房地產(chǎn)營銷策劃方案之海南儋州市場調(diào)研簡報

2011年9月1日海南儋州市場調(diào)研簡報房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：Part1城市概況概況儋州市城市總體概況城市總體概況城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：一、城市總體概況——

城市簡介

儋州市是海南省土地面積最大、人口最多的縣級市，是海南省經(jīng)濟(jì)第三大市，與?？?、三亞成三足鼎立之勢。儋州市陸海交通發(fā)達(dá)、環(huán)島西鐵路、環(huán)島高速公路橫穿市境，海運可直抵東南亞和祖國各沿海城市。儋州市具有豐富的自然資源和旅游資源。曾被評為“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國文明示范市”。

房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：一、城市總體概況——

城市位置

儋州市位于海南島的西北部，瀕臨北部灣，位于東經(jīng)109.5，北緯19.5，陸地面積3265方公里。儋州市距省會?？?30公里，距三亞294公里。海南省一、城市總體概況——

行政區(qū)劃與人口

儋州市轄17個鎮(zhèn)：那大鎮(zhèn)、和慶鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大成鎮(zhèn)、雅星鎮(zhèn)、蘭洋鎮(zhèn)、光村鎮(zhèn)、木棠鎮(zhèn)、海頭鎮(zhèn)、峨蔓鎮(zhèn)、三都鎮(zhèn)、王五鎮(zhèn)、白馬井鎮(zhèn)、中和鎮(zhèn)、排浦鎮(zhèn)、東成鎮(zhèn)、新州鎮(zhèn)。境內(nèi)有10個國有農(nóng)場：國營西培農(nóng)場、國營西華農(nóng)場、國營西慶農(nóng)場、國營西流農(nóng)場、國營西聯(lián)農(nóng)場、國營藍(lán)洋農(nóng)場、國營新盈農(nóng)場、國營八一農(nóng)場、國營龍山農(nóng)場、國營紅嶺農(nóng)場。根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，儋州市共有常住人口93.2362萬人，其中城鎮(zhèn)人口45.1636萬人，城鎮(zhèn)人口比重48.44%。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：一、城市總體概況—

城市交通公路：儋州市公路干線網(wǎng)由兩橫兩縱呈“井”字型分布，再輔以兩條省道連線?！熬弊中偷亩M：西線高速公路和225國道海榆西線，大致呈東西走向。“井”字型的二縱：那大美扶至洋浦公路及烏石至那大公路和白沙至洋浦春蘭公路，大致呈南北走向。2010年儋州市基本實現(xiàn)路路通村村通。海路：洋浦港、白馬井對越邊貿(mào)口岸，可以和廣西北海、欽州、香港、越南以及東南亞通航。鐵路：粵海鐵路貫通儋州市，在那大、八一設(shè)有兩個站點。航空：西部民用機(jī)場正在籌建中。

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自然資源

水資源：

儋州市水資源豐富，多年平均降雨量為1815毫米，年地表徑流量18.9億立方米。人均擁有水量約2500立方米，約為全國人均水量的1.18倍。地下水動儲量11.46億立方米，理論可開采量2.24億立方米。河流天然總落差643.8米，最大天然落差180.7米?？衫寐洳?91米，電能理論蘊(yùn)藏量1.43萬千瓦（未含過境河流南渡江、文瀾江和珠碧江）。

海涂資源：儋州市灘涂138329畝，30%適用于淺海養(yǎng)殖。灘涂上繁育著豐富的淺海生物資源，如：文蛤、貽貝、牡蠣、毛蚶、泥蚶和青膏蟹等。新英、海頭和排浦等港灣的灘涂還生長著4668畝儋州松濤天湖茂盛的紅樹林。

生物資源：

儋州市動、植物種類繁多，據(jù)初步統(tǒng)計，市內(nèi)植物有644種，隸426屬128科。其中珍貴本材樹種有青梅、母生、坡壘、銀珠、油楠、花梨、白格、紅本羅、苦梓等20多種。熱帶經(jīng)濟(jì)作物主要有橡膠、胡椒、咖啡、香茅、油棕等。野生動物主要有野豬、金錢豹、果子貍、水鹿、獼猴等，其中水鹿、獼猴、穿山甲、蟒蛇等10余種，被列為國家保護(hù)的珍稀野生動物。海產(chǎn)資源主要有紅魚、石斑魚、馬鮫魚、烏鯧、海鰻、海鯰、五刺銀鱸、馬六甲鯡鯉等魚類600多種及貝類、澡類等100多種，其中白碟貝是生產(chǎn)名貴珍珠的貝類，洋浦至排浦一帶海域初省水產(chǎn)廳劃為白貝類自然保護(hù)區(qū)。礦產(chǎn)資源：東成鄉(xiāng)、長坡鎮(zhèn)一帶分布著褐煤，儲量約1.58億噸。長坡鎮(zhèn)擁有28.3億噸的油頁巖儲量?；◢弾r主要分布于海頭、南豐、蘭洋、那大等鎮(zhèn)，儲量約100億噸。光村鎮(zhèn)、松鳴鄉(xiāng)，擁有儲量約0.85億噸的石英砂。僑植、八一農(nóng)場等分布著石灰石，儲量約2.3億噸。重晶石主要分布于蘭洋鎮(zhèn)，儲量約42萬噸。鈦礦主要分布于排浦至海頭一帶海灘、陸地，儲量約16萬噸。一、城市總體概況—

旅游資源

儋州市有悠久的歷史文化，得天獨厚的生態(tài)資源，旅游資源十分豐富。目前全市已開發(fā)和待開發(fā)的生態(tài)旅游景觀和人文景觀共28處之多，有堪稱世界溫泉奇觀的藍(lán)洋冷熱泉；熱帶珍奇植物寶庫——海南熱帶植物園；國家級文物保護(hù)單位——東坡書院；云浮月沉，鷺飛魚躍——云月湖；號稱“陸地海洋”的全國十大水庫之一——松濤水庫；珍鳥朝陽——鷺鷥天堂等等，還有一批正在或尚待開發(fā)的景區(qū)（點），如藍(lán)洋溫泉國家森林公園、藍(lán)洋觀音洞、八一英島山石花溶洞、鹿母灣瀑布、龍門激浪等。

東坡書院松濤水庫石花水洞Part1城市概況概況儋州市城市總體概況城市總體概況城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：二、城市發(fā)展規(guī)劃—

儋州市城市總體規(guī)劃

（2010-2030）規(guī)劃目標(biāo)：面向東南亞、背靠北部灣，服務(wù)全省、輻射海南西部的中心城市。規(guī)劃層次：市域城鎮(zhèn)、中心城區(qū)市域城鎮(zhèn)：規(guī)劃人口150萬人中心城區(qū)：包括那大城區(qū)和濱海城區(qū)，規(guī)劃人口為70萬人，規(guī)劃面積為135—150平方公里。城市性質(zhì)：面向東南亞的航運樞紐和物流中心，環(huán)北部灣地區(qū)新興城市，國家重要的能源和臨港工業(yè)基地、海南省西部中心城市和旅游服務(wù)基地。市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)：

“兩翼雙城”“兩翼”：即西北濱海部發(fā)展翼和東南內(nèi)陸發(fā)展翼。

“雙城”：即那大城區(qū)和濱海城區(qū)，那大城區(qū)是東南內(nèi)陸發(fā)展翼的中心城市；濱海城區(qū)是西北濱海部發(fā)展翼的中心城市。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)：那大城區(qū)——那大城區(qū)采用組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)發(fā)展形態(tài)，分為那大中心組團(tuán)、兩院科研教育區(qū)、蘭洋溫泉度假區(qū)和西聯(lián)產(chǎn)業(yè)區(qū)四個規(guī)模不等、職能有別、相互聯(lián)系、互為依存的功能片區(qū)。濱海新城——濱海新城遠(yuǎn)景構(gòu)想空間結(jié)構(gòu)為“一心三葉”。一心為濱海新城海灣綠心，三葉為北部洋浦產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、濱海綜合服務(wù)組團(tuán)+南部旅游組團(tuán)和新英灣東部組團(tuán)。二、城市發(fā)展規(guī)劃—

儋州市城市總體規(guī)劃

（2010-2030）房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：二、城市發(fā)展規(guī)劃—

交通交通發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)聯(lián)系那大、濱海兩城區(qū)的城市快速路系統(tǒng)和那大“兩橫兩縱”和濱海城區(qū)“一環(huán)兩橫兩縱”的結(jié)構(gòu)性干道系統(tǒng)，提高城市道路可達(dá)性。強(qiáng)化城市公共交通系統(tǒng)，到規(guī)劃期末，力爭城市公共交通占客運交通分擔(dān)率達(dá)到35%，快速公共交通和軌道交通占城市公共交通的25%。優(yōu)化靜態(tài)交通設(shè)施布局，合理確定停車供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例，細(xì)化停車地區(qū)差別供應(yīng)。形成以配建停車為主體、以路外公共停車為輔助、以路邊停車為補(bǔ)充的格局實現(xiàn)停車供需平衡。交通發(fā)展目標(biāo)：（1）建立海、陸、空交通相結(jié)合的完善對外交通體系；（2）打造暢達(dá)的中心城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通；（3）縮短那大城區(qū)與濱海城區(qū)兩個城區(qū)之間的時空距離。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：Part1城市概況概況儋州市城市總體概況城市總體概況城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)—

地區(qū)生產(chǎn)總值和三產(chǎn)比例

2010年儋州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1145904萬元，比上年同期增長11.9％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值612880萬元，比上年增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值148545萬元，比上年增長15.9％；第三產(chǎn)業(yè)增加值384479萬元，比上年增長17.8％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為53.5:13.0:33.5。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)—

財政收入

2010年，儋州市地方財政一般預(yù)算收入達(dá)51362萬元，比上年增長52.0％。從財政收入情況看，增值稅收入3723萬元，比上年增長2.8％；營業(yè)稅收入11342萬元，比上年增長56.2％;個人所得稅收入1723萬元，比上年增長57.9％;企業(yè)所得稅收入2766萬元，比上年增長117.5％；城市維護(hù)建設(shè)稅收入1897萬元，比上年增長27.4％；非稅收入11986萬元，比上年增長39.6%。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：

2010年，儋州市共完成全社會固定資產(chǎn)投資390266萬元，比上年增長67.8%。從分行業(yè)上看，農(nóng)業(yè)項目共完成投資29365萬元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的9.3%；工業(yè)項目共完成投資85132萬元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的27.0%；第三產(chǎn)業(yè)項目共完成投資200365萬元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的63.6%。三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)—

財政收入房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)—

居民收入與消費水平2010年，儋州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14245元，比上年增長12.7%；全年農(nóng)村居民人均純收入5481元，比上年增長11.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出10687.7元，比上年增長15.2%；農(nóng)民人均生活消費支出2593元，增長14.4%。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：

儋州市社會消費品銷售總額穩(wěn)步提升，從2007年起，社會消費品銷售總額年增長率近20%。2010年，儋州市社會消費品銷售總額超30億元，達(dá)到31.01億元，較2009年增長18.26%。三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)—

居民收入與消費水平房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：儋州房地產(chǎn)市場概況土地市場概況房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：一、土地市場概況—土地供應(yīng)量儋州2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃表單位：公頃

2010年儋州市供應(yīng)土地27宗，共298.97公頃，其中招拍掛出讓17宗204.90公頃；土地出讓金收入12.4億元，商業(yè)住宅用地出讓價格由2009年的19.88萬元/畝上升到56.79萬元/畝，增長幅度高達(dá)186%。2011年儋州市計劃供地524.58公頃，較2010年298.97公頃增長了75.46%。合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共管理與公共服務(wù)用地交通運輸用地水域及水利設(shè)施用地特殊用地小計廉租房用地經(jīng)濟(jì)適用房商品房用地其他用地儋州524.58142.0954.42245.732.085.28207.8030.5632.7445.330.803.47房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：土地區(qū)位土地性質(zhì)土地面積（畝）總價（萬元）單價（萬元/畝）拿地時間那大城區(qū)商住702.8328956.641.22010.1.15商業(yè)0.8683.496.72010.1.19那大北部新區(qū)住宅16.381157.570.72010.1.19住宅190.1712931.568.02010.9.1濱海新區(qū)商服84.514529.853.62010.7.19住宅609.7149950.081.92010.7.19住宅799.6028000.035.02010.12.21住宅669.5924105.336.02010.12.22部分成交土地地價一覽表

2010年儋州市土地出讓主要集中在那大城區(qū)、北部新區(qū)和濱海新區(qū)三大區(qū)域。那大城區(qū)住宅用地出讓價格為40萬元/畝左右；那大北部新區(qū)住宅用地出讓價格為70萬元/畝左右；濱海新區(qū)土地出讓最多，住宅用地出讓價格基本保持在35萬元/畝左右，但也有高達(dá)81.9萬元/畝的單宗土地出讓。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：二、房產(chǎn)市場—

房屋銷售面積

2010年儋州市房屋銷售面積為13.66萬平方米，較2009年12.4萬平方米增長10.16%。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：二、房產(chǎn)市場—

樓市主要板塊濱海新區(qū)那大城區(qū)那大主城區(qū)那大城北新區(qū)濱海新區(qū)樓盤均價在6000元/平左右城北新區(qū)樓盤均價為4500元/平左右主城區(qū)樓盤均價在5000元/平左右房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：區(qū)域樓盤名開盤時間體量（萬㎡）物業(yè)類型戶型面積（㎡）裝修情況房價（元/㎡）那大主城區(qū)中央銀座公館2011年10月6高層85—270毛坯均價6500元/平方米和信經(jīng)典花園2011年5月27日

20高層60-200毛坯均價4700元/平方米城市明珠2011年5月5.9高層、小高層70-120毛坯均價4000元/平方那大城北新區(qū)海南恒大名都2011年1月29日3.2高層、中高層41-159精裝均價5300元/平米海語假日2011年1月18日6.5普通住宅,公寓,商鋪79-130精裝均價4700元/平米濱海新區(qū)海南儋州恒大金碧天下2011年7月3日110獨棟別墅,聯(lián)排,小高層,高層80-180精裝別墅起價8530元/平米，高層起價5350元/平米藍(lán)島濱?？党?011年5月4.15小高層30-90毛坯均價6280元/平方米儋州樓市區(qū)塊主要樓盤情況一覽房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：樓市特點

1、商品住房成交主要集中在那大城區(qū)和濱海城區(qū)，單價大部分集中在4000元/平方米～6000元/平方米之間。其中濱海新區(qū)擁有海景概念，價格相對較高，達(dá)到6000元/平米左右。2、近幾年，儋州樓市開發(fā)了一些高品質(zhì)樓盤，國內(nèi)知名開發(fā)商，如恒大，也開始逐步入駐。而受海南建設(shè)國際旅游島概念的影響，儋州市海景別墅建設(shè)發(fā)展迅速。3、市場供應(yīng)以80—130平方米的戶型為主力。4、隨著2010年儋州市關(guān)于濱海新區(qū)和那大城區(qū)總體規(guī)劃方案的公布，拉動了新的需求，濱海新區(qū)和那大城北新區(qū)的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的發(fā)展格局和周期。房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：三、主要樓盤房地產(chǎn)營銷策劃方案海量下載：樓盤之一：在售樓盤——海南恒大名都樓盤位置：海南省儋州市蘭洋北路開發(fā)商：儋州恒大濱海投資有限公司占地面積：12.673萬㎡

容積率：2.5建筑面積：3.2萬㎡產(chǎn)品類型：普通住宅,商鋪,商住開盤時間：2011年1月29日交付時間：2012年9月物業(yè)管理：金碧物業(yè)有限公司海南分公司在售價格：均價5300元/㎡

海南恒大名都位于儋州市城北新區(qū)，西臨文化北路。項目周邊交通便利，擁有海榆西線高速公路、粵海鐵路、洋浦港等構(gòu)成的密集水陸交通網(wǎng)。周邊配套設(shè)施齊全。恒大名都項目總占地面積約190畝，總建筑面積約32萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)2.22萬㎡。項目產(chǎn)品包括中高層、高層，其中以高層產(chǎn)品為主。社區(qū)配套有高級會所、商業(yè)街、醫(yī)療保健站等。樓盤之一：在售樓盤——海南恒大名都樓盤之二：在售樓盤——藍(lán)島·濱海溫泉小鎮(zhèn)樓盤位置：海南省儋州市白馬井濱海新區(qū)開發(fā)商：海南正誠投資有限公司

所屬片區(qū)：濱海新區(qū)占地面積：20萬㎡建筑面積：3.79萬㎡容積率：3.24戶數(shù)：900產(chǎn)品類型：普通住宅,公寓開盤時間：2011年1月17日

交付時間：2011年11月12日在售價格：均價6280元/平米

藍(lán)島·濱海溫泉小鎮(zhèn)地處濱海新區(qū)核心組團(tuán)，是濱海新區(qū)首家海景現(xiàn)房發(fā)售的溫泉社區(qū)。占地2萬平米，分二期開發(fā)。一期共有11棟住宅公寓，二期為一棟25層高層海景多功能大廈。小區(qū)戶型面積從30㎡-90㎡，四樓以上全海景觀，以“時尚休閑、度假養(yǎng)生”理念打造的藍(lán)島·濱海溫泉小鎮(zhèn)，配置景觀會所、風(fēng)雨連廊，火山巖泳池、濱海商業(yè)風(fēng)情街區(qū)等高端配套，匯集人文風(fēng)情景觀，折射濱海小鎮(zhèn)特色。樓盤之二：在售樓盤