XXX尾盤營銷方案

****尾盤營銷方案策劃部2005-2-23目錄營銷目標SWOT分析核心買點營銷思路營銷策略銷售節(jié)點銷售節(jié)奏費用預(yù)算營銷目標

通過各方面資源的整合營銷推廣：

截至2005年3月31日止，實現(xiàn)尾盤解籌率75％，截至2005年4月30日止，實現(xiàn)尾盤解籌率95％以上.戶型景觀視野（府河兩岸50米內(nèi)不得建房）現(xiàn)房，交房期短水岸生活，不可復(fù)制物管區(qū)域配套逐漸成熟項目品牌效應(yīng)尾盤優(yōu)勢分析(S)戶型結(jié)構(gòu)單一化，且面積大，面積差異更大單價高、總價高停車位不足項目自身商業(yè)配套暫未啟動尾盤劣勢分析(W)區(qū)域內(nèi)有3個樓盤處于強銷與即將上市推廣期商業(yè)配套即將正式銷售府河兩岸50米內(nèi)整治建成絕對生態(tài)區(qū)用水用電情況將很快得到改善新城南行政辦公與商務(wù)科技區(qū)建設(shè)加速，將實現(xiàn)整體聯(lián)動效應(yīng)尾盤機會分析(O)區(qū)域內(nèi)新推項目數(shù)量較多消費者對尾盤的不好觀感銷售部經(jīng)常停電，不利現(xiàn)場氣氛營造停水停電問題暫未解決，消費者無法信任尾盤威脅分析(T)核心買點****一期：新城南****二期：生活方式*****三期：潮流引領(lǐng)生活鑄就品質(zhì)*****尾盤：稀貴營銷思路***尾盤推廣將充分利用****一期、二期、三期積累起來的核心買點（賣點），通過合理的借勢、造勢、營勢、引市，最終贏市，打一場速戰(zhàn)速決的勝利之仗。營銷思路借勢:商業(yè)銷售3月15日消費者權(quán)益保護日二期入伙4月房交會周邊項目上市宣傳營銷思路路造勢:銷售現(xiàn)場場氣氛報廣媒介介迎賓大道道戶外廣廣告其他項目目周邊道道旗物業(yè)管理理銷售管理理營銷思路路引市:銷售價格格調(diào)整優(yōu)惠套餐餐或特惠惠房商業(yè)銷售售聯(lián)動集團購買買推薦業(yè)主活動動推動異地互聯(lián)聯(lián)絡(luò)銷售售營銷思路路借勢造勢引市營勢外部環(huán)境境內(nèi)部環(huán)境境外部環(huán)境境以小搏大大的營銷推推廣策略略贏市營銷策略略推廣策略略核心概念念：宣傳核心心：生活活品質(zhì)（（引領(lǐng)領(lǐng)生活，，鑄就品品質(zhì)）主題基調(diào)調(diào)：稀貴貴感宣傳概念念：1）生活活可以多多一點奢奢侈，2）****－－超值生生活典范范，3）獨一一無二的的尊崇感感推廣策略略核心賣點點：位置：未未來超值值城市領(lǐng)領(lǐng)地河景：水水岸生活活，獨一一無二戶型：創(chuàng)創(chuàng)意空間間物管：您您省心的的大管家家交房：多多一點時時間享受受超值品品質(zhì)生活活推廣策略略核心賣點點提煉－－位置：：政治、文文化、金金融、商商務(wù)科技技中心【【會展中中心、天天府科技技園、城城市森林林公園、、益州城城市廣場場等】現(xiàn)在生活活的典范范區(qū)（CLD））社區(qū)的門門戶地帶帶推廣策略略核心賣點點提煉－－河景：：300米米視野空空間因為擁有有河居特特權(quán)，所所以隨時時隨意享享受精彩彩水岸生生活身份的體體現(xiàn)推廣策略略核心賣點點提煉－－戶型：：個性化創(chuàng)創(chuàng)意空間間，真正正實現(xiàn)居居住的DIY臨風(fēng)近水水生活多姿姿多彩推廣策略略核心賣點點提煉－－物管：：優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)年省心大管管家銷售推進進策略策略一：：客戶資資源深度度挖掘背景：1、目標標客戶資資源急需需挖掘2、口碑碑效應(yīng)促促成成交交比率較較大策略：1、通過過業(yè)主活活動，深深度挖掘掘目標客客戶資源源2、通過過集團購購買推薦薦，以點點對面進進行針對對性專員員推銷3、適當(dāng)當(dāng)補充樓樓盤的道道旗，尤尤其是在在其他項項目的周周邊4、房交交會的間間接營銷銷－人員員推銷5、與商商業(yè)銷售售聯(lián)動6、異地地網(wǎng)絡(luò)營營銷7、更換換戶外廣廣告資源配合合：花都都快報、、戶外廣廣告、DM單、、推銷專專員等銷售推進進策略策略二：：提升目目標客戶戶綜合滿滿意度背景：1、目標標客戶對對價格敏敏感度高高是基于于對項目目其他方方面的不不滿足感感所致2、現(xiàn)場場氛圍不不夠濃重重是重要要原因之之一策略：1、統(tǒng)一一銷售說說辭，規(guī)規(guī)范接待待流程，，提高接接待質(zhì)量量，提升升項目美美譽度2、對于于目前華華陽停電電較頻繁繁，盡可可能保證證現(xiàn)場的的供電暢暢通（發(fā)發(fā)電機優(yōu)優(yōu)先考慮慮）3、適當(dāng)當(dāng)增加一一些有助助于提高高現(xiàn)場的的親和力力的設(shè)施施與設(shè)備備4、針對對性地設(shè)設(shè)計銷售售接待參參觀路線線，做到到完全DIY制制5、給予予客戶反反復(fù)比較較、思考考的空間間，增加加對產(chǎn)品品的認知知，提升升對項目目品質(zhì)的的再認知知銷售推進進策略策略三：：促成目目標客戶戶下單背景：1、目標標客戶流流失較嚴嚴重，絕絕大多數(shù)數(shù)因價格格的敏感感性而放放棄2、三期期部分房房子的價價格存在在不合理理性，應(yīng)應(yīng)在價格格上體現(xiàn)現(xiàn)差異2、項目目的促銷銷手段與與手法不不夠，消消費者欲欲望誘導(dǎo)導(dǎo)性微弱弱策略：1、調(diào)整整現(xiàn)有價價格方案案，充分分體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的景景觀、戶戶型、樓樓層、朝朝向等指指標差異異2、制定定相應(yīng)的的促銷策策略，可可以特惠惠房等信信息進行行媒介推推廣，但但注重對對項目整整體形象象的維護護3、銷售售現(xiàn)場氛氛圍的營營造上，，除了背背景音樂樂之外，，應(yīng)增加加項目信信息的傳傳達。4、來訪訪客戶的的信息收收集以及及回訪要要及時，，可以群群策群力力，認真真研究意意向客戶戶的購房房需求動動機5、增加加對有利利于銷售售的信息息流的溝溝通，促促進銷售售。銷售節(jié)點點3月上旬旬3月中旬旬3月下旬旬4月上旬旬4月中旬4月下旬傳播節(jié)點銷售節(jié)點公關(guān)活動現(xiàn)場包裝銷售培訓(xùn)時間節(jié)點控制軟文文異地，團購新客客戶報廣廣老客戶戶資源源報廣廣業(yè)主活動，全全城公關(guān).房交會氛圍營造流程控制銷售重點大面積戶型新老客客戶戶小面積戶型銷售節(jié)奏銷售準備期：：時間：3月1日－3月10日目的：通過對對營銷環(huán)節(jié)的的再造，增強強項目整體的的營銷滲透能能力，提升項項目銷售推廣廣成交率主題：突出項項目所倡導(dǎo)的的品質(zhì)生活形式：通過對對銷售現(xiàn)場再再包裝，銷售售人員接待規(guī)規(guī)范再培訓(xùn)，，戶外廣告畫畫面更換以及及道旗地點的的再選擇等資資源的優(yōu)化利利用資源整合：道道旗、戶外廣廣告、報廣、、現(xiàn)場包裝、、商業(yè)銷售銷售節(jié)奏銷售強銷期：：時間：3月11日－3月月27日目的：通過采采用極具滲透透性的營銷策策略，鎖定目目標客戶群體體，達到銷售售目標主題思路：充充分發(fā)揮項目目的口碑效應(yīng)應(yīng)，實施有效效的公關(guān)活動動形式：1、利用3月月15日消費費者權(quán)益保護護日，舉辦一一次影響力涉涉及全城的公公關(guān)活動，可可以選擇直接接贊助和參與與媒體的活動動，也可以自自行策劃2、集團推薦薦－從三期成成交客戶挖掘掘3、異地網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷－可考考易趣或者淘淘寶網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒介4、三期業(yè)主主活動－植樹樹節(jié)的活動策策劃資源整合：業(yè)業(yè)主活動、互互聯(lián)網(wǎng)、節(jié)假假日、團購營營銷、報廣銷售節(jié)奏銷售持銷期：：時間：3月28日－4月月中旬目的：通過采采用各種促銷銷策略，鎖定定目標客戶群群體，達到銷銷售目的形式：1、業(yè)主活動動－物管或者者策劃組織，，關(guān)于交房的的主題2、特惠房－－每周一套和和兩套資源整合：業(yè)業(yè)主活動、報報廣、交房、、價格方案銷售節(jié)奏銷售清盤期：：時間：4月中中旬－4月底底目的：充分利利用房交會契契機，實現(xiàn)銷銷售推進形式：1、對銷售現(xiàn)現(xiàn)場進行再維維護，提升新新客戶對項目目的知名度與與美譽度2、房交會特特惠房－左岸岸最后的特惠惠機會3、房交會實實行強有力的的人體廣告與與人員推銷，，嘗試行銷在在高檔樓盤中中的應(yīng)用。資源整合：房房交會、報廣廣、交房、價價格促銷、人人員推銷9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2302:09:3602:09:36January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20232:09:36上午午02:09:361月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:09上上午午1月-2302:09January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/52:09:3602:09:3605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:09:36上上午2:09上上午02:09:361月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2302:09:3602:09:36January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20232:09:36上午02:09:361月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月232:09上上午午1月月-2302:09January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52:09:3602:09:3605January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。2:09:36上上午2:09上上午午02:09:361月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。02:09:3602:09:3602:091/5/20232:09:36AM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-2302:09:3602:09Jan-2305-Jan-2312、越是無無能的人人，越喜喜歡挑剔剔別人的的錯兒。。02:09:3602:09:3602:09Thursday,Jan