郴州新貴X城發(fā)展策略及招商計劃

新貴·星光時代廣場總體發(fā)展策略及招商計劃時尚千姿潮流萬象一、新貴·星光時代廣場面臨的市場商業(yè)現(xiàn)狀本案

目前，在郴州市政府“南延?xùn)|進(jìn)”戰(zhàn)略的帶動下，郴州中心城區(qū)市場形成了三大商業(yè)商圈：

“北湖商圈”板塊，即以國慶路和人民路交叉點為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州商業(yè)最為集中的區(qū)域，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)齊全；“香雪商圈”，以今日新城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域，以集中餐飲為主，可稱為“香雪商圈”；

“五嶺商圈”，以五嶺廣場為中心點的扇形區(qū)域，是郴州市房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)變的主體區(qū)域，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位相對較高，是中高檔住宅及中高檔商場的主要集中區(qū)域。

1.1.中心城區(qū)商圈分布格局。商圈商業(yè)業(yè)態(tài)商圈定位主要商業(yè)評述北湖商圈購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市CBD商務(wù)中心中低端商品檔次友誼中皇城、永成百貨、新一佳百貨1、商業(yè)氣氛濃厚；2、商業(yè)規(guī)劃檔次低；3、區(qū)內(nèi)缺少中高檔次及業(yè)態(tài)豐富的核心購物中心。五嶺商圈酒店、購物、旅游、政務(wù)等業(yè)態(tài)中高端檔次新天地商業(yè)中心一，二期、沃爾瑪超市、1、商業(yè)檔次較高；2、形成以新天地商業(yè)及沃爾瑪為核心的新城市商圈；3、商圈定位為中高端檔次，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｏ阊┥倘β糜螛I(yè)、餐飲、娛樂休閑中低端檔次無核心商業(yè)，以臨街商鋪為主1、目前發(fā)展與其他兩商圈相比有差距；2、隨著我司項目的興建，將逐漸取代該商圈地位。1.2.三大商圈特點概述：個案調(diào)研1.3.主要商業(yè)簡介：項目名稱規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)經(jīng)營情況備注新一佳3萬伊佳百貨、屈臣氏、肯德基、健身房、自助餐、電玩目前空置率較高，約30%目前在招商調(diào)整過程中永成百貨1.4品牌服裝、兒童服裝、珠寶黃金、化妝品、皮具鞋類、兒童游樂及少量餐飲目前基本完成招租商家檔次差距大，目前調(diào)整過程中友誼中皇城1.2萬友誼商城百貨、肯德基經(jīng)營狀況非常好2010年3.6億銷售額步步高百貨1萬超市，服飾、餐飲配套經(jīng)營狀況很好整個商場較為擁擠五嶺新天地1.5萬沃爾瑪、肯德基、服裝零售區(qū)二、三樓為沃爾瑪，整體經(jīng)營情況良好二期進(jìn)駐瀟湘影院、必勝客、上島咖啡天潤天城2.4萬人人樂經(jīng)營狀況良好樓頂為KTV路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（㎡）租金（元/平方米/月）文化路臨街商鋪服裝、皮具、鞋業(yè)、化妝品店、精品店、餐飲15-15045-300八一路步行商業(yè)街服裝、鞋業(yè)、皮具45-10075-300興旺步行街步行商業(yè)街服裝、餐飲、家居飾品45-10060-260興隆步行街步行商業(yè)街服裝、皮具、鞋帽、精品店、餐飲45-10080-450綜合型商場臨街商業(yè)1.3.1.主要商業(yè)簡介—友誼中皇城：

地理位置：國慶北路18號總面積：約12000平米市場定位：中檔業(yè)態(tài)組合：

-1F：煙酒、保健品、兒童游樂場、茶莊

1F：黃金珠寶、化妝品、手表、名品服飾、男女皮鞋、皮具

2F：女裝、內(nèi)衣

3F：男裝、羊毛羊絨、童裝、運動休閑裝、玩具、床上用品主力租戶：KFC、蘇寧電器、家潤多租金：50元—180元左右不等小結(jié)：郴州最早百貨商場，商品豐富、檔次較好，消費者多為郴州本地較有消費能力的群體，會員持卡消費占的比例較大。1.3.2.主要商業(yè)簡介—永成百貨：小結(jié)：去年底新開業(yè)百貨商場，約30%的品牌為首次進(jìn)入郴州市場，整體規(guī)劃有所突破，在郴州知名度較高，成為繼友誼中皇城后又一較成功的商業(yè).

地理位置：國慶北路18號總面積：14000平米市場定位：中檔業(yè)態(tài)組合：品牌服裝、兒童服裝、珠寶黃金、化妝品、皮具鞋類、兒童游樂及少量餐飲主力租戶：無大型主力商戶租金：一樓租金：150元二樓租金：110元1.3.3.主要商業(yè)簡介—新一佳：地理位置：人民路北湖公園旁總面積：約3萬平米市場定位：中檔業(yè)態(tài)組合：

1F：KFC、屈臣氏、化妝品、黃金珠寶、手表、運動休閑服飾

2F：新一佳超市、女裝、內(nèi)衣、美發(fā)

3F：新一佳超市、童裝、健身房、燒烤自助餐廳、兒童玩具、兒童游樂場主力租戶：新一佳超市、KFC、屈臣氏、巴菲特自助餐小結(jié)：新一佳商業(yè)中心在業(yè)態(tài)組合上有所突破，設(shè)置了小型超市帶動人氣。目前除一樓次主力店經(jīng)營較好及門前廣場聚集人氣，其他樓層品牌檔次較低，空置率較高，約30%。1.3.4.主要商業(yè)簡介—五嶺廣場新天地：地理位置：五嶺廣場東北側(cè)總面積：1.5萬平米（一期）市場定位：中高檔業(yè)態(tài)組合：

1F：KFC、化妝品、黃金珠寶、皮具、服飾

2F：沃爾瑪超市

3F：沃爾瑪超市主力租戶：沃爾瑪、KFC、米蘿咖啡千金大藥房、必勝客、瀟湘影院、上島咖啡、動漫城租金：二期租金主要采用扣點模式，各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)不同小結(jié)：靠近郴州的市政廣場五嶺廣場，人氣很好，目前二期項目在業(yè)態(tài)組合上更趨豐富，建成后將成為郴州最具規(guī)模的綜合性商業(yè)中心。但一期品牌檔次較低。本案

地理位置處于郴州市三大商圈的中間區(qū)位。連接城市主干道燕泉路及香雪路，與新、老城區(qū)通達(dá)性好；

區(qū)內(nèi)集中了大量中高端樓盤，是郴州市中高檔住宅主要集中區(qū)域。周邊1公里范圍內(nèi)無大型商業(yè)競爭項目，為我司項目樹立區(qū)域標(biāo)桿商業(yè)中心創(chuàng)造條件。周邊業(yè)態(tài)目前以人人樂超市為核心，周邊臨街商鋪為輔，商業(yè)氛圍正處于凝聚期。距離蘇仙嶺風(fēng)景區(qū)4.2公里距離老城區(qū)中心區(qū)1.7公里距離郴州火車站2.9公里距離市政府1.6公里郴州市政府距離武廣高鐵站8.4公里老城區(qū)中心區(qū)域新城區(qū)—政治經(jīng)濟(jì)文化中心1.4.本項目所處商圈特點區(qū)位：2011年，城區(qū)人口約為82萬，郴州城市城鎮(zhèn)化率為41.7%；第二產(chǎn)業(yè)比重57%，比較右表《城市化進(jìn)程》可看出，郴州正進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。激進(jìn)城市化催生房地產(chǎn)需求每年新增城區(qū)人口3萬，按人均居住面積22㎡計算，每年住宅需求量為66萬㎡，再加上居民二次置業(yè)的需求，郴州市每年的住宅需求量將超過100萬㎡。住宅消費帶動的商業(yè)需求顯而易見。1.5.郴州城市化進(jìn)程階段1.6.郴州商業(yè)綜述：1、近四年統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)開發(fā)比例平均維持在6.3%,比例較低，但隨著郴州近兩年住宅市場進(jìn)入高速發(fā)展階段，住宅消費必將刺激商業(yè)需求的大幅增長，以一線城市商業(yè)發(fā)展歷程經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)步行街商業(yè)模式將逐漸淘汰，綜合性購物中心將成為未來商業(yè)的主打產(chǎn)品。2、上檔次中高端商業(yè)僅五嶺廣場新天地商業(yè)中心一家，其它商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃及業(yè)態(tài)選擇上檔次較低。缺乏購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的商業(yè)中心；3、郴州缺乏主題特色的商業(yè)中心，為我司打造郴州首家以主題為特色的商業(yè)中心創(chuàng)造條件。友誼中皇城八一步行街香雪餐飲一條街新天地商業(yè)城二、新貴·星光時代廣場項目概述2.2.項目周邊道路分析

地塊緊鄰城市主干道燕泉路及香雪路，兩條主干道直接連通郴州市新老兩城區(qū)的中心區(qū)域，通行距離僅1.6公里左右，通行時間僅5分鐘（車行距離）。周邊數(shù)十輛公交線路，為郴州公交線路主要干線，通達(dá)城市各主要區(qū)域。距離新城區(qū)中心約1.6公里距離老城區(qū)中心約1.7公里2.3.周邊人口分析項目周邊半徑1.5公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到10萬人以上本案項目周邊半徑2.5公里范圍內(nèi)涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)中心區(qū)，提供了巨大消費支持

按項目半徑2.5公里計算，涵蓋了郴州兩大商業(yè)圈，人口超50萬人；吸引消費人流超百萬人次。

項目周邊半徑1.5公里范圍聚集30

余片中高檔社區(qū)，匯集超10萬人的中高檔消費群。項目內(nèi)33萬平米的新建高檔社區(qū)居民。項目內(nèi)11萬平米的公寓、酒店及寫字樓。項目內(nèi)近6萬平米的購物商場及步行街等將吸引大量客流，每月約達(dá)10萬以上人次的強(qiáng)大消費人口項目建成入住將引來近2萬人口2.4.五百米半徑內(nèi)周邊商業(yè)現(xiàn)狀本案燕泉路五里堆路

周邊范圍以臨街鋪為主，餐飲氛圍較濃，集中了湖南特色燒雞公餐飲一條街及五里堆路飲食街，尚缺乏大型主力餐飲店人人樂超市的進(jìn)駐，提升了該片區(qū)的生活層次，是片區(qū)內(nèi)人流最集中的區(qū)域

項目周邊購物娛樂休閑氛圍較差，巨大的人流消費群為本項目綜合商業(yè)體運營提供了有力保障。

目前，人人樂平均租金約25元，周邊臨街商鋪120元—150元，南湖路租金一層租金約130元，二層租金約

30—40元不等超市購物飲食街燒雞公飲食街特色飲食街三、新貴·星光時代廣場總體發(fā)展策略3.1.項目發(fā)展定位市場現(xiàn)狀步行街商業(yè)模式將過渡購物中心模式規(guī)劃簡單，業(yè)態(tài)單一的商業(yè)布局將向多功能業(yè)態(tài)組合趨勢的轉(zhuǎn)變中高端主題式購物中心的空白郴州首個主題式中高端社區(qū)型多功能業(yè)態(tài)購物綜合體

基于市場研判，結(jié)合市場商業(yè)發(fā)展趨勢和目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，作出如下定位：城市發(fā)展進(jìn)入高速擴(kuò)張階段，住宅需求激增刺激商業(yè)需求大幅增長發(fā)展定位3.2.項目核心價值定位

基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項目發(fā)展定位，在核心價值作出如下定位：郴州首個主題式中高端多功能業(yè)態(tài)社區(qū)型購物綜合體1.首個好萊塢主題概念購物中心2.集綜合業(yè)態(tài)于一體的中高端社區(qū)型購物中心3.首個5000平米休閑展示型廣場主題、品質(zhì)、繽紛、時尚3.3.項目主題定位

基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主題定位：郴州首個好萊塢星光大道主題概念購物中心3.4.項目主力業(yè)態(tài)組合定位

基于市場商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及本項目發(fā)展定位，在核心價值作出如下主力業(yè)態(tài)功能定位：購物——精品超市、品牌旗艦店（含服飾、皮具、鞋等）女性用品綜合店（化妝品、香水、護(hù)膚品等）、珠寶黃金餐飲——知名連鎖店（KFC、麥當(dāng)勞）、中西餐飲（咖啡）、甜品店娛樂——五星級影院、電玩城、兒童游樂園生活配套——家飾、家品服務(wù)配套——銀行、綜合便利店（屈臣氏、萬寧）、美容美發(fā)、藥店、數(shù)碼產(chǎn)品精品超市五星級影院+知名品牌旗艦店知名中西餐+帶動散戶租賃并拉抬租金核心主力店吸引3.5.項目輻射范圍我司項目處于郴州三大商圈中間區(qū)位，商業(yè)成熟度相對較低，周邊人口已形成較成熟的居住氛圍，基于此，本項目輻射商圈主要以周邊日常消費型客群為主，范圍如下：項目周邊半徑1.5公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到10萬人以上本案項目周邊半徑2.5公里范圍內(nèi)涵蓋了郴州市的兩大商業(yè)中心區(qū)，提供了巨大消費支持注：“常住消費型人口”指滿足周邊日常商業(yè)消費所需的常住人口，是本項目商業(yè)消費來源的最重要客戶；“常住流動消費型人口”指具有固定頻率光顧并對購物中心認(rèn)可的非周邊客戶群體。1、第一輻射商圈：項目周邊1.5公里范圍內(nèi)近10萬常住消費型人口；2、第二輻射商圈：新、老城區(qū)近50萬常住流動消費型人口。3.6.項目客群定位

目標(biāo)客群：以南湖板塊常住居民為主，并輻射新、老城區(qū)域目標(biāo)客群特征：喜好時尚品牌，講究消費環(huán)境，需求高品質(zhì)的商品。與服務(wù)。注重消費體驗和購物感受。客群收入特征：以郴州中高端客戶人群為主，具備穩(wěn)定的收入。3.7.項目商業(yè)運營模式只租不售的策略，長期持有的商業(yè)物業(yè)，以充分享受未來租金回報和物業(yè)提升。四、新貴·星光時代廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面布局4.1.各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店4.2.項目負(fù)一層業(yè)態(tài)分布負(fù)一層：精品生活超市總面積：約10000平米說明：超市為項目最大面積承租方，單價租金較低，人流聚集效應(yīng)最大，最明顯。4.3.項目一層業(yè)態(tài)分布說明：一樓核心店為大型品牌服裝旗艦店及知名連鎖快餐（如KFC等），均采用一拖二方式租賃，以帶動人流向上移動。一層：主力品牌購物區(qū)總面積：7403㎡招商對象：品牌服裝服飾旗艦店（一拖二帶動二樓人流）、女性用品生活店（包含化妝品、香水、護(hù)膚品等）、黃金珠寶、連鎖知名快餐（KFC、麥當(dāng)勞）、小型餐飲（甜品店，面包屋）、

生活配套服務(wù)（銀行、手表眼鏡、數(shù)碼產(chǎn)品等）4.4.項目二層業(yè)態(tài)分布說明：二樓核心店為知名綜合便利店（如屈臣氏等）二層：品牌時尚購物區(qū)總面積：6440㎡招商對象：品牌服裝服飾旗艦店、個性特色服裝服飾、休閑餐飲、綜合便利店（如屈臣氏），生活配套（配飾，水晶等）4.5.項目三層業(yè)態(tài)分布說明：三樓核心店為引進(jìn)知名的兒童服裝品牌，帶動高層人流。三層：精品時尚購物區(qū)總面積：6786㎡招商對象：品牌服裝服飾旗艦店（一拖二帶動二樓人流）、個性特色服裝服飾、兒童服飾用品、餐飲、生活配套。4.6.項目四層業(yè)態(tài)分布說明：四樓核心店為引進(jìn)知名的兒童服裝品牌及中餐廳，帶動高層人流。四層：休閑購物區(qū)總面積：6658㎡招商對象：個性特色服裝服飾、兒童服飾用品、餐飲（中餐廳）、生活配套（美容美發(fā)等，），娛樂

（大型著名兒童室內(nèi)樂園），兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。4.7.項目五層業(yè)態(tài)分布說明：五樓核心店為五星級影院及大型電玩城，帶動整個項目人流人氣。五層：休閑購物區(qū)總面積：6939㎡招商對象：五星級影院、電玩城、大型餐飲五、新貴·星光時代廣場投資收益（十年回收期計算）5.1.項目租金收益測算（十年）租賃數(shù)據(jù)（地上租金回報測算）1—5F總建筑面積(平方米):34,189實際使用建筑面積