廣州錦繡天河房地產(chǎn)市場報告2

目錄一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、錦繡天河SWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、錦繡天河目標(biāo)消費群分析廣州錦繡天河房地產(chǎn)市場分析報告1一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。21.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米。（資料來源：市國土房管局）3從開發(fā)投資情況看：各項指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了。住宅新項目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時間，將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競爭將會更激烈，因此，目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。42、價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。高層與多層價格趨勢對比與去年同期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚帶動整體多層所致。（資料來源：市國土房管局）5城內(nèi)盤與城郊盤價格的對比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異?；鸨牡诙€金碧花園，帶豪華裝修均價仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時的2700元的均價，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定的上升空間。63、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心?！吧鷳B(tài)”概念大行其道居住郊區(qū)化呈潮流傾向74、在多個利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實力強大的開發(fā)商，這樣就更增強了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。85、在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強勁的競爭優(yōu)勢。樓盤的同質(zhì)性越強，各盤之間的競爭將只能是價格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝?，F(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標(biāo)廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽度，也給消費者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。反“攤”大行動提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。9二、錦繡天河SWOT分析10

遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)勢

獨特的區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強強聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨特的水景資源罕見的園林景觀11錦繡繡天天河河賣賣點點測測試試及及重重點點訴訴求求四個個選選項項分分別別代代表表：：A.依江江而而立立，，一一派派旖旖旎旎江江景景，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)清清澈澈的的小小溪溪歡歡快快地地流流淌淌，，專專門門引引進(jìn)進(jìn)了了無無污污染染飲飲用用水水，，觀觀水水、、戲戲水水、、游游水水、、飲飲水水、、用用水水五五大大水水系系處處處處宜宜人人。。B.開發(fā)發(fā)、、設(shè)設(shè)計計、、建建設(shè)設(shè)與與管管理理，，均均為為強強強強聯(lián)聯(lián)合合，，共共造造優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)名名牌牌C.樓樓盤盤如如自自然然村村落落式式排排列列，，隨隨意意流流暢暢，，點點綴綴在在大大幅幅的的綠綠緞緞之之上上D.配配套套完完善善，，酒酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)帶帶來來真真正正的的家家居居享享受受排名名第第一一、、第第二二、、第第三三、、第第四四分分別別賦賦予予5分分、、4分分、、3分分、、2分分，，通通過過各各選選擇擇項項的的選選擇擇權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)加加權(quán)權(quán)后后，，得得到到的的各各項項總總分分排排名名情情況況如如上上圖圖所所示示。。關(guān)于于錦錦繡繡天天河河賣賣點點的的測測試試從總總體體上上看看，，小區(qū)區(qū)的的景景觀觀和整體體設(shè)設(shè)計計布布局局，是是消消費費者者每每時時每每刻刻都都可可以以看看到到的的，，因因而而是是最最為為關(guān)關(guān)注注的的；；酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)是消消費費者者可可以以切切身身體體會會得得到到的的，，消消費費者者關(guān)關(guān)注注的的程程度度也也較較高高；；強強強強聯(lián)聯(lián)合合則則是是一一個個較較為為抽抽象象的的概概念念，，消消費費者者較較難難把把握握和和琢琢磨磨，，因因而而排排在在最最后后。。12江景景、獨特特的的活活水水景景觀觀是消消費費者者最最為為認(rèn)認(rèn)同同的的賣賣點點，，這這在在廣廣州州所所有有樓樓盤盤中中可可謂謂獨獨一一無無二二；；容容積積率率低低、、房房屋屋建建在在花花園園中中的的匠匠心心設(shè)設(shè)計計也也很很有有吸吸引引力力；；酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)不僅僅僅僅是是停停留留在在一一般般的的口口號號上上，，更更體體現(xiàn)現(xiàn)了了人人性性化化的的特特點點，，尤尤其其是是集集中中提提供供鐘鐘點點保保姆姆并并集集中中管管理理的的創(chuàng)創(chuàng)新新，，在在消消費費者者中中引引起起了了較較大大的的興興趣趣。?？衫糜昧髁魈侍实牡摹?、清清澈澈的的活活水水、、和和無無污污染染的的飲飲用用水水等等五五大大水水系系大大做做文文章章，，廣廣州州有有江江的的樓樓盤盤不不少少，，有有人人工工水水的的也也不不少少，，但但沒沒有有一一個個樓樓盤盤能能將將江江水水和和人人工工水水能能發(fā)發(fā)揮揮到到這這樣樣的的及及至至。。酒店店式式的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容很很有有吸吸引引力力，，但但名名稱稱過過于于平平常常和和泛泛濫濫，，進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝之之后后再再推推出出，，會會產(chǎn)產(chǎn)生生新新的的號號召召力力。。建議錦繡天河賣點點重點訴求13消費者認(rèn)同程程度低：目前市場對南南村版塊的認(rèn)認(rèn)同程度較低低，短期內(nèi)可可能仍缺乏足足夠的信心。。無品牌知名度度：在眾多強勢品牌的圍攻下下，在品牌上上會表現(xiàn)出較較大的劣勢。。劣勢勢噪音干擾問題題：由于緊貼華南南快速干線的的出口，可能能引起消費者者對過路汽車車噪音的擔(dān)心心。配套不足障礙礙：南村附近生活活配套設(shè)施尚尚待完善；尤尤其是交通問問題成為消費費者最關(guān)心的的因素。14威脅大石版塊名牌牌樓盤的攔截效應(yīng)市區(qū)某些樓盤盤與錦繡天河河在景觀、特特色及價格方方面具有可比比性，它們對對周邊消費者者有近水樓臺效應(yīng)應(yīng)山景盤以清新新的空氣、濃濃郁的山林取取勝，其休閑特色不言自喻，在在概念上有近近似的競爭力力15消費需求的變變化：廣州居民的居居住需求已從從基本的安居居——希望優(yōu)優(yōu)美的居住環(huán)環(huán)境，發(fā)展為為追求完全放放松、休閑愜愜意的生活方方式，突出環(huán)環(huán)保、休閑等等主題能迎合合市場的主導(dǎo)導(dǎo)需求。機會調(diào)查中有超過過63%的潛潛在消費者認(rèn)認(rèn)為自己還沒沒有找到心儀儀的樓盤，這這表明整體綜綜合素質(zhì)較高高的樓盤將面面臨著一個較較大的市場需需求，這也是是我們的市場場機遇。郊區(qū)化的居住住趨勢：遠(yuǎn)離都市的喧喧囂是一種正正在興起的潮潮流，郊區(qū)樓樓盤正面臨著著良好的發(fā)展展契機。16小結(jié)：錦繡天河是一一個綜合素質(zhì)質(zhì)較高的樓盤盤，如何整合合其所有的資資源，形成綜綜合競爭力，，與其他盤在在景觀特色、、品位和檔次次上拉開檔次次、形成區(qū)隔隔以制勝，是是我們在推廣廣中將著重解解決的問題。。17三、競爭態(tài)勢勢分析18１、版塊競爭爭分析南村版塊所面面臨的競爭區(qū)區(qū)域主要為洛洛溪版塊、東東圃版塊、天天河部分中心心版塊，以及及海珠版塊、、鐘村版塊，，有地鐵利好好帶動漸漸崛崛起的市橋版版塊、具備美美麗風(fēng)景的白白云山版塊，，與南村也在在一定意義上上構(gòu)成競爭關(guān)關(guān)系。南村版塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19競爭版塊態(tài)勢勢南村版塊與番番禺區(qū)內(nèi)其他他版塊的比較優(yōu)勢在于：距離廣州CBD中心商務(wù)務(wù)區(qū)（天河區(qū)區(qū)），僅一橋橋之隔，為華華南快速干線線第一盤。其其它版塊或距距離廣州太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，或因為人人氣過望而破破壞了生活環(huán)環(huán)境，南村距距離廣州卻是是“鬧中取靜靜”；南村處于剛剛剛開發(fā)階段，，可利于整個個區(qū)域的規(guī)劃劃發(fā)展，較有有潛力；但同時，南村村在配套上不不夠完善，消消費者仍存有有很大顧慮。。20南村處于廣州南部，不不僅景觀、空空氣較好，交交通四通八達(dá)達(dá)，可方便地來來往珠江三角角洲，旅游資源豐富；番禺作為廣州州未來的居住中心，其整體的生生活及市政配配套還可得到到政府的資助助，且其價格方面也比市區(qū)區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)質(zhì)盤有吸引力力。其他版塊21小結(jié)番禺作為廣州州市民的居住住地已經(jīng)受到到較高程度的的認(rèn)同，但是是目前主要集集中在洛溪地區(qū)。南村在區(qū)位及及景觀上的優(yōu)優(yōu)勢將會逐步步顯現(xiàn)，成為為下一個熱點點已是指日可可待。配套情況將會會直接對消費費者產(chǎn)生導(dǎo)向向作用，在開開發(fā)初期，人氣--配套套--業(yè)績?nèi)齻€方面的互互動影響將會會尤為重要。。22２、可能構(gòu)成成競爭的樓盤盤分析錦繡天河價格具有可比性的樓盤價格在錦繡天河定價之上，但差距不會太大。風(fēng)景盤：滿足消費者對住宅環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢。較高素質(zhì)的樓盤滿足相當(dāng)部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費預(yù)期。23番禺競爭樓盤盤24其它競爭樓盤盤25小結(jié)與以上所有代代表樓盤相比比，錦繡天河河最大的特色色便是：匯聚聚諸多賣點，，綜合素質(zhì)非非常高。小區(qū)區(qū)布局、園林林綠化及景觀觀、江景開發(fā)發(fā)、水景處理理、服務(wù)管理理等各方面都都做到了及至至、體現(xiàn)了人人性化。這正正是我們的消消費者渴望和和一直追尋的的理想家園。。錦繡天河在硬硬件上已初步步具備了各種種優(yōu)秀的要素素，將這些資資源進(jìn)行整合合，賦予其一一個獨特的個個性，準(zhǔn)確地地傳達(dá)給我們們的消費者，，才能最終找找到我們真正正的目標(biāo)對象象。26四、錦繡天河河目標(biāo)消費群群分析目標(biāo)消費群體體主要是根據(jù)據(jù)一手市場調(diào)調(diào)查資料、在在與主要競爭爭樓盤相區(qū)隔隔中挖掘出來來的。我們認(rèn)為對番番禺版塊有較高的認(rèn)同、同時又具有一定消費能能力的人群，才是是我們的最終終目標(biāo)消費群群集合。因此此，在調(diào)查中中，我們重點點分析了有意意向購買番禺禺的消費者，，及目標(biāo)價位位在4000元以上的群群體，并進(jìn)行行了交叉分析析，這樣可以以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓樓盤而看上郊郊區(qū)盤的部分分，從而找出出尋求真正的居住家家園而主動走向郊區(qū)化的一類。27（1）、年齡齡特征（2）、學(xué)歷歷特征（3）、職業(yè)業(yè)狀況（4）、家庭庭收入狀況（5）、家庭庭人口結(jié)構(gòu)特特征（6）、成長長背景（7）、業(yè)余余愛好（8）、購房房動機（9）、目前前日常乘車習(xí)習(xí)慣1、目標(biāo)消費費群人文特征征分析28（1）、年齡齡特征購房者的年齡齡主要集中在在26-35歲，中青年為為主，其他年年齡段購房需需求則逐漸下下降。29（2）、學(xué)歷歷特征番禺樓盤的潛潛在消費群中中，高學(xué)歷群群占多數(shù)，其其中價位在4000元以以上樓盤的目目標(biāo)群體高學(xué)學(xué)歷傾向更為為明顯，大專專以上學(xué)歷者者占了77.3%的比例例。30（3）、職業(yè)業(yè)狀況管理人員是番禺較高級級樓盤潛在購購房者中的重重要組成部分分，尤其是高中級管理人人員所占比例較大大，比例達(dá)到到36%左右右。一般管理人員員在總體中所所占比例最大大，這是總體體和我們的目目標(biāo)群體最大大的不同。31（4）、家庭庭收入狀況各細(xì)分群體目目標(biāo)消費者家家庭月收入均均值比較調(diào)查表明：通通過加權(quán)平均均法得出的各各個群體的收收入表現(xiàn)，番番禺樓盤潛在在消費者中目目標(biāo)價位在4000元以以上的，其家家庭收入是最最高的，為7500元左左右。當(dāng)然通過按揭揭貸款的幫助助，收入相對對低一些的人人士也能夠成成為我們的目目標(biāo)消費群。。32（5）、家庭庭人口結(jié)構(gòu)與總體明顯不不同的是：我我們的目標(biāo)群群體中二人世世界和單身獨獨居所占的比比例明顯上升升，三代同堂堂的比例明顯顯縮小，反映映了的目標(biāo)群群體傾向于擁擁有獨立空間、追求自由自在，較較為注重精神神與生活享受受。三口之家和二人世界依然然是我們最為主要的兩兩種家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)。33（6）、成長長背景特征番禺樓盤的潛潛在群體中，，外來人士所占占比例相對多多一些。從南村最易通通達(dá)的廣州市市區(qū)為天河，，而天河是外外來人士的聚聚居地，可以以初步斷定錦錦繡天河的外外來人士的比比例有可能高高于這一比例例。34（7）、業(yè)余余愛好特征在個人業(yè)余愛愛好方面，體育運動和旅游是我們目標(biāo)群群最為喜歡的的兩種活動，，這種情況可可能與我們的的目標(biāo)群體相相對集中在較較為年輕的群群體上有關(guān)。。在房型設(shè)計計和裝修方面面盡可能考慮慮一些時尚前前衛(wèi)的年輕白白領(lǐng)要求?？傮w中，擺在在前兩位的是是讀書看報和和音樂，這兩兩項在我們的的目標(biāo)群中則則放在第三、、第四的位置置上。35（8）、購房房動機分析與總體相比，，目標(biāo)群體購購房的目的主主要是為了日日常的家居，作為其他用用途的比例明明顯下降，調(diào)調(diào)查中還表明明不少人已有有住房，這說明了他們們對現(xiàn)有的居居住條件不滿滿，希望能尋尋找到一個適適合家居的理理想家園，這就要求上市市盤要具有較較好的綜合素素質(zhì)，才能真真正吸引他們們。36（9）、日常常乘車習(xí)慣依賴公交車者者的比例有所所下降，出租租車和單位交交通車的比例例增大，如果果選擇南村作作為居住地，，則后兩部分分人的交通方方式會轉(zhuǎn)移到到公交車上，，那么使用公交車的比例則有可可能上升到50%左右。。由于錦繡天河河距離市區(qū)的的實際距離較較遠(yuǎn)，對交通通問題的關(guān)注注會在很大程程度上決定著著居民對樓盤盤的選擇。在總體和番禺禺樓盤潛在消消費群中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位位最常用的交交通工具，但但在我們的目目標(biāo)群中，使使用摩托車上升到較高的的比例，自駕駕汽車的比例例基本不變。。37錦繡天河的目目標(biāo)消費群人人文特征小結(jié)結(jié)主要群體相對對年輕且學(xué)歷歷較高（26-35歲歲，大專以上上學(xué)歷）收入及職位較較高的高級打打工一族為主主（管理人士或?qū)I(yè)人士，家家庭月收入在在7000元元左右）外來人士特征征明顯，愛好好運動、前衛(wèi)衛(wèi)時尚、希望望遠(yuǎn)離都市的的喧囂（有郊郊區(qū)化傾向））買房主要用于于自住，目的的是尋找一種種更舒適的生生活環(huán)境更為渴望一種種個性空間、、自由愜意、、完全放松的的一種生活方方式有車一族、上上下班時間相相對穩(wěn)定的白白領(lǐng)或SOHO一族更有有可能成為我我們首期的目目標(biāo)消費者。。38（1）、對于于版塊的偏好好選擇（2）、消費費者較為認(rèn)可可的主要樓盤盤分析（3）、對對樓盤主要特特點或風(fēng)格的的偏好（4）、對南南村版塊及其其代表樓盤的的認(rèn)識2、消費者的的總體選擇傾傾向39（1）、對于于版塊的選擇擇偏好在所有版塊中中，天河北仍然是潛在購購房者最為熱熱衷的地區(qū)，，隨著番禺撤撤市設(shè)區(qū)和地地鐵的利好消消息，及多個個實力大盤的的帶動，番禺已成為越越來越多的廣廣州居民的居居住選擇地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細(xì)分番禺版塊塊可以看到，，洛溪版塊因因為成熟的生生活配套、較較為便利的交交通條件而被被廣州居民認(rèn)認(rèn)同的程度較較高，南村及及鐘村版塊目目前受關(guān)注的的程度相對較較低，但與去去年基本不予予留意的情形形相比，南村村成為未來的的市場熱點已已有啟動跡象象。細(xì)分番禺市場41選擇地域與來來源地的對比比從區(qū)域來講，，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活的的居民是番禺禺版塊最主要要的消費群體體；從細(xì)分市市場來講，有有意向購買天天河北、珠江江新城、海珠珠臨江版塊、、洛溪、東圃圃版塊和海珠珠腹地大盤、、但現(xiàn)有上市市樓盤不能滿滿足其要求的的消費者，將將會是我們可可能的消費群群體。42（2）、消費費者較為認(rèn)可可的主要樓盤盤分析目標(biāo)消費群對對番禺幾個較較為知名的樓樓盤、以及海海珠的光大、、保利、臨江江的中海錦苑苑等相對滿意意。對它們較較為滿意的地地方，主要體體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍水水、或較大的的綠化面積））、完善的配套，郊區(qū)盤的空氣好污染少少也是一個重要要的因素。價格偏高，交交通不便是排排在消費者不不滿意意見的的前兩位，尤其是華南南碧桂園的交交通情況。43（3）、對樓樓盤主要特點點或風(fēng)格的偏偏好以上的幾個主主要特色，消消費者的選擇擇主要是視小小區(qū)的整體綠化及配配套是否完善，他們注注重的是綜合合素質(zhì)，不會會因為有江景景、山景或獨獨特的教育或或智能化配套套，而表現(xiàn)出出特別的偏好好。錦繡天河河已經(jīng)有較多多的賣點，將將這些賣點整整合起來，會會產(chǎn)生較強的的整體競爭優(yōu)優(yōu)勢。44（4）、對南南村版塊及其其代表樓盤的的認(rèn)識在調(diào)查中，對對南村版塊及其其代表樓盤有有如下幾種情況：1、消費者對對于南村版塊塊的認(rèn)識較為為模糊，認(rèn)為南村較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，比較偏僻僻，生活不方方便。2、對華南碧碧桂園和廣地地花園較為肯肯定的是：小小區(qū)環(huán)境較好好，空氣好，，但交通不方方便，不利于于上下班。對對于日常的生生活配套和小小孩上學(xué)問題題，也是不少少人較為擔(dān)心心的問題。3、對于錦繡繡天河的地理理位置，對于于有車一族，，則認(rèn)為較為為方便快捷，，認(rèn)同程度較較高，反之則則認(rèn)為較不方方便。華南碧碧桂園園人氣氣不旺旺、交交通不不方便便等一一些負(fù)負(fù)面效效應(yīng)的的傳播播，使使人們們對南南村版版塊有有著不不好的的籠統(tǒng)統(tǒng)印象象，錦錦繡天天河在在目前前條件件下，，首先可可以脫脫離于于南村村版塊塊的宣宣傳，而強強化其其華南快快速干干線第第一盤盤（突出出交通通優(yōu)勢勢）、、如天上銀銀河般般璀璨璨（表明明園景景）、、及廣州天天河南南延的感覺覺（發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Γ?，虛虛實相相結(jié)合合。45南村版版塊已已開始始為廣廣州居居民所所接受受，但但目前前對其其認(rèn)識識尚較較模糊糊；結(jié)結(jié)合消消費者者對樓樓盤綜綜合素素質(zhì)的的要求求，可可強化化錦繡繡天河河本身身的高高尚質(zhì)質(zhì)素，，淡化化其南南村版版塊印印象。。小結(jié)結(jié)46（1））、消消費者者將要要購買買的住住房類類型（2））、消消費者者希望望的住住房價價格和和購房房面積積（3））、消消費者者希望望的住住房價價格和和購房房面積積（4））、消消費者者對交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的要求求（5））、消消費者者對智智能化化的要要求（6））、影影響目目標(biāo)消消費者者購房房的因因素分分析（7））、目標(biāo)消消費者者購房房決策策過程程（8））、消消費者者對小小區(qū)配配套的的要求求3、目目標(biāo)群群購樓樓心理理及習(xí)習(xí)慣47（1））、消消費者者將要要購買買的住住房類類型總體上上，消消費者者還是是樂于于選擇擇標(biāo)準(zhǔn)層層面的住宅宅，他他們占占了整整個比比例的的60%多多，對對復(fù)式式單位位的選選擇，，番禺禺樓盤盤潛在在消費費者大大于總總體。。對于躍躍式或或錯層層的追追求并并沒有有我們們想象象中的的火熱熱，調(diào)調(diào)查中中一部部分消消費者者認(rèn)為為這種種結(jié)構(gòu)構(gòu)對老老人和和小孩孩并不不是很很適合合。董董事長長和老老板、、金融融等專專業(yè)人人士及及三代代同堂堂中沒沒有人人選擇擇這一一類型型。48（2））、消消費者者希望望的住住房價價格調(diào)查表表明，，3000-5000元是番禺禺樓盤盤潛在在消費費者中中大部部分人人最能能接受受的價價格，，尤以以3500元元左右右最為為集中中，其中中，目目標(biāo)價價位在在4000元以以上的的人士士中，，期望望價位位主要要集中中于4000-6000之間，，錦繡繡天河河目前前的初初步定定價在在這部部分人人中有有較強強的承承接力力。49（3））、消消費者者希望望的購購房面面積在面積積的選選擇上上，71-110M2左右的的選擇擇比例例達(dá)到到一半半以上上，70-150M2選擇比比例超超過了了90%，，因此此，小小戶型型和過過大戶戶型都都應(yīng)謹(jǐn)謹(jǐn)慎，，尤其其是大大戶型型的設(shè)設(shè)計比比例要要加以以控制制，比比例不不宜過過大。。在戶型型的選選擇上上，以以二房房和三三房為為主，，二房房占42%，三三房比比例達(dá)達(dá)到了了46%左左右。。別墅的的購買買意向向較低低，只只有5.7%左左右，，希望望面積積主要要集中中在180-250M2之間，此比比例占別墅墅總體的60%左右右。50（4）、消消費者對交交樓標(biāo)準(zhǔn)的的要求大多數(shù)人認(rèn)認(rèn)為只要發(fā)發(fā)展商提供供的裝修確確實比較精精致、豪華華，還是樂樂于接受現(xiàn)現(xiàn)成的裝修修，因為個個人在時間間精力、專專業(yè)知識方方面都有現(xiàn)現(xiàn)實困難，，集體裝修修成本也相相對較低。。較有傾向的的是高學(xué)歷和高高收入者一般都喜喜歡有幾種種裝修套餐餐可供選擇擇，只要求求提供單一一的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)者中低低學(xué)歷和低低收入者為為主。尤其值得注注意的是：：錦繡天河河有相當(dāng)一一部分人士士是外來白白領(lǐng)，工作作較忙，且且錦繡天河河距離市區(qū)區(qū)距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，提供現(xiàn)現(xiàn)成裝修會會較為理想想，即使是是本地的高高收入人士士其實也面面臨同樣的的問題。51（5）、消消費者對智智能化的要要求消費者對小小區(qū)智能化化的態(tài)度不少人認(rèn)為為智能化是是錦上添花花作為一個舒舒適休閑的的高尚住宅宅，智能化化又必須達(dá)達(dá)到一定的的水平不是充分條條件是必要條件件可以理解為為：目前消消費者對智智能化的要要求還只停停留在實用性的階階段（因為他們們只是憑自自己對智能能化所能理理解的深度度做出要求求標(biāo)準(zhǔn)），，但作為一一個引領(lǐng)生生活潮流的的樓盤則應(yīng)應(yīng)有適度的的超前，以以新的內(nèi)容容來引導(dǎo)消消費者，使使他們產(chǎn)生生新鮮感和和興趣。SAS系統(tǒng)統(tǒng)（安全自動動化系統(tǒng)））MIS系統(tǒng)統(tǒng)（管理信息息系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)統(tǒng)（通信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)）主要為閉路路電視全天天監(jiān)控、室室外紅外線線報警、室室內(nèi)自動消消防報警（（電、水、、燃?xì)獾龋?、IC卡卡門禁、安安全求助裝裝置等有關(guān)關(guān)安全家居居的。遠(yuǎn)程抄表、、停車場自自動化管理理、區(qū)內(nèi)一一卡通消費費、小區(qū)局局域網(wǎng)，能能提供家政政服務(wù)、網(wǎng)網(wǎng)上醫(yī)療及及訂餐等多多種有關(guān)家家庭舒適的的。寬帶光纖入入戶，保證證家庭電話話、傳真及及網(wǎng)上快速速沖浪能同同時使用的的需要，對對外聯(lián)系要要保證方便便快捷，一一家至少要要有2部以以上電話線線接口。52（6）、影影響目標(biāo)消消費者購房房的因素分分析小區(qū)環(huán)境、交通在目標(biāo)群體體心目中擺擺在了較為為重要的地地位，價格則位居第三三，另外，，對配套設(shè)設(shè)施、地段段的關(guān)注程程度也較高高。物業(yè)管理和和小區(qū)品位位檔次因素素影響的比比例也比總總體大。目標(biāo)群的選選擇有著明明顯不同廣州消費者者購樓時關(guān)關(guān)心的前幾幾位分別是是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境境、配套設(shè)施。53小區(qū)環(huán)境、、交通、價價格、配套套設(shè)施和地地段這幾個個因素往往往是對目標(biāo)標(biāo)消費者產(chǎn)產(chǎn)生綜合影影響，而不不是單獨發(fā)發(fā)揮作用，，決策的過過程往往是是：版塊樓盤綜合素素質(zhì)價格區(qū)內(nèi)環(huán)境、、生活、教教育等各種種配套、交交通情況、、物業(yè)管理理等消費者一般般以日?；罨顒狱c為中中心，在一一定半徑內(nèi)內(nèi)的多個版版塊作出可可能的選擇擇，將樓盤盤的綜合素素質(zhì)與價格格進(jìn)行對比比，選擇他們認(rèn)認(rèn)為性價比比（價值））較高的樓樓盤。如樓盤素素質(zhì)差不多多，價格差差異不大時時，消費者者會優(yōu)先考考慮最喜歡歡的版塊；；但價格差差異較大時時，往往會會服從于價價格約束。。價格對我們們目標(biāo)受眾眾的影響中中不是最重重要的，它它往往是在在與樓盤的的綜合素質(zhì)質(zhì)相對比中中發(fā)揮作用用的。因此此，塑造出出一個優(yōu)美美而舒適的的生活環(huán)境境，并且將將這種感覺覺準(zhǔn)確地傳傳達(dá)給消費費者是最重重要的。（7）、目目標(biāo)消費者者購房決策策過程比較54（8）、目目標(biāo)消費者者對小區(qū)配配套的要求求綠化園林和體育設(shè)施配配套是很多人都都較為關(guān)注注的方面，，因為這直直接關(guān)乎著著長久的生生活質(zhì)量問問題，超市市、菜市場場、醫(yī)院直直接影響著著居住的方方便和舒適適性，包括括幼兒園在在內(nèi)的學(xué)校校配套也是是相當(dāng)一部部分消費者者很關(guān)注的的問題。另另外，目標(biāo)標(biāo)群對會所所和停車場場的要求也也比普通的的群體高。。555000元元左右的房房價，70-150M2面積積，精致、人性性化的裝修修全面而適度度超前的智智能化配套套的高質(zhì)素素小區(qū)是消消費者最為為青睞的綜合考慮樓樓盤的性價價比是消費費者選擇某某個版塊及及樓盤的一一個重要因因素。小結(jié)結(jié)56市場分析析部分總總結(jié)郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，錦繡天河的諸多賣點和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。579、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。09:56:1809:56:1809:5612/31/20229:56:18AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2209:56:1809:56Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。09:56:1809:56:1809:56Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2209:56:1809:56:18December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20229:56:18上上午09:56:1812月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:56上上午12月-2209:56December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/319:56:1809:56:1831December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。9:56:18上上午午9:56上上午午09:56:1812月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1