房地產市場調研小結

昆明房地產2012年6月市場調研小結一、昆明樓市概況二、房產政策解讀三、本土營銷案例四、經典項目借鑒

五、項目發(fā)展方向構想一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

1城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設現代新昆明的偉大構想，昆明將圍繞滇池實施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。

規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結構。到2020年，昆明市域城市化水平將達73%。

中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經濟區(qū),以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展

空港經濟區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧?？谛鲁菚x寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（2010-2020）PART

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城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來昆明將圍繞滇池構建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設現代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產業(yè)為特色的生物產業(yè)基地，現代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城——即昆陽——?？谛鲁牵纬梢粤椎V精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務為主要產業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。

北城——即現在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿旅游服務中心、現代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里。空港經濟區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達到3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機場地位。東城南城西城主城空港經濟區(qū)一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

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昆明城市概況/城市功能片區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)—發(fā)展引導區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務的副中心和城市向北的對外交通樞紐，煙草、光機電產業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結構優(yōu)化、高新技術產業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)東市區(qū)—發(fā)展促進區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的樞紐，以現代工業(yè)、主題公園及住宅建設為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)二環(huán)路內形成商務辦公、金融貿易、城市風光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域PART

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昆明樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產規(guī)劃式開發(fā)的進程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項目浮出北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內的房地產的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領昆明商業(yè)的發(fā)展北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨立商業(yè)進行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質的變化，而未來輕軌的開通，也將促進北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項目在進行運作東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。城市經濟和房地產的快速發(fā)展加快推動昆明商業(yè)由單中心向多中心轉變，并形成多個組團式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。三環(huán)的“圈層”效應

城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很明顯的分界，產生強烈的“圈內”和“圈外”的感覺。“一環(huán)內”和“三環(huán)外”，天壤之別。昆明樓市一環(huán)板塊的價值已經體現，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊的價值正在朝著以前一環(huán)的價值靠攏。而三環(huán)板塊的重要價值之一在于，內接昆明主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應。區(qū)位房價（2007年“451”格局）房價（2012年“67915”格局）三環(huán)外區(qū)域——逼近6000元/平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房價曾經的“451“格局就是依據一環(huán)和二環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房價格局，成為價格標桿，重塑2012年“67915”格局，僅僅用了五年。PART

2昆明樓市中的三環(huán)“圈層效應”效應5呈貢新城板塊：別墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少量樓盤昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵循昆明環(huán)路圈層效應理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴散，輻射到3大新城以及安寧。PART

2昆明樓市板塊分布解讀二、房產政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

PART1國家宏觀政策策宏觀調控落實保障性住住房抑制投資投機機完善首套房優(yōu)優(yōu)惠政策保證住房剛性性需求國八條限購政政策差別化信貸政政策PART1國家宏觀政策策二、房產政策策解讀1、國家宏觀政政策2、昆明本土政政策根據2012年國家及地方方政策出臺的的調控政策，，未來中國房地地產的調控手手段可能從限限購、限價等等行政手段轉轉變?yōu)槭袌鼋浗洕侄危种仆顿Y性性需求的目標標不會變，控控制房價上漲漲不動搖，同同時加大保障障性住房供給給，滿足市場場剛性需求。。PART2昆明2012最新房產政策策序號標題時間內容01《關于印發(fā)國務院2012年立法工作計劃的通知》2012-04-09近日國務院下發(fā)了《關于印發(fā)國務院2012年立法工作計劃的通知》，規(guī)定了三檔總計190件相關法律規(guī)章的起草、修改工作，《基本住房保障條例》位列第二檔，權威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02《住房公積金管理條例》二次修訂2012-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路的世紀國建賓館里，聚集了數位房地產專家，就住房公積金管理的相關問題展開了討論。意味著《住房公積金管理條例》的第二次修訂，住建部已啟動前期工作?！稐l例》修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報國務院法制辦。修訂內容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設的試點將繼續(xù)擴大。03《關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》2012-04-10昨日，最高法發(fā)布《關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》，對法院如何受理行政機關申請強制執(zhí)行房屋征收、受理后如何進行審查和裁定等問題進行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導的強制執(zhí)行方式。自2012年4月10日起施行。04《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》2012-04-174月17日，財政部下發(fā)《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》，明確自今年7月1日起實施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取的一般準備比例由此前的1%提高至1.5%，金融企業(yè)信貸資產的風險準備金計提標準也相應調整。05《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）2012-04-20北京市住建委昨日發(fā)文宣布，北京市住建委昨日發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿），擬在建設過程中，為開發(fā)商提取預付款增加2次，同時資金監(jiān)管不再涉及經濟適用房項目。06《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》2012-04-2423日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據建設部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數上限為10410元；繳存工資基數下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據了解，此次住房公積金繳存基數上、下限調整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。PART2昆明房地產重重點政策解讀讀序號標題政策要點政策評析01《下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點》——2012年05月12日中國人民銀行中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第二次下調存款準備金率，上次下調準備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準”之后，中國央行連續(xù)第三次下調存款準備金率。此次“降準”并不是為了挽救樓市泡沫，如果政府現在還想挽救，要做的遠遠不止這些。存款準備金率下調主要目的是緩解銀行體系的流動性壓力，避免信貸收縮影響實體經濟，流動性增加后，肯定會有部分資金進入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》4月23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據建設部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數上限為10410元繳存工資基數下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據了解，此次住房公積金繳存基數上、下限調整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關部委多次明確支持首套房購房需求，而上調公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調公積金貸款額度，且上調幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數字斤斤計較的剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項惠民政策，重點在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調整主要是基于這部分人群的實際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求PART2昆明二手別墅墅、商業(yè)、非非住宅房產交交易稅費大幅幅提升個稅繳納標準準為成交價全全額的1%或差額的20%，即不滿5年的非住宅個個稅按成交價價全額的1%征收，滿5年的非住宅按按有原始發(fā)票票的（契稅發(fā)發(fā)票、不動產產說明書等一一系列）的按按照成交價與與原房價差額額的20%征收。昆明市針對非非住宅（商鋪鋪、寫字樓、、廠房等）二二手轉讓土地地增值稅的調調整，除沿用用原來按交易易額1%征收土土地增增值稅稅的同同時，，也按按照增增值率率不同同征收收30%-60%（四級級累進進制））土地地增值值稅，，即征征收標標準是是按成成交價價減去去扣除除項目目金額額后的的30%-60%征收(扣除金金額包包括最最初購購房時時的納納稅證證明和和發(fā)票票證明明等)。增值值額未未超過過扣除除項目目金額額50%的部分分，實實行稅稅率為為30%；增值值額超超過扣扣除項項目金金額50%，未超超過100%的部分分，稅稅率為為40%；增值值額超超過扣扣除項項目金金額100%，未超超過200%的部分分，稅稅率為為50%；增值值額超超過扣扣除項項目金金200%的部分分，適適用稅稅率為為60%。2012年以前前按照照成交交價的的1%來征收收2012年以前前按照照成交交價的的1%來征收收土地增增值稅稅個人所所得稅稅政策解解讀總總結：：1抑制投資投機2惠民政策保證剛需3大力發(fā)展保障性住房三、本本土營營銷案案例1、東盟盟森林林2、云南南華僑僑城3、星耀耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)開發(fā)商商：云南實實力房房地產產開發(fā)發(fā)經營營集團團有限限公司司項目狀狀態(tài)：：一期售售罄，，二期期剩余余少量量房源源項目類類型：：綜合體體所在區(qū)區(qū)域：：昆明東東南板板塊建筑面面積：：340萬平平方米米銷售價價格：住宅宅5300-5800/平方米米商鋪15000-30000/平方米米項目地地址：：云南省省昆明明市彩彩云北北路興興呈路路由浙商商投資資和浙浙滇置置業(yè)聯聯合開開發(fā)的的大型型綜合合地產產項目目東盟盟商貿貿港開開篇項項目的的東盟盟森林林占地地2000余畝，，集鉑鉑金超超五星星酒店店、商商品交交易、、會展展、民民俗文文化交交流、、東南南亞風風情商商業(yè)街街、配配套寫寫字辦辦公、、商業(yè)業(yè)廣場場、配配套住住宅為為一體體的大大型商商業(yè)綜綜合體體，涵涵蓋5萬㎡希希爾頓頓鉑金金五星星級酒酒店，，10萬㎡地地中海海式品品質住住宅，，集東東南亞亞民俗俗風情情街，，旅游游休閑閑，購購物娛娛樂，，文化化餐飲飲，酒酒店商商務于于一體體的以以國際際化精精神為為靈魂魂的大大型綜綜合項項目，，已被被列為為省政政府"雙百重重點項項目"及昆明明市重重點建建設項項目。。PART1東盟森森林基本信信息項目簡簡介2011年8月17日，周周三，，《云南信信息報報》甫一出出街，，頭版版出位位搶眼眼，引引起南南方都都市報報、新新京報報、華華商報報、華華西都都市報報、新新民晚晚報、、楚天天都市市報、、大河河報、、新周周刊、、鳳凰凰網等等30余家媒媒體關關注，，此廣廣告更更是通通過微微博這這個媒媒介，，在全全國范范圍內內瘋狂狂流轉轉，短短短半半天時時間內內，微微博關關注達達到上上十萬萬人。。PART1東盟森森林-出位廣廣告營營銷云南信信息報報頭版版整整版版涂黑黑廣告告封面頭頭條新新聞下下面，，是一一大片片的涂涂黑，，中間間小的的不能能再小小的空空白地地，露露出一一行小小字“東盟森森林，，白金金五星星社區(qū)區(qū)”。2012年3月，東東盟森森林打打出二二期紫紫檀““全部部房源源統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一口口價3800元/㎡競拍””的廣廣告。。如此此低價價競拍拍，似似乎是是要一一夜之之間將將昆明明房價價拉回回十年年前。。而廣廣告中中“不不必再再羨慕慕十年年前買買了房房賺翻翻的人人”的的聳動動，勾勾得不不少置置業(yè)者者心癢癢癢。。據了了解，，若購房房者想想參加加本次次拍賣賣活動動，需需繳納納5萬元的的保證證金。。根據拍拍賣會會現場場參會會人員員達近近2000人統(tǒng)計計，此此次拍拍賣活活動開開發(fā)商商收取取保證證金就就可達達一億億元左左右。。4月21日東盟盟森林林拍賣賣活動動在國國際會會展中中心舉舉行，，邀請請了云云南電電視臺臺著名名主持持人小小從作作為主主持，，并準準備了了很多多表演演活動動暖場場，聚聚集了了很多多人氣氣。但但現場場拍賣賣叫價價都是是由開開發(fā)商商邀請請的拍拍賣師師掌握握，價價格始始終控控制在在5500以上。。拍賣會會的實實質為為開發(fā)發(fā)商廣廣告作作秀及及收取取保證證金緩緩解資資金壓壓力。。PART1東盟森森林/房價3800起拍賣賣以低房房價拍拍賣為為噱頭頭，圈圈錢緩緩解資資金壓壓力PART1東盟森森林/賣點總總結物業(yè)增增值知名酒酒店及及大型型商超超、影影院的的入駐駐會為為社區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)帶來來更大大的增增值空空間。。區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢毗鄰1號輕軌軌王家家營站站，緊緊鄰彩彩云北北路、、昆玉玉高速速、呈呈榮大大道，，便捷捷交通通宜居環(huán)環(huán)境臨昆玉玉路百百畝生生態(tài)公公園，，昆明明首家家低碳碳環(huán)保保綠色色生態(tài)態(tài)小區(qū)區(qū)新開發(fā)發(fā)區(qū)輕輕軌物物業(yè)千畝森森林城城市綜綜合體體希爾頓頓酒店店入駐駐三、本本土營營銷案案例1、東盟盟森林林2、云南南華僑僑城3、星耀耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)開發(fā)商商：華僑城城集團團項目狀狀態(tài)：：一期售售罄，，二期期天麓麓剩余余少量量房源源項目類型：：國家休閑度度假區(qū)所在區(qū)域：：昆明東南板板塊建筑面積：：1244萬平方米銷售價格：22000/平方米項目地址：：云南省昆明明市宜良縣縣陽宗海北北岸云南華僑城城實業(yè)有限限公司秉承承華僑城集集團“規(guī)規(guī)劃就是財財富”、““環(huán)境就是是優(yōu)勢”等等先進理念念，以周圍圍眾多的旅旅游景點為為依托，按按照“生態(tài)態(tài)優(yōu)先、旅旅游先行””的原則進進行旅游項項目和主題題社區(qū)的系系統(tǒng)開發(fā)。。云南華僑僑城旅游項項目主要包包括滇越鐵鐵路主題旅旅游、生態(tài)態(tài)旅游小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、體育公公園、國際際會議中心心、頂級溫溫泉SPA、溫泉水公公園、生態(tài)態(tài)濕地及森森林休閑公公園等，華華僑城立志志將該項目目建設成一一個融旅游游、觀光、、娛樂、度度假為一體體的高標準準的國際化化旅游度假假勝地。PART2云南華僑城城基本信息項目簡介華僑城集團團成立于1985年11月11日，是隸屬屬于國務院院國資委管管理的大型型中央企業(yè)業(yè)之一。成成立二十多多年以來，，由深圳灣灣畔的一片片灘涂起步步，發(fā)展成成為一個跨跨區(qū)域、跨跨行業(yè)經營營的大型國國有企業(yè)集集團，培育育了房地產產及酒店開開發(fā)經營、、旅游及相相關文化產產業(yè)經營、、電子及配配套包裝產產品制造等等三項國內內領先的主主營業(yè)務。。PART2華僑城主要要業(yè)務構成成華僑城主要要業(yè)務構成成PART2華僑城旅游游+酒店+地產發(fā)展模模式Textinhere地產酒店旅游華僑城獨創(chuàng)創(chuàng)的“旅游游+地產”的成成片開發(fā)模模式現在已已經較為成成熟。其““旅游+地產”其實實是“先旅旅游后地產產”的路子子，一方面面提升了房房地產的價價值（保證證了地產業(yè)業(yè)務的高毛毛利率），，另一方面面也使旅游游資源的邊邊際效應得得到了充分分的挖掘，，實現旅游游和地產的的雙贏。PART2華僑城發(fā)展展模式研究究華僑城的策策略是進行行成片的區(qū)區(qū)域型綜合合開發(fā)：先先將大塊地地拿到手，，再分期開開發(fā)，構筑筑產業(yè)鏈條條，進行旅旅游和房地地產、酒店店、商業(yè)、、文化、教教育之間的的跨產業(yè)資資源整合，，使各產業(yè)業(yè)優(yōu)勢資源源彼此結合合，實現關關聯協(xié)同的的方式，發(fā)發(fā)揮主題公公園的旅游游效應。旅游能夠聚聚人氣、創(chuàng)創(chuàng)品牌，但但創(chuàng)造的利利潤不如房房地產豐厚厚，把可控控制的資源源最大化整整合到地產產中，通過過區(qū)域資源源的優(yōu)化配配置，使土土地產生出出最大的經經濟效益和和社會效益益，為華僑僑城旅游提提供了比旅旅游本身更更豐厚的利利潤。PART2云南華僑城城/賣點總結旅游地產超五星酒店店旅游度假企業(yè)會所定定制高端住宅1234天麓豪宅，，用地面積積近22萬m2，建筑面積積5萬m2，均價22000左右，靠山山臨海，風風景優(yōu)美，，周邊高爾爾夫球場，，高級會所所，溫泉水水療一應俱俱全，專為為高端成功功人士打造造項目分為四四大區(qū)：濱濱水休閑閑度假區(qū)、、康體運動動休閑區(qū)、、主題文化化旅游區(qū)、、山谷生態(tài)態(tài)度假區(qū)，，集地中海海風情建筑筑，高端SPA，滇越鐵路路主題小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，高爾夫夫球場，高高級會所為為一體的國國際旅游度度假區(qū)依托華僑城城國際旅游游度假區(qū)優(yōu)優(yōu)勢，推出出企業(yè)會所所定制服務務，即根據據企業(yè)的要要求對800-1000平米大宅從從戶型到格格局全方位位的定制服服務。項目擁有圣圣托里尼會會議超五星星酒店，，皇宮酒酒店、高高爾夫會所所酒店、、城堡酒店店等多個五五星級酒店店以及菲拉拉精品酒店店、火火車主題酒酒店、、半山藝術術酒店、、山谷木木屋酒店、、萬福福精舍等多多家風情酒酒店三、本土營營銷案例1、東盟森林林2、云南華僑僑城3、星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)開發(fā)商：昆昆明星耀（（國際）俱俱樂部有限限公司項目狀態(tài)：：房源充足足項目類型：：生態(tài)濕地地，別墅所在區(qū)域：：昆明北部部板塊建筑面積：：55萬平方米銷售價格：：18000/平方米項目地址：：昆明空港港經濟區(qū)嵩嵩明嘉麗麗澤濕地星耀水鄉(xiāng)總總占地約6500畝，總建筑筑面積53萬平米，其其中住宅42萬平米，公公建11萬平米。公公建包括主主題精品酒酒店、高爾爾夫會所、、辦公樓、、特色商業(yè)業(yè)街、千人人會議中心心、垂釣俱俱樂部、馬馬術俱樂部部、員工宿宿舍、綜合合運動館。。PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)基本信息息項目簡介介利用特嘉嘉麗澤片片區(qū)高原原水資源源，8條河道貫貫通整個個片區(qū)，，規(guī)劃有有生態(tài)濕濕地園；；充分保留留農場原原始生態(tài)態(tài)環(huán)境，，規(guī)劃出出了薰衣衣草莊園園以及花花海園，，養(yǎng)生園園等大型型生態(tài)主主題區(qū)域域；項目住宅宅區(qū)域周周邊規(guī)劃劃有高爾爾夫，以以及大部部分生態(tài)態(tài)區(qū)域，，居住環(huán)環(huán)境相對對較優(yōu)；；項目內部部的生態(tài)態(tài)區(qū)域以以及住宅宅區(qū)域的的交通規(guī)規(guī)劃是不不可以行行車的，，只能騎騎馬，走走路或自自行車，，能更好好的保持持生態(tài)環(huán)環(huán)境。PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/項目規(guī)劃劃PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/濕地資源源利用嘉麗麗澤片區(qū)區(qū)高原水水資源，，8條河道貫貫通整個個片區(qū)；；生態(tài)濕地地公園，，孕育育出整個個項目自自然風光光；地處稀缺缺生態(tài)環(huán)環(huán)境區(qū)區(qū)域，屬屬于云南南保留較較完好的的原生態(tài)態(tài)濕湖泊泊區(qū)。。2009年嵩明明嘉麗澤澤高原水水鄉(xiāng)張張祖祖林最好保持持它的原原生態(tài)，，一定要要處理好好保護和和開發(fā)的的問題，，保護好好就是最最大的開開發(fā)。項目擁有有極好的的濕地自自然風光光PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/馬術俱樂樂部星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)擁有全全昆明最最好的馬馬術俱樂樂部星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)馬術俱俱樂部馬馬匹多為為百萬以以上名馬馬，星耀耀集團購購買所得得，很多多參加過過著名電電影拍攝攝，荷蘭蘭品種占占大多數數PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/分時度假假簽約RCI：購房者者購買了了一套房房屋，可可能每年年只有一一個月的的時間自自住，其其余11個月處于于閑置狀狀態(tài)，通通過RCI交換平臺臺，可將將房屋閑閑置的11個月交換換，讓別別人住進進你的房房屋，享享用這個個房屋所所在社區(qū)區(qū)的全部部度假資資源，自自己到不不同國家家旅游度度假時，，可免費費住進相相同等級級的房屋屋和享受受社區(qū)度度假資源源。星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)簽約溫溫德姆集集團分時時度假項項目PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/建筑特色色星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)建筑材材料優(yōu)秀秀，特色色明顯星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)的別墅墅，主體體建筑全全部采用用加拿大大進口木木材，為為云南首首例，防防潮，防防蟲，防防震性能能良好。。外觀有4種主色調調24種搭配組組成，讓讓人有耳耳目一新新的感覺覺。彩色色搭配的的別墅區(qū)區(qū)，充滿滿活力，，充斥著著童話色色彩，在在別墅樓樓盤中也也較少有有此風格格。PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/賣點總結結規(guī)劃合理分時度假建筑特色濕地資源配套豐富四、經典典項目借借鑒廣州金地地門道科科技園PART1金地門道道科技園園金地門道道-EOD綠色生態(tài)態(tài)辦公產產業(yè)園門道商務務園，占占地70余萬平米米，共分分八大區(qū)區(qū)塊，以以國際綠綠色生態(tài)態(tài)商務辦辦公區(qū)的的先進理理念，將將商務、、匯展、、休閑、、娛樂等等有機地地結合。。引入低低容積率率、綠色色生態(tài)的的規(guī)劃設設計理念念和發(fā)展展模式，，打造健健康、和和諧、創(chuàng)創(chuàng)造力優(yōu)優(yōu)先的以以現代服服務為引引領的國國際化商商務區(qū)。。PART1金地門道道科技園園/項目優(yōu)勢勢物業(yè)形態(tài)態(tài)主要有有4層和8層輕型物物業(yè)兩種種。面向向文化創(chuàng)創(chuàng)意企業(yè)業(yè)銷售租租賃。其其樓面空空間組合合靈活，，既可獨獨立使用用，也可可拼接后后使用。。每層單單元面積積約250~400平方米，，每棟面面積約1000~3200平方米。。以大開間間，大窗窗幕為主主錯落交交置的獨獨棟辦公公區(qū)在英英國著名名設計院院的雕琢琢之下，，合院思想想在12萬余平米米的建筑筑規(guī)模中中自然流流露PART1金地門道道科技園園/功能分區(qū)區(qū)園區(qū)實行行統(tǒng)一的的總體規(guī)規(guī)劃，劃分為生生活區(qū)、、生產區(qū)區(qū)、價值值提升區(qū)區(qū)三個空空間類別別，條件較弱弱的地塊先先轉讓，條條件較好的的地塊后轉轉讓或自行行開發(fā)。生活區(qū)統(tǒng)一一開發(fā)并迅迅速啟動，分期進度度與招商保保持同步。。生活區(qū)以以服務本項項目入園企企業(yè)為主，，適當兼顧顧洪灣片區(qū)區(qū)其他企業(yè)業(yè)，經營方方式以物業(yè)業(yè)開發(fā)出售售為主，出出租為輔。。價值提升區(qū)區(qū)生產區(qū)生活區(qū)PART1金地門道科科技園/戶型PART1金地門道科科技園/小結規(guī)劃共分八大區(qū)塊，將商務、匯展、休閑、娛樂等有機地結合配套中心果嶺區(qū)，設有8層的研發(fā)商務樓和4層的產業(yè)別墅。規(guī)劃有商務會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設施。戶型以通透高挑戶型為主，獨棟商業(yè)建筑為輔戶型設計合理，空間組合靈活五、項目發(fā)發(fā)展方向構構想1、項目定位位2、客戶分析析3、營銷方式式PART1項目區(qū)位我公司項目目所在地為為呈貢縣洛洛陽片區(qū)小小新冊村附附近，距離離呈貢市政政府僅5分鐘車程，，鐵路近在在咫尺，出出門便是呈呈黃快速公公路，地理理位置優(yōu)越越地處昆明主主城、空港港經濟區(qū)、、呈貢新區(qū)區(qū)三城中心心，位于經經開區(qū)規(guī)劃劃工業(yè)園大大沖片區(qū)PART1項目定位根據總公司司綠色交易易的經營理理念，結合合本項目實實際情況，，經公司領領導研究決決定，項目初步定定位為集高高端農副產產品，冷鏈鏈，物流，，倉儲為一一體的綠色色工業(yè)園區(qū)區(qū)冷鏈倉儲高端食材城城物流五、項目發(fā)發(fā)展方向構構想1、項目定位位2、客戶分析析3、營銷方式式PART2客戶分析目標客戶01.相關行業(yè)企企業(yè)或個人人從事冷鏈物物流行業(yè)食品加工業(yè)業(yè)者相關包裝、、倉儲、運運輸行業(yè)02.投資客工業(yè)物業(yè)投投資者03.大面積物業(yè)業(yè)需求者別墅投資者者企業(yè)定制會會所相關行業(yè)倉倉儲、加工工、物流、、包裝行業(yè)業(yè)執(zhí)業(yè)者對對物業(yè)的需需求較高，，對此類客客戶可以租租代售形式式進行銷售售根據廣州金金地門道工工業(yè)園區(qū)的的成功案例例，園區(qū)景景觀綠化優(yōu)優(yōu)美，生活活配套規(guī)劃劃合理，吸吸引了眾多多企業(yè)和個個人入駐。。其中不乏乏別墅投資資客及企業(yè)業(yè)定制會所所。此類客客戶為對生生活或辦公公環(huán)境要求求較高的，，可進行物物業(yè)銷售方方式近年來工業(yè)業(yè)地產穩(wěn)定定而持續(xù)的的增長引起起了許多投投資客的興興趣，轉而而從投資商商業(yè)和住宅宅轉向工業(yè)業(yè)廠房。此此類客戶為為物業(yè)銷售售客戶五、項目發(fā)發(fā)展方向構構想1、項目定位位2、客戶分析析3、營銷方式式PART3營銷方式媒體廣告推推廣產銷見面會會農產品主題題文化路演演PART3營銷方式媒體組織：：平面媒體—《云南日報》陽光樓市《春城晚報》地產版《云南信息報報》《都市時報》《白金風尚》《大觀周刊》《加油》網絡媒體—搜房網昆昆明站、云云南信息息港房網網電視媒體—YNTV-2《《都市條形碼碼》KMTV-1《街頭巷尾》戶外廣告—機場路、市市區(qū)黃金媒媒體+高速路出入入城單立柱柱媒體廣告推推廣-------------軟文報道不不低于20篇-------------平面硬廣投投放不低于于40次-------------網絡媒體報報道數次-------------電視硬廣投投放40次-------------電視專題節(jié)節(jié)目3-5期-------------戶外投放PART3營銷方式產銷見面會會農產品主題題文化路演演產銷見面會會和路演活活動可同時時交替進行行，旨在宣宣傳農產品品綠色交易文化，，為園區(qū)綠綠色產業(yè)進進行宣傳和和推廣，展展示園區(qū)物物業(yè)類型，最終達達到推盤效效果。生活配套營銷手段規(guī)劃合理從報規(guī)報建開始就積極規(guī)劃園區(qū)辦公區(qū)域及配套設置的構建?？山梃b珠江金地門道打造綠色辦公區(qū)，以租代售的形式或華僑城會所定制方式，為企業(yè)定制獨棟會所或辦公樓，解決產權不可分割的問題生活配套區(qū)區(qū)規(guī)劃完善善，進行商商務、娛樂樂、購物等等的有機結結合。輔以以配套單身身公寓解決決園區(qū)辦公公人員生活活住宿問題題。參考本土營營銷案例進進行報媒、、網絡、電電話等的營營銷。可找找本土知名名廣告策劃劃公司及代代理銷售公公司進行推推盤。小結：匯報完畢謝謝品牌延伸的的七大鐵律律在中國這一一特殊的市市場環(huán)境下下，大多數數財力并不不雄厚且品品牌營銷能能力較弱的的中國企業(yè)業(yè)，應通過過品牌延伸伸來迅速而而穩(wěn)健地壯壯大自己。。盡管從純純理論的角角度出發(fā)，，不進行品品牌延伸，，每發(fā)展一一種產品就就導入一個個新品牌，，形成一品品一牌乃至至如寶潔公公司的一品品多牌格局局是最好的的選擇。但但是，這只只是一種理理想；吠態(tài)態(tài)。中國的的企業(yè)所具具備的財力力、品牌推推廣能力、、產品的市市場容量都都不允許它它們這樣做做。一般而言，，市場競爭爭越激烈，，各行業(yè)的的專家品牌牌越多，品品牌延伸的的成功系數數越低，然然而恰恰是是在歐美等等發(fā)達國家家。市場競競爭異常激激烈、殘酷酷，但品牌牌延伸還是是十分盛行行并取得了了很大成功功。美國市市場。近10年里成功的的產品有2/3屬于品牌延延伸而不是是新品牌導導入市場。。有人比喻喻："品牌延伸就就像當年咸咸吉思汗橫橫掃歐亞大大陸一樣，，席卷了整整個廣告和和營銷界。。"品牌延伸已已成為西方方企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的核核心。中國市場還還處于輕量量級競爭狀狀態(tài)之中，，因此品牌牌延伸會比比歐美發(fā)達達國家市場場有更多的的成功機會會。來自國國內營銷實實踐第一線線的信息也也表明，品品牌延伸在在整個中國國市場上有有著頑強的的生命力。。海爾、樂樂百氏、娃娃哈哈、美美加凈、步步步高等都都通過品牌牌延伸迅猛猛發(fā)展，成成為同業(yè)翹翹楚。再加加上國內企企業(yè)的財力力較弱及品品牌管理的的經驗不豐豐富，也決決定了在發(fā)發(fā)展新產品品過程中主主要會采用用品牌延伸伸策略。但品牌延伸伸對企業(yè)而而言，既可可能是一本本萬利的好好事，也可可能是前進進中萬劫不不復的深淵淵。未經理理性決策和和操作不夠夠科學穩(wěn)健健的品牌延延伸也是很很危險的。。要有效回回避品牌延延伸風險，，并大力發(fā)發(fā)揮品牌延延伸的作用用使企業(yè)迅迅速上新臺臺階，必須須先對是否否可以品牌牌延伸、延延伸到哪些些領域作出出正確決策策。品牌延延伸的規(guī)律律可以歸納納為七條。。共有品牌的的核心價值值適宜品牌延伸的的論述中最最為常見的的是"相關論",即門類接近近、關聯度度較高的產產品可共用用同一個品品牌。但是，關聯聯度高才可可以延伸的的理論，一一遇到完全全不相關的的產品成功功共用同一一個品牌的的事實，就就顯得蒼白白無力。比比如：萬寶寶路從香煙煙延伸到牛牛仔服、牛牛仔褲、鴨鴨舌帽、腰腰帶獲得了了很大的成成功。這說說到底是因因為品牌核核心價值能能包容表面面上看上去去相去甚遠遠的系列產產品。登喜喜路（Dunhill）、都彭（（）、華倫天天奴（Valentino）等奢侈消消費品品牌牌麾下的產產品一般都都有西裝、、襯衫、領領帶、T恤、皮鞋、、皮包、皮皮帶等，有有的甚至還還有眼鏡、、手表、打打火機、鋼鋼筆、香煙煙等跨度很很大、關聯聯度很低的的產品，但但也能共用用一個品牌牌。因為這這些產品雖雖然物理屬屬性、原始始用途相差差甚遠，但但都能提供供一種共同同的效用，，即身份的的象征、達達官貴人的的標志，能能讓人獲得得高度的自自尊和滿足足感。此類類品牌的核核心價值是是文化與象象征意義，，主要由情情感性與自自我表現型型利益構成成，故能包包容物理屬屬性、產品品類別相差差甚遠的產產品，只要要這些產品品能成為品品牌文化的的載體。同樣，都彭彭、華倫天天奴、萬寶寶龍既然貴貴為頂級奢奢侈品牌，，去生產單單價為200~300元的T恤、襯衣、、鋼筆（萬萬寶龍最便便宜的鋼筆筆都不低于于1200元）就會掉掉價和降格格品牌檔次次，這樣的的品牌延伸伸就會失敗敗。以檔次次、身份及及文化象征征為主要賣賣點的品牌牌。一般很很難兼容中中低檔產品品，否則會會破壞品牌牌的核心價價值。二戰(zhàn)戰(zhàn)之前，美美國的豪華華車并非凱凱迪拉克而而是派卡德德（Packard）。派卡德德曾是全球球最尊貴的的名車，是是羅斯福總總統(tǒng)的坐駕駕。然而，派卡卡德利令智智昏，在上上世紀30年代中期推推出被稱為為"快馬"（clipper）的中等價價位車型，，盡管銷路路好極了，，但派卡德德的王者之之風漸失、、高貴形象象不復存在在了，從此此走向衰退退。這與派派克生產3-5美元的低檔檔鋼筆而慘慘遭失敗有有驚人的相相似。說到到底都是因因為新產品品與原有的的品牌核心心價值相抵抵觸。有否否定娃哈哈哈品牌延伸伸者舉例派派克的品牌牌延伸失敗敗來證明娃娃哈哈的延延伸也是錯錯的。其實實此延伸非非彼延伸，，派克的延延伸破壞了了品牌的核核心價值，，娃哈哈卻卻沒有。娃哈哈延伸伸的成功與與派克延伸伸的失敗不不僅證明了了核心價值值是品牌延延伸決策的的中心，還還再一次證證明了相關關論只是一一個表象。。因為派克克只是從高高檔筆延伸伸到低檔筆筆，無論高高檔低檔都都還是筆，，無疑是關關聯度很高高的延伸，，按照相關關論應該是是成功的，，結果派克克是失敗的的，而娃哈哈哈所延伸伸的系列產產品之間的的相關性比比派克低，，結果卻是是成功的。。前面談到過過，關聯度度高只是表表象，關聯聯度高導致致消費者會會因為同樣樣或類似的的理由而認認可并購買買某一個品品牌才是實實質，可以以說，這是是品牌核心心價值派生生出來的考考慮因素。。除眾所周周知的同行行業(yè)產品外外，關聯度度高的表現現形式還有有：伴侶產產品（如雀雀巢的咖啡啡與伴侶、、牙刷與牙牙膏、打印印機與墨粉粉）：產品品之間有相相似的成分分、共同的的技術；相相同的目標標消費群（（如日本的的康貝愛、、國內的好好孩子延伸伸到嬰兒童童車、紙尿尿褲、童裝裝都很成功功）；相同同的營銷通通路與服務務（如各種種電腦耗材材）。個性化、感感性化的產產品不宜當品牌的質質量保證是是消費者與與客戶購買買產品的主主要原因的的時候，品品牌可延伸伸于這一系系列產品，，如電器、、工業(yè)用品品；但是，，可細分、、個性化、、感性化和和細膩化的的產品很難難與別的產產品共用同同一品牌。。南韓樂樂喜-金星的的LG品牌用用于所所有的的電器器、手手機、、顯示示器、、零部部件乃乃至電電梯、、乳膠膠漆、、幕墻墻玻璃璃，而而化妝妝品卻卻用蝶蝶）皮皮（Debon）品牌牌。因因為用用戶選選擇電電器、、手機機、乳乳膠漆漆、幕幕墻玻玻璃等等產品品品牌牌時，，最重重要的的一點點就是是要對對品牌牌的品品質有有所認認同。。LG作為國國際大大品牌牌，無無疑能能給人人踏實實感和和品質質有保保證的的感覺覺；而而化妝妝品是是極其其感性性化和和個性性化的的產品品，品品牌名名、包包裝、、設計計、廣廣告、、文化化內涵涵能否否獲得得消費費者的的審美美認同同是成成功的的關鍵鍵，光光靠硬硬梆梆梆的品品質保保證無無法獲獲得消消費者者的厚厚愛。。因此此，化化妝品品的品品牌名名、包包裝、、廣告告要富富有女女性化化色彩彩、給給人以以柔和和、浪浪漫的的感覺覺和美美的遐遐想。。LG公司不不得不不給化化妝品品專門門推一一個新新品牌牌"蝶妝-DEBON".財力、、品牌牌推廣廣力弱弱的企企業(yè)適適宜有的理理論家家曾舉舉出汽汽車公公司推推多品品牌來來抨擊擊國內內一些些企業(yè)業(yè)的品品牌延延伸，，如只只一個個通用用就有有凱迪迪拉克克、別別克、、歐寶寶等十十多個個品牌牌。其其實這這是兩兩回事事，首首先汽汽車是是一個個差異異性很很大的的產品品，可可以明明顯細細分出出不同同的市市場，，需要要多個個個性性化的的產品品品牌牌來吸吸引不不同的的消費費群。。同時時，我我們還還不能能忽視視汽車車的價價值很很高，，支撐撐得起起推多多品牌牌的巨巨額成成本開開支。。瑞士士的許許多名名表廠廠推多多品牌牌，如如歐米米茄、、雷達達都屬屬于同同一個個公司司，也也是因因為產產品價價值較較高。。故汽汽車業(yè)業(yè)與名名表行行業(yè)推推多品品牌有有其特特殊性性，絲絲毫也也不能能藉此此斷定定其它它行業(yè)業(yè)品牌牌延伸伸是錯錯誤的的。P&G較少進進行品品牌延延伸，，一方方面是是因為為行業(yè)業(yè)與產產品易易于細細分化化，可可以通通過性性格迥迥異的的多個個品牌牌來增增加對對不同同消費費群的的吸引引力；；另一一方面面是因因為P&G擁有雄雄厚財財力和和很強強的品品牌營營銷能能力。。有些些文章章言必必寶潔潔、通通用。。但國國內的的企業(yè)業(yè)與它它們比比實在在是差差異性性太大大，大大都應應通過過品牌牌延伸伸來迅迅速狀狀大自自己。。即使使像通通用這這樣財財大氣氣粗、、富可可敵國國的公公司也也感到到推多多品牌牌的艱艱辛，，開始始是從從幾十十個品品牌中中挑出出幾個個重點點品牌牌加以以培養(yǎng)養(yǎng)，主主要推推凱迪迪拉克克、歐歐寶、、雪佛佛萊、、別克克。容量量小小的的市市場場環(huán)環(huán)境境適適宜宜企業(yè)業(yè)所所處處的的市市場場環(huán)環(huán)境境與與企企業(yè)業(yè)產產品品的的市市場場容容量量也也會會影影響響品品牌牌決決策策，，有有時時甚甚至至會會起起決決定定性性作作用用。。臺臺灣灣企企業(yè)業(yè)是是運運用用品品牌牌延延伸伸策策略略最最頻頻繁繁的的，，連連許許多多不不應應該該延延伸伸的的行行業(yè)業(yè)也也是是一一竿竿子子到到底底，，同同一一個個品品牌牌用用于于各各種種產產品品，，這這與與其其成成長長的的市市場場環(huán)環(huán)境境有有關關。。在在發(fā)發(fā)展展初初期期，，由由于于缺缺乏乏拓拓展展島島外外市市場場的的實實力力。。幾幾乎乎所所有有臺臺灣灣企企業(yè)業(yè)的的目目標標市市場場都都局局限限在在島島內內。。消消費費品品的的市市場場容容量量是是以以人人口口數數量量為為基基礎礎的的，，而而島島內內人人口口基基數數僅僅為為2000多萬萬，，任任何何一一個個行行業(yè)業(yè)的的市市場場容容量量都都十十分分有有限限，，也也許許營營業(yè)業(yè)額額還還不不夠夠成成功功推推廣廣一一個個品品牌牌所所需需的的費費用用。。所所以以更更多多的的是是采采用用"一牌牌多多品品"策略略，，如如：：臺臺灣灣的的統(tǒng)統(tǒng)一一、、味味全全公公司司的的奶奶粉粉、、汽汽水水、、茶茶、、飲飲料料、、果果汁汁、、方方便便面面一一概概冠冠以以"統(tǒng)一一"、"味全全"的品品牌牌名名。。統(tǒng)一一集集團團甚甚至至把把統(tǒng)統(tǒng)一一品品牌牌延延伸伸用用于于蓄蓄電電池池。。統(tǒng)統(tǒng)一一蓄蓄電電池池因因為為很很少少被被汽汽車車業(yè)業(yè)以以外外的的人人士士所所認認知知，，故故不不會會對對統(tǒng)統(tǒng)一一的的方方便便面面、、飲飲料料的的銷銷售售帶帶來來不不良良影影響響。。同同時時汽汽車車業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)人人士士又又會會很很自自然然地地想想到到，，統(tǒng)統(tǒng)一一怎怎么么說說也也是是一一個個大大企企業(yè)業(yè)，，對對蓄蓄電電池池的的投投資資不不是是小小打打小小鬧鬧，，在在資資本本上上足足以以保保證證獲獲取取優(yōu)優(yōu)秀秀的的人人力力資資源源、、先先進進的的技技術術及及精精良良的的設設備備，，故故其其品品質質是是有有保保證證的的。。統(tǒng)統(tǒng)一一公公司司用用統(tǒng)統(tǒng)一一品品牌牌既既能能以以較較低低的的成成本本推推廣廣蓄蓄電電池池，，也也能能加加快快被被業(yè)業(yè)內內人人士士的的接接受受，，同同時時對對主主業(yè)業(yè)的的副副作作用用也也十十分分有有限限。。隨著臺灣灣企業(yè)拓拓展大陸陸市場和和國際化化進程的的加快。。為適應應市場競競爭的需需要，應應該會有有些企業(yè)業(yè)減少品品牌延伸伸策略，，采用"一牌一品品"或"一品多牌牌"策略。模仿競爭爭者的品品牌策略略很多品牌牌延伸盡盡管新產產品在成成名品牌牌的強力力拉動下下起來了了，但原原產品的的銷售卻卻下降了了。即產產生了"翹翹板效效應".娃哈哈的的品牌延延伸之所所以基本本未出現現此類現現象，除除娃哈哈哈品牌核核心價值值能包容容新老產產品外，，其在兒兒童乳酸酸奶行業(yè)業(yè)"半斤八兩兩"的對手樂樂百氏也也在搞類類似的品品牌延伸伸也是重重要因素素?？祹煄煾?、統(tǒng)統(tǒng)一這些些競爭品品牌之間間的產業(yè)業(yè)結構基基本雷同同且都在在延伸。。各自的的風險就就隨之降降低。明確發(fā)展展新產品品的目的的如果企業(yè)業(yè)發(fā)展新新產品的的目的僅僅僅是發(fā)發(fā)揮成功功品牌的的市場促促銷力，，搭便車車賣一點點兒。那那么就算算不符合合品牌延延伸的一一些基本本原則也也可以延延伸。不不過在操操作時，，新產品品應盡量量少發(fā)布布廣告以以免破壞壞品牌的的原有個個性。如如前面提提及的統(tǒng)統(tǒng)一食品品延伸到到蓄電池池，不大大符合品品牌延伸伸的基本本原則，，好在蓄蓄電池基基本不在在大眾傳傳媒發(fā)布布廣告，，主要是是專業(yè)人人士知道道統(tǒng)一有有蓄電池池。若統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)布布大量的的廣告，，讓每位位消費者者都在吃吃面與喝喝冰紅茶茶的時候候，聯想想到蓄電電池，那那肯定是是難以下下咽的。。同樣，，娃哈哈哈的平安安感冒液液、酒與與娃哈哈哈的個性性有所抵抵觸，但但都是搭搭便車賣賣賣的產產品。廣廣告活動動很少，，僅有少少數專業(yè)業(yè)人士知知道這些些產品，，不足以以破壞娃娃哈哈的的品牌形形象。謝謝謝12月月-2212:00:0312:0012:0012月月-2212月月-2212:00