上海某別墅社區(qū)項目物業(yè)管理方案投標書范本

xx別墅項目物業(yè)管理服務投標書目錄第二章管理服務理念和目標定位及具體實施措施14第三章適應項目規(guī)劃布局與特點及現(xiàn)狀的便于管理之具體實施措施25第四項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度41第五章管理服務人員配置規(guī)劃46第六章物業(yè)管理用房及相應管理設(shè)施的配置及開辦費籌措49第七章物業(yè)管理費用的收支預算報價方案55第八章物業(yè)管理服務分項標準與承諾57第九章物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案68第十章物業(yè)維修和管理的應急措施73第十一章小區(qū)河道治理和清潔方案78第十二章豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施79http:///第十三章提供小區(qū)部分智能化設(shè)備的改造更新方案和計劃81第十四章提供2手樓盤詳細交接方案87第十五章提供《物業(yè)管理服務合同》詳細建議稿93附《營業(yè)執(zhí)照復印件》、《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》第二章管理服務理念、目標定位及具體實施措施一、管理服務理念1、對開發(fā)設(shè)計理念的認識和理解——規(guī)劃布局秉承人與自然和諧原則〖云頂別墅〗以其優(yōu)美自然的風貌彰顯個性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。它的發(fā)展是根據(jù)地域和層次的不同呈現(xiàn)迥異的風貌，各具特色，并具強烈的個性和可識別性，可從四個方面歸納：1）有機的、自由的規(guī)劃；2）尺度親切的空間；3）中低密度住宅；4）多種建筑材料及形式；xx別墅，原汁原味地體現(xiàn)了上述的設(shè)計規(guī)劃理念?！宫F(xiàn)多采的規(guī)劃層次空間〖xx別墅〗設(shè)計和定位，充分展現(xiàn)了“四度規(guī)劃空間”。即：第一層次的城市空間，第二層次為界定的區(qū)域空間，第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部、內(nèi)部空間，第四層次則是以人文風貌和風格滲透為主題的精神空間；〖xx別墅〗空間規(guī)劃設(shè)計強調(diào)人在區(qū)域中的主導位置，從形態(tài)、形式、功能等諸多個方面都以人的活動和感覺、視覺為其依據(jù)，用“梯度設(shè)計空間”的概念來表現(xiàn)，其重點突出在以下兩點：建筑空間——其設(shè)計在滿足使用功能和符合人體尺度的前提下，考慮到是對所界定的市鎮(zhèn)空間的影響，增加體量變化，提升空間品質(zhì)。綠化空間——小區(qū)結(jié)合不同級別的空間產(chǎn)生相應的分類：街心花園、組團花園、宅間綠地，它還結(jié)合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動中心?？v橫建筑體量，呈“內(nèi)高外低”，眺望建筑密度則有“內(nèi)緊外松”之感，這極其豐富的層次，使〖云頂別墅〗宛如一幅自然風情的油畫?！紉x別墅〗住宅風格統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，與自然環(huán)境及地域特征相融合，將人性化因素和生活趣味結(jié)合起來?！匀涣鲿车牡缆方煌臻g，極大地滿足了人的高品質(zhì)生活需求〖xx別墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。主要車行道路環(huán)繞整個社區(qū)，它們將社區(qū)內(nèi)不同的部分聯(lián)系起來，相對獨立的隔離開的步行及車道網(wǎng)作為交通系統(tǒng)的輔助部分，從而形成安全且吸引人的步行公共空間。2、對本項目的總體構(gòu)思針對〖xx別墅〗物業(yè)管理環(huán)節(jié)的各個要素，通過周密的市場調(diào)研、文案資料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交際等活動需求，充分融合建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務理念確立整體設(shè)想和思路。1）三大優(yōu)勢建立——作為〖云xx別墅〗項目的服務體系總支撐。區(qū)域優(yōu)勢：松江的如火如荼建設(shè)，特別是〖云頂別墅〗又在松江這塊風水寶地，它的極具魅力示范效應作用，必將帶動松江城區(qū)的集約化發(fā)展。文化優(yōu)勢：開發(fā)商優(yōu)質(zhì)物業(yè)建造理念消化在本項目中，實現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和比較式情景的有機融合，還按照自然原生態(tài)原則，主動促進人才與資本的自由結(jié)合。既引進國內(nèi)海外文化精髓，又體現(xiàn)中國園林特色鮮明的文化底蘊，以實現(xiàn)上海吸收西方文化缺失項目的有效補白。企業(yè)優(yōu)勢：本企業(yè)聚集人才、品牌、管理經(jīng)驗的優(yōu)勢，其經(jīng)驗也將為〖云頂別墅〗物業(yè)管理的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的特色服務管理奠定比較扎實基礎(chǔ)。兩者的珠聯(lián)璧合也將為本項目的成功創(chuàng)造有利條件。充分發(fā)揮管理團隊作用和智慧。本企業(yè)管理團隊已具備了：一種共同的——信念一樣執(zhí)著的——追求一致奮斗的——目標一支優(yōu)秀的——隊伍還有對應的——經(jīng)濟實力高層領(lǐng)銜管理人——本企業(yè)將派出受過嚴格物業(yè)管理服務訓練的經(jīng)理人主理本項目。本企業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。已考慮，從接管本項目起，將以全新機制出現(xiàn)，專門組建的管理層，將是一個匯聚物業(yè)管理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資深管理經(jīng)歷與豐富實踐經(jīng)驗。憑借這些高素質(zhì)，年富力強的職業(yè)人做〖云頂別墅〗的“操盤手”是能夠讓業(yè)主稱心和滿意的。2）四位一體有機結(jié)合，實現(xiàn)綜合有效的管理模式〖xx別墅〗是松江的重要組成部分，要把管理服務與新松江聯(lián)合起來，成為新松江最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)?！M善盡全的服務體系，滲透在全方位、體現(xiàn)在全方面〖xx別墅〗確立的服務業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計中提供了完備服務體系。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)，把西方理性與東方人性有機結(jié)合，提供中西方都能接受的管理服務，用細心、貼心、用心的服務理念，延伸服務至終。經(jīng)營與小區(qū)公建配套的服務功能、開設(shè)多項軟硬件設(shè)施，做到想“居民”之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務。二、管理服務目標1、目標定位〖xx別墅〗項目的前瞻性和創(chuàng)造性的規(guī)劃，使本企業(yè)充滿信心在比較短的時間內(nèi)將它建成：1）理想的生態(tài)性居住生活小區(qū)2）創(chuàng)建上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3）創(chuàng)建建設(shè)部物業(yè)管理示范小區(qū)4）通過ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認證三、目標實現(xiàn)的措施〖xx別墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。我們在環(huán)境控制上保持原汁原味的設(shè)計風格；在管理服務上學習借鑒先進模式。1）以人為本。將物業(yè)管理服務與市政管理相結(jié)合。我們在管理服務中，引進境外服務理念，在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務既要方便業(yè)主的生活，成立一門式的服務中心，總體協(xié)調(diào)小區(qū)居民的各類事務，做到事無巨細、全方位提供各項服務，并在第一時間快速反應及時處理，以滿足業(yè)主的各種需求。同時我們的管理要達到不影響他人的權(quán)益，為所有在〖云頂別墅〗生活工作的人們提供溫馨的大家庭環(huán)境。2）安全是小區(qū)第一要務，也是物業(yè)管理的第一要務工作，業(yè)主主要為白領(lǐng)人士和事業(yè)成功人士構(gòu)成，對于居家的安全是十分關(guān)切的，而安全保障程度是最能直觀反映物業(yè)公司管理水準的杠桿，將直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。我們將制定例會制度，對社區(qū)的交通、入住、二次裝修、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進行制度化，程序化的管理確保社區(qū)安寧、祥和。開放空間做到松而不亂，有序開放；封閉空間做到外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。3）本項目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握一定程度的科技知識，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護。如我司中標，我們將嚴格按照ISO體系規(guī)范化操作，早期進駐施工現(xiàn)場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，以利于在各階段物業(yè)管理中發(fā)揮作用，有效管理。同時我們將培養(yǎng)配備一支合理、優(yōu)秀的管理服務隊伍。管理方法上采取科學、有效管理、統(tǒng)一規(guī)范化管理。4）開創(chuàng)多元化、全方位的管理服務監(jiān)督體系。這一做法得到了物業(yè)界和主管部門一致好評，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為我們公司的一大特色。在〖云頂別墅〗的物業(yè)管理中我們?nèi)匀谎永m(xù)這一特點，建立良好的社會關(guān)系和強有力的社會監(jiān)督體系，把〖云頂別墅〗建設(shè)成高品質(zhì)生活小區(qū)。當業(yè)主需要時，我們會隨時出現(xiàn)在業(yè)主面前；當業(yè)主不需要時，我們就不會出現(xiàn)。5）對社區(qū)交通的管理分為人行系統(tǒng)和車輛交通系統(tǒng)兩部分。人行系統(tǒng)要確保居民和行人的安全和便利。給居民提供跑步，騎單車的場地及路線，也是小區(qū)的重要特色。車輛系統(tǒng)要加強對停車的管理。機動車道與非機動車道嚴格分開，車輛只允許停放在規(guī)定的場地，對違章停放堅決制止。第三章適應項目規(guī)劃布局與特點及現(xiàn)狀的便于管理之具體實施措施超大型、開放式、出行人流相對集中、安全盲點多、標識系統(tǒng)和智能化配置不夠完善且現(xiàn)行管理缺失等，構(gòu)成了云頂別墅項目的現(xiàn)狀特點，所以在常規(guī)性日常管理的同時，主要需在如下方面采取措施，給予強化管理：一、增設(shè)安保固定崗位，實現(xiàn)科學合理布控針對項目屬超大型小區(qū)、安防區(qū)域大的特點，將在每一期的區(qū)域內(nèi)增設(shè)1-2個安保固定崗位，與主要出入口形成呼應，實現(xiàn)科學合理布控，增強應急事件的響應速度，并可為業(yè)主提供就近的綜合服務。二、組建專門安保應急中隊，實現(xiàn)對小區(qū)突發(fā)事件的有效控制針對小區(qū)開放式、內(nèi)外人流交雜且大的特點，我司將組建專門的安保應急中隊，其職責，一是對小區(qū)突發(fā)事件快速反應和有效控制；二是通過交通工具進行快速的聲勢性的小區(qū)安全巡防，在充分展示安保形象和給業(yè)主安全感的同時，起到對不法分子的震懾作用；三是不定期安排“便衣式”安全巡防，以便及時識別和控制可疑人員。三、完善標識系統(tǒng)，有效發(fā)揮溫馨提示和安全警示作用針對小區(qū)水域、水系和水景較多，但管理服務標識不明顯的特點與現(xiàn)狀，我們將對小區(qū)管理服務標識進行系統(tǒng)化的增加和完善，使其覆蓋小區(qū)的各個角落，特別是意外事故易發(fā)的區(qū)域，并配置于安全防范措施來確保廣大業(yè)主及家人的安全。四、注重關(guān)鍵時段管理，有效疏導高峰人流及做好善后工作針對小區(qū)出行人流相對集中的特點，我們將在高峰的關(guān)鍵時段（07：00－09：00；17：00－19：00），安排一定的保安和保潔人員，一是對小區(qū)內(nèi)交通站點進行乘車秩序維護；二是對車輛出入進行快捷引導；三是對架車業(yè)主防范偷盜進行溫馨提示；四是對人流集中地域進行即時保潔服務并做好高峰期后的善后工作，以保持小區(qū)的良好秩序和清潔衛(wèi)生。五、關(guān)注小區(qū)安全盲點，多種方法來最大限度地消除針對小區(qū)保安巡邏有時間差等安全盲點，我們將采取多種方法來給予消除：一是進行周界安防巡邏，對不從出入口進出小區(qū)人員及時發(fā)現(xiàn)和處置；二是增加固定崗位進行安全控制。第四章項目管理機構(gòu)運作及管理制度一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置

1、組織架構(gòu)

物業(yè)公司整體組織架構(gòu)管理處組織架構(gòu)2、組織架構(gòu)圖說明

組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。實行整個小區(qū)管理中心整體管理和各部門分片管理相結(jié)合的管理方式；

管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率；

保安部負責小區(qū)治安、交通與消防管理工作；工程維修中心負責整個項目的設(shè)備維修、養(yǎng)護、清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)衛(wèi)生和綠化服務，客戶服務部主要負責日常與業(yè)戶之聯(lián)系，處理業(yè)戶投訴，協(xié)調(diào)各部門工作：采購、人事、培訓等事務將由上實物業(yè)人事部計財部與管理處經(jīng)理負責；社區(qū)文化中心主要負責向小區(qū)業(yè)主提供便民服務，開展社區(qū)文化，實行獨立核算自負盈虧。

人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，擁有智能化知識，會電腦，文字及口頭表達能力好，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其他崗位的多面手。

二、工作職能組織運行圖

1、運作方式

●運作流程圖

整體運作流程圖說明●說明

①其運作流程設(shè)計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接，既無盲點、又無沉淀。

②整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我們IS09001：2000版的質(zhì)量保證體系進行運作。

③整個運作策劃由公司行政辦公室、綜合管理部、品質(zhì)保證部、財務管理部、人力資源部等各職能部門參與并指導，公司供資源支持協(xié)助管理，以確保整個過程的順利進行。

④運作過程將由當?shù)胤康鼐旨皹I(yè)委會進行監(jiān)督并指導，及時對出現(xiàn)的問題進行溝通、協(xié)調(diào)并解決，以使〖云頂別墅〗的日常管理能更成功、更具有特色。

物業(yè)小區(qū)管理處的日常運作，光有單獨幾個、十幾個物業(yè)管理人員的工作是遠遠不夠，它必須依靠團隊的配合，需要社會各個方面的理解和支持。

——公司支持

若我司接管〖云頂別墅〗，將委派駐場經(jīng)理，成立“云頂別墅管理處”。為了形成資源共享、降低管理成本、形成有機管理、著眼長效管理，我們物業(yè)公司將給予資源和技術(shù)方面的支持，使本項目的現(xiàn)場管理更符合該項目的要求；更符合現(xiàn)代物業(yè)管理的需求。

——業(yè)委會、街道、政府有關(guān)部門

上述是物業(yè)管理公司的依靠，也是管理公司堅強的后盾，更是對管理公司的管理作出評判最公證，最直接的組織和部門。物業(yè)管理公司應積極依靠，在獨立管理的同時，應多聽、多征求他們的意見，以確保各項工作更貼近小區(qū)，真正實現(xiàn)為廣大業(yè)主服務的管理本質(zhì)。

——人力資源配合

人是企業(yè)的重要資源之一。在企業(yè)管理領(lǐng)域，一個項目的成敗主要取決于人。正如英國格言所說：“合適的人在合適的位置上。”人事培訓主要對管理處內(nèi)部的人員和外部的質(zhì)量管理，其主要工作為人員招聘、培訓及考核。通過人員招聘和培訓，將合格的人事輸送到合適的崗位上；通過考核將不合格的人員撤換或進行再培訓。

——工程維修

工程維修負責整個小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，以及工程外委項目監(jiān)管和業(yè)主的報修工作，這樣便于集中優(yōu)勢兵力，提高維修效率和降低運行成本，同時便于統(tǒng)一管理。使維修工作能真正做到及時、優(yōu)質(zhì)和高效。維修中心實行24小時值班制，分搶修和巡檢兩大類，前者以業(yè)主報修為主，后者以計劃維修和保養(yǎng)為主，即體現(xiàn)分工又能統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

——客戶服務

客戶服務是處理整個小區(qū)物業(yè)管理的接待中心，其下有公共關(guān)系、財務管理和結(jié)算中心、服務接待三大塊，公共關(guān)系對內(nèi)主要負責處理和協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)、會所管理等事，對外負責與政府部門的聯(lián)絡，組織協(xié)調(diào)有關(guān)社區(qū)的大型活動，宣傳公司及企業(yè)形象；財務管理主要對整個小區(qū)財務的預算，費用的收繳等進行實時監(jiān)管，確保管理處在最經(jīng)濟的狀態(tài)下運作，降低成本；服務接待全年無休為業(yè)主提供24小時的服務和幫助，是業(yè)主能真正體驗到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務平臺。

三、項目經(jīng)理的管理職能

管理處經(jīng)理職責：

1）在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下主要職責是負責其屬下所有人員的培訓、工作安排及工作監(jiān)督等，負責執(zhí)行管理處安保、消防、清潔、綠化、客戶服務、投訴處理的日常工作。

2）主動與小區(qū)業(yè)主、住客接觸并維持良好關(guān)系，保持一流的管理服務。依據(jù)公共契約，盡力滿足業(yè)主要求。

3）合理分派工作給予屬下員工，使他們嚴格遵照公司的指示工作。

4）分派下屬員工工作，培訓新進員工，監(jiān)管員工素質(zhì)和工作態(tài)度，保證他們符合公司的要求。

5）收集各方面的信息，及時提出改進工作和提高服務的意見和建議。

6）管理處經(jīng)理亦應預計一切有關(guān)小區(qū)管理問題及困難，如超越職責范圍或能力，應及時匯報上級領(lǐng)導。

7）負責處理物業(yè)管理中突發(fā)事件和業(yè)主（使用人）的投訴，果斷決策，使損失和影響最小。

8）根據(jù)總經(jīng)理的要求及指示，定期舉辦應急演習，使管理員工能經(jīng)常保持最佳狀態(tài)并實習應急之程序，同時也使用戶對管理工作有進一步認識，以建立良好的合作精神。

9)負責組織社區(qū)精神文明建設(shè)的有關(guān)活動。

10）定期召開管理員工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各級工作人員。

11）當接收客戶投訴，應及時記錄及處理，基于投訴性質(zhì)及嚴重性采取適當?shù)男袆樱⑻幚砬闆r匯報上級領(lǐng)導。如若超出職位權(quán)限范圍或能力，應及時報告總經(jīng)理處理。

四、內(nèi)部管理的職責分工

客戶服務職責：

1）負責好業(yè)主的入住事項，并安排好人員做好入住必須的各項工作。

2）負責業(yè)主入住后二次裝潢的指導和審核，并辦好二次裝潢的必要手續(xù)。

3）負責對裝修施工隊的監(jiān)督管理，審查好各裝修施工隊必備的相關(guān)文件。

4）負責好對外窗口的一切接待事項。熱情接待每一位業(yè)主，做到認真聽取、合理解答、有求必應。

5）負責向業(yè)主收取管理費和其他應繳納費用，作到當月費用，當月收繳，對有困難的業(yè)主可上門服務。

6）負責小區(qū)內(nèi)平日相關(guān)日常工作，做到每日在小區(qū)內(nèi)巡查一至二次，當日發(fā)生的事情，力爭當日解決。

7）負責接待業(yè)主的保修事情，作到急修當日解決，一般修理不超過二天。

8）第一時間處理好業(yè)主的投訴情況，一時不能解決的應及時向上級匯報。

9）緊密配合管理處作好其他各項工作。

財會人員職責：

1）在公司計劃財務部領(lǐng)導下，根據(jù)公司會計制度規(guī)定的會計科目設(shè)立帳戶，按照確定的會計制度和會計核算形式處理各項經(jīng)濟業(yè)務，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚。月終，要編制總帳目余額試算平衡表并與有關(guān)明細帳核對，保證帳帳相符。

2）及時反映和清理各項會計業(yè)務的往來結(jié)算情況，對內(nèi)部往來單位的各項往來掛帳，要及時核對，適時核對，適時結(jié)清，對外來單位的各項預收、預付、應收、應付款項，要嚴格按對象設(shè)置二級科目，準確、及時給予結(jié)算。

3）嚴格按照現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度辦理現(xiàn)金收支和銀行結(jié)算業(yè)務。

4）對于按照會計手續(xù)填制和取得的各種銀行結(jié)算憑證、現(xiàn)金收付憑證及各類電腦托收單據(jù)，在該項經(jīng)濟業(yè)務完成后，應及時作帳務處理。

5）對于現(xiàn)金的管理，應做到在每日終了，計算出全日的現(xiàn)金收入、支出合計數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實際庫存數(shù)核對相符，做到日清月結(jié)，保證帳款相符。還要注意保持現(xiàn)金實際庫存數(shù)不超過規(guī)定的限額。

6）根據(jù)已經(jīng)辦理完畢的收、付款憑證，逐筆順序登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳，并結(jié)出余額要及時與銀行對帳核對，最后與會計總帳中的現(xiàn)金和銀行存款科目的累計結(jié)余額核對相符。

7）出納人員使用的保險柜，要注意保守保險柜密碼的秘密，保險柜的鑰匙不得隨意轉(zhuǎn)交他人。

8）嚴格管理空白支票、空白收據(jù)和停車車票，專設(shè)登記簿登記，認真辦理領(lǐng)用手續(xù)。以支票結(jié)算時，須在支票上寫明收款單位（人）、結(jié)算金額（或現(xiàn)額）、出票日期、支票用途、轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票的標識及其他有關(guān)要求填列的內(nèi)容，并做好支票的領(lǐng)用登記手續(xù)，禁止經(jīng)辦人員領(lǐng)取空白支票。

工程維修人員職責：

1）按照維保工作計劃及上級分配的任務，做好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護和維修工作，確保設(shè)備設(shè)施完好，運行正常。

2）嚴格按照作業(yè)指導書規(guī)定的程序進行操作。

3）負責設(shè)備及機房的清潔和設(shè)備標識的完好、正確。

4）提出對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的改良建議和降低能耗的合理化建議，盡可能降低物業(yè)運行和管理成本。

5）定時巡查設(shè)備運行情況，并做好書面記錄。

6）任何保養(yǎng)、維修工作完成后，將施工現(xiàn)場清掃干凈。并詳細記錄各類維修耗用材料。

7）遇突發(fā)事件時，須按照文件規(guī)定的程序，執(zhí)行責任范圍內(nèi)的工作，以最快的速度處理完畢，并詳細記錄全過程。

8）接到報修任務，須在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，并設(shè)法在最短時間內(nèi)解決。

9）完成上級布置的其他工作。

安保員職責：

1）負責小區(qū)內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作。

2）負責把守大門，禮貌接待問詢。主動熱情為各類業(yè)戶提供便利服務，諸如提攜物品、備好打氣筒、代叫出租車等。

3）嚴格執(zhí)行對外來人員的控制，遇訪客或登記或征得業(yè)戶的同意后方能進入。

4）大宗物品搬運出小區(qū)，須辦理物品出門手續(xù)，經(jīng)業(yè)戶認可方能放行。

5）維護小區(qū)內(nèi)道路和停車庫秩序，保持道路暢通，制止車輛違規(guī)停放和亂堆貨物的行為。

6）加強小區(qū)巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑跡象，要跟蹤盤察，并及時報告主管領(lǐng)導，采取有效措施確保小區(qū)平安。

7）巡邏中發(fā)現(xiàn)的其他問題，應做好記錄，及時通知有關(guān)人員解決。

8）定期測試消防設(shè)施，參加消防演練。

9）遇突發(fā)事件，須按規(guī)定的程序，負責執(zhí)行本職范圍內(nèi)的工作。

10）熟悉小區(qū)業(yè)戶情況，與業(yè)戶建立友好關(guān)系，及時反饋業(yè)戶的意見和要求，對改進管理處工作提出建議。

11）監(jiān)督檢查二次裝修有無違規(guī)行為，施工人員是否有證。

12）完成上級領(lǐng)導布置的其他任務。

保潔員職責：

1)負責小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的清掃和保潔工作。

2)每天清掃公共道路等。

3)定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等。

4)每天清運生活垃圾，及時清運建筑垃圾。合理安排清運時間，減少對業(yè)戶的影響。

5)負責養(yǎng)護公共區(qū)域的綠化。

6)負責定期采取措施滅蟲害。

綠化工職責：

1)負責小區(qū)范圍內(nèi)的各種觀賞植物的養(yǎng)護工作。

2)根據(jù)小區(qū)種植綠化的情況，編制養(yǎng)護計劃，并負責實施。

3)根據(jù)不同季節(jié)對綠化進行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作，確保綠化存活率達96％以上。

4)對布局不合理的綠化，應及時更換和適宜調(diào)整，確保綠化區(qū)域美觀、舒適。

5)對草坪進行定期修剪與除草，確保草坪濃綠、平整、無雜草。

6)制止占綠、毀綠的現(xiàn)象。五、日常管理制度及考核目錄

物業(yè)管理是一項非常平凡而又繁瑣，相對勞動力密集的管理服務工作，同時隨著科技的發(fā)展和進步，其科學技術(shù)的含量在逐年提高，對物業(yè)管理而言已不可與過去相比了?，F(xiàn)代物業(yè)管理尤其是上海云頂別墅住宅小區(qū)這樣的綜合性小區(qū)，它需要一整套科學完善，合理量化機制建全的管理規(guī)章制度。我們將在引入先進的管理理念，以及ISO9001:2000的基礎(chǔ)上，擬定更趨合理化的管理制和實施細則，進一步加強管理提高服務質(zhì)量。在此，我們摘錄我司部分的規(guī)章制度目錄以供參考。

物業(yè)管理

序號

文件名稱

1

物業(yè)管理前期工作計劃

2

物業(yè)管理崗位設(shè)置圖

3

物業(yè)管理人員編制

4

開辦費預測

5

員工工資津貼表

6

管理費預測

7

財務預算案

8

員工守則

9

物業(yè)財務管理制度

10

緊急預案

11

物業(yè)管理人員入職要求

12

物業(yè)管理人員服裝使用規(guī)定

13

物業(yè)管理人事制度

14

物業(yè)管理人員培訓計劃

15

物業(yè)管理各部門規(guī)章制度

16

物業(yè)管理采購制度

17

文件借閱發(fā)放制度

18

每日巡視記錄表

19

物業(yè)咨詢情況登記表

20

物業(yè)接管驗收程序

21

物業(yè)治安管理規(guī)定

22

物業(yè)消防管理規(guī)定

23

物業(yè)公共設(shè)施場所管理規(guī)定

24

物業(yè)公司檔案管理制度

25

物業(yè)公司處理投訴制度

工程

序號

文件名稱

1

工程主管／經(jīng)理崗位職責

2

工程部常用工、器具清單

3

電工崗位職責

4

弱電工崗位職責

5

空調(diào)工崗位職責

6

建立設(shè)備管理臺帳要則

7

工程部值班工作記錄

8

客戶報修工作規(guī)程

9

客戶報修工作單

10

裝修管理規(guī)定

11

裝修巡視制度

12

設(shè)備匯總表

13

設(shè)備保養(yǎng)施工驗收單

14

設(shè)備采購通知單

15

設(shè)備大修竣工單

16

設(shè)備報廢申請單

17

設(shè)備采購通知單

18

物資驗收入庫單

19

臨時電源安裝使用申請表

20

機房管理規(guī)定

21

物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)制度

22

配電室運行日記

23

設(shè)備全年保養(yǎng)計劃表

保

安

序號

文件名稱

1

保安主管崗位職責

2

監(jiān)控崗位職責

3

門衛(wèi)崗位職責

4

巡邏保安職責

5

保安：工作日報表

6

巡邏工作記錄

7

消防工作制度

8

監(jiān)控工作記錄

9

防火安全責任書

10

外來施工管理規(guī)定

11

動火作業(yè)申請審批表

12

外來施工申請表

13

外來施工隊伍管理協(xié)議書

14

保安工作質(zhì)量檢查表

清

潔

序號

文件名稱

1

清潔工崗位職責

2

物業(yè)常用保潔工具配備一覽表

3

清潔服務質(zhì)量檢查評分表

4

每日清潔工作檢查表第五章

管理服務人員配置規(guī)劃一、配置管理服務人員的標準要求：

本物業(yè)項目從業(yè)人員，應具備較高的技術(shù)管理，操作能力的職業(yè)素養(yǎng)，同時還應具備有較高的道德修養(yǎng)，忠于職守，并具有一定的奉獻精神。人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務能力強，思想意識新的員工隊伍。綜合考量本項目的管理特性，管理要求等各方因素，我們認為本項的人員任職前應通過雙方的政審，經(jīng)培訓考核合格后取得上崗資格，同時應具備以下要求：

項目管理處經(jīng)理

1、身體要求：

年齡30-50歲

身高1.70米以上，相貌端正，身體健康；

2、知識要求：

高等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度；

熟悉物業(yè)管理知識和全面質(zhì)量管理知識。熟悉物業(yè)業(yè)務成本核算、電子計算機應用基礎(chǔ)知識、檔案管理知識和安全、保衛(wèi)、消防管理知識及外賓接待知識；

掌握或懂得企業(yè)法、勞動法、財稅法、合同法等相關(guān)的國際慣例；

能熟練的進行英語會話和閱讀；

了解應用文寫作、房產(chǎn)建筑學、機電設(shè)備等基礎(chǔ)知識；

3、能力要求：

能對國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢有比較深刻的了解，根據(jù)項目管理服務目標，制定切實可行的物業(yè)管理服務實施計劃。組織員工培訓，提高職工素質(zhì)。能正確處理企業(yè)、職工、社會、政府部門等之間的相關(guān)關(guān)系；

能組織協(xié)調(diào)全體員工具有鼓動能力，邏輯性強，用詞恰當，能撰寫工作報告和相關(guān)文件；

4、職業(yè)素養(yǎng)：

遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模；

5、工作經(jīng)歷：

擔任知名賓館或物業(yè)項目經(jīng)理五年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓，達到任職要求；

管理處經(jīng)理助理

1、身體要求：

年齡30-50歲

身高1.70米以上，相貌端正，身體健康；

2、知識要求：

高等院校專科畢業(yè)以上文化程度；

熟悉物業(yè)管理知識和全面質(zhì)量管理知識。熟悉物業(yè)業(yè)務、電子計算機應用基礎(chǔ)知識、檔案管理知識、和安全、保衛(wèi)、消防管理、保潔、工程等實際管理知識及外賓接待知識；

能簡單的進行英語會話和閱讀；

了解應用文寫作、房產(chǎn)建筑學、機電設(shè)備等基礎(chǔ)知識；

3、能力要求：

協(xié)助管理處經(jīng)理對本項目進行全權(quán)管理，主要負責本項目的實務運作和管理，根據(jù)項目管理服務目標，制定切實可行的物業(yè)管理服務實施計劃，配合管理處經(jīng)理開展具體的管理工作。根據(jù)公司要求和目標，制定內(nèi)部管理制度、員工管理制度、外部管理制度以及組織員工培訓，提高職工素質(zhì)。能正確處理企業(yè)、職工、社會、政府部門等之間的相關(guān)關(guān)系；

能組織協(xié)調(diào)全體員工具有鼓動能力，能很好的組織與團結(jié)全體員工，工作邏輯性強，用詞恰當，能撰寫工作報告和相關(guān)文件；

4、職業(yè)素養(yǎng)：

遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模；

5、工作經(jīng)歷：

擔任知名賓館或物業(yè)項目經(jīng)理助理一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓，達到任職要求；

客戶服務人員

1、身體要求：

年齡25-35歲

身高1.65米以上，相貌端正，身體健康；

2、知識要求：

中等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度；

熟悉物業(yè)管理知識和全面質(zhì)量管理知識。熟悉電子計算機應用基礎(chǔ)知識、行政管理知識、檔案管理知識；

能熟練的與人進行溝通和協(xié)調(diào)；

能簡單的進行英語會話和閱讀；

了解應用文寫作、公共關(guān)系等基礎(chǔ)知識；

3、能力要求：

能協(xié)助管理運作部助理進行客戶接待、投訴處理、檔案管理、文秘協(xié)調(diào)事務，配合管理運作部助理制定部管理制度、員工管理制度、外部管理制度以及組織員工培訓。提高自身素質(zhì)和工作能力；

能很好的協(xié)調(diào)員工關(guān)系，能撰寫工作報告和相關(guān)文件；

工作認真，反應敏捷，思維清晰。

4、職業(yè)素養(yǎng)：

遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模；

5、工作經(jīng)歷：

擔任物業(yè)管理接待工作一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓，達到任職要求；

工程主管

1、身體要求：

年齡30-50歲

身體健康，視聽良好，精力充沛；

2、知識要求：

高中畢業(yè)或同等學歷；

具備中級工以上（含中級工）的職業(yè)基礎(chǔ)知識和專業(yè)知識等規(guī)范要求；

熟練掌握建筑、工程設(shè)計、機械、電子技術(shù)、能源控制等專業(yè)基礎(chǔ)知識。了解成本管理、工程預算和有關(guān)定額的核算及其程序。熟悉各類常用設(shè)備設(shè)施的性能及特征，具有豐富的操作、保養(yǎng)和維修經(jīng)驗。了解人員管理、獎懲條件和勞動紀律的一般規(guī)定。掌握修理過程中質(zhì)量檢查的順序和要求。熟悉修理成本的核算。了解設(shè)備管理及組織勞動競賽的經(jīng)驗和知識；

掌握修理作業(yè)中的專用術(shù)語；

具有公關(guān)、安全、消防等基礎(chǔ)知識；

3、能力要求：

具備中級工以上（含中級工）的操作、檢修、調(diào)整等能力規(guī)范要求；

能撰寫工作小結(jié)，布置施工語言準確無誤。具有編寫分析報告、實施方案、年度計劃和總結(jié)的能力；

能根據(jù)各人的技術(shù)特長，合理組織工作，具有主持工作安排、材料準備、場地布置和工藝指導的能力，能采取預防措施，使機電設(shè)備保持完好；

對工程設(shè)計和修繕方案能作出初步評價和初審意見；

能分析判斷和處理工程維修中的日常問題；

4、職業(yè)素養(yǎng)：

愛崗愛公司，遵紀守法，鉆研技術(shù)，自覺保證修理質(zhì)量，帶頭作到安全文明工作，關(guān)心團結(jié)同事，能虛心聽取業(yè)主、下級和領(lǐng)導的意見與建議，主動改進工作缺點；

5、經(jīng)歷要求：

具有經(jīng)專業(yè)部門的中級工考核合格并在工程部擔任主管三年以上；

保安部主管

1、身體要求：

年齡30-40

身高1.75-185；

身體健康，視聽靈敏，精力充沛、體格強健；

2、知識要求：

高中畢業(yè)或同等學歷；

熟悉保安消防知識和有關(guān)的法律常識以及物業(yè)管理知識。熟悉各種設(shè)備、器材的原理、性能和使用以及一般維護方法；

掌握治安管理條例；

3、能力要求：

善于發(fā)現(xiàn)和識別可疑問題，并及時向上級報告。能處理各種突發(fā)事件；

能熟練操作各類安保消防設(shè)備，并能按規(guī)定予以保養(yǎng)；

能指揮好當班各崗位保安人員，確保物業(yè)的安全；

4、職業(yè)素養(yǎng)：

嚴格遵守物業(yè)服務組織規(guī)章制度和涉外紀律，工作認真負責；

5、經(jīng)歷要求：

曾擔任社會公眾物業(yè)項目安保領(lǐng)班工作五年以上，退伍人員最佳；

保潔部主管

1、身體要求：

年齡30-45

身高1.60以上；

身體健康，精力充沛，品貌端正；

2、知識要求：

高中畢業(yè)或同等學歷；

熟悉小區(qū)、社會公眾物業(yè)項目的保潔服務常識和環(huán)境衛(wèi)生知識，掌握防蟲、防霉、防腐和安全用電知識；

懂得清潔衛(wèi)生藥劑、藥品的化學性能和使用要領(lǐng)，具有衛(wèi)生、保健知識；

具有法律常識、了解安全保衛(wèi)和消防條例規(guī)定；

3、能力要求：

能帶領(lǐng)員工按操作規(guī)程和要領(lǐng)熟練地操作各類相關(guān)工具和能正確使用消毒藥劑；

4、職業(yè)素養(yǎng)：

帶頭嚴格遵守勞動紀律和有關(guān)制度，工作中不怕苦、不怕累，認真負責；

5、經(jīng)歷要求：

擔任項目保潔管理工作三年以上；二、項目總負責人簡歷表

1、項目經(jīng)理：

姓名性別年齡職務職稱擬在本合同中擔任任職務畢業(yè)學校參加工作時間從事本專業(yè)工作時時間物業(yè)管理工作經(jīng)歷歷年～年管理過的物業(yè)項目名稱項目規(guī)模及獲獎?chuàng)温殑?/p>

2、工程主管：姓名性別年齡職務職稱擬在本合同中擔任任職務畢業(yè)學校參加工作時間從事本專業(yè)工作時時間物業(yè)管理工作經(jīng)歷歷年～年管理過的物業(yè)項目名稱項目規(guī)模及獲獎?chuàng)温殑杖?、其他主要崗位人員擬配：

1、全體人員配備崗位人數(shù)工作概述經(jīng)理1經(jīng)理，主持小區(qū)管管理處全面工工作客服主管1分管行政事務工作作并負責主管管內(nèi)勤客戶管理工作，負負責客戶接待待及投訴處理理客戶服務2客戶接待兼文檔內(nèi)內(nèi)勤、資料管管理、社區(qū)綜綜合服務會計1財務事務處理（按按二分之一計計算）出納1出納兼業(yè)戶接待工程部6電話、網(wǎng)絡布線、變變電所、日常常房屋設(shè)備維維保安保部41監(jiān)控、正門、巡視視、疏導交通通、糾正違章章保潔部0外包綠化人員0外包合計52.52、工程崗位崗位人數(shù)崗位情況工程主管1日班水電維修3日班，并負責變電電所值班和維維修（含翻班班休息）泥木雜工1日班弱電工1日班合計6日班3、安保崗位崗位人數(shù)崗位情況安保主管1日班，雙休保安班長4監(jiān)控4每班1人，四班輪翻。個主出入口12一個出入口日班22人，夜班1人，四班輪輪翻，客人引引導，車輛引引導、指揮次要出入口4每班1人，四班輪翻，客客人引導，維維持秩序巡邏4每班2人，四班對翻。巡巡視、車輛引引導，四人為為班長地面保安8每班2人，四班對翻，地地面車輛引導導、管理。地庫保安4每班1人，四班輪翻，地地庫車輛引導導、管理。合計414、保潔崗位（外包）崗位人數(shù)崗位情況保潔領(lǐng)班0日班（外包）保潔0日班，負責室外清清潔和定期水水景清潔（外外包）合計0第六章

物業(yè)管理用房及相應管理設(shè)施的配置及開辦籌措一、物業(yè)管理用房的使用計劃

業(yè)委會按照有關(guān)規(guī)定給物業(yè)管理企業(yè)配備了一定比例的管理用房，本企業(yè)如果中標，將本著合理使用的原則，對它們作有利管理辦公和員工更衣、休息創(chuàng)造基本良好的環(huán)境條件，其使用計劃如下表：分隔比率面積大概安排經(jīng)理室

201個辦公桌、3只椅椅子、2個文件柜、11對沙發(fā)、1茶幾財務室

102個辦公桌、2只椅椅子、3個文件柜文檔室

101對桌椅、5只文件件柜辦公室

40助理、客戶主管、工工程師、文員員各1桌1椅。客戶接待室

50接待柜臺，2接待待圓桌，8只椅子、大會議室

100會議桌配12座倉庫

50貨架若干監(jiān)控室

30

安保休息室

35

維修中心

15

維修人員休息室

30

保潔綠化休息室

10

二、管理設(shè)施的配置

1、辦公設(shè)備：復印機、電腦、打印機、保險箱、傳真機、文件柜辦公桌(椅)、物業(yè)接待臺、小會議桌(椅)、飲水機、更衣柜、微波爐、掛壁式空調(diào)

2、工程設(shè)備：電動疏通機、電錘(進口)、潛水泵(單相)、數(shù)字式萬用表、指針式萬用表、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、絕緣墊、鋁合金升降梯(6M)、鋁合金升降梯(4M)、鋁合金升降梯(2.5M)、手提充電式遠射燈、梅花/開口扳手(公制)、套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機、工具箱、小型切割機、

3、保潔設(shè)備：小型清潔工具、鋁合金合頁梯、增壓泵水槍、手推車、桶式洗塵機、清潔其他開支、垃圾桶。

4、保安設(shè)備：聚光手電筒、對講機、警棍、其他設(shè)備

三、二手盤進駐所需開辦費用籌措及處理意向

〖云頂別墅〗正常運作前后，應配置的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商墊付，物業(yè)公司開出詳細清單，在一定時間內(nèi)陸續(xù)購置到位。物業(yè)公司將分階段，按照輕重緩急陸續(xù)使用好開發(fā)商的墊付的這筆款項，在前期物業(yè)合同期限內(nèi)（24月）進物業(yè)管理成本攤畢。（具體見下表）

物業(yè)用具及機械設(shè)備購置清單（表二）

購置設(shè)備費用（RMB）

數(shù)量

單價

金額

1.辦公設(shè)備

復印機

1

20,000

20,000

電腦

6

5,000

30,000

打印機

2

2,000

4,000

打印機（彩色）

1

4,000

4,000

保險箱（一大一?。?/p>

2

3,200

3,200

傳真機

1

2,000

2,000

文件柜

一批

12,000

12,000

辦公桌(椅)

一批

10,000

10,000

物業(yè)接待臺

2

1,000

2,000

小會議桌(椅)

1

2,000

2,000

中會議桌(椅)

1

6,000

6,000

飲水機

6

250

1,500

更衣柜(組)

27

800

21,600

微波爐

3

350

1,050

柜式空調(diào)

2

6,000

12,000

掛壁式空調(diào)

2

2,000

4,000

用友財務軟件

1

4,000

4,000

印刷文件資料費

1500

12

1,8000

考勤機

1

2,500

2,500

停車證

一批

6

5,000

淋浴器

1

1,000

1,000

電話機

8

120

960

小計(1)

166,810

2.工程設(shè)備

電動疏通機

1

1,400

1,400

電錘(進口)

1

3,450

3,450

潛水泵(單相)

1

1,000

1,000

數(shù)字式萬用表

1

250

250

指針式萬用表

3

100

300

數(shù)字式鉗形表

1

370

370

兆歐表(1000V)

1

200

200

絕緣墊

3

200

600

鋁合金升降梯(6M)

1

1,600

1,600

鋁合金升降梯(4M)

2

600

1,200

鋁合金升降梯(2.5M)

2

440

880

手提充電式遠射燈（巡邏）

4

150

600

梅花/開口扳手(公制)

2

200

400

套筒扳手(公制)

1

200

200

各類小工具

2

1,000

2,000

角向磨光機

1

400

400

工具箱

3

300

900

小型切割機

1

500

500

小計(2)

16,250

3.保潔設(shè)備

小型清潔工具

2

1000

2,000

鋁合金合頁梯

2

1000

2000

檫地機（雙速）

1

19000

19000

刮水器等

5

500

2500

增壓泵水槍

1

780

780

手推車

2

300

600

桶式吸塵機

2

1,500

3,000

清潔其他開支（保潔開荒）

1,500

1,500

垃圾桶（若干個）

6,000

小計(3)

37,380

4.保安設(shè)備

聚光手電筒

20

20

400

對講機

25

2,500

62,500

警棍

10

300

3,000

其余設(shè)備

1,000

1,000

(4)小計

66,900

共計：287,340元第七章物業(yè)管理費用的收支預算報價方案一、投標申報公示單

物業(yè)管理收費方式：

制項目數(shù)據(jù)備注報價一期普通商品房綜綜合管理費（元/M2–月）1.70

其中住宅綜合管理服務務費（元/M2–月）0.26

住宅公共區(qū)域清潔潔衛(wèi)生服務費費（元/M2–月）0.21

住宅公共區(qū)域秩序序維護服務費費（元/M2–月）0.36

住宅公共區(qū)域綠化化日常養(yǎng)護服服務費（元/M2–月）0.20

住宅共用部位、共共用設(shè)備設(shè)施施日常運行、保保養(yǎng)、維修服服務費（元/M2–月）0.65

其他費用（元/M2–月）0.02

小區(qū)項目經(jīng)理年薪薪（萬元/月）

管理處人員總數(shù)（名）49.5

投標人蓋章

表注：本表作為投標書內(nèi)容之一，請以信封單獨封存后放入投標書封存提交。

二、物業(yè)管理處收入預算方案

測算出方案如下：

1、一期項目綜合管理費總標準房屋類別建筑面積約（平方方米）套數(shù)綜合管理費標準（元/月·平方米）住宅小高層公寓424436581.70其他附屬面積227

——合計77490——2、一期項目綜合管理費總收入房屋類別建筑面積約（平方方米）綜合管理費標準（元/月·平方米）綜合管理費收入（元/月）住宅底層小高層/單身公寓約37921.304930總計（計算式見旁旁）（72153+200254+116150）-（3792××0.4）元107040三、物業(yè)管理財務支出匯總表項號項目月支出(元/月)年支出（萬元/年）支出比例％說明1綜合管理服務（住住宅、單身公公寓、商鋪）52,668632,01624.1447,780元的的1.1計算2公共區(qū)域清潔衛(wèi)生生服務21,427257,1249.8217,856元的的1.2計算3公共區(qū)域秩序維護護服務43,976527,71220.1639,978元的的1.1計算4公共區(qū)域綠化日常常養(yǎng)護服務2,50830,0961.15按12540平方米米，每平方米米0.2元/月計算5共用部位、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施日常常運行、保養(yǎng)養(yǎng)、維修服務務59,502714,02427.27人工/福利/能耗估算/保養(yǎng)費費56,6669元的1.05計算6公共保險費5006,0000.23第3者責任險7開辦費攤銷11,958143,4965.48按28.7萬攤244個月8不可預計費2,00024,0000.92

9法定稅金5,94171,2922.72按107040的55.55%10創(chuàng)國優(yōu)、貫標認證證費用1,00012,0000.46

11社區(qū)文化費1,00012,0000.46

12管理酬金15,700188,4007.20按1至8項及10至11項的8%計算支出合計218,1802,618,166099.56

收入合計107,0401,284,4880——

盈虧情況-111,1400-1,333,6680——

四、管理處員工薪金/福利費明細管理處崗位名稱人數(shù)基本月薪（人/元）各項基金（人/元；按44%計算）月總支出（元）一管理人員開支

1管理處經(jīng)理15,0002,2007,2002經(jīng)理助理（兼業(yè)主服務中心心主任）13,0001,3204,3203客服助理21,5001,3204,3204財務出納11,4006162,0165行政文員11,5006602,1606財務會計0.52,5005501,800小計6.515,1506,66621,816二服務人員開支

7維修主管12,0008803,4308水電維修工21,4001,2323,1079弱電工11,50066011,782小計46,3002,7729,07210保安主管11,8007922,59211領(lǐng)班(兼巡邏)41,3002,2887,48812保安門崗(主出入口雙崗)121,0005,28017,28013保安監(jiān)控41,0001,7605,76014保安巡邏41,0001,7605,760小計252700011,88038,88015保潔領(lǐng)班11,2005281,72816保潔工128504,48814,68817綠化工11,0004401,440小計1412,4005,45617,856小計49.560,85026,77487,624三其他福利費用

1過節(jié)費、年終獎、外出旅游（按工資資總額12%提?。?9.560,85060850*122%7,3022工作餐（10元//人）5010元26天13,0003培訓費(人/月))5020元/月

1,0004保險費（人身意外外險）50約120元/年

12個月分攤5005保安夜班費(6元元/人)6630.51,0986工程人員夜班費12030.56107服裝費50平均400元/套/人人24月分攤8338國定假日加班費24人/天

12月分攤3329小計49.5

27,672月員工薪金/福利利費合計49.5

115,296年員工薪金/福利利費合計49.5

1,383,5552五、房屋設(shè)備運行費收支預算方案

〖云頂別墅〗根據(jù)《招標書》提供的數(shù)據(jù)，除了給排水設(shè)備有具體功率外，其它設(shè)施能耗的測算數(shù)據(jù)未給予，物業(yè)管理公司只能按照經(jīng)驗來估算，可能測算結(jié)果不夠準確。實際運行后可按實結(jié)算。

能耗估算表項目數(shù)量總功率力率每天運行小時運行百分比天數(shù)電費單價月總價（元）備注給水泵6590.882420%30.50.7758533用3備排污泵3445.50.88245%30.50.77112817用17備路燈景觀燈—5011180%30.50.8811810

安防系統(tǒng)—4124100%30.50.882577含門崗能耗消防泵噴淋泵加壓泵穩(wěn)壓泵81000.88241%30.50.88567日常調(diào)測/4用4備

小計42,612

注：①由于設(shè)備運行能耗屬于估算，實際運作中回有差異。第八章物業(yè)管理服務分項標準與承諾序號承諾的物業(yè)管理服服務內(nèi)容標準投標方物業(yè)管理服務標準承諾1房屋及配套設(shè)施設(shè)設(shè)備和相關(guān)場場地的管理標標準與完好率率承諾95％95%1、根據(jù)房屋及配套套設(shè)施設(shè)備和和相關(guān)場地的的實際使用年年限，定期檢檢查房屋的使使用狀況。2、實行巡視制度，確確保房屋完好好，無違章搭搭建及損壞公公共設(shè)施現(xiàn)象象，并有詳細細的檢查、維維修、保養(yǎng)記記錄和巡查記記錄。3、進行日常管理和和維修保養(yǎng)，編編制合理的維維修養(yǎng)護計劃劃，并對外委委維修進行跟跟蹤監(jiān)管，確確保設(shè)備的正正常運作。4、大型項目在維修修、保養(yǎng)防礙礙到業(yè)主的正正常生活或通通行時，在施施工前一周告告之業(yè)主知悉悉，同時在施施工中，設(shè)置置明顯的告示示牌，以防危危險。2房屋零星小修、急急修質(zhì)量標準準和保質(zhì)期承諾標準投標方承諾及時率98%，返返修率不高于于2%。1、建立24小時值值班制度，設(shè)設(shè)立服務電話話，接受業(yè)主主與使用人的的報修，及時時上門維修嚴嚴格按報修工工作流程進行行操作。2、收到業(yè)主的報修修，小修30分鐘內(nèi)或約約定時間到達達現(xiàn)場。急修修，第一時間間趕到現(xiàn)場，采采取相關(guān)措施施，把損失減減到最小化。3、如屬收費維修項項目的事先應應告知業(yè)主收收費價目，并并做好記錄和和回訪。4、由于是我方修理理失誤，造成成的再次損壞壞，我方將負負責到底直至至恢復正常的的運作。3維修工程質(zhì)量合格格率和回訪驗收率承諾諾標準工程質(zhì)量合格率990%回訪驗收率95%%投標方承諾工程質(zhì)質(zhì)量合格率94%回訪驗收率50%%以上1、公共項目維修完完畢后，執(zhí)行行復查制度，次次日由該維修修人員上一級級領(lǐng)導到達現(xiàn)現(xiàn)場進香分項項檢查并一一一調(diào)試，確保保一步到位。如如發(fā)現(xiàn)隱患及及修理不到位位時，立即修修復直至正常常運轉(zhuǎn)。2、屬業(yè)主區(qū)域內(nèi)的的項目維修完完畢后，該維維修人員認真真做好工作記記錄，并交客客服部門存檔檔備份?？头哟藛T在在此事一周內(nèi)內(nèi)與業(yè)主聯(lián)系系，詢問相關(guān)關(guān)修復后的使使用情況和維維修過程中的的滿意度。如如有異議，將將即刻向上級級匯報并采取取相關(guān)補救措措施。滿足業(yè)業(yè)主要求。4水泵等大型機電設(shè)設(shè)備維修保養(yǎng)養(yǎng)標準和完好好率承諾標準95%投標方承諾96%%1、確保水泵等大型型機電設(shè)備技技術(shù)技能處于于良好狀態(tài)。2、定時巡查大型設(shè)設(shè)備房內(nèi)的設(shè)設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況況，如有異常常立即進行修修復。3、重要機房內(nèi)保持持干凈無積塵塵、不堆放雜雜物，保持良良好的室內(nèi)通通風及照明，房房門開啟靈活活5街坊道路、小區(qū)綠綠化等公共部部位24小時內(nèi)保潔潔次數(shù)與潔凈凈程度承諾投標方承諾無死角、無積灰、干干凈整潔，保保潔范圍達98％1、公共區(qū)域道路、廣廣場、綠地等等每日清掃2次，無垃圾圾。2、一層共用走道每每日拖地1次，無積灰灰、污垢、死死角。3、樓梯扶手每周擦擦洗不少于2次，共用部部位玻璃每季季度不少于1次，無污垢垢、無積灰。路路燈每月清洗洗不少于1次，雕塑小小品每月清洗洗2次以上。4、水景水面無明顯顯漂浮物、水水質(zhì)潔凈。5、及時清除道路積積水、積雪。6街坊道路、路燈、草草坪及住宅內(nèi)內(nèi)樓道公共燈燈具設(shè)備完好好率和亮燈率率承諾標準95％投標方承諾95%1、制定小區(qū)內(nèi)的亮亮燈制度，遇遇冬天、下雨雨及天氣突發(fā)發(fā)狀況，應根根據(jù)實際需要要對公共部位位實行亮燈，為為方便業(yè)主的的出行安全，提提供保障。2、每日定時巡檢，燈燈具發(fā)生故障障時，第一時時間進行修理理或更換并做做好相應的記記錄工作。3、管理處事先做好好所用燈具的的備品工作，以以備不時之需需。4、每周對公共燈具具設(shè)備進行清清潔保養(yǎng)，提提高其使用率率。5、線路無老化，照照明設(shè)施清潔潔完好，燈具具符合技術(shù)標標準。6、實現(xiàn)良好的燈具具外觀，照明明系統(tǒng)正常有有效啟用，照照明線路完好好。7小區(qū)消防設(shè)施管護護措施與承諾諾投標方承諾無管理責任火災事故1、消防設(shè)備完備、定定期進行演習習，選放位置置明顯，確保保啟用方便。2、做到消防設(shè)施設(shè)設(shè)備的完好率率為99%,可隨時啟用用，消防通道道暢通。3、指定消防專管人人，定期對員員工進行培訓訓，增強防火火意識。4、加強社區(qū)安全宣宣傳，由消防防專管人負責責日常巡視并并通知管理處處，以確保小小區(qū)消防安全全。5、業(yè)主入住之前（辦辦手續(xù)時）就就開始宣傳消消防安全知識識，應做到家家喻戶曉，沒沒有盲點，并并對專業(yè)知識識做好耐心、細細致的解釋工工作。8小區(qū)街坊道路管護護措施和完好率承諾標準95%投標方承諾98%1、小區(qū)主出入口設(shè)設(shè)有小區(qū)平面面示意圖，主主要路口設(shè)有有路標。2、進住裝修期及中中高層、施工工期杜絕車輛輛擠壓人行道道及道牙，嚴嚴禁在路面上上拌制水泥或或砂漿污染路路面。3、對小區(qū)內(nèi)的路面面定時進行巡巡視，排除障障礙物，確保保通行暢通。4、每年對局部損壞壞嚴重，修補補多次的路面面、道牙人行行道板進行翻翻新。5、路面翻新面積控控制在1%，其他控制制在5%，逐年遞增10%。6、保證道路平整、無無坑洼、無積積水、無缺損損。9小區(qū)水景清潔度承承諾標準95%投標方承諾98%1、實行專人負責制制度，由專人人負責養(yǎng)護和和維護，明確確相關(guān)責任，發(fā)發(fā)現(xiàn)有損壞或或不符合標準準的立即進行行整改。2、水景水面控制無無明顯漂浮物物。10小區(qū)綠化喬灌木、草草坪和園林建建筑附屬設(shè)施施的管護標準準措施和苗木成活率承諾標準存活率95%投標方承諾存活率96%1、有專業(yè)人員實施施綠化養(yǎng)護管管理，做到無無明顯的病蟲蟲危害和要害害。2、確保草坪生長良良好，及時修修剪和補載補補種，無雜草草、雜物。3、花卉、綠籬、樹樹木根據(jù)其品品種和生長情情況，及時修修剪整形，保保持觀賞效果果。4、定期組織澆灌、施施肥和松土，做做好防澇防凍凍。5、定期噴灑藥物，有有效預防病蟲蟲害。11管理服務質(zhì)量投訴訴處理及時率率承諾標準95%投標方承諾98%1、設(shè)有服務接待中中心，公示24小時服務電電話，隨時接接受業(yè)務的投投訴電話。2、執(zhí)行業(yè)主投訴處處理流程，確確保在24小時內(nèi)處理理或回復，做做到件件由詳詳細的處理結(jié)結(jié)果和記錄，并并由投訴人簽簽字認可。3、公司設(shè)有溝通電電話。12業(yè)主及使用人對管管理服務滿意意度及對滿意意度測評方法法的承諾標準80%以上首年85%以上以后90%1、加強與住戶的溝溝通，定期舉舉行住戶懇談談會，了解客客戶的愿望和和要求。2、收費項目，公開開收費價目表表，使業(yè)主明明明白白消費費。3、尊重每一位業(yè)主主，業(yè)主提出出的相關(guān)質(zhì)疑疑，耐心及時時的給予回復復答案。并采取有效措施幫幫助業(yè)主解決決困難。第九章物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、護綠等工作的實施方案一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施

1、公共設(shè)施的日常維修序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道1）進住裝修期及中中高層、施工工期杜絕車輛輛擠壓人行道道及道牙，嚴嚴禁在路面上上拌制水泥或或砂漿污染路路面；2）每年對局部損壞壞嚴重，修補補多次的路面面、道牙人行行道板進行翻翻新；3）路面翻新面積應應控制在1%，其他控制制在5%，逐年遞增10%。1）由安保隊長加強強裝修督察，嚴嚴禁中高層施施工車輛進入入?yún)^(qū)內(nèi)道路；；2）翻新工作由工程程部門自行組組織專業(yè)維修修工或委托有有關(guān)施工單位位實施。1）屋村道路使用管管理規(guī)定；2）人行道鋪設(shè)技術(shù)術(shù)標準。平整、無坑洼、無無積水、無缺缺損、完好率率達99%以上。緩路徑、花崗石道道牙2室外照明草坪燈1）燈桿每年刷漆一一次；2）每月清潔潔燈具一次；；3）每季檢修修線路一遍。

翻新工作由工程維維保部門自行行組織專業(yè)維維修工或委托托有關(guān)施工單單位實施。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完完好；3）燈具施工技術(shù)標標準。1）實現(xiàn)良好的燈具具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有有效啟用；3）照明設(shè)施線路完完好率98%以上。高桿燈其他照明3溝渠池井雨水井1）化糞池每半年清清理一次；2）井蓋板每年刷一一次漆，防止止銹蝕；3）每季度清理井內(nèi)內(nèi)雜物一次；；4）每年全面維修完完善一次。由工程技術(shù)部門按按相應作業(yè)規(guī)規(guī)程實施。1）化糞池清理作業(yè)業(yè)規(guī)程；2）井蓋刷防銹漆作作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。1）化糞池內(nèi)無沉積積物；2）井蓋正常使用；；3）流水通暢。4園林綠地綠化1）春、夏季各補換換3%-6%。綠地一次次，樹木補種種春夏各一次次，每次3%；2）花木每半月修剪剪一次；3）夏季草坪每月修修剪一次；4）喬木每季修剪一一次；5）每周清潔雕塑一一次；6）根據(jù)病蟲害發(fā)生生規(guī)律，每年年進行三次大大消殺和四次次日常消殺。1）由環(huán)境管理部按按照相應作業(yè)業(yè)規(guī)程實施；；2）自第10年起按按10%更換綠地草草坪。1）綠化工作標準；；2）園林工作標準。1）綠草叢叢，樹木木青青，剪切切整齊；2）雕塑、小品完整整清潔，流水水清清。5公用標志設(shè)施標識牌1）每月清潔標志一一次；2）每半年對標志安安放基礎(chǔ)穩(wěn)固固情況進行檢檢查維護；3）每半年對標識進進行維護一次次。由工程部負責實施施，安保部配配合。住宅區(qū)標識，警示示牌制作安裝裝及管理規(guī)定定。1）標志清潔美觀；；2）安放穩(wěn)固；3）標識清晰。警示牌6消防設(shè)施水管網(wǎng)排水管（消防水）1）消防栓及水泵結(jié)結(jié)合器每半年年油漆一次；；2）消防栓每半年排排水一次，檢檢修一次。由工程技術(shù)部組織織實施。1）開啟靈活，2）不滲漏。1）正常有效使用；；2）外觀完好。室外消防栓7設(shè)施及排水管道排水管消防栓水泵泵室內(nèi)消防器器每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程技術(shù)部門專專業(yè)維修按相相關(guān)維修規(guī)程程實施。1）標識清楚，無污污跡；2）安放牢固。1）標志設(shè)施完好率率100%；2）標志無損壞。8其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站及三個個垃圾集中站站1）每年刷油漆一遍遍；2）每季度檢查檔土土墻頂排水溝溝通暢情況；；3）每季度檢查一次次污水孔疏通通情況。由工程技術(shù)部門按按相關(guān)作業(yè)規(guī)規(guī)程實施。1）檔土墻維護標準準；2）圍欄維護標準；；1）設(shè)施安全正常使使用；2）美觀完好。9公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能能控制中心對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)設(shè)備性能及連連接運行，顯顯示情況進行行月檢、季檢檢和年檢。1）由工程部按相應應維護保養(yǎng)規(guī)規(guī)程實施；2）本系統(tǒng)設(shè)備每220年更換一次次。智能化系統(tǒng)維護保保養(yǎng)標準。1）系統(tǒng)良好運行；；2）設(shè)施、設(shè)備及傳傳輸線路完好好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好好正確保存。10管理用房管理用房1）每月檢修一次設(shè)設(shè)施，設(shè)備；；2）每半年檢查一次次電氣線路；；3）每年內(nèi)粉刷一次次；4）每年對其他建筑筑部分維護一一次。由工程技術(shù)部門按按相應維護保保養(yǎng)規(guī)程實施施。1）相應建筑部分維維修保養(yǎng)規(guī)程程；2）相應電氣設(shè)備維維護保養(yǎng)規(guī)程程1）整潔、安全、正正常使用；2）設(shè)施、設(shè)備完好好2、房屋主體，維修養(yǎng)護序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造造成的結(jié)構(gòu)問問題。每周巡視一次，入入住裝修階段段要每天巡視視，發(fā)現(xiàn)問題題，及時處理理、維修。1）由于使用不當造造成結(jié)構(gòu)局部部受損較輕，由由工程維修部部按房屋修繕繕規(guī)定實施維維修；如局部部受損較重應應請專家“會診”提出方案，委委托專業(yè)公司司實施；2）如因施工質(zhì)量原原因造成結(jié)構(gòu)構(gòu)問題，應報報請開發(fā)商處處理。1）建筑物白蟻防治治標準；2）建筑物完好等級級標準。1）結(jié)構(gòu)安全，正常常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落落的修補；2）施工質(zhì)量原因造造成的結(jié)構(gòu)問問題。1）每年對房屋基礎(chǔ)礎(chǔ)進行一次檢檢查，防止白白螞蟻及腐蝕蝕性液體的損損害；2）及時了解住戶有有無白蟻情況況，做到早發(fā)發(fā)現(xiàn)，早處理理。由工程部負責實施施。1）建筑物白蟻防治治標準；2）建筑物完好等級級標準。1）結(jié)構(gòu)安全，正常常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成成屋面滲漏；；3）避雷網(wǎng)脫界、間間斷；4）每年對屋面防水水層檢修一次次，每5年翻新更新新老化部分。1）由工程技術(shù)部門門負責實施；；2）屋面防水、隔熱熱層每15年全面翻新新一次。1）房屋修繕標準；；2）相應修繕作業(yè)規(guī)規(guī)程。1）房屋修繕標準；；2）相應修繕作業(yè)規(guī)規(guī)程。1）無積水、防水層層正常使用；；2）結(jié)構(gòu)性能完好。4機電設(shè)備1）發(fā)電機及水泵等等機電設(shè)備的的維護保養(yǎng)；；2）日常機電設(shè)備的的零部件易耗耗品維修、更更換1）月檢制控設(shè)備一一次；2）季檢開關(guān)靈敏度度及開關(guān)緊固固件完好情況況；3）年檢電源切換及及自動保護裝裝置；4）每季檢修一次發(fā)發(fā)電機設(shè)備1）由工程技術(shù)部門門負責實施；；各項機電設(shè)備維修修保養(yǎng)規(guī)程1）運轉(zhuǎn)正常、安全全2）設(shè)備完好率1000%。5共用防盜監(jiān)控及郵郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門及郵政信信箱的維修養(yǎng)養(yǎng)護。1）每月對系統(tǒng)進行行一次維護檢檢修（含線路路）；2）每年對防盜門及及信箱進行一一次堅固維修修。由工程技術(shù)部門負負責實施。防盜監(jiān)控及智能系系統(tǒng)維護保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使使用；2）系統(tǒng)線路正常；；3）設(shè)施美觀、整潔潔6公共照明1）線路的檢修維護護；2）燈具的維修及更更新。每年檢修一次線路路和燈具、更更換老化線路路和損壞燈具具。由工程技術(shù)部門按按相應保養(yǎng)規(guī)規(guī)程實施。公用照明維修保養(yǎng)養(yǎng)教程。1）線路無老化；2）燈具正常使用、照照明完好。7公共消防設(shè)施1）疏散標志的維修修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱箱）的有效維維護及檢修。1）每月檢查一次煙煙、溫感報警警系統(tǒng)完好情情況；2）每半年進行一次次煙感試驗；；3）每年對消防箱油油漆一遍，并并將消防帶晾晾曬一次，以以防發(fā)霉；4）每年對消防疏散散標志進行一一次維護