沈陽寶能高科技都市產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告

沈陽寶能高科技都市產(chǎn)業(yè)園—可行性研究報(bào)告初稿—沈陽公司于洪項(xiàng)目營銷部1.項(xiàng)目總論2.項(xiàng)目市場分析3.項(xiàng)目選址分析4.項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議5.項(xiàng)目建設(shè)方案6.項(xiàng)目運(yùn)營管理模式7.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益8.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析9.結(jié)論及評價(jià)目錄項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目簡介依托于洪區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策優(yōu)勢，聚集臨近蒲河生態(tài)景觀帶的資源特色,700畝的規(guī)模開發(fā),差異化功能導(dǎo)入的專業(yè)平臺，完善的工業(yè)園區(qū)配套,先進(jìn)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢,打造成集商務(wù)辦公、文化休閑、科技研發(fā)、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體多元化的產(chǎn)業(yè)集群活力中心。該項(xiàng)目選址于于洪區(qū)，北至于洪大道，東、西側(cè)為規(guī)劃路、南至正良四路。項(xiàng)目總規(guī)劃700畝，一期項(xiàng)目占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5。二、項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)

一期項(xiàng)目占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5，業(yè)態(tài)分別為產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)（產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)）和獨(dú)棟辦公樓。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為25%，開發(fā)成本81138萬元，銷售物業(yè)銷售收入90600萬，經(jīng)營性物業(yè)年均收入約為3644萬，靜態(tài)投資凈利潤約3019萬元，靜態(tài)投資利潤率5.66%。三、可行性研究結(jié)論

項(xiàng)目地處沈陽西北部，目前區(qū)域?qū)儆诔鞘蟹菬狳c(diǎn)陌生區(qū)域，打造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，可以重點(diǎn)挖掘項(xiàng)目的特色差異化，弱化片區(qū)商務(wù)氛圍不足的缺陷。適合規(guī)劃辦公、研發(fā)、居住等綜合配套設(shè)施的建設(shè)。因本片區(qū)商業(yè)商務(wù)氛圍弱，做常規(guī)的高層寫字樓和商業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)，故需要靠產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)細(xì)分定位來引導(dǎo)客戶，發(fā)展復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園與特色辦公產(chǎn)品相結(jié)合的思路應(yīng)因地制宜，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)群特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)與目標(biāo)市場開發(fā)結(jié)合的開發(fā)原則。本項(xiàng)目應(yīng)立足于自身的區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢，利用區(qū)域環(huán)境和園區(qū)特點(diǎn)等不可復(fù)制的因素，打造既有別于競爭對手又有具有市場吸引力的獨(dú)特賣點(diǎn)，將項(xiàng)目塑造成為城區(qū)域內(nèi)、規(guī)模相當(dāng)?shù)?，首個真正意義上的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目。項(xiàng)目市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園個案分析產(chǎn)業(yè)園的市場及項(xiàng)目研判1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沈陽靠近京津唐經(jīng)濟(jì)圈，是支撐沿海開發(fā)區(qū)的工業(yè)基地和促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)的先導(dǎo)城市，是全國資金、產(chǎn)品、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地之一。

在東北地區(qū)選擇條件較好的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)，對于加快東北老工業(yè)基地振興進(jìn)程,形成東西中互動、優(yōu)勢互補(bǔ)、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的全國區(qū)域發(fā)展新格局至關(guān)重要。

沈陽在接受來自沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移方面，具有無可比擬的優(yōu)勢。西部韓日京津唐沈陽國家視角審視沈陽：沿海經(jīng)濟(jì)的后花園，區(qū)域發(fā)展的新格局，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境東北視角審視沈陽沈陽，共和國長子，號稱“東方魯爾”；遼寧省省會，東北地區(qū)最大的中心城市，是中國最重要的裝備制造業(yè)基地。沈陽是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國最重要重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達(dá)到14200個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)33533家。因此沈陽是——東北的核心重工業(yè)城市1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沈陽工業(yè)的政策推動2010年4月6日，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批為全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。這是繼2009年7月2日遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略之后，國家賦予遼寧乃至東北老工業(yè)基地全面振興的又一重大戰(zhàn)略機(jī)遇和寶貴政策支持。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沈陽市國家級信息化和工業(yè)化融合試驗(yàn)區(qū)實(shí)施方案（要點(diǎn)）沈陽市推進(jìn)兩化融合聚焦“十大產(chǎn)業(yè)”、搭建“十大平臺”、著力“五大區(qū)域”、開展“十百千萬工程”。十大產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備制造產(chǎn)業(yè)。汽車及零部件制造產(chǎn)業(yè)。民用航空制造產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)。鋼鐵及有色金屬深加工產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。十大平臺：沈陽市工業(yè)化與信息化融合發(fā)展促進(jìn)中心平臺。中小企業(yè)信息化公共服務(wù)平臺。行業(yè)電子商務(wù)平臺?，F(xiàn)代物流業(yè)服務(wù)平臺。工業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)平臺。公共研發(fā)設(shè)計(jì)平臺。沈陽國家軟件公共服務(wù)平臺。沈陽市信息技術(shù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)平臺。沈陽IC裝備公共服務(wù)平臺。沈陽質(zhì)量技術(shù)檢驗(yàn)檢測平臺。五大區(qū)域：東陵（渾南新區(qū)）、大東、沈北、鐵西和于洪等5個區(qū)確定為沈陽市市級兩化融合試驗(yàn)區(qū)。“十百千萬”重點(diǎn)工程：開展10個兩化融合研究中心和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)。開展百戶企業(yè)示范工程。開展千戶企業(yè)升級工程。開展萬企普及工程。

政策解讀：針對沈陽市經(jīng)信委推出的這項(xiàng)方案，可以推測，如我企業(yè)項(xiàng)目被列入其中，將會得到大量的資金補(bǔ)貼以及政府相關(guān)政策的綠色通道，（充分發(fā)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施，設(shè)立沈陽市兩化融合專項(xiàng)資金，對列入“兩化融合”的試點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)，給予貼息、補(bǔ)助、獎勵等政策支持。市工業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金、科技資金、信息產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)、軟件服務(wù)業(yè)專項(xiàng)、中小企業(yè)專項(xiàng)資金等各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金要適當(dāng)向兩化融合傾斜。有條件的區(qū)縣要安排一定資金，給予配套支持。）對我們企業(yè)自身，對于未來在我們園區(qū)的商戶都將有著極大的推動和吸引作用。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃初期，應(yīng)將此類政策以及扶持的標(biāo)準(zhǔn)作為項(xiàng)目規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，以便于項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)行一些扶持政策的爭取和申請工作。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境省份企業(yè)單位數(shù)(個)工業(yè)總產(chǎn)值(億元)資產(chǎn)(億元)北京689011039.1319540.7

天津832613083.6312617.69遼寧2336428152.7325333.81

吉林593610026.558525.06

黑龍江44087301.68860.63上海1790624091.2624595.29

江蘇6081773200.0353600.08

浙江5997141035.2939752.79廣東5218868275.7750321.88福建1815416762.8213344.47從全國角度我們看遼寧省2010的工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如圖所示：我國工業(yè)企業(yè)主要集中在南方的江蘇、浙江、廣東三省。在北方，遼寧省的企業(yè)數(shù)量，產(chǎn)值，資產(chǎn)都名列前矛，所以遼寧省具備工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)和環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境從工業(yè)規(guī)模角度分析沈陽工業(yè)發(fā)展的狀況根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2010年全國共有200萬家小型企業(yè),120萬中型企業(yè),50萬家大型企業(yè)，可見我國中小型企業(yè)逐漸成為我國工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。我們從圖中可以發(fā)現(xiàn)，沈陽近年來小型企業(yè)增速飛快，大中型企業(yè)變化不是很大，并且有數(shù)量萎縮的現(xiàn)場，這主要是由于國家對國有企業(yè)的改制以及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。經(jīng)濟(jì)危機(jī)對小型企業(yè)發(fā)展影響較大，2008年-2009年小型企業(yè)數(shù)量增加速度相對往年要放慢了許多。沈陽的工業(yè)發(fā)展受政策和經(jīng)濟(jì)形勢影響較大，小型企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起。數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2012）由上圖可見，2000年-2005年沈陽的大中型企業(yè)產(chǎn)值旗鼓相當(dāng)，但是到了2008年，中小型企業(yè)數(shù)量的增加使得小型企業(yè)整體產(chǎn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了大中型企業(yè)。由此可見，中小型企業(yè)將在未來成為沈陽工業(yè)發(fā)展的中流砥柱。中小型企業(yè)逐步成為沈陽工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境從企業(yè)產(chǎn)值分析沈陽工業(yè)發(fā)展的狀況數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2012）2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)沈陽IC裝備產(chǎn)業(yè)園東信產(chǎn)業(yè)園昂立信息園沈陽奧園國際動漫城晨訊科技產(chǎn)業(yè)園沈陽市青年創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園百科軟件園東北總部基地東鐵物流產(chǎn)業(yè)園新大地樹莓產(chǎn)業(yè)園沈陽東大自動化軟件園聯(lián)東U谷和平區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園望花汽車產(chǎn)業(yè)園沈陽123軟件創(chuàng)意園沈陽新加坡工業(yè)園鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園東亞富友高科技產(chǎn)業(yè)園沈陽北軟信息技術(shù)研發(fā)及實(shí)訓(xùn)基地沈陽國際軟件園遼寧希貴光電科技產(chǎn)業(yè)園沈陽兆寰現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園CO·藍(lán)谷軟件創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地東方城國際產(chǎn)業(yè)園都市工業(yè)電子產(chǎn)業(yè)園中科院沈陽應(yīng)用生態(tài)所生態(tài)科技與產(chǎn)業(yè)園沈陽華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)基地沈陽再生資源生態(tài)產(chǎn)業(yè)園沈北國際科技合作產(chǎn)業(yè)園沈陽光電信息產(chǎn)業(yè)園沈陽軟件出口基地沈陽美國工業(yè)村沈陽數(shù)字識別技術(shù)裝備產(chǎn)業(yè)園東北木材深加工環(huán)保產(chǎn)業(yè)園遼寧天久智能交通軟件園沈陽臺商工業(yè)園特變電工東北輸變電科技產(chǎn)業(yè)園沈陽動漫產(chǎn)業(yè)基地暢通數(shù)據(jù)信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園致遠(yuǎn)工業(yè)園IPARK產(chǎn)業(yè)園東軟軟件園啟迪科技園目前沈陽的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共有40余個，其中包含的高新科技產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、機(jī)械制造、動漫、文化創(chuàng)意等多種業(yè)態(tài)，同時部分體量較大的項(xiàng)目多以綜合產(chǎn)業(yè)為主純?yōu)榭偛哭k公而打造的項(xiàng)目，目前僅有東北總部基地一家。2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)沈陽工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)配比從上述圖表可看出，目前沈陽各工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所塑造的園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多以高新科技、信息、軟件等科技產(chǎn)業(yè)為主，其次綜合項(xiàng)目也占有一定比例，而傳統(tǒng)機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)所占比例相對一般。

沈陽工業(yè)發(fā)展伴隨八個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的確立和做大做強(qiáng)、工業(yè)領(lǐng)域企業(yè)搬遷改造、招商引資大規(guī)模展開，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)越來越向特定區(qū)域集中，歷史性地改變了沈陽工業(yè)發(fā)展的地區(qū)布局，形成了產(chǎn)業(yè)特色比較鮮明的“東汽、西重、南高、北農(nóng)”的四大發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)特色鮮明的“東汽、西重、南高、北農(nóng)”的四大發(fā)展空間2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)基于級差地租理論，沈陽的工業(yè)園分布主要集中于渾南、沈北、鐵西、東部四個外圍區(qū)域北部片區(qū)工業(yè)園包括東北總部基地

聯(lián)東U谷中小企業(yè)園

光電產(chǎn)業(yè)園南部片區(qū)典型項(xiàng)目新加坡工業(yè)園西部片區(qū)工業(yè)園包括

臺商工業(yè)園

美國工業(yè)村

日本產(chǎn)業(yè)園從地理位置上來看，渾南、沈北和鐵西成為工業(yè)園的主要聚集區(qū)，各有3-4個規(guī)模較大的工業(yè)園正在運(yùn)作。從工業(yè)園所屬行業(yè)來看，渾南片區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園，更多依靠政策聚合作用形成，多是針對外資企業(yè)及納稅大戶企業(yè)，進(jìn)駐企業(yè)以數(shù)字醫(yī)療設(shè)備、半導(dǎo)體裝備、高性能數(shù)控系統(tǒng)、生物醫(yī)藥、子午線輪胎成為主；沈北片區(qū)形成農(nóng)業(yè)深加工和光電產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園；鐵西片區(qū)主要依托寶馬的生產(chǎn)基地，形成以汽車配套產(chǎn)業(yè)為主的制造業(yè)工業(yè)園；東部片區(qū)也是依托寶馬、通用、金杯三個整車廠，吸引相關(guān)的汽車配套產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，形成汽車配套產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園。東部片區(qū)工業(yè)園包括

致遠(yuǎn)工業(yè)園2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)國務(wù)院批準(zhǔn)的全國第四個新區(qū)沈北新區(qū)位于東北中心城市沈陽的北部，2006年10月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式成立，是繼上海浦東、天津?yàn)I海鄭州鄭東之后國務(wù)院批準(zhǔn)的第四個新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里，人口40萬，具體布局為“一城一區(qū)”。一城：就是沈北新區(qū)盡南端和沈陽市接壤的蒲河新城，總面積270平方公里是我們建設(shè)東北第一生態(tài)新城市核心區(qū)。主要分為三個區(qū)：道義經(jīng)濟(jì)區(qū)、虎石臺經(jīng)濟(jì)區(qū)和輝山經(jīng)濟(jì)區(qū)。一區(qū)：就是北部的新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，總面積828平方公里，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。沈北新區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)的第四個新區(qū)，具體布局為“一城一區(qū)”2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)沈北新區(qū)的六大空間布局2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)沈北新區(qū)政逐步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施

道路工程。以101、203、102國道及沈閆線為代表的南北暢通工程，按照雙向8排道的城市路網(wǎng)改造標(biāo)準(zhǔn)已全線竣工。同時，以沈北開發(fā)大道、蒲河大道、物流大道為重點(diǎn)的東西貫通工程，已將新城內(nèi)的各個區(qū)域連成一片。綠化工程。對主干道兩側(cè)各退出30～50米進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)綠化，建設(shè)生態(tài)公園，綠化山體，沿河建綠帶。2007年，新城將圍繞水系綠化、單位庭院綠化和主干道綠化，新增綠地629萬平方米。水系改造工程。用水系來增強(qiáng)新城吸引力?？偼顿Y15億元，對蒲河進(jìn)行全線改造，形成沈陽市“南有渾河、北有蒲河”的城市新景觀。園區(qū)配套工程。進(jìn)一步完善玉米工業(yè)園、光電（信息）產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；全面實(shí)施燃?xì)狻⒔o水、電信、電力、熱力、污水處理等配套工程。2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)

在輝山區(qū)域形成以玉米精深加工產(chǎn)業(yè)為龍頭，建設(shè)全國最大、最好的農(nóng)產(chǎn)品深加工中心和研發(fā)中心。依托蒲河生態(tài)走廊，建設(shè)成為東北地區(qū)生態(tài)環(huán)境最優(yōu)的居住中心。在道義區(qū)域規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的東北地區(qū)最具影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。以文化傳媒產(chǎn)業(yè)為龍頭，建設(shè)成為東北最具競爭力和活力的中小企業(yè)集聚中心和創(chuàng)業(yè)中心。在虎石臺區(qū)域規(guī)劃面積8平方公里的中央商務(wù)區(qū)，全力引進(jìn)大型公建、商貿(mào)、旅游、休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。依托沈北新區(qū)的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)東北最大的工業(yè)原材料交易中心和物流中心。輝山&道義&虎石臺地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局狀況2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)區(qū)域小結(jié)：沈北片區(qū)自身蘊(yùn)含了巨大的發(fā)展?jié)摿?，但在發(fā)展過程中，依然存整體定位缺乏有力支撐、新興產(chǎn)業(yè)認(rèn)知度低等問題。目前沈北區(qū)域給出了六大功能定位，但目前的工業(yè)園規(guī)模偏小，導(dǎo)致文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中央商務(wù)區(qū)等新興產(chǎn)業(yè)則認(rèn)知度較低，使得整體功能定位均缺乏相關(guān)的大型工業(yè)園區(qū)給予有力的支撐。產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較小新興產(chǎn)業(yè)認(rèn)知度抵區(qū)域整體定位缺乏有力支撐2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點(diǎn)市場小結(jié)：沈北片區(qū)的其余工業(yè)園區(qū)與本案的競爭關(guān)系較弱經(jīng)調(diào)研后了解發(fā)現(xiàn)，沈北片區(qū)內(nèi)工業(yè)園項(xiàng)目大多已經(jīng)投入使用，或者處于項(xiàng)目前期階段，尚未開展招商工作項(xiàng)目小結(jié)：諸多項(xiàng)目中產(chǎn)品單一；配套、服務(wù)設(shè)施較差。沈北的工業(yè)園內(nèi)，更多為客戶提供工業(yè)廠房，產(chǎn)品類型單一，忽視客戶用于辦公、交流的其他類型產(chǎn)品，無法對產(chǎn)業(yè)鏈條上的高端客戶進(jìn)行吸納。整體的服務(wù)配套不完善。整個園區(qū)內(nèi)基本無大型的景觀帶，及供園區(qū)內(nèi)供使用大型的商務(wù)洽談中心、購物健身中心、及相關(guān)的商業(yè)配套。諸多項(xiàng)目產(chǎn)品類型單一配套服務(wù)意識較差3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地1）各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)占地面積：占地約7000畝由2000棟智能

化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨(dú)棟總部樓組成，累計(jì)總投資約200億元人民幣。容積率：1.1項(xiàng)目地址：沈北新區(qū)蒲河大道888號

東北總部基地是總部基地（中國）控股集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、規(guī)模化，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)集群總部基地。

東北有史以來最大的外商獨(dú)資單體項(xiàng)目。

開發(fā)建設(shè)共分為三區(qū)：西區(qū)獨(dú)棟總部樓區(qū)、中區(qū)總部生活區(qū)和東區(qū)蒲河島。

其中，東北總部基地首批建設(shè)的西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬平米，平均容積率約1.1，綠地率約50%。由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨(dú)棟總部樓組成，累計(jì)總投資約200億元人民幣。2）總體規(guī)劃分期體量戶型面積價(jià)格一期121棟742-6422平售罄二期126棟聯(lián)排7900元/平獨(dú)棟8200-8400元/平3）產(chǎn)品去化情況一期產(chǎn)品共121棟，約25萬平，2008年末銷售，目前已經(jīng)全部售罄。二期產(chǎn)品共126棟，2012年6月正式銷售，目前銷售約73棟左右。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地進(jìn)駐企業(yè)名單沈陽寶巖企業(yè)集團(tuán)北京中電聯(lián)運(yùn)中國吉運(yùn)三星集團(tuán)遼寧地天環(huán)保科技發(fā)展有限公司沈農(nóng)資產(chǎn)阜新環(huán)宇橡膠上海星樂遼寧潤在環(huán)境工程有限公司凱克斯軟件歷新通投資興合鈦業(yè)公司遼寧誠安消防工程有限公司慶豐集團(tuán)嘉寓股份中農(nóng)遠(yuǎn)東深圳大鏟島建設(shè)工程有限公司中國郵政儲蓄銀行道豐新能源北京安實(shí)創(chuàng)業(yè)深圳市廣寧實(shí)業(yè)有限公司木棉物流公司沈陽九鼎實(shí)業(yè)中山證券杭州香海企業(yè)管理咨詢有限公司百利文儀家具沈陽寶鼎國開沈北投資蘇揚(yáng)德榮工程有限公司龍通電力公司石獅彬伊奴服飾中振發(fā)展沈陽吉祥昌盛市政工程有限公司興達(dá)鈦業(yè)實(shí)依奴服裝澍鑫物資云水堂國醫(yī)館沈陽交通工程北京圣倫凱文公司中國新興建設(shè)沈陽蘭星自動化工程有限公司依文服飾奧德集團(tuán)深圳大鏟島沈陽長城潤滑油制造有限公司宇豐農(nóng)資華能電力勘察公司怡誠科訊科技沈陽市聯(lián)訊信息工程有限公司阜新金匯科技杭州動力公司龍?jiān)措娙技夹g(shù)沈陽市安康順商貿(mào)有限公司中鐵航空港集團(tuán)有限公司特變電工嘉寓幕墻長風(fēng)國際控股有限公司中鐵航空港集團(tuán)遼寧工程有限公司龍?jiān)醇夹g(shù)深圳金辰廣發(fā)銀行股份有限公司沈陽分行安琪酵母股份有限公司NOTTINGHILL徐州燃控星瀚市政工程中國建設(shè)銀行沈北支行長虹集團(tuán)3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地優(yōu)惠政策對生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，經(jīng)營期限十年以上的，從獲利年度起，上繳企業(yè)所得稅實(shí)行“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策。對于入?yún)^(qū)經(jīng)國家及省級確認(rèn)的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收所得稅。在投資總額內(nèi)，企業(yè)進(jìn)口符合國家有關(guān)政策的設(shè)備，一律免征設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅。對從事裝備制造業(yè)、石油化工業(yè)、冶金業(yè)、船舶制造業(yè)、汽車制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的增值稅一般納稅人，購進(jìn)固定資產(chǎn)、用于自制固定資產(chǎn)的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和為固定資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)用等所含進(jìn)項(xiàng)稅金，準(zhǔn)予用當(dāng)年新增加的增值稅稅額抵扣。當(dāng)年沒有新增加的增值稅稅額或新增加的增值稅稅額不足抵扣的，未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可以結(jié)轉(zhuǎn)以后年度繼續(xù)抵扣。對投資企業(yè)的固定資產(chǎn)(房屋、建筑物除外)，可在現(xiàn)行規(guī)定折舊年限的基礎(chǔ)上，按不高于40％的比例縮短折舊年限。東北總部基地內(nèi)企業(yè)受讓或投資的無形資產(chǎn)，可在現(xiàn)行規(guī)定攤銷年限的基礎(chǔ)上，按不高于40％的比例縮短攤銷年限。但協(xié)議或合同約定有使用年限的無形資產(chǎn)，應(yīng)按協(xié)議或合同約定的使用年限進(jìn)行攤銷。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地A1樓742平米4層A2樓952平米5層A5樓1856平米9層C樓型6422平米13層產(chǎn)品類型A3樓1180平米6層A4樓1416平米7層B樓型4608平米11層最暢銷產(chǎn)品3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地項(xiàng)目研判：1、項(xiàng)目沒有以傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)隔為定位，而是獨(dú)辟蹊徑，打造總部概念，言下之意，所有具有一定規(guī)模的企業(yè)都可能成為其客戶，這種客群的廣泛性契合其大體量規(guī)模的特點(diǎn)。2、總部基地、總部概念是企業(yè)發(fā)展到一定程度的現(xiàn)實(shí)需求，項(xiàng)目抓住了發(fā)展契機(jī)，并在東北首個提出該概念，主題具有吸引力，易于聚攏客戶。3、項(xiàng)目產(chǎn)品以低層的企業(yè)辦公為主，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的獨(dú)立、專屬特性，符合項(xiàng)目概念主題，但項(xiàng)目產(chǎn)品形式較單一，而且易于被模仿超越。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城產(chǎn)品組合項(xiàng)目總占地面積45萬㎡，容積率0.5-1.5（分組團(tuán)），綜合容積率約0.9，總建筑面積約41.4萬㎡。項(xiàng)目產(chǎn)品組合商業(yè)組團(tuán)4萬㎡建筑面積31.5萬㎡商業(yè)配套教堂+婚慶主題廣場3000㎡健康企業(yè)品牌體驗(yàn)旗艦店20000㎡水景餐廳8000㎡健康城市博物館3000㎡兒童健康成長樂園4000㎡中德健康產(chǎn)業(yè)主題樂園2000㎡工業(yè)獨(dú)棟專家公寓275000㎡居住組團(tuán)＋居住配套37.4萬㎡建筑面積9.9萬㎡溫泉養(yǎng)生公寓60000㎡商業(yè)配套國際健康會所10000㎡健康養(yǎng)生主題酒店29000㎡3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城真正的養(yǎng)生生活體驗(yàn)品牌展示餐飲康體居住娛樂中德合作項(xiàng)目產(chǎn)品類型組合產(chǎn)品面積專家公寓275000㎡溫泉養(yǎng)生公寓60000㎡健康養(yǎng)生主題酒店29000㎡產(chǎn)品面積國際健康會所10000㎡產(chǎn)品面積兒童健康成長樂園4000㎡產(chǎn)品面積中德健康產(chǎn)業(yè)主題樂園2000㎡產(chǎn)品面積水景餐廳8000㎡產(chǎn)品面積教堂+婚慶主題廣場3000㎡健康企業(yè)品牌體驗(yàn)旗艦店20000㎡文化產(chǎn)品面積健康城市博物館3000㎡3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城萬邦企業(yè)家園區(qū)規(guī)劃企業(yè)小鎮(zhèn)用地面積：97748m2生產(chǎn)用房建筑面積：58467m2

地下車位：395個行政配套建筑面積：2178m2

容積率：0.7

綠化率：60%一期一期3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城地上三層、地下一層，一層層高4.5米，二層3.6米；地下室3.3米；每6-8棟樓圍合成一個組團(tuán)；每棟樓配有獨(dú)立電梯；各棟樓地下室均與車位連接，并有2-3個車位配置。去化情況：目前項(xiàng)目樣板間已開放，正內(nèi)部認(rèn)籌認(rèn)籌價(jià)格7000—8000元/平方米。一期共推出58棟，已認(rèn)籌20余棟。一期二期樓棟總數(shù)：138棟3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城項(xiàng)目研判：1、項(xiàng)目是以“科技城”為概念，疊加了旅游、商業(yè)、休閑、居住和科技產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)項(xiàng)目。2、各業(yè)態(tài)相互支持，有機(jī)統(tǒng)一，又各自獨(dú)立，分區(qū)明確，比較充分利用了地區(qū)資源環(huán)境優(yōu)勢，也客群的多重覆蓋性，降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3、項(xiàng)目體量龐大，這是其所以采用多元化主題、多種功能設(shè)計(jì)的主要原因之一，也是本案可借鑒之處。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園1）各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)占地面積：該園區(qū)占地2500畝，建筑密度30%，綠化率41.5%，其中產(chǎn)業(yè)建筑面積154.8萬平方米。開發(fā)商：沈陽國際軟件園有限公司容積率：0.92項(xiàng)目地址：渾南新區(qū)上深溝村860-1號產(chǎn)品形式面積層數(shù)總套數(shù)租售情況銷售情況廠房寫字間200-20000平米目前剩余產(chǎn)品大多在1000-6000平之間，小面積產(chǎn)品基本售罄5-18層總計(jì)規(guī)劃入駐約1000家企業(yè)可售可租最低售價(jià)6500元/平方米；租金均價(jià)650-750元/㎡·年

（不含物業(yè)費(fèi)）目前已有181家企業(yè)入駐，前期以銷售為主，后期以租賃為主。2）產(chǎn)品形式3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園總體規(guī)劃

沈陽國際軟件園位于沈陽市渾南新城核心區(qū)，總規(guī)劃用地近5平方公里，其中產(chǎn)業(yè)建筑面積近400萬平方米，總投資額超200億元人民幣。已經(jīng)投入使用建筑面積近20萬平方米。沈陽國際軟件園二期已于2011年9月全面開工建設(shè)，新增建筑面積近50萬平方米，將于2012年8月陸續(xù)投入使用。沈陽國際軟件園全部建成后，將有1000家企業(yè)進(jìn)駐，15萬—20萬高知人群在此工作，軟件園總產(chǎn)值超1000億元，軟件產(chǎn)值超400億元，軟件出口額30億美元，拉動相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值近2000億元。沈陽國際軟件園結(jié)合沈陽產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以工業(yè)軟件研發(fā)和服務(wù)為主攻方向。計(jì)劃用2年時間建成東北地區(qū)領(lǐng)先、用5年時間建成中國領(lǐng)先的示范性軟件園區(qū)，并建設(shè)成為中國領(lǐng)先的工業(yè)軟件研發(fā)與服務(wù)基地。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園進(jìn)駐企業(yè)情況美國EMC北海道日本電氣軟件株式會社中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司美國TI?聚德視頻株式會社SOFTCOM北京方正國際軟件系統(tǒng)有限公司加拿大龐巴迪中國研發(fā)中心株式會社SIU博彥科技（北京）有限公司韓國LGCNS株式會社IBT謳立德（中國）信息技術(shù)有限公司日本NTTDATA沈陽新思軟件有限公司北京軟通動力信息技術(shù)有限公司日本MICROAD沈陽通大信息技術(shù)有限公司世紀(jì)高通中航沈飛民機(jī)研發(fā)中心沈陽先鋒計(jì)算機(jī)工程有限公司研祥智能科技金蝶軟件沈陽帕森科技有限公司日電卓越軟件科技北京有限公司(NEC)亞信科技三星數(shù)據(jù)系統(tǒng)（中國）有限公司世界500強(qiáng)企業(yè)14家東華軟件北京NTT數(shù)據(jù)系統(tǒng)集成有限公司上市公司及子公司24家上海貝爾富士通信息軟件有限公司中國軟件百強(qiáng)企業(yè)7家上海恩德斯豪斯…………3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園優(yōu)惠政策凡研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)、發(fā)包中心進(jìn)駐軟件園的，對接期可享受扶持性入園政策。有自主知識產(chǎn)權(quán)成果的，可“以股代償”行業(yè)綜合實(shí)力排名前五位的企業(yè)入園租期享受“租年贈季”行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)組織的企業(yè)團(tuán)、產(chǎn)業(yè)鏈入園，整體享受地域優(yōu)先、租金減緩待遇對已入園企業(yè)投資總額或租賃面積排行首位的客戶施行VIP特別配套服務(wù)。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園產(chǎn)品形態(tài)3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園項(xiàng)目研判：1、項(xiàng)目充分借助了渾南高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)主題完全契合地方發(fā)展規(guī)劃，得以放大項(xiàng)目的影響力。2、項(xiàng)目開發(fā)時間較早，是相對較為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)主題鮮明，具有吸引力。國內(nèi)外案例研究案例選擇標(biāo)準(zhǔn)案例名稱案例借鑒點(diǎn)1.慧創(chuàng)國際

非住宅用地性質(zhì)通過開發(fā)以居住或彈性功能為主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售項(xiàng)目銷售情況良好功能構(gòu)成配套設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)營銷推廣2.中邦MOHO案例——上海中邦MOHO45中邦moho以高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，集現(xiàn)代建筑modern，住宅house，辦公office三者為一體位置：中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)），距浦東川沙鎮(zhèn)僅1km，是中邦置業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)的一個工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；基本信息：整個項(xiàng)目占地12萬㎡，容積率1.0，由37幢現(xiàn)代商務(wù)獨(dú)棟，功能齊全的中邦商務(wù)酒店、清代保護(hù)建筑——陶家宅及中邦置業(yè)集團(tuán)總部組成。完整涵蓋了：辦公、娛樂、休閑、商務(wù)等多元功能；產(chǎn)品分析：中邦MOHO獨(dú)棟面積在338-2000㎡之間，3層帶地下室，層高3.5米，均價(jià)10000-12888元/㎡，目前已經(jīng)售罄。上海中邦MOHO中邦MOHO中邦MOHO創(chuàng)造了一種集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代辦公于一體的全新商務(wù)模式，其發(fā)展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會所商務(wù)別墅區(qū)商務(wù)會所總規(guī)劃：按照“立方－城”的概念總體布局：以立方體為形體基礎(chǔ)，塑造高效商務(wù)空間。戶型設(shè)計(jì)：采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，自由組合，滿足各類客戶的不同面積需要。外立面：充分運(yùn)用石材、玻璃的穿插更迭。社區(qū)配套：高級會所、泳池、展覽館。核心產(chǎn)業(yè)：已形成以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。入住企業(yè)：437家，其中26家為世界500強(qiáng)企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。產(chǎn)值：457億元，占整個浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。房地產(chǎn)：加工區(qū)良好的發(fā)展前景和優(yōu)惠政策促進(jìn)加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價(jià)和租價(jià)也隨之攀升上海中邦MOHO中邦moho在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯層的百變空間自然石材：簡潔與質(zhì)感沉重和輕質(zhì)脆弱與堅(jiān)實(shí)動感玻璃：基本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80％都是玻璃，促使空間更顯舒適自在用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，透出淡淡的纖細(xì)柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。上海中邦MOHO空間設(shè)計(jì)上利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，滿足居住需求注重生活空間利用，并附送大量面積創(chuàng)造“立方-城”概念出發(fā)點(diǎn)：利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間戶型設(shè)計(jì)上，采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，自由組合創(chuàng)造出屋頂花園，小進(jìn)深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)戶型縱向分割。上海中邦MOHO商務(wù)酒店式會所依托清代儒商陶長青的住宅，通過完善的配套設(shè)施、配套服務(wù)和安全系統(tǒng)，提升商務(wù)接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次規(guī)模：6500平方米基本風(fēng)格：以修繕后的清末儒商陶長青的故宅作為會所的大堂吧，打造“現(xiàn)代、時尚、文化”的酒店式會所配套設(shè)施：網(wǎng)絡(luò)視頻會議廳多媒體影視廳商務(wù)套房室內(nèi)游泳池健身中心中西式餐廳鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧配套服務(wù)：企業(yè)稅收咨詢、商務(wù)、金融、郵政代辦服務(wù)安全系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng)上海中邦MOHO建筑用料上十分講究，電力、通訊、有線電視、布線等基礎(chǔ)資源配套齊備且質(zhì)量很高供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點(diǎn)通訊設(shè)備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻上海中邦MOHO所出售的三種戶型之一——

戶型C342-625平米上海中邦MOHO所出售的三種戶型之二——

戶型E381-509平米上海中邦MOHO所出售的三種戶型之三——

戶型F381-509平米上海中邦MOHO客戶——中邦moho客戶主要是附近的一些高科技企業(yè)，主體功能實(shí)際是辦公居住混合單純辦公與單純居住所占比例均不大，且單純辦公比例大于單純居住比例。辦公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度內(nèi)容客戶屬性絕大多數(shù)都是單位買，個人買的很少客戶來源主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有客戶對項(xiàng)目定位小的企業(yè)一般把這里當(dāng)作總部，較大的企業(yè)一般把這里當(dāng)作辦事處、私密會議樓或商務(wù)接待場所過夜人群老板或市場部經(jīng)理陪同客戶商務(wù)活動后就住在這里了；公司白領(lǐng)加班較晚，就直接睡在這里了

中邦moho功能比例圖上海中邦MOHO中邦moho案例借鑒總結(jié)規(guī)劃報(bào)批順應(yīng)上海大力促動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品組合上都頗有創(chuàng)新以投資數(shù)百萬修繕清代歷史建筑“陶家宅”為依托，榮獲聯(lián)合國科教文組織亞太地區(qū)老建筑保護(hù)獎，并正在申報(bào)上海市文物保護(hù)單位。初始定位加工區(qū)內(nèi)辦公需求、居住具有均有，而且還有二者的混合需求園區(qū)特殊的背景，看不出未來居住功能和辦公功能哪種升值潛力更大，有一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在外立面、戶型設(shè)計(jì)上均考慮滿足辦公、居住的雙重需求，從而降低項(xiàng)目系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)利用“立方城”概念，創(chuàng)造出屋頂花園、小進(jìn)深陽臺、大面積露臺，陽光室。采用“跨越”策略，實(shí)現(xiàn)每個單元的最佳朝向戶型采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，運(yùn)用“玻璃墻”做隔斷，實(shí)現(xiàn)戶型彈性，滿足各類客戶的不同面積需要基礎(chǔ)設(shè)施供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容量不少于25KW寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可綜合配套通過建造網(wǎng)絡(luò)視頻會議廳、多媒體影視廳、商務(wù)套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設(shè)施和企業(yè)稅收咨詢、商務(wù)、金融、郵政代辦等配套服務(wù)以及門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng)等安全系統(tǒng)提升客戶尊貴感價(jià)格開始價(jià)格較高，銷售情況不好；價(jià)格降低后，銷售效果轉(zhuǎn)好銷售節(jié)奏降價(jià)后銷售節(jié)奏開始較緩，后期跟風(fēng)效應(yīng)“凸顯”上海中邦MOHO案例——上?；蹌?chuàng)國際項(xiàng)目位置：金沙江西路1555弄開發(fā)商：上?；蹌?chuàng)現(xiàn)代服務(wù)園發(fā)展有限公司（新橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下屬企業(yè)土地性質(zhì)及使用年限：辦公，50年占地:4.5萬方,總建筑面積:420萬方容積率9產(chǎn)品類型：小高層客戶類型：國內(nèi)江浙一帶中小型私營企業(yè)銷售均價(jià)：地上(辦公)13000元/平米，地下(倉庫)6500元/平米租賃均價(jià)：1.5元/㎡.天物業(yè)管理費(fèi)：6.8元/平米.月產(chǎn)品面積段：280-3300平方米慧創(chuàng)國際位置圖項(xiàng)目位于上海市老城區(qū)普陀區(qū)，共占地9萬方，總建筑面積約21萬方，是迄今全國面積最大、上海首家推出的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位：知識化、生態(tài)型、樞紐級總部園區(qū)職能綜合：總部經(jīng)濟(jì)、第三方服務(wù)、濱江生態(tài)綠化、生活配套服務(wù)四大功能板塊疊加；設(shè)計(jì)理念：建筑組團(tuán)空間與整體公共綠地相互融合（大疏大密）；開發(fā)模式：政府背景一級開發(fā)公司“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”整棟出售，1900-3300平方米/棟。上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際慧創(chuàng)國際總部基地定位為知識化、生態(tài)型、樞紐級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際四大功能板塊總部經(jīng)濟(jì)區(qū)——為集聚區(qū)最大的核心功能區(qū)，包括決策中心、研發(fā)中心、設(shè)計(jì)中心、分銷中心、行業(yè)服務(wù)中心，體現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，帶來資金流、物流、技術(shù)流、人才流等的密集，促進(jìn)資源配置水平和能力的提高。

第三方服務(wù)區(qū)——包括創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會展、設(shè)計(jì)咨詢，為核心產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)、前瞻、科學(xué)、完善的一條龍配套服務(wù)，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)社會公共資源的集聚與共享。生活配套服務(wù)區(qū)——提供商務(wù)、休閑、商業(yè)等配套服務(wù)，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)家提供交流溝通的空間，讓工作與生活在方便、快捷中瞬間切換。

濱江生態(tài)綠化區(qū)——充分利用吳淞江河岸，以中式園林綠化帶銜接美式組團(tuán)景觀，配合外環(huán)綠化，強(qiáng)調(diào)人文景觀和自然生態(tài)資源的穿插，體現(xiàn)生態(tài)型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的構(gòu)想。A

A區(qū)公共服務(wù)中心（已建成）

I

加州花園（已建成）B

B區(qū)總部辦公樓（已建成）

J

豐盛雅苑（已建成）C-1

C區(qū)一期總部辦公樓（已建成）K

濱江景觀大型綠地樣板段（已建成）C-2

C區(qū)二期總部辦公樓（在建中）

L

上海江橋萬達(dá)廣場（已建成）D

D區(qū)總部辦公樓（擬建中）M

南方航空公司上海南航大廈（在建中）E

泰宸沙河茗苑一期配套商品房（已建成）N

上海行政管理學(xué)校（已建成）F

泰宸沙河茗苑二期配套商品房（已建成）O

上海江橋萬達(dá)廣場城市公寓（已建成）

G

金華新村（已建成）

P

泰宸沙河茗苑三期配套商品房（在建中）

H

豐華苑（已建成）

建筑形態(tài)：售罄項(xiàng)目中，A區(qū)為公共服務(wù)中心；B區(qū)為總部辦公樓，13棟6－10層不等的辦公樓，共30個獨(dú)立單元；在售項(xiàng)目中，6棟9層小高層，2棟6層多層，共24個單元。面積范圍：售罄項(xiàng)目中的總部辦公樓面積為1600-3300平方米；在售項(xiàng)目單元面積為1900-3300平方米，部分可進(jìn)行分層銷售，單層面積約280－300平方米。產(chǎn)業(yè)形態(tài)：目前已入駐企業(yè)近6成為研發(fā)類企業(yè)，近4成為企業(yè)總部。推廣方向：售罄項(xiàng)目中成交客戶，多為通過區(qū)政府推薦成交，在售項(xiàng)目為2008年開盤，分別在新聞早報(bào)、東方早報(bào)、新民晚報(bào)刊登過開盤信息，但鮮有成交。扶持政策：1.根據(jù)各類企業(yè)繳納所得稅金額進(jìn)行按比例獎勵；2.根據(jù)年交增值稅金額進(jìn)行按比例獎勵；3.根據(jù)年交營業(yè)稅金額進(jìn)行按比例獎勵；4.經(jīng)區(qū)一級部門認(rèn)定企業(yè)給予獎勵；5.對入駐的優(yōu)秀現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，經(jīng)區(qū)一級部門認(rèn)定給予資金補(bǔ)貼和資金扶持。目前售價(jià)：銷售現(xiàn)場對外報(bào)價(jià)為11000元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)為7490元/平方米。上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際成功要點(diǎn)一：政府企業(yè)聯(lián)動/合資開發(fā)的典型成功案例，成功運(yùn)作一期，實(shí)現(xiàn)土地增殖，已將成熟的商業(yè)土地出售給大連萬達(dá)，開發(fā)購物中心。成功要點(diǎn)二：一方面獲得土地增殖收益，另一方面通過萬達(dá)廣場的開發(fā)，借力提升整個商務(wù)園區(qū)商業(yè)配套。上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際13慧創(chuàng)國際案例借鑒總結(jié)1、工業(yè)地產(chǎn)‘新’的開發(fā)功能更多的是集中在工業(yè)配套方面（如，辦公，酒店，公寓，餐飲配套，休閑娛樂設(shè)施等。）2、工業(yè)地產(chǎn)‘新’開發(fā)理念主要體現(xiàn)的是新的商務(wù)模式的詮釋，新的商務(wù)環(huán)境的打造，新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的發(fā)展理念。3、這種工業(yè)地產(chǎn)‘新’發(fā)展方向更多的是在占有大面積景觀資源，良好的交通條件，濃郁的區(qū)域商務(wù)環(huán)境等條件。4、新的物業(yè)銷售條件來源于當(dāng)?shù)氐墓I(yè)用地開發(fā)政策的優(yōu)惠許可條件等。（如，辦公物業(yè)的整層式銷售和獨(dú)棟整體式銷售等。）5、園區(qū)外部的大型集中商業(yè)配套待區(qū)域發(fā)展成熟后開發(fā)建設(shè)；上海西郊商務(wù)區(qū)——慧創(chuàng)國際案例規(guī)律總結(jié)與借鑒規(guī)劃功能建筑硬件和配套營銷推廣價(jià)格既保證各組團(tuán)的相對獨(dú)立，又體現(xiàn)各功能的融合保持彈性，在設(shè)計(jì)上保證產(chǎn)品宜商宜住立面體現(xiàn)公建化特點(diǎn)，以富有創(chuàng)意和視覺沖擊力的建筑造型吸引眼球，同時注重與環(huán)境的融合既有為商務(wù)功能服務(wù)的，也有完善的居住配套；提升商務(wù)接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次；完善水、電、通訊網(wǎng)絡(luò)、電視、綜合布線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立足住宅產(chǎn)品，以商務(wù)氣質(zhì)提升項(xiàng)目整體形象；把握營銷節(jié)奏，加大早期營銷推廣的投入保持相對于周邊同類住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢類似案例借鑒項(xiàng)目選址分析項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析規(guī)劃地塊項(xiàng)目理解北部新城區(qū)作為重要的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)新區(qū)。將重點(diǎn)推進(jìn)沈北新區(qū)中心區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園、于洪平羅灣地區(qū)、大東歐盟經(jīng)濟(jì)區(qū)、皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域的協(xié)調(diào)和融合發(fā)展。為工業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展提供了平臺。本案位于平羅灣新城中心區(qū)域,借助于洪區(qū)政府扶持政策,重點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目.區(qū)域概況基地概況總占地：45.54萬平容積率：1.5總建面：68.31萬平建筑覆蓋率：≥35%綠化率：15%限高：70米項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目四至：項(xiàng)目北至于洪大道，東、西側(cè)為規(guī)劃路、南至正良四路。于洪大道規(guī)劃路規(guī)劃路正良四路周邊建設(shè)現(xiàn)狀＆規(guī)劃地塊處于平羅鎮(zhèn)和造化鎮(zhèn)之間。地

塊位于沈陽中心城區(qū)外圍，目前地

塊是一片田地，缺少相關(guān)配套及商業(yè)商務(wù)氛圍。經(jīng)過規(guī)劃的地塊平面形態(tài)比較平整，但數(shù)量極少，有遼寧省實(shí)驗(yàn)中學(xué)北校區(qū)、沈陽金融學(xué)校新校區(qū)、遼寧廣告職業(yè)學(xué)院等。沈于路為南北向主干道，可通向市

中心區(qū)，車程為15—20分鐘。地塊

北側(cè)于洪大道為東西向的主干道.于

洪大道向西可與沈彰高速接通。而

向東則可與通向市區(qū)的快速路101

國道相接。項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值周邊近期規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目1、寶能水岸康城項(xiàng)目：741畝2、新湖地產(chǎn):約200畝3、中農(nóng)國際購物中心：62畝4、警犬學(xué)校：410畝5、造化污水處理廠：120畝6、強(qiáng)風(fēng)鋁業(yè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園：82畝7、沈陽服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園：1000畝8、克拉古斯金鑼灣產(chǎn)業(yè)園：650畝9、步長科技園：2000畝在近期幾年內(nèi)，地塊周圍將建設(shè)規(guī)模較大的居住區(qū)和各種特色產(chǎn)業(yè)園，帶動區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而通過產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，增強(qiáng)了區(qū)域的發(fā)展活力，從而帶動地塊的開發(fā)建設(shè)。本案項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值8965432171、項(xiàng)目地塊平整，臨近蒲河景觀廊道，環(huán)境優(yōu)美。北側(cè)于洪大道與道義商圈銜接，10分鐘暢享繁華配套。2、700畝大規(guī)模開發(fā)，產(chǎn)品線豐富，園區(qū)價(jià)值凸顯。3、距離市中心較近,隨著項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目逐漸較多，容易形成濃厚商務(wù)氛圍，對項(xiàng)目有較好的拉動作用。1、項(xiàng)目周邊規(guī)劃受政府宏觀政策影響，規(guī)模呈現(xiàn)需較長時間，且存在規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)。2、當(dāng)前項(xiàng)目周邊農(nóng)田，配套設(shè)施較差，無法滿足商務(wù)辦公的整體需求。3、項(xiàng)目所在區(qū)位客戶認(rèn)知較少，宣傳推廣投入較大。1、市政府大力發(fā)展于洪區(qū)“智港新城”規(guī)劃，推動于洪區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2、大量知名產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商入駐項(xiàng)目周邊。1、來自產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模發(fā)展區(qū)域及競爭對手的威脅。2、來自政府導(dǎo)向及項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的威脅。劣勢優(yōu)勢機(jī)會威脅swot項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值提煉區(qū)域發(fā)展：平羅灣蘊(yùn)含無限潛力，成為拉動沈陽經(jīng)濟(jì)的新極點(diǎn)。“智港新城”規(guī)劃，推動于洪區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目核心價(jià)值提煉基于本體研究，判定本案綜合概況較好，項(xiàng)目定位更需以“高效開發(fā)，價(jià)值最大化”為前提，以“立足城市，輻射東北”視野挖掘項(xiàng)目價(jià)值思考：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議市場定位形象定位功能定位產(chǎn)品定位客群定位產(chǎn)品建議市場價(jià)值的導(dǎo)入地塊環(huán)境---生態(tài)\休閑\生態(tài)辦公的環(huán)境價(jià)值臨近蒲河生態(tài)景觀帶,項(xiàng)目獨(dú)特的市場亮點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢---完善的工業(yè)園區(qū)配套和商務(wù)功能700畝規(guī)模開發(fā),完善的工業(yè)園區(qū)配套,填補(bǔ)商務(wù)空白。地段優(yōu)勢---項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值和升值潛力.于洪區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥\醫(yī)療,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)服務(wù)業(yè)。園區(qū)價(jià)值---填補(bǔ)市場空白，提升園區(qū)價(jià)值復(fù)合型園區(qū)規(guī)劃\產(chǎn)品豐富,園區(qū)價(jià)值凸顯。專業(yè)導(dǎo)入---導(dǎo)入全局意識、引進(jìn)專業(yè)平臺以差異化功能導(dǎo)入,引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),帶動園區(qū)辦公環(huán)境。市場定位分析項(xiàng)目核心競爭力構(gòu)成項(xiàng)目的核心競爭力是項(xiàng)目市場定位最為根本的依據(jù)，只有以核心競爭力為依托建立起來的定位，才能把項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮出來。經(jīng)SWOT分析導(dǎo)入市場價(jià)值：競爭市場分析：通過前面對競爭市場的分析，發(fā)掘競爭中市場空白點(diǎn)，尋求差異化競爭的突破口。經(jīng)過市場調(diào)研，現(xiàn)沈陽產(chǎn)業(yè)園競爭市場分析如下：1、建筑排列兵營化：通過對沈陽即有產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的走訪我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的樓宇排列仍然是簡單的兵營式排列。從整體看上去，較為單一化，缺乏“驚喜”感。代表典型：總部基地、聯(lián)東U谷。2、園區(qū)公園化：從2009年后上市或規(guī)劃的產(chǎn)品上來看，大多數(shù)經(jīng)營企業(yè)開始注重園區(qū)景觀的營造及建筑公共設(shè)施公共空間氛圍的營造，這也是當(dāng)前沈陽產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目與寫字間競爭的最大賣點(diǎn)——生態(tài)化。代表項(xiàng)目：國際軟件園、錦聯(lián)生態(tài)園。3、產(chǎn)品形態(tài)別墅化：

在走訪中我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目缺乏足夠的認(rèn)識，其認(rèn)知度仍然停留于生態(tài)化的設(shè)計(jì)理念。因此出現(xiàn)了大量外觀形態(tài)類似于別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品，此舉雖然讓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的眼前一亮，但是從長遠(yuǎn)考慮，別墅化的外觀形式對后續(xù)辦公需求有著較為不利的制約。代表項(xiàng)目，乾潤名企公園、萬邦企業(yè)家。4、服務(wù)簡單化：幾乎當(dāng)前所有的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在后續(xù)物業(yè)服務(wù)功能設(shè)計(jì)上均未脫離房地產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營的框架，僅有基本的諸如食堂、會所、會議室等設(shè)施，對各行業(yè)企業(yè)的深度需求缺乏精準(zhǔn)的把握。對孵化、保障平臺的搭建、政府層級的招商政策利用并未做到極致。定位模型項(xiàng)目條件案例借鑒市場環(huán)境項(xiàng)目本體特征市場競爭和現(xiàn)狀案例借鑒交通便捷，區(qū)位產(chǎn)業(yè)環(huán)境趨于完善，利于提升影響力；名企開發(fā).沈北區(qū)域多以農(nóng)產(chǎn)品加工為主，也有光電產(chǎn)業(yè)等，正開始向科技化邁進(jìn).定位思路靈活，功能獨(dú)立并相互融合；建筑富有特點(diǎn).本案定位思考模型通過項(xiàng)目核心競爭力和競爭市場的分析，本項(xiàng)目的定位應(yīng)立足于自身的區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢，利用區(qū)域環(huán)境和園區(qū)特點(diǎn)等不可復(fù)制的因素，打造既有別于競爭對手又有具有市場吸引力的獨(dú)特賣點(diǎn)，將項(xiàng)目塑造成為城區(qū)域內(nèi)、規(guī)模相當(dāng)?shù)?，首個真正意義上的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目?；诟饕厥崂淼捻?xiàng)目機(jī)會一流的資源平臺科技一體化環(huán)境服務(wù)科技是第一生產(chǎn)力，無論是二次工業(yè)革命，還是各行業(yè)的革新演變，無不以科技為驅(qū)動內(nèi)核，沈陽以重工業(yè)為主同時，產(chǎn)業(yè)也不斷進(jìn)行著科技升級和改良，技術(shù)突破、創(chuàng)新需要始終存在，也是發(fā)展的不變話題。目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者辦公生產(chǎn)分離，或者研發(fā)生產(chǎn)分離，浪費(fèi)企業(yè)資源，缺少一體化的模式設(shè)計(jì)?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園對園區(qū)環(huán)境的重視度不夠，景觀設(shè)計(jì)不精致，不具有特色。完善的、針對性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，是產(chǎn)業(yè)園保持長期持續(xù)運(yùn)營、保值的重要保障。關(guān)鍵詞：科技創(chuàng)新主導(dǎo)、自生內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)、園區(qū)軟性環(huán)境。沈陽首個以多元化\復(fù)合型產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目項(xiàng)目市場定位形象定位立足沈陽區(qū)域核心，面向全國發(fā)展型企業(yè)提供辦公、居住及配套服務(wù)的商務(wù)平臺，推進(jìn)于洪區(qū)打造城市核心產(chǎn)業(yè)群國際化進(jìn)程。多元化EOD產(chǎn)業(yè)聚集綜合體EOD：EcologicalOfficeDistrict,即綠色生態(tài)辦公區(qū)78低密化

低密度科技化研發(fā)低密度樓宇化生產(chǎn)低密度景觀化辦公低密度展示化銷售獨(dú)享空間形象定位低碳環(huán)?？萍紕?chuàng)業(yè)專業(yè)平臺項(xiàng)目研發(fā)展示銷售形象定位花園商務(wù)景觀辦公生態(tài)空間形象定位功能定位項(xiàng)目總規(guī)劃700畝，將打造成集商務(wù)辦公、文化休閑、科技研發(fā)、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體多元化的產(chǎn)業(yè)集群活力中心。對各類業(yè)態(tài)做出個性化、多元化的項(xiàng)目策劃，并根據(jù)實(shí)際需求確定各類業(yè)態(tài)的建設(shè)比例。產(chǎn)業(yè)大廈大量的的外地企業(yè)、外資進(jìn)駐沈陽，產(chǎn)生了大量高檔寫字樓

租賃的需求。企業(yè)總部辦公沈陽擁有豐富的總部經(jīng)濟(jì)資源，可借助城市地緣優(yōu)勢擴(kuò)大總

部經(jīng)濟(jì)規(guī)模，吸引更多總部企業(yè)進(jìn)駐。SOHO創(chuàng)意辦公

為小型企業(yè)、個人辦公提供靈活、便捷的辦公形式，既降低

運(yùn)營成本，又可分享強(qiáng)大的外部優(yōu)勢。產(chǎn)品展示中心

產(chǎn)品展示中心可以企業(yè)提供展示平臺，舉辦大型的展覽、會

議活動。提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的知名度。五星級酒店為迎合于洪區(qū)商貿(mào)、旅游等活動所需的標(biāo)志性酒店，可引

進(jìn)國際品牌酒店（如希爾頓、凱賓斯基等）配套商業(yè)

適量的商業(yè)有利于激活產(chǎn)業(yè)園的活力，解決辦公人員的生活

消費(fèi)需求。項(xiàng)目產(chǎn)品定位（產(chǎn)品形態(tài)分布及比例）產(chǎn)品規(guī)劃依據(jù)：

一期項(xiàng)目占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5。業(yè)態(tài)分別為產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)（產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)）和獨(dú)棟辦公樓。土地成本：在土地成本既定的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡量利用容積率，以增加開發(fā)的利潤。項(xiàng)目環(huán)境項(xiàng)目地處沈陽西北部，目前區(qū)域?qū)儆诔鞘蟹菬狳c(diǎn)陌生區(qū)域，打造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，

可以重點(diǎn)挖掘項(xiàng)目的特色差異化，弱化片區(qū)商務(wù)氛圍不足的缺陷。

適合規(guī)劃辦公、研發(fā)、居住等綜合配套設(shè)施的建設(shè)。競爭環(huán)境因本片區(qū)商業(yè)商務(wù)氛圍弱，做常規(guī)的高層寫字樓和商業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)，故需要靠產(chǎn)

品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)細(xì)分定位來引導(dǎo)客戶，發(fā)展復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園與特色辦公產(chǎn)品相結(jié)合的思路消費(fèi)環(huán)境

應(yīng)因地制宜，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)群特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)與目標(biāo)市場開發(fā)結(jié)合的開發(fā)原則。一期產(chǎn)品規(guī)劃與比例物業(yè)類型規(guī)劃面積（萬平方米）獨(dú)棟辦公工業(yè)別墅/獨(dú)棟辦公6.5SOHO辦公公寓5.5寫字間產(chǎn)業(yè)大廈4.7總部辦公商業(yè)產(chǎn)品展示交易中心1.5臨街商鋪1.4

合計(jì)19.6IIIIIIIV邊緣客戶：投資客群需求點(diǎn)：投資回報(bào)（辦公物業(yè)及配套）關(guān)注要素：品牌客戶、價(jià)格特征：尋找高投資回報(bào)產(chǎn)品，對價(jià)格及總價(jià)敏感，但客戶群大Ⅱ輔助客戶：沈陽本地實(shí)力型、成熟型企業(yè)1、沈陽本地成熟型企業(yè)（研發(fā)及營銷環(huán)節(jié)）、全國性企業(yè)沈陽分支機(jī)構(gòu)（科技環(huán)保創(chuàng)新類為主）需求點(diǎn)：辦公需求關(guān)注要素：形象展示、產(chǎn)業(yè)氛圍及優(yōu)惠政策、辦公環(huán)境、配套特征：承租能力高、品牌形象高、市場號召力強(qiáng)Ⅰ核心客戶：新興成長型高新技術(shù)企業(yè)（辦公+研發(fā)+生產(chǎn)）1.沈陽新興成長型高新技術(shù)需求點(diǎn)：辦公+研發(fā)+生產(chǎn)或純辦公需求關(guān)注要素：成本控制、辦公環(huán)境、產(chǎn)業(yè)氛圍、優(yōu)惠政策特征：新興、高新技術(shù)行業(yè)，成長速度快，核心成員基本穩(wěn)定，對沈陽及沈陽周邊依賴性逐步減弱，尋找企業(yè)發(fā)展空間2.沈陽本地高新技術(shù)科技化企業(yè)需求點(diǎn)：辦公+研發(fā)關(guān)注要素：產(chǎn)業(yè)氛圍、政策優(yōu)惠、辦公環(huán)境特征：數(shù)量較少，企業(yè)不集中，看重辦公環(huán)境及產(chǎn)業(yè)聚集度根據(jù)置業(yè)客戶需求不同確定項(xiàng)目潛在客戶群客群定位各特色產(chǎn)業(yè)區(qū)分區(qū)

企業(yè)研發(fā)組團(tuán)

電子信息產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)家組團(tuán)為國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入沈陽提供的行

政管理總部;為沈陽本地中小企業(yè)

發(fā)展，提供發(fā)展空間創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)組團(tuán)

光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)高精密儀器研發(fā)綜合配套組團(tuán)滿足區(qū)域企業(yè)的交流、培訓(xùn)、產(chǎn)品發(fā)

布、展示等發(fā)展要求。企業(yè)入駐優(yōu)惠政策申請經(jīng)調(diào)研沈陽幾大區(qū)域各產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，目前去化速度較快的總部基地項(xiàng)目、泗水科技城項(xiàng)目，以及渾南新區(qū)的國際軟件園項(xiàng)目都有入園優(yōu)惠政策。通過給予貼息、補(bǔ)助、獎勵等政策支持，來吸引企業(yè)入駐，在一定程度上促進(jìn)了產(chǎn)品銷售。鑒于本案所在區(qū)域，并不屬于國家級新區(qū)，政府扶持政策沒有國家新區(qū)高，希望通過與于洪區(qū)政府協(xié)商，獲得相關(guān)企業(yè)入駐優(yōu)惠政策。建議在項(xiàng)目規(guī)劃初期，應(yīng)按照優(yōu)惠政策以及扶持的標(biāo)準(zhǔn)作為項(xiàng)目規(guī)劃

及配套設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，以便于項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)行一些扶持政策的爭取和申請工作。體量：規(guī)劃6.5萬平產(chǎn)品層高：3.2--3.5米面積：350-600平（為計(jì)容面積，不含贈送的庭院等面積）層數(shù)：3--5層套數(shù)：約100套獨(dú)棟辦公/工業(yè)別墅SOHO辦公體量：5.5萬平產(chǎn)品層高：7.95米（一托二產(chǎn)品，提升附加值）平層面積：約600--800平（面積可分割）棟數(shù)：8棟/16棟（雙子樓）SOHO辦公建議采用單體設(shè)計(jì)，各總部樓層高可做成7.95米，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展需求的組合形式。SOHO辦公入駐企業(yè)規(guī)劃SOHO辦公可根據(jù)企業(yè)規(guī)模進(jìn)行分割,可以滿足各種規(guī)模的企業(yè)辦公需求,規(guī)劃吸引創(chuàng)新\新能源企業(yè)入駐.創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)：光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)高精密儀器研發(fā)

微電子和光電子元器件新型傳感器智能自動化控制設(shè)備精密儀器儀表研發(fā)等。新能源產(chǎn)業(yè)：新材料運(yùn)用研發(fā)區(qū)

新型高能電池高效機(jī)電設(shè)備太陽能利用產(chǎn)品納米級無機(jī)材料光纖材料、感光材料新型建筑材料研發(fā)和相關(guān)配件等研發(fā)、測試。體量：4.7萬平業(yè)態(tài)分布：產(chǎn)業(yè)大廈和總部辦公產(chǎn)品層高：3.5米平層面積：800-1000平面積可分割寫字間高度≤70米寫字間寫字間入駐企業(yè)規(guī)劃

寫字間產(chǎn)品為園區(qū)中較高端辦公樓,平層面積約1000平米,滿足中大型企業(yè)辦公需求,可做成企業(yè)辦公總部。企業(yè)家組團(tuán)為國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入沈陽提供的行

政管理總部;為沈陽本地中小企業(yè)

發(fā)展，提供發(fā)展空間。商業(yè)體量：2.9萬平業(yè)態(tài)分布：產(chǎn)品展示交易中心和臨街商鋪產(chǎn)品展示交易中心體量：約1.5萬平臨街商鋪：約1.4萬平備注:產(chǎn)品產(chǎn)品展示交易中心分布在寫字間的裙樓；臨街商鋪分布在SOHO辦公的底商產(chǎn)品展示交易中心功能規(guī)劃產(chǎn)品展示交易中心滿足企業(yè)的交流、培訓(xùn)、產(chǎn)品發(fā)布、展示等發(fā)展要求。依托于洪區(qū)政府重點(diǎn)扶持的生物醫(yī)藥、醫(yī)療及醫(yī)療機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)、健康管理服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)服務(wù)業(yè)規(guī)劃，和本項(xiàng)目的產(chǎn)品交易中心結(jié)合，形成有一定規(guī)模的展覽、展示、發(fā)布的交易平臺。智能化系統(tǒng)：電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)；設(shè)備管理智能化系統(tǒng)（BAS）；安防系統(tǒng)；智能消防及自動滅火系統(tǒng)；停車場自動管理系統(tǒng)；數(shù)字無蠅電話系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；公共廣播及背景音樂系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)；電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)；項(xiàng)目賣點(diǎn)建議辦公樓設(shè)備：集中采暖系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；中水處理系統(tǒng)；供配電及自控系統(tǒng)；照明配電及應(yīng)急照明網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；每棟樓獨(dú)立電梯1-2部。地下停車位建議地下停車位參照泗水科技城地下停車位參考建議采用半地下室設(shè)計(jì)，既能保證整個園區(qū)的檔次，人車分流，又能節(jié)省成本。建設(shè)方案規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期根據(jù)對沈陽市場的分析和結(jié)合沈陽未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目占地13.08萬平方米，建設(shè)規(guī)模19.6萬平方米，擬建設(shè)規(guī)劃產(chǎn)品包括獨(dú)棟辦公、SOHO辦公、寫字間及配套商業(yè)等產(chǎn)品。一、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目建筑面積（萬平方米）1獨(dú)棟辦公工業(yè)別墅/獨(dú)棟辦公6.52SOHO辦公公寓5.53寫字間產(chǎn)業(yè)大廈4.74總部辦公5配套商業(yè)產(chǎn)品展示交易中心1.56臨街商鋪1.4規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地13.6計(jì)容積率建筑面積19.6容積率1.5二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則綜合考慮項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)外的客流需求充分考慮園內(nèi)各業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃、區(qū)域內(nèi)人流和車流的合理組織，使各類客戶均能方便、快捷地到達(dá)園內(nèi)任何地點(diǎn)。充分考慮項(xiàng)目與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)平面布局充分考慮了與周邊高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的風(fēng)格協(xié)調(diào)，并充分體現(xiàn)了項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢、項(xiàng)目價(jià)值，拉動周邊產(chǎn)品升級和區(qū)域價(jià)值。在內(nèi)部道路的規(guī)劃上與周邊道路網(wǎng)相配合。保證空間和時間上的連續(xù)性和發(fā)展彈性鑒于本項(xiàng)目功能較豐富，為使項(xiàng)目形成一個有機(jī)整體，做到有主有次，錯落有致是本項(xiàng)目的最高設(shè)計(jì)原則。在項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局上，盡量考慮不可知因素，在保持總體布局結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)相對穩(wěn)定的情況下，使規(guī)劃在實(shí)施過程中有一定的應(yīng)變調(diào)整能力，成為具有一定彈性的動態(tài)規(guī)劃。（二）總體設(shè)計(jì)思路構(gòu)筑多層次的景觀環(huán)境圍繞項(xiàng)目不同的功能組團(tuán)，設(shè)置多個景觀中心，令各個功能區(qū)都有獨(dú)立的景觀配合，同時建設(shè)立體的綠色景觀系統(tǒng)，充分利用樓層之間、樓頂?shù)瓤臻g，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠色花園，構(gòu)筑多層次的景觀環(huán)境。完善的配套服務(wù)專業(yè)的企業(yè)服務(wù)、完善的配套設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等軟硬件設(shè)施是一個現(xiàn)代化新型科技園的重要標(biāo)志。中林科技產(chǎn)業(yè)園將配備滿足科技企業(yè)研發(fā)、辦公、商務(wù)、休閑等需求的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，包括商務(wù)中心、會議室、交流與展示中心、銀行、餐飲等商務(wù)配套服務(wù)，以及工商、稅務(wù)、海關(guān)、咨詢、市場信息交流等產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)。人性化的功能設(shè)計(jì)設(shè)置企業(yè)會所，提供企業(yè)技術(shù)交流、產(chǎn)品展示的集中商務(wù)服務(wù)空間；布置各種形式的交流空間，提供除會所外的樓宇、園景中的各種交流場所。體現(xiàn)項(xiàng)目“生態(tài)”+“環(huán)保”的發(fā)展主題，通過產(chǎn)品與環(huán)境的互動來實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)基地的概念。三、項(xiàng)目建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)初步規(guī)劃分為四期，首期項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)2013年6月摘牌，預(yù)計(jì)2013年11月開工，2015年11月竣工。項(xiàng)目示范區(qū)、售樓處開放預(yù)計(jì)2014年6月，項(xiàng)目開盤預(yù)計(jì)2014年8月。項(xiàng)目運(yùn)營管理模式項(xiàng)目營運(yùn)特點(diǎn)運(yùn)營管理模式項(xiàng)目營運(yùn)特點(diǎn)高端的都市生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)基地；集總部管理、4S服務(wù)、產(chǎn)品展示、研發(fā)設(shè)計(jì)等多重功能為一體的綜合性服務(wù)；由簡單物業(yè)管理服務(wù)升級為政務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、人才培訓(xùn)及交流服務(wù)、信息服務(wù)、五星級服務(wù)等全方位的全程服務(wù)。運(yùn)營管理模式“自營與租賃經(jīng)營相結(jié)合”的開發(fā)經(jīng)營模式考慮項(xiàng)目投資比較大，回收期比較慢，通過銷售部分物業(yè)回籠資金，減輕資金壓力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目主要的產(chǎn)業(yè)大廈和工業(yè)品展示交易中心、科研大廈將持有經(jīng)營，與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享成功的理念，主要采取租賃、收取傭金的經(jīng)營管理模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值和增值。運(yùn)營管理模式“高效規(guī)范、頂級服務(wù)”的市場管理模式充分利用中央管理平臺、信息平臺，實(shí)現(xiàn)展示交易中心統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一管理。此舉可提升項(xiàng)目競爭力，提升入駐中小企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，同時，也有利于提升管理效率、節(jié)約資源。利用中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)大廈、科研大廈和工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心三大平臺，引入高水平的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，按國際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范化管理，建立各種有效的激勵和約束機(jī)制，對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范高效運(yùn)作。運(yùn)營管理模式“品牌營銷、共同成長”的發(fā)展模式品牌是該項(xiàng)目的立足之本，該項(xiàng)目的品牌營銷模式主要包括兩個方面。一是打造“工業(yè)品展示交易中心”品牌，使之成為沈陽市乃至遼寧省最具影響力的品牌；二是科技園將按照優(yōu)中選優(yōu)的原則對品牌企業(yè)、產(chǎn)品品牌進(jìn)行篩選，確保入駐企業(yè)與產(chǎn)品的質(zhì)量；三是運(yùn)用整體營銷策略，以園區(qū)的整體推動力推動單個企業(yè)級工業(yè)產(chǎn)品品牌的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和園區(qū)雙邊繁榮，從而實(shí)現(xiàn)將科技園打造成為區(qū)域性的品牌，使品牌科技企業(yè)和科技園互為推動、互為提升，達(dá)到共同成長的目標(biāo)。運(yùn)營管理模式“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的盈利模式該項(xiàng)目采取產(chǎn)業(yè)大廈收取低租金、工業(yè)品展示交易中心低銷售額扣點(diǎn)（交易傭金）的盈利模式。低租金、低銷售額扣點(diǎn)使開發(fā)商與進(jìn)駐企業(yè)達(dá)成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，從根本上保證了開發(fā)商與入駐企業(yè)的利益一致性。通過為入駐企業(yè)提供研發(fā)平、展會、營銷、培訓(xùn)、信息、統(tǒng)一結(jié)算等多項(xiàng)增值服務(wù)，扶持和幫助企業(yè)提高品牌知名度及銷售額；同時，對入駐商家設(shè)置最低入場交易量，凡年交易額達(dá)不到最低要求的供貨商，將給予警示或勸退；對于經(jīng)營好、年銷售額高的供貨商，可以給予降低傭金比例、延長租賃期、提高增值服務(wù)等獎勵措施，促進(jìn)商戶與該項(xiàng)目的共同發(fā)展。運(yùn)營管理模式“生態(tài)化、城市化”的開發(fā)建設(shè)模式生態(tài)化：該項(xiàng)目致力于建設(shè)環(huán)境友好型、生態(tài)型項(xiàng)目，建設(shè)中堅(jiān)持綠色開發(fā)理念，堅(jiān)持使用綠色環(huán)保建材，嚴(yán)格環(huán)保設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目運(yùn)營中充分利用清潔能源，提高資源利用率，降低能耗，突出項(xiàng)目的環(huán)保生態(tài)功能。城市化：科技園配套包括社區(qū)商業(yè)、特色餐飲、中高檔酒樓、休閑健身中心、銀行電信、工商稅務(wù)、人才公寓等，能滿足入駐企業(yè)和高端商務(wù)精英的需要，使科技園不是單純的園區(qū)，而是一種多元化、內(nèi)容豐富、集生活休閑娛樂工作于一體的具有城市價(jià)值形態(tài)的環(huán)境友好型都市科技園。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目投資估算開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)效益分析（一）投資測算的依據(jù)1、國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2、沈陽市有關(guān)條例與辦法，如建設(shè)工程施工招投標(biāo)條例、建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法、工程造價(jià)咨詢單位管理辦法、造價(jià)工程師注冊管理辦法、遼寧省建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定等；3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供工程量。（二）項(xiàng)目投資估算

該項(xiàng)目總投資約81138萬元。其中：土地成本（含土地出讓價(jià)款、配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用）6466萬元，建設(shè)成本58477萬元，開發(fā)費(fèi)用14680萬元（詳見表1：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資估算）。一、項(xiàng)目投資估算二、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目第一期2013年11月開工，建設(shè)規(guī)模19.6萬平米，主要建設(shè)產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)（產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)）和獨(dú)棟辦公樓。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（一）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各類物業(yè)大部分將銷售，部分物業(yè)持有。1、銷售收入估算

銷售價(jià)格根據(jù)市場現(xiàn)狀及預(yù)期，獨(dú)棟辦公銷售面積6.5萬平米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入42250萬元；SOHO辦公（公寓）銷售面積5.5萬平米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入35750萬元；商業(yè)（臨街商鋪）銷售面積1.4萬平米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入12600萬元；各類物業(yè)銷售額合計(jì)90600萬元。2、自持物業(yè)經(jīng)營收入估算項(xiàng)目主要持有產(chǎn)品展示交易中心和寫字間。其中：產(chǎn)品展示交易中心年租金按1000元/平米(不算年租金增率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均凈收入1200萬元；寫字間年租金按650元/平米(不算年租金增長率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均凈收入2444萬元；整個持有物業(yè)在成熟期間年均凈收入合計(jì)為3644萬元。（二）各項(xiàng)稅費(fèi)估算1、營業(yè)稅

項(xiàng)目中銷售物業(yè)的營業(yè)稅及附加小計(jì)5436萬元（含營業(yè)稅、教育附加，城市建設(shè)費(fèi)、交易稅、印花稅，按6%計(jì)征）；2、土地增值稅

銷售物業(yè)部分的土地增值額按累計(jì)稅率計(jì)算，土地增值稅總額為0萬元。3、所得稅

按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過程當(dāng)中，按照銷售收入額的25%征收，上繳所得稅為1006萬元；（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資額為8.1億元，銷