成本法培訓(xùn)課件

成本法培訓(xùn)課件概念本錢法，簡(jiǎn)要地說，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新構(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格之差。本錢法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)本錢為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把本錢法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。第1節(jié)本錢法的根本原理理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①?gòu)馁u方的角度來看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用〞，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用〞，類似于“替代原理〞。由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為根底來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者方案開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用本錢法估價(jià)。本錢法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用本錢法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用本錢法估價(jià)?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的本錢，本錢的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)本錢的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的本錢不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“本錢加平均利潤(rùn)〞是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。溫馨提示應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用本錢法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用本錢法時(shí)注意“逼近〞。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問題：一是應(yīng)采用客觀本錢而不是實(shí)際本錢。實(shí)際本錢也稱為個(gè)別本錢，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)?？陀^本錢也稱為正常本錢，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。二是應(yīng)在客觀本錢的根底上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀本錢的根底上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀本錢的根底上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。三是應(yīng)在客觀本錢的根底上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場(chǎng)客觀上都需要那么多本錢，但該商場(chǎng)卻沒有那么高的價(jià)值。因此，在運(yùn)用本錢法評(píng)估這類房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。本錢法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。溫馨提示本錢法的操作步驟①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的本錢、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。第2節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用本錢法估價(jià)的一項(xiàng)根底工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用本錢法估價(jià)時(shí)，不管當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此根底上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成工程的金額。以“取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房〞這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成工程金額的角度，來劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得本錢；②開發(fā)本錢；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。土地取得本錢指取得不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得本錢一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得本錢的構(gòu)成可分為以下3種：(1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得本錢包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得本錢包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過市場(chǎng)“購(gòu)置〞取得的，如購(gòu)置政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。征收集體土地下的土地取得本錢包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下4項(xiàng)費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)，②安置補(bǔ)助費(fèi)，③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。(2)相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項(xiàng)稅費(fèi)：①征地管理費(fèi)，②耕地占用稅，③耕地開墾費(fèi)，④新菜地開發(fā)建設(shè)基金。這些稅費(fèi)一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。城市房屋拆遷下的土地取得本錢包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，③搬遷補(bǔ)助費(fèi)，④安置補(bǔ)助費(fèi)，⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場(chǎng)法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。(2)相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下4項(xiàng)費(fèi)用：①房屋拆遷管理費(fèi)，②房屋拆遷效勞費(fèi)，③房屋拆遷估價(jià)費(fèi)，④房屋撤除和渣土清運(yùn)費(fèi)。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。市場(chǎng)購(gòu)置下的土地取得本錢包括購(gòu)置土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)(1)土地使用權(quán)購(gòu)置價(jià)格，一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢法求取。(2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)置價(jià)格的一定比例來測(cè)算。開發(fā)本錢是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行根底設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)本錢劃分為土地開發(fā)本錢和建筑物建造本錢。在實(shí)際中，開發(fā)本錢主要包括以下幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等；(6)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。管理費(fèi)用是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。可總結(jié)為土地取得本錢與開發(fā)本錢之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按照土地取得本錢與開發(fā)本錢之和乘以這一比率來測(cè)算。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來測(cè)算。投資利息投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得本錢、開發(fā)本錢、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計(jì)算利息。投資利息的計(jì)算〔1〕應(yīng)計(jì)息的工程包括取得土地本錢、開發(fā)本錢、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。〔2〕計(jì)息周期〔3〕計(jì)息期的長(zhǎng)短〔4〕計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利〔5〕利率的上下〔6〕名義利率和實(shí)際利率在復(fù)利計(jì)息下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(也稱為有效利率)的概念。假設(shè)名義年利率為r,一年中計(jì)息m次，那么每次計(jì)息的利率為r/m,至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即：例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計(jì)息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計(jì)息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計(jì)息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計(jì)息12次，試計(jì)算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實(shí)際年利率。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為以下兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)〞)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。開發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種本錢、費(fèi)用和稅金后的余額。而在本錢法中，“售價(jià)〞是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)那么是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用本錢法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下4點(diǎn)：(1)開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)，即：開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地本錢-開發(fā)本錢-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)；(2)開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)；(3)開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來測(cè)算。(4)利潤(rùn)率是通過大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程的利潤(rùn)率得到的。開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來測(cè)算。1)計(jì)算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為直接本錢利潤(rùn)率，即：開發(fā)利潤(rùn)＝直接本錢利潤(rùn)率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢〕2)計(jì)算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為投資利潤(rùn)率，即：開發(fā)利潤(rùn)＝投資利潤(rùn)率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用〕3)計(jì)算基數(shù)=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為本錢利潤(rùn)率，即：開發(fā)利潤(rùn)＝本錢利潤(rùn)率×〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)〕4)計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率，即：開發(fā)利潤(rùn)＝銷售利潤(rùn)率×開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))第3節(jié)本錢法根本公式本錢法最根本的公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊上式可以根據(jù)以下兩類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。(1)適用于新開發(fā)的房地的根本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)(2)適用于新建成的建筑物的根本公式新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)本錢＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)(3)適用于新開發(fā)的土地的根本公式新開發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的根本公式溫馨提示新開發(fā)的房地產(chǎn)采用本錢法估價(jià)雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。其中，成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價(jià)公式如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開發(fā)區(qū)用地的總本錢+土地開發(fā)總本錢+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn))÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開發(fā)區(qū)用地總面積實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行：①計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。②計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。這是用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。這是將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。例子某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平〞熟地的開發(fā)本錢和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請(qǐng)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開發(fā)本錢和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入)。解：(1)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為：VV＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)本錢＋管理費(fèi)＋總投資利息＋V×(銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)V＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)本錢＋管理費(fèi)＋總投資利息÷(1－銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)(2)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率(4)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

〔1〕適用于舊的房地的根本公式舊的房地價(jià)值=房地重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊或者舊的房地價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊〔2〕適用于舊的建筑物的根本公式舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊適用于舊的房地產(chǎn)的根本公式概念重新構(gòu)建價(jià)格又稱重新構(gòu)建本錢，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。把握重新構(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意以下3點(diǎn)：(1)重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第4節(jié)重新構(gòu)建價(jià)格重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路1、房地重新構(gòu)建價(jià)格。兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的根底上，采用本錢法來求?。欢菍⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€(gè)相對(duì)獨(dú)立的局部，先求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。2、土地重新構(gòu)建價(jià)格。假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)本錢的土地。求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，也可以采用本錢法求取其重新開發(fā)本錢。因此，土地的重新構(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)本錢。3、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式1.重置價(jià)格又稱重置本錢，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2.重建價(jià)格又稱重建本錢，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制〞。注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、本錢法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分局部項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。單位比較法單位比較法是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位(如單位建筑面積、單位體積等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，來求取估價(jià)對(duì)象建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。例子某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%,建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%,開發(fā)商本錢利潤(rùn)率為15%,銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價(jià)格為VB計(jì)算如下:(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元/m2)(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費(fèi)用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費(fèi)=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開發(fā)利潤(rùn)=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)

重新構(gòu)建總價(jià)=1743.69×300=52.31(萬(wàn)元)分局部項(xiàng)法分局部項(xiàng)法是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程，并測(cè)算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程的單位價(jià)格或本錢，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或本錢后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，來求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法。在運(yùn)用分局部項(xiàng)法測(cè)算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，需要注意以下兩點(diǎn)：①應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分局部項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長(zhǎng)度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，根底工程的計(jì)量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計(jì)量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計(jì)量單位通常為延長(zhǎng)米。②既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測(cè)算不準(zhǔn)。例子估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價(jià)格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下:(1)建筑安裝工程費(fèi):1)土建工程直接費(fèi):①根底工程:99.54元/m2②墻體工程:80.11元/m2③梁板柱工程:282.37元/m2④墻混凝土工程:73.65元/m2⑤樓梯混凝土工程:31.82元/m2⑥零星混凝土工程:25.32元/m2⑦屋面工程:20.42元/m2⑧腳手架工程:25.54元/m2⑨室外配套工程:142.67元/m2小計(jì):781.44元/m22)安裝工程直接費(fèi):①電梯工程:130.00元/m2(其中：人工費(fèi)9.00元/m2)②給排水工程:85.22元/m2(其中：人工費(fèi)12.32元/m2)③采暖通風(fēng)工程:70.34元/m2(其中：人工費(fèi)9.83元/m2)④電氣工程:112.65元/m2(其中：人工費(fèi)7.59元/m2)⑤消防工程:16.62元/m2(其中：人工費(fèi)2.58元/m2)⑥綜合布線工程:30.45元/m2(其中：人工費(fèi)4.85元/m2)小計(jì):445.28元/m2(其中：人工費(fèi)46.17元/m2)3)裝飾裝修工程直接費(fèi):①門窗工程:135.00元/m2(一次性包死承包價(jià))②內(nèi)部裝飾工程:455.50元/m2(其中：人工費(fèi)45.16元/m2)③外墻玻璃幕等工程:311.00元/m2(一次性包死承包價(jià))小計(jì):901.50元/m2(其中：人工費(fèi)45.16元/m2)4)土建局部的綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%,安裝局部的綜合費(fèi)率、為安裝工程人工費(fèi)的79.08%,裝飾裝修局部的綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90%,稅金為3.445%。(2)專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%。(3)管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%。(4)銷售費(fèi)用：售價(jià)的3%。(5)投資利息：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年：費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%；年利率為5.76%。(6)銷售稅費(fèi)：售價(jià)的5.53%。(7)開發(fā)利潤(rùn)：投資利潤(rùn)率為20%。解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB

估算如下:(1)建筑安裝工程費(fèi):1)土建工程費(fèi)=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)2)安裝工程費(fèi)=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/m2)3)裝飾裝修工程費(fèi)=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/m2)4)單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/m2)建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95×8247=1970.99(萬(wàn)元)(2)專業(yè)費(fèi)用=1970.99×6%=118.26(萬(wàn)元)(3)管理費(fèi)用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬(wàn)元)(4)銷售費(fèi)用=VB×3%=0.03VB(萬(wàn)元)以上(1)至(4)項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB(萬(wàn)元)(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%(1+5.76%)1.5+40%(1+5.76%)5-1]=137.59+0.0019VB(萬(wàn)元)(6)銷售稅費(fèi)=VB×5.53%=0.0553VB(萬(wàn)元)(7)開發(fā)利潤(rùn)=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬(wàn)元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬(wàn)元)建筑物重置單價(jià)=2999.46÷0.8247=3637.03(元/m2)概念估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果那么表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。第5節(jié)建筑物的折舊建筑物折舊的原因根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：〔1〕物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。(1)功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。(2)功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。(3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的奉獻(xiàn)小于其本錢。(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過量或需求缺乏)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法和成新折扣法?！?〕年限法年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念1〕建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物平安使用為止的時(shí)間?！ㄖ锏慕?jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。2〕建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。3〕建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命?！ㄖ锏氖Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命?？偨Y(jié)利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

直線法：是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值。

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù)。C-SNDi=D=C(1-R)N=例子

某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。答案：D＝1583元

Et＝15830元

V＝34170元成新折扣法：早期運(yùn)用本錢法求取建筑物的現(xiàn)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、年齡計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法。V=C×q式中：V－建筑物的現(xiàn)值;C－建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格;q－建筑物的成新率。這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按以下3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：①用年限法計(jì)算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說明修正的理由。例子

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值平為零。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的成新率。答案：75％〔2〕市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當(dāng)。市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的本錢法公式反求出建筑物折舊。適用于舊的房地的本錢法公式為:舊的房地價(jià)值=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊即：建筑物折舊=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-舊的房地價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-(舊的房地價(jià)值-土地重新構(gòu)建價(jià)格)=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值〔2〕市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上搜集大量的交易實(shí)例。(2)從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。要求所選取的可比實(shí)例中的建筑物與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況。(3)對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整),但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。注意：不對(duì)折舊進(jìn)行調(diào)整是因?yàn)槿绻麑?duì)折舊進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實(shí)例的折舊了。不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是因?yàn)槭袌?chǎng)狀況的變化是折舊的一局部，它屬于經(jīng)濟(jì)折舊的范疇，如果進(jìn)行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟(jì)折舊。(4)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新構(gòu)建價(jià)格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新構(gòu)建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值?！?〕市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。(6)將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新構(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。(7)將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對(duì)象建筑物折舊，即：建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×總折舊率或者建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×年平均折舊率×建筑物年齡利用市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/平均年折舊率利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1-總折舊率〔3〕分解法分解法是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。分解法認(rèn)為，建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕?。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)工程，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f相加。②求取功能折舊。將功能折舊分解為各個(gè)工程，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額?！?〕分解法——物質(zhì)折舊的求取方法①將物質(zhì)折舊工程分為可修復(fù)工程和不可修復(fù)工程兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必要的費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即：修復(fù)所必要的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值反之，是不可修復(fù)的。②對(duì)于可修復(fù)工程，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費(fèi)用作為折舊額?！?〕分解法——物質(zhì)折舊的求取方法③對(duì)于不可修復(fù)工程，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命工程和長(zhǎng)壽命工程兩類。短壽命工程是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換屢次。長(zhǎng)壽命工程是剩余使用壽命等于或者長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命工程與長(zhǎng)壽命工程的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的根底上作出的。短壽命工程分別根據(jù)各自的重新構(gòu)建價(jià)格(通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和)、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。長(zhǎng)壽命工程是合在一起，根據(jù)建筑物重新構(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命工程的重新構(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。長(zhǎng)壽命工程折舊基數(shù)=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用-各短壽命工程的重新構(gòu)建價(jià)格④將可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用、短壽命工程的折舊額、長(zhǎng)壽命工程的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。例子某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。解：該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2(萬(wàn)元)裝飾裝修的折舊額＝30X〔1/5〕X3＝18(萬(wàn)元)設(shè)備的折舊額＝60X〔1/15〕X10＝40(萬(wàn)元)長(zhǎng)壽命工程的折舊額＝(180-2-30-60)X〔1/50〕X10＝17.6(萬(wàn)元)該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬(wàn)元)〔3〕分解法——功能折舊的求取方法①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。②對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格〞下的求取方法是：估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額?？尚迯?fù)的功能缺乏引起的折舊=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用-該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用例子

某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，現(xiàn)在設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。解:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊=120-100=20(萬(wàn)元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2000-20=1980(萬(wàn)元)

應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。解:該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2l00-120=1980(萬(wàn)元)〔3〕分解法——功能折舊的求取方法③對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用以下方法來求?。豪谩白饨饟p失資本化法〞求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即得到折舊額?！?〕分解法——功能折舊的求取方法例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設(shè)施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬(wàn)元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬(wàn)元)；經(jīng)測(cè)算如果現(xiàn)在增加該項(xiàng)功能需要各種費(fèi)用約50萬(wàn)元。假設(shè)該寫字樓剩余收益期為30年，報(bào)酬率Y為10%，求此項(xiàng)折舊。a用收益法計(jì)算年租金損失的收益價(jià)格；b折舊=收益價(jià)格-50萬(wàn)元c對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，用公式表示為：可修復(fù)功能