對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和形勢(shì)

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和形勢(shì)分析王玨林住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心

第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)一、2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)1、房?jī)r(jià)仍處高位2、開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快

3、房屋銷(xiāo)售歷史最好

2007-2009年商品房月均銷(xiāo)售面積為6444.28萬(wàn)平方米

2010年商品房月均銷(xiāo)售面積為8700萬(wàn)平方米第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)二、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱的主要原因

一是貫徹落實(shí)“國(guó)十條”差距較大二是社會(huì)資金過(guò)多進(jìn)入地產(chǎn)三是居民消費(fèi)過(guò)于集中四是市場(chǎng)房屋供應(yīng)量不足五是土地管理、市場(chǎng)管理力度不夠六是二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全面上漲2009-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售主要指標(biāo)對(duì)比情況完成數(shù)量同比增幅2010年房屋施工面積40.55億平方米26.6%2009年房屋施工面積31.96億平方米12.8%2010年房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米40.7%2009年房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米12.5%2010年房屋竣工面積7.60億平方米4.5%2009年房屋竣工面積7.02億平方米5.5%2010年房屋銷(xiāo)售面積10.43億平方米10.1%2009年房屋銷(xiāo)售面積9.37億平方米42.1%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)

2010年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅指數(shù)地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比例地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比例同比還比同比還比合肥9.11.0青島5.50.5鄭州8.80.1濟(jì)南4.70.4石家莊8.71.3長(zhǎng)春3.90.3沈陽(yáng)8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武漢6.60.2上海2.20.4北京6.40.3廈門(mén)1.50.1大連6.10.2南京1.20.1哈爾濱5.90.1寧波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全國(guó)同比增加6.4%還比增加0.3%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積增速全國(guó)

104349.1110.1%東部地區(qū)

50822.01

4.1%中部地區(qū)

26223.44

19.9%西部地區(qū)

27303.66

13.5%第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)三、調(diào)控加碼的原因

一是“十二五”規(guī)劃中提出的目標(biāo)和要求二是“國(guó)十條”的要求需要進(jìn)一步落實(shí)三是物價(jià)膨脹帶來(lái)的巨大壓力四是房?jī)r(jià)潛在全面反彈跡象五是把握住兩會(huì)召開(kāi)前的戰(zhàn)機(jī)第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資高峰會(huì)四、2011年調(diào)控政策重重點(diǎn)一是各個(gè)城市市都要確定房房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)標(biāo)二是限購(gòu)城市市范圍全面擴(kuò)擴(kuò)大三是房地產(chǎn)稅稅改革逐步推推進(jìn)四是調(diào)整二套套房首付比例例五是嚴(yán)格住房房用地供應(yīng)管管理六是完善市場(chǎng)場(chǎng)管理秩序七是保障房建建設(shè)開(kāi)始全面面規(guī)劃八是建立約談?wù)剢?wèn)責(zé)機(jī)制第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)五、限購(gòu)、房房產(chǎn)稅、加息息對(duì)市場(chǎng)的影影響1、限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響一是使用的是是市場(chǎng)排除法法、政策傾斜斜法、長(zhǎng)期過(guò)過(guò)度法二是限購(gòu)時(shí)間間不會(huì)短期停停止，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的影響是全全面的，市場(chǎng)場(chǎng)供需矛盾會(huì)會(huì)有所緩解第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)2、房地產(chǎn)稅方方案上海方案：征收范圍：上海居民家庭庭新購(gòu)第二套套及以上住房房和非上海居居民家庭的新新購(gòu)住房征收收房產(chǎn)稅，稅稅率因房?jī)r(jià)高高低分別暫定定為0.6%和0.4%征收標(biāo)準(zhǔn)：人均建筑面積積60平方米的免稅稅差別化稅率：一般適用稅稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住住房每平方米米市場(chǎng)交易價(jià)價(jià)格低于上年年度新建商品品住房平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率率可暫減為0.4%房產(chǎn)稅暫按應(yīng)應(yīng)稅住房市場(chǎng)場(chǎng)交易價(jià)格的的70%計(jì)算繳納第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)退免稅條件：：上海居民家庭庭在新購(gòu)一套套住房后的一一年內(nèi)出售該該居民家庭原原有唯一住房房的，可退稅稅上海居民家庭庭中的子女成成年后，因婚婚姻等需要而而首次新購(gòu)住住房、且該住住房屬于成年年子女家庭唯唯一住房的，，可免稅符合國(guó)家和上上海有關(guān)規(guī)定定引進(jìn)的高層層次人才、重重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺缺急需人才，，持有上海居居住證并在上上海工作生活活的，其新購(gòu)購(gòu)住房、且該該住房屬于家家庭唯一住房房的，可免稅稅持有上海居住住證滿(mǎn)3年并在上海工工作生活的購(gòu)購(gòu)房人，其新新購(gòu)住房、且且該住房屬于于家庭唯一住住房的，可免免稅重慶方案：征收范圍：主城九區(qū)內(nèi)存存量增量獨(dú)棟棟別墅、新購(gòu)購(gòu)高檔商品房房、外地人在在重慶購(gòu)第二二套房，將被被征收房產(chǎn)稅稅，其稅率為為0.5%-1.2%征收標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)棟商品住宅宅和高檔住房房建筑面積交交易單價(jià)在上上兩年主城九九區(qū)新建商品品住房成交建建筑面積均價(jià)價(jià)3倍以下的住房房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為為1%；4倍（含4倍）以上的稅稅率為1.2%在重慶市同時(shí)時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)無(wú)企業(yè)、無(wú)工工作的個(gè)人新新購(gòu)第二套套（含第二套套）以上的普普通住房，稅稅率為0.5%第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)房地產(chǎn)稅對(duì)市市場(chǎng)的影響一是當(dāng)前試點(diǎn)點(diǎn)方案屬于淺淺試水，波及及面較小二是從趨勢(shì)看看，范圍會(huì)越越來(lái)越大，相相關(guān)內(nèi)容會(huì)逐逐步充實(shí)和完完善三是對(duì)市場(chǎng)的的預(yù)期，影響響會(huì)逐步加大大第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)2、頻繁加息對(duì)對(duì)市場(chǎng)的影響響難以評(píng)估一是連續(xù)加息息會(huì)增加消費(fèi)費(fèi)者還貸的負(fù)負(fù)擔(dān)、會(huì)增加加開(kāi)發(fā)企業(yè)還還貸帶來(lái)的壓壓力二是對(duì)市場(chǎng)的的影響是全面面，波及的范范圍是最大的的三是潛在的調(diào)調(diào)控力度遠(yuǎn)大大于限購(gòu)措施施和稅收政策策第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)二套房三次加息前后的對(duì)比變化（貸款120萬(wàn),時(shí)間20年）加息前后時(shí)間月供增加年總利息增加去年未加息與10月加息比較156.29元37508元10月與12月加息比較208.05元49932.73元12月與2011年2月加息比較159.36元38247.07元2011年2月加息后與未加息比較523.70元125607.00元第六屆中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資高峰峰會(huì)六、保障性性性住房納入計(jì)計(jì)劃和規(guī)劃一是保障性住住房建設(shè)的序序幕剛剛拉開(kāi)開(kāi)二是已經(jīng)列入入政府的規(guī)劃劃和計(jì)劃三是完成任務(wù)務(wù)最困難是資資金問(wèn)題，最最關(guān)鍵是態(tài)度度問(wèn)題四是要盡快出出臺(tái)“住房保保障性法”，，建立完善各各項(xiàng)政策和制制度五是做到可持持續(xù)的話(huà),需要?jiǎng)訂T社會(huì)會(huì)力量，利用用好租賃市場(chǎng)場(chǎng)保障房建設(shè)用用地提前規(guī)劃劃,優(yōu)先安排關(guān)鍵在于選址址、配套、交交通、生活方方便關(guān)鍵在在于質(zhì)質(zhì)量、、環(huán)境境、物物業(yè)、、價(jià)格格第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)資金政政府是是主角角，還還要依依靠社社會(huì)力力量，，調(diào)動(dòng)動(dòng)企業(yè)業(yè)參與與棚戶(hù)區(qū)區(qū)改造造，政政府支支持加加市場(chǎng)場(chǎng)解決決經(jīng)濟(jì)適適用房房、雙雙限房房，行行政或或市場(chǎng)場(chǎng)解決決廉租房房和公公共租租賃房房，政政府加加大投投入、、土地地配建建方式式、BOT第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)2011年保障性住房建設(shè)計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃全年保障房計(jì)劃（預(yù)計(jì)需要資金）保障房建設(shè)分類(lèi)計(jì)劃預(yù)計(jì)需要資金

1000萬(wàn)套（1.3-1.4萬(wàn)億）棚戶(hù)區(qū)改造，400萬(wàn)套5000億（中央400億、地方1200億、改造者3400億）經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，200萬(wàn)套5000億（市場(chǎng)解決）廉租房，160萬(wàn)套3000-4000億[中央600億、公積金收益全部（去年50億）、土地轉(zhuǎn)讓金10%（290億）、貸款]公共租賃房，220萬(wàn)套第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)七、對(duì)對(duì)2011年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)判判斷1、目前前市場(chǎng)場(chǎng)處在在嚴(yán)重重的觀(guān)觀(guān)望期期，調(diào)調(diào)控政政策力力度加加大，，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方方都在在觀(guān)望望2、年中中隨著著各地地調(diào)控控政策策的明明朗化化,消費(fèi)開(kāi)開(kāi)始逐逐步進(jìn)進(jìn)入,市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖3、第四四季度度，年年度市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展最最好時(shí)時(shí)期，，促使使全年年市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定定發(fā)展展的關(guān)關(guān)鍵階階段4、土地地供應(yīng)應(yīng)量增增加,貸款政政策的的趨緊緊,消費(fèi)政政策的的限制制,房?jī)r(jià)、、地價(jià)價(jià)起伏伏趨穩(wěn)穩(wěn)5、消費(fèi)費(fèi)政策策傾斜斜,對(duì)投資資性購(gòu)購(gòu)房的的限制制,剛性需需求將將成為為消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)主體體6、經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定定,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的大環(huán)環(huán)境看看好,房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)勢(shì)勢(shì)頭不不減，，今年年的市市場(chǎng)會(huì)會(huì)保持持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定態(tài)勢(shì)勢(shì)具體體指指標(biāo)標(biāo)度度量量：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資要要高高于于前前兩兩年年平平均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)24.6%的速速度度;房屋屋施施工工面面積積要要超超過(guò)過(guò)前前兩兩年年平平均均的的36.25億平方米米;商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積不會(huì)低低于前兩兩年平均均的10億平方方米水水平第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)謝謝大大家！！第六屆屆中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資高峰峰會(huì)9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。06:59:3606:59:3606:5912/31/20226:59:36AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2206:59:3606:59Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。06:59:3606:59:3606:59Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2206:59:3606:59:36December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。31十十二二月月20226:59:36上上午午06:59:3612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:59上上午12月-2206:59December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/316:59:3606:59:3631December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線(xiàn)向前前。。6:59:36上上午6:59上上午06:59:3612月-229、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。06:59:3606:59:3606:5912/31/20226:59:36AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2206:59:3606:59Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。06:59:3606:59:3606:59Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2206:59:3606:59:36December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20226:59:36上上午午06:59:3612月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門(mén)門(mén)九派派通。。。。十二月月226:59上上午午12月月-2206:59December31,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/316:59:3606:59:3631December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。6:59:36上午午6:59上午午06:59:3612月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書(shū)如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話(huà)。06:59:3606:59:3606:5912/31/20226:59:36AM11、越是沒(méi)有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。12月-2206:59:3606:59Dec-2231-Dec-