簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(xiàng)

簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(xiàng)2016簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(xiàng)簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(xiàng)房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條：1、雙方當(dāng)事人的情況合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室;住房面積;住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。3、住房用途主要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。4、租賃期限由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無(wú)力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。9、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過(guò)程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。\Y*■、'八■，I[1*—r-.r*注意事項(xiàng)房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。當(dāng)你與屋主簽訂租賃合同時(shí)很多細(xì)節(jié)需要注意。以案說(shuō)法：你的房屋租賃合同真的有效嗎?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”。在面對(duì)一些具體的情形是如何依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效，致合同無(wú)效后的責(zé)任分擔(dān)比例等，筆者整理了深圳中院2015年的房屋租賃案件裁判文書，從中選出七個(gè)具有代表性的裁判結(jié)論。一、出租僅取得了《村民非商品住宅施工通知書》的住宅，房屋租賃合同無(wú)效案號(hào)】(2015)深中法房終字第523號(hào)案情概述】2008年9月1日，深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向江某某出具了一份《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，準(zhǔn)予住宅施工。后該住宅由謝某某(江某某的兒媳)出租給某某公司使用。【法院觀點(diǎn)】原審法院認(rèn)為：涉案房屋所有人雖取得深圳市龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的《龍崗區(qū)某某街道原村民非商品住宅施工通知書》，但未領(lǐng)取縣級(jí)以上土地管理部門頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取施工許可證，某某公司、謝某某簽訂的《租房合同》應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。深圳中院對(duì)原審法院的判決予以維持。二、在《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》許可的范圍上加蓋數(shù)層后整體出租的，房屋租賃合同無(wú)效【案號(hào)】(2015)深中法房終字第1751號(hào)【案情概述】2014年7月26日，朱某某、謝某簽訂了一份《某某房屋承包租賃合同》，約定朱某某將位于深圳市龍華新區(qū)XX兩棟數(shù)層高的自有物業(yè)承包給謝平代為管理。后法院查明，租賃房屋并未辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)朱某某提供的租賃房屋的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》，顯示許可建設(shè)的僅分別為2層和3層的私人住宅?！痉ㄔ河^點(diǎn)】原審法院認(rèn)為：出租人就未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。朱某某、謝某所簽訂的《樟坑房屋承包租賃合同》所約定租賃的'房屋，已超出及其相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍，則該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。深圳中院認(rèn)為：涉案兩棟房屋均未按《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》的規(guī)定建設(shè)，存在違法加建的情形，原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋租賃合同無(wú)效，認(rèn)定正確。三、將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)分割為若干間并出租的，房屋租賃合同無(wú)效案號(hào)】(2015)深中法房終字第1087號(hào)案情概述】位于深圳市羅湖區(qū)X號(hào)六層住宅X棟X號(hào)的房產(chǎn)，房屋性質(zhì)為住宅，房屋建筑面積為156.72平方米。X棟X號(hào)房產(chǎn)被分割成若干套房產(chǎn)并用于出租，其中的一套被出租人何某將X棟X房出租給承租人。【法院觀點(diǎn)】深圳中院認(rèn)為：涉案房產(chǎn)原來(lái)經(jīng)過(guò)了規(guī)劃驗(yàn)收，在何某將涉案房產(chǎn)改建為11間房屋后，變更了原來(lái)的規(guī)劃，何某應(yīng)就改建行為另行申請(qǐng)變更規(guī)劃，獲取有關(guān)部門的同意。何某在一、二審沒有提交經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門同意的變更涉案房產(chǎn)原來(lái)規(guī)劃的有關(guān)文件，因此，本院認(rèn)定涉案房產(chǎn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，何某與王某簽訂的涉案房產(chǎn)租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同?！狙由臁坎煌暮献h庭對(duì)此問題可能持有不同的裁判態(tài)度，在(2015)深中法房終字第617號(hào)判決書中，原審法院認(rèn)定合同有效，并判決各方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)合同解除的責(zé)任。深圳中院認(rèn)為根據(jù)本案已查明的事實(shí)，某某公司在裝修中將涉案房產(chǎn)分隔成若干小間，而深圳市公安局南山派出所等相關(guān)主管部門發(fā)出的《整治“房中房”溫馨提示》已確認(rèn)將房屋分隔成若干小間出租、居住的行為違反行政管理規(guī)定，應(yīng)予以整改，并維持了原審法院的判決。四、取得了《建筑許可證》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租賃合同無(wú)效【案號(hào)】(2015)深中法房終字第1905號(hào)【案情概述】1987年，深圳市xx管理區(qū)城市建設(shè)管理辦公室出具了x建證第(xx)xx號(hào)《建筑許可證》，批準(zhǔn)在xx宅基地上建房一棟三層，共計(jì)240平方米。后，陳某某拆除了原房屋后重建了一棟房屋，2009年11月23日，深圳市福田區(qū)xx街道辦事處出具《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)表》(普查申報(bào)編號(hào)：xxxxxx)，顯示：涉案房產(chǎn)所在的建筑層數(shù)共七層，用地面積460平方米，批準(zhǔn)文號(hào)“上建證第(xx)xxx號(hào)”。陳某某將重建樓房中的部分房屋出租給了周某某并簽訂了《房屋租賃合同》。【法院觀點(diǎn)】深圳中院認(rèn)為：陳某某在二審中確認(rèn)涉案房屋在九十年代重建時(shí)，沒有辦理報(bào)批手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，陳某某與周某某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。五、租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，但造成承租人財(cái)產(chǎn)損失的，出租人需承擔(dān)部分責(zé)任【案號(hào)】(2015)深中法房終字第615號(hào)【案情概述】2012年6月29日，平某公司將深圳市xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟1-4樓的廠房出租給某某公司使用。2012年7月4日，某某公司將xx區(qū)xx辦xx工業(yè)區(qū)某棟一樓的廠房租給葛某某，租賃期內(nèi)深圳市普降暴雨，涉案房產(chǎn)被水浸，造成葛某某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)于葛某某的財(cái)產(chǎn)損失，某某公司拒絕承擔(dān)任何責(zé)任。后，涉案房產(chǎn)被原審法院認(rèn)定為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，按照相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽訂的“承租”涉案房產(chǎn)的《合作協(xié)議》為無(wú)效合同?！痉ㄔ河^點(diǎn)】深圳中院認(rèn)為：某某公司將未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)的房屋轉(zhuǎn)租予葛某某，而葛某某亦未審慎核實(shí)房屋合法產(chǎn)權(quán)狀況即承租涉案房屋，雙方對(duì)于無(wú)效合同的簽訂及履行均存在過(guò)錯(cuò)。本案中，暴雨水浸導(dǎo)致涉案房屋內(nèi)設(shè)備及物品損壞，系因雙方在履行無(wú)效轉(zhuǎn)租合同的過(guò)程中所發(fā)生的損失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條關(guān)于合同無(wú)效法律責(zé)任的規(guī)定，自應(yīng)由雙方當(dāng)事人按各自過(guò)錯(cuò)程度對(duì)該損失進(jìn)行分擔(dān)。而某某公司上訴稱水浸事故屬不可抗力，其按約不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院認(rèn)為合同法上的“不可抗力”系立法針對(duì)合同不履行或不完全履行即違約責(zé)任所設(shè)的免責(zé)事由，而與合同無(wú)效法律責(zé)任的承擔(dān)無(wú)關(guān)，不適用于本案糾紛。本案當(dāng)事人之間的《合作協(xié)議》屬無(wú)效合同，當(dāng)事人在該合同中的相關(guān)免責(zé)約定一并無(wú)效，因合同無(wú)效后的法律后果由法律直接特別規(guī)定，故既不存在違約責(zé)任和不可抗力規(guī)則的適用，也不應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人在無(wú)效合同中的免責(zé)約定來(lái)判定是否應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效法律責(zé)任。六、經(jīng)出租人同意的裝修，因合同無(wú)效造成的承租人裝修現(xiàn)值損失，出租人承擔(dān)60%的責(zé)任【案號(hào)】(2015)深中法房終字第484號(hào)【案情概述】范某某自以為承租人先后與某某公司簽訂租賃合同多份，租賃房產(chǎn)