房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目營(yíng)銷定位方案

先馳投資[景觀湖公寓]湘潭九華項(xiàng)目營(yíng)銷定位探討方案謹(jǐn)呈：湘潭市明財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

市場(chǎng)研究

項(xiàng)目分析

項(xiàng)目運(yùn)作思路探討目錄

近期工作安排

項(xiàng)目不確定性因素探討第一部分：市場(chǎng)研究PART1湘潭，長(zhǎng)株潭一體化中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，湖南省科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湘潭概況城市概況湘潭市為二級(jí)行政區(qū)劃單位，即地級(jí)市，總面積5015平方公里，2009年全市總?cè)丝?95.26萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口147.45萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口147.81萬(wàn)人，城市化率為49%；城市綜合實(shí)力列國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年公布的中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市第70位。2007年12月8日召開的全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議正式確定長(zhǎng)株潭城市群成為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)?！毕嫣毒哂辛己玫木幼…h(huán)境和人文資源，湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)名稱單位絕對(duì)數(shù)增速（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元894.0115.2其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值億元96.044.3其中：第二產(chǎn)業(yè)增加值億元499.3820.6其中：第三產(chǎn)業(yè)增加值億元298.5811.5規(guī)模工業(yè)增加值億元451.3423.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元256.6619.2全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元633.3636.5其中：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資億元576.3734.8財(cái)政總收入億元75.6725.4進(jìn)出口總額億美元21.5951.1其中：出口億美元7.7747.6實(shí)際利用外資億美元4.0315.1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1805912.1農(nóng)村居民人均可支配收入元781715.3城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)%102.7-------2010年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽：GDP增長(zhǎng)幅度在湖南省各市州中僅低于長(zhǎng)沙市。交通路網(wǎng)建設(shè)便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長(zhǎng)株潭之間的距離，同時(shí)使周邊城市客戶來(lái)湘潭投資置業(yè)更為方便。京珠高速公路上瑞高速公路長(zhǎng)潭西線高速320國(guó)道107國(guó)道京廣鐵路滬昆高速鐵路九華站（籌）公路：107國(guó)道、320國(guó)道、京珠高速、上瑞高速、長(zhǎng)潭西線高速、潭邵高速及潭醴高速、潭衡西線高速；全市公路路網(wǎng)密度為45.4公里/百平方公里，平均每萬(wàn)人占有8.3公里，居湖南省第一位。航空和水運(yùn)：距離長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅50公里；湘江具有千噸級(jí)貨輪通行能力；鐵路：湘黔鐵路、京廣鐵路、滬昆高速鐵路2014年左右建成通車設(shè)湘潭北站（即九華站）、韶山南站兩個(gè)站點(diǎn)；該高鐵的建成將大大增強(qiáng)湘潭市與東部沿海及西部各城市的聯(lián)系。教育配套湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國(guó)家重點(diǎn)大學(xué)-湘潭大學(xué)，以及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等5所全日制高等學(xué)校，有湘潭市一中、湘潭市二中、湘鋼一中、湘潭電機(jī)子弟中心、湘潭縣一中等九所湖南省重點(diǎn)中心。湘潭，湖南省高等教育的次中心，具有良好的教育配套，這成為關(guān)注教育的湘潭籍外地人士投資置業(yè)的基礎(chǔ)；湘潭城市規(guī)劃根據(jù)《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（2010-2020年）：“五片一中心”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)：即主城區(qū)、九華示范區(qū)、昭山示范區(qū)、姜畬高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)、楊嘉橋-河口城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、易俗河組團(tuán)；未來(lái)湘潭市重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)為：湘潭中心城區(qū)、湘鄉(xiāng)城區(qū)、韶山城區(qū)、湘潭縣城、九華新城、昭山組團(tuán)、楠湖新城等市域；房地產(chǎn)市場(chǎng)九華板塊雨湖板塊岳塘板塊雙馬板塊湘潭縣板塊截至目前，湘潭市商品住宅已經(jīng)形成三個(gè)比較明顯的板塊，即河?xùn)|板塊（岳塘區(qū)）與河西（雨湖區(qū)）板塊、湘潭縣板塊。另外，隨著新興示范園區(qū)的建設(shè)，九華、雙馬工業(yè)板塊雛形初現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)湘潭市大盤開發(fā)較多，90-120m2與144m2以上的房型具有良好的市場(chǎng)前景，小戶型產(chǎn)品開發(fā)量少，主要以公寓為主，2011年全市住宅均價(jià)逐漸走高，大概為3300-3400元/m2左右；九華板塊區(qū)區(qū)位九華經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)是國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭潭城市群國(guó)國(guó)家“兩型型社會(huì)”綜綜合配套改改革試驗(yàn)區(qū)區(qū)的五個(gè)示示范區(qū)之一一，承東啟啟西、連南南接北，具具有得天獨(dú)獨(dú)厚的交通通區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)。東臨湘江，，南連湘潭潭市區(qū)，北北距湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市市中心27公里，到到長(zhǎng)沙黃花花國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)僅30分分鐘車程，，西接名校校湘潭大學(xué)學(xué)。境內(nèi)上瑞高高速橫貫東東西、長(zhǎng)潭潭西線連接接南北，湘湘江黃金水水道通江達(dá)達(dá)海，湘黔黔鐵路貨運(yùn)運(yùn)通達(dá)，即即將建設(shè)的的滬昆高速速客運(yùn)鐵路路設(shè)站九華華，長(zhǎng)株潭潭城市輕軌軌九華站，，共同構(gòu)建建九華“水水、陸、空空”立體交交通網(wǎng)絡(luò)。。占據(jù)“臨港港靠站、近近路依城””的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)株株潭城市群國(guó)國(guó)家“兩型型社會(huì)”綜綜合配套改改革試驗(yàn)區(qū)區(qū)的五個(gè)示示范區(qū)之一一。九華九華規(guī)劃發(fā)展定位：：產(chǎn)業(yè)基地、、生態(tài)綠谷谷，長(zhǎng)株潭潭城市群綜綜合交通樞樞紐的重要要組成部分分，湘潭西西部先進(jìn)制制造業(yè)中心心、臨港物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。。發(fā)展規(guī)模：：2020年年城區(qū)人口口規(guī)?？刂浦圃?6萬(wàn)萬(wàn)人以內(nèi)，，城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地規(guī)模?？刂圃?0平方公公里左右。。區(qū)域布局：：“一心八區(qū)區(qū)”的組團(tuán)團(tuán)式城市空空間布局結(jié)結(jié)構(gòu)，包括括：商務(wù)、、商貿(mào)、行行政綜合服服務(wù)中心、、工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、科技技孵化綜合合配套區(qū)、、配套居住住區(qū)、物流流園區(qū)、高高鐵綜合配配套區(qū)、旅旅游休閑服服務(wù)區(qū)、大大學(xué)科教區(qū)區(qū)、戰(zhàn)略用用地發(fā)展區(qū)區(qū)；用地主要發(fā)發(fā)展方向是是向北。汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)家高級(jí)合合作產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)居住、金融融、商貿(mào)物物流配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)九華碼頭物流區(qū)二機(jī)電產(chǎn)業(yè)區(qū)配套生活服服務(wù)區(qū)臺(tái)商IT產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)居住、金融融、商貿(mào)物物流配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)湖南科大湖南科大軟件學(xué)院湖南教職產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目九華主要發(fā)發(fā)展方向向向北，項(xiàng)目目位置相對(duì)對(duì)較偏；吉利汽車百嘉信地產(chǎn)湘潭恒久腳輪有限公司湘潭高工科技有限公司湘潭宏大真空科技有限公司湘潭市電磁線廠湖南卓大科技發(fā)展有限公司湘潭電氣設(shè)備制造有限責(zé)任公司湘潭科立表面技術(shù)有限公司市科技局九華生產(chǎn)力促進(jìn)中心湖南厚德科

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九華廠企金僑軟件學(xué)學(xué)院湘潭路九建建設(shè)投資公公司湘潭經(jīng)九建建設(shè)投資有有限公司湘潭九華經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有有限公司湘潭九華嘉嘉富房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司溫州歐舒特特獅汽車有有限公司鋼材物流園園湖南融城實(shí)實(shí)業(yè)投資發(fā)發(fā)展有限公公司廣東黃河實(shí)實(shí)業(yè)集團(tuán)有有限公司湖南英格瑞瑞斯金屬材材料科技有有限公司湖南金海鋼鋼結(jié)構(gòu)集團(tuán)團(tuán)有限公司司湘潭通達(dá)電電工發(fā)展有有限公司湘潭三峰數(shù)數(shù)控機(jī)床有有限公司中冶京誠(chéng)（（湘潭）重重工設(shè)備有有限公司江麓30萬(wàn)臺(tái)CVT變速箱華夏特種變變壓器有限限公司湘潭飛釬風(fēng)風(fēng)動(dòng)機(jī)械有有限公司湖南鼎盛盛石油化化工有限限公司湖南新煌煌冶金資資源有限限公司湘潭東森森冶金材材料有限限公司湘潭市恒恒信電氣氣有限公公司湖南整流流器廠湘潭華億億電器制制造有限限公司湘潭湘電電整流設(shè)設(shè)備有限限公司湘潭華彩彩置業(yè)湖南業(yè)勝勝投資管管理有限限公司(共創(chuàng))九華礦業(yè)業(yè)湘潭時(shí)代代工業(yè)自自動(dòng)化科科技有限限公司湖南恒潤(rùn)潤(rùn)高科有有限公司司湖南恒利利公路橋橋梁建設(shè)設(shè)有限公公司湘潭江麓麓精密機(jī)機(jī)械有限限公司湘潭市正正誠(chéng)科技技材料有有限公司司湘潭永達(dá)達(dá)機(jī)械制制造有限限公司湘潭三泰泰機(jī)械制制造有限限公司湖南電開開成套設(shè)設(shè)備制造造有限公公司湘潭市億億達(dá)機(jī)電電設(shè)備制制造有限限公司湖南鴻發(fā)發(fā)金屬材材料有限限公司湘潭上瑞瑞鞋業(yè)有有限公司司湘潭市金金藝包裝裝制品有有限公司司湖南聚寶寶米業(yè)有有限責(zé)任任公司湖南順達(dá)達(dá)道路交交通設(shè)施施有限公公司湖南創(chuàng)新新機(jī)電技技術(shù)開發(fā)發(fā)有限公公司湖南萬(wàn)英英科技有有限公司司湘潭長(zhǎng)城城石業(yè)科科技有限限公司湘潭天星星工程自自動(dòng)測(cè)試試技術(shù)有有限公司司全創(chuàng)科技技有限公公司金海重工工恒通鍋爐爐湘電重裝裝華源港口口物流有有限公司司湘潭市東東晨汽車車銷售服服務(wù)有限限公司金永利大大酒店目前，九九華示范范區(qū)入園園企業(yè)達(dá)達(dá)到137家，投產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)90家，2009年完成工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值90億元，實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)稅稅收入5億元。預(yù)預(yù)計(jì)2010年，九華華示范區(qū)區(qū)工業(yè)總總產(chǎn)值將將達(dá)到150億元，財(cái)財(cái)政收入入過8億元。九華板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)特征城區(qū)邊緣緣作為“兩型社社會(huì)”示范區(qū)區(qū)，九華經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)將被被打造成一個(gè)個(gè)宜居的“濱濱江新城”，，推進(jìn)新型城城市化建設(shè)，，未來(lái)將發(fā)展一一批高檔住宅宅、高檔酒店店、商業(yè)、休休閑配套等配配套服務(wù)項(xiàng)目目。九華各大廠區(qū)區(qū)高層或中高高級(jí)技術(shù)主管管會(huì)成為區(qū)域域商品房的潛潛在消費(fèi)對(duì)象象，客戶基數(shù)較大大，商業(yè)物業(yè)業(yè)在九華更將將面臨良好的的發(fā)展機(jī)遇。。九華作為一個(gè)個(gè)城區(qū)邊緣的的新板塊，其其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)并不是從零零起步，該板板塊道路及基基礎(chǔ)市政均按按高標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)建設(shè)好，，同時(shí)酒店、、大學(xué)、公園園等配套項(xiàng)目目與房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)發(fā)，這些因素素均可促成板板塊迅速成熟熟。新板塊項(xiàng)目高檔客戶基數(shù)大新盤開發(fā)多九華樓盤案例例分析樓盤開發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品未來(lái)公寓供應(yīng)量公寓價(jià)格入市時(shí)間新都匯湖南原弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積43294㎡，建筑面積328891.26㎡酒店、公寓、華宅、寫字樓、商業(yè)公寓入市預(yù)計(jì)為明年4月份預(yù)計(jì)為3400左右開盤時(shí)間2011年4月底入住時(shí)間2012年12月九華新城湘潭祥霖建設(shè)投資公司占地200.5畝，建筑面積約45萬(wàn)㎡酒店、商業(yè)、住宅、酒店式公寓住宅三期中的一期酒店式公寓入市時(shí)間預(yù)計(jì)為后年；——2011年年底開盤九華三鑫湘潭鑫和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2萬(wàn)平米左右公寓，6萬(wàn)平米左右住宅住宅+公寓辦公公寓客戶預(yù)約啟動(dòng)3300左右樓部裝修完成、客戶預(yù)約開始金僑城金僑集團(tuán)占地400余畝，總建筑面積約46萬(wàn)平米電梯小高層、花園洋房、獨(dú)棟別墅————開盤時(shí)間:2010年7月丘吉爾莊園——500畝純別墅——————目前區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)，項(xiàng)目?jī)H僅與九華三鑫鑫公寓產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生直接的產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)沖突小結(jié)湘潭具有發(fā)展展房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的良好經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)：長(zhǎng)株潭一體化化成為湘潭未未來(lái)的城市發(fā)發(fā)展主題，湘湘潭市受長(zhǎng)沙沙市、株洲市市的帶動(dòng)效應(yīng)應(yīng)將越來(lái)越大大，融城效應(yīng)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)，，湘潭未來(lái)的的房地產(chǎn)發(fā)展展將顯示“長(zhǎng)長(zhǎng)株潭”金三三角之整體特特色。九華受湘潭市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)機(jī)遇影響，區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)將將面臨良好的的發(fā)展前景：：“九華經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)”規(guī)劃劃為“長(zhǎng)株潭潭”城市群重重要的制造業(yè)業(yè)、物流園區(qū)區(qū)、是近中期期“長(zhǎng)株潭””重點(diǎn)發(fā)展的的區(qū)域，該區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)面臨具有有良好的發(fā)展展前景。項(xiàng)目能否被市市場(chǎng)接受有待待進(jìn)一步探索索：基于目前市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)：九華華呈現(xiàn)向北發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目所在的江江南大道區(qū)域域較偏離政府府重心發(fā)展區(qū)區(qū)域，周邊安安置小區(qū)較多多，整體檔次次偏低；且公公寓類、小戶戶型類產(chǎn)品缺缺乏，項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品是否具有有足夠的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，能否被市市場(chǎng)接受，都都將有待進(jìn)一一步探索；第二部分：項(xiàng)目分析PART2地理區(qū)位：項(xiàng)目位于九華華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)南片的中部部，東臨江南南大道南段，，西靠爭(zhēng)光渠渠主要景觀中中心，南接寶寶馬路，緊臨臨湖南軟件學(xué)學(xué)院。向南距距離湘潭市城城區(qū)約3公里里，向北距離離長(zhǎng)沙市城區(qū)區(qū)約27公里里。從長(zhǎng)潭西西線高速進(jìn)入入長(zhǎng)沙僅20分鐘車程，，地理位置相相對(duì)優(yōu)越。交通：項(xiàng)目北距潭邵邵高速公路及及上瑞高速公公路約600米，距長(zhǎng)潭潭西線高速出出口約1500米，距湘湘江正在擴(kuò)建建的九華新港港口碼頭約3公里，另外外長(zhǎng)株潭地鐵鐵九華支線出出站口將設(shè)在在寶馬路沿線線，交通十分分便利；地理區(qū)位及交交通項(xiàng)目地處九華華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)腹地，擁有有完善的交通通網(wǎng)絡(luò)，地理理位置較為優(yōu)優(yōu)越；本項(xiàng)目湖南科技大學(xué)學(xué)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)A區(qū)B區(qū)總用地面積2292m23468m2總建筑面積18522m220732.18m2建筑基底面積1118.88m21455.58m2商業(yè)面積1118.88m21455.58m2公寓面積15664.32m216876.86m2公寓總戶數(shù)182198容積率8.085.98建筑密度4842綠地率2125建筑高度（層）15層12周邊配套及地地塊環(huán)境項(xiàng)目東面：九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)管委會(huì)中中心服務(wù)大樓樓；周邊院校：湖南軟件學(xué)院院、湖南科技技職業(yè)學(xué)院、、湘潭大學(xué)；；市政配套：濱江水上公園園、湘潭九華華貨運(yùn)碼頭、、湘潭汽車北北站；工業(yè)園區(qū)：吉利汽車工業(yè)業(yè)園、臺(tái)灣全全創(chuàng)高科技工工業(yè)園等；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系分析大環(huán)境下占據(jù)據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)腹地，擁?yè)碛型晟频慕唤煌ňW(wǎng)絡(luò)，地地理位置優(yōu)越越；環(huán)境優(yōu)勢(shì)：基地西臨爭(zhēng)光光渠，水域資資源豐富，環(huán)環(huán)境較為優(yōu)越越；業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：住宅價(jià)格、寫寫字樓價(jià)值，，可商可??；；升值優(yōu)勢(shì)：區(qū)域正在規(guī)劃劃建設(shè)中，未未來(lái)前景無(wú)限限；強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)回避風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境劣勢(shì)：基地B地塊背背靠安置小區(qū)區(qū)，難以在客客戶心目中形形成與項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值相符的高高端形象；規(guī)模劣勢(shì)：不到4萬(wàn)平米米的規(guī)模，配配套不完善，，聲勢(shì)弱??；；功能劣勢(shì)：功能、業(yè)態(tài)不不純粹，對(duì)未未來(lái)商務(wù)造成成不便，項(xiàng)目目包裝、推廣廣上有一定難難度；交通劣勢(shì)：交通配套尚不不完善，公交線路稀稀少，交通主主要依賴私家家車。戶型劣勢(shì)：均為東西向戶戶型，客戶接接受程度不高高；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系分析強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系分析區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)：九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)是“長(zhǎng)株株潭”城市群群發(fā)展的五大大示范區(qū)之一一，是未來(lái)數(shù)數(shù)年湘潭市重重點(diǎn)打造的新新片區(qū)之一，，“融城”效效應(yīng)將直接惠惠及九華板塊塊的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目目將直接受益益?？腿簷C(jī)會(huì)：潛在消費(fèi)人群群眾多，未來(lái)九華經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)總?cè)巳丝趯⑦_(dá)到25萬(wàn)人，預(yù)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目周周邊2-3年年后人口將達(dá)達(dá)到12萬(wàn)以以上，人口基基數(shù)大，潛在在消費(fèi)人群增增多，項(xiàng)目面面臨更多消費(fèi)費(fèi)機(jī)會(huì)。強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系分析“勢(shì)”的壓力力：政府對(duì)商務(wù)公公寓的政策導(dǎo)導(dǎo)向尚不明確確，房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控政策策，未來(lái)政策策改變的不確確定，對(duì)項(xiàng)目目的開發(fā)存在在著相應(yīng)的政政策風(fēng)險(xiǎn)威脅脅?！笆小钡膲毫αΓ喉?xiàng)目為住不好好住、辦公也也不純粹的商商住兩用產(chǎn)品品，市場(chǎng)接受受有一定難度度；“事”的壓力力：項(xiàng)目周邊皆為為實(shí)力企業(yè)開開發(fā)、規(guī)模大大、產(chǎn)品組合合到位、推廣士氣很足足，無(wú)可避免將將影響到本項(xiàng)項(xiàng)目的客流，，想在眾多大盤盤中脫穎而出出絕非易事；；強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)把握機(jī)會(huì)回避風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)在詳細(xì)的探討討分析當(dāng)中，，可以得知：：項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)計(jì)、朝向等方方面是存在一一定問題，雖雖然可商可住住，但周邊卻卻缺乏良好的商商務(wù)環(huán)境與配配套設(shè)施，住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)亦不能完完全滿足商務(wù)務(wù)公寓的使用用，朝向等導(dǎo)致致項(xiàng)目為住不好住、、辦公也不純純粹的商住兩兩用產(chǎn)品，市場(chǎng)接受有有一定難度；因此，采用謹(jǐn)謹(jǐn)慎入市，以以創(chuàng)新型營(yíng)銷銷方式突破市市場(chǎng)顯得猶為為重要，項(xiàng)目目操盤的難度度也顯而易見見！第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作思路路探討PART3總體策略形象力：較高來(lái)源于于巨擘整體推推廣；銷售力：強(qiáng)有力的銷售售精英團(tuán)隊(duì)；；產(chǎn)品力：作為商務(wù)公寓寓需要較大的的改進(jìn)；品牌力形象力、銷售售力、產(chǎn)品力力三力結(jié)合，，攻破市場(chǎng)?。№?xiàng)目目標(biāo)客戶戶支付能力：小企業(yè)沒有能能力也不會(huì)愿愿意投資不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，對(duì)他們們的資金要求求太高實(shí)用性（不斷斷擴(kuò)張的需要要）這些企業(yè)雖小小，但接觸的的客戶卻不小小，他們也需需要較高的辦辦公環(huán)境面積的需要檔次的需要配套的需要穩(wěn)定性中小企業(yè)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能力很很弱小企業(yè)主+高高級(jí)白領(lǐng)投資前景：他們是看使用用者的需求和和承受能力來(lái)來(lái)決定投資的的，九華經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)有不不可替代商務(wù)務(wù)優(yōu)勢(shì)和投資資潛力;承受能力：總價(jià)底的小戶戶型對(duì)他們具具備非常強(qiáng)的的吸引力;心理取向：他心里想的是是哪怕租不出出去，我還有有一間房子住住;項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶投資性客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶1：2：3"商務(wù)三人行行"123投資型投資人士（職業(yè)房東，，地產(chǎn)炒家等等）商務(wù)型財(cái)智新銳（中小型企業(yè)業(yè)主）居住型青年精英（九華各大廠廠區(qū)高層或中中高級(jí)技術(shù)主主管）項(xiàng)目定位高端產(chǎn)品本身身就是用來(lái)建建立形象，在周邊整體高高形象的條件件下也不允許許出現(xiàn)中底端端產(chǎn)品這樣在保證銷銷售速度的同同時(shí)也不至于于影響大局。。高端產(chǎn)品可以以獲得更多的的利潤(rùn)商住公寓中的的巨擘，商務(wù)務(wù)公寓的高端端產(chǎn)品九華新商務(wù)圈圈全產(chǎn)權(quán)多多元公寓項(xiàng)目功能定位位由于受到房地地產(chǎn)政策的影影響，投資型公寓的的房?jī)r(jià)上漲幅幅度明顯趕不不上租金的上上漲幅度。隨著周邊學(xué)院院以及工業(yè)園園區(qū)的高管人人群入駐；片區(qū)高端公寓寓租賃市場(chǎng)需需求會(huì)迅速放放大；九華新商務(wù)圈圈投資型型公寓典范項(xiàng)目案名生財(cái)之處要有有水，養(yǎng)生之之處亦要有水水！臨水生財(cái)財(cái)，是眾多企企業(yè)主信奉的的風(fēng)水之說(shuō)，，本案占據(jù)爭(zhēng)爭(zhēng)光渠水域資資源，因而，，直接選用““御湖國(guó)際””案名，以項(xiàng)項(xiàng)目絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，唱響區(qū)區(qū)域市場(chǎng)；備選案名：半島國(guó)際公寓寓金金爵國(guó)國(guó)際公寓晟世國(guó)際公寓寓爵爵版國(guó)國(guó)際公寓御湖商寓首推案名：御湖國(guó)際公寓寓產(chǎn)品品調(diào)調(diào)整整建建議議我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)該該是是怎怎樣樣？？相當(dāng)于寫字樓的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，如：入戶大堂的設(shè)計(jì)，品牌電梯的設(shè)置自助式裝修多項(xiàng)選擇；單獨(dú)于寫字樓和純居住公寓的酒店式物業(yè)管理獲取更高的形象和附加價(jià)值建立全托管式物管代理租賃業(yè)務(wù)，增加消費(fèi)者購(gòu)買信心1234定價(jià)價(jià)及及價(jià)價(jià)格格分分析析價(jià)格格永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是是促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售的的最最佳佳手手段段；；根據(jù)據(jù)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的特特征征及及項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身特特征征，，建建議議執(zhí)執(zhí)行行：：高檔檔形形象象、、中中等等價(jià)價(jià)格格、、平平開開高高走走的的價(jià)價(jià)格格策策略略項(xiàng)目目周周邊邊公公寓寓類類項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)處處在在3300-3400元元/m2左右右，項(xiàng)項(xiàng)目目在在定定位位未未明明朗朗、、營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略未未確確定定的的情情況況下下，，暫暫時(shí)時(shí)無(wú)無(wú)法法預(yù)預(yù)定定價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間，，具具體體須須仔仔細(xì)細(xì)探探討討項(xiàng)項(xiàng)目目如如何何銷銷，，銷銷給給何何人人后后再再做做定定奪奪。。開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度建建議議B棟棟先先建建后后預(yù)預(yù)約約談?wù)勁信邢认荣u賣|A棟棟后后建建先先預(yù)預(yù)約約談?wù)勁信泻蠛筚u賣前期期市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售效效果果很很好好，，或或者者論論證證市市場(chǎng)場(chǎng)空空間間夠夠大大占據(jù)據(jù)視視野野優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及停停車車優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)B棟棟先行行入入市市A棟棟資源源景景觀觀較較差差；；坐享享成成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)制制項(xiàng)目目時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及及工工作作安安排排2011-4-52011-5—2011-6時(shí)間間進(jìn)進(jìn)度度階段段劃劃分分2011-6—2011-8認(rèn)籌及準(zhǔn)備階段開盤階段

強(qiáng)銷階段

商鋪銷售

尾盤1、銷售團(tuán)隊(duì)入場(chǎng)2、區(qū)域客戶摸底3、銷售培訓(xùn)4、營(yíng)銷中心及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝5、銷售物料準(zhǔn)備1、價(jià)格制定；2、付款等優(yōu)惠政策確定；3、預(yù)定及售卡等1、客戶梳理2、團(tuán)購(gòu)客戶打包清盤工作內(nèi)容1、廣告持續(xù)跟進(jìn)2、銷售工作全面展開3、工程進(jìn)度跟進(jìn)銷售速度1、商鋪銷售全面展開2、銷售技巧培訓(xùn)3、商鋪客戶拓展2011-7—2011-92011-9—2011-102011-4-6打樁2011-7正負(fù)零工程進(jìn)度2011-8-9工程一半2011-10—2011-11封頂2011-12垮架宣傳傳推推廣廣策策略略投資資需需求求必必須須依依附附在在辦辦公公與與居居住住需需求求上上而而存存在在。。只只要要項(xiàng)項(xiàng)目目宣宣傳傳情情況況火火爆爆、、居居住住需需求求旺旺盛盛就就可可直直接接吸吸引引大大量量的的投投資資型型客客戶戶，，因因此此對(duì)對(duì)于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目，，在在推推廣廣上上應(yīng)應(yīng)將將擁?yè)碛杏修k辦公公、、居居住住需需求求的的““高高企企白白領(lǐng)領(lǐng)一一族族””作作為為主主力力針針對(duì)對(duì)人人群群。。本項(xiàng)項(xiàng)目目的的客客戶戶群群較較為為高高端端，，周邊邊城城市市客客戶戶為為主主體體，，湘湘潭潭市市本本地地客客戶戶其其次次，，長(zhǎng)長(zhǎng)株株潭潭城城市市集集群群為為輔輔助助，并并針針對(duì)對(duì)客客戶戶呈呈現(xiàn)現(xiàn)的的區(qū)區(qū)域域分分布布特特征征，，狙狙擊擊其其關(guān)關(guān)注注的的宣宣傳傳渠渠道道。。項(xiàng)目目周周邊邊客客戶戶（（即即九九華華區(qū)區(qū)域域））：：重點(diǎn)點(diǎn)采采用用公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)、、人人員員行行銷銷形形式式，，走走訪訪周周邊邊企企業(yè)業(yè)、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)等等，，進(jìn)進(jìn)行行前前期期的的辦辦公公意意向向溝溝通通；；湘潭潭本本地地客客戶戶：：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝、、常常規(guī)規(guī)媒媒體體等等；；長(zhǎng)株株潭潭城城市市集集群群客客戶戶：：房地地產(chǎn)產(chǎn)門門戶戶網(wǎng)網(wǎng)站站鏈鏈接接；；第四四部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目不不確確定定因因素素探探討討PART4不確確定定性性因因素素產(chǎn)品品屬屬性性無(wú)無(wú)法法確確定定不確確定定因因素素項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶無(wú)無(wú)法法確確定定項(xiàng)目目定定位位及及案案名名尚尚不不能能確確定定價(jià)格格抉抉擇擇無(wú)無(wú)法法確確定定1、、住住宅宅公公寓寓、、商商務(wù)務(wù)公公寓寓、、商商宅宅兩兩用用公公寓寓？？2、、戶戶型型及及配配套套調(diào)調(diào)整整？？3、、精精裝裝修修方方案案是是否否可可以以考考慮慮？？產(chǎn)品品屬屬性性未未定定，，定定位位及及案案名名也也將將無(wú)無(wú)法法確確定定。。1、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)高高管管人人群群人人數(shù)數(shù)？？2、、對(duì)對(duì)辦辦公公性性質(zhì)質(zhì)的的公公寓寓的的接接受受度度？？項(xiàng)目目入入市市時(shí)時(shí)間間、、周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的樓樓盤盤動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)與與項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格息息息息相相關(guān)關(guān)項(xiàng)目目不不確確定定因因素素重重多多，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行進(jìn)進(jìn)一一步步的的市市場(chǎng)場(chǎng)摸摸底底。。房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響能否否能能提提前前入入市市銷銷售售有有待待探探討討；；第五五部部分分：：近近期期工工作作安安排排PART5近期期工工作作安安排排時(shí)間工作安排備注2011-4-12至2011-4-20營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)入場(chǎng)、周邊企業(yè)走訪溝通、購(gòu)買意向摸底具體時(shí)間根據(jù)實(shí)際完成結(jié)果確定；2011-4-12至2011-4-20產(chǎn)品調(diào)整2011-4-20至2011-4-22項(xiàng)目定位、案名確定2011-4-20至2011-4-25營(yíng)銷中心廣告包裝完成2011-4-20至2011-4-28銷售培訓(xùn)2011-4-28上門客戶預(yù)約啟動(dòng)2011-4-22至2011-4-28工地圍墻包裝完成謝謝謝??！謝謝謝12月-2212:00:2512:0012:0012月-2212月-2212:0012:0012:00:2512月-2212月-2212:00:252022/12/3112:00:259、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。12:00:2512:00:2512:0012/31/202212:00:25PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2212:00:2512:00Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。12:00:2512:00:2512:00Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2212:00:2512:00:25December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。31十十二月202212:00:25下下午12:00:2512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:00下午12月-2212:00December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3112:00:2512:00:2531December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。12:00:26下午午12:00下下午12:00:2612月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。12:00:2612:00:2612:0012/31/202212:00:26PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月