金融中心寫字樓技術(shù)標(biāo)-項(xiàng)目租賃策劃方案

京基金融中心A塔寫字樓技術(shù)標(biāo)

京基金融中心A塔寫字樓技術(shù)標(biāo)

工程租賃籌劃方案工程印象

京基金融中心

439米深圳第1

高樓世界上最高的綜合體之一全球第

8高建筑杰作

絕對(duì)地標(biāo)絕對(duì)領(lǐng)袖

京基金融中心

工程印象項(xiàng)目簡(jiǎn)析

工程簡(jiǎn)析京基金融中心工程位于深圳最繁華的羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心，毗鄰深南大道，地下一層聯(lián)通地鐵一號(hào)線大劇院站，交通十分便利。

北

工程簡(jiǎn)析地鐵1號(hào)線、2號(hào)線東延線均設(shè)大劇院站〔兩個(gè)獨(dú)立站點(diǎn)，可互相聯(lián)通、換乘〕，1號(hào)線大劇院站與本工程通過地下通道接駁，設(shè)計(jì)客流量為44368人次/小時(shí)。工程簡(jiǎn)析京基金融中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

占地面積42353.96㎡計(jì)容積率建筑面積477092㎡其中：A塔辦公175547㎡05-72層酒店46495㎡75-98層商業(yè)69792㎡1-4層住宅95990㎡商務(wù)公寓32408㎡建筑高度A塔439米、住宅100米、商業(yè)24米主樓層數(shù)98層停車位2093個(gè)地上2-3層地下負(fù)1-負(fù)4層寫字樓基本戶型600—1200—2500㎡目標(biāo)：本次租賃局部為A塔超甲級(jí)寫字樓，按開展商保存3層計(jì)算，面積約170,000平方米工程簡(jiǎn)析絕對(duì)高度：深圳唯一超過400米的摩天綜合體，超高層立面設(shè)計(jì)源自英國(guó)泰瑞法瑞建筑設(shè)計(jì)超甲級(jí)辦公空間：按照世界超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造；頂級(jí)酒店：75-98層引入喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的世界頂級(jí)奢華酒店品牌——瑞吉酒店，將大大提升金融中心的國(guó)際輻射力；購物中心：國(guó)際時(shí)尚精品購物中心KKMALL，打造國(guó)際化、精品化、時(shí)尚化的購物環(huán)境；充足停車位：2093個(gè)停車位，給予綜合性業(yè)態(tài)充足的配合。工程概括深圳第一高樓地處都市核心交通四通八達(dá)定位國(guó)際高端區(qū)域分析

區(qū)域分析蔡屋圍代表什么?

昔日·今日·明日

上世紀(jì)90年代，羅湖蔡屋圍商圈以地王大廈為代表的“新深圳速度〞開展成為城市的核心商務(wù)圈，并被冠以“中心金融區(qū)〞〔CFD〕的稱號(hào)。60％的金融機(jī)構(gòu)和30％的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，證交所等超過300家金融企業(yè)；臨近雙口岸，對(duì)擴(kuò)大深港金融合作發(fā)揮著積極作用；CEPA開始后，深港兩地金融業(yè)交流與合作掀起高潮，實(shí)現(xiàn)兩地金融產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，蔡屋圍競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)。深圳最高檔的商務(wù)辦公中心之一，共有知名寫字樓20余個(gè)，總供給面積約為120萬M2，是深圳辦公供給最密集的片區(qū)之一。蔡屋圍·昔日蔡屋圍·今日蔡屋圍作為深圳金融中心的地位受到福田CBD崛起的嚴(yán)重威脅!

福田CBD被政府定位為深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，總占地面積607公頃，總建筑面積750萬平方米。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)觀察，福田CBD同樣將金融業(yè)作為主要開展方向，CBD在交通、配套、功能上的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，以及大量高級(jí)寫字樓的投建，吸引著眾多金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。目前，深圳證券交易所、平安金融大廈在CBD投建，中信銀行、建設(shè)銀行、聯(lián)合證券等整租整購中心區(qū)寫字樓，都說明了金融產(chǎn)業(yè)的集聚方向。深圳證券交易大廈福田CBD開展分析：政府推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)、復(fù)合效應(yīng)、深港中心政府推動(dòng)：政府利用政策傾斜與扶持，使中心區(qū)開發(fā)進(jìn)展加速；近年來，中心區(qū)已從單純的行政力量帶動(dòng)開展到市場(chǎng)帶動(dòng)。寫字樓的開發(fā)無論從品質(zhì)或體量上均跨入國(guó)際軌道，外部張力擴(kuò)大，吸引跨國(guó)公司和外埠集團(tuán)總部聚集，總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模顯現(xiàn)；集中式商業(yè)、星級(jí)酒店等各功能物業(yè)開展日趨成熟，形成關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)矩陣，CBD的商務(wù)商業(yè)文化內(nèi)涵逐漸豐富起來；會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、酒店經(jīng)濟(jì)、地鐵產(chǎn)業(yè)、CBD商業(yè)模式的復(fù)合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，推動(dòng)地域價(jià)值上升；CBD憑借福田地下火車站、地鐵1、4號(hào)線形成城市城際綜合交通樞紐，在推進(jìn)“深港共建〞的層面上占據(jù)核心地位、表達(dá)先鋒角色。蔡屋圍·今日蔡屋圍作為深圳金融中心的地位受到福田CBD崛起的嚴(yán)重威脅!

片區(qū)特點(diǎn)片區(qū)定位產(chǎn)業(yè)類型特點(diǎn)：羅湖金三角地帶;早期開發(fā)的標(biāo)志性寫字樓，現(xiàn)已漸趨陳舊，不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展；寫字樓新增供應(yīng)少，發(fā)展擴(kuò)容能力低定位：傳統(tǒng)的金融中心產(chǎn)業(yè)：金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，物流企業(yè)，中小貿(mào)易、咨詢企業(yè)特點(diǎn)：CBD位置，升值潛力巨大，租金價(jià)格高企，高端寫字樓密集且不斷更新?lián)Q代定位：深圳唯一行政、金融、文化、商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)：跨國(guó)公司總部/辦事處；金融、保險(xiǎn)業(yè)龍頭企業(yè)；貿(mào)易、物流、文化傳播企業(yè)。羅湖蔡屋圍

福田中心區(qū)蔡屋圍·今日今日之蔡屋圍缺乏在產(chǎn)業(yè)與建筑上均缺乏代表時(shí)代的領(lǐng)袖！衰落崛起蔡屋圍代表什么?

功能蔡屋圍核心區(qū)！承擔(dān)城市最高級(jí)別的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)……促進(jìn)金融區(qū)功能形態(tài)實(shí)現(xiàn)升級(jí)…蔡屋圍·明日愿景

倫敦的加納利碼頭

東京的銀座

新加坡的克拉碼頭

香港的中環(huán)

上海的新天地……蔡屋圍將再造深圳城市核心區(qū)！蔡屋圍·明日效勞業(yè)是羅湖區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)成分。2021年羅湖第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為83.29%，第三產(chǎn)業(yè)比例在各區(qū)中最高。蔡屋圍之金融業(yè)占羅湖％。蔡屋圍所在的金三角商業(yè)區(qū)〔東門－人民南－寶安南〕為深圳面積最大、業(yè)態(tài)最全、人氣最旺的商貿(mào)區(qū)域。第三產(chǎn)業(yè)是羅湖區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，羅湖區(qū)第三產(chǎn)業(yè)在深圳市開展程度最高！羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)果比例示意圖蔡屋圍有著良好的商業(yè)根底和效勞業(yè)根底，相關(guān)配套效勞最為完備，集聚效應(yīng)最為明顯。蔡屋圍·明日產(chǎn)業(yè)根底國(guó)內(nèi)外對(duì)蔡屋圍的總體印象是金融扎堆、高形象、高品質(zhì)，蔡屋圍作為核心區(qū)已經(jīng)得到國(guó)內(nèi)外的一致認(rèn)同。人民銀行、銀監(jiān)局、保監(jiān)辦、深交所、建行、工行、農(nóng)行、中國(guó)銀行、深圳開展銀行及太平洋產(chǎn)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、太平壽險(xiǎn)、天安保險(xiǎn)、美國(guó)友邦保險(xiǎn)、美亞保險(xiǎn)、中融信擔(dān)保投資等世界四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所全都落戶在羅湖，外資的70多家技術(shù)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)也全部落戶羅湖。蔡屋圍·明日產(chǎn)業(yè)根底規(guī)劃托舉按?深圳城市總體規(guī)劃〔2007-2021〕?草案中的規(guī)劃設(shè)想，未來深圳將建立起三級(jí)城市中心體系，其中，最高級(jí)別的城市中心〔市級(jí)〕有兩個(gè)，即福田中心和前海中心。實(shí)際上，福田中心并非單指目前的福田中心區(qū)，包括了福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)兩個(gè)區(qū)域在內(nèi)，未來的主要功能是開展市級(jí)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能。蔡屋圍·明日深圳規(guī)劃局強(qiáng)調(diào)：羅湖為優(yōu)先更新區(qū)域，是全市轉(zhuǎn)型的示范！羅湖始終市級(jí)中心區(qū)，與福田CBD融為一體，繼續(xù)提升行政、文化等核心職能，重點(diǎn)開展總部經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)貿(mào)易和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)效勞等功能。而蔡屋圍將是南中國(guó)最具影響力的金融區(qū)。東門科學(xué)館地鐵站鄧小平畫像蔡屋圍華強(qiáng)商圈、中信廣場(chǎng)、鄧小平畫像、東門、國(guó)貿(mào)金光華、羅湖口岸——“都市集成〞的黃金分割點(diǎn)華強(qiáng)商圈國(guó)貿(mào)金光華中信廣場(chǎng)羅湖口岸蔡屋圍·明日特區(qū)情結(jié)片區(qū)交通便利，城市主干道、次干道、地鐵直接通往城市各地，與香港接壤。交通現(xiàn)狀地鐵1號(hào)線、2號(hào)線東延線城市主干道：深南東路、濱河路城市次干道：寶安南路、紅嶺路片區(qū)支路：嘉賓路、金塘街等臨近：羅湖口岸、羅湖火車站通往城市各地便利與香港接壤，進(jìn)出香港方便羅湖口岸羅湖火車站地鐵深南大道濱河大道寶安南路紅嶺路蔡屋圍片區(qū)蔡屋圍·明日交通速達(dá)蔡屋圍金融中心改造工程實(shí)施將進(jìn)一步改善金融中心區(qū)的面貌，穩(wěn)固蔡屋圍作為核心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。京基金融中心——深圳第一高樓的建成，將重新吸引金融市場(chǎng)、商務(wù)市場(chǎng)對(duì)高點(diǎn)的關(guān)注！使片區(qū)地位得到穩(wěn)固，面貌得到提升，加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。蔡屋圍老圍片區(qū)改造〔深圳金融中心區(qū)改造工程〕占地萬平米，人民銀行深圳市中心支行用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈、高檔商務(wù)公寓；建筑面積38萬平方米，回遷房將改善本區(qū)域城中村面貌，高級(jí)商務(wù)寫字樓將進(jìn)一步穩(wěn)固本區(qū)域作為商務(wù)辦公區(qū)的地位。新鮮血液蔡屋圍·明日蔡屋圍片區(qū)具備重塑深圳都市核心區(qū)的條件。蔡屋圍·明日交通速達(dá)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)政策托舉特區(qū)情結(jié)新鮮血液重建都市核心蔡屋圍片區(qū)的發(fā)展價(jià)值市場(chǎng)分析

深圳商務(wù)物業(yè)在2021年經(jīng)歷了蓬勃的崛起歷程，成為投資市場(chǎng)的耀眼明星，不斷實(shí)現(xiàn)著產(chǎn)品檔次與成交價(jià)格的突破。09年新增供給以核心商務(wù)區(qū)的高檔物業(yè)為主，總供給達(dá)萬㎡，占全市批售97.60%。08年因市場(chǎng)低迷，不單需求平淡，售價(jià)更是遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期，高檔物業(yè)普遍惜售；09年隨樓市全面回暖，寫字樓也迎來上市高潮，各開發(fā)商集中的推廣對(duì)引導(dǎo)投資起到重要的托市作用?深圳市綜合配套改革總體方案?出臺(tái)令寫字樓長(zhǎng)線看多，投資活潑住宅回暖、限外令解禁對(duì)寫字樓成交起到了重要的推進(jìn)作用，使集中放量的寫字樓、商務(wù)公寓在09年至2021年第一季度成交非?；顫?。這直接導(dǎo)致2021年第二季度起，核心商務(wù)市場(chǎng)將迎來散租的頂峰期，對(duì)本工程的蓄客形成正面競(jìng)爭(zhēng)和沖擊。主要特征：

市場(chǎng)格局分析——競(jìng)爭(zhēng)影響2010年起深圳寫字樓供應(yīng)列表（包括潛在供應(yīng)）所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱租售總建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）竣工時(shí)間或入市預(yù)測(cè)羅湖區(qū)鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)鴻隆控股售109503.9559000已于2010.4入市京基金融中心蔡屋圍實(shí)業(yè)京基集團(tuán)未確定600000190000華強(qiáng)北中航城綜合體中航和記黃埔租310000暫不明確預(yù)計(jì)2010入市中心區(qū)卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓卓越集團(tuán)售120282120282預(yù)計(jì)2010.6入市皇崗商務(wù)中心皇庭集團(tuán)租10143780000已于2010.4入市榮超國(guó)際榮超地產(chǎn)租4527232000預(yù)計(jì)2010.10入市深圳證券交易所深圳證券交易所租267000140000預(yù)計(jì)2012啟動(dòng)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期嘉里建設(shè)租7900069000預(yù)計(jì)2010.10入市福田科技廣場(chǎng)福田區(qū)委租287238170000將于2010竣工中心西金谷5號(hào)（雪松大廈）泰然集團(tuán)售4212941800已于2010.4入市NEO企業(yè)大道二期綠景集團(tuán)未確計(jì)2010.7入市農(nóng)科綠洲大廈農(nóng)科集團(tuán)售3613625000將于2011.2竣工東海商務(wù)中心2期東海地產(chǎn)售51000099500預(yù)計(jì)銷售周期將持續(xù)至2012年泰然大廈泰然集團(tuán)售170000170000將于2012.8竣工崗廈改造項(xiàng)目崗廈村金地置業(yè)226000預(yù)計(jì)2012入市市場(chǎng)格局分析——競(jìng)爭(zhēng)影響2010年起深圳寫字樓供應(yīng)列表（包括潛在供應(yīng)）所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱租售總建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）竣工時(shí)間或入市預(yù)測(cè)科技園松日鼎盛大廈松日自用/租4430340000預(yù)計(jì)2010入市深圳軟件大廈高新辦租6253550000預(yù)計(jì)2010.8入市德賽科技大廈德賽集團(tuán)自用/租6200050000已于2010.2入市華潤(rùn)大沖項(xiàng)目華潤(rùn)未明確2800000200000將于2012入市前海星海名城七期振業(yè)集團(tuán)售6000030000預(yù)計(jì)2010.8入市南油漢京國(guó)際漢京置業(yè)售4585624000預(yù)計(jì)2010.5入市后海灣廈海境界灣廈實(shí)業(yè)未明確70000預(yù)計(jì)2012入市中海油后海項(xiàng)目中海油自用/租200000預(yù)計(jì)2012入市香江日航廣場(chǎng)后海香江置業(yè)未明確232045預(yù)計(jì)2011.11入市航天國(guó)際中心后海航天科技自用150000120000預(yù)計(jì)2010.10入市南頭田廈國(guó)際中心田廈未明確188105123521預(yù)計(jì)2010.7入市蛇口鵬基時(shí)代創(chuàng)業(yè)園鵬基售8766173000未明確寶安泰華N7泰華售50000045000預(yù)計(jì)2012入市西岸新天地恒豐集團(tuán)自用/明確龍光世紀(jì)大廈龍光地產(chǎn)售8000043770將于2010.12竣工龍崗區(qū)珠江廣場(chǎng)二期珠江地產(chǎn)未明明確市場(chǎng)格局分析——競(jìng)爭(zhēng)影響市場(chǎng)格局分析——競(jìng)爭(zhēng)影響根據(jù)中原監(jiān)控，2021至2021年，深圳寫字樓新增供給量將超過250萬平方米，在競(jìng)爭(zhēng)格局上表達(dá)出以下特點(diǎn)：寫字樓工程租售比例各占半壁江山。租賃工程主要集中在福田中心區(qū)及其輻射區(qū)域〔包括車公廟和華強(qiáng)北〕、南山科技園，其他區(qū)域的寫字樓工程以入市銷售為主。南山科技園的寫字樓工程由于特殊的用地性質(zhì)，根本為租賃工程、且50%以上面積為開發(fā)企業(yè)自用。同時(shí)，其檔次和形象也與本工程存在競(jìng)爭(zhēng)落差，對(duì)本工程所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)影響較小。福田中心區(qū)及其輻射區(qū)域新增供給的租賃工程以高端〔超〕甲級(jí)寫字樓為主，例如：皇崗商務(wù)中心、榮超國(guó)際、嘉里建設(shè)廣場(chǎng)2期、NEO企業(yè)大道A棟、大中華IFC之A棟等，均為綜合體的壓軸之作，結(jié)合其區(qū)位和入市時(shí)間，對(duì)本工程造成劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。羅湖區(qū)目前一手寫字樓僅有鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)在售，據(jù)聞?dòng)蟹桨皋D(zhuǎn)為租賃。目前羅湖、福田兩區(qū)已投入租賃的單一業(yè)權(quán)寫字樓招商情況如下：區(qū)域項(xiàng)目名稱類型建筑面積㎡辦公面積㎡入市時(shí)間招租率備注福田中心區(qū)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)甲級(jí)94628750002007-0975%星河發(fā)展中心甲級(jí)106860380002007-09100%星河集團(tuán)總部自用；平安集團(tuán)總部租賃30000㎡榮超中心A\B座甲級(jí)1433291020002008-0570%建設(shè)銀行租賃B座25000㎡港中旅大廈甲級(jí)56000400002008-1090%高區(qū)部分樓層為集團(tuán)自用聯(lián)合證券租賃10150㎡大中華IFCA座甲級(jí)200000446002009-12——工商銀行正在洽談?wù)麠澴赓U中心西區(qū)時(shí)代科技大廈甲級(jí)117330.7772751.812008-05公布數(shù)據(jù)90%集團(tuán)下屬企業(yè)保留部分樓層自用07-09年，深圳市新增的單一業(yè)權(quán)寫字樓租賃集中在CBD，均為甲級(jí)寫字樓。從招租效果觀察，該類寫字樓受客戶青睞，招租率走高，涌現(xiàn)出大量大宗的交易，原因：在2021年的淡市下，大局部開發(fā)商選擇保存高區(qū)樓層自用，下調(diào)租金適應(yīng)市場(chǎng)，從側(cè)面說明開展商對(duì)寫字樓保值能力的認(rèn)可；深圳市面能提供整層或多層辦公面積的甲級(jí)物業(yè)有限，該類物業(yè)成為大型集團(tuán)的租賃首選；2021年起，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)暖，內(nèi)資企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)率先活潑，回流核心商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)明顯寫字樓租賃工程的存量體量不大，消化情況較為樂觀。大型機(jī)構(gòu)、內(nèi)資企業(yè)選擇該類物業(yè)以提升形象、優(yōu)化平臺(tái)，成為趨勢(shì)，是主要的消化力量。市場(chǎng)格局分析——競(jìng)爭(zhēng)影響市場(chǎng)分析——片區(qū)租賃成交特點(diǎn)本階段羅湖區(qū)寫字樓空置率及空置特點(diǎn)

本階段，羅湖甲級(jí)寫字樓空置面積46300㎡，空置率約％，環(huán)比2月上升了1.08%；乙級(jí)寫字樓的空置面積約19600㎡

，空置率約％，環(huán)比2月下降了0.04%。本階段，羅湖寫字樓跟隨樓市一起活潑起來，無論買賣還是租賃都呈現(xiàn)大幅活潑之勢(shì)。由于近期投資氣氛濃厚，市場(chǎng)放盤量不斷增加，令總體空置率波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)供求關(guān)系較為平衡。羅湖乙級(jí)寫字樓一直保持活潑，深受投資者追捧，換手率高，空置率維持在全市的最低水平。附表：羅湖區(qū)2021年3月份代表性二手寫字樓空置率及租售價(jià)格列表大廈名稱空置面積空置率租金售價(jià)大廈名稱空置面積空置率租金售價(jià)甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓地王大廈11,364.698.2%131.4628,287.39國(guó)貿(mào)大廈

3,887.003.9%6013000發(fā)展銀行大廈998.841.3%120--

國(guó)貿(mào)商業(yè)大廈

2,612.004.8%6514500華潤(rùn)大廈640.001.5%220--

天安國(guó)際

2,052.002.4%6014500世界金融大廈14,454.2020.9%110--

深華商業(yè)大廈

3,284.002.6%7514800彭年廣場(chǎng)16917.2016.9%92--

西武大廈

5,084.0012.7%5010500嘉里中心1,895.262.4%12526,500.00金豐城

1,691.003.5%6514800太平洋商貿(mào)

809.000.8%5513000太陽島大廈

245.000.7%6515000總計(jì)46,270.199.18%

133.0827,393.70總計(jì)19,664.003.31%

61.8813762市場(chǎng)分析——片區(qū)租賃成交特點(diǎn)本階段，羅湖的甲、乙級(jí)寫字樓一直保持活潑的成交狀態(tài)，租金平穩(wěn)，波動(dòng)小。羅湖乙級(jí)寫字樓是目前成交最活潑的物業(yè)，但租客主要是中小民營(yíng)企業(yè)，他們的議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，加上本區(qū)的物業(yè)普遍樓齡較大，是租金一直波動(dòng)小的最主要因素。2021年底至2021年1月政策初見端倪①個(gè)人將購置超過5年〔含5年〕的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅②二套房貸首付比例不低于40%③規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部可售房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。2021年2月政策撲朔迷離①央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%2021年3月政策重磅出擊①兩人或多人共同購置90平方米及以下普通住房的，這套房子，對(duì)其中任何一位購房者來說，都必須是“首次購房，且唯一的一套住房〞，否那么就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。②央企退市相關(guān)條例2021年4月政策連下冰雹①二套房貸首付提升至五成14日召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)議要求，對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍②第二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝ッ率欠裼蟹竣蹖?duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款2021年5月政策繼續(xù)發(fā)力①央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%②重啟商業(yè)限外令市場(chǎng)格局分析——新政影響市場(chǎng)格局分析——新政影響1.政策間接肯定了商業(yè)地產(chǎn)投資的地位，其調(diào)控力度制衡了客戶在住宅和商業(yè)投資之間的選擇。2.樓市出現(xiàn)下行輿論與退房潮，外銷客戶全面退出致使市場(chǎng)氛圍逐步冷卻，商業(yè)投資信心受到影響，投資客戶減緩?fù)顿Y步伐，心態(tài)步入觀望。3.全球經(jīng)濟(jì)依然處在回暖過程，各行業(yè)雖在購買寫字樓上偏于謹(jǐn)慎，但基于對(duì)業(yè)務(wù)范圍的恢復(fù)和擴(kuò)充，反而刺激了租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍。4.樓市調(diào)控政策的執(zhí)行有其延續(xù)性，在項(xiàng)目主要的推廣蓄客階段變化幾率較小，因此寫字樓市場(chǎng)將以租賃為主。需求分析

自08年起，受金融海嘯及調(diào)控政策的影響，寫字樓租售成交客戶在企業(yè)類型、更換物業(yè)周期、行業(yè)變化、選擇態(tài)度上均發(fā)生變化，基于以下研判可對(duì)客戶定位做出現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在08年至今的寫字樓成交客戶中，中外合資、外資性質(zhì)企業(yè)受到世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重大沖擊，出現(xiàn)收縮租賃/置業(yè)本錢、削減面積甚至撤點(diǎn)的現(xiàn)象，比例出現(xiàn)一定降低；在投資方面，個(gè)人投資行為也有所下降；而實(shí)力雄厚的國(guó)有企業(yè)、實(shí)力較強(qiáng)的內(nèi)資、外鄉(xiāng)企業(yè)那么成為消化寫字樓租售的主力軍。08年至今寫字樓成交客戶類型

數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心、工程投資部整理成交客戶需求分析成長(zhǎng)型企業(yè)因剛性需求成為市場(chǎng)銷售市場(chǎng)的主體，起步型和成熟型企業(yè)那么慎思熟率，在金融市場(chǎng)尚未穩(wěn)的形勢(shì)下，大局部選擇以租代買，保障流動(dòng)資金充足。分析如下：3-5年成長(zhǎng)型企業(yè)存在優(yōu)化區(qū)位、提升形象、擴(kuò)大面積、改善環(huán)境等諸多剛性需求，置業(yè)需求強(qiáng)勁；1-3年的起步型企業(yè)規(guī)模未穩(wěn)，可用資金少，但該類企業(yè)亦希望在核心商務(wù)區(qū)優(yōu)先占位，提升企業(yè)形象，因此租賃作為一種靈活的開展模式適于采用，需求面積一般在300㎡以下；5年以上的成熟型企業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)敏感度高，對(duì)形勢(shì)有清晰理性的判斷，且大局部現(xiàn)已擁有穩(wěn)定的辦公環(huán)境。該類企業(yè)有足夠的耐心選擇產(chǎn)品，因此在市場(chǎng)未穩(wěn)的環(huán)境下置業(yè)動(dòng)作小，傾向于租賃。需求面積為半層或整層〔1000M2以上〕，一般選擇交通便利、形象好、比較新的甲級(jí)寫字樓。企業(yè)物業(yè)更換周期分析圖

數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心、項(xiàng)目投資部整理

成交客戶需求分析行業(yè)性變化明顯受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，自08年起，寫字樓客戶群呈現(xiàn)明顯的行業(yè)性變化。貿(mào)易、物流行業(yè)整體不景氣直接影響了企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的選擇。上述行業(yè)及其上下游企業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)購為租的行為。反觀實(shí)體企業(yè)，由于跨涉行業(yè)較廣，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散，那么在物業(yè)租賃上需求未減?？蛻暨x擇物業(yè)更加理性和全面相當(dāng)比例的寫字樓客戶修改了購置或租賃的方案。從面積來看，一局部客戶在選擇目標(biāo)產(chǎn)品時(shí)，適度縮減原定面積需求；客戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)也更加理性和全面，關(guān)注重點(diǎn)除了寫字樓所處的區(qū)位、交通通達(dá)程度、樓體形象、新舊程度等要素外，對(duì)硬件、配套、景觀資源、是否帶裝修等指標(biāo)的關(guān)注程度越來越高。08年至今深圳核心商務(wù)區(qū)頻現(xiàn)大宗交易平安集團(tuán)租賃星河開展中心30000㎡、中國(guó)移動(dòng)租賃財(cái)富大廈15000㎡、中信集團(tuán)整購卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期寫字樓、聯(lián)合證券租賃港中旅大廈10150㎡。這說明大型企業(yè)集團(tuán)存在占位核心商務(wù)區(qū)、整租整購高端寫字樓的需求，亦預(yù)示深圳作為南中國(guó)國(guó)際金融中心的地位進(jìn)一步明晰。成交客戶需求分析客戶類型研判

外資\合資企業(yè)比例下降，內(nèi)資企業(yè)、本土企業(yè)回流核心商務(wù)區(qū)活躍；起步型企業(yè)、成熟型企業(yè)包括大型企業(yè)集團(tuán)總部，在租賃客戶中占比較大，租賃面積涵括300㎡以下和半層/整層即1000㎡以上兩個(gè)區(qū)間；實(shí)體企業(yè)、高科研發(fā)、創(chuàng)業(yè)板相關(guān)的金融、風(fēng)投、證券行業(yè)、文化創(chuàng)意等行業(yè)成為租賃客戶的核心力量；區(qū)位、交通、樓盤形象、新舊程度、硬件功能是客戶選擇的最基本標(biāo)準(zhǔn)。工程客戶定位工程定位及招商策略蔡屋圍片區(qū)奠定金融業(yè)和服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)片區(qū)成熟的辦公氛圍地標(biāo)影響力交通四通八達(dá)近期片區(qū)同類物業(yè)租金走勢(shì)穩(wěn)中有升優(yōu)勢(shì)Strength

劣勢(shì)Weak項(xiàng)目體量巨大，招商難度大、周期長(zhǎng)面積大、租金高等成本門檻將限制客戶范圍片區(qū)新增寫字樓供應(yīng)少，難以吸引市場(chǎng)關(guān)注金融中心逐漸向福田中心區(qū)轉(zhuǎn)移交樓時(shí)間過長(zhǎng)，客戶談判過程變數(shù)多、風(fēng)險(xiǎn)大機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten政策導(dǎo)致投資市場(chǎng)漸趨冷卻，租賃需求走強(qiáng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)漸穩(wěn)，內(nèi)資企業(yè)回流活躍創(chuàng)業(yè)板利好使深圳高檔寫字樓受惠近期威脅：1）周邊高檔寫字樓散租的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是來自09年成交物業(yè)的同質(zhì)同期競(jìng)爭(zhēng)；2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目泛區(qū)域化特征逐漸明顯；3）區(qū)內(nèi)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓自覺調(diào)價(jià)，提升競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)期威脅：1）緊縮性宏觀政策；2）城市多極化趨勢(shì)工程SWOT分析工程SWOT總結(jié)金融中心趨移深圳第一高樓租賃市場(chǎng)活躍優(yōu)勢(shì)

機(jī)會(huì)

市場(chǎng)缺乏關(guān)注同期競(jìng)爭(zhēng)激烈劣勢(shì)

威脅

工程形象定位從客戶的角度分析對(duì)高本錢與預(yù)期不確定性的顧慮類比工程周邊和其他寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域正在租售的商務(wù)物業(yè)工程素質(zhì)出擊區(qū)域商務(wù)形象營(yíng)造樹立形象從項(xiàng)目的自身因素分析羅湖蔡屋圍代表著深圳的特區(qū)先鋒精神，30年的開展孕育著敢為人先的創(chuàng)新精神、開拓進(jìn)取的創(chuàng)業(yè)精神、勇?lián)?zé)任的經(jīng)營(yíng)之道！在深圳金融中心的光環(huán)下，“深商〞影像逐漸清晰。深圳的創(chuàng)新90%源自外鄉(xiāng)企業(yè)主導(dǎo)，企業(yè)乃創(chuàng)新之驅(qū)動(dòng)力，深商群族正在實(shí)現(xiàn)群體性的崛起，成為中國(guó)又一個(gè)“區(qū)域性精神色彩〞鮮明的商業(yè)群族！深商群族質(zhì)樸堅(jiān)韌，在開展同時(shí)，他們也呼吁為自己度身打造著一個(gè)優(yōu)良的營(yíng)商環(huán)境、一個(gè)國(guó)際化水準(zhǔn)的商務(wù)空間、一個(gè)節(jié)能高效低本錢的營(yíng)商平臺(tái)為其誕生!工程定位背景.聯(lián)想工程形象定位工程形象定位立足蔡屋圍金融業(yè)的深厚根底凝結(jié)深圳商人的奮斗情結(jié)，猶如一個(gè)舞臺(tái)，交流一個(gè)圈層京基金融中心云端高度，CFD精神領(lǐng)袖全球視野，深商文化平臺(tái)

應(yīng)對(duì)策略1

高效利用代理資源，集中攻勢(shì)、多點(diǎn)開花

建議采用“發(fā)展商+首席代理+外圍代理”相結(jié)合的模式。發(fā)展商組建招商隊(duì)伍，確立一家寫字樓資源強(qiáng)大的代理商作為首席代理，共同駐場(chǎng)構(gòu)成固定的招商團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，給予首席代理在與多家三級(jí)代理行合作的權(quán)利，從而廣開客戶渠道。利用業(yè)務(wù)員最關(guān)注的問題：傭金與成交難度[傭金額度和保障、業(yè)主是否容易反價(jià)或跳單]，以高于市場(chǎng)的傭金和適時(shí)的成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，將代理商的客戶資源集中到項(xiàng)目上。通過業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)式FTF宣傳，帶動(dòng)上門客量和成交率。中原作為寫字樓三級(jí)市場(chǎng)占有率最高、全國(guó)網(wǎng)絡(luò)最大的代理商，將以成熟的資源聯(lián)動(dòng)模式鋪開客戶網(wǎng)絡(luò)，在實(shí)現(xiàn)快速成交的同時(shí)，協(xié)助發(fā)展商完成利潤(rùn)最大化。工程招商策略發(fā)展商招商團(tuán)隊(duì)首席代理

駐場(chǎng)招商①上門客接待②現(xiàn)場(chǎng)管理③招商洽談④合同辦理⑤后續(xù)客服①協(xié)助發(fā)展商提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)，進(jìn)行招商既推廣策略制定執(zhí)行②上門客接待/協(xié)助外場(chǎng)代理接待客戶、介紹項(xiàng)目③公司內(nèi)部持續(xù)推廣、客戶定量轉(zhuǎn)介④外場(chǎng)客戶確認(rèn)手續(xù)辦理⑤招商洽談⑥合同辦理⑦后續(xù)客服代理A

代理B

代理C

代理…

外場(chǎng)招商

轉(zhuǎn)介客戶，協(xié)助談判

價(jià)格體系、傭金機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)推動(dòng)發(fā)展商營(yíng)銷部門客戶確認(rèn)協(xié)助接待①責(zé)任制與廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合；②充足的客戶量，提高成交效率，控制風(fēng)險(xiǎn)；③標(biāo)準(zhǔn)說辭、統(tǒng)一形象、維護(hù)價(jià)格體系，提升開展商的形象效果工程招商策略確立科學(xué)的代理模式：

工程招商策略中原作為首席代理所能負(fù)責(zé)的范疇1上門客戶接待、項(xiàng)目推介并促成成交2通過各種渠道發(fā)動(dòng)中原內(nèi)部資源，促成成交3協(xié)助外圍代理機(jī)構(gòu)向客戶進(jìn)行項(xiàng)目推介，促成成交4與發(fā)展商共同制定招商策略、價(jià)格體系、對(duì)外推廣方案5監(jiān)控市場(chǎng)，為發(fā)展商提供及時(shí)而全面的數(shù)據(jù)，隨時(shí)優(yōu)化策略6協(xié)助發(fā)展商舉辦營(yíng)銷活動(dòng)7跟進(jìn)對(duì)外推廣方案的執(zhí)行，監(jiān)控其傳播效果8協(xié)助發(fā)展商維護(hù)營(yíng)銷中心的現(xiàn)場(chǎng)秩序9可能存在的危機(jī)公關(guān)事宜10租賃合同等相關(guān)手續(xù)的辦理首席代理工作范疇：

工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

國(guó)內(nèi)、國(guó)際客戶資源的開發(fā)和聯(lián)動(dòng)。

利用中原〔中國(guó)〕在全國(guó)各地包括港澳地區(qū)的分公司網(wǎng)絡(luò)和人脈關(guān)系，協(xié)助開展商在商務(wù)核心城市舉辦大都市產(chǎn)品發(fā)布會(huì)和招商活動(dòng)，在中原分公司的傳播配合下，吸引各地金融等產(chǎn)業(yè)龍頭的關(guān)注，吸納客戶資源。工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

利用中原〔中國(guó)〕工商鋪大聯(lián)盟統(tǒng)籌中心迅速發(fā)動(dòng)各地儲(chǔ)藏的國(guó)內(nèi)大客戶、品牌客戶資源。大聯(lián)盟峰會(huì)將在下半年舉行，工程組將籌劃本案作為重點(diǎn)推介工程在峰會(huì)上進(jìn)行發(fā)布，引發(fā)管理層的關(guān)注，從而實(shí)現(xiàn)自上而下的推動(dòng)。國(guó)內(nèi)、國(guó)際客戶資源的開發(fā)和聯(lián)動(dòng)。

工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

國(guó)內(nèi)、國(guó)際客戶資源的開發(fā)和聯(lián)動(dòng)。

工程組將把本案的推介文本送達(dá)至中原集團(tuán)下屬與金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)、分部——中原理財(cái)、中原資產(chǎn)管理、中原按揭經(jīng)紀(jì)、北京華夏物業(yè)管理公司等，有效利用多方資源挖掘客戶，促進(jìn)成交。經(jīng)12年的穩(wěn)步開展，深圳中原地鋪已逾180間，3000名業(yè)務(wù)員，形成廣泛的資源網(wǎng)；其中工商鋪部共有近60個(gè)專業(yè)部門，聚集400余名業(yè)務(wù)精英，積累了雄厚的客戶資源，這些將成為工程組聯(lián)動(dòng)的重要對(duì)象。工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

國(guó)內(nèi)、國(guó)際客戶資源的開發(fā)和聯(lián)動(dòng)。

中原郵件平臺(tái)：使業(yè)務(wù)員及時(shí)獲知工程動(dòng)態(tài)，確保時(shí)效性三級(jí)市場(chǎng)辦公網(wǎng)絡(luò)：快速傳達(dá)信息工程專區(qū)，溝通深港：利用中原香港企業(yè)客戶資源，協(xié)助開展商招納品牌客戶，提高知名度中原外部網(wǎng)：免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)廣告資源利用中原在工程周邊的工商鋪部地鋪、辦公點(diǎn)進(jìn)行包裝，發(fā)布工程相關(guān)廣告，提升客戶咨詢量和關(guān)注度；利用中原所掌握的核心商務(wù)區(qū)大廈戶外廣告資源發(fā)布宣傳，提升關(guān)注。工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

核心商務(wù)區(qū)客戶資源的吸納。

中原外部網(wǎng)〔深圳房地產(chǎn)網(wǎng)〕置頂廣告位、網(wǎng)頁可免費(fèi)運(yùn)用中原平臺(tái)廣告位運(yùn)用，提升關(guān)注度

免費(fèi)使用中原的辦公平臺(tái)廣告位、中原外部網(wǎng)廣告位，對(duì)工程進(jìn)行宣傳。工程招商策略中原對(duì)客戶及各項(xiàng)資源的調(diào)度：

核心商務(wù)區(qū)客戶資源的吸納。

應(yīng)對(duì)策略2

平開高走、巧妙利用租賃條件

項(xiàng)目的租金制定應(yīng)基于市場(chǎng)水平“平開高走”，以“中價(jià)格、高素質(zhì)、高姿態(tài)”的形象推入市場(chǎng)。較低的啟動(dòng)價(jià)格、明碼標(biāo)價(jià)的形式，將對(duì)小業(yè)主五花八門的零散報(bào)價(jià)形成沖擊，迅速吸引市場(chǎng)關(guān)注，而小業(yè)主因按揭壓力，其調(diào)價(jià)舉措必然滯后，由此形成的空檔時(shí)機(jī)將利于本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速交易，保障在前期即引進(jìn)一批主力客戶和品牌企業(yè)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)。“平開”策略將在客戶的心理層面形成營(yíng)銷熱度和價(jià)格上浮的鋪墊，項(xiàng)目則可順勢(shì)而為，逐級(jí)上調(diào)租金，提高收益幅度。工程招商策略

應(yīng)對(duì)策略3

利用免租優(yōu)惠，維護(hù)價(jià)格體系項(xiàng)目可利用租賃條件中的裝修免租期作為價(jià)格談判中的進(jìn)退空間。按照市場(chǎng)規(guī)律，租賃面積100㎡以內(nèi)裝修免租期一般為1個(gè)月、租賃400㎡以上裝修免租期為3個(gè)月，建議以增加免租期作為租金折價(jià)的轉(zhuǎn)換形式。如：客戶租賃300㎡

，租期為2年，市場(chǎng)常規(guī)免租期為2個(gè)月，則可額外增加2個(gè)月免租期，如租期超過2年，可按每年1個(gè)月增加免租期，相當(dāng)于在租金上給與租客優(yōu)惠。相關(guān)條款可在租賃補(bǔ)充協(xié)議中說明，并注明如租客提前解約則取消相應(yīng)的免租優(yōu)惠，從而保障發(fā)展商權(quán)益。該種方式既增加了價(jià)格談判的空間，又不拉低成交價(jià)水平，可保持項(xiàng)目的市場(chǎng)高度，維護(hù)樓盤形象，使項(xiàng)目在與其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)過程中處于有利地位。工程招商策略應(yīng)對(duì)策略4

重新規(guī)劃戶型，避免資源浪費(fèi)

根據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)在深圳核心商務(wù)區(qū)的成交經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)客戶類型與面積需求、空置率相互關(guān)系的研究，中原認(rèn)為本項(xiàng)目在17萬㎡的巨大體量下，以600㎡為起步戶型，將對(duì)羅湖、福田尋求進(jìn)入高端平臺(tái)的中型企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)、外企駐深辦事處等形成壁壘，造成對(duì)客戶渠道的浪費(fèi)。建議選取項(xiàng)目低樓層的部分，對(duì)戶型按200-300㎡重新規(guī)劃，使其更貼近市場(chǎng)需求，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，該策略也能在短時(shí)間內(nèi)形成客戶量的積累和成交的涌現(xiàn)，在市場(chǎng)上塑造話題。工程招商策略工程價(jià)格定位參考區(qū)域范圍或具體物業(yè)建筑層數(shù)招商面積租金區(qū)間情況說明羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓￥133.08/㎡平均空置率9%皇崗商務(wù)中心5977000㎡報(bào)價(jià)￥180-200/㎡于4月份正式啟動(dòng)租賃東海國(guó)際中心寫字樓A、B座37/2699500㎡￥160/㎡B座招商率近40%卓越世紀(jì)中心3、4號(hào)樓34/38散盤,100至1000㎡不等￥135-150/㎡目前消化面積約30%港中旅大廈25400至1450㎡不等￥100-120/㎡招商率約90%嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期23500㎡以上￥160-200/㎡招商率75%華潤(rùn)中心29200至2000㎡不等￥220/㎡空置率1.5%深圳發(fā)展銀行大廈34400㎡以上￥120/㎡空置率1.3%嘉里中心33散盤￥125/㎡空置率2.4%地王大廈69散盤￥131/㎡空置率8.2%工程定價(jià)參考范圍：羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓租金均價(jià)、羅湖福田單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓均價(jià)、核心區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)典型甲級(jí)寫字樓租金均價(jià)。工程價(jià)格定位羅湖區(qū)除了華潤(rùn)大廈以外，其他標(biāo)志性甲級(jí)寫字樓租金均價(jià)約為120至130，由于開發(fā)年限較早，樓齡、折舊、早期開發(fā)遺留的建筑缺陷、硬件配置、物管模式等都對(duì)租金造成影響。華潤(rùn)大廈作為近年開發(fā)的超甲級(jí)寫字樓，依托綜合體及華潤(rùn)品牌，租金保持在220元/㎡.月。福田中心區(qū)30層以上的超高層甲級(jí)寫字樓租金一般為150-160元/㎡.月。由于本案尚無具體的硬件配置數(shù)據(jù)，我司按5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)想，結(jié)合區(qū)位、交通、環(huán)境等因素與上述工程進(jìn)行比較，建議租金均價(jià)如下：【均價(jià)】180元/㎡.月【浮動(dòng)區(qū)間】160—220元/㎡.月【總收益】30,600,000元/