2016年上半年海南房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度考試題

2016年上半年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零該建筑物的成新率為。A：75%B：65%C：55%D：45%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是_。A.街角地B.二面臨街地C.一面臨街地D.畸零地3、政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。A.產(chǎn)品質(zhì)量B.產(chǎn)品性價(jià)比C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)D.產(chǎn)品檔次4、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年的價(jià)格為4000元/面.若報(bào)酬率為6%,一收益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為。A：3000元/m?B：4500元/m?C：5200元/m?D：5600元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6?10倍B.安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金6、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2,2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為。A：1.07%B：1.11%C：1.20%D：1.25%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于_。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素8、最小二乘法的基本原理是。A：要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為零B：要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為最小C：要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為零D：要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為最小E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、物業(yè)管理的全面啟動(dòng)以—為標(biāo)志A.物業(yè)的接管驗(yàn)收B.用戶入住C.檔案資料的建立D.首次業(yè)主大會(huì)的召開10、幫助房地產(chǎn)出售者尋找到房地產(chǎn)的購買者，屬于。A：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)B：房地產(chǎn)咨詢業(yè)C：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/由?，已知該類房地產(chǎn)2009年3?10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為元/m?。A：5110.51B：5307.26C：5549.95D：5638.13E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是_。A.制訂物業(yè)策略計(jì)劃B.設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃13、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/m2,出租的年末凈收益為500元/m2.假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%,貝0該期房目前的價(jià)格為.【2007年考題】A：3473元/m?B：4365元/mC：4500元/mD：4635元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2,預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。390.5399.5523.5543.015、房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好—工作。A.施工圖設(shè)計(jì)B.可行性研究C.成本收益分析D.項(xiàng)目建設(shè)書的編制16、按照，環(huán)境污染分為工業(yè)污染、交通污染、農(nóng)業(yè)污染、生活污染等。A：環(huán)境要素B：污染物的性質(zhì)C：污染物的形態(tài)D：污染產(chǎn)生的原因E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是_。A.建筑高度B.建筑間距C.建筑密度D.建筑后退紅線距離18、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯(cuò)誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章19、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的_。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.需要適時(shí)更新改造投資C.不一樣性D.保值性與增值性20、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的—三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求21、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤22、制訂進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，—法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖B.網(wǎng)絡(luò)圖C.進(jìn)行圖D.工序圖23、下列關(guān)于變形縫，表述錯(cuò)誤的是。A：伸縮縫，也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫B：沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫C：防震縫是防止由于地震的影響而設(shè)置的變形縫D：防震縫不可結(jié)合伸縮縫、沉降縫的要求統(tǒng)一考慮E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，開標(biāo)由主持，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。A：人民法院B：公證部門C：招標(biāo)人D：投標(biāo)人E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的。A：負(fù)債業(yè)務(wù)B：資產(chǎn)業(yè)務(wù)C：中間業(yè)務(wù)D：代理業(yè)務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是_。A.新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)B.城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地。原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)登記C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起，10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請(qǐng)人D.房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書2、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算_。A.房屋重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià)B.商品房價(jià)格C.房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)D.房屋重置價(jià)格結(jié)合成新差價(jià)3、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為。（2009年試題）A：設(shè)計(jì)壽命B：經(jīng)濟(jì)壽命C：法定壽命D：自然壽命E：借款合同4、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為_。12%20%24%30%5、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為__m2。4045C.48D.506、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括。A：劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng)：E抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C：發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款D：強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用E：估價(jià)費(fèi)用7、作為處理偶然性災(zāi)害事故的良策，是保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能。A：分散風(fēng)險(xiǎn)B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C：融通資金D：防災(zāi)防損E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、股票。A：是由有限責(zé)任公司公開發(fā)行B：可作為買賣對(duì)象和抵押品，成為金融市場(chǎng)上主要的、長期的信用工具C：只是代表股份資本所有權(quán)的證書口：它自身沒有任何價(jià)值，是真實(shí)的資本，也是一種獨(dú)立于實(shí)際資本之外的虛擬資本E：一經(jīng)認(rèn)購，持有者不能以任何理由要求退本還股，但可以通過證券市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓9、建筑材料的性質(zhì)有等。A：物理性質(zhì)B：力學(xué)性質(zhì)C：耐久性D：耐熱性E：耐濕性10、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是_。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券11、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為_。0.5年1.5年2年3年12、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有。A：風(fēng)險(xiǎn)因素B：資本化率C：通貨膨脹率D：投資利潤率E：資金總額13、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類_。A.主觀合理價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值B.主觀合理價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值D.公開市場(chǎng)價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值14、下列關(guān)于間接融資的局限性，表述正確的是。A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機(jī)構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系B：在一定程度上會(huì)減少投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注C：在一定程度上增強(qiáng)了投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注D：減少了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束E：增加了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束15、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（）的模式。A.同質(zhì)偏好B.同形偏好C.集群偏好D.分散偏好E.心理偏好16、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從起計(jì)，不得超過一年。A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)B：估價(jià)委托日C：估價(jià)報(bào)告出具日D：估價(jià)開始作業(yè)日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某宗土地面積10000m2,土地單位價(jià)格800元/m2,最高容積率為2,固定費(fèi)用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3000元/m2,則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為（）m2。10000120001800001500018、債券償還期限的確定，主要受發(fā)行者等因素的影響A：過去一定期限內(nèi)所調(diào)配的資金規(guī)模B：未來市場(chǎng)利率的發(fā)展趨勢(shì)C：證券交易市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度D：投資者的投資意向E：心理狀態(tài)和行為偏好19、建筑物重置價(jià)格的求取方法有等。A：單位比較法B：工料測(cè)量法C：指數(shù)調(diào)整法D：分部分項(xiàng)法E：成新折扣法20、在實(shí)際工作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。1?22?32?43?521、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C：有租約限制的房地產(chǎn)D：未來狀況下的房地產(chǎn)E：共有的房地產(chǎn)22、國外研究