限購令對市場的影響和分析201312013

限購令對徐州房地產(chǎn)市場的影響分析發(fā)布時間政策名稱核心內(nèi)容影響2011.01.26新國八條對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。更加嚴(yán)厲的調(diào)控市場，有效地抑制投機購房，同時避免了金融機構(gòu)的風(fēng)險，直接影響改善型購房需求。2011.05.01五一起徐州主城區(qū)新城區(qū)限購普通商品房本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，能提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，在本市限購范圍內(nèi)限購一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，暫停在本市限購范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。加大調(diào)控房地產(chǎn)市場力度，遏制投資與投機性購房需求2011.06.01《徐州市房屋登記條例》開始施行一是物權(quán)以登記為準(zhǔn)；二是增加了預(yù)告登記、地役權(quán)登記、更正登記、異議登記、限制措施登記、撤銷登記等登記種類；三是將集體土地上的房屋納入登記范圍，體現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體的法律理念；四是明確了登記機構(gòu)及其工作人員的審查責(zé)任；五是比較詳細地規(guī)定了各類登記需要的材料和操作程序、辦結(jié)時限；六是建立了房屋登記以權(quán)利人的申請而啟動的制度；七是完善了房屋共有權(quán)登記制度。新《條例》的實施，將對于規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，起到積極推動作用。對于規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，起到積極推動作用。2013.02.20國五條。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單位市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。新五條”無疑是“新國十條”的配套政策。對比“新國十條”不難發(fā)現(xiàn)，“新五條”規(guī)定不但更為具體，而且更為嚴(yán)厲2013.11.22徐州市新限購令限購區(qū)域調(diào)整：徐州市限購區(qū)域調(diào)整為主城區(qū)，即南三環(huán)里、東三環(huán)里、北二環(huán)里與西二環(huán)里。新城區(qū)、金山橋開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)均不限購。限購面積調(diào)整：對限購區(qū)域內(nèi)即徐州市主城區(qū)內(nèi)面積為90-144平米的商品房進行限購兩套房。.限購人群調(diào)整：同一家庭內(nèi)，年滿18歲的子女的購房資格不受父母擁有房產(chǎn)的情況影響，即，如果子女已滿18歲戶口仍與父母在一起，即使父母被限購未擁有房產(chǎn)的子女仍有購房資格。引言自2011年實行國八條之日起，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，因2013年11月出臺徐州偶新限購令，因此對徐州市場格局以及近期發(fā)展趨勢進行分析。？1徐州商品住宅市場格局2徐州商品住宅市場預(yù)測3居民對限購政策的觀點4住宅市場總結(jié)1徐州商品住宅市場格局新政策解讀本次限購令調(diào)整，除限購住宅類產(chǎn)品外，主要在購買區(qū)域、建筑面積、購房人群三大方面做出調(diào)整，整體趨向更加寬松。1、限購范圍縮小實施限購區(qū)域主要為本市的主城區(qū)，包括南三環(huán)里、東三環(huán)里、北二環(huán)與西二環(huán)里。新城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)與賈汪區(qū)不在限購范圍內(nèi)。最為徐州市具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)不再受限，極大滿足了廣大購房者安居新城的愿望。2、限購面積縮小新版“限購令”規(guī)定，對建筑面積為90-144平米的商品房進行限購。按照新的“限購”要求90平米以下的下戶型將不再受限，分析認為，為了提高市場占有率，徐州開發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)變開發(fā)思路，調(diào)整戶型比，提升小戶型比重。對于廣大剛需購房者來說調(diào)控新政是有利的。一方面，市場供應(yīng)量增加，選擇多了；另一方面，小戶型低總價低首付的特點，也減輕了剛需族的購房壓力，實現(xiàn)人們的“居住夢”。3、限購人群縮小此次限購政策的調(diào)整，將實現(xiàn)以家庭為單位向以個人調(diào)控對象的轉(zhuǎn)變。同一個家庭內(nèi)，凡年滿18周歲子女的購房資格將不受父母擁有房產(chǎn)的影響，仍可以獨立擁有購買房產(chǎn)的資格。老版的“調(diào)控令”，明確本市戶籍居民的家庭，或家庭成員之一為本市戶籍居民的家庭在受限之列。此外，新版“調(diào)控令”還放松了駐徐部隊軍人在徐州購房的權(quán)限，規(guī)定只要提供團級以上駐徐部隊證明即可在徐州市購買一套房產(chǎn)。分析認為，限購人群的縮小，可以極大擴大購買群體，增加徐州外來人口比重，加快徐州大城市發(fā)展步伐。新舊對比新版限購政策放寬購房限制，與原有政策相比；限購區(qū)域、面積、人群范圍縮小，隨著新政策的出臺，徐州住宅市場將會怎么發(fā)展？1徐州商品住宅市場格局？新限購政策將會給徐州市場帶來怎么樣的影響1徐州商品住宅市場格局限購區(qū)域限購范圍明顯縮小，2011年老版“限購令”要求，限購區(qū)域內(nèi)的老城區(qū)明確為鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)和新城區(qū)。新版“限購令”，實施限購區(qū)域主要為本市的主城區(qū)，包括南三環(huán)里、東三環(huán)里、北二環(huán)與西二環(huán)里。新城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)與賈汪區(qū)不在限購范圍內(nèi)。舊政策新政策1徐州商品住宅市場格局老城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)銅山新城區(qū)九里山舊市場格局出臺限購令后，為疏解老城壓力，優(yōu)化城市功能，三區(qū)鼎立的城市格局初步形成。徐州市城市發(fā)展“東擴南進”，新城區(qū)將成為城市新核心。人口逐步往開發(fā)區(qū)和新城區(qū)發(fā)展。1徐州商品住宅市場格局老城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)銅山新城區(qū)九里山新市場格局新限購令出臺后，因為限購范圍縮小，購房者選擇將更大，市場格局將會縮??；以原本關(guān)注度很高的東區(qū)為例，解禁后將大大增加該區(qū)域的吸引力，預(yù)計該區(qū)房價將會小幅看漲。加上品牌開發(fā)商大面積的在郊區(qū)拿地，郊區(qū)住房將來也是一個趨勢。這次限購令受影響最大的是開發(fā)區(qū)，客戶將大大流失，因限購區(qū)域的調(diào)整，開發(fā)區(qū)最大的優(yōu)勢反而變成了劣勢，新城區(qū)投資客占較大比例，后期會有部分投資客轉(zhuǎn)向更有升值潛力的東區(qū)及老城區(qū)。東區(qū)1徐州商品住宅市場格局2011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-12011-82011-92011-102011-112011-12徐州市區(qū)商品房成交面積（萬㎡）新國八條”的嚴(yán)格調(diào)控，還有加息的步步緊逼和房產(chǎn)稅的“敲山震虎，供求雙方的觀望情緒也將進一步蔓延。同樣，徐州樓市多數(shù)樓盤計劃推案時間延后，市場供應(yīng)短缺。房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落地成交面積和成交量急劇下滑，市場進入淡季狀態(tài)。

徐州限購政策將于五一正式實施，一時恐慌性推盤導(dǎo)致供應(yīng)量急劇攀升，一改2011年年初以來供小于求的市場態(tài)勢，市場需求得到釋放，引發(fā)搶購潮，剛性需求部分恐慌性置業(yè)推動本月成交量大幅攀升，同時也看出徐州市場的需求量非常強勁。成交量繼續(xù)下滑。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落地，逐漸由政策主導(dǎo)期轉(zhuǎn)向由市場供求主導(dǎo)期。受政策影響，短期內(nèi)觀望態(tài)勢明顯，市場預(yù)期不被看好，開發(fā)商不同程度的延遲上市時間或減少推盤量，導(dǎo)致樓市成交量一再出現(xiàn)下滑。

在成交持續(xù)低迷，在調(diào)控政策持續(xù)、開發(fā)商資金及年底業(yè)績需求等多方壓力下，11-12月入市新盤大都進入降價促銷。除了受“限購”、“限貸”影響，政策疊加效應(yīng)增強了部分購房者對房價的下行預(yù)期，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，購房者入市意愿較低.10月份形成井噴式增長。成交量分析2011年徐州商品房從5月份限購令出臺后，成交波動明顯變大。對商品房市場有一定影響，但因為開發(fā)商采取一系列措施，第四季度有一定回暖。29.12530.457.626.321.119.722.421.941.731.0519.041徐州商品住宅市場格局舊限購令出臺后徐州市場反應(yīng)從大的方面看，限購區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)差為1016，遠大于非限購市區(qū)的552和非限購縣城的573，說明限購政策的實施對住房成交套數(shù)有顯著的影響，主要表現(xiàn)在限購區(qū)內(nèi)，對非限購地區(qū)而言，市區(qū)和縣城影響作用相近，其受影響要遠小于限購區(qū)。限購區(qū)非限購市區(qū)市區(qū)合計限購區(qū)非限購市區(qū)非限購縣城鼓樓云龍泉山九里賈汪開發(fā)銅山成交套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差3334704302137446514811431016552573限購前月平均數(shù)82911037144542531351773665264610192413限購后月平均數(shù)412728562531825182522705170110041674變化情況-417-375-153-401-7138375-959-945-15-7392011年1月至2012年6月徐州各區(qū)住宅成交情況1徐州商品住宅市場格局2009-2011年徐州整體市場走勢平穩(wěn)；2011年徐州市區(qū)商品房成交量有所下滑2011年徐州市區(qū)商品房成交34202套，環(huán)比2010年增幅5%;成交面積345.3萬㎡，比2010年降幅7.8%；2011徐州經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，使得徐州的總體成交量有所下滑。但由于徐州市場以剛性需求主導(dǎo)，其剛性置業(yè)需求強勁，以及市場供應(yīng)量加大，尤其是下半年價格下降的幅度和范圍繼續(xù)擴大、蔓延，更多開發(fā)商以價換量積極推盤，促銷手段頻出、打折力度加大，加之樓盤綜合品質(zhì)得到提升等綜合因素導(dǎo)致剛需逐漸釋放，取得不錯的成交量。（鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、九里區(qū)）舊限購令出臺后徐州市場反應(yīng)徐州市近幾年成交套數(shù)走勢圖（套）徐州市近幾年成交面積走勢圖（萬㎡）1徐州商品住宅市場格局徐州市場格局由原來的“東擴南進”逐漸向老城收縮的趨勢發(fā)展，云龍區(qū)對市場的吸引力無疑是最大的。徐州市在住房市場上，受限購政策影響，成交量波動較大，但整體市場抗風(fēng)險能力較強；限購令對限購區(qū)的影響遠大于非限購區(qū)，但是在限購區(qū)壓縮的住房需求將在非限購區(qū)有很大釋放；限購對住房價格的影響主要表現(xiàn)在價格增長幅度縮小，價格并沒有實質(zhì)下降；對于購房者的心態(tài)影響表現(xiàn)在絕大多數(shù)消費者支持限購，但對限購的效果認可度不高，受多種調(diào)控政策影響，多數(shù)人對購房持觀望態(tài)度。總結(jié)1徐州商品住宅市場格局住宅供求情況從商品住宅供應(yīng)情況可以明顯看到，新限購政策消息放出后，11月份供應(yīng)明顯達到2013年峰值，創(chuàng)造供應(yīng)新高，供應(yīng)面積達到67.7萬方，同比增長123.4%；環(huán)比增長60%，增幅巨大，分析得出原因：一方面開發(fā)商沖刺年關(guān)，另一方面限購令放寬，市場將得到很大程度的釋放。2徐州商品住宅市場預(yù)測從近6個月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)對比可以看出，自新限購政策放出風(fēng)聲后，11月份市場供應(yīng)為5854套，其中120㎡以下的占到了68%；90-100㎡的推出量大大超出前幾個月達到了1247套，預(yù)示著未來徐州住宅市場將以90-120㎡為主。徐州市區(qū)近6個月商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)對比供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2徐州商品住宅市場預(yù)測重點項目供應(yīng)量分析（鼓樓區(qū)）項目名稱開盤時間體量（套）物業(yè)類型推出量（套）當(dāng)期推出主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡）優(yōu)惠國華天璽2013.10.14500高層3173/2/2144（177套）12000優(yōu)惠2萬抵10萬華府天地2013.11.25956高層8212/2/2(1)91-122(套)95003萬抵5萬風(fēng)格雅園2013.10.21420高層1083/2/189-129(73套)65005千抵2萬，及時簽約全款98折，貸款99折盈佳香荷灣2012.6.25606高層1443(2)/2/190-117(128套)6800最高獎項為5000元現(xiàn)金，最低獎項為價值500元的美的電壓力鍋恒邦錦都匯2012.5.221200高層4213(2)/2/2(2)85-120(421套)6800認籌享1千抵1萬5千元該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達，促使該區(qū)域房價較高。11月份各個樓盤都在加大推量，鼓樓區(qū)共推出1811套，面積很明顯相對以往較小。幾次調(diào)控對鼓樓區(qū)住宅銷售量都沒有太大影響。所以鼓樓區(qū)市場抗風(fēng)險能力很強。2徐州商品住宅市場預(yù)測重點項目供應(yīng)量分析（泉山區(qū)）項目名稱開盤時間體量（套）物業(yè)類型推出量（套）當(dāng)期推出主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡）優(yōu)惠翠湖御景2010.7.161800高層2281/1/146-62(228套)13500一次性96折、貸款98折山語世家2013.6.221092高層1383/2/1(2)99-121（138套）8500參團:50人房款優(yōu)惠1%.100人2%，200人3%。萬悅城2013.10.241798多層、小高層1323(2)/2/2107-124(67套)7458團購交1萬享受97折西雅園2013.8.16597高層3243(2)/2/183-105(324套)8000認籌可享開盤簽約貸款98折，全款97折優(yōu)惠鑫苑景城2013.12.41031高層1723(2)/2/2(1)80-130(150套)324認籌辦卡享5萬抵6萬購房優(yōu)惠該區(qū)域在云龍湖周圈，屬于生活商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，環(huán)境較好，因為有云龍湖作為基礎(chǔ)，地價相對于周邊更為昂貴，促使該區(qū)域房價部分較高。11月云龍區(qū)共推出994套。作為政策調(diào)控的主要打擊對象，這次部分樓盤解禁，將為該去市場帶來利好，所以抗風(fēng)險能力強，市場潛力大。。2徐州商品住宅市場預(yù)測重點項目供應(yīng)量分析（新城區(qū)）項目名稱開盤時間體量（套）物業(yè)類型推出量（套）當(dāng)期推出主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡）優(yōu)惠美的翰城2012.7.22900高層2403/2/2100-120(155套)70002萬可抵4萬綠地商務(wù)城2009.10.24000高層4082(3)/2/288-123(261套)6800全款92折，貸款97折優(yōu)惠雍景新城2011.11.213600小高層、高層3222/2/185-89(250套)6300兩房5千抵2萬，三房1萬抵3萬中銳星尚城2013.12.23600高層4423(2)/2/189-119(396套)630090㎡兩房指定房源團購49.9萬，加入同淘會，享高層五千抵五萬鉅惠活動新城區(qū)的快速建設(shè)，以及高鐵的運行，人們對新城區(qū)的關(guān)注也越來越多了，加上政府大力發(fā)展東區(qū)和各種配套設(shè)施的逐步完善，交通稀疏、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)必將成為大熱。11月份共推出1412套房源，皆為120㎡以下，看得出各開發(fā)商在政策和年關(guān)的因素下卯足了勁。雖然整體市場區(qū)域收縮，但對新城區(qū)的影響并不大，由于政府的大力支持和特殊的地理環(huán)境，所以抗風(fēng)險能力很強。2徐州商品住宅市場預(yù)測重點項目供應(yīng)量分析（東區(qū)）項目名稱開盤時間體量（套）物業(yè)類型推出量（套）當(dāng)期推出主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡）優(yōu)惠香榭蘭廷2013.9.182200高層10123(2)/2/2(1)67-129（1021套）7500按揭享100元/平米優(yōu)惠，一次性享200元/平云龍華府2013.6.33000高層853/2/1(1)117-132(85套)7700交一萬抵兩萬東城麗景2013.7.1461高層2052/2/185-96(170套)7416交5000抵一萬提香灣2013.11.151083高層1323/2/197-121(132套)7000無云龍區(qū)是建設(shè)中的徐州城市的核心區(qū)，抗風(fēng)險能力中等，市場潛力強。具有率先發(fā)展、跨越式發(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)和比較優(yōu)勢。11月共推出1434套房源。這次限購政策，該區(qū)是最大的受益區(qū)。今后很長一段時間，該區(qū)的推出成交量都會出于很高的水平。項目名稱開盤時間體量（套）物業(yè)類型推出量（套）當(dāng)期推出主力戶型（㎡）成交均價（元/㎡）優(yōu)惠保利鑫城2011.10.84000高層1983/2/189-121(198套)6600交2000元抵2萬2徐州商品住宅市場預(yù)測由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達，生活設(shè)施還不齊全，故房價保持在相對較低水平。這次調(diào)控政策，對該區(qū)打擊很大，無論是云龍區(qū)還是新城區(qū)都會對該區(qū)潛在客戶造成一定打擊。11月份一共只有保利鑫城推出了198套房源，市場表現(xiàn)低迷，所以該區(qū)市場抗風(fēng)險能力差，市場潛力一般。重點項目供應(yīng)量分析（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）限購令放寬，短期內(nèi)可以擴大需求，刺激樓市成交量，消化樓市庫存；十一月份開發(fā)商加大供應(yīng)量，創(chuàng)造住宅供應(yīng)新高；未來徐州住宅市場將以剛需客戶為主、主打緊湊型小戶型；開發(fā)商普遍將目標(biāo)鎖定在首置和首改客戶；寬松并不意味放松或放開，信貸依然收緊，價格備案制度沒變，以及房產(chǎn)稅即將征收，并不會快速抬高房價；限購人群的縮小，可以極大擴大購買群體，增加徐州外來人口比重，加快徐州大城市發(fā)展步伐?？偨Y(jié)2徐州商品住宅市場預(yù)測居民對限購政策的觀點3徐州限購令滿二年近7