世聯(lián)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究重點(diǎn)報(bào)告86P(服務(wù)藏龍+某地產(chǎn)別墅)

長(zhǎng)沙市場(chǎng)概述長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局長(zhǎng)沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)掃描長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤(pán)園林風(fēng)格簡(jiǎn)析長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤(pán)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)析分享思路宏觀微觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀未來(lái)規(guī)劃宏觀特征樓盤(pán)解析風(fēng)格總覽長(zhǎng)沙市場(chǎng)總體概述1長(zhǎng)沙珠三角經(jīng)濟(jì)圈中部六省長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)沙——珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市長(zhǎng)沙——長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化核心城市；以提高其在國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力，在更大范圍內(nèi)參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)為目標(biāo)。長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市長(zhǎng)株潭一體化目標(biāo)：通過(guò)長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國(guó)內(nèi)省份中的核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力。努力發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域。

城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，除五一路商圈外，伍家?guī)X、火車站、溁灣鎮(zhèn)三大商圈輻射范圍仍限于區(qū)域內(nèi)；隨著城市的擴(kuò)張，新的商圈正在逐步發(fā)展，但相對(duì)于傳統(tǒng)商圈而言，其影響力仍有待提升。長(zhǎng)沙——“西文東市”的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部，五一路商圈是唯一的市級(jí)商圈五一路商圈省委省政府火車站商圈伍家?guī)X商圈星沙商圈馬坡嶺商圈黎托商圈紅星商圈溁灣鎮(zhèn)商圈市政府觀沙嶺商圈望城坡商圈岳麓山、岳麓書(shū)院、橘子洲頭、湘江是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長(zhǎng)沙幾千年歷史的見(jiàn)證，長(zhǎng)沙市民對(duì)她們有著深厚的感情影視傳媒是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國(guó)收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“超女”“快男”更是近年來(lái)長(zhǎng)沙吸引世人的“亮點(diǎn)”影視文化、山水洲城——長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化名城，活力的城市長(zhǎng)沙近年來(lái)GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展長(zhǎng)沙市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況近6年長(zhǎng)沙市GDP增長(zhǎng)率保持在12%以上，2006年城市GDP達(dá)到1790.66億元；近年來(lái)長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2006年已達(dá)1089.8億元，增幅高達(dá)22.57%大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用長(zhǎng)沙市人均GDP快速增長(zhǎng)，人均可支配收入水平較高長(zhǎng)沙市人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近6年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò)10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達(dá)到27853元,人均GDP增長(zhǎng)速度為16.2%可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)，近三年來(lái)的增長(zhǎng)率都超過(guò)10%水平，06年人均可支配收入為12924元，增長(zhǎng)12.0%中部省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙GDP與社會(huì)消費(fèi)品零售總額較高，人均可支配收入處于最高水平在中部六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙的GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌；與廣州和成都相比，長(zhǎng)沙市的GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額都有較大差距；長(zhǎng)沙市人均可支配收入在中部六省會(huì)城市中處于最高水平，而且高出成都1135元與其他城市相比，雖然長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量較小，但人均GDP高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間大恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費(fèi)的支出越多，通過(guò)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費(fèi)的支出也就越多。長(zhǎng)沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。與其他直轄市和省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)總量偏小，但人均可支配收入水平高，僅僅低于廣州；長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)，表明國(guó)內(nèi)外對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資歷年來(lái)保持較快的增長(zhǎng)，2006年達(dá)到300億以上。房地產(chǎn)投資的比例，歷年來(lái)占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展占有越來(lái)越重要的作用。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)從2001-2006年，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為38%2006年商品房銷售面積較2005年有小幅增長(zhǎng)。近年來(lái)，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度都快于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度六年來(lái)，長(zhǎng)沙GDP平均增長(zhǎng)14.8%；人均GDP平均增長(zhǎng)13.2%；人均可支配收入平均增長(zhǎng)11.45%。長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于可支配收入的增長(zhǎng)速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房?jī)r(jià)有較大的上漲潛力。房?jī)r(jià)收入比——長(zhǎng)沙市為6.15∶1，基本處于合理范圍4.16.1房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)偏低，需求增加房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少房?jī)r(jià)收入比發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展4.16.1市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比6.15房?jī)r(jià)收入比一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)收入比發(fā)達(dá)國(guó)家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在4.1-6.1之間是比較合理的范圍在中南六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙“環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭州，與其他城市相比，房?jī)r(jià)上漲空間較大部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（2001~2004）長(zhǎng)沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定增長(zhǎng)環(huán)房匹配指數(shù)反映房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。指數(shù)接近于零，房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差；指數(shù)為負(fù)，表示房地產(chǎn)價(jià)格變化速度低于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)上漲的空間較大；指數(shù)為正，表示房?jī)r(jià)變動(dòng)速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)商戰(zhàn)空間較小。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，發(fā)展空間大城市意象：山水洲城，中國(guó)第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，充滿活力的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，但人均GDP高，恩格爾系數(shù)小，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁行業(yè)指標(biāo)：成交面積穩(wěn)定增加，房?jī)r(jià)呈相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，房?jī)r(jià)收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平大勢(shì)向上長(zhǎng)沙——“西文東市、南帝北丐”，目前在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行著新一輪的擴(kuò)張，城市往外環(huán)發(fā)展。市府西移省府南遷新河三角洲崛起高橋市場(chǎng)群市民觀點(diǎn)“現(xiàn)在的長(zhǎng)沙比以前大多了”東：高橋市場(chǎng)群、星沙板塊南：省府南遷，大量土地供應(yīng)西：市府西移，岳麓資源、人文并舉北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造"一主二次四組團(tuán)"，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)據(jù)長(zhǎng)沙市2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到2020年長(zhǎng)沙市人口將增加到350萬(wàn)，城市用地規(guī)模由原來(lái)的250平方公里增加至350平方公里。城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四組團(tuán)”，即一主--河?xùn)|主城區(qū)，二次--河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán)--撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。城市規(guī)劃區(qū)由原來(lái)的966平方公里擴(kuò)大到2890平方公里，其中都市區(qū)1450平方公里。按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙通過(guò)10-15年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口300萬(wàn)，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長(zhǎng)沙還要增加住宅面積4000萬(wàn)平方米，每年要新增住宅面積200多萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。

板塊關(guān)鍵詞：行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè)/融城核心一主兩副環(huán)綠心暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所、環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的２１世紀(jì)人與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。省府行政中心野生動(dòng)物園長(zhǎng)沙理工大學(xué)中信新城。。。。。。大勢(shì)向上規(guī)劃利好遠(yuǎn)景一片光明長(zhǎng)沙市場(chǎng)大趨勢(shì)向好長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局2多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡長(zhǎng)沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成主城核心核心核心核心長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開(kāi)花城南板塊：湘江以東，車站路以西，勞動(dòng)路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門(mén)、長(zhǎng)株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)；但缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源。城東板塊：長(zhǎng)沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源。麓谷板塊：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長(zhǎng)沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國(guó)道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購(gòu)買人群，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。麓谷板塊市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊東城板塊金鷹、星沙板塊城北板塊產(chǎn)業(yè)政府資源地段產(chǎn)業(yè)政府政府政府從供應(yīng)量看，06年開(kāi)始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足鼎立格局北城在售103萬(wàn)將售353萬(wàn)麓南在售132萬(wàn)將售96萬(wàn)市府麓谷在售231萬(wàn)將售240萬(wàn)中心在售199萬(wàn)將售137萬(wàn)南城在售210萬(wàn)將售241萬(wàn)東城在售170萬(wàn)將售213萬(wàn)星沙在售94萬(wàn)將售196萬(wàn)2006年供應(yīng)情況07年6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，長(zhǎng)沙版圖不斷擴(kuò)大長(zhǎng)沙在售市場(chǎng)情況：分布于長(zhǎng)沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì)816.65萬(wàn)㎡，占全市總占地面積的近七成

長(zhǎng)沙即將推出市場(chǎng)情況：省府的南遷，長(zhǎng)株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來(lái)南城板塊的推盤(pán)量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢(shì)愈加明顯。城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng)城界雖快速擴(kuò)張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項(xiàng)目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強(qiáng)客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成：受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素：受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成：從分布特征看，大盤(pán)70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤(pán)則集中在河西11152346789101213城市中心14151617二環(huán)線35211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長(zhǎng)沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯城長(zhǎng)沙奧林匹克花園同升湖蔚藍(lán)海岸岳麓山公館麓山別墅陽(yáng)光100南山蘇迪亞諾振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目藏瓏保利閬峰云墅14151617長(zhǎng)沙市主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布狀況——90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開(kāi)福、岳麓二環(huán)線123451167891012151413城市中心161113101215141617181817水印山城岳麓山公館麓山別墅早安星城美洲故事水云間圣爵菲斯藏瓏國(guó)際比華利山35274816汀湘十里世紀(jì)春天三期長(zhǎng)沙玫瑰園比華利山綠城青竹園湘江壹號(hào)威尼斯小城中新森林海山水英倫莊園二期92006年后，長(zhǎng)沙高端項(xiàng)目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點(diǎn)式的標(biāo)桿項(xiàng)目為主麓山別墅5000南山蘇迪亞諾30002006年以后高端項(xiàng)目分布圖圣爵菲斯水云間7500-8000藏瓏國(guó)際6000-12000比華利山4000-5700閬峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公館卓越蔚藍(lán)海岸7000長(zhǎng)沙玫瑰園9000綠城青竹園9500-125002006年前高端項(xiàng)目分布圖圣爵菲斯3000元同升湖山莊2800元水云間3000-4000美洲故事托斯卡納11000長(zhǎng)沙各片區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)掃描3城南版塊重點(diǎn)樓盤(pán)一覽1、保利·閬峰云墅2、美洲故事3、托斯卡納4、長(zhǎng)沙奧林匹克花園5、比華利山12345保利·閬峰云墅——新南城高端純獨(dú)棟北美別墅社區(qū)。美洲故事——浙江品牌開(kāi)發(fā)商傾情打造，展現(xiàn)美洲原始村落風(fēng)情。托斯卡納——中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅，概念炒作樣本。奧林匹克花園——主打奧運(yùn)風(fēng)，每一期不同城市主題。比華利山——主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。城南片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：省政府遷入；長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃利好；道路、環(huán)境等情況良好。產(chǎn)品特點(diǎn)：靠近北部省政府區(qū)域以小高層、高層為主；目前處于大盤(pán)崛起階段，眾多別墅項(xiàng)目被市民認(rèn)可?？蛻羧后w：周邊政府人員較多；靠近南部縣市的外來(lái)人員在不斷增加；別墅等輻射范圍廣的產(chǎn)品能夠吸引一定的高端客戶。銷售狀況：?jiǎn)蝺r(jià)低的產(chǎn)品銷售速度迅速；景觀品質(zhì)口碑好的別墅產(chǎn)品消化速度快；片區(qū)認(rèn)同度不斷增強(qiáng)河西版塊重點(diǎn)樓盤(pán)一覽1、長(zhǎng)沙玫瑰園2、卓越蔚藍(lán)海岸3、汀湘十里4、中新森林海5、陽(yáng)光10012345長(zhǎng)沙玫瑰園——系列出品，品質(zhì)保證。卓越蔚藍(lán)海岸——大型外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商，系統(tǒng)運(yùn)作，產(chǎn)品、營(yíng)銷取勝。汀湘十里——成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化，新中式主義一枝獨(dú)秀。中新森林海——港商實(shí)力打造，全國(guó)五城六盤(pán)同開(kāi)陽(yáng)光100——將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡致，建筑設(shè)計(jì)非常大膽，色彩鮮艷。河西片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：該片區(qū)在較早時(shí)期一直被大眾了解較少，認(rèn)可度低，使傳統(tǒng)的大學(xué)城和工業(yè)區(qū)集中地；隨著市政府的遷入，整麓谷高新區(qū)的落成，慢慢被眾人了解。產(chǎn)品特點(diǎn)：別墅大盤(pán)較多，但總體產(chǎn)品仍以多層、小高層為主，福利房多；。客戶群體：區(qū)域內(nèi)的老師、政府人員以及企業(yè)的部分人員，河?xùn)|區(qū)域的部分年輕人（受經(jīng)濟(jì)限制）。。銷售狀況：總體價(jià)格位于長(zhǎng)沙下游，銷售速度一般；個(gè)別具有優(yōu)勢(shì)資源或品牌優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品銷售情況較好。中心區(qū)+城東版塊重點(diǎn)樓盤(pán)一覽1、萬(wàn)科·西街花園2、綠城·桂花城3、水云間123萬(wàn)科西街——品牌優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，帶來(lái)銷售熱潮。綠城桂花城——高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。水云間——“市區(qū)內(nèi)”絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。中心+城東片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：長(zhǎng)沙核心經(jīng)濟(jì)政治中心及輻射區(qū)域，地少人多；配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，寫(xiě)字樓林立，交通便利。產(chǎn)品特點(diǎn)：公寓、高層項(xiàng)目為主；缺少大社區(qū)理念，以居家型為主；東部區(qū)域少量別墅規(guī)模較大?？蛻羧后w：長(zhǎng)沙首次置業(yè)者首選；芙蓉區(qū)政府區(qū)域以政府醫(yī)療等國(guó)企、事業(yè)單位員工二次置業(yè)為主。銷售狀況：長(zhǎng)沙價(jià)格標(biāo)竿，銷售迅速，供不應(yīng)求；東部區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)較大，部分明星產(chǎn)品銷售火爆。城北版塊重點(diǎn)樓盤(pán)一覽11、綠城·青竹湖2、藏瓏國(guó)際3、碧桂園·威尼斯城23綠城青竹園——綠城品牌，長(zhǎng)沙首席高爾夫社區(qū)，展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝。藏瓏——公園概念，城市中的湖景別墅，類比深圳香蜜湖1號(hào)碧桂園·威尼斯城——粵系開(kāi)發(fā)商實(shí)力制勝、教育推波助瀾的典型。城北片區(qū)小結(jié)：片區(qū)概況：遠(yuǎn)離原省政府，屬于長(zhǎng)沙原來(lái)的“北丐”區(qū)域，以瀏陽(yáng)河以北為界，生活配套欠缺，交通不便。產(chǎn)品特點(diǎn)：商品房小高層、多層公寓為主，部分處于景觀之地的項(xiàng)目以獨(dú)立別墅以及聯(lián)排別墅為主?？蛻羧后w：以項(xiàng)目周邊客戶為主，其他區(qū)域客戶對(duì)這里較為敏感。銷售狀況：價(jià)格與景觀資源、地段密切相關(guān)，消化速度相對(duì)其他的片區(qū)較緩慢。高端項(xiàng)目特征一：

各高端項(xiàng)目特有的價(jià)值點(diǎn)較散，并未形成體系，主要集中在“地段、品牌、產(chǎn)品、資源”高端項(xiàng)目特征二：

各高端客戶基本沒(méi)有區(qū)位限制，客戶覆蓋面廣長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤(pán)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)析4綠城·青竹園強(qiáng)調(diào)功能和形式同等美感；強(qiáng)調(diào)建筑的穩(wěn)重大氣和藝術(shù)感；棟棟獨(dú)立設(shè)計(jì)成型，自成一格。

建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“經(jīng)典美式獨(dú)棟”美洲故事建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“原創(chuàng)北美家族別墅”

北美法式別墅:典雅浪漫秀麗柔和的外立面中，鑲嵌著圓弧般靈動(dòng)的門(mén)窗、坡面緩和的屋檐、穹形的屋頂；

北美西班牙式別墅（南加州風(fēng)格）：溫馨精致紅瓦、黃墻、拱瘠、弧窗，小巧而別致、激情而細(xì)膩；

北美英式別墅：莊嚴(yán)穩(wěn)重高聳的屋頂，深紅的藝術(shù)磚，白墻與木質(zhì)線條龍骨搭配、處處透射出英式建筑的典雅與古樸；保利·閬峰云墅簡(jiǎn)約大氣的建筑隨著地勢(shì)的起伏而錯(cuò)落；青灰、赤紅的屋頂；由“古猿人”文化石裝修的外墻；優(yōu)美伸展的內(nèi)外廊道；

建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美風(fēng)格”長(zhǎng)沙玫瑰園秉承意大利古典建筑傳世風(fēng)范，融入西班牙質(zhì)樸的建筑個(gè)性；色彩豐富而不失雅致，造型莊重而不失精美；上部構(gòu)件精巧，下部結(jié)構(gòu)渾厚，以體現(xiàn)穩(wěn)重感；屋面采用羅馬柱襯托斜屋頂，天面斜屋頂鋪設(shè)西班牙瓦；

露臺(tái)欄桿用羅馬短柱裝飾，短柱頂部擺放特制成型花瓶；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“意大利古典風(fēng)格”托斯卡納建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“意大利風(fēng)格”手工、自然、質(zhì)樸；外墻局部采用文化石，石材的質(zhì)感與墻體STUCOO手刷抹灰形成強(qiáng)烈的對(duì)比，營(yíng)造出托斯卡納式的樸素氣質(zhì)；暖色的筒瓦，沿襲托斯卡納建筑景點(diǎn)的坡屋頂，營(yíng)造一種經(jīng)典的意式格調(diào)；前后外立面通過(guò)高低和層次設(shè)計(jì)，創(chuàng)造宜人尺度的親切感；裝飾上體現(xiàn)托斯卡納天然質(zhì)感，部分天然石材墻體，顯示自然紋理；別墅局部外墻突出，一樓地面的抬高與路面造成人為的高低錯(cuò)落，契合托斯卡納明顯的立體層次感；局部以鐵藝、木架，賦予歷史滄桑感；麓山戀·迪亞溪谷簡(jiǎn)約、大氣、精美、含蓄、嚴(yán)謹(jǐn)、氣勢(shì)；屋頂覆蓋著西班牙最性感的褐紅；高貴的圓弧拱門(mén)，用滑順的圓角抹平突兀；多面坡屋呈現(xiàn)變化多端的天際線，多層退臺(tái)帶來(lái)一覽無(wú)遺的秀麗景觀；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“西班牙風(fēng)格”鵬基·諾亞山林簡(jiǎn)約、大氣、精美、含蓄、嚴(yán)謹(jǐn)、氣勢(shì)；屋頂覆蓋著西班牙最性感的褐紅；多面坡屋呈現(xiàn)變化多端的天際線，多層退臺(tái)帶來(lái)一覽無(wú)遺的秀麗景觀；

高貴的圓弧拱門(mén)，用滑順的圓角抹平突兀；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“西班牙風(fēng)格”星語(yǔ)林·汀湘十里現(xiàn)代工藝、現(xiàn)代技術(shù)、現(xiàn)代設(shè)備、現(xiàn)代文明與古典元素的融合；屋面：灰色筒子瓦；外墻：灰白色高檔外墻漆，墻裙為外墻磚；窗：雙層中空玻璃塑鋼窗；院門(mén)：高檔仿古實(shí)木門(mén)；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“原創(chuàng)新中式風(fēng)格”長(zhǎng)沙碧桂園·威尼斯城歐洲莊園城堡式建筑糅合歐式建筑風(fēng)格與中式室內(nèi)布局，美觀大方全落地玻璃景觀窗設(shè)計(jì)，躍式餐廳及開(kāi)陽(yáng)廚房；前后私家花園，大型露臺(tái)花園；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“現(xiàn)代歐式風(fēng)格”比華利山大氣渾厚的北美風(fēng)情建筑

；外墻：采用高級(jí)人造石配仿石浮雕涂料及保溫材料；屋頂：加鋪隔熱層，配以古典瓦頂，屋頂平臺(tái)則配以高級(jí)地磚窗戶：采用名廠中空玻璃，配以純白厚料窗框；門(mén)扇：各式住宅大門(mén)配以名貴門(mén)鎖，門(mén)鈴及名貴門(mén)燈；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美風(fēng)格

”南山·蘇迪亞諾

簡(jiǎn)潔明快；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“澳式風(fēng)格

”中新森林海全新理念，打破傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格

270°景觀露臺(tái)、超大落地窗、錯(cuò)層空間、前庭后院等建筑元素的運(yùn)用

；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“地中海式風(fēng)格

”陽(yáng)光100色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約；八層高門(mén)洞，極具視覺(jué)沖擊力的建筑豁口；中空天井：將成長(zhǎng)性公寓劃為兩棟短板，讓通風(fēng)采光更加通暢；全落地窗：高端寫(xiě)字樓格調(diào)布局，開(kāi)闊視野范圍；外廊布局：將自然風(fēng)巧妙的引入樓體內(nèi)部；建筑風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“現(xiàn)代風(fēng)格”

大盤(pán)由于占地廣闊，多采用一種整體地域風(fēng)格搭配各式局部風(fēng)格，按照不同地形，景觀形成各個(gè)風(fēng)格體群；

別墅較多采用北美、歐洲、地中海等區(qū)域內(nèi)交融性較強(qiáng)地域風(fēng)格；品牌公司產(chǎn)品成型效果與項(xiàng)目本身定位契合度高；注重別墅產(chǎn)品的功能化、私密化、個(gè)性化、舒適化；強(qiáng)調(diào)與周圍地形景觀等自然元素結(jié)合，多按照地勢(shì)景觀進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品排布，對(duì)自然景觀改變度較小。長(zhǎng)沙項(xiàng)目建筑風(fēng)格的共性特征：長(zhǎng)沙重點(diǎn)樓盤(pán)園林風(fēng)格簡(jiǎn)析5綠城·青竹園強(qiáng)調(diào)功能和形式同等美感；強(qiáng)調(diào)園林的穩(wěn)重大氣和藝術(shù)感；獨(dú)立庭院園林設(shè)計(jì)結(jié)合別墅整體風(fēng)格，完美演繹；

園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“北美街區(qū)風(fēng)情”美洲故事園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“美洲風(fēng)情”將小區(qū)雕琢成“森林、學(xué)院、花園”三大主題原味美洲村落；西入口大氣的美國(guó)新港風(fēng)格，東路口模仿著名“瑪瑙項(xiàng)鏈”大道綠化設(shè)計(jì)，高大的天然石入口和低矮的粗石欄桿；五月花環(huán)路、自由小道等取名于美洲的同名小道，周邊立有美國(guó)獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)文化墻，盡享人文精神的溫暖；玫瑰花洲景觀純樸、自然富有詩(shī)意，金色池塘濱水湖景、美洲人文主題雕塑景觀，讓你重溫美洲歷史和文化；保利·閬峰云墅景觀劃分為：美式古典臺(tái)地組團(tuán)、湖畔美式古典島居組團(tuán)、自然山體美式山地組團(tuán)；圍合式的草坪、仿古的中型擺設(shè)，提升了庭院的整體品質(zhì)；以3-5個(gè)品種的高大喬木作整個(gè)組團(tuán)的骨架樹(shù)種、以7-10個(gè)品種的喬木作為整個(gè)組團(tuán)的主要樹(shù)種，輔助以多種、多規(guī)格的各類喬灌花草相結(jié)合，形成自然山林環(huán)境的職位群落；有圓明園回歸國(guó)寶牛首、虎首、豬首、形成的入口景觀給你一種深深的歷史感；園林風(fēng)格：風(fēng)格及特色：“山水庭院式的水景園林”長(zhǎng)沙玫瑰園通過(guò)對(duì)地