德州開發(fā)區(qū)項目物業(yè)發(fā)展建議

謹呈：德州冠宇置業(yè)有限公司德州開發(fā)區(qū)項目物業(yè)發(fā)展建議2014年3月01物業(yè)發(fā)展建議service2物業(yè)配比及規(guī)劃建議道路交通體系建議園林景觀建議建筑產(chǎn)品建議戶型建議商業(yè)配套建議物業(yè)配比確定地塊指標解讀項目容積率為3.2，物業(yè)選擇空間較小，根據(jù)用地指標和規(guī)劃經(jīng)驗，小高層、18層高層和30層左右大高層可以被列為備選物業(yè)；別墅、洋房因開發(fā)強度過低，基本不滿足項目的規(guī)劃需要產(chǎn)品類型層數(shù)經(jīng)驗容積率范圍別墅30.4-0.9花園洋房4-80.9-1.3小高層9-111.3-1.7高層12-181.7-2.4大高層18-332.4-3.5各備選物業(yè)的經(jīng)驗數(shù)值根據(jù)市場研究結論，沿街商鋪價值實現(xiàn)能力遠高于其他可售物業(yè)，在確定主高層物業(yè)之后根據(jù)動線規(guī)劃，適時調(diào)整商鋪體量測算數(shù)值取值分物業(yè)指標確定結合經(jīng)驗數(shù)值，明確各種備選物業(yè)的相應開發(fā)強度，沿街商鋪與高建筑物業(yè)往往共用建筑基底，因而單獨考量可開發(fā)面積：356267平米（總凈地681.3畝去除146.9畝回遷區(qū)）產(chǎn)品類型層數(shù)容積率選擇別墅30.6花園洋房71.1小高層111.618層高層182.230層高層303.5根據(jù)估算價格和物業(yè)成本設計物業(yè)配比估算模型（注：該模型為概算模型，意在明確物業(yè)配比規(guī)律，而非項目財務測算）限制條件：用地限制：X1+X2+X3≦50530.4①建筑規(guī)模限制：1.6X1+2.2X2+3.5X3≦50530.4*3.2②物業(yè)規(guī)模配比模型產(chǎn)品小高層18層高層30層高層容積率1.62.23.5管理和營銷費用比例5%5%5%綜合稅率13%13%13%基準建安成本（元/㎡）180020002400配套費（元/㎡）252252252基準景觀費用（元/㎡）150150150建安和景觀費用漲幅3%3%3%保守基準價格（元/㎡）650061005900價格漲幅3%3%3%單方土地利潤產(chǎn)出從單方利潤產(chǎn)出上看，項目土地建設30層大高層和18高層對創(chuàng)造利潤比較有利，樓層越矮其土地的利潤效果越差時間/產(chǎn)品小高層18層高層大高層1161525703976217702758421631930295244644209431524719以期望利潤最大為目標，Winqsb對利潤最優(yōu)解的軟件測算軟件模擬住宅物業(yè)規(guī)?？山ㄓ玫匚飿I(yè)類型分項占地比分項占地容積率分項總建面分項建面比建筑層數(shù)50530.4

18層高層23.0%116222.22556815.8%18大高層77.0%389083.513617984.2%30合計100%505303.20161748100.0%

/以大高層為主，配建少量18層高層，提升品質(zhì)區(qū)域增強型·社區(qū)配套商業(yè)立足社區(qū)內(nèi)部商業(yè)需求；與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動，兼顧外部商業(yè)需求；滿足購物、餐飲以及其他日常生活需求，一站式社區(qū)商業(yè)中心；商業(yè)定位商業(yè)規(guī)模建議設置為1萬平米商業(yè)規(guī)模建議項目商業(yè)類型定位社區(qū)商業(yè)類型輻射半徑商業(yè)體量占比功能性要求外向型社區(qū)商業(yè)服務半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人10％—15％商業(yè)體量大，對區(qū)域客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高中間型社區(qū)商業(yè)服務半徑在1.5公里范圍內(nèi)5％—10％主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)僅滿足本社區(qū)的居民消費群5％以下基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求項目定位區(qū)域增強型商業(yè)，主要服務于社區(qū)和周邊居民，兼顧周邊產(chǎn)業(yè)人群。因而整體參照中間型社區(qū)商業(yè)設置。建議商業(yè)面積約1萬㎡，占住宅社區(qū)規(guī)模的6%左右。商業(yè)物業(yè)形態(tài)建議一、二層臨街商鋪、多功能會所組合，拉長可售商業(yè)產(chǎn)品線，利于后續(xù)銷售大型集中商業(yè)一層臨街鋪位二層臨街商鋪片區(qū)為剛起步的居住區(qū)，短期內(nèi)人氣不足，對招商、銷售、經(jīng)營管理都帶來一定壓力；大型集中商業(yè)要求面積大，租金低，最關鍵的是難以實現(xiàn)銷售價值，整體價值難以最大化。一層臨街商業(yè)市場需求大，有利于銷售；一層商街可選擇業(yè)態(tài)類型多樣，有利于經(jīng)營。沿市政主干道，利于商家形象展示；提高商鋪投資性價比，易于經(jīng)營興旺。多功能會所可以兼顧售樓處功能，銷售使用；極佳的沿街展示面，商業(yè)價值高。整體物業(yè)配比可建用地物業(yè)類型分項總建面分項建面比50530.4社區(qū)商業(yè)100006.2%小高層18層2556815.8%高層30層12617978.0%總?cè)莘e率：3.2項目整體合計161748100.0%規(guī)劃建議首期地塊用地價值評判

住宅價值：首期地塊土地價值存在差異，沿河地塊自然河景優(yōu)越，居住價值較高，沿大學路地塊受噪音污染影響，居住價值最低首期地塊較為規(guī)則，但受交通因素、景觀環(huán)境影響，土地價值存在差異，整體來看土地價值西高東低，北高南低。沿河B地塊河景資源優(yōu)越，居住價值最高，北部A地塊緊鄰東西干道大學路，噪音影響較大，居住價值最低。區(qū)域河景景觀道路干擾私密性交通通達性昭示性A中差差優(yōu)優(yōu)B優(yōu)中中中中C差中中中中D中優(yōu)優(yōu)差差住宅價值B>D>C>AABCDABCD首期地塊用地價值評判

商業(yè)價值：綜合研判，商業(yè)價值最高的為A地塊，其次為B地塊，C、D地塊商業(yè)價值略低影響商業(yè)價值的主要因素是交通的通達性、昭示性和人流量。一級地塊北部A地塊臨近東西干道，是整體項目內(nèi)部業(yè)主主要進出路段，且臨近周邊學校，人流量較為充足，是商業(yè)物業(yè)選址的最佳選擇。二級地塊西邊B地塊目前南北連貫，商業(yè)價值僅次于A地塊。三級地塊C地塊商業(yè)價值四級地塊D地塊交通通達性、昭示性及人流量都較差，不適宜做商業(yè)。首期地塊路網(wǎng)規(guī)劃

根據(jù)項目整體路網(wǎng)及人流量分析，啟動區(qū)主出入口設置在地塊南部，地塊西部和北部各設次入口一個主要出入口：代表項目的形象和檔次，設計時應考慮入口的標示性及展示性。次出入口：主要的人行入口，不宜太過豪華，應體現(xiàn)社區(qū)的關懷性，做到小巧精致。地下停車出入口：車輛從地下出入口直接進入停車場，盡量減少車輛在地上的停留時間。社區(qū)主入口地下停車入口ABCD主出入口次出入口地下停車出入口首期地塊路網(wǎng)規(guī)劃

交通動線設置社區(qū)主要人行道主出入口次出入口地下停車出入口城市道路規(guī)劃路小區(qū)路宅間路

首期地塊路網(wǎng)規(guī)劃

交通動線設置車行動線人行動線首期地塊停車

高層全部為地下車庫停車，小高層與社區(qū)商業(yè)可為樓前地上停車主出入口次出入口車行入口商業(yè)地上停車商業(yè)地上停車高層全部為地下車庫停車小高層樓間開挖地下停車首期地塊景觀規(guī)劃社區(qū)園林景觀整體呈現(xiàn)兩軸、兩中心、多節(jié)點兩軸：沿河景觀軸，社區(qū)內(nèi)部經(jīng)過軸線兩心：主出入口各設置一處核心景觀，社區(qū)內(nèi)部利用規(guī)劃布局圍合出一個次景觀中心。多節(jié)點：宅間設計多個景觀節(jié)點。主景觀軸線主要景觀節(jié)點宅間景觀節(jié)點主要景觀中心宅間景觀節(jié)點重要節(jié)點——主入口與售樓處首期地塊規(guī)劃設計物業(yè)選址：因大學路展示面較好，人流量大，故設置在地塊西北角售樓處規(guī)模：1000--1500平米，單層500平米左右主入口：精神堡壘或意象性建筑，寬敞氣派凸顯項目品質(zhì)感，輔以噴泉水景提升亮點售樓處主入口景觀首期規(guī)劃布局示意總平面圖鳥瞰圖首期規(guī)劃布局示意東立面首期規(guī)劃布局示意西立面首期規(guī)劃布局示意南立面首期規(guī)劃布局示意北立面首期規(guī)劃布局示意園林景觀建議發(fā)展策略品質(zhì)形象、適度成本滿足本項目“品質(zhì)形象、適度成本”的指標品質(zhì)形象通過品質(zhì)符號來展示社區(qū)入口處精致化處理公共活動區(qū)材質(zhì)高檔樓座入戶門智能化視線常接觸區(qū)用材高檔基本原則只有客戶能感受到的價值，才是需要展示出來的價值適度成本外墻以涂料為主適當采用仿石面磚、仿石涂料增加品質(zhì)立面少造型，多平面做少量點睛水系景觀成本控制把錢花在看得見的地方成本控制不影響品質(zhì)整體物業(yè)發(fā)展建議指導原則景觀體系整體原則：以集中式景觀為重點，細節(jié)放大景觀效果項目基本以高層為主導建筑密度較低景觀需要注重整體性細節(jié)放大景觀效果，抵消高層壓抑性外圍景觀：注重景觀改造，利用岔河景觀，塑造社區(qū)品質(zhì)感充分利用有限的外部景觀資源，打造沿河岔河景觀帶對社區(qū)沿河區(qū)域外墻進行景觀化處理，強化景觀感景觀體系內(nèi)部景觀：以集中式景觀為核心項目為高層社區(qū)，建筑密度相對較低，樓間距大，為塑造集中景觀創(chuàng)造條件高層視野較好，景觀應體現(xiàn)整體性和集中性集中式主景觀串聯(lián)次景觀組團，形成有機整體，營造樓王概念提升中間樓座附加值景觀體系集中式主景觀次景觀組團樓王植物景觀：以集中式景觀為核心利用土方適當制造坡地效果，打造坡地景觀，形成豎向效果同時保證低樓層的私密性增加綠植密度和強度，增加視覺沖擊力景觀體系步道景觀：主體線條流暢，簡潔大方，局部小路碎石鋪設，節(jié)省成本，道路邊緣景觀化處理，遮擋污泥，體現(xiàn)人文關懷景觀體系場所景觀：豐富功能，體現(xiàn)人文性，增加價值賣點景觀體系水景景觀：不打造集中水景，雕琢局部小水景，體現(xiàn)特色，可利用雨水回收系統(tǒng)實現(xiàn)水源補充和灌溉景觀體系硬質(zhì)景觀：通過雕塑、休憩場所、苗莆等小品的擺放，添增社區(qū)生活情趣，增加照明系統(tǒng)和標識系統(tǒng)的景觀性景觀體系小區(qū)路面處理對于路面的處理，建議減少大量高成本的硬質(zhì)鋪裝，環(huán)形道路采用瀝青路面，宅間道路采用成本較低的花磚；為滿足消防要求小區(qū)主要交通路線一側(cè)留有部分綠化作為隱形消防車道，應急是可通過消防車；地面停車位結合綠化，細節(jié)提升社區(qū)品質(zhì)感。景觀體系景觀設計原則成本策略：優(yōu)化景觀成本配置，在保證景觀效果的前提下降低景觀成本景觀構成子類占比單方造價：元/平米硬景石材65%280磚18%76木材12%55混凝土（砂）3%12軟景大喬木65%120灌木20%39小喬木11%20草坪4%8控制硬景與軟景的比例面積，一般來說硬景面積不超過40%控制硬景中石材的用量和材質(zhì)控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積重點區(qū)域進行成本投入的傾斜，如入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)（備注：以上表格為一般景觀構成的單方材料配比及單方造價）景觀設計建議成本策略：在成本控制、材質(zhì)普通的限制條件下，通過工藝創(chuàng)新、精細應用達到最佳客戶體驗效果喬木孤植：節(jié)約單方面成本，又保證效果灌木植被密植：用黃楊、冬青、大葉女貞等低成本、抗逆性強、易養(yǎng)護的植被材料多采用沙石、卵石、水泥等通過鋪裝達到多變、豐富的視覺效果建筑產(chǎn)品建議建筑建議建筑風格：簡化式的ARTDECO風格剔除傳統(tǒng)ArtDeco華而不實的尖頂和多余線條，強調(diào)立面的簡約、實用、增加建筑的厚重感外立面：以控制成本為主要原則，視線可及處適當提高用材品質(zhì)，提升性價比本著高性價比的原則，在2-3層視線較為清晰的層高內(nèi)采取仿石材面磚；4層以上可以運用噴涂真石漆的施工工藝達到干掛石材的效果，同時也可節(jié)約成本。建筑建議單元門入口：風格大氣典雅，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)建筑建議公共空間：適當增加投入，提升視覺效果，增加品質(zhì)感覺建筑建議本項目不建議采用全部毛坯交付，建議在公共部位處理上，如入口大堂、入戶空間、公共走道等處、進行適度裝修；裝修風格標準：中檔裝修標準功能設置，地上部分設置接待休息區(qū)，電梯廳生活便民設施，如收信箱等。把錢花在業(yè)主看的到的地方，既提升了項目品質(zhì)，又節(jié)約了建設成本私家入戶門適當控制成本，對于鎖則擇優(yōu)選擇確保安全建筑布品建議對于私家入戶門的選用，以控制成本為原則，門選用大眾普通品牌為主。在門鎖的選取上，盡量擇優(yōu)，給客戶一定的心里安全和信任感。（鎖示意）（門示意）窗：采用彩鋁用材，隱形防盜等，增加項目的附加值建筑布品建議（窗戶用材效果示意）（隱形防盜窗）社區(qū)安防系統(tǒng)：小成本投入，樹立品質(zhì)社區(qū)形象社區(qū)安防建議

人性化的設備增設，增加產(chǎn)品品質(zhì)，獲得客戶認同；設備的便利性帶來產(chǎn)品價值力的提升;一定程度控制成本投入;

便于支撐社區(qū)的高品質(zhì)形象。（智能化門鎖）（彩色對講系統(tǒng)）（社區(qū)小型監(jiān)控）戶型建議根據(jù)目前市場狀況和客戶特征，高層產(chǎn)品主要以首改型產(chǎn)品為主。80-120平米的戶型認可度最高，而120㎡以上高總價大戶型多滯銷。以此為鑒，盡量縮減過大戶型比例，充分控制面積戶型和總價區(qū)間。同時，120㎡以上大戶型均配置與沿河觀景小高層產(chǎn)品上，突出品質(zhì)感和項目形象，與剛需類戶型區(qū)隔。目前項目整體產(chǎn)品配比為示意性方案，僅作參考，意在對項目各物業(yè)類型的套數(shù)規(guī)模比列產(chǎn)生感性認識；本次戶型配比，更多的從市場可行性出發(fā)考慮，具體實施時戶型面積需結合項目地形分析、日照分析等做進一步修正。因二期土地尚未明晰，以下給出的為一期戶型配比的意向性建議。戶型建議項目整體：共約1488套，以經(jīng)濟兩居和經(jīng)濟三居為主，輔以少量舒適三居戶型建議合計面積區(qū)間戶均面積套數(shù)面積套數(shù)比例經(jīng)濟二居85-95906005400040.32%舒適二居95-105100000.00%經(jīng)濟三居105-1101085405832036.29%舒適三居125-1351303484524023.39%合計//1488157560100.00%戶型建議整體戶型布局：沿河區(qū)域和靠近中心景觀區(qū)域配置尺度較大的戶型，景觀價值較為平淡的區(qū)域配置常規(guī)戶型，沿街區(qū)域布局中低端產(chǎn)品經(jīng)濟三居舒適三居經(jīng)濟兩房沿河景觀價值高，視野好的小高層全部為看景舒適三居產(chǎn)品，兩梯兩戶，凸顯項目品質(zhì)；高層單棟樓座中間戶以兩房為主，端戶經(jīng)濟三居；樓王戶型比例適當調(diào)大，增加舒適三居產(chǎn)品，實現(xiàn)較高價值。戶型建議設計要點：全明設計戶戶采光80-90平米，兩室兩廳一衛(wèi)戶型建議105-110平米，三室兩廳一衛(wèi)設計要點：南北通透、無暗房功能空間齊全、附贈空中花園各個房間面積適宜兩個臥室、客廳南向朝陽房型：三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：105-110㎡入戶花園雙陽臺設計房型：三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：105-110㎡可利用型附贈陽臺可改為轉(zhuǎn)角全景飄窗戶型建議105-110平米，三室兩廳一衛(wèi)設計要點：南北通透、無暗房功能空間齊全各個房間面積適宜兩個臥室、客廳南向朝陽房型：三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：105-110㎡120-140平米，三室兩廳兩衛(wèi)設計要點：全明通透雙廳連通主臥寬敞生活陽臺戶型建議產(chǎn)品亮點建議觀景戶型：大面積贈送陽臺、入戶花園、觀景陽臺、飄窗，提升觀景效果同時提高項目附加值大面積贈送陽臺飄窗舒適性高——多露臺，凸窗和陽臺的充分贈送，打造空中院落生活實用度高——送露臺，可改房雙層內(nèi)花園，可改房露臺凸窗陽臺通過偷面積方式，增加贈與面積，提高產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品亮點建議產(chǎn)品亮點建議通過偷面積方式，增加贈與面積，提高產(chǎn)品品質(zhì)3室2廳2衛(wèi)1廚128㎡結構成熟，實惠好用，尺度合理。同時設置雙層錯露臺方式增加實用面積。雙層錯露臺產(chǎn)品亮點建議雙交通核設置：兩個豎向交通核分離，通過連廊連接，中戶可實現(xiàn)南北通透，各戶型相對方正邊廳設置：中心景觀周圍的樓座建議設置邊廳戶型，增加景觀利用度東邊廳西邊廳產(chǎn)品亮點建議入戶私家花園入戶私家花園首層入戶從樓梯進入地下的多功能室提升首層住宅單元的附加值，建議附送入戶私家花園或多功能室，從而提升首層單元的產(chǎn)品附加值產(chǎn)品亮點建議提升住宅附加值，南北雙陽臺設計，提升觀景效果南北雙陽臺：南向陽臺作為觀景與休閑，北向陽臺作為生活陽臺，豐富戶型的功能空間南向觀景休閑陽臺北向生活陽臺與廚房或餐廳相連；小面積戶型可做一步陽臺產(chǎn)品亮點建議配套建議整體原則：二層社區(qū)底商，完善生活配套功能并輻射周邊大學消費群體與社區(qū)整體物業(yè)形態(tài)相吻合社區(qū)配套商業(yè)屬性彌補周邊區(qū)域生活配套不足情況依托項目自身集中商業(yè)配套

形象價值——統(tǒng)一管理實現(xiàn)品質(zhì)化，區(qū)別于周邊項目底商；經(jīng)營價值——社區(qū)本身配套需要帶來的生活必備消費；投資價值——基于周邊區(qū)域未來規(guī)劃中不斷成熟發(fā)展的生活氛圍；

商業(yè)發(fā)展原則單體示意

商業(yè)建筑形態(tài)AB位置鄰近主交通干道，昭示性強、人車流量大地處小區(qū)間次級道路，人流量相對減少形態(tài)兩層商鋪兩層商鋪商業(yè)結構形式按照開間進深，單層最小設計面積為48㎡，商鋪雙層最小設計面積為96㎡，以便多種業(yè)態(tài)的靈活組合及拆分，具體如下圖所示：分拆后一拖二面積最大可到144㎡，單一層為48㎡打造“全功能”通用型商鋪，滿足多業(yè)態(tài)商家需求，在商鋪的配套設置上，注重滿足特殊業(yè)態(tài)的進駐要求，尤其是中式餐飲等排煙、排油等相關需求的設施，提前設置煙道、化油生化池等。對于住宅影響比較大的不設置，爭取從配套設計方面實現(xiàn)業(yè)態(tài)的引導及控制。開間4米進深12米售樓處：置于小區(qū)西北展示面優(yōu)的位置作為售樓處使用，面積1000㎡左右，為剛結構板房，銷售完畢拆除；北部沿路商業(yè)：依托北部方向諸多高校打造社區(qū)配套的同時更為面向高校消費群體，以超市、旅店、網(wǎng)吧、餐館等業(yè)態(tài)為主；西側(cè)沿河商業(yè)：依托岔河景觀，打造沿河景觀風情街，以服裝、兒童游樂、美容美發(fā)、休閑餐飲等為主，滿足社區(qū)配套的同時營造一定休閑氛圍。新建社區(qū)商業(yè)配套及綜合服務設施面積不得低于10%，項目商業(yè)配套面積預計為1.6萬平米（含會所及二期