一個(gè)表格告訴你公司治理的全部法律風(fēng)險(xiǎn)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔一個(gè)表格告訴你公司治理的全部法律風(fēng)險(xiǎn)目錄：1、一個(gè)表格告訴你公司治理的全部法律風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)表格告訴你公司治理的全部法律風(fēng)險(xiǎn)！導(dǎo)讀：現(xiàn)代企業(yè)管理的基本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必然伴隨著不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義上說(shuō)，企業(yè)管理就是風(fēng)險(xiǎn)管理。法律風(fēng)險(xiǎn)管理作為風(fēng)險(xiǎn)管理中的一種越來(lái)越受到眾多企業(yè)特別是跨國(guó)企業(yè)的重視?，F(xiàn)就企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容提出法律意見如下，以供參閱、了解。序號(hào)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防范措施一公司企業(yè)治理結(jié)構(gòu)1、公司章程是工商登記的文本，股東之間未簽訂股東協(xié)議。固定的公司章程版本無(wú)法體現(xiàn)股東成立公司的真實(shí)意思，股東之間的權(quán)利義務(wù)難以產(chǎn)生法律認(rèn)定的效果。制定可操作性強(qiáng)的公司章程，補(bǔ)簽股東協(xié)議。2、股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)不明確，議事規(guī)則不清晰，無(wú)會(huì)議決議記錄或決議隨意。重大事項(xiàng)決策、執(zhí)行缺乏法律約束力，發(fā)生糾紛法律救濟(jì)無(wú)保障。明確“兩會(huì)”職責(zé)和議事規(guī)則，建立會(huì)議制度。3、股東出資不到位，股東之間互相有經(jīng)濟(jì)往來(lái)，名為出資實(shí)為借貸或名為借貸實(shí)為出資。股東之間容易產(chǎn)生糾紛，公司法定資本金不足。落實(shí)出資義務(wù)，理順股東與公司的關(guān)系。4、股權(quán)設(shè)置不合理，重大事項(xiàng)難以決策，公司僵局。公司重大事項(xiàng)難以決策，容易造成公司僵局。設(shè)置合法合理的股東結(jié)構(gòu)。5、股東出資完成，公司成立后，股東利用控制公司財(cái)務(wù)便利，將出資挪用或抽逃。損害公司及其他股東利益，承擔(dān)抽逃資金的行政或刑事責(zé)任。規(guī)范公司財(cái)務(wù)制度，落實(shí)監(jiān)督機(jī)關(guān)的職責(zé)。6、大股東個(gè)人財(cái)務(wù)與公司財(cái)務(wù)混同、私事與公事不分，小股東權(quán)益受損。公司人格否認(rèn)，股東承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。明確公司獨(dú)立的法人地位，與股東的自然人分開。7、股東會(huì)、董事會(huì)會(huì)議程序違章違法，決議違法、侵害其他股東利益。程序違法可撤銷，內(nèi)容違法無(wú)效，引發(fā)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范會(huì)議程序，決議內(nèi)容合法化。8、經(jīng)營(yíng)管理層不盡職責(zé)或?yàn)E用職權(quán)，以權(quán)謀私、貪污受賄，損害公司及股東權(quán)益。股東與經(jīng)營(yíng)管理層產(chǎn)生不信任，影響公司整體業(yè)績(jī)，產(chǎn)生民事或刑事訴訟。建立經(jīng)營(yíng)管理層績(jī)效考核機(jī)制，完善公司監(jiān)控體系。9、公司機(jī)關(guān)設(shè)置不到位或臃腫，職責(zé)不清晰，工作流程不明確。公司整體運(yùn)營(yíng)效率不高，影響公司業(yè)績(jī)和目標(biāo)的達(dá)成。設(shè)置合法合理的公司機(jī)關(guān)，建立科學(xué)的行之有效的管理制度。10、監(jiān)督機(jī)構(gòu)履職缺位。經(jīng)營(yíng)管理者權(quán)力膨脹，濫用職權(quán)或玩忽職守。落實(shí)監(jiān)事（會(huì)）職責(zé)，增強(qiáng)審計(jì)功能。二內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理1、公司企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置不足或臃腫，各機(jī)構(gòu)職責(zé)缺位或交叉。運(yùn)行效率低下，各機(jī)構(gòu)玩忽職守或?yàn)E用職權(quán)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)相一致，能夠控制各項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)，各司其職，各盡其責(zé)，避免職能交叉、缺失或權(quán)責(zé)過(guò)于集中。2、公司企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員素質(zhì)不高，隊(duì)伍參差不齊，人才流失嚴(yán)重，優(yōu)秀人才進(jìn)不來(lái)。公司企業(yè)人力資源保有量不足，缺乏活力，企業(yè)發(fā)展后勁匱乏。設(shè)置科學(xué)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)體系，并嚴(yán)格考核評(píng)價(jià)，以此作為確定員工薪酬、職級(jí)調(diào)整和解除勞動(dòng)合同等的重要依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。3、產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量有問(wèn)題，客戶不滿意投訴多，售后服務(wù)跟不上?？蛻糁饾u流失，產(chǎn)生違約或產(chǎn)品質(zhì)量糾紛。建立嚴(yán)格的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量控制和檢驗(yàn)制度并嚴(yán)格執(zhí)行；提供良好的售后服務(wù)，妥善處理客戶提出的投訴和建議。4、公司企業(yè)公章無(wú)使用審批制度，有其事分公司、辦事處公章使用混亂。分公司、辦事處的公章是本公司要承擔(dān)責(zé)任，公章使用不當(dāng)可能產(chǎn)生對(duì)外舉債的風(fēng)險(xiǎn)。建立公章使用管理制度，并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。5、合同簽訂后，生產(chǎn)或服務(wù)部門無(wú)法完全履行合同，營(yíng)銷部門與生產(chǎn)、服務(wù)部門脫節(jié)。合同無(wú)法履行或不完全履行，承擔(dān)違約責(zé)任。加強(qiáng)部門之間的整合溝通，營(yíng)銷、生產(chǎn)或服務(wù)部門人員參與業(yè)務(wù)談判、簽訂合同。6、企業(yè)公司的規(guī)章制度與法律法規(guī)相違背。與法律法規(guī)相違背的規(guī)章制度可撤銷或無(wú)效。加強(qiáng)企業(yè)公司規(guī)章制度的合法性、合規(guī)性審查。7、物資采購(gòu)不符合物資使用部門的需求，或者物資采購(gòu)浪費(fèi)。物資采購(gòu)人員或部門貪污受賄，資源的極大浪費(fèi)。建立公司企業(yè)物資采購(gòu)流程，嚴(yán)格物資采購(gòu)審批制度。8、公司企業(yè)員工不正確履行工作職責(zé)，貪污、挪用公款，收受賄賂、回扣。相關(guān)人員受到內(nèi)部處分，嚴(yán)重者被刑事處罰，損壞企業(yè)聲譽(yù)。加強(qiáng)公司企業(yè)文化建設(shè)、法律培訓(xùn)，嚴(yán)格內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。9、企業(yè)家觸犯刑事法律。企業(yè)家將受到刑事處罰，企業(yè)將面臨群龍無(wú)首的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)家提供法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增加事前預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)的投入，定期進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。三人力資源與勞動(dòng)管理1、招聘過(guò)程簡(jiǎn)單化、形式化，不注重入職審查應(yīng)聘人員的有效身份證件、學(xué)歷證件、等級(jí)證書、資格證書、技能證書等。勞動(dòng)者以欺詐手段入職的，導(dǎo)致勞動(dòng)合同無(wú)效；招用與其他用人單位尚未解除或者終止勞動(dòng)合同的勞動(dòng)者，給其他用人單位造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。嚴(yán)格招聘程序，加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)者入職審查。2、未按照勞動(dòng)法履行告知義務(wù)，未讓員工簽收規(guī)章制度。員工可能以欺詐為由，導(dǎo)致合同無(wú)效；規(guī)章制度對(duì)合同無(wú)效，舉證困難。規(guī)范員工入職法律文本，簽訂員工入職聲明。3、員工入職未簽訂或遲延簽訂勞動(dòng)合同，尤其是人力資源經(jīng)理等高級(jí)管理人員。用人單位在與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系一個(gè)月后仍未訂立勞動(dòng)合同，需支付雙倍工資；用工之日起滿一年不與勞動(dòng)者訂立書面勞動(dòng)合同的，視為用人單位與勞動(dòng)者簽訂無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同。建立并執(zhí)行合法合規(guī)的勞動(dòng)合同管理制度，員工入職一個(gè)月內(nèi)簽訂勞動(dòng)合同，并定期清查。4、未繳納或拖欠員工社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；員工承諾不繳納社保，由用人單位直接給予補(bǔ)償；員工不提供資料，社保無(wú)法辦理。員工以此為由要求支付經(jīng)濟(jì)賠償金，勞動(dòng)行政部門處罰，發(fā)生工傷事故由企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。及時(shí)為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)；要求員工提交書面法律文本，保存證據(jù)；拒不提供資料且流動(dòng)性大的員工不錄用。5、試用期隨意解除勞動(dòng)合同；試用期不給員工上保險(xiǎn)；口頭約定試用期不簽勞動(dòng)合同，試用期合格就簽勞動(dòng)合同，不合格就不錄用。用人單位隨意解除勞動(dòng)合同要支付經(jīng)濟(jì)賠償金，試用期不購(gòu)買社保要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，不簽勞動(dòng)合同的支付雙倍工資。簽訂勞動(dòng)合同，明確約定符合法律規(guī)定期限的試用期，在試用期不合格或其他法定條件可以解除合同。6、給員工變崗、變薪、變工作地點(diǎn)，派遣孕期員工出差。用人單位違反勞動(dòng)合同約定，員工要求用人單位承擔(dān)責(zé)任。事先預(yù)防，簽訂書面合同，得到員工的書面同意確認(rèn)。7、員工自行加班，或用人單位安排加班的，未支付加班工資。員工以此要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，勞動(dòng)行政部門給予處罰。制定加班認(rèn)定及操作程序制度，符合公司規(guī)定的支付加班費(fèi)。8、員工嚴(yán)重違反規(guī)章制度，用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系。被解除勞動(dòng)關(guān)系的員工不服，與用人單位產(chǎn)生訴訟。及時(shí)處理，保存證據(jù)。9、員工手冊(cè)與規(guī)章制度制定。員工違法用人單位的規(guī)章制度，以不知道規(guī)章制度為由，與用人單位產(chǎn)生糾紛。制定合法合規(guī)的規(guī)章制度，并通過(guò)有形的形式告知員工。10、經(jīng)營(yíng)管理層及員工消極工作，無(wú)激勵(lì)制度或激勵(lì)制度不公平。影響公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的事項(xiàng)，企業(yè)缺乏活力。建立合理的工資結(jié)構(gòu)，制定符合實(shí)際的績(jī)效考核機(jī)制。四合同與應(yīng)收賬款管理1、未對(duì)合同對(duì)方資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、業(yè)務(wù)許可文件）進(jìn)行審查，未對(duì)合同對(duì)方信用進(jìn)行審查。合同難以履行，應(yīng)收賬款回收難，即使通過(guò)訴訟也難以執(zhí)行到位。審查合同向?qū)Ψ降馁Y質(zhì)以及信用情況。2、未按內(nèi)部順序履行簽訂手續(xù)，合同先履行后簽訂，擅自調(diào)整已審批合同的內(nèi)容，先簽章后填寫合同內(nèi)容。影響合同的具體內(nèi)容，一旦對(duì)方違約，導(dǎo)致維權(quán)缺乏依據(jù)。建立合同管理制度，嚴(yán)格依照合同起草、審查、會(huì)簽等合同訂立流程。3、合同上載明的當(dāng)事人名稱與實(shí)際簽章不符，合同章加蓋不符合規(guī)定，合同未載明簽訂日期。影響合同的效力，一旦對(duì)方違約，導(dǎo)致維權(quán)缺乏依據(jù)。加強(qiáng)合同簽訂審查，建立合同備案制度。4、合同全部或局部條款違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益；訂立合同的主體不合格；代理人逾越權(quán)限；意思表示不真實(shí)；顯失公平。可能導(dǎo)致合同無(wú)效的或可撤銷。嚴(yán)格合同簽訂和審查流程。5、合同未約定貨物的單價(jià)、數(shù)量、驗(yàn)貨標(biāo)準(zhǔn)，未約定交貨的方式、付款的時(shí)間以及方式，未約定違約責(zé)任、未約定或約定糾紛解決方式不合法。如果發(fā)生訴訟，維權(quán)困難，貨款計(jì)算缺乏依據(jù)，是否交貨舉證困難是否付款事實(shí)難以查清，違約責(zé)任缺乏計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)議解決方式可能對(duì)己方不利。建立合理合法的合同，完善合同必備條款，預(yù)防可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。6、銷售部門擅自決定賒銷客戶和賒銷數(shù)量。不符合條件的客戶賒銷，不符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶超額賒銷。建立健全賒銷審批制度，授予客戶的信用額度，必須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可起用并錄入客戶檔案。7、合同履行管理混亂，無(wú)貨物簽收單或簽收人與合同約定不符，未按合同開具發(fā)票或無(wú)發(fā)票簽收單，無(wú)按合同約定履行貨物驗(yàn)收程序。應(yīng)收賬款糾紛舉證困難，如是否履行交貨義務(wù)、是否全部履行交貨義務(wù)、是否開具發(fā)票等。嚴(yán)格按照合同約定履行，保留收貨簽收單、貨物驗(yàn)收單、發(fā)票簽收單據(jù)等憑證。8、業(yè)務(wù)員或業(yè)務(wù)部門直接收取貨款，不上交或少上交貨款。銷售人員貪污或挪用公款，損害企業(yè)公司利益。合同明確公對(duì)公付款方式，定期回訪客戶付款情況，加強(qiáng)對(duì)銷售部門的財(cái)務(wù)審計(jì)。9、應(yīng)收賬款沒有責(zé)任人，業(yè)務(wù)員只銷售不負(fù)責(zé)收款。應(yīng)收賬款執(zhí)行難，應(yīng)收賬款回收成本增加，甚至造成無(wú)法回收。實(shí)行貨款回籠業(yè)績(jī)考核和責(zé)任追究制，按“誰(shuí)銷售，誰(shuí)收款”原則將貨款回籠分解到每個(gè)銷售人員身上，并制定切實(shí)可行的收款計(jì)劃，明確收款金額和期限。10、應(yīng)收賬款就拖不決，未及時(shí)對(duì)賬，未及時(shí)催款或未保存有效的催款證據(jù)。應(yīng)收賬款超過(guò)訴訟時(shí)效，無(wú)法確定應(yīng)收賬款金額。建立應(yīng)收賬款動(dòng)態(tài)管理臺(tái)帳，及時(shí)簽訂雙方蓋公章的對(duì)賬單，及時(shí)催收并保存合法有效的記錄材料。五知識(shí)產(chǎn)權(quán)1、股東以專利或商標(biāo)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)出資，價(jià)格如何確定，權(quán)屬歸誰(shuí)所有。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值與約定出資價(jià)格不相符合，導(dǎo)致出資不實(shí)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不過(guò)戶到公司企業(yè)名下，難以控制知識(shí)產(chǎn)權(quán)的使用。對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估或協(xié)商定價(jià)，股東出資后應(yīng)當(dāng)辦理非貨幣資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。2、掌握商業(yè)秘密的技術(shù)人員或管理人員被業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的單位“挖走”。人才流動(dòng)導(dǎo)致的商業(yè)秘密泄露。加強(qiáng)商業(yè)秘密的保護(hù)，與員工簽訂保密條款、競(jìng)業(yè)禁止條款，打擊泄露商業(yè)秘密的違法犯罪行為。3、在技術(shù)開發(fā)階段，對(duì)技術(shù)情報(bào)、資料、試驗(yàn)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)方案，技術(shù)程序、電子文檔，開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度等信息缺少保護(hù)。研發(fā)階段商業(yè)秘密泄露。完善研發(fā)階段商業(yè)秘密保護(hù)措施，相關(guān)人員簽訂書面保密協(xié)議，追究泄密人員的民事、刑事責(zé)任。4、在專利申請(qǐng)過(guò)程中公開技術(shù)秘密。容易被他人通過(guò)專利申請(qǐng)檢索獲取關(guān)鍵信息，進(jìn)行模仿或利用，發(fā)生申請(qǐng)者尚未取得專利權(quán)，而市場(chǎng)上已出現(xiàn)同類產(chǎn)品，由此產(chǎn)生復(fù)雜的法律風(fēng)險(xiǎn)。公開范圍的大小、是否涉及核心技術(shù)秘密，是否容易被模仿等方面，要嚴(yán)格審查。5、締約前后，將有關(guān)客戶信息或核心技術(shù)與商業(yè)合作方交流。商業(yè)合作中商業(yè)秘密泄露。商業(yè)談判中注意商業(yè)秘密的保護(hù)，在合同條款中嚴(yán)格商業(yè)秘密合作和保護(hù)條款，明確違約責(zé)任。6、將他人的注冊(cè)商標(biāo)相同或近似的文字作為企業(yè)的字號(hào)使用，或者自己的商標(biāo)被他人作為字號(hào)使用。侵犯他們的商標(biāo)權(quán)或自身的商標(biāo)權(quán)遭受侵害。依法辦理注冊(cè)商標(biāo)保護(hù)，通過(guò)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。7、與企業(yè)名稱、商標(biāo)相關(guān)的域名被他人搶注，或者企業(yè)注冊(cè)的域名與他人在先權(quán)利沖突。要么花費(fèi)巨資購(gòu)買該域名，要么改變自身的商號(hào)、商標(biāo)等，涉嫌侵犯他人的在先權(quán)利。及時(shí)注冊(cè)與企業(yè)名稱、商標(biāo)相關(guān)的域名，避免注冊(cè)的域名與他人在先權(quán)利沖突。8、特許經(jīng)營(yíng)或連鎖經(jīng)營(yíng)的合作伙伴合同到期后不續(xù)約，仍然繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)被侵害。嚴(yán)格特許經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)合作合同的條款，尤其是明確約定違約責(zé)任條款。六并購(gòu)融資1、公司企業(yè)需要進(jìn)入新的行業(yè)或者整合同行業(yè)資源，需要并購(gòu)其他公司企業(yè)，但是，不能確定是否有行業(yè)準(zhǔn)入的政策限制或法律禁止。信息和法律不對(duì)稱引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)系到整個(gè)并購(gòu)行為是否合法、有效的交易。進(jìn)行并購(gòu)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入政策咨詢。2、是選擇收購(gòu)股權(quán)，還是收購(gòu)資產(chǎn)，或者兩者相結(jié)合的方式進(jìn)行并購(gòu)，難以決策。并購(gòu)方式選擇不當(dāng)，將產(chǎn)生很多后期糾紛，如收購(gòu)股權(quán)同時(shí)也承受債務(wù)，而收購(gòu)資產(chǎn)則可以不承擔(dān)債務(wù)。參照并購(gòu)目的和交易對(duì)象的具體情況，選擇最有利的并購(gòu)方式，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。3、目標(biāo)公司核心價(jià)值是否合法，資產(chǎn)權(quán)屬不明、來(lái)源不明，應(yīng)收賬款無(wú)法回收，存貨、原材料無(wú)法消化遭遇退貨?？赡軐?dǎo)致目標(biāo)公司資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)難以達(dá)到預(yù)期目的。加強(qiáng)盡職調(diào)查，盡職調(diào)查的主要范圍，包括對(duì)目標(biāo)公司營(yíng)運(yùn)狀況的調(diào)查；對(duì)目標(biāo)公司規(guī)則制度、公司治理結(jié)構(gòu)、有關(guān)契約及遵守法律方向的調(diào)查；對(duì)目標(biāo)公司財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)問(wèn)題的調(diào)查；對(duì)目標(biāo)公司人力資源、勞動(dòng)合同、社保等方面的調(diào)查等。如交易對(duì)象為企業(yè)資產(chǎn)，則重點(diǎn)要關(guān)注其有無(wú)權(quán)利瑕疵，過(guò)戶手續(xù)能否順利辦理等技術(shù)性問(wèn)題。目標(biāo)公司故意隱瞞負(fù)債，遺漏負(fù)債，或有債務(wù)的處理，負(fù)債率過(guò)高。公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)公司資產(chǎn)貶值。4、目標(biāo)公司享受的稅收優(yōu)惠政策是否真實(shí)、合法，稅務(wù)籌劃是否合規(guī)，目標(biāo)公司核心人才流失、員工安置費(fèi)用不可控。公司經(jīng)營(yíng)有違法行為，可能遭受行政處罰。5、公司企業(yè)向銀行貸款，無(wú)可提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，要求企業(yè)提供擔(dān)保企業(yè)。在商業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺位的情況下，被擔(dān)保企業(yè)也要為擔(dān)保企業(yè)提供擔(dān)保。一旦其中任何企業(yè)出現(xiàn)還款信用危機(jī)，則企業(yè)除了要承擔(dān)自己的責(zé)任外，還需要承擔(dān)另一方的經(jīng)營(yíng)和信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)互保方企業(yè)進(jìn)行資信調(diào)查，為是否互保決策提供參考。6、公司企業(yè)向銀行提供抵押貸款，抵押財(cái)產(chǎn)被大打折扣評(píng)估，或抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大幅度多于貸款的數(shù)額。占用公司企業(yè)資源。提供抵押貸款法律咨詢意見，抵押財(cái)產(chǎn)在第三方評(píng)估，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值與貸款數(shù)額比例合理。7、引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)，是選擇財(cái)務(wù)投資者還是戰(zhàn)略投資者，優(yōu)先股設(shè)定，企業(yè)估值多少，是否簽訂對(duì)賭協(xié)議。選擇投資機(jī)構(gòu)的方式不同，可能喪失控制公司，優(yōu)先股重大保護(hù)投資者的優(yōu)先權(quán)，企業(yè)估值方式可能導(dǎo)致估值與市值不符，對(duì)賭協(xié)議有風(fēng)險(xiǎn)。控制私募股權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的投資機(jī)構(gòu)和融資工具，正確估值，穩(wěn)重選擇對(duì)賭協(xié)議。七財(cái)務(wù)稅務(wù)1、不及時(shí)催收應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款過(guò)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，及時(shí)催收并保留催收記錄或?qū)~單。2、票據(jù)上不寫收款人或在票據(jù)上未對(duì)背書轉(zhuǎn)讓加以限制。在票據(jù)失控時(shí)被他人利用而造成經(jīng)濟(jì)損失。加強(qiáng)票據(jù)的管理，嚴(yán)格遵循票據(jù)的規(guī)定執(zhí)行。3、企業(yè)作為納稅人、扣繳義務(wù)人，在履行納稅義務(wù)、扣繳稅款義務(wù)的過(guò)程中，由于自身存在的對(duì)稅收政策的理解適用偏差和實(shí)際操作的行為偏差，或者由于稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法偏差。被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰，造成經(jīng)濟(jì)損失，損害公司企業(yè)形象。防范稅務(wù)政策風(fēng)險(xiǎn)必須針對(duì)我國(guó)稅收政策數(shù)量多、變化快、政出多門、執(zhí)法重疊、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，做到對(duì)稅收政策的正確理解、全面把握、及時(shí)更新和準(zhǔn)確適用。4、應(yīng)納稅額的核算與稅務(wù)部門的認(rèn)定不一致。補(bǔ)征或追征應(yīng)納稅額，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰，造成經(jīng)濟(jì)損失，損害公司企業(yè)形象。財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等涉稅人員加強(qiáng)稅收法律、法規(guī)和各種稅收業(yè)務(wù)政策的學(xué)習(xí)，了解、更新和掌握稅務(wù)新知識(shí)，提高適用稅收政策的能力和規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議經(jīng)過(guò)認(rèn)真審議，鄭重地通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，自2007年10月1日施行。作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，《物權(quán)法》必將對(duì)我國(guó)社會(huì)的各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受到的法律影響尤為顯著。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。這里的物，主要是指有形財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指不可移動(dòng)的有形財(cái)產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及了物權(quán)法的所有調(diào)整對(duì)象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制予以闡述，以期對(duì)我國(guó)物權(quán)法施行后如何運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的界定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中，將具備一定條件的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂具備開工條件是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，土地已經(jīng)完成“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。所謂已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件，未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。由于房地產(chǎn)開發(fā)存在投資數(shù)額巨大、開發(fā)周期較長(zhǎng)(少則兩三年，多則十多年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不定，為規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要存在兩種方式：(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！薄耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)作了進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。由此，我們也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓目前，無(wú)論國(guó)家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無(wú)系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在我國(guó)早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即成立一個(gè)公司，各個(gè)項(xiàng)目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊(cè)成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資主體的更替。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有審批手續(xù)過(guò)繁、耗時(shí)過(guò)久、交易成本過(guò)高等缺點(diǎn)。因此，在實(shí)踐操作中，投資者往往避開直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即投資者將其持有的目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)益。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目收益作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不需辦理權(quán)屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡(jiǎn)便、低成本地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。目前，我國(guó)法律對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有禁止性規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)踐操作中被廣泛采用，但司法實(shí)踐中的糾紛頻頻出現(xiàn)，如何防范和控制風(fēng)險(xiǎn)成為突出的問(wèn)題。本文將結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，基于目標(biāo)房地產(chǎn)公司股權(quán)受讓方的利益考慮，從專業(yè)律師角度出發(fā)，對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制提出建議。需注意的是，本文的探討建立在以下兩個(gè)前提之上：第一，假設(shè)受讓方收購(gòu)了目標(biāo)房地產(chǎn)公司的全部股權(quán);第二，僅限于對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的探討。二、物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓：前者收購(gòu)股權(quán)具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目受讓方而言，一方面要避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，另一方面更為重要的是防范轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，如果事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓也就失去了意義。實(shí)際上，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更為重要，也更具有現(xiàn)實(shí)意義。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然不必履行程序上的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的繁瑣手續(xù)，但是必須在實(shí)體上加強(qiáng)防范和控制目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身可能存在的權(quán)利瑕疵和潛在風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的。(一)《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性從目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的來(lái)源上看，可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓程序;也可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由目標(biāo)房地產(chǎn)公司設(shè)立，其上所存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為簡(jiǎn)單，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。在第二種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓和變更，原轉(zhuǎn)讓方與受讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)的合法性、轉(zhuǎn)讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權(quán)受讓方均應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標(biāo)公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須辦理完一切法定手續(xù)。即目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法取得了國(guó)有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不僅要簽訂了《國(guó)有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權(quán)的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司則尚未取得土地使用權(quán)。其次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條、第十六條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！薄安粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國(guó)有土地使用證》，還應(yīng)該核實(shí)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致，如不一致，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還必須符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如：1.“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定?！奔刺幱陂_發(fā)不同階段的地上建筑物(包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)已經(jīng)辦理了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。(二)《物權(quán)法》的拆遷補(bǔ)償制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響房地產(chǎn)開發(fā)往往少不了房屋拆遷。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人?！币虼耍康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍可能面臨拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“拆遷難”成為普遍問(wèn)題。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”?！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！庇纱丝梢姡覈?guó)物權(quán)法嚴(yán)格限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，必將使我國(guó)現(xiàn)行征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。(三)《物權(quán)法》的相鄰關(guān)系制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題之一。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過(guò)去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來(lái)越多。因此，我國(guó)《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對(duì)通風(fēng)、采光和日照的問(wèn)題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母叨?，以免妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟(jì)損失埋下隱患。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，就需要慎重考慮，因?yàn)檫@種矛盾的存在會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。(四)《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地分層次利用的問(wèn)題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒有專門對(duì)土地分層利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十六條專門就土地分層次利用加以規(guī)范，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。這就要求，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫字樓;地下20米至40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間符合其房地產(chǎn)開發(fā)的需要，受讓后不能隨意改變。(五)《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響我國(guó)《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些新情況、新問(wèn)題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購(gòu)正確判斷企業(yè)資產(chǎn)增添了較大阻力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有比較充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對(duì)外擔(dān)保。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對(duì)抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人及時(shí)到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國(guó)有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。只有在上述部門仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況，才可能最大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。三、律師在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓都是較為復(fù)雜、實(shí)踐中也引起較多糾紛的問(wèn)題，專業(yè)律師可接受股權(quán)受讓方的委托，結(jié)合上述分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的不同階段發(fā)揮不同作用。(一)前期盡職調(diào)查階段在此階段，律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對(duì)象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素。首先，應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括公司的基本資料(如公司章程、年檢報(bào)告、股東信息);財(cái)務(wù)、稅收狀況、股東出資情況;對(duì)外簽署的合同及其執(zhí)行情況;對(duì)外擔(dān)保情況、對(duì)外債權(quán)債務(wù)關(guān)系;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)狀況等。其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定性因素，也是律師對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)還可以通過(guò)合同條款加以約束，但目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)只能依靠調(diào)查結(jié)果進(jìn)行判斷，因而在此階段對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查更有意義。律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地使用權(quán)的取得方式及其合法性;項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求(若不符合需求可否依法變更);項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況(是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn));相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好(項(xiàng)目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致);項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)存在超規(guī)劃的情況;項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性;目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對(duì)外債務(wù)(如工程款)、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國(guó)家權(quán)力部門查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍);項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)(如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失)等因素綜合考慮，以供股權(quán)受讓方?jīng)Q定是否收購(gòu)時(shí)參考。(二)合同簽訂階段合同簽訂是法律關(guān)系確立和合同履行的基礎(chǔ)，較之合同履行更為重要。在此階段，律師的工作主要是針對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)起草、修改和審查合同，這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：(1)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱(姓名)、住所。(2)聲明與保證;(3)項(xiàng)目概況(包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等)。(4)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，取得方式及使用期限。(5)項(xiàng)目現(xiàn)狀：A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文;B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀(停建、緩建);C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。(6)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的;(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式;(8)公司股權(quán)的交割時(shí)間及方式;(9)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任;(10)合同的變更與解除;(11)違約責(zé)任;(12)