住宅價格制定2

住宅價格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月一、定價目標二、價格制定

1、公式（重點）2、取值（重點）3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航中原你給我賣高點價，可以不用開盤當天就賣完現(xiàn)在窮?。。》孔佣假I不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價位定價方法取得發(fā)展商認同目標一、定價目標二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實收均價=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價建筑面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價建筑面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積修正基準與修正標準不統(tǒng)一，規(guī)律性不強方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價目標二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)數(shù)=∑權(quán)權(quán)重×分分值×10÷100打分標準好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風)3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的的標準層層作為打打分基準準層；10分制制，分5個等級級；項目組、、售樓代代表各人人分別打打分，取取平均分分或最優(yōu)優(yōu)打分；；權(quán)重相當當于本樓樓盤打分分項目中中最好與與最差的的價格差差幅；好處：10分制制相對于于100分制更更直觀，，簡單；；相對于于直接取取系數(shù)更更客觀；；只需調(diào)整整權(quán)重，，便可使使水平系系數(shù)合理理化，無無需再調(diào)調(diào)分值；；方法一：：直接取取系數(shù)水平系數(shù)數(shù)方法二：：權(quán)重××分值（推薦））評價：系系數(shù)取值值和調(diào)整整繁鎖四大水平平因素權(quán)權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅宅一般公寓寓高檔住宅宅朝向向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮浮動1%廣東節(jié)能能標準———窗墻墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同同一戶型型的廳、、房、廚廚衛(wèi)為同同一朝向向水平系數(shù)數(shù)各因素素差幅取取值參考考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風)

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本本垂直系系數(shù)模式式矩形模式式的應(yīng)用用價格分布布：價格格直線（（y=x+b））上升,層差相相同，各各樓層單單位價格格適中；；適用范圍圍：景觀觀視野較較佳的單單元。梯形模式式的應(yīng)用用價格分布布：壓低低低層和和高層單單位價格格，拉高高中層單單位價格格；適用范圍圍：向小小區(qū)外，，景觀視視野較差差的單元元。低樓層無無景觀，，價格不不能高高層層無無景觀，，視野差差，價格格不能高高中層單位位承擔主主要的價價格壓力力倒梯形模模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布布：拉高高低層和和高層價價格，壓壓低中層層單位價價格；適用范圍圍：看園園林，樓樓距?。ǎ☉?yīng)用時時須降低低高層系系數(shù)，慎慎用）。。低層看園園林可拉高其其價格中層景觀觀一般，，視野較較窄，價價格不能能高高層無景景觀，樓樓距小，，應(yīng)壓低低其價格格（此曲曲線不合合理）橢圓模式式的應(yīng)用用價格分布布：拉高高中高層層價格,降低中中低層價價格,低低層和高高層價格格適中；；適用范圍圍：向小小區(qū)外,地面只只有小面面積園林林,外圍圍景觀差差,但視視野開闊闊。低層看小小面積園園林，起起價可適適中中低層無無景觀視視野差，，價格不不宜高中高層視視野好價格開始始攀升高層視野野好，但但無景觀觀，價格格不宜太太高沙漏模式式的應(yīng)用用價格分布布：拉高高中低層層價格,壓低中中高層價價格,低低層和高高層價格格適中；；適用范圍圍：向園園林,樓樓距適中中。低層看小小面積園園林，起起價可適適中中低層看看園林價格可拔拔高些中高層景景觀較差差，視野野一般應(yīng)壓低其其價格高層視野野采光較較好，價價格可適適度拉高高特殊系數(shù)數(shù)考慮因素素：影響垂直直方向局局部價值值突變的的因素干擾：機房噪噪聲、建建筑物遮遮擋、車車庫入口口、平臺臺影響、、景觀視視野突變變層；風水：帶3、、4、6、7、、8、9的樓層層；奇偶層差差異：非贈送面面積的奇奇偶層差差異；其他：如復(fù)式式的尊貴貴感、共共享空中中花園等等。增值系數(shù)數(shù)（折算算率）考慮因素素：將贈送的的面積換換算成統(tǒng)統(tǒng)一價格格口徑凸窗：真凸窗、、假凸窗窗、凸窗窗占所在在功能區(qū)區(qū)的面積積比率、、必要性性；陽臺：室外、室室內(nèi)、景景觀、必必要性、、私密性性；露臺：景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性；入戶花園園：景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性、封閉閉的可能能性；隱形衣櫥櫥：占所在功功能區(qū)的的面積比比率、必必要性；；夾層：：高度、、采光光通風風、景景觀視視野、、布局局合理理性。。增值系系數(shù)=∑贈贈送面面積××折算算率÷÷實用用率÷÷建筑筑面積積）單價折[住宅宅樓面面地價價×R+單位位建安安成本本×（（1+40）]××（1+利利潤率率）折算率率==單價[住住宅樓樓面地地價+單位位建安安成本本×（（1+40）]××（1+利利潤率率）住宅樓樓面地地價××R+單位位建安安成本本×（（1+40）=住宅樓樓面地地價+單位位建安安成本本×（（1+40）參數(shù)釋釋義：：R———開開發(fā)商商對贈贈送的的面積積可收收回的的地價價的比比例，，取值值范圍圍為0~1。單位建建安成成本———取取值參參考（（多層層1100、小小高層層1600、高高層2100））R綜合=（R一次性性×P一次性性+R按揭×P按揭）×（（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96××15%+0.98×85%)××(0.99×10%+1-10%)××(0.97×40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整整到小小數(shù)點點后3位)綜合折折扣付款方方式及及優(yōu)惠惠(實實例)：一次性性付款款：96折折(R一次性性），假假設(shè)占占15%（（P一次性性）銀行按按揭：：98折（（R按揭），假假設(shè)占占85%（（P按揭）關(guān)系戶戶：額額外99折折（R關(guān)系），假假設(shè)占占10%（（P關(guān)系）銷售前前期：：額外外97折（（R前期），假假定銷銷售率率為40%（P前期）注：銷銷售中中后期期促銷銷優(yōu)惠惠也應(yīng)應(yīng)考慮慮進去去一、定定價目目標二、價價格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航步驟驟水平系系數(shù)垂直系系數(shù)增值系系數(shù)特殊系系數(shù)綜合系系數(shù)折后單單價表表折后價價格表表折前價價格表表折后單單價分分析折后總總價分分析價格統(tǒng)統(tǒng)計表表銷售統(tǒng)統(tǒng)計表表折后單單價=均價價×綜綜合系系數(shù)折后總總價=折后后單價價×建建筑面面積折前總總價=折后后總價價÷綜綜合折折扣系系數(shù)一、定定價目目標二、價價格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航面積:各單位位的建建筑面面積、、套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積各棟建建筑面面積、、套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積總建筑筑面積積、總總套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積方法:項目組組及售售樓代代表核核對各各單位位面積積；分棟匯匯總，，將查查丈報報告分分棟匯匯總面面積和和總面面積標標注在在旁邊邊核對對.價格:檢查單單元格格引用用是否否正確確（特特別是是奇偶偶層面面積））;用函數(shù)數(shù)SUM求求和時時,要要注意意不要要把不不應(yīng)求求和的的隱藏藏單元元格計計算在在內(nèi);乘除時時是否否用函函數(shù)ROUND進行行四舍舍五入入。準確性性審核核價格審審核將標準準層綜綜合系系數(shù)標標于平平面圖圖上價格審審核合理性性綜合系數(shù)1009782839391957684價格審審核合理性性單價各單元元排序序是否否合理理？同一單單元不不同樓樓層價價差是是否合合理？？是否有有因誤誤操作作造成成的明明顯錯錯誤？？（曲曲線突突變））有利于于售樓樓員掌掌握價價格規(guī)規(guī)律，，便于于引導(dǎo)導(dǎo)客戶戶。注：若若有競競爭對對手價價格，，可加加入比比較均價5000小區(qū)內(nèi)內(nèi)外價價格屏屏障價格審審核合理性性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)內(nèi)外價價格屏屏障均價排排序是是否合合理?均價差差額是是否合合理?與對手手相比比價格格是否否有競競爭力力?各單元元最低低最高高價是是否合合理?各單元元是最最低最最高價價差額額是否否合理理?競爭性性單元元差額額是否否合理理?與對手手相比比價格格是否否有競競爭力力?了解各各戶型型單價價區(qū)間間的數(shù)數(shù)量分分布為制定定推售售方案案提供供依據(jù)據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)內(nèi)外價價格屏屏障9均價5000價格審核合理性總價各單元排序序是否合理理？同一單元不不同樓層價價差是否合合理？是否有因誤誤操作造成成的明顯錯錯誤？（曲曲線突變））有利于售樓樓員掌握價價格規(guī)律，，便于引導(dǎo)導(dǎo)客戶。注：若有競競爭對手價價格，可加加入比較價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總總價排序是是否合理?各戶型的最最低最高總總價及差額額是否合理理?各戶型間的的競爭度設(shè)設(shè)計是否合合理?與競爭對手手同類產(chǎn)品品是否有競競爭力?投資性物業(yè)業(yè)的租金能能否大于月月供?一、定價目目標二、價格制制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審審核四、價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定價說說明書六、實例演演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航總體性統(tǒng)計計折前價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計\均價平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,488,47623,476,62842,965,104平層折后均價（元）5,0314,9765,001

1棟2棟合計\均價復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86復(fù)式總額（元）2,464,5252,243,5484,708,073復(fù)式均價（元）6,2156,0426,131折前價格表分戶型統(tǒng)計

2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前銷售額（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后銷售額（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均總價(元）306,990397,606498,698579,171472,148折后均價（元/㎡)4,7305,1194,9675,2705,001結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計計讓項目組和和售樓員掌掌握各房型型的價格水水平，便于于口頭報價價和引導(dǎo)客客戶購房，，以及促銷銷措施的制制定。一、定價目目標二、價格制制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審審核四、價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定價說說明書六、實例演演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航定價說明書書一、公式及及系數(shù)取值值說明1、公式2、系數(shù)取取值說明（包括：水水平、垂直直、特殊、、增值四大大系數(shù)和綜綜合折扣系系數(shù)）二、價格統(tǒng)統(tǒng)計1、整體性性統(tǒng)計（折前和折折后價格表表的銷售額額、均價統(tǒng)統(tǒng)計）2、結(jié)構(gòu)性性統(tǒng)計（折前價格格表各房型型的面積、、套數(shù)、銷銷售額、套套平均總價價、套平均均單價）三、價格分分析1、平層折折后單價分分析（各單元綜綜合系數(shù)示示意平面圖圖、各單元元均價分布布圖、各單單元單價區(qū)區(qū)間示意圖圖、各房型型單價區(qū)間間的套數(shù)分分布圖，并并進行合理理性分析））2、平層折折后總價分分析（各單元總總價區(qū)間示示意圖、各各房型總價價區(qū)間的套套數(shù)分布圖圖，并進行行合理性分分析）3、與競爭爭對手進行行價格競爭爭力分析4、投資性性物業(yè)的投投資回報分分析四、附表附表1、水水平系數(shù)打打分表附表2、垂垂直系數(shù)打打分表附表3、特特殊系數(shù)打打分表附表4、增增值系數(shù)打打分表附表5、優(yōu)優(yōu)惠方案附表6、A類客戶意意向購買房房號表附表7、競競爭對手價價格Exel應(yīng)應(yīng)用統(tǒng)計函數(shù)SUM（））………………求和AVERGE（）………………平均值COUNT（）………………個數(shù)COUNTIF（））……………滿足某條條件的個數(shù)數(shù)MAX（））………………最大值MIN（））………………最小值數(shù)字函數(shù)ROUND（）………………四舍五入入INT（））………………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消消隱藏單元格的引引用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別別選擇性粘貼貼：粘貼鏈鏈接實例演示Theend!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:44:3402:44:3402:4412/31/20222:44:34AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:44:3402:44Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:44:3402:44:3402:44Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2202:44:3402:44:34December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:44:34上上午午02:44:3412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:44上午午12月-2202:44December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/312:44:3402:44:3431December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:44:34上上午2:44上上午午02:44:3412月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。02:44:3402:44:3402:4412/31/20222:44:34AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2202:44:3402:44Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。02:44:3402:44:3402:44Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2202:44:3402:44:34December31,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊