上海某住宅樓盤項(xiàng)目企劃篇

企劃篇營銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。目錄：企劃篇企劃思路企劃緣起品牌策略思考建議區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測及分析目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析推廣案名的緣起推廣核心概念廣告總精神*****企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖建材篇導(dǎo)視策略篇售樓處策略樣板房選擇思路及策略樣板區(qū)策略一、企劃思路“*****”——企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起*****的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場；同時(shí)也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“*****”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場分析、市場定位、價(jià)格定位等等對于今后的銷售起著至關(guān)重要的評估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的實(shí)際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。三、品牌策略思考建議品牌建立思考緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來越注重自身品牌的市場效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時(shí)現(xiàn)今購房者的購房行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過品牌的確立來促動自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。例：深圳**集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財(cái)富回報(bào)。再例：**房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期75天100%銷售的銷售佳績.現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。（二）建議1、整個(gè)“*****”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個(gè)方面的內(nèi)容：開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合導(dǎo)入企業(yè)的理念識別——MI導(dǎo)入企業(yè)的法則識別——BI導(dǎo)入企業(yè)的形象識別——VI品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場，有必要制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營打下厚實(shí)的市場知名度。（關(guān)于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測及分析緣起：有了對競爭個(gè)案的分析；有了對消費(fèi)者的分析；有了對本案的分析；我們將三者進(jìn)行結(jié)合對比分析，通過百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來。目的是對本案樓盤的各方面進(jìn)行對比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競爭個(gè)案合計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃25%：規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。設(shè)計(jì)單位5%：設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購房者的盲動跟隨心理，其對購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過不提。環(huán)境25%：環(huán)境對目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們在此上作了賣點(diǎn)的分析提煉，通過突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來營造一個(gè)目標(biāo)購房者傾心的環(huán)境，對整體售價(jià)的提升起重要作用；預(yù)計(jì)占權(quán)重比的25%。單體設(shè)計(jì)12%：著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè)人的喜好程度。房型15%：房型對于目標(biāo)購房者來說是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否等問題。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中通過房型的優(yōu)勢來強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)可度。建材7%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活質(zhì)量，可以此來彌補(bǔ)其它的不足，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘潜P整體售價(jià)的拉升非常重要。周邊配套5%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到5%。會所10%：根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身擁有獨(dú)立會所的寥寥無幾，而本案“2670平方米的會所”將是我們在今后的銷售、宣傳推廣方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購買沖動，起到對整體售價(jià)的全面拉升。小區(qū)配套10%：小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對目標(biāo)購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。因此，我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。人氣5%：人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與它。但是它是一個(gè)非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把它預(yù)計(jì)為5%。品牌效應(yīng)3%：因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。（如：**他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。）我們在此也進(jìn)行了提煉和提升，對今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。人文環(huán)境15%：人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤好壞的直接依據(jù)之一，所以我門在這里將它預(yù)定為15%壞的通過新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為5%。地理位置25%：就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會對我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會是25%。競爭個(gè)案-30%：周圍的競爭個(gè)案對我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略，對產(chǎn)品進(jìn)行整合，做到拉升整體售價(jià)。但我們預(yù)計(jì)來自競爭個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為-30%。（三）分析規(guī)劃：從整個(gè)新華路的建筑規(guī)劃來看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點(diǎn)應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（體現(xiàn)出是本區(qū)域唯一一個(gè)規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)）、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢是小區(qū)的綠化，40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了5%左右的優(yōu)勢。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中70%為市場需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高）、另外就是各占15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。同時(shí)通過對房型需求的分析，三房式房型將會是未來市場所需求的主力房型，所以可以確信通過對本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時(shí)又可以成為本案在銷售推廣階段的一個(gè)很好的賣點(diǎn)。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢必會成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)會所：會所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會所，所以本案必須充分利用會所的優(yōu)勢，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢必會給本案在今后的推廣銷售方面帶來10%的優(yōu)勢。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價(jià)的一個(gè)絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。競爭樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時(shí)所會一直強(qiáng)調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)通過對目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對象。解析：一）、客戶來源：徐匯區(qū)、長寧區(qū)（虹橋開發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；2、較高的月收入，使其對居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；3、在事業(yè)上小有成就，想通過購置較高檔樓盤以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——小區(qū)的文化氛圍（高級會所）、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對半二）、客戶來源：徐匯、長寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)）客戶身份：私營業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：35—50歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、希望通過二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件；2、因職務(wù)的變動而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購房者在購房時(shí)家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn)——體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級會所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營者年齡段：35--45歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅；2、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：由于此類購房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：35-55歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍；2、向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購房者的房型需求通常會以100平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)校客戶身份：教職員工等年齡段：30-50歲之間消費(fèi)動機(jī)：1、改善居住環(huán)境；2、考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購房者通常會分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會以大三房為主。訴求點(diǎn)——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段：30-40歲之間消費(fèi)動機(jī)：購置房產(chǎn)用于自身居住。戶型需求：此類購房者通常會以二房為主。訴求點(diǎn)——家的感覺七）、客戶來源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人年齡段：30-555歲之間消費(fèi)動機(jī)：11、因工作需需要而決定重重新置業(yè)或二二次置業(yè)；2、看中新華路的文文化氛圍和居居住環(huán)境而決決定在該區(qū)域域置業(yè)或再次次置業(yè)；戶型要求：此類購購房者通常以以選擇二房或或三房為主。訴求點(diǎn)——新華路路的文化底蘊(yùn)蘊(yùn)六、推廣案名的緣緣起一個(gè)好的推廣名，能能夠充分表現(xiàn)現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的的特征和內(nèi)涵涵，也能夠體體現(xiàn)出一個(gè)樓樓盤的品質(zhì)感，好的推廣名通通過廣告的推推廣能很快被被消費(fèi)者認(rèn)可可和接受。因因此我方在此此提供了三個(gè)個(gè)推廣名以供參考：：“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”之緣起起：提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是希望略略微軟化一點(diǎn)點(diǎn)“******”這一案名的硬度。我我們之所以用用優(yōu)秀的“優(yōu)”，而不用通通常所用的悠悠揚(yáng)的“悠”，是希望借借此來宣傳并并強(qiáng)化本案所所處位置的優(yōu)優(yōu)勢，文化氛氛圍的濃郁；；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新新華路這一文文化名街的人人文底蘊(yùn)，渲渲染“午后的新華華路在咖啡、梧梧桐、幽雅環(huán)環(huán)境中所襯托托出的品質(zhì)生生活”。同時(shí)希望通通過把本案與東華大學(xué)學(xué)院區(qū)的對街街來進(jìn)一步襯襯托出小區(qū)周周邊的文化氛氛圍，以此吸吸引消費(fèi)者的的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)”的緣起起：首先先也是希望以以此軟化案名名的硬度，同同時(shí)希望通過過對新華路上上梧桐這一特特色的渲染來來引起消費(fèi)者者對幽雅生活活的一種向往往，借此進(jìn)一一步加深對本本案區(qū)域生活活氛圍的渲染染力度。3、“午后風(fēng)景”的緣起起：顧名名思義，用“午后”渲染的還是是新華路午后后的生活風(fēng)情情——“寧靜、幽雅雅、恬靜”。而“風(fēng)景”是希望通過過對午后新華華路的環(huán)境描描述來引伸出出本案的綠化化環(huán)境，花的的語言是最美美的，是人類類生命中不可可缺少的事物物；而樹是為為人類制造清清新空氣的守守護(hù)神，利用用鮮花和綠蔭蔭為住宅小區(qū)區(qū)帶來的生活活環(huán)境這一朦朦朧感覺來帶帶動消費(fèi)者的的遐想。七、推廣核心概念念通過上面對客戶的的定位分析，以以及大量的市市場調(diào)研論證證，并對本案案產(chǎn)品的細(xì)化化提升，在此此提出我們針針對本案的核核心推廣概念念，希望借此此樹立本案產(chǎn)產(chǎn)品有別于本本區(qū)域的獨(dú)特特生活品質(zhì)，居居住環(huán)境和生生活品位。新華路上的最后貴貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古古典主義演繹繹新華路上的的最后貴族“新華路”的具體表表現(xiàn)方式：通過對新華路寧靜靜的生活環(huán)境境進(jìn)行描述通過廣告等推廣形形式點(diǎn)綴出新新華路獨(dú)有的的景觀特色突出作為文化街的的深厚文化底底蘊(yùn)借鑒上海國際電影影節(jié)展辦地的的渲染來突出出本案區(qū)域的的優(yōu)勢營造一種高雅時(shí)尚尚生活圈的感感性理念“最后貴族”的具體體表現(xiàn)方式季節(jié)的變換中有悠悠揚(yáng)的音樂迎迎送您在每一一天高雅的VIP小區(qū)區(qū)會所您全家家的唯一個(gè)性化物業(yè)管理、完完善的配套社社區(qū)服務(wù)多重保安系統(tǒng)，保保護(hù)您全家在在每一天合理分隔的居住空空間，從此有有了更加寬敞敞舒適的生活活空間智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，讓世界從從此靠近您八、廣告總精神廣告總精神是對樓樓盤的所有賣賣點(diǎn)進(jìn)行提煉煉揉成精髓，整整個(gè)樓盤的推推廣都以此為為推廣基準(zhǔn)。廣廣告總精神的的推出將進(jìn)一一步拉升本案案的樓盤形象象，為房產(chǎn)的的銷售奠定基基礎(chǔ)。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢溢新華路的異異國情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！九、*****企企劃思路、賣賣點(diǎn)收集及提提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點(diǎn)的收集及提煉建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點(diǎn)的收集及提煉物業(yè)管理、會所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉物業(yè)管理、會所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉媒介策略收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念念篇賣點(diǎn)概念提煉：上上市集團(tuán)公司司全力打造新新華路上的最最后新貴！創(chuàng)造適宜的生活空空間，打造低低密度的時(shí)尚尚生活，造就就生態(tài)社區(qū)，將將來這都是我我們一直在追追求的現(xiàn)代住住宅理念；房子成為生活、文文化的一部分分，讓住宅成成為您身份的的代言詞，房房子價(jià)值不在在是建筑本身身這么簡單。（二）建筑規(guī)劃篇篇{新貴族生活活的基礎(chǔ)}社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析析概念提煉：佇立新華路，回味味昔日榮耀與與今日都市生生活的全新對對白！整個(gè)地塊南臨新華華路、北臨市市區(qū)中央主干干道延安路立立體高架網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、西面有輕輕軌相伴；由由規(guī)劃興建中中的七幢板式式小高層構(gòu)成成了一個(gè)區(qū)域域性大型社區(qū)區(qū)。20%的主題景觀觀綠化設(shè)置位位于四號樓前前，同時(shí)配合合各個(gè)組團(tuán)式式綠化景觀構(gòu)構(gòu)成了一個(gè)111000平方米，覆蓋蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化化。本項(xiàng)目的的車行路網(wǎng)是是由環(huán)形主干干道組成，人人行路網(wǎng)一部部分為沿車行行環(huán)道的人行行道（包括深深入單體的支支路），另一一部分為小區(qū)區(qū)主軸。小區(qū)區(qū)的車行道為為環(huán)路，在路路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)應(yīng)考慮設(shè)置景景觀點(diǎn)，如一一棵樹、小型型雕塑、一塊塊奇石等。按按照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定，小區(qū)區(qū)停車位的配配置不少于戶戶數(shù)的50%，目前較高高配置的小區(qū)區(qū)此比例已達(dá)達(dá)到80%。本項(xiàng)目總總戶數(shù)3822戶，總停車車位269個(gè)，占總戶戶數(shù)的70.144%。本項(xiàng)目的的地面停車位位建議采用植植草磚形式。同同時(shí)在停車位位旁和車輛出出入的道路交交叉口，且莫莫設(shè)置兒童游游戲場所。在在景觀布置上上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)區(qū)會所共享的的主題綠化外外；各個(gè)樓宇宇之間還有若若干個(gè)獨(dú)成體體系的小型組組團(tuán)綠化和景景觀小品，對對小區(qū)進(jìn)行了了有機(jī)的分隔隔。但我們從從中也不難看看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置置相對于另外外三個(gè)樓盤來來講，無論是是日照還是視視覺都將受到到一定的影響響。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新新古典的海派派生活風(fēng)情！！綜述：小區(qū)整體訴求的是是新古典建筑筑主義風(fēng)格，重重視外墻立面面的可塑性和和色彩上的搭搭配。而在此此需要注意的的是會所立面面?zhèn)€的改造，由由于會所是屬屬于舊樓翻新新，所以在外外立面的改造造上需要與小小區(qū)有一個(gè)可可比性，但同同時(shí)在充分考考慮到功能使使用的前提下下也應(yīng)該使其其與小區(qū)有一一個(gè)柔和的延延續(xù)和銜接，避避免在視覺上上產(chǎn)生較大的的差異感，而而破壞小區(qū)的的整體效果。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)重重要的組成部部分，它是室室內(nèi)與室外交交流的空間。窗窗要透入陽光光、引入景色色。開窗的大大小和位置對對房間光線有有著相當(dāng)大的的影響。窗套套和窗體本身身的顏色和線線條，對于外外立面的貢獻(xiàn)獻(xiàn)也是不可估估量的。若是是運(yùn)用得當(dāng)，將將會取得意想想不到的結(jié)果果。本項(xiàng)目的的窗采用彩鋁鋁噴塑的材質(zhì)質(zhì)，色彩的選選擇上以墨綠綠色亞光為宜宜。由于彩鋁鋁的材質(zhì)纖巧巧精致，與本本項(xiàng)目立面沉沉穩(wěn)的風(fēng)格有有所出入，故故建議以厚重重古樸的窗套套增強(qiáng)窗的質(zhì)質(zhì)感，配合整整體風(fēng)格。在在色彩處理上上建議與局部部的主墻體色色彩相協(xié)調(diào)，可可考慮使用相相同色系的面面磚。部分部部位的凸窗處處理：凸窗產(chǎn)產(chǎn)生的窗臺，將將對外立面有有一定的影響響，而且窗臺臺容易產(chǎn)生雨雨水印記，在在凸窗臺的處處理上要多加加考慮。窗臺臺的兩側(cè)是剪剪切應(yīng)力集中中區(qū)域，要防防止這些部位位的開裂和漏漏水。本項(xiàng)目目的定位為中中、高檔建筑筑，其玻璃建建議采用5mmm的綠色浮浮法玻璃或是是雙層玻璃。陽臺工藝本項(xiàng)目的陽臺宜用用鐵藝欄桿，或或是局部結(jié)合合仿天然石材材的實(shí)體墻，造造型宜簡潔古古樸和實(shí)用。建建議不要使用用玻璃等較為為喧嘩的材質(zhì)質(zhì)，應(yīng)以亞光光質(zhì)感為佳。欄欄桿的防銹工工藝應(yīng)得到重重視，以免今今后出現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理的困難難和外觀的破破壞。若是成成本允許，建建議采用地碳碳鍛打的A3鋼為材料的的鐵藝。要注注意陽臺與單單體連接部位位在受力后產(chǎn)產(chǎn)生裂縫的問問題，由于現(xiàn)現(xiàn)澆樓板的原原因，該部位位出現(xiàn)裂縫后后極易引起樓樓下天花板與與墻體連接部部位的滲水?？煽煽紤]增加防防水措施或加加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的的結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線的高度可以考考慮兩種方式式：1）一層以下下部位使用仿仿石涂料，顏顏色以青灰色色和天然石材材的黃紅色為為宜。仿石形形狀和大小建建議采用30*60mmm。2）僅余頂層層和越層采用用較淺的顏色色，其他采用用深色的外墻墻涂料做腰線線。在腰線的的大色塊中應(yīng)應(yīng)穿插顏色出出挑、寬度適適合的橫向線線條，集中視視線、沖破單單調(diào)。上海較較為潮濕，腰腰線以下部位位采用涂料，其其防潮防水等等工藝需要仔仔細(xì)推敲，以以免在交房后后出現(xiàn)不必要要的麻煩。室外管道由于上海四季分明明，冬季最低低氣溫可到零零下，暴露在在室外管道的的管道較少，基基本為雨水管管和污水透氣氣管、空調(diào)機(jī)機(jī)出水管這幾幾種。其中前前兩種一定是是設(shè)置在北面面，空調(diào)機(jī)出出水管需要配配合空調(diào)機(jī)位位設(shè)置，會有有一部分出現(xiàn)現(xiàn)在南立面上上，可考慮將將他們盡量安安裝在東西側(cè)側(cè)面的墻體上上；由于管道道細(xì)小，一般般不會影響立立面效果。室室外管道需要要考慮的是老老化問題，目目前一般采用用u-pvc管道，建議議在品牌的選選擇上慎重考考慮。若是有有特殊需要，可可采用帶有保保暖層的管道道。煙道主要要是防止油煙煙倒回的問題題，一定要在在每戶人家的的排煙出口處處按裝止逆閥閥，在屋頂?shù)牡某鰺熆诎惭b裝防風(fēng)掛板。但但在屋頂?shù)牟坎课?，出煙口口的設(shè)置位置置和形狀要考考慮配合整體體風(fēng)格?？照{(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在在立面較為隱隱蔽的地方，在在平面上需考考慮空調(diào)送風(fēng)風(fēng)管距離不能能過長，同時(shí)時(shí)需滿足空調(diào)調(diào)散熱通風(fēng)的的要求。建議議盡可能不要要將空調(diào)機(jī)放放在各家的陽陽臺上，雖然然對外立面美美觀有一定的的貢獻(xiàn)，但是是對于業(yè)主來來說抗性較大大，也不利于于實(shí)現(xiàn)陽臺真真正的作用。有有些建筑在空空調(diào)室外機(jī)外外側(cè)添加了百百葉簾較為美美觀，但要考考慮對散熱的的影響程度如如何以及外立立面的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。建議空空調(diào)擱板采用用鋼筋混凝土土材質(zhì)，若是是有可能在擱擱板的上表面面設(shè)置直角型型的預(yù)埋件，并并做好防銹處處理。以利于于今后業(yè)主安安裝空調(diào)的方方便和牢固，以以及物業(yè)管理理上的便利。建建議空調(diào)數(shù)目目的估計(jì)上要要充分考慮到到廳、主臥、次次臥的需要，北北面小房間的的空調(diào)位置盡盡可能考慮，不不然今后業(yè)主主在安裝空調(diào)調(diào)時(shí)采用的三三角支架極易易生銹，影響響外觀。建議議空調(diào)擱板和和空調(diào)排水管管之間的距離離要近，盡量量滿足一般空空調(diào)機(jī)自帶出出水管的長度度要求。不然然，兩段排水水管之間的接接口極易斷開開，引起麻煩煩。景觀規(guī)劃篇景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說，本案案景觀規(guī)劃的的主題是為新新海派的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，通過過靈活的構(gòu)思思，形成一個(gè)個(gè)由主題景觀觀綠地與小型型組團(tuán)式綠地地、點(diǎn)綴景觀觀相結(jié)合構(gòu)成成的景觀模式式；同時(shí)通過過對小區(qū)中部部（4號樓）樓棟棟底層架空的的手法來弱化化由于4號樓的建筑筑位置所給本本案全局造成成的缺陷和小小區(qū)前后的連連貫性；盡量量避免因?yàn)?號樓所處的的位置給本案案整體的一個(gè)個(gè)延伸所帶來來的缺陷。概念提煉：自然和和諧的生活空空間?。ㄈ┉h(huán)境規(guī)劃概概念總提煉在這里讓您感受的的是人要健康康，一切空間間也要求健康康。更強(qiáng)調(diào)人人與空間的健健康共存。在在這里健康法法則充分發(fā)揮揮他的執(zhí)法性性，對您身邊邊的空間嚴(yán)格格度衡，每寸寸空間要求做做到健康合格格。讓您可以以生活在充滿滿陽光綠意的的生活空間里里。總的概念提煉：新新華路上的唯唯一擁有超過過40%綠化的時(shí)尚尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請請專業(yè)的知名名環(huán)境設(shè)計(jì)師師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完完善的交通地地理優(yōu)勢：輕輕軌線、延安安路主干道、內(nèi)內(nèi)環(huán)線高架；；同時(shí)又緊鄰鄰名校資優(yōu)區(qū)區(qū)：東華大學(xué)學(xué)、交通大學(xué)學(xué)；相當(dāng)完善善齊全的區(qū)域域生活配套優(yōu)優(yōu)勢，緊鄰虹虹橋、淮海、靜靜安、中山和和徐匯五大商商圈。概念提煉：成熟街街區(qū)帶來應(yīng)有有盡有的生活活便利，從此此生活更輕松松?。ㄌ貏e提提示：將在本本案正南面的的新華路隧道道上方由東華華大學(xué)興建一一座綜合型擁擁有游泳池等等設(shè)施的健身身場館）（五）物業(yè)管理篇篇（因未展開開工作，所以以只有概念提提煉及產(chǎn)品建建議）1、區(qū)配套及物業(yè)管管理建議{享受生活的的最佳保證}概念提煉：風(fēng)雨無無阻的貼心好好管家！社區(qū)配套建議采用用散點(diǎn)式的布布局方法，以以沿街商業(yè)街街、體育中心心、休閑街、庭庭院中的服務(wù)務(wù)設(shè)施組成；；社區(qū)配套有一部分分是作為對小小區(qū)業(yè)主服務(wù)務(wù)的，主要通通過物業(yè)管理理費(fèi)用的方式式經(jīng)營；另外外一部分作為為收費(fèi)的服務(wù)務(wù)性項(xiàng)目，可可以對業(yè)主或或是外來人員員開放，通過過收取服務(wù)費(fèi)費(fèi)以保證收支支平衡。這部部分配套項(xiàng)目目可根據(jù)實(shí)際際需要制定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的高低。本項(xiàng)目物業(yè)管理的的模式，是人人性化的服務(wù)務(wù)。這需要增增加更多的細(xì)細(xì)節(jié)的、人性性化的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目支撐。社區(qū)配套位置分布布建議要考慮慮到物業(yè)管理理上的便利。以下是我司對本項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)配套套服務(wù)的建議議：公共服務(wù)務(wù)項(xiàng)目（不另另收取費(fèi)用）專項(xiàng)、配套套有償服務(wù)1、二十四小時(shí)保安安，消防和車車輛管理；1、各項(xiàng)健身、娛樂樂活動2、公共場所保潔；；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保保養(yǎng)和培植；；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾圾收集和清倒倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會會議場所及服服務(wù)；6、電話及訪客留言言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼活動；7、園藝；8、定時(shí)對私家花園園進(jìn)行草坪修修整，除雜草草；8、臨時(shí)照看孩童；；9、代收代繳水電費(fèi)費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；10、代收代繳有線電電視收視費(fèi)；；10、老人、病人的護(hù)護(hù)理；11、代辦報(bào)刊訂閱和和收發(fā)、郵件件收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車；12、禮品速遞（限于于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請保姆；14、代理房屋租賃；；15、代請家教；15、機(jī)動車輛清洗；；16、代請私人保健醫(yī)醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施的的維修（免人人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗洗和粉刷（免免人工費(fèi)）18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供供應(yīng)及代為養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船船、汽車、火火車票；22、私宅報(bào)警器日常常檢查和維護(hù)護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化建議議概念提煉：生活原原來可以如此此輕松安逸?。、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表：：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收收費(fèi)管理（會會所）電子公告提供各種信息及公公告，作為與與客戶聯(lián)系的的工具音樂（包括緊急廣廣播）自動三表處理（包包括晝夜電表表）目前閔行區(qū)還沒有有實(shí)施該項(xiàng)服服務(wù)。凈水設(shè)備（布管線線或每戶提供供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項(xiàng)目一一覽表，我司司建議把本案案的智能化配配置分為以下下四個(gè)系統(tǒng)：：1．多媒體信息通訊訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，提供寬寬帶網(wǎng)有線電電視中視網(wǎng)等等公網(wǎng)的接入入?；竟δ埽禾峁┰捲捯敉ㄐ牛ＤM視頻點(diǎn)播播，高速INTERRNET接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)數(shù)字視頻廣播播，視頻點(diǎn)播播（VOD）基準(zhǔn)視頻頻點(diǎn)播（NVOD）和其他多多媒體服務(wù)。2．社區(qū)安全防范系系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防防范系統(tǒng)包括括:小區(qū)周界防防范報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、小區(qū)、重重要部位監(jiān)控控系統(tǒng)、樓宇宇訪客系統(tǒng)，家家庭安全防范范報(bào)警系統(tǒng)、巡巡更系統(tǒng)、背背景音響及緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)，車輛出入入管理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報(bào)報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住宅宅小區(qū)周圍設(shè)設(shè)置紅外線，微微波探測裝置置，并與管理理主機(jī)相連，發(fā)發(fā)現(xiàn)盜者后能能自動向安保保報(bào)警，同時(shí)時(shí)還顯示具體體路段和方位位，并在管理理中心計(jì)算機(jī)機(jī)上有自動記記錄報(bào)警信息息外，報(bào)警系系統(tǒng)還應(yīng)具備備有防止小動動物跨越而造造成誤報(bào)警的的能力?？蛇x功能：使用閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)（CCTV）對小區(qū)周周邊實(shí)施監(jiān)控控，必要時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警警與各系統(tǒng)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報(bào)報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住戶戶室內(nèi)以及戶戶門和陽臺外外窗配置便于于布防與撤防防的報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)發(fā)生煤氣泄漏漏，火災(zāi)或可可疑進(jìn)入時(shí)會會自動發(fā)聲、發(fā)發(fā)光報(bào)警，并并將警戒信號號傳到管理中中心，在室內(nèi)內(nèi)設(shè)置家庭緊緊急求助和報(bào)報(bào)警按鈕?？稍旃δ埽杭彝ッ好簹猓ㄌ烊粴鈿猓┻M(jìn)氣管設(shè)設(shè)置自動開關(guān)關(guān)，在發(fā)生泄泄漏時(shí)，能自自動報(bào)警并切切斷進(jìn)線，家家庭報(bào)警和求求助信息反映映到管理中心心的同時(shí)能夠夠自動撥通事事先設(shè)置的系系統(tǒng)，通知有有關(guān)人員。3）樓宇訪客門禁系系統(tǒng)基本功能：安裝具具有電控門鎖鎖的安全防盜盜門和對講式式門禁系統(tǒng)。可造功能：樓宇訪訪客門禁系統(tǒng)統(tǒng)采用可視對對講系統(tǒng)，電電控門鎖有鑰鑰匙開鎖功能能外，還可設(shè)設(shè)置密碼開鎖鎖功能，該系系統(tǒng)還能與小小區(qū)管理中心心聯(lián)網(wǎng)，也可可對出入情況況進(jìn)行記憶與與儲存。4）小區(qū)重要部位監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在在小區(qū)主要出出入口，樓宇宇進(jìn)出口，消消防通道，停停車場（停車車庫），供水水供電重點(diǎn)部部位設(shè)置探測測器或電視攝攝像機(jī)，實(shí)施施聯(lián)網(wǎng)和信息息存貯，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)情況后能及及時(shí)將管理信信息傳輸至小小區(qū)安保值班班部門。可選功能：實(shí)現(xiàn)小小區(qū)重要部位位監(jiān)控系統(tǒng)與與110報(bào)警系統(tǒng)的的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能：自小區(qū)區(qū)相應(yīng)位置設(shè)設(shè)置巡更信息息，巡邏人員員裝備電子巡巡更器，管理理中心設(shè)置巡巡更系統(tǒng)，使使巡邏人員的的巡邏時(shí)間、位位置能通過管管理機(jī)記錄和和顯示，從而而進(jìn)一步強(qiáng)化化對巡邏人員員的管理。6）背景音響及緊急急廣播系統(tǒng)基本功能：在小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置有線線廣播系統(tǒng)，以以備在必要或或緊急情況下下進(jìn)行廣播可選功能：在小區(qū)區(qū)內(nèi)有線廣播播的基礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)一步提高音音質(zhì)效果，作作為日常小區(qū)區(qū)范圍內(nèi)的背背景音樂，以以優(yōu)化小區(qū)的的環(huán)境氛圍。7）車輛出入管理系系統(tǒng)基本功能：在實(shí)行行人車分流的的前提下，通通過智能卡等等形式自動識識別出入車輛輛，自動開合合通道記錄和和顯示車輛停停留時(shí)間并進(jìn)進(jìn)行自動收費(fèi)費(fèi)。可選功能：對車輛輛出入控制與與管理的同時(shí)時(shí)，對車輛泊泊位實(shí)行聯(lián)動動控制與管理理。3．社區(qū)服務(wù)物業(yè)管管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系系統(tǒng)：基本功能：對小區(qū)區(qū)的輸配電設(shè)設(shè)備，給排水水設(shè)備冷熱源源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)監(jiān)視和自動控控制；對路燈燈、公共區(qū)域域的照明（包包括道路、景景觀、冷光）設(shè)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控控。監(jiān)控電梯梯，當(dāng)電梯出出故障時(shí)，能能立即顯示故故障狀態(tài)，運(yùn)運(yùn)行方向及所所在樓層位置置，還能保持持乘客的聯(lián)絡(luò)絡(luò)通話?？蛇x功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌灌自動控制以所有監(jiān)控設(shè)備的的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)進(jìn)行集中管理理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)機(jī)公共設(shè)施集中控制制信息與相應(yīng)應(yīng)的管理部門門或?qū)I(yè)維修修部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲儲值IC卡的方式實(shí)實(shí)現(xiàn)自動計(jì)費(fèi)費(fèi)。目前不贊贊成遠(yuǎn)程抄表表，因?yàn)橐皇鞘怯行┕檬率聵I(yè)部門不允允許，二是造造成二次收費(fèi)費(fèi)的難題。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)機(jī)物業(yè)管理軟軟件，實(shí)現(xiàn)小小區(qū)物業(yè)管理理計(jì)算機(jī)化服服務(wù)，收費(fèi)、小小區(qū)業(yè)主情況況等數(shù)據(jù)庫資資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子子公告牌，顯顯示有關(guān)公共共信息合物業(yè)業(yè)管理信息。可選功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IIC卡一卡通，住住戶可以用電電子錢包在小小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動抄表系統(tǒng)統(tǒng)與公用事業(yè)業(yè)管理部門聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息息于其他小區(qū)區(qū)，上級物業(yè)業(yè)管理部門和和相關(guān)單位或或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小小區(qū)物業(yè)管理理信息。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱閱讀。4．家庭智能控制系系統(tǒng)基本功能：家用電電器的自動與與遠(yuǎn)程控制內(nèi)內(nèi)容包括電話話遠(yuǎn)程編碼控控制，室內(nèi)有有線或無線遙遙控通過家庭庭信息總線將將居室的家用用電器進(jìn)行智智能化控制?？蛇x功能：通過電電話遠(yuǎn)程編碼碼結(jié)合遙控裝裝置、時(shí)間程程序、實(shí)現(xiàn)對對空調(diào)、電視視、燈具、窗窗簾等家用電電器和生活設(shè)設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)實(shí)施控制。（六）房型篇概念提煉：隨心所所欲的居住空空間，推窗即即景的寫意生生活！房型分析：二號樓B型：（單單位：平米）總面積客廳餐廳活動室房1房2房321.8618.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.55米；餐廳、客廳分隔明明確；臥室和餐廳、客廳廳分別集中于于不同區(qū)域，做做到動靜分區(qū)區(qū)；三間房中有兩間房房是朝南；采用凸窗，觀景范范圍更大缺點(diǎn)：餐廳為暗廳；分戶門到客廳之間間一塊區(qū)域無無法充分利用用；二號樓C型：（單單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：會客、娛樂、用餐餐區(qū)和休息區(qū)區(qū)明確分隔開開來；全部采用凸窗，觀觀景范圍更大大；臥室較為方正；廚房做到干濕分離離；5．主臥、次臥通風(fēng)風(fēng)狀況良好；；缺點(diǎn)：1.客廳面寬44米，在目前上上海購房者心心目中該面寬寬偏?。?．從分戶門到生活活陽臺之間進(jìn)進(jìn)深太長，會會給購房者帶帶來不適感；；五號樓B3型：（單單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.44米；客廳方正；餐廳、客廳分隔明明顯；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩兩間次臥也都都靠近衛(wèi)生間間，晚間上衛(wèi)衛(wèi)生間方便；；缺點(diǎn)：主臥通風(fēng)不良；餐廳為暗間；五號樓B4型：（單單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：客廳、主臥都朝南南；13.02平米的的房間開有東東南向窗，較較好地解決了了該房的采光光問題；廳房都較方正；客、餐廳與臥室分分隔明顯；采用凸窗；缺點(diǎn)：分戶門至生活陽臺臺間進(jìn)深較長長；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號樓D型：（單單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.77米；五間房中由三間是是朝南；客、餐廳與房完全全分隔；餐廳開有西向窗，是是餐廳成為明明窗；公用衛(wèi)生間做到干干濕分離；缺點(diǎn)：分戶門至14平米米房之間的一一塊區(qū)域不能能充分利用；；主臥不通風(fēng)；一號樓4-9層房房型：（單位位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.66米；客廳和三間房中的的兩間房都是是朝南；廚房做到干濕分離離；客廳和餐廳分隔明明顯；缺點(diǎn)：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號樓E型：（單單位：平米）套內(nèi)面積客廳、餐廳活動室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺6.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn)：客廳和兩間房都朝朝南；客廳面寬達(dá)4.77米；廚房做到干濕分離離；生活陽臺達(dá)10..36平米；；缺點(diǎn)：客廳、餐廳難以做做到分隔明確確；主臥不通風(fēng)；靠近分戶門的一塊塊區(qū)域基本上上被浪費(fèi)掉了了；（七）會所概念提煉：關(guān)懷備備之的私人醫(yī)醫(yī)療顧問！建議：當(dāng)今社會，健康是是一切的基礎(chǔ)礎(chǔ)，沒有了健健康就意味著著失去一切，由由于工作的緣緣故，現(xiàn)今有有許多成年人人都處于一種種亞健康的狀狀態(tài)之下，所所以通過在小小區(qū)設(shè)立醫(yī)療療診所，為小小區(qū)業(yè)主提供供一站式健康康服務(wù)將是一一個(gè)相當(dāng)可行行的建議。產(chǎn)品建議：桌球室、乒乒乓球室、美美容中心、親親子游戲室、才才藝教室、室室外游泳池及及觀景平臺十、建材及施工篇篇：概念提煉：沒有質(zhì)質(zhì)量美麗將不不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國家家驗(yàn)收評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合格以上上的要求。屋面互棱平直，瓦片不不翹角，不破破損，不污染染，確保三年年內(nèi)無任何滲滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一一裂”（起皮、起起殼、起皺、開開裂），嚴(yán)格格控制樓地面面的平整度（地地坪標(biāo)高一致致，地坪不能能起沙、起殼殼、踢腳角線線平整）門窗確保安裝平整、順順直、密封、門門窗關(guān)啟靈活活，材質(zhì)光潔潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均均勻，確保不不出現(xiàn)起沙、起起皮等現(xiàn)象，陰陰陽角、線角角方正，順直直。給排水符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一表表。水管接口口處嚴(yán)密，不不滲漏。鑄鐵鐵管用瀝青、黑黑油漆涂覆，不不生銹。污水水、廢水分流流，排水暢通通。電氣安裝符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一表表，有線電視視、電話線預(yù)預(yù)留。開關(guān)、插插座安裝牢固固，絕緣接地地符合規(guī)范。十一、導(dǎo)示策略“*****”相對對其他競爭個(gè)個(gè)案而言，地地理位置并不不是最佳，因因此導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)的建立是必必然的。導(dǎo)示示系統(tǒng)的好壞壞，影響到樓樓盤本身的品品質(zhì)感。往往往導(dǎo)示系統(tǒng)可可以成為他們們對樓盤的第第一印象，因因此也要具有有一定的親和和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消消費(fèi)是我們的的首要任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從新華路路至凱旋路，一一路上燈桿旗旗的制作，對對客戶尋找本本案起到了好好的作用；交通指示牌：在延延安路、定西西路口設(shè)置交交通路牌,引導(dǎo)客戶光光臨“******”；大型看板：樹“******”建筑外立面面，并配以指指示標(biāo)記，使使客戶能夠清清晰的看到位位置。售樓處門外停車區(qū)區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)導(dǎo)客戶停車，很很好的安排客客戶秩序停車車，從小細(xì)節(jié)節(jié)反映發(fā)展商商的細(xì)心。工地圍板工地旗：：鮮艷，引導(dǎo)導(dǎo)客戶參觀工工地現(xiàn)場，了了解基地建筑筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)的核核心，凸現(xiàn)整整個(gè)樓盤的品品質(zhì)，使客戶戶覺得樓盤的的包裝優(yōu)質(zhì)，能能給客戶一個(gè)個(gè)良好的第一一印象。樣板區(qū)公告牌：樣樣板區(qū)設(shè)立大大型導(dǎo)示，引引導(dǎo)客戶進(jìn)入入樣板區(qū)，同同時(shí)以人性化化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使使消費(fèi)者產(chǎn)生生親切感，對對樣板房產(chǎn)生生好奇心，從從而起到良好好的促進(jìn)銷售售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不不僅僅是起到到導(dǎo)示的作用用，同時(shí)還渲渲染了小區(qū)的的氣氛，也起起了廣告作用用，提高了本本案的品牌形形象。公共告示牌牌：以公益為為主題，呈現(xiàn)現(xiàn)人性化的設(shè)設(shè)計(jì)（如小草草在睡覺，請勿打擾）每每個(gè)主題景觀觀設(shè)立標(biāo)牌。概念提煉：我家就就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——******”十二、售樓處策略略目的：作為體現(xiàn)樓盤整體體形象的窗口口，售樓處位位置設(shè)置的合合理與否，包包裝效果的優(yōu)優(yōu)劣將直接影影響到發(fā)展商商的整體形象象，同時(shí)也是是發(fā)展商文化化內(nèi)涵與總體體實(shí)力的直觀觀表現(xiàn)。而我我們的目的就就是希望通過過對售樓處的的設(shè)置包裝來來向市場傳遞遞一個(gè)信息。建議售摟處應(yīng)該分分成六個(gè)，區(qū)區(qū)域動線分明明，功能區(qū)分分明確，便于于業(yè)務(wù)人員在在同一區(qū)域的的工開。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商商將此次模型型表現(xiàn)整個(gè)“******”，按照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模式建造，三三萬方建筑與與景觀為主,其他項(xiàng)目可可相對虛化，主主次必須分明明，模型體相相對漂亮。模模型比例建議議1：150，其中環(huán)境境與建筑的比比例相對要縮縮小95%，便于客戶戶可以很直觀觀的看到，精精細(xì)的呈現(xiàn)小小區(qū)的規(guī)劃，并并不是給人模模糊概念，這這樣精致的制制作，對于客客戶而言，就就不會盲目的的購房，而是是可以從模型型中挑選自己己滿意的位置置，另外要注注意的是模型型的制作要留留有余地，便便于在未來的的開發(fā)、規(guī)劃劃中補(bǔ)充、添添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形形式，分不同同推廣階段展展出，使業(yè)務(wù)務(wù)員在與客戶戶攀談時(shí)，能能夠向客戶解解釋。簽約室室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的的風(fēng)格要簡約約，設(shè)計(jì)以線線條為主，但但又要不失高貴，體體現(xiàn)出品質(zhì)感感，洽談區(qū)配配備洽談桌椅，色彩柔柔和。3、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)的的應(yīng)接臺相對對要有一定的的親和力，建建議以曲線條為主，LOGO墻簡潔明了了，不宜復(fù)雜化，使客戶戶一進(jìn)門就能能感受到本案案以人為本的的設(shè)計(jì)及人性性化的服務(wù)，能能夠很快的接受本本案，也能很很清晰看到LOGO墻。應(yīng)接臺：可分分兩層，一層層為接待銷控控臺，二層為為主控臺，二層建造的的相對要高，分分兩層的目的是給客戶戶形成壓迫感感，造成心理理壓力，有利于業(yè)務(wù)務(wù)員的銷售說說辭。4、品位廊：售樓中心可可布置一些軟軟裝飾，如裝裝飾畫、鮮花、擺設(shè)設(shè)等，此處為為品位廊，布布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)現(xiàn)代主義。給給客戶參觀時(shí)時(shí)豐富視覺,同時(shí)也使售售樓處的氣氛氛傾向于和諧諧，自然。烘托現(xiàn)現(xiàn)場銷售氣氛氛。5、現(xiàn)場建材展示廳廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建立立，有利于客客戶了解房屋屋建材設(shè)備，從從內(nèi)展示出建建筑材料，使使客戶感覺到到發(fā)展商的設(shè)設(shè)想周到，以以及提前為消消費(fèi)者作出裝裝修建議。特別建議：增設(shè)簽簽約室，與洽洽談室分離銷售道具的建立及及作用：樓書：作為銷售的的主要道具，制制作精美，樓樓書中呈現(xiàn)的的賣點(diǎn)均是該該樓盤的優(yōu)勢勢，也使客戶戶清晰的知道道該樓盤的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，使其對對樓盤產(chǎn)生好好奇心，從而而促成其購買買。本次建議議樓書印刷數(shù)數(shù)為5000本，樓書的的內(nèi)容包括本本案賣點(diǎn)的優(yōu)優(yōu)化，購房須須知、簽約須須知、物業(yè)管管理手冊，內(nèi)內(nèi)容的充分便便于客戶深入入了解本案的的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以以單片的形式式出現(xiàn)，便于于攜帶，閱讀讀方便，能很很快的得知樓樓盤的最新消消息。銷售價(jià)目表：利于于銷售的便利利，在業(yè)務(wù)繁繁忙時(shí)，能夠夠引導(dǎo)消費(fèi)者者自行閱讀，挑挑選適合自身身購買能力的的房型及樓層層。名片：名片上的地地址及電話號號碼，便于客客戶與業(yè)務(wù)員員聯(lián)絡(luò)，提高高銷售率。銷售人員制服：統(tǒng)統(tǒng)一的制服給給人以整潔的的感覺，使客客戶覺得公司司整體形象甚甚好，使業(yè)務(wù)務(wù)員在與客戶戶攀談時(shí)留下下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播播放背景音樂樂，緩和售樓樓中心氣氛，體體現(xiàn)人文氣息息，給人以聽覺上的的享受。對講機(jī)：物業(yè)高品品質(zhì)的體現(xiàn)，對對內(nèi)提高業(yè)務(wù)務(wù)效率，便于于銷控，便于于業(yè)務(wù)員和銷銷售主管的銷銷控控制及溝溝通。特別建議：一條條龍的售后服服務(wù)：簽約室室律師到場，簽簽約現(xiàn)場銀行行當(dāng)場辦理按按揭手續(xù)或一一次性付款手手續(xù)，方便客客戶，加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場逼定，同同時(shí)也增快了了銷售速度，使使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速速決。十三、樣板房選擇擇思路及策略略目的：景觀最為有利的感感受面為促進(jìn)樣板房的銷售售策略思路：人是感性的，其對對于任何美好好事物的認(rèn)同同感都是一樣樣的，所以請請客戶參觀裝裝修精美的樣樣板房，通過過其在參觀過過程中微妙的的心理變化來來鞏固樓盤在在他心中的印印象，這樣非非常容易在參參觀完以后得得到消費(fèi)者對對于樓盤的認(rèn)認(rèn)同感，進(jìn)而而產(chǎn)生購