豪宅價值研究

領(lǐng)一個城市的風(fēng)氣之先

豪宅KPI體系豪宅營銷體系豪宅價值研究豪宅戶型研究豪宅啟動策略研究第二部分第六部分第三部分第四部分第五部分豪宅產(chǎn)品發(fā)力研究第七部分豪宅配套建設(shè)研究豪宅的初步理解第一部分第八部分豪宅客戶寫真——基于市場對豪宅的初步理解第一部分豪宅的定義豪宅的功能豪宅的價值豪宅操作的關(guān)鍵豪宅的定價新景祥對豪宅的定義市場上有這么一個傳言——豪宅營銷是檢驗一個代理公司水平高低的標(biāo)尺,而我們的能力正逐漸被市場所認(rèn)可…——豪宅的定義——從價格角度，豪宅的價格必然構(gòu)成了一個城市的價值屋脊。從客戶角度，豪宅的客戶必然是社會財富金字塔的頂層。從產(chǎn)品角度，豪宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性。功能一：一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)識——豪宅功能的理解——功能二：一種與眾不同生活方式的體驗平民眼中的天價大眾看不見的頂層奢華的銷金窟人生置業(yè)的終極夢想最具炫耀性的符號占據(jù)大眾認(rèn)可的稀缺資源有的墻分出內(nèi)外，這堵墻分出高低!多處置業(yè)，非生活必需品奢侈品的意象每處豪宅代表一種生活方式客戶偏好的不同，決定了他對生活方式需求的不同，也決定了他為各種生活方式買單的意愿豪宅在功能上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了使用的范疇。不同的生活，在不同的人眼中，有著不同的價值——豪宅的核心價值——“物以稀為貴”，豪宅的核心價值就在于其稀缺性。豪宅的核心價值——稀缺性資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性自然資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌界定資源的稀缺豪宅一定占有著稀缺資源：或是對稀缺自然資源的占有，或是對稀缺人文資源的占有，或是對稀缺城市資源的占有，或是幾者的共同占有。人文資源占有——華府天地華府天地緊臨上海新天地，與擁有百年人文的淮海路咫尺之遙，同時占據(jù)三大龍脈（一大會址，孫中山故居與韓國臨時總統(tǒng)府），項目總占地14652平方米，總建面42000平方米，共4幢18層的高層公寓住宅面積300-500平方米左右。自然資源的占有——萬科十七英里“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)，用地面積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)（含會所）2000平方米。項目三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。資源的稀缺城市豪宅的定律：第一、CBD一定有一個豪宅第二、城市公園等特殊資源附近一定有一個豪宅第三、外國人首選的區(qū)域一定有一個豪宅陸家嘴片區(qū)陸家嘴做為上海三大CBD之一，擁有多個甲A國際寫字樓，如中銀大廈，匯豐大廈等，同時聚集了大量的大型跨國公司，因此該片區(qū)也成為了上海三大千萬級公寓豪宅片區(qū)之一，有仁恒濱江與世茂濱江等項目CBD豪宅世紀(jì)公園片區(qū)世紀(jì)公園片區(qū)內(nèi)擁有浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的一片綠地，同時區(qū)域國際化氛圍濃厚，配套完善。其憑借優(yōu)秀的資源已成為了浦東豪宅的聚集地，如九間堂，御翠園等項目，其以成為上海三大千萬級豪宅板塊之一城市公園豪宅華漕片區(qū)隨著虹橋的發(fā)展，虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)土地的越發(fā)稀缺，逐漸使得區(qū)域內(nèi)的高端需求外溢，而華漕憑借其國際學(xué)校的云集的優(yōu)勢，逐漸吸引了許多外籍客戶的入住，帶動了區(qū)域內(nèi)的豪宅項目的開發(fā)外國首選區(qū)豪宅資源的稀缺單單資源本身是構(gòu)不成豪宅價值基礎(chǔ)的，只有當(dāng)資源“稀缺”，且為公眾所“認(rèn)知”，才能夠構(gòu)成豪宅的價值基礎(chǔ)。黃浦江財富海景45000-54000

中海瀛臺均價15000元/平中海瀛臺中海瀛臺是中海集團(tuán)在上海濱江開發(fā)的一個濱江項目，憑借其濱江之利與中海品牌優(yōu)勢，使其已成為區(qū)域價格標(biāo)竿，均價達(dá)到15000元/平方米。財富江景但相比同樣擁有江景資源的財富海景，由于江景資源的不同，財富海景面對“十里外灘”，使其江景具備了稀缺性，從而在均價實現(xiàn)上，中海瀛臺遠(yuǎn)低于財富海景。VS產(chǎn)品的稀缺由于現(xiàn)階段國內(nèi)，對于豪宅的開發(fā)仍處于發(fā)展階段，這使得某些開發(fā)商通過產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌號召力，在產(chǎn)品上構(gòu)建了其稀缺性，從而獲得了超額利潤。鋒尚國際——生態(tài)豪宅鋒尚國際公寓位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村的萬柳社區(qū)內(nèi)，占地2.6公頃，總建筑面積10萬平方米,其中住宅建筑面積8萬平方米，由4幢18層塔樓、一幢8層和一幢9層板樓、會所及地下停車庫組成。容積率3.0，綠化覆蓋率63%，是參照歐洲發(fā)達(dá)國家建筑規(guī)范設(shè)計的環(huán)保、健康、節(jié)能的純居住高檔社區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新世茂的品牌世茂集團(tuán)在成功開發(fā)上海世茂濱江項目后，以豪宅品牌自居，不斷推出豪宅項目如世茂湖濱，世茂佘山莊園等，并在異地不斷成功復(fù)制，其在昆山所開發(fā)的世茂蝶湖灣，雖緊鄰高速，但以及成為區(qū)域的高端項目。品牌界定——豪宅營銷的關(guān)鍵——豪宅操作的關(guān)鍵在于“均好性”與“極至性”的完美結(jié)合。均好性——做好產(chǎn)品、營銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個細(xì)節(jié)，是一個豪宅項目成功操作的必要條件。這就如同在戰(zhàn)場中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項目首先立于一個不敗之地。1、立于不敗之地——項目的均好性極至性——抓住一個切入點，然后將極至放大，這就構(gòu)成了項目的核心亮點。其猶如戰(zhàn)場上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。2、致勝的關(guān)鍵——產(chǎn)品的極至性佘山高爾夫世茂佘山紫都晶園佘山月湖佘山客戶3、喜歡真山真水，享受佘山所帶來的心情上的放松1、對高爾夫情有獨鐘，有一定的留洋背景，希望在佘山擁有一個分享平臺的客戶4、對價格有所考慮，比較注重性價比的客戶2、財富增長迅速，希望通過標(biāo)簽來彰顯自我成就的客戶極至性放大

1、高爾夫配套

2、建筑風(fēng)格極至性放大1、奢華配置

2、大占地極至性放大

1、性價比極至性放大

1、景觀環(huán)境致勝關(guān)鍵—極至性佘山千萬級豪宅案例以佘山千萬級豪宅為例，這些豪宅都位于佘山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，擁有自然資源的絕對稀缺性，這使得其具備了豪宅的資質(zhì)。而另一方面，這些項目通過產(chǎn)品定位與營銷舉措放大其核心優(yōu)勢，將其極至化，從而形成競爭上的差異化。佘山高爾夫——極至的建筑風(fēng)格與高爾夫世貿(mào)佘山——極至奢華佘山月湖——極至園林不敗之地—均好性1、形象界定2、推廣策略3、終端體驗4、客戶管理均好性的保證形象界定營銷的核心就是爭奪客戶的“心智”，如寶馬將自身定位為最具操控性的豪華車，沃爾沃定位為最安全的豪華車，而奔馳則定位為最舒適的豪華車。豪宅同樣需要通過形象界定向客戶傳遞自身的價值。根據(jù)項目的不同，策略的不同，所要傳遞的信息也會有所不同。形象界定但是有一點我們需要認(rèn)識到，形象界定并不是簡單地通過企劃工作就能完成的，她是需要產(chǎn)品與企劃支撐的。企劃工作——豪宅的定價方法——根據(jù)市場發(fā)展階段的不同，豪宅定價的方法也將有所不同，具體我們將其歸為兩類市場下的定價方法：成熟型市場下的定價與成長型市場下的定價成熟型市場下的定價當(dāng)一個城市的價格天頂接近到一個極限，其上升空間有限時，我們將其視為“成熟型”市場，如發(fā)達(dá)國家的某些城市。

在這樣的市場環(huán)境下，市場大勢不變情況下，豪宅的單價將很難有所突破。更多地是在已有的價值體系下尋找自身的細(xì)分市場。

VS成長型市場下的定價在現(xiàn)階段，中國更多的城市屬于成長型市場，城市的價格“天頂”不斷被新的豪宅項目所突破，剪刀叉效應(yīng)不斷加強(qiáng)。在這樣的市場環(huán)境下，根據(jù)項目的目標(biāo)不同，可以歸為領(lǐng)導(dǎo)者占位下的豪宅定價法與跟隨著占位下的高端項目定價法。——豪宅的定價方法——跟隨者戰(zhàn)略下的定價——在已有價值體系下，通過模仿領(lǐng)導(dǎo)者，在現(xiàn)有價值體系下，尋找自身的占位。領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略下的定價——通過創(chuàng)新占位于市場的領(lǐng)導(dǎo)者，突破已有市場規(guī)則，形成強(qiáng)勢牽引。隨著城市間異地置業(yè)趨勢的加強(qiáng)，以級M型社會的不斷形成（財富兩級分化趨勢），使得許多城市的豪宅項目正逐漸脫離原有的城市價值體系，而與周邊其他城市豪宅形成一個獨立的價值參考體系。這也就意味著這些城市的價格天頂將不斷被該城市中的豪宅項目所抬高（剪刀叉效應(yīng)加強(qiáng)），我們將這些城市的豪宅市場視為一種“成長型”市場，并存在兩種策略導(dǎo)向的定價方法。高端項目豪宅項目2、尋找市場的領(lǐng)導(dǎo)者，對于領(lǐng)導(dǎo)者在本項目入市之際的價格與狀況進(jìn)行預(yù)估，從而得出市場的價格天頂。城市價值體系1、對項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)判，并根據(jù)此對本項目入市時，本區(qū)域正常情況下的公寓價格進(jìn)行預(yù)估，而這就構(gòu)成了本項目的入市底價。跟隨者的占位成為高端項目領(lǐng)導(dǎo)者的占位成為豪宅項目——豪宅的定價方法——項目定位為豪宅的一個必要條件：項目稀缺性的明確！豪宅的定義豪宅的功能豪宅的價值豪宅操作的關(guān)鍵豪宅的定價從價格、客戶與產(chǎn)品三個角度定義豪宅豪宅核心價值，也是必要條件：稀缺性超越了使用功能的范疇，類奢侈品均好性與極至性的完美結(jié)合兩種市場下，兩種策略下的定價法——基于市場實現(xiàn)的豪宅KPI體系第二部分豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動因素項目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計產(chǎn)品的建筑風(fēng)格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標(biāo)景觀資源指標(biāo)所處地段的特殊價值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有大規(guī)模景觀制勝局部亮點處理景觀細(xì)節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素通過項目調(diào)研和客戶調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計項目調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示：高總價別墅項目的市場認(rèn)可和客戶接受存在關(guān)鍵驅(qū)動因素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素則依據(jù)項目條件的不同和客戶自身需求的各異而各有標(biāo)準(zhǔn)，但各要素并非決定性影響因素。項目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢項目名稱地段優(yōu)勢之所在項目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機(jī)場高速直達(dá)處于飛機(jī)航道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過小，開發(fā)時間久造成產(chǎn)品過久。東山墅東四環(huán)連接?xùn)|部生活區(qū)為東側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導(dǎo)致別墅左右間距過密，無內(nèi)部自然資源長島瀾橋香江核心區(qū)域，機(jī)場高速直達(dá)千萬別墅與類別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達(dá)嶺高速路直達(dá)，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過大、居住人口龐大，外觀與戶型陳舊過時財富公館香江核心區(qū)域，機(jī)場高速直達(dá)-別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn)。地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為“壓倒性”因素。豪宅級別墅必須具備在地段上的優(yōu)勢。豪宅的地段分類豪宅別墅的地段優(yōu)勢可細(xì)分為三種情況，第一類：具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢第二類：位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢第三類：位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)域的地段優(yōu)勢（案例：優(yōu)山美地、晴翠園）（案例：東山墅、碧海方舟）（案例：西山美廬）本項目具備位于“近城區(qū)的成熟別墅圈”內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢。達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購買目的決定了豪宅別墅項目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居?xùn)|山墅–依坡而居內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種，對客戶的沖擊力則有所差異A.大規(guī)模制勝B.局部特色處理C.精致細(xì)節(jié)按照對客戶的[打擊力]排序大面積水體寬敞的流動水系成規(guī)模的樹種大面積草坪入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換精致園林小品情趣空間處理“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前豪宅別墅最為常見的處理手法，也是“必要動作”。大湖面-碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶群中的認(rèn)可度極高，沿湖2000萬元別墅極為搶手。寬敞的河道/水系-長島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度60m大草坪-氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場的“球道景觀”成為北京為數(shù)不多的球場別墅。“依水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié)長島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶訪談顯示，豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購買欲望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)豪宅景觀的私有與珍貴國花園-社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢大湖山莊-對外待征綠地的處理，營造出與世隔絕的環(huán)境以小見大的細(xì)節(jié)處理北京現(xiàn)有豪宅項目，尚未出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法。這是本項目可出彩之處。河道節(jié)點的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品公共空間的處理水岸庭院的展示土地資源指標(biāo)私家庭院面積私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家享有景觀資源指標(biāo)達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計主要在售項目私家庭院的面積狀況項目建筑面積㎡全部庭院面積㎡碧海方舟500500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300長島瀾橋560-640300-800財富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積<600㎡，庭院面積約在400-600㎡間；地上建筑面積600-1000㎡，庭院面積約為800-1000㎡。豪宅別墅私家庭院分為：-前院：入戶院，距社區(qū)路約10-20m-后院：集中庭院通常位于后院-側(cè)院：單體左右間距所需，使用頻率低北京的豪宅別墅項目絕大多數(shù)將水景作為項目最大的賣點，臨水而居已經(jīng)成為千萬別墅必備條件項目水景其他景觀東山墅■中央人工湖-西山美廬■中央流動線性水系■山景長島瀾橋■自然河道-財富公館■人工河道-晴翠園■溫榆河岸■南側(cè)綠林優(yōu)山美地■中央人工湖-碧水莊園■超大人工湖-碧海方舟■姜莊湖■高爾夫碧水莊園24萬平米的湖面西山美廬內(nèi)部寬7-10m的公共水系別墅單體依水而居、線性排布，景觀豐富的同時享有開闊的視野，由此成為絕大多數(shù)項目的暢銷產(chǎn)品。長島瀾橋引入的溫榆河支流，建造貫穿豪宅別墅區(qū)的寬闊河道。豪宅別墅居于河道兩側(cè)，視野開闊、景觀豐富，私家水岸的享有明顯高貴于社區(qū)內(nèi)的其他產(chǎn)品。22套別墅在短時間內(nèi)以3套/月的速度快速消化完畢。自東山墅樓王位置觀水碧水莊園千萬別墅沿湖而居，線性排布，每戶擁有私家水岸。建筑左右間距戶前院尺度單體規(guī)劃布局達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計別墅單體間的距離，在一定程度上體現(xiàn)了別墅的價值項目名稱左右間距前后間距碧海方舟6–8m7-15m東山墅7-10m>10m西山美廬6–8m20-30m長島瀾橋6–8m-財富公館8-10m20-30m晴翠園>10m20-30m優(yōu)山美地7–8m15m北京玫瑰園8-12m15-25m碧水莊園>10m車行路前后間距：豪宅別墅的布局，大多為沿資源走向的行列式布局，車行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間距達(dá)到20-30m。組團(tuán)式布局的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達(dá)8-10m。左右間距：項目調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6-10m?？蛻魧ΜF(xiàn)有項目間距的接受度較高豪宅客戶對于建筑間距的關(guān)注度相對較低，認(rèn)可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實，因此大多可以接受市場上常見的6-10m左右間距，前后間距20-30m。對于間距過小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶型設(shè)計避免對視影響。碧海方舟

-左右間距僅為7m，但到訪客戶在被高爾夫景觀打動的同時，對間距的關(guān)注程度很低。西山美廬

–很多業(yè)主認(rèn)為西山美廬唯一的缺點即為左右間距太小，整體過密。但西山美廬在利用戶型設(shè)計避免主要空間對視的處理手法深受客戶認(rèn)可。在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開闊度的單排行列式布局為主，輔以組團(tuán)式布局已實現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式布局，可以實現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開闊視野，且可通過車行路擴(kuò)大別墅前后間距，不存在斜向間距過近的弊端。項目名稱行列式組團(tuán)式碧海方舟■■東山墅■■西山美廬■-長島瀾橋■-財富公館■-晴翠園■-優(yōu)山美地-■大湖山莊■-碧水莊園■-沿資源走向的行列式布局-大湖山莊總體規(guī)劃圖行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會采用擴(kuò)大前院尺度和戶型調(diào)整來規(guī)避同組團(tuán)式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過往車輛的干擾處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置處理手法一：增加前院與車行路的距離達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)：面積㎡項目名稱40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠園399454514608705優(yōu)山美地492552606937長島瀾橋460510碧水莊園5707381020北京玫瑰園630735東山墅3975506501150大湖山莊420560600655財富公館1400豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個面積區(qū)間：<400㎡,500-600㎡,1000㎡，地下室面積200-400㎡。地上建筑面積400-550㎡之間是目前客戶需求的主流面積和各項目暢銷面積區(qū)間，也是豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積；1000㎡以上別墅通常占據(jù)最佳位置、享有稀缺資源，兩者均能實現(xiàn)較快的銷售速度。不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑450-550平方米地上建筑面積450-550平方米，地下建筑面積200-250平方米，總建筑面積700-800平方米。宅基地面積約2畝。地上兩層，地下一層。室內(nèi)車庫1或2輛，室內(nèi)外共計2-3個車位。首層功能空間通常包括：門廳、客廳、家庭室、正餐廳、早餐廳、西廚、封閉中廚、衛(wèi)生間、帶獨立衛(wèi)生間的次臥室。二層為居住區(qū)，通常除首層1個次主臥或書房外，二層應(yīng)設(shè)有1個主臥區(qū)及2-3間帶獨立衛(wèi)生間（或衣帽間）的次臥室。入戶門廳挑空，客廳或家庭室擇一挑空（通常為客廳挑空）不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑600-800平方米地上建筑面積600-800平方米，地下建筑面積300平方米以上，總使用面積約1000平方米房間數(shù)量6個以上，首層設(shè)有1-2個房間，可用作書房或老人房除首層客廳與家庭室外，二層樓梯處通常另設(shè)私密起居室雙挑空設(shè)計：入戶玄關(guān)挑空，客廳或家庭廳擇一挑空，且與樓梯結(jié)合。單側(cè)弧形樓梯設(shè)計，部分可提供電梯需設(shè)置兩個主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇。主臥區(qū)面積闊綽80平方米，衛(wèi)生間面積應(yīng)保證>15平方米，獨立衣帽間，主臥書房保證南向采光或以大面積滿足工作間需求。全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室設(shè)計，2個以上的保姆間應(yīng)有明采光。一層的主要功能空間與前類產(chǎn)品基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大，其中客廳的面寬要保證在9米以上，同時在入戶門廳處增加單獨的衣帽間。不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑1000平方米以上地上建筑面積1000平方米以上，地下室面積>300平米，合計使用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常>8個，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。戶型設(shè)計的功能空間的組成和序列與常見居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大，同時室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。因為具備商務(wù)招待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大，通過夸張華麗的樓梯形式、>3.6m的層高、大面積挑空來傳達(dá)招待功能。地下室功能豐富，除常見功能外，通常設(shè)計有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。達(dá)標(biāo)動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風(fēng)格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計豪宅別墅市場風(fēng)格類型之一：

居家風(fēng)格偏向居家的北美風(fēng)格，通過柔和的顏色、中規(guī)中矩的風(fēng)格，適合用于以私家居住為主的別墅。北京玫瑰園北京玫瑰園東山墅碧海方舟晴翠園大湖山莊豪宅別墅市場風(fēng)格偏向之二：

商務(wù)風(fēng)格以“怪”求勝類，適合商務(wù)型別墅定位國花園-將新古典主義、巴洛克風(fēng)格、維多利亞時代、托斯卡尼娜風(fēng)格盡收項目財富公館-法式古典貴族風(fēng)格訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶對于建筑風(fēng)格的關(guān)注度較低，但存在一定的傾向性傳統(tǒng)現(xiàn)代復(fù)古簡約豪宅客戶對各類建筑風(fēng)格關(guān)注度低、接受度較高，北美、歐洲、美式西班牙風(fēng)格各有所好。但客戶認(rèn)為豪宅別墅的風(fēng)格應(yīng)該遵循符合大眾口味、常規(guī)別墅認(rèn)知的原則，避免出現(xiàn)極端的建筑風(fēng)格。豪宅客戶對別墅外立面的要求程度相對較高，要求外立面應(yīng)能體現(xiàn)別墅的品質(zhì)感。傳統(tǒng)的貼面材料過于陳舊。問卷調(diào)查顯示：總之，豪宅別墅的外立面應(yīng)傳達(dá)簡約、大氣、不夸張的風(fēng)格特征，輔以體現(xiàn)質(zhì)感的外墻建材，城市豪宅KPI（一）1、絕版地段現(xiàn)實中心地段華府天地\深藍(lán)廣場\仁恒濱江園規(guī)劃中心地段東方潤園\金色海岸絕版資源地段東方潤園\金色海岸\仁恒濱江園2、頂級規(guī)劃品牌設(shè)計院金色海岸：澳大利亞柏濤、美國貝爾高林、中國香港G.I.L華府天地：上海都市規(guī)劃設(shè)計院仁恒濱江園：上海華東房產(chǎn)設(shè)計院高層低密度化容積率2.5~3.5,建筑密度15%~17%,綠化率30~50%圍合、點式布置棟間距大、景觀視野好、園林規(guī)?；咂焚|(zhì)園林組團(tuán)中心園林、水主題、典藏小品走廊、珍貴植物等豪華入口、地下車庫大堂、單元入口大堂入口儀式感（雕像、行道樹、大型臺階）單元大堂豪華化：空間：100~150平米，9米凈空，裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級裝修戶型豪華化多為200~500平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計、電梯采光城市豪宅KPI（二）3、豪華裝修豪華外立面進(jìn)口鋁板：金色海岸進(jìn)口石材：華府天地進(jìn)口墻磚：仁恒濱江（墻裙蘑菇石、羅馬外墻磚、室外豎向異型石材）

室外燈光工程:華府天地屋頂激光束(中心感):

深圳地王等極品內(nèi)裝原裝進(jìn)口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施進(jìn)口品牌裝飾材料品牌電梯數(shù)量：三梯一戶、三梯兩戶、兩梯兩戶（主仆分離）品牌：原裝進(jìn)口OTIS，三棱等功能：業(yè)主刷卡入戶，僅在所屬樓層停靠高檔門窗進(jìn)口鋁合金門窗，德國ROTO(華府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃城市豪宅KPI（三）4、特色會所大規(guī)模功能齊全會所仁恒濱江6000平米

金色海岸5000平米頂級品牌豪華會所東方潤園：鴻藝會特色私人會所華府天地地下會所：專屬圖書館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐飲會所波托菲諾：丹桂軒５、頂級物管品牌物管金色海岸：戴德梁行物管：管家式服務(wù)、港人負(fù)責(zé)制第一太平戴維斯頂級管家物管東方潤園：全球招聘＼荷蘭皇家管理學(xué)院培訓(xùn)金色海岸：港人負(fù)責(zé)制五星級酒店物管深藍(lán)廣場：雷迪森廣場酒店華府天地：五星級酒店式服務(wù)城市豪宅KPI（四）６、高新科技安全攝像監(jiān)控＼紅外監(jiān)控＼門磁＼窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)＼新風(fēng)系統(tǒng)Low-E中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)面子電梯刷卡入戶通訊電話二門一戶，寬帶入戶門禁可視對講機(jī)環(huán)保食物垃圾處理機(jī)生態(tài)滅蚊機(jī)高容積率豪宅園林一般做法指標(biāo)特征風(fēng)格大盤一般有主題，中小盤則不拘風(fēng)格，且園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格可以不一致；架空層一般均設(shè)架空層，或局部架空，便于將園林引入建筑，擴(kuò)大景觀面；景觀軸較多強(qiáng)調(diào)中心園林和景觀軸線，以體現(xiàn)尊貴感，多用水景來營造社區(qū)高檔感；綠化選擇高低不同的樹種打造整體綠化錯落的層次感，多選用名貴樹種以體現(xiàn)項目高貴品質(zhì)，并為營銷提供說辭；小品體現(xiàn)人性化及項目品質(zhì)的不可或缺的元素；層次/空間錯落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來的壓力感；其它若條件允許即做半地下車庫，可以增加景觀層次感；整體特征利用層次、錯落減少高層的壓抑感，開闊的，大尺度的；指標(biāo)細(xì)節(jié)解析規(guī)劃整體規(guī)劃充滿歐洲生活的品質(zhì)和閑適，香榭麗舍大街貫穿南北，中軸線上有阿波羅太陽神、凱撒大帝和皇家凡爾賽三大廣場，愛琴湖，香榭里大道與巴黎左岸大道筑成過濾和凈化屏障，小區(qū)內(nèi)有著眾多主題園景。建筑設(shè)計住宅立面設(shè)計突出歐式主題，通過線腳及材質(zhì)變化將建筑分為三段：首層架空車庫，二、三層為建筑基座，飾面采用深色花崗巖石材，給人以沉穩(wěn)莊重之感；四至十層采用金黃色面磚，強(qiáng)調(diào)建筑的高貴大氣；十一、十二層采用淺黃色面磚，強(qiáng)調(diào)建筑的層次感。戶型設(shè)計戶型設(shè)計方正、南北通透；帶超大景觀陽臺、精致生活陽臺；帶入戶空中花園；主臥帶衣帽間、270°全景觀弧形落地玻璃窗；獨立三衛(wèi)，待工人房創(chuàng)新設(shè)計：雙主人套房，私密性強(qiáng)，躍式布局，功能分區(qū)合理，實用率高；園林帝景灣數(shù)萬平方米的歐式園林景觀，與五星級酒店和法蘭西體驗式商業(yè)步行街完美融合，南北貫穿，長達(dá)數(shù)百米。三線城市標(biāo)桿：惠州帝景灣——高品質(zhì)、歐洲皇家形象創(chuàng)造高溢價創(chuàng)新關(guān)鍵點：歐洲皇家形象/品質(zhì)發(fā)力指標(biāo)細(xì)節(jié)解析配置德國原裝MOSER窗大型高檔豪華會所大型餐飲旗艦、國際一線品牌店、環(huán)球影城、以及高檔休閑娛樂場；戶型南北通透，海景衛(wèi)生間。超大開間觀海客廳。規(guī)劃在商業(yè)的主入口與濱海廣場的城市干道相接處設(shè)置地下沉降，將干道車流引入地下，打通與濱海廣場的步行通道，使濱海廣場成為項目的“后花園”，規(guī)避項目高容積率，園林規(guī)模不足的劣勢。服務(wù)天鴻寶地管家式貼心服務(wù)三線城市標(biāo)桿：煙臺凱旋城——高端配置，產(chǎn)品設(shè)計使景觀資源最大化創(chuàng)造高溢價創(chuàng)新關(guān)鍵點：高端及齊備配套/景觀資源價值的最大化/連通濱海廣場指標(biāo)細(xì)節(jié)解析規(guī)劃每個樓宇的樓間距較大，可以相互錯開，保證了80%業(yè)主的觀景需求。前排濱江聯(lián)排別墅、濱江商業(yè)休閑街，中排純板式超高層及酒店式服務(wù)公寓，“長江之門”包含超五星級酒店和5A寫字樓，后排藝術(shù)soho區(qū)，長江博物館、市民廣場、開放綠地及園林錯落其中，建筑天際線有層次地順向流動！商業(yè)街將修建一條沿濱江大道的商業(yè)街，令沿江商業(yè)包括文化長廊、餐廳雅座，以及其他零售商業(yè)及電影娛樂中心；未來將達(dá)到不需離開社區(qū)，就能買到所有最好的餐飲、商品等等，達(dá)到一個“城中城”概念

園林景觀與建筑的相互交融：將建筑作為社區(qū)景觀中的一個重要組成部分，園林空間的視線組織和布局，始終和建筑的布局及空間相互融合、協(xié)調(diào)，使景觀和建筑互相融合。地標(biāo)打造層高約250米的辦公樓將成為現(xiàn)代武漢的新標(biāo)記，180米高的超五星級酒店也將令整個項目的高檔形象更鮮明立面整個項目的立面挺拔流暢，線條的勾勒使其充滿現(xiàn)代感的陽剛之氣，因其擯棄密而追求高，使得樓間距超大，使建筑真正成為城市坐標(biāo)創(chuàng)新關(guān)鍵點：寬樓間距/最大化江景價值/挺拔形象/園林二線城市標(biāo)桿：武漢錦繡長江——獨特建筑形象、寬樓間距等，創(chuàng)造溢價案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開發(fā)模式的創(chuàng)始者項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于項目的西北側(cè)，是距離香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢：項目東側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會受到一定的噪音影響。景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層小高層占地16.5萬平米建面23萬平米戶數(shù)1103車位數(shù)900容積率1.4綠化率65％

建筑覆蓋率15.6%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：水榭花都——高層贈送大面積錯層觀景陽臺戶型特色：首個推出6米高錯層陽臺項目，其觀景效果受到客戶青睞。奇數(shù)層167m2偶數(shù)層169m2奇數(shù)層194m2偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特色案例二：香蜜湖1號，終極置業(yè)者的追求，富人攀比的選擇景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：地塊位于香蜜湖的東北側(cè)，主要景觀資源位于項目的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢：項目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會受到一定的噪音香蜜湖1號的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理香蜜湖獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對別墅的影響；通過高層6米架空，為社區(qū)內(nèi)部打開視野；以高大的林木作為別墅之間的綠色屏障。占地9.3萬平米建面13.1萬平米戶數(shù)447車位數(shù)788容積率1.4綠化率48.2％

建筑覆蓋率20％

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：香蜜湖1號——對各種創(chuàng)新元素的改良運用，打造細(xì)節(jié)戶型特色：項目戶型方面，雖說不上是首創(chuàng)，但其將市場上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進(jìn)項目中，而且對這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點變得更完美；建筑上解決私密性問題措施：加寬花槽防止上下層入戶花園的對望；墻體漂板解決局部上層房間與下層陽臺的對望。加寬花槽墻體漂板入戶花園下沉式空中院館產(chǎn)品特色香蜜湖1號——把普通的設(shè)施做到極致舒適度恒溫泳池?zé)o邊際泳池大堂電梯廳健身房香蜜湖1號——全頂級品牌配置，構(gòu)筑市場高端硬指標(biāo)設(shè)施材料外墻面:a)、巴西進(jìn)口花崗石；b)、英國進(jìn)口涂料；c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。門窗：意大利Aluk系統(tǒng)品牌門窗，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強(qiáng)、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強(qiáng)、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達(dá)60年。玻璃：雙層中空LOW-E玻璃6+9+6（mm），具有隔熱、遮陽、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。夏季有陽光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于4C0；隔音效率在30dB以上。入戶門：北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實木子母門，門扇高達(dá)2.5米，寬度達(dá)到1.5米，木紋上施以高級原色清漆，門上線條均是在實木上鐫刻而成。門鎖以色列Mul-T-lock三合一功能豪華鑄精銅大門鎖。管道：冷水和熱水管道采用原裝進(jìn)口VESBO（衛(wèi)水寶）PPR給水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管。陽臺：設(shè)金屬防護(hù)欄桿，配雙層鋼化安全玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件。電梯：“OTIS”高速住宅電梯，速度高達(dá)2.5米/秒，安裝定制冷氣機(jī)，特別設(shè)計廂內(nèi)裝修，智能化電梯運行系統(tǒng)，實現(xiàn)定向召喚、定點到達(dá)。社區(qū)智能化周邊防護(hù)系統(tǒng)雙重巡更系統(tǒng)停車場快速到達(dá)系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)社區(qū)智能燈光系統(tǒng)家居智能化可視對講系統(tǒng)智能一卡通室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)無線上網(wǎng)香蜜湖1號——中海深藍(lán)，專為中國頂級住宅定制,一流服務(wù)匹配一等建筑物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍(lán)最高級別服務(wù)者，負(fù)責(zé)社區(qū)各項事務(wù)，“素白手套，深色西服，從容優(yōu)雅”。物業(yè)私人助理直接面對業(yè)主,提供物業(yè)私人助理服務(wù)，24小時在線，業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系，包括物品采購、生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位的服務(wù)。社區(qū)衛(wèi)士來自中國海軍陸戰(zhàn)隊等機(jī)構(gòu)，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力，可在3分鐘內(nèi)趕往指定地點，迅速解決業(yè)主遇到的安全問題。包括雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/安全特種隊/護(hù)衛(wèi)儀仗隊等。中海深藍(lán)按照服務(wù)深度，將服務(wù)者分為不同層級，為業(yè)主提供不同層次的服務(wù)，使服務(wù)尊貴有序。深度禮賓式服務(wù)指南針服務(wù)健康服務(wù)異地SOS服務(wù)前置服務(wù)園藝師服務(wù)商務(wù)娛樂服務(wù)個性化服務(wù)私人保鏢服務(wù)愛心服務(wù)物業(yè)理財保姆培訓(xùn)家居服務(wù)代辦服務(wù)案例三：中信紅樹灣，區(qū)位價值的發(fā)掘者項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，臨近未來地鐵2號線出口，有較大升值潛力；劣勢：生活配套設(shè)施仍未完善，公共交通暫缺。沙河?xùn)|路濱海大道中信紅樹灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理占地16.26萬平米建面65萬平米戶數(shù)2800車位數(shù)3500容積率3.179綠化率65％

建筑覆蓋率19.3%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：底層TH與項目之外的高爾夫別墅呼應(yīng)，形成強(qiáng)烈的儀式感；兩地塊之間的市政道路實現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境融合；TH錯列，改善與高層之間的關(guān)系。中信紅樹灣——空中院館的戶型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特色，市場影響力強(qiáng)戶型特色：南北通透，板式格局；空中院館創(chuàng)新格局，270度室內(nèi)空中花園景；大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽臺，270室外景觀；餐廳、客廳角度過道角度書房角度景觀陽臺院落外部資源書房餐廳產(chǎn)品特色中信紅樹灣——不斷建立更高的展示和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，承接高形象通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車防曬膜借鑒深圳乃至全國的項目的展示標(biāo)準(zhǔn)，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示——精確選擇展示點客戶遮陽傘軟件展示——細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)城市豪宅項目案例借鑒要點一在高層與別墅的關(guān)系處理上——主要通過景觀水系對兩組團(tuán)形成分割與聯(lián)系；通過高層架空，實現(xiàn)社區(qū)景觀對建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開視野，減少高層對別墅的壓迫感。高層區(qū)+別墅區(qū)組合模式在高層與別墅的營銷節(jié)奏控制上——以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場，提升項目整體形象，同時成為其他產(chǎn)品的價值標(biāo)桿；聯(lián)動別墅，依托于別墅形成的高端形象，強(qiáng)勢入市。城市豪宅項目案例借鑒要點二創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標(biāo)在高層產(chǎn)品設(shè)計層面上——高層產(chǎn)品借勢，戶型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；通過戶型設(shè)計的創(chuàng)新與改良，對項目整體形象進(jìn)行深化與提升。其他配合策略——通過項目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；通過服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售。舒適度及配套指標(biāo)的表現(xiàn)要點——深入客戶內(nèi)心，做出超越客戶心理預(yù)期的需求設(shè)施；能夠通過展示讓客戶感知價值的硬件設(shè)施。城市豪宅項目案例借鑒要點三獨有的特色服務(wù)和體驗物業(yè)管理的體現(xiàn)出來的尊貴——體察人性是服務(wù)之本,呈現(xiàn)高檔圈層客戶人士生活風(fēng)格;對尊貴的理解不同，實現(xiàn)服務(wù)的個性化、特色化。服務(wù)從客戶踏足項目的第一時間就已經(jīng)開始——創(chuàng)建全新的服務(wù)體驗流程和標(biāo)準(zhǔn).把項目的價值點納入體驗環(huán)節(jié)之中，帶給客戶愉悅的過程和回憶?！趨^(qū)域價值的豪宅營銷體系第三部分在這場席卷全球的轟轟烈烈的財富化運動中……是什么？促使他們一擲千金？為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望！為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛RollsRoyce？NotOnlyButAlso欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無限性。關(guān)鍵詞：欲望Desire稀缺Scarcity時尚Fashion身份Status城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。豪宅成功營銷動作：時尚感稀缺感身份感營造房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項目的營銷方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營銷方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認(rèn)可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大不同區(qū)域價值下的豪宅營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大營造時尚感追逐時尚潮流元素營造稀缺感占有稀缺并炫耀營造身份感渴望尊貴至尚的地位基于區(qū)域價值的豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大豪宅成功營銷：在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。不同區(qū)域價值下的豪宅營銷典型案例豪宅成功營銷案例1位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；

規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；

綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀(jì)朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。項目概況區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場；市場價格形勢：片區(qū)內(nèi)樓盤價格：6000-7000元/平米，本項目目標(biāo)價格：10000元/平米；項目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點：強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)；營銷問題：賣點過于單薄，支撐價格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。項目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認(rèn)知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！策劃代理前實現(xiàn)均價10000元/平米，月均銷售20套，策劃代理后實現(xiàn)均價14000元/平米，月均銷售40套。操作效果介入時間：２００１年介入方式：營銷策劃代理介入背景與操作結(jié)果項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚(yáng)了本項目時尚、健康的生活方式。時尚感邀請美國小姐在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目國際化、時尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進(jìn)行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國際接軌。完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強(qiáng)勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚(yáng)身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強(qiáng)的面子感。案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念豪宅成功營銷案例2項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2（橫跨市政路）項目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重；區(qū)域價值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本項目既定目標(biāo)：樹立項目高端豪宅形象；實現(xiàn)項目高溢價；項目整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。項目背景紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域；項目一期開盤2個月實現(xiàn)4.5億銷售額。操作效果介入時間：２００３年４月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進(jìn)行炒作，明確區(qū)域價值>個盤價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。完成項目營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進(jìn)行客戶圈層的營銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。時尚感根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當(dāng)下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進(jìn)行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞，營造項目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場服務(wù)細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗到尊貴身份感。完成項目營銷動作案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定位模糊酒會、GOLF活動梁志天設(shè)計樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細(xì)節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念豪宅成功營銷案例3項目概況位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。介入背景與操作結(jié)果項目形象模糊，未充分形成賣點認(rèn)知，對客戶無法形成足夠的購買沖動；前期過份低價入市，無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位，而且沒有得到客戶認(rèn)同；現(xiàn)場展示存在嚴(yán)重缺陷：售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠(yuǎn)；多個項目的售樓處同居一處，相互影響；展示點雜亂，無章法；沙盤陳舊；未進(jìn)行感性訴求?，F(xiàn)場執(zhí)行力弱：賣點沒有有效的組織，人員缺乏有效培訓(xùn)；對項目的理解不夠深刻；未進(jìn)行有效銷控。項目背景北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調(diào)暖氣時代”家喻戶曉；京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡；策劃代理前實現(xiàn)價格7000元/平米，策劃代理后實現(xiàn)價格10500元/平米。操作結(jié)果介入時間：２００１年１２月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強(qiáng)勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“少年”期基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品重新定義產(chǎn)品，提出“告別空調(diào)暖氣時代”，建立有別于周遍項目的形象認(rèn)知，建立全新產(chǎn)品價值體系；提出全新產(chǎn)品概念，極易誘發(fā)客戶的興趣，在激烈競爭中成功突圍。完成項目營銷動作修改案名從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓”，形象鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時尚之地的聯(lián)想。時尚感將國外普遍使用的遮陽卷簾引入到項目中，讓客戶體驗到國際上先進(jìn)的居住標(biāo)準(zhǔn)。修改Slogan新的Slogan賦予項目新鮮的概念，帶有強(qiáng)烈的時尚沖擊力。鋒過處度量失衡告別空調(diào)暖氣時代修改推廣形象推廣形象以紅色為主，視覺沖擊效果好，且整體形象具有很強(qiáng)的時尚感。售樓處外包裝色彩簡潔，現(xiàn)代感十足；概念模型體現(xiàn)了項目超前的思想，帶有國際化的色彩。首次在市場上提出“歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)”，而且也是當(dāng)期市場上唯一一個以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項目；首次也是當(dāng)期市場上唯一一個推出裸體樣板間的項目，進(jìn)行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。稀缺感身份感完成項目營銷動作采用世界頂級品牌廚具poggenpohl進(jìn)行裝修，讓客戶感受到項目高端品質(zhì)所帶來的身份感。案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強(qiáng)勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中。現(xiàn)代感十足的售樓處國外常用的遮陽卷簾“歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)”頂級品牌poggenpohl修改案名和Slogan時尚、簡潔的推廣形象裸體樣板間“歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)”豪宅成功營銷案例4項目概況位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處；占地面積：93544平米；建筑面積：131000平米；住宅面積：127000平米；容積率：1.4；綠化率：近50%；戶數(shù)：共447套；資源條件：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。介入背景與操作結(jié)果新政影響：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所用營銷手段的運用，創(chuàng)新勢在必行；區(qū)域價值：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一，被客戶和市場所廣泛認(rèn)可；市場競爭激烈：與本項目同類型的產(chǎn)品，市場供應(yīng)量大，競爭激烈；本項目既定目標(biāo)：樹立項目高形象及高知名度；充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌；實現(xiàn)項目在高價位下順利銷售；2005年實現(xiàn)銷售金額6個億。項目背景得到客戶高度認(rèn)可，成為深圳豪宅標(biāo)桿項目；項目擁有較高美譽(yù)度與良好客戶口碑；項目項目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實現(xiàn)均價40000元/平米，雙拼實現(xiàn)均價70000元/平米。操作效果介入時間：2005年2月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“成年”期利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大放大香蜜湖區(qū)域價值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬3”的概念；在全方位精心打造產(chǎn)品的同時，放大會所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配置；放大尊貴服務(wù)展示，注重每一個可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。完成項目營銷動作時尚感創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的布置，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目高檔次。迎合高端客戶的品位，舉辦香蜜湖1號鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象。老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴?，F(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……樣板間內(nèi)的每個細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活。社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹，制造稀缺感；炒作項目土地價值，強(qiáng)調(diào)其獨一無二的區(qū)位和稀缺性。稀缺感身份感會所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感；主要交通節(jié)點與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗尊貴感受；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層。此后，城市再無如此規(guī)格之土地……完成項目營銷動作案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。香蜜湖1號鑒賞酒會豪門夜宴選房活動稀缺土地價值私家林蔭路樣板間現(xiàn)代生活展示新穎看房車百年古樹尊貴禮儀服務(wù)10米大堂挑空放大土地價值放大展示區(qū)放大尊貴服務(wù)——基于市場的豪宅戶型研究第四部分單棟建筑頂層復(fù)式產(chǎn)品拉開差距

湯臣一品（上海）案例分析：1樓608平方米享受浦江景觀和中心會所景觀最底層中等面積房型2－35樓437平方米35－43樓764－1208平方米頂樓復(fù)式平面兩戶中間層統(tǒng)一房型頂層復(fù)式構(gòu)筑形象標(biāo)桿園景利用利用面積、會所以及不同層高區(qū)隔產(chǎn)品

凱旋門(香港)76-79樓2500-5000英尺平面1戶－2戶63樓以上1200-3500英尺62樓空中花園將生活享受配套與住宅融合59-61空中會所5-28樓，60-39樓，50-52樓500-1200英尺頂層超豪華房型構(gòu)筑形象標(biāo)桿朝日閣（第1A座）樓層高度82樓約4米81樓約3.5米80樓A單位約為436米，B及C單位約為3.8米79樓約3.8米73-78樓約3.5米65-72樓約3.15米63樓約3.25米5-28樓，60-39樓，50-52樓約3米不同房型層高與戶型奢華度成正比案例分析自創(chuàng)資源賣點中段的會所和花園有效分割階層享受型城市豪宅144－170客廳餐廳南北通風(fēng)主臥獨立衣帽間上海淡水灣花園戶型三室兩廳155㎡雙陽臺基礎(chǔ)功能價值點:必須保障主臥室?guī)б旅遍g、客廳和餐廳南北通透、南北雙陽臺設(shè)計兩室兩廳148㎡無陽臺北京POPMOMA戶型可以自由分隔的空間將生活創(chuàng)意化，但卻忽略了基本功能的配置30m面寬10m進(jìn)深179m284m2170m2基礎(chǔ)功能價值點設(shè)計：大面寬、短進(jìn)深，二梯三戶

房型設(shè)計。房型端正，多處采光，每套主臥帶衣帽間2/2/1+4/2/2+4/2/2房間采光充足仁恒河濱花園（上海）享受型城市豪宅144－170享受型城市豪宅144－170升級功能價值點：錯躍式設(shè)計，讓空間更為情趣化?？蛷d上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。靚達(dá)名?。飞绞校?80m2京潤珍珠（海南）北京棕櫚國際公寓三室兩廳158㎡

增加傭人套房設(shè)計次臥室轉(zhuǎn)角窗設(shè)計主臥室飄窗設(shè)計彈性功能價值點設(shè)計：玄關(guān)增設(shè)小衣帽間改善主臥和次臥窗設(shè)計、增加傭人套房，讓生活更實用化上海東方曼哈頓尚東區(qū)三室兩廳156㎡玄關(guān)設(shè)置衣帽間享受型城市豪宅144－170彈性功能價值點:多處贈送露臺和飄窗，入戶花園等既美觀又實用。105m2116m2跳送6M超高空中露臺，半贈送入戶花園，體現(xiàn)一種廊院生活270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，品味愜意生活恒立聽?；▓@（深圳）享受型城市豪宅144－170彈性功能價值點：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實用。155m2152m2超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性空中庭院，三個空間共享入戶花園露臺和主臥露臺跳送155m2金地香蜜山（深圳）享受型城市豪宅144－170豪華型城市豪宅170－200基礎(chǔ)功能價值點：必須保障主臥室?guī)俊⑷霊粢旅遍g、一梯一戶、觀景客廳設(shè)計或入戶花園等景觀利用的考量。200m2184m2中信君庭（廣州）180m2中凱城市之光（上海）轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計，讓自然延伸到屋內(nèi)。經(jīng)過陽臺過渡空間進(jìn)入書房，主臥套房靈活性大。廚房餐廳客廳臥室主臥衛(wèi)衛(wèi)臥室空中花園擁有私人庭院，但餐廳和客臥、廚房享受景觀，作為豪華型城市豪宅，價值點忽略基礎(chǔ)功能。189m2209m2工人房間套間設(shè)計，注重工作區(qū)與主人家庭社生活的分離升級功能價值點：房型空間更為細(xì)分化，考慮工人套房的設(shè)計、飲食與會客分離等。餐廳區(qū)域與客廳區(qū)域分離，東方曼哈頓尚東區(qū)（上海）豪華型城市豪宅170－200升級功能價值點：可變空間的利用，中西廚房、書房觀景等細(xì)部空間設(shè)計，讓生活變得更尊崇。入戶衣帽間，可以變更為儲藏室。淡水灣花園（上海）180m2書房觀景，將生活更加愜意3、廚房功能擴(kuò)充滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式豪華型城市豪宅170－200升級功能價值點：考慮餐廳與客廳共享陽臺、增設(shè)玄關(guān)的入戶花園等豪華型城市豪宅170－200平方米餐廳觀景，一天中的時節(jié)變換可以與家人在吃飯時共同分享。保證客廳的采光萬科金域藍(lán)灣（深圳）162m2入戶花園設(shè)計，讓玄關(guān)空間增加亮點。彈性功能設(shè)計主臥室270度景觀陽臺與增設(shè)空中院館空中院館270度觀景陽臺空中院館可改成一書房轉(zhuǎn)角觀景陽臺豪華型城市豪宅170－200基礎(chǔ)功能價值點：全套間設(shè)計、工人獨立入戶、中西廚房等將生活全面提升，更私有化。類別墅型城市豪宅200－300工人套間266m2客臥以及主臥、工人房均是套房60㎡主人空間工人套間中西廚房24㎡次主臥9米采光面轉(zhuǎn)角窗278㎡60平米主人空間的極盡奢侈：獨立衣帽間、書房、衛(wèi)生間；新城國際（北京）盛大金磐（上海）類別墅型城市豪宅200－300升級功能價值點：復(fù)式設(shè)計、客廳挑高、洗衣房在考慮平面布局的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加了別墅房型的功能。200平方米的設(shè)計考量了客廳挑高、主臥觀景等附加功能。200m2140m2躍層上空客廳中凱城市之光(上海）洗衣房330m2嘉里華亭(上海）90平方米創(chuàng)意圓廳設(shè)計可舉行晚宴。涵蓋了鋼琴的附屬空間升級功能價值點：90平米觀景圓廳將客廳價值放大、家庭起居室配置讓生活更私密。類別墅型城市豪宅200－300盛大金磐（上海）起居室301m2家庭起居室彈性功能增值點：錯層設(shè)計，形成高4.5m豪華客廳，餐廳可觀景，陽臺可根據(jù)客戶需要改成客廳等其他功能房間。1F2F陽臺可改造成為客廳4.5m豪華客廳冠城世家（深圳）類別墅型城市豪宅200－300豪華觀景餐廳基礎(chǔ)功能設(shè)置：主臥觀景、雙工人房設(shè)置、多梯入戶、闊綽宴會廳雙工人套房設(shè)置主臥觀景設(shè)計五步電梯，主家獨立擁有兩部湯臣一品（上海）434m2類別墅型城市豪宅300－500升級功能設(shè)置：闊綽宴會廳與露臺融合、多廳設(shè)計容納男女主人不同活動空間、設(shè)置可變更空間。類別墅型城市豪宅300－500工人房可變更空間進(jìn)行大型宴會的可分可合空間華府天地（上海）450－460m2彈性功能增值點：空中私人會所和空中大花園類別墅型城市豪宅300－500凱旋門（香港）大廈中77至79層高樓頂?shù)奈鍌€號稱天際獨立屋的獨立單位，面積由2000多至5000多平方英尺、5－7房不等。每戶均擁有私家泳池、按摩池、空中花園和“無敵海景”?？蛷d臨海一側(cè)綿延近20米的豪華落地窗，能令港島、維多利亞海灣的迷人夜景盡落主人眼底，這份高距200米空中的奢華享受是唯一的。

城市豪宅類別基礎(chǔ)功能價值點升級功能價值點彈性功能價值點享受型城市豪宅（140－170）客廳餐廳南北通透、雙衛(wèi)雙陽臺、主臥帶衣帽間錯層躍式、洗衣房、層高挑高3米、帶儲藏室增設(shè)傭人房或玄關(guān)增加小衣帽間、多露臺或跳送、臥室特色窗設(shè)計豪華型城市豪宅（170－200）主臥帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計、一梯一戶工人套房、中西廚房、可變空間、入戶花園或觀景廳空中院館類別墅型城市豪宅（200－300）全套間設(shè)計、工人獨立入戶、中西廚房復(fù)式設(shè)計或客廳挑高、觀景廳、家庭起居室客廳、餐廳、廚房多處觀景可變空間超豪華型城市豪宅（300－500）闊綽宴會廳、雙工人套房、主臥觀景、宴會廳多功能設(shè)計、功能空間預(yù)留空中花園或私人會所功能價值點匯總表——基于市場的豪宅啟動區(qū)策略第五部分案例一（中信紅樹灣）：強(qiáng)勢資源啟動，樓王概念營造頂級豪宅形象項目背景：位于沙河填海區(qū)，南山沙河?xùn)|路與白石路交匯東南面，有著海景和高爾夫的強(qiáng)勢景觀資源，總占地面積16萬㎡，總建筑面積65萬㎡，共分四期開發(fā)中信紅樹灣一期啟動：占面：4.38萬平方米建面：14.5萬平方米物業(yè)類型：4棟31-32層588套單位高層塔樓和2棟17套3-5層Townhome一期推出景觀資源極佳的物業(yè)，強(qiáng)勢展示造成震撼效果，一舉奠定頂級豪宅地位案例借鑒一1棟2棟3棟5棟二期三期、四期一期、二期TOWNHOUSE一期推出啟動策略二——通過強(qiáng)展示充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，造成震撼效果，拉動后期銷售，實現(xiàn)溢價30*30米通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車防曬膜借鑒深圳乃至全國的項目的展示標(biāo)準(zhǔn)，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示——精確選擇展示點客戶遮陽傘軟件展示——細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)案例借鑒一啟動策略三——通過區(qū)域價值挖掘，打造灣區(qū)物業(yè)概念，創(chuàng)造高端形象中信紅樹灣

運用國際灣區(qū)生活理念整合周邊資源——全國首家提出灣區(qū)物業(yè)概念，借用國際知名灣區(qū)的生活體驗，樹立項目的濱海富人社區(qū)形象倡導(dǎo)灣區(qū)生活方式，完全刷新濱海社區(qū)形象以灣區(qū)物業(yè)理念整合周邊海灣、公園、果嶺等資源，形成文化的稀缺性，提升自身價值，支撐高端定位案例借鑒一案例二（武漢錦繡長江）地處漢陽區(qū)鸚鵡洲片區(qū)，規(guī)劃總用地面積為90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億，用六年分四期開發(fā)完成。住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，錯落布局，令前后排建筑景觀視線通達(dá)江面與庭院，沿江有部分聯(lián)排別墅。南臨楊泗路，西接鸚鵡大道主干道，北連攔江路，東線直逼漢水，2公里長江景觀。案例借鑒二啟動區(qū)策略一——用一億重金打造頂級江景會所，以高端配套入市，迅速提升人氣，打響樓盤知名度案例借鑒二會所規(guī)劃：

充滿設(shè)計感的會所停泊于長江岸邊，大面積的通透玻璃營造出“浮在水上”的視覺奇觀，會所本身也成風(fēng)景的一部分；

會所功能：四層空間，多功能體育館、健身房、桑拿洗浴、韻律室、紅酒雪茄吧、桌球室一應(yīng)俱全，頂層設(shè)恒溫泳池；啟動區(qū)策略二——一期首先推出沿江物業(yè)，并做精裝修，通過強(qiáng)展示充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，造成震撼效果案例借鑒二會所一期推出公寓以沿江的幾棟樓作為一期啟動物業(yè)，并采用全球頂級品牌做精裝修，傾力打造錦繡長江世界級成品精裝修房，通過強(qiáng)展示來達(dá)到項目溢價，項目的銷售價格為8000—10000元/㎡豪宅啟動期策略總結(jié)區(qū)域價值宣揚(yáng)——深度挖掘項目片區(qū)的潛在價值，以高姿態(tài)占位市場，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域市場的生活模式。產(chǎn)品創(chuàng)新——全新的產(chǎn)品設(shè)計，開創(chuàng)新的高層物業(yè)生活居住模式，成為有相似條件物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，代言者。其他配合策略——通過項目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；通過服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售?！谑袌龅暮勒a(chǎn)品發(fā)力模式研究第六部分案例選取——高端豪宅的成功項目，通過何種手段制造高溢價長城腳下的公社百仕達(dá)紅樹西岸香蜜湖1號流水別墅深圳蝴蝶谷上海九間堂案例選取的原則：高端豪宅，精品項目流水別墅、長城腳下的公社——創(chuàng)意概念創(chuàng)造項目溢價具有初始的、原型的，超越時間的質(zhì)地，建筑造型和內(nèi)部空間達(dá)到了沉穩(wěn)，堅定的效果；座落于巖崖之中，壁爐以自然山巖砌成的，以瀑布形成的雄偉的外部空間；在材料使用上，所有的支柱都是粗獷的巖石，所有混凝土的水平構(gòu)件，看來有如貫穿空間，地坪使用沉重巖石，尤以懸挑的陽臺為最。流水別墅長城腳下的公社由12名亞洲杰出建筑師設(shè)計建造的私人收藏的當(dāng)代建筑藝術(shù)作品；項目策劃人和投資人積極推動12名亞洲建筑師設(shè)計建造出極富當(dāng)代精神的私人住宅榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動大獎”手提箱張智強(qiáng)（中國香港）家具屋坂茂（日本）怪院子嚴(yán)訊奇（中國香港）香蜜湖1號——奢華極致定義豪宅標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造項目溢價空間分類品質(zhì)要素居住細(xì)節(jié)居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時適宜的居住空間）功能區(qū)隔式的布局主仆嚴(yán)格區(qū)分/主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)置）/主人私享（獨立書房/獨立起居室）功能空間常規(guī)功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛(wèi)生間雙洗手臺獨特的配套功能獨立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個不同功能的會客廳/生活陽臺外設(shè)置設(shè)備平臺/智能電梯直接入戶設(shè)計公共空間汽車汽車大堂/1：1.68的停車位會所多個有落差連接的無邊際泳池/健身設(shè)施其他大堂/豪華電梯廳/高轎電梯奢華關(guān)鍵點：奢華廳寬，主客仆嚴(yán)格分區(qū)，豪華雙大堂，智能入戶電梯居住/功能空間——“深圳再沒有這么好的戶型了?！惫部臻g——“是我見過最好的大堂和會所”客戶評價：香蜜湖1號——奢華極致定義豪宅標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價值體系提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實行服務(wù)分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護(hù)衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務(wù)對生活消費場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單