-中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及競爭格局趨勢

-中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及競爭格局趨勢

一、需求

隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模突飛猛進，近年來物業(yè)管理行業(yè)也迅速發(fā)展。投資方面，2019年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.46萬億元，同比增長10.5%。

2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入為7043.63億元，同比增長17.25%;管理物業(yè)總面積達279.3億平方米，同比增長13.2%;從業(yè)人口接近1000萬人?？傮w上，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不斷提升的態(tài)勢。

二、收入端

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物管企業(yè)盈利能力與關(guān)聯(lián)房企面積貢獻占比有較強正相關(guān)，來自關(guān)聯(lián)房企面積占比較高的物管企業(yè)多享有更高的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)毛利率。如行業(yè)內(nèi)調(diào)整后基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率排名居前的碧桂園服務(wù)、奧園健康、和泓股份、新城悅服務(wù)等企業(yè)關(guān)聯(lián)房企面積占比均在70%以上，而關(guān)聯(lián)房企面積占比較低的彩生活、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)等公司調(diào)整后基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率相對偏低。物管企業(yè)對于關(guān)聯(lián)房企以及第三方開發(fā)商收費高低以及獲取項目的難易程度或?qū)η笆霈F(xiàn)象的出現(xiàn)有一定的解釋。

上市物管企業(yè)多未公布來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商的實際物業(yè)收費總額，為了進行整體性研究，我們只能使用報表披露的來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商各自的管理面積與基礎(chǔ)物業(yè)收入來粗略計算平均物業(yè)收入。但由于酬金制收入與實際收費的差異，該平均物業(yè)收入較實際物業(yè)收費大概率偏低。此外，由于物管企業(yè)來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商管理面積內(nèi)部不同收費模式比例不盡相同，或?qū)ψ罱K結(jié)果也有一定影響。

從行業(yè)總量上看近年物管面積增量與房屋竣工面積匹配度較高，主因如今竣工交付的新樓盤基本均配套物業(yè)。與已形成價格粘性，短期物業(yè)費較難調(diào)整的老舊小區(qū)相比，在過去幾年房價高增背景下購房者對于物業(yè)費的適度提價并不敏感；且現(xiàn)今購房者對于環(huán)境、安全等物業(yè)管理硬件要求更高，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)愿意給予一定溢價，這些因素使得新盤通常較舊盤有更高的物業(yè)均價。物業(yè)企業(yè)在管面積高速擴張過程中，新盤的拓展對其盈利能力的提升有較強拉動作用。盡管存量盤收費平穩(wěn)而人工成本剛性提升，百強企業(yè)單位面積收入與毛利仍整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢。若住宅業(yè)態(tài)外的其他高價值業(yè)態(tài)占比提升，則會更高效支撐企業(yè)盈利。

新拓樓盤對于企業(yè)盈利有所支撐，若新盤物業(yè)費提升幅度較大且在管面積維持較好增速，會對物管企業(yè)盈利形成較好拉動。

由于新盤物業(yè)費提升幅度在政府管控、物業(yè)所在區(qū)域等約束下具有不確定性，在管面積拓展速度成為影響各家物管企業(yè)新盤效應(yīng)的關(guān)鍵因素。可以看出維持較高在管面積增速的企業(yè)如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)盈利能力整體維持上行態(tài)勢（雅生活服務(wù)在管面積高增速而盈利上下波動明顯的原因是其面積擴張主要來自并購，大量低毛利率存量盤進入影響盈利），與之相對面積擴張較慢的浦江中國、中海物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)毛利率有所下滑。

在管面積拓展速度則可以拆解為基數(shù)與新盤拓展能力兩大要件。基數(shù)一定程度影響在管面積擴張幅度，通常3000-5000萬方中型規(guī)模企業(yè)更有擴張動力，如永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等，而大型企業(yè)如彩生活受制于高基數(shù)確實較難獲得較快增速。但高基數(shù)并不絕對等同于低增速，碧桂園服務(wù)與綠城服務(wù)均有過億在管規(guī)模，但仍維持較好擴張能力，主因其較高的新盤拓展能力。新盤拓展能力依賴兩個因素：關(guān)聯(lián)房企貢獻與獲取第三方開發(fā)商面積能力。通常關(guān)聯(lián)大牌房企的物管公司可以獲得較充足新盤，如碧桂園服務(wù)即使在高基數(shù)背景下仍維持50%以上擴張速度，新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好等也有較高規(guī)模增速。此外優(yōu)質(zhì)物管公司憑借品牌競爭力亦有較強獲盤能力，綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)為其中代表。

合約面積/在管面積提供了判斷物管公司盈利優(yōu)化持續(xù)性的重要參考。碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)等公司充足面積儲備保障了其未來規(guī)模高增速的持續(xù)性，動態(tài)角度保障其盈利持續(xù)優(yōu)化能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時，不斷拓寬創(chuàng)收渠道，提升盈利能力，高價值多種經(jīng)營業(yè)務(wù)1收入及其占比快速提升。2018年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到1.73億元，同比增長28.02%；占總收入均值比重的19.51%，較2017年提升1.31個百分點。多種經(jīng)營業(yè)務(wù)定價更為自由，輕資產(chǎn)運營下通常具備更強的盈利性，2018年百強企業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤率為18.50%，是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率的3.28倍，對物業(yè)企業(yè)整體盈利能力形成極大支撐。上市物管企業(yè)營運實踐中多種經(jīng)營較基礎(chǔ)業(yè)務(wù)亦有更高盈利表現(xiàn)。

由于不同公司自身稟賦條件不同，業(yè)務(wù)拓展能力存在差異等原因，上市物管企業(yè)多種經(jīng)營收入占比有所分化，如雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司多種經(jīng)營業(yè)務(wù)營收占比超50%，而中奧到家等公司相對占比較低。但總體上看，主流物業(yè)上市企業(yè)多數(shù)加大對非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域拓展，2018年多數(shù)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)外營收增速在30%以上，為公司盈利提升提供了較大助力。

隨著“技術(shù)+物業(yè)”的不斷升級，物業(yè)百強企業(yè)從業(yè)主需求出發(fā)，拓寬服務(wù)范圍，豐富盈利來源，2018年業(yè)主增值服務(wù)收入占增值業(yè)務(wù)收入比重達54.40%，其中重點為空間運營與房屋經(jīng)紀業(yè)務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)領(lǐng)域方面，在案場服務(wù)、工程服務(wù)與顧問咨詢?nèi){馬車拉動下，物管公司從房企開發(fā)商手中獲取盈利的能力不斷提升，2018年百強企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入占增值業(yè)務(wù)收入比重為45.60%。

盡管近年隨著管理規(guī)模提升，各物管企業(yè)增值服務(wù)范圍與盈利均有長足提升，業(yè)主增值與非業(yè)主增值服務(wù)的范疇也均在不斷深化，但受不同企業(yè)本身資質(zhì)與背景影響，增值服務(wù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化較大。

非業(yè)主增值服務(wù)中較大比重盈利項目來自于地產(chǎn)開發(fā)商，如案場服務(wù)、交付前顧問業(yè)務(wù)以及協(xié)銷等，其收入波動與房企銷售增速以及行業(yè)周期性等有較強關(guān)系；相較而言業(yè)主增值服務(wù)收入更關(guān)心業(yè)主本身的需求，具備一定抵御周期的能力。由于非業(yè)主增值服務(wù)貫穿房屋交付前各個環(huán)節(jié)，與單純商品期房預(yù)售時點存在一定的錯位，故非業(yè)主增值服務(wù)收入增速較關(guān)聯(lián)房企銷售增速多存在一定的滯后。雖因物業(yè)公司上市時間較晚引致可獲取時間序列較短，以及不同時間點物管企業(yè)對關(guān)聯(lián)房企服務(wù)范疇不同等因素影響對研究結(jié)果有一定擾動，碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司非業(yè)主增值服務(wù)收入增速仍在一定程度上反映出對關(guān)聯(lián)公司銷售增速的滯后影響。短期來看，在較高規(guī)模擴張增速下非業(yè)主增值服務(wù)仍為物管企業(yè)獲利的重要手段；但長期而言在房企銷售增速上行空間有限背景下，非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力與增速或有下滑可能。

三、成本端

物管行業(yè)是典型的勞動密集型行業(yè)，近年百強物管企業(yè)人力成本占營業(yè)成本比重基本穩(wěn)定在55%-60%之間，即使是重視應(yīng)用科技解放人力的行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等公司，人工成本支出占營業(yè)成本比重也仍在50%以上。人工成本的變動對行業(yè)盈利影響較大，近年伴隨適齡勞動力占比下降與教育水平的提升等，城市最低工資標準穩(wěn)步上行，單位勞動力成本逐年上升，人力成本上行成為懸掛在物管行業(yè)盈利之上的“達摩克利斯之劍”，探尋成本控制良方成為行業(yè)與物管企業(yè)的燃眉之急。

盡管物管行業(yè)與龍頭企業(yè)規(guī)模維持高增速，且成長性仍有長足空間，但遺憾的是數(shù)據(jù)顯示行業(yè)仍未體現(xiàn)出明顯的規(guī)模效應(yīng)。

1、多渠道優(yōu)化

物管企業(yè)規(guī)模效應(yīng)的一個重要原因是服務(wù)輻射半徑較短，基本只能覆蓋物管服務(wù)網(wǎng)點周邊的環(huán)形區(qū)域，相隔較遠的新拓物業(yè)項目只能重新駐派服務(wù)團隊；那么物管企業(yè)換條思路考慮，通過盡量拿下物管服務(wù)網(wǎng)點附近區(qū)域的所有物業(yè)項目，或盡量爭取大盤物業(yè)也能一定程度享受規(guī)模效應(yīng)。近年來，百強企業(yè)管理的大體量項目逐漸增多，單個項目管理面積均值從2016年的16.43萬平提升到2018年的19.37萬平，2018年百強企業(yè)在管項目單體在50-100萬平、超過100萬平以上項目數(shù)量分別較2016年提升42.78%、47.49%至2046、382個。百強企業(yè)通過承接大盤項目，有效形成集約化效應(yīng)，一定程度上享受了規(guī)模效應(yīng)，成功降本增效；另一方面大體量項目的人口更加聚集，能夠產(chǎn)生更多增值服務(wù)需求，為物管企業(yè)帶來更多盈利挖掘空間與收入來源。

為了緩解人工成本剛性提升的壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證服務(wù)質(zhì)量前提下，通過將基礎(chǔ)物業(yè)適度外包以壓縮成本。清潔、綠化等相對技術(shù)含量較低而對人工需求較高的服務(wù)項目成為物管企業(yè)外包首選，較大比例被分包給專業(yè)第三方公司。2018年百強企業(yè)綠化、秩序維護、清潔、設(shè)備維修養(yǎng)護等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的外包數(shù)量占比分別為43%、25%、60%和37%，較2015年均有明顯提升。外包員工數(shù)量方面，目前百強企業(yè)外包員工數(shù)占總員工數(shù)比例超過38%，2018年外包員工總數(shù)達到51.76萬人，且仍維持10%以上的增速。上市物管公司亦不斷提升外包比例以緩釋成本壓力，碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司外包成本占物管服務(wù)成本比例逐年提升，2018年新城悅服務(wù)外包成本占比達到42.75%，適度增加外包比例成為物管企業(yè)壓縮服務(wù)成本的共同選擇。

盡管傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)清潔、綠化等仍舊高度依賴人工，新技術(shù)設(shè)備的應(yīng)用在包括監(jiān)控安保、停車、門禁等領(lǐng)域效益日趨顯著。物管公司持續(xù)加大科技投入與智能化建設(shè)，2018年百強企業(yè)智能化投入均值同增49.82%達到716.22萬元，上市物管企業(yè)如永升生活服務(wù)、和泓服務(wù)等公司研發(fā)支出占營收比重近年也有所提升。物管公司一方面引入電子圍欄、智能道閘系統(tǒng)等實現(xiàn)機械代替人工，提升基礎(chǔ)物業(yè)的營運效率；另一方面綜合運用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，實現(xiàn)全流程管理，優(yōu)化管理效率?？萍假x能不僅在壓縮成本方面有所裨益，還有助于挖掘盈利新增點，綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司著力打造智慧服務(wù)平臺與智能社區(qū)，實現(xiàn)了控成本與擴收益的雙重目標。

盡管受服務(wù)半徑受限、低端基礎(chǔ)物業(yè)過分依賴人工等影響，行業(yè)整體規(guī)模效應(yīng)偏弱，物管企業(yè)仍多渠道共同努力實現(xiàn)成本控制。物管企業(yè)積極開拓大盤物業(yè)獲取一定程度規(guī)模效應(yīng)，通過加大低端服務(wù)外包比例與積極推進科技賦能來減員增效。2018年物管行業(yè)成本費用率為92.20%，較2015年下降5.80pct，