(chǎng)的稀缺性依舊；市場(chǎng)結(jié)論第三部分浦東獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析案名九間堂現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂//////159647423///目前，該項(xiàng)目?jī)H有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長(zhǎng)期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為項(xiàng)目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)目的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶//////139123551///該項(xiàng)目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場(chǎng)情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成