XX年月日重慶觀音巖項(xiàng)目前期策劃及營(yíng)銷構(gòu)思

誠(chéng)祥巨順觀音巖項(xiàng)目前期策劃及營(yíng)銷構(gòu)思總綱目錄城市發(fā)展概況及區(qū)域解讀地產(chǎn)市場(chǎng)剖析營(yíng)銷策略推廣策略區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位思考第一部分：城市發(fā)展概況及區(qū)域解讀城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——聚焦渝北渝北區(qū)位于重慶主城東北部，地跨東經(jīng)106°27‘30“～106°57’58”、北緯29°34‘45“～30°07’22”之間。東鄰長(zhǎng)壽區(qū)、南與江北區(qū)毗鄰，同巴南、南岸、沙坪壩區(qū)隔江相望，西連北碚、合川區(qū)，北接四川省廣安地區(qū)的華鎣市。聚焦渝北地理位置城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——聚焦渝北渝北屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，大陸性季風(fēng)氣候特點(diǎn)顯著。常年平均氣溫17.3℃。極端最高氣溫40℃,極端最低氣溫–2℃左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小時(shí)左右，平均無(wú)霜期319天。氣候特點(diǎn)渝北區(qū)自然資源豐富。有野生脊椎動(dòng)物87種，其中有哺乳動(dòng)物19種，鱗介類21種，禽類40種，爬行類7種。礦產(chǎn)資源主要有煤、天然氣、硫鐵礦等19種，均有不同程度開(kāi)采。水資源除有長(zhǎng)江、嘉陵江過(guò)境地表水外，有御臨河常年過(guò)境地表水約17億立方米。自然資源渝北區(qū)內(nèi)民族構(gòu)成,漢族約占99.7%,少數(shù)民族有壯、滿、白、傣、布衣、朝鮮、侗、瑤、土家、哈尼、黎、傈粟、佤、水、東鄉(xiāng)、拉祜、納西、景頗、土、仫老、羌、布朗、毛南、怒、京、獨(dú)龍族等，約占全區(qū)總?cè)丝诘?.03％。民族特點(diǎn)渝北區(qū)在距今五六千年前的氏族社會(huì)，歷經(jīng)皇朝改制，解放后屬川東行署璧山專區(qū)，后屬江津?qū)^(qū)，1976年1月歸重慶市管轄，1995年撤江北縣建渝北區(qū)。渝北歷史上出現(xiàn)了許多著名人士，歷史悠久，英雄輩出。歷史文化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——聚焦渝北渝北宜居渝北宜居渝北暢通渝北暢通渝北城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——交通出行截止09年末，全區(qū)公路里程達(dá)2251公里（不含北部新區(qū)，但含境內(nèi)高速公路和機(jī)場(chǎng)專用道），其中等級(jí)公路1640公里；全年客運(yùn)量（不含北部新區(qū)）4565萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)48.7%，貨運(yùn)量2652萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)74.9%，其中公路貨運(yùn)量2222萬(wàn)噸，增長(zhǎng)58.4%?？崭弁掏铝枯^快增長(zhǎng)，吞吐旅客1404萬(wàn)人，增長(zhǎng)26.0%；吞吐貨物18.58萬(wàn)噸，增長(zhǎng)16.0%。交通出行交通運(yùn)輸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——經(jīng)濟(jì)運(yùn)行GDP呈快速穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系＜4%4%—5%5%—8%＞8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

＜￥20000￥20000—55000￥55000—80000＞￥80000

啟動(dòng)快速發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展減緩發(fā)展重慶近年GDP增長(zhǎng)率均在10%以上，根據(jù)其與房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系來(lái)看，重慶正處于房地產(chǎn)的高速發(fā)展期重慶渝北區(qū)去年人均GDP達(dá)到47503元，根據(jù)其與房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系來(lái)看，渝北正處于房地產(chǎn)的快速發(fā)展期近年重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈穩(wěn)定快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好渝北地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)圖城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，深化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)的時(shí)代號(hào)召下，09全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值25.06億元。

09年糧食播種面積達(dá)66.22萬(wàn)畝；糧食總產(chǎn)量達(dá)22.71萬(wàn)噸，比上年減少1.9％；蔬菜總產(chǎn)量達(dá)39.41萬(wàn)噸，增長(zhǎng)9.4％；農(nóng)業(yè)截止09年末實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值215.78億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)18.6％，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)42.9％，拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.6個(gè)百分點(diǎn)。

09全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值857.63億元，比上年增長(zhǎng)31.1%。工業(yè)和建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資保持適度增長(zhǎng)。完成固定資產(chǎn)投資380.06億元，比上年增長(zhǎng)6.8％，投資總額連續(xù)九年保持全市第一。在投資總額中，二產(chǎn)業(yè)完成投資107.55億元，增長(zhǎng)10.6%，其中工業(yè)性投資106.85億元，增長(zhǎng)10.2%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的28.1%；三產(chǎn)業(yè)完成投資272.36億元，增長(zhǎng)5.6%。國(guó)內(nèi)貿(mào)易和旅游

09全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額179.84億元，比上年增長(zhǎng)26.3％。批發(fā)零售企業(yè)零售額157.92億元，比上年增長(zhǎng)26.3%；餐飲住宿業(yè)營(yíng)業(yè)額21.92億元，增長(zhǎng)26.3%。旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。全年共接待國(guó)內(nèi)外游客512萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)21.9%。實(shí)現(xiàn)旅游收入12.20億元，比上年增長(zhǎng)20.2%。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——人均可支配收入2008年重慶市人均可支配收入達(dá)到14368元，同比增長(zhǎng)4.7%；人均消費(fèi)支出12295元，同比增長(zhǎng)13.0%，消費(fèi)支出增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于人均可支配收入增長(zhǎng)率2009年全區(qū)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位在崗職工12.96萬(wàn)人，平均工資35054元，比上年增長(zhǎng)15.9%。城市居民人均可支配收入17187元，增長(zhǎng)9.4%。城市居民人均消費(fèi)支出13094元，增長(zhǎng)33.1%。人均可支配收入逐年標(biāo)高；同時(shí)，居民消費(fèi)意識(shí)在不斷增強(qiáng)城市發(fā)展規(guī)劃劃——總體規(guī)劃“重慶向北”延延伸的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯顯，直接受會(huì)會(huì)展新城、悅悅來(lái)新城、保保稅區(qū)的輻射射，兩江新區(qū)區(qū)的成立，渝渝北，一座嶄嶄新的時(shí)代新新城即將啟幕幕！第二部分：地產(chǎn)市場(chǎng)剖析析誠(chéng)祥巨順通過(guò)過(guò)對(duì)地產(chǎn)大市市的解讀、總總結(jié)，憑借多多年的職業(yè)操操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，以以此對(duì)地產(chǎn)市市場(chǎng)未來(lái)的走走勢(shì)預(yù)判，希希望對(duì)本案的的定位、策略略有所幫助。?；仡?010，地產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控波濤洶涌涌，雖來(lái)勢(shì)彪彪悍，但市場(chǎng)場(chǎng)熱度卻依然然不減；地產(chǎn)產(chǎn)商一路高歌歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)價(jià)仍然日夜辛辛勞繼續(xù)飆升升，如火如荼荼的市場(chǎng)熱情情，表現(xiàn)為兩兩個(gè)字：——堅(jiān)挺地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——調(diào)控2010年是在嚴(yán)厲調(diào)調(diào)控的市場(chǎng)背背景下，是經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段和行行政措施并用用的、綜合調(diào)調(diào)控力度空前前的一年。經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段包括括不斷強(qiáng)化和和嚴(yán)格實(shí)施差差別化的信貸貸和稅收政策策；行政手段段包括在部分分城市實(shí)行嚴(yán)嚴(yán)格的家庭限限購(gòu)房套數(shù)、、限制外地人人和外資購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，以及地方方政府出臺(tái)的的限購(gòu)政策等等。2010年地產(chǎn)關(guān)鍵詞調(diào)控1、抑制投資性性需求。這主主要從三方面面：一是差別別化的信貸政政策；二是限限購(gòu)和限賣(mài)；；三是上調(diào)貸貸款利率。2、增加供給，，特別是保障障性住房的供供給。新政伊伊始，國(guó)土資資源部公布了了歷史上最大大的一次住房房供應(yīng)計(jì)劃指指標(biāo)約18.5萬(wàn)公頃（相當(dāng)當(dāng)于2009年的兩倍多）），特別強(qiáng)調(diào)調(diào)了增加保障障性住房用地地的比重；同同時(shí)為了保證證保障性住房房的供應(yīng)，采采取了一些減減免稅費(fèi)和鼓鼓勵(lì)建設(shè)的一一些措施、在在金融支持方方面對(duì)保障性性住房也給予予了特別的支支持。3、加強(qiáng)市場(chǎng)的的監(jiān)管、促進(jìn)進(jìn)市場(chǎng)的健康康發(fā)展。在主主要的環(huán)節(jié)上上，如融資環(huán)環(huán)節(jié)、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和商品房房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)等等進(jìn)行監(jiān)管，，包括打擊捂捂盤(pán)、增加銷銷售許可證的的限制條件等等。地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——調(diào)控方向關(guān)鍵詞：調(diào)控控方向三大調(diào)控方向向2010年地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——政策特點(diǎn)第一、目標(biāo)特特別清晰，主主要是抑制房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲漲。第二、政策出出臺(tái)非常及時(shí)時(shí)。1月份出臺(tái)政策策后，在4月份由于看到到房?jī)r(jià)上漲過(guò)過(guò)快，在4月中旬及時(shí)出出臺(tái)了“國(guó)十十條”，使得得5—8月房?jī)r(jià)上漲勢(shì)勢(shì)頭得到明顯顯的控制。到到9月一旦有抬頭頭現(xiàn)象發(fā)生，，9月底馬上又出出臺(tái)了更嚴(yán)厲厲的措施，所所以政策出臺(tái)臺(tái)還是比較及及時(shí)的。第三、力度空空前，方式多多樣。關(guān)鍵詞：政策策特點(diǎn)三大政策特點(diǎn)點(diǎn)2010年地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——運(yùn)行數(shù)據(jù)（四）土地溢溢價(jià)土地溢價(jià)水平平，應(yīng)該說(shuō)整整體溢價(jià)水平平相對(duì)于去年年來(lái)說(shuō)有所下下降，1—11月份平均的溢溢價(jià)水平大概概在33.5%，而去年是52%。關(guān)鍵詞：土地地市場(chǎng)（一）供應(yīng)情情況1—11月，120個(gè)城市累計(jì)計(jì)計(jì)算，土地招招牌掛供應(yīng)增增長(zhǎng)43%，到現(xiàn)在為止止已經(jīng)完成全全年計(jì)劃的60%。預(yù)計(jì)到今年年年底應(yīng)該是是能夠完成全全年土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃四分之之三左右，從從這一變化情情況可以看到到，供應(yīng)量在在新政之前是是比較多的，，5—8月份有比較平平穩(wěn)的增長(zhǎng)率率，特別是九九月份之后土土地供應(yīng)增長(zhǎng)長(zhǎng)率又開(kāi)始上上升。（二）成交情情況1—11月同比增長(zhǎng)40%，完成整個(gè)供供應(yīng)計(jì)劃的45%。預(yù)計(jì)全年包包括12月份會(huì)加大供供地，包括成成交也爭(zhēng)取在在12月份各地城市市希望能一定定程度的完成成計(jì)劃。初步步估算，到今今年年底大概概能完成全年年計(jì)劃三分之之二左右，這這也是到一個(gè)個(gè)極限值了，，但至少有三三分之一及以以上。（三）土地價(jià)價(jià)格1—11月，120個(gè)城市樓面整整體均價(jià)為1971元/㎡，相對(duì)于09年上漲了3.5%。（五）重點(diǎn)城城市分析去年供應(yīng)量最最大的是天津津，天津1—11月份整個(gè)的住住宅用地大概概是2950萬(wàn)㎡，居全國(guó)國(guó)首位；增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的是重重慶，供應(yīng)量量同比增長(zhǎng)了了110%。截至目前，，只有天津和和上海已經(jīng)基基本超過(guò)了全全年的供地計(jì)計(jì)劃，其它大大部分城市沒(méi)沒(méi)有完成全年年計(jì)劃。從成交的情況況來(lái)看，天津津是最高的，，成交、供地地均最高，其其次是武漢。。從增長(zhǎng)情況來(lái)來(lái)看的話，上上海和廣州增增長(zhǎng)了將近一一倍，成交情情況增長(zhǎng)了一一倍。北京1—10月份樓面均價(jià)價(jià)在全國(guó)居首首位，是最高高的；上海已已經(jīng)排到了杭杭州之后，去去年這個(gè)數(shù)字字最高的是上上海。從樓面地價(jià)表表現(xiàn)情況來(lái)看看，大部分城城市相對(duì)于去去年上漲，但但是幅度不是是很大，城市市的溢價(jià)水平平在下降，特特別是北京，，樓面地價(jià)確確確實(shí)實(shí)達(dá)了了全國(guó)最高，，并且相對(duì)于于去年來(lái)說(shuō)上上漲幅度也是是最大的。北北京市今年1—11月份樓面地價(jià)價(jià)相當(dāng)于09年上漲了40%；最高的一個(gè)個(gè)城市是天津津，漲了51%；其次是武漢漢，漲了42%。從地王來(lái)看，，單價(jià)地王上上海是四宗；；從成交的時(shí)時(shí)間看，地王王大部分都是是在新政之前前；但今年11月又開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)一些地王的的現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：土地地市場(chǎng)地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——運(yùn)行數(shù)據(jù)地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——總體開(kāi)發(fā)情況況關(guān)鍵詞：投資資從區(qū)域投資所所占的比重看看，東部地區(qū)區(qū)投資所占的的比重在下降降，而中部和和西部地區(qū)都都有上升的趨趨勢(shì)。從不同城市來(lái)來(lái)看，一線城城市相對(duì)于2009年有所下降，，而二三線城城市基本上保保持平穩(wěn)，但但除了主要城城市，即四十十個(gè)城市以外外的城市的投投資比例都在在上升。從需求情況看看，去年整體體的無(wú)論是銷銷售面積、銷銷售額、增長(zhǎng)長(zhǎng)的整體水平平處于歷史的的相對(duì)低位水水平，投資面面積的年度增增長(zhǎng)率大概19%，而去年的增增長(zhǎng)大概是7—8%，而銷售額的的增長(zhǎng)率應(yīng)在在27%左右，而今年年1—11月份為17.5%。從需求區(qū)域看看，東部地區(qū)區(qū)占的比例在在下降，而中中西部地區(qū)所所占的比重在在上升。從1—10月，四十個(gè)主主要城市的整整體情況，一一線城市以及及二三線城市市所占的比重重都是有不同同程度的下降降，而四十個(gè)個(gè)城市之外的的其他城市，，其銷售面積積所占的比重重在上升。從全國(guó)的銷售售均價(jià)看，銷銷售均價(jià)同比比在上漲。調(diào)調(diào)控有一定效效果，在新政政之后銷售均均價(jià)的整體上上漲幅度，相相對(duì)于新政之之前有所下降降。新政之后6—8月整個(gè)房?jī)r(jià)指指數(shù)走勢(shì)良好好，6—8月價(jià)格環(huán)比保保持不變，但但9月又開(kāi)始上漲漲，九月之后后有止跌上漲漲的趨勢(shì)。從去年6月份開(kāi)始的百百城價(jià)格指數(shù)數(shù)的變化情況況看，從6—11月，6—8月間應(yīng)上漲城城市數(shù)量最少少，但9—11月上漲的城市市數(shù)量最多，，7—8月基本上是20—40個(gè)，最多的時(shí)時(shí)候是50多個(gè)；但是9—11月期間上漲的的城市數(shù)量分分別增到86%、76%。2010年的整個(gè)投資資增長(zhǎng)處于一一個(gè)歷史的新新高位，正常常年份的投資資增長(zhǎng)大概在在25%，但是去年的的投資的增長(zhǎng)長(zhǎng)是37%左右。關(guān)鍵詞：投資資地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——總體開(kāi)發(fā)情況況從大區(qū)域來(lái)看看，發(fā)現(xiàn)一個(gè)個(gè)很重要的特特點(diǎn)：城市交通和新新城建設(shè)帶動(dòng)動(dòng)了很大一部部分新興城市市住宅成交的的上升。其中的北京和和上海、武漢漢，基本上是是軌道交通和和新城的建設(shè)設(shè)，對(duì)整個(gè)的的成交帶動(dòng)非非常明顯。關(guān)鍵詞：主要要城市成交情情況地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——總體開(kāi)發(fā)情況況從供求對(duì)比關(guān)關(guān)系來(lái)看，2010年銷供比，大大部分城市銷銷供比不到一一，只有南昌昌和鄭州是大大于一的；09年這個(gè)數(shù)字全全部是大于一一的，所以09年是嚴(yán)重的供供不應(yīng)求的現(xiàn)現(xiàn)象，但是到到了2010年供求關(guān)系得得到了一定的的緩解。從供應(yīng)情況看看，由于受各各種政策的影影響，今年批批準(zhǔn)上市的供供應(yīng)量與去年年基本上持平平。09年是由于受08年影響實(shí)際供供應(yīng)較少，今今年由于很多多項(xiàng)目受市場(chǎng)場(chǎng)、行政手段段等各種因素素的制約與影影響，沒(méi)有進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，使使得今年的整整個(gè)供應(yīng)量和和去年相比基基本持平，但但略有小幅增增長(zhǎng)。去年1-11月份的一些重重點(diǎn)城市，成成交的面積普普遍都低于2009年，但多數(shù)仍仍高于2008年。從目前的資金金投入以及銷銷售回訪的情情況來(lái)看，明明年上半年這這些大企業(yè)資資金方面都沒(méi)沒(méi)有太大的問(wèn)問(wèn)題。如果明明年上半年市市場(chǎng)沒(méi)有得到到很好的緩解解，包括一些些限制不放松松，明年下半半年有些企業(yè)業(yè)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題題，但大部分分企業(yè)已做好好應(yīng)對(duì)預(yù)案。。關(guān)鍵詞：貸款款地產(chǎn)2010年關(guān)鍵詞——總體開(kāi)發(fā)情況況國(guó)內(nèi)貸款盡管管同比增長(zhǎng)25%，但增長(zhǎng)率相相對(duì)于2009年下降了23.5%。09年增長(zhǎng)率近50%。按揭貸款的的回落更加明明顯，按揭貸貸款也是同比比增長(zhǎng)，但增增長(zhǎng)幅度回落落到47%，而去年同比比增長(zhǎng)幅度超超過(guò)120%，可以看到信信貸調(diào)控政策策發(fā)揮了重要要作用。貸款比重在下下降，自籌資資金在上升。。自籌資金比比例上升了6%左右，大概占占了37%。但國(guó)內(nèi)貸款款、按揭貸款款還有其他的的資金來(lái)源全全都下降了。。今年上半年年很多企業(yè)銷銷售非常好，，下半年這些些大企業(yè)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)的變化化及時(shí)調(diào)整策策略，包括產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在在9、10月份仍有比較較好的銷售業(yè)業(yè)績(jī)，10月份之后陸續(xù)續(xù)開(kāi)始拿地，，然后也準(zhǔn)備備為新的一年年發(fā)展做準(zhǔn)備備。關(guān)鍵詞：2011年市場(chǎng)預(yù)判2011年市場(chǎng)預(yù)判誠(chéng)祥巨順對(duì)2011年整個(gè)地產(chǎn)大大市的預(yù)判通過(guò)上述宏觀觀市場(chǎng)的了解解貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有影響，特別是信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)影響較大誠(chéng)祥巨順觀點(diǎn)一整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，是通脹風(fēng)險(xiǎn)加大，物價(jià)已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)誠(chéng)祥巨順觀點(diǎn)二關(guān)鍵詞：調(diào)控控2011年市場(chǎng)預(yù)判——調(diào)控在調(diào)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)穩(wěn)物價(jià)的大背背景下，政府府不會(huì)放松對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)調(diào)控，可能會(huì)會(huì)在以下幾方方面在2011年采取措施：：誠(chéng)祥巨順認(rèn)為為：？必殺技溫柔湯調(diào)控之著力點(diǎn)點(diǎn)第一斧：限購(gòu)和限貸的的政策將會(huì)繼繼續(xù)收緊，如如提高二套房房首付比例等等第二斧：保障性住房的的力度還會(huì)繼繼續(xù)加強(qiáng)，并并且公租房會(huì)會(huì)成為新的著著力點(diǎn)第三斧：房地產(chǎn)稅的試試行，加大對(duì)對(duì)中高端市場(chǎng)場(chǎng)的限制，中中低端市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)必然更加加激烈關(guān)鍵詞：調(diào)控控2011年市場(chǎng)預(yù)判——調(diào)控三板斧必殺技關(guān)鍵詞：調(diào)控控2011年市場(chǎng)預(yù)判——調(diào)控大勢(shì)研判溫柔湯從貨幣政策看看從供應(yīng)力度看看一定會(huì)逐步收收緊，利率會(huì)會(huì)逐步上調(diào)，，這是一個(gè)大大趨勢(shì)。在這這種大的政治治和經(jīng)濟(jì)背景景下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有不不同的表現(xiàn)，，包括土地市市場(chǎng)肯定會(huì)繼繼續(xù)加大供應(yīng)應(yīng)力度，特別別是熱點(diǎn)區(qū)域域和中心城市市的地塊會(huì)成成為新一輪競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。。特別是保障性性住房的力度度在明年一定定會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)。同時(shí)一些些熱點(diǎn)區(qū)域和和中心城市，，像北京、上上海以及這些些中心城市還還會(huì)成為開(kāi)發(fā)發(fā)商愿意投資資的地方，特特別是一些中中心地塊盡管管是高價(jià)，但但開(kāi)發(fā)商還是是愿意去爭(zhēng)奪奪，這種現(xiàn)象象仍將持續(xù)。。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有了深深刻的認(rèn)識(shí)后后，重慶本土土的房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況又是是如何呢？聚焦重慶地產(chǎn)產(chǎn)重慶地產(chǎn)本地市場(chǎng)觀察察——市場(chǎng)解析2009年11月—2010年11月重慶市主城城區(qū)新增批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：：重慶網(wǎng)上房房地產(chǎn)）2010年11月,重慶市主城區(qū)區(qū)新增批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積230.72萬(wàn)平方米，其其中新增住宅宅面積198.2萬(wàn)平方米，非非住宅面積32.55萬(wàn)平方米?？偪偭凯h(huán)比上月月上升86.47萬(wàn)平平方方米米，，增增幅幅達(dá)達(dá)59.94%；同同比比去去年年11月新新增增批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面面積積增增加加52.84萬(wàn)平平方方米米，，增增幅幅為為29.71%。本地地市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀察察———市場(chǎng)場(chǎng)解解析析2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求表表：：2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面積積187.46萬(wàn)平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降76.79萬(wàn)平平方方米米，，降降幅幅為為29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面積積下下降降2.634萬(wàn)平平方方米米，，降降幅幅為為1.39%。從2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房新新增增批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售與與成成交交建建筑筑面面積積對(duì)對(duì)比比可可知知，，11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房的的供供求求比比1.23，整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)為為供供大大于于求求。。本地地市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀察察———整體體市市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2010年11月重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房新新開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)/加推推項(xiàng)項(xiàng)目目67個(gè)，，共共新新增增商商品品房房13392套，，新新開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)/加推推建建筑筑面面積積136.620萬(wàn)平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比上上月月減減少少17.074萬(wàn)平平方方米米，，降降幅幅為為11%。同同比比去去年年11月份份增增加加了了44.379萬(wàn)平平方方米米，，增增幅幅為為48%。2009年11月—2010年11月重重慶慶市市商商品品住住宅宅新新開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)/加推推供供應(yīng)應(yīng)情情況況本地地市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀察察———整體體市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房成成交交量量情情況況2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)共共成成交交商商品品房房20605套，，環(huán)環(huán)比比10月成成交交套套數(shù)數(shù)下下降降8996套，，降降幅幅為為30.39%；同同比比2009年11月成成交交套套數(shù)數(shù)增增加加911套，，增增幅幅為為4.63%；2010年11月，，重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房共共成成交交建建筑筑面面積積187.465萬(wàn)平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降76.79萬(wàn)平平方方米米，，降降幅幅為為29.06%；同同比比2009年11月成成交交建建筑筑面面積積下下降降2.634萬(wàn)平平方方米米，，降降幅幅為為1.39%。2009年11月—2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房成成交交價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)2010年11月重重慶慶市市主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房總總成成交交金金額額為為127.334億元元，，環(huán)環(huán)比比10月下下降降47.538億元元，，降降幅幅為為27.18%；11月主主城城區(qū)區(qū)商商品品房房建建面面成成交交均均價(jià)價(jià)為為6792.42元/平方方米米，，環(huán)環(huán)比比10月漲漲174.86元/平方方米米，，漲漲幅幅為為2.64%；同同比比2009年11月建建面面成成交交均均價(jià)價(jià)上上漲漲2117.29元/平方方米米，，漲漲幅幅高高達(dá)達(dá)45.29%。本地地市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀察察———整體體市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2009年11月—2010年11月重重慶慶土土地地新新增增供供應(yīng)應(yīng)走走勢(shì)勢(shì)2010年11月新新增增出出讓讓土土地地共共計(jì)計(jì)32宗，，新新增增土土地地面面積積為為214.04萬(wàn)平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比上上月月增增加加162.14萬(wàn)方方，，升升幅幅為為312.4%，同同比比09年11月上上漲漲207.74%。新新增增土土地地用用途途類類型型包包括括了了住住宅宅，，工工業(yè)業(yè)，，金金融融等等用用地地。。本地地市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀察察———整體體市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析最新新政政策策解解讀讀———國(guó)八八條條各地地一一季季度度要要公公布布年年度度房房?jī)r(jià)價(jià)控控制制目目標(biāo)標(biāo)擴(kuò)大大保保障障房房覆覆蓋蓋面面，，健健全全準(zhǔn)準(zhǔn)入入退退出出機(jī)機(jī)制制個(gè)人人購(gòu)購(gòu)房房不不足足五五年年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手，，按按銷銷售售收收入入全全額額征征稅稅貸款款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)二二套套房房，，首首付付款款不不低低于于60%樓市風(fēng)暴2011樓市第第一擊擊1324國(guó)八條嚴(yán)格住住房用用地管管理，，嚴(yán)查查非法法轉(zhuǎn)讓讓使用用權(quán)已擁有有2套房家家庭，，本地地暫停停向其其售房房強(qiáng)化地地方政政府責(zé)責(zé)任，，建立立約談?wù)剢?wèn)責(zé)責(zé)機(jī)制制強(qiáng)化樓樓市輿輿論引引導(dǎo)，，發(fā)布布假消消息將將追責(zé)責(zé)最新政政策解解讀——國(guó)八條條國(guó)八條樓市風(fēng)暴2011樓市第第一擊擊5768最新政政策解解讀——房產(chǎn)稅稅2011樓市第第二擊擊樓市風(fēng)暴房產(chǎn)稅重慶市市定于于2011年1月28日正式式啟動(dòng)動(dòng)個(gè)人人住房房房產(chǎn)產(chǎn)稅改改革試試點(diǎn)工工作。。即日日起，，主城城九區(qū)區(qū)內(nèi)凡凡所購(gòu)購(gòu)房屋屋均價(jià)價(jià)在9941元/平方米米（含含）以以上的的住房房均屬屬征收收對(duì)象象。321最新政政策解解讀——房產(chǎn)稅稅房產(chǎn)稅征收對(duì)對(duì)象獨(dú)棟商商品住住宅，，不管管存量量還是是增量量都收收稅個(gè)人新新購(gòu)的的高檔檔住房房要征征房產(chǎn)產(chǎn)稅，，主要要針對(duì)對(duì)新購(gòu)購(gòu)房征征收。。這里里高檔檔住房房是指指比主主城新新建商商品住住房建建筑面面積成成交均均價(jià)高高兩倍倍的房房子；；三是沒(méi)沒(méi)有重重慶戶戶籍、、沒(méi)有有工作作、沒(méi)沒(méi)有企企業(yè)，，但是是到重重慶買(mǎi)買(mǎi)房子子，買(mǎi)買(mǎi)一套套不會(huì)會(huì)收稅稅，但但從第第二套套開(kāi)始始收稅稅，哪哪怕是是普通通房子子也要要收。。小結(jié)從市場(chǎng)場(chǎng)的整整體供供求關(guān)關(guān)系上上看，2011年的供供求關(guān)關(guān)系肯肯定會(huì)會(huì)得到到改善善，并并且像像原來(lái)來(lái)這種種供不不應(yīng)求求的局局面會(huì)會(huì)有所所轉(zhuǎn)變變，價(jià)價(jià)格漲漲幅會(huì)會(huì)略有有所下下降。。從需求求的銷銷售面面積增增長(zhǎng)來(lái)來(lái)看，相對(duì)對(duì)于2010年，會(huì)會(huì)有8～10%的增長(zhǎng)長(zhǎng)。從價(jià)格格的情情況來(lái)來(lái)看，2011年相對(duì)對(duì)于2010年，銷銷售均均價(jià)應(yīng)應(yīng)該會(huì)會(huì)保持持在8～9%的增長(zhǎng)長(zhǎng)水平平。2011樓市風(fēng)風(fēng)云重點(diǎn)關(guān)關(guān)注誠(chéng)祥巨巨順觀觀點(diǎn)

重點(diǎn)關(guān)注從價(jià)格格上來(lái)來(lái)看，，普通通住房房可能能滿足足老百百姓的的住房房要求求，同同時(shí)高高品質(zhì)質(zhì)的住住宅可可能會(huì)會(huì)成為為新的的方向向，包包括商商業(yè)地地產(chǎn)也也會(huì)成成為追追求投投資價(jià)價(jià)值的的取向向，但但是有有一點(diǎn)點(diǎn)需要要注意意，其其實(shí)在在高端端市場(chǎng)場(chǎng)，特特別是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也也是比比較大大的。。2011樓市風(fēng)風(fēng)云小結(jié)1區(qū)域發(fā)發(fā)展可可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)比較較大的的分化化，比比如大大城市市的周周邊會(huì)會(huì)受到到很好好的重重視，，然后后發(fā)展展的速速度會(huì)會(huì)提快快，比比如城城際高高鐵的的拉動(dòng)動(dòng)，其其周邊邊地區(qū)區(qū)的土土地價(jià)價(jià)值會(huì)會(huì)有很很大幅幅度的的提升升，并并且發(fā)發(fā)展的的速度度也會(huì)會(huì)加快快，和和其他他地方方的差差異也也會(huì)加加大。。從供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)上來(lái)來(lái)說(shuō)，，特別別是保保障性性住房房建設(shè)設(shè)力度度加大大，雙雙軌制制逐步步形成成，使使得供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)分分化，，如保保障性性住房房就是是滿足足低端端群體體，中中小套套型就就是滿滿足剛剛性需需求，，產(chǎn)品品會(huì)不不斷的的分化化。23誠(chéng)祥巨巨順觀觀點(diǎn)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)小結(jié)未來(lái)市市場(chǎng)將將會(huì)更更加理理性，，產(chǎn)品品、環(huán)環(huán)境、、地段段、物物業(yè)、、配套套服務(wù)務(wù)以及及價(jià)格格等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將會(huì)更更加明明朗化化，客客戶細(xì)細(xì)分和和挖掘掘?qū)⑹鞘俏磥?lái)來(lái)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)焦點(diǎn)點(diǎn)。654政策調(diào)調(diào)控力力度加加劇，，“高高端有有遏制制、中中端有有市場(chǎng)場(chǎng)、低低端有有保障障”的的局面面將進(jìn)進(jìn)一步步得以以顯現(xiàn)現(xiàn)；新國(guó)八八條和和房產(chǎn)產(chǎn)稅的的開(kāi)征征，將將進(jìn)一一步遏遏制投投機(jī)性性購(gòu)房房和對(duì)對(duì)高端端市場(chǎng)場(chǎng)的打打壓，，導(dǎo)致致中低低端市市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇??；2011樓市風(fēng)風(fēng)云誠(chéng)祥巨巨順觀觀點(diǎn)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)第三部部分：：區(qū)域域項(xiàng)目目分析析區(qū)域地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分分析——樓盤(pán)布布局從樓盤(pán)盤(pán)分布布來(lái)看看，聚聚集兩兩路、、空港港一片片樓盤(pán)盤(pán)眾多多，與與本案案相近近的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較為激激烈。。區(qū)域地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分分析——項(xiàng)目分分析富悅麓麓山別別苑占地123畝、總總建筑筑面積積18.6萬(wàn)平方方米的的富悅悅麓山山別苑苑位于于空港港國(guó)際際新城城中心心區(qū)域域，背背靠800畝觀音音生態(tài)態(tài)公園園，前前臨300畝沐仙仙湖，，南與與金色色池塘塘僅一一路之之隔，，北面面是公公安局局集資資房用用地。。產(chǎn)品上上主要要由5+1和7+1電梯洋洋房和和高層層公寓寓組成成。戶型設(shè)設(shè)計(jì)面面積控控制在在106-200平米之之間，，主力力戶型型在110-120平米左左右，，使用用率達(dá)達(dá)85%以上，，南北北通透透、開(kāi)開(kāi)間方方正舒舒適、、功能能布局局合理理，每每戶設(shè)設(shè)置多多景式式的觀觀景空空間。。景觀園園林由別墅墅園林林專家家——瑋圖景景觀鼎鼎力設(shè)設(shè)計(jì)，，引入入原味味的意意大利利托斯斯卡納納小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情情，悉悉心的的景觀觀體系系及局局部景景觀小小品設(shè)設(shè)置，，讓建建筑宛宛若生生長(zhǎng)于于園林林中。。一種全全新的的低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品，，它具具有別別墅的的環(huán)境境；同時(shí)具具有別別墅化化的產(chǎn)產(chǎn)品，，此外外還需需兼?zhèn)鋫鋼碛杏休^低低的容容積率率。項(xiàng)目坐落渝北空港新城桂馥大道6號(hào)物業(yè)形態(tài)多層、小高層建筑面積18.6萬(wàn)平方米容積率2.20綠化率35.3%均價(jià)8500元/平米主要客戶公務(wù)員、生意人、當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)階級(jí)及主城購(gòu)房團(tuán)戶型設(shè)設(shè)計(jì)較較為舒舒適型型，贈(zèng)贈(zèng)送面面積較較大，，其中中，底底層私私家花花園面面積達(dá)達(dá)到260平米，，此類類產(chǎn)品品面向向的是是中高高端客客戶群群，從從銷售售情況況看，，底層層和頂頂層較較受客客戶青青睞。。區(qū)域地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分分析——項(xiàng)目分分析區(qū)域地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分分析——項(xiàng)目分分析澤科興興城澤科興興城地地處漢漢渝路路，擁?yè)碛杏逵搴缴躺虉?chǎng)、、新世世界超超市、、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)等完完善的的生活活配套套，更更有金金港國(guó)國(guó)際、、沃爾爾瑪、、重百百商場(chǎng)場(chǎng)、永永輝超超市等等大型型商場(chǎng)場(chǎng)；毗毗鄰渝渝北中中學(xué)、、五星星路小小學(xué)、、漢渝渝路實(shí)實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、、兩路路實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)學(xué)等眾眾多中中小學(xué)學(xué)名校校；多多條快快速干干道直直通主主城。。澤科興興城，，現(xiàn)代代風(fēng)格格的西西班牙牙建筑筑。一座15萬(wàn)方的的優(yōu)居居小城城，擁?yè)碛星榍榫坝斡斡境爻?，風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街，格格調(diào)泛泛會(huì)所所，動(dòng)動(dòng)感籃籃球場(chǎng)場(chǎng)。澤科興興城，，2.95的超低低容積積率，，31%的綠化化率，，近10000方西班班牙風(fēng)風(fēng)情園園林。。項(xiàng)目坐落兩路漢渝路雙鳳橋街道（原渝北絲綢廠）

物業(yè)形態(tài)塔樓、小高層建筑面積15萬(wàn)平方米容積率2.95綠化率31%均價(jià)7200元/平米主要客戶本地剛性需求置業(yè)者產(chǎn)品本本身而而言具具有大大眾化化，主主要面面對(duì)社社會(huì)中中間層層客戶戶。目前項(xiàng)項(xiàng)目所所剩余余戶型型均為為109平米以以上的的大戶戶型，，在略略有優(yōu)優(yōu)惠的的背景景下依依然銷銷售堅(jiān)堅(jiān)挺。。小區(qū)內(nèi)部配配套：風(fēng)情情商業(yè)街、、游泳池、、藍(lán)球場(chǎng)、、泛會(huì)所、、休閑健身身設(shè)施區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析戶型設(shè)計(jì)方方正、緊湊湊、實(shí)用，，面積控制制恰當(dāng)，干干濕分區(qū)、、動(dòng)靜分明明，尤其中中小戶型備備受客戶喜喜愛(ài)，目前前兩室及小小三室以下下戶型已銷銷售一空。。所剩余大戶戶型功能分分區(qū)欠佳，，空間面積積浪費(fèi)嚴(yán)重重，盡管如如此，但依依然受客戶戶追捧，也也表現(xiàn)出，，該區(qū)域內(nèi)內(nèi)購(gòu)房需求求實(shí)力不凡凡。聚義香城故故事區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析聚義香城故故事，總占占地面積約約為200畝，總建筑筑面積約30萬(wàn)方，其中中一期占地地面積約100畝，建面約約15萬(wàn)方。位于渝北兩兩路空港新新城CBD核心。由花園洋房房、高層、、情調(diào)商業(yè)業(yè)街等業(yè)態(tài)態(tài)共同組成成，戶型面面積從69-155㎡。格拉斯園林林風(fēng)格。周邊相擁觀觀音湖公園園、鹿山公公園、巴渝渝文化公園園三大城市市綠肺。項(xiàng)目周邊新新城廣場(chǎng)項(xiàng)目坐落空港新城蘭謦大道109號(hào)(619車站旁)

物業(yè)形態(tài)塔樓、多層、高層建筑面積30萬(wàn)平方米容積率2綠化率30.7%均價(jià)9000元/平米項(xiàng)目特色公園地產(chǎn)、花園洋房占據(jù)新城CBD核心位置、、享有周邊邊多元配套套、典型的的公園地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)品多多元化，在在后期的銷銷售中就表表現(xiàn)出了可可滿足不同同階層的需需求，以致致旺銷三室104平米，四重重景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析產(chǎn)品訴求上上打破常規(guī)規(guī)，本項(xiàng)目目既占政務(wù)務(wù)核心、又又是公園類類地產(chǎn)項(xiàng)目目；既滿足足多元化客客戶需求，，又具法式式浪漫主義義風(fēng)格。該該項(xiàng)目取得得成功無(wú)可可異議。區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析唐莊莊唐莊位于渝渝北區(qū)空港港新城門(mén)戶戶，地處重重慶市政府府傾力打造造的航空新新城核心位位置。以項(xiàng)項(xiàng)目為基點(diǎn)點(diǎn)，100米內(nèi)容納了了———空港廣場(chǎng)、、市政公園園（在建））、新城居居住區(qū)、城城市主干道道、公交車車站、輕軌軌三號(hào)線終終點(diǎn)站（規(guī)規(guī)劃中）、、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)……門(mén)戶區(qū)位自自然天成。。采用坡地和和臺(tái)地相融融合的建筑筑形態(tài)，以以組團(tuán)式布布局。以現(xiàn)代中式式院館的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)重重新解讀生生活與建筑筑對(duì)話。板式躍層的的舒適性寬寬景空間結(jié)結(jié)構(gòu)，輕松松享有前品品城市繁華華，后觀山山色蒼蒼的的生活愜意意。項(xiàng)目坐落渝北鳳鳴路66號(hào)(空港廣場(chǎng)旁邊)

物業(yè)形態(tài)板樓、多層、高層建筑面積9.6萬(wàn)平方米容積率2.48綠化率32%均價(jià)7500元/平米物管費(fèi)0.88元/平米總戶數(shù)724戶中式臺(tái)地建建筑，規(guī)模模小，周邊邊配套較為為完善。版版式、點(diǎn)式式結(jié)合，高高層與多層層結(jié)合。復(fù)式底層復(fù)式頂層中規(guī)中矩的的兩室兩廳廳71平米設(shè)計(jì)，，玄關(guān)過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)本案產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)配置失失調(diào)，躍層層比重過(guò)多多，導(dǎo)致后后期銷售中中過(guò)于挑選選客戶。區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析御城華府御城華府位位于渝北區(qū)區(qū)空港國(guó)際際新城核心心位置，緊緊鄰新城廣廣場(chǎng)、渝北北區(qū)體育中中心、轄200畝沐仙湖，，占地為92畝，總建筑筑面積17萬(wàn)方，御城城華府打造造的是一個(gè)個(gè)以花園洋洋房為主的的高品質(zhì)生生態(tài)住宅小小區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上采用新新亞洲建筑筑風(fēng)格，各各個(gè)區(qū)域間間既相對(duì)獨(dú)獨(dú)立，又為為一個(gè)有機(jī)機(jī)整體。在景觀設(shè)計(jì)計(jì)方面，采采用的是泰泰式皇家園園林風(fēng)格。。一梯兩戶4+1退臺(tái)式花園園洋房和部部分高層為為項(xiàng)目主打打產(chǎn)品。內(nèi)置商業(yè)街街，生活配配套設(shè)施齊齊全。覽勝退臺(tái)式洋房房項(xiàng)目坐落渝北空港新城蘭馨大道18號(hào)（新城廣場(chǎng)旁）

物業(yè)形態(tài)洋房、高層建筑面積17萬(wàn)平方米容積率2.5綠化率50%均價(jià)9000元/平米物管費(fèi)1.8元/平米總戶數(shù)1200戶宜居生態(tài)地地產(chǎn)項(xiàng)目特色：：區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析三室127平米舒適型型、贈(zèng)送大大擁有大露臺(tái)臺(tái)的退臺(tái)式式洋房躍層層覽勝不足1.2米寬的景觀觀陽(yáng)臺(tái)顯得得過(guò)于壓抑抑洋房產(chǎn)品御城華府前前期房源已已經(jīng)售罄，，目前推出出的是御城城華府?dāng)垊賱俳M團(tuán)。區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——項(xiàng)目分析金嶺地金嶺地位于于渝北五星星路63隊(duì)斜對(duì)面，，可享受成成熟的舊城城區(qū)域配套套，小區(qū)規(guī)規(guī)模小，由由兩棟小高高層組成，，無(wú)小區(qū)景景觀、無(wú)品品質(zhì)所言，，以中小戶戶型為主打打產(chǎn)品。從產(chǎn)品而言言不具有可可挑剔的地地方，由于于規(guī)模小缺缺乏整體品品質(zhì)的提升升，小戶型型的產(chǎn)品定定位思路恰恰好迎合中中低收入家家庭的喜愛(ài)愛(ài)，套內(nèi)單單價(jià)甚至同同樣可飆升升至9000多元/平米。中低收入家家庭的追隨隨者區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析——小結(jié)小結(jié)結(jié)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不斷提升升，差異化化競(jìng)爭(zhēng)依然然激烈。項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格多樣化化，尤其以以大盤(pán)最為為注重景觀觀打造，以以富悅麓山山別苑、御御城華府為為例。在售高層項(xiàng)項(xiàng)目戶型設(shè)設(shè)計(jì)一般，，從整體市市場(chǎng)來(lái)看，，兩房、小小三房以下下戶型最為為搶手。該區(qū)域購(gòu)房房客群主要要以當(dāng)?shù)刂弥脴I(yè)為主，，規(guī)劃拆遷遷及改善型型住房占據(jù)據(jù)相當(dāng)一部部分。目前該區(qū)域域內(nèi)房?jī)r(jià)均均在七千元元以上，價(jià)價(jià)格仍有上上升空間。。第四部分：：項(xiàng)目定位位項(xiàng)目定位——項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析劣勢(shì)突破口與周邊大盤(pán)盤(pán)相比無(wú)明顯景觀觀優(yōu)勢(shì)，甚甚至處于劣劣勢(shì)自造景觀，，營(yíng)造良好好的小區(qū)景景觀配置無(wú)明顯配套套優(yōu)勢(shì)完善小區(qū)配配套無(wú)明顯地段段優(yōu)勢(shì)以小區(qū)品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)補(bǔ)，如建筑筑品質(zhì)等無(wú)人氣優(yōu)勢(shì)勢(shì)樹(shù)立全新形形象，做好好體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷，聚集集人氣區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展前景可可待，房地地產(chǎn)市場(chǎng)前前景看好項(xiàng)目地塊臨臨近公路，，出行方便便，便于后后期包裝造造勢(shì)和項(xiàng)目目形象展示示競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中中檔產(chǎn)品線線缺乏優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出，項(xiàng)項(xiàng)目可取產(chǎn)產(chǎn)品精細(xì)化化和區(qū)域差差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目地勢(shì)高高昂，有天天然的開(kāi)闊闊視野項(xiàng)目定位——項(xiàng)目形象定定位結(jié)合本案所所處地理位位置及渝北北兩路房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，，本案定位位為以和諧、健健康家庭為為主題，中中高檔的，，集居住、、休閑等功功能于一體體的高尚住住宅，即：兩路健康生生活領(lǐng)跑者者高綠色生態(tài)態(tài)人居社區(qū)區(qū)，注重健健康生活品品質(zhì)，整合合大環(huán)境，，打造健康康生活藍(lán)本本定位釋由：：在兩路首創(chuàng)創(chuàng)健康生活活地產(chǎn)概念念，升華區(qū)區(qū)域項(xiàng)目，，同時(shí)體現(xiàn)現(xiàn)本案首創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)勢(shì)，與與其他產(chǎn)品品區(qū)分開(kāi)來(lái)來(lái)；本項(xiàng)目與主主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手無(wú)明顯顯地段、配配套、環(huán)境境優(yōu)勢(shì)，只只能從產(chǎn)品品品質(zhì)尋找找突破口；；健康住宅屬屬于新理念念產(chǎn)品，符符合未來(lái)住住宅發(fā)展方方向，其市市場(chǎng)潛力值值得期待；；從重慶市打打造“健康康重慶”的的大環(huán)境中中，項(xiàng)目可可充分因勢(shì)勢(shì)利導(dǎo)，充充分利用。。健康住宅產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃要要點(diǎn)：包括溫度度、濕度、、通風(fēng)、噪噪音、光和和空氣質(zhì)量量等，而且且還包括主主觀性的心心理因素值值：平面空空間布置、、私密保護(hù)護(hù)、視野景景觀、感官官色彩、材材料選擇等等。項(xiàng)目定位——項(xiàng)目產(chǎn)品建建議規(guī)劃：人車分流：：地面盡可可能不設(shè)置置停車位，，所有車位位入地下車車庫(kù)公共空間：：社區(qū)級(jí)公公共空間、、組團(tuán)級(jí)公公共空間入口口：大氣，，要形成內(nèi)內(nèi)外之間的的一種明顯顯區(qū)隔道路路：人行道道鋪設(shè)地磚磚，增加無(wú)無(wú)障礙設(shè)施施樓間距距：每每棟樓要有有足夠的樓樓間距，可可錯(cuò)列布局局，提升私私密性和開(kāi)開(kāi)闊景觀景觀：水景：內(nèi)容容豐富，溪溪流、疊水水、噴泉等等綠化：層次次鮮明，喬喬木、灌木木、草坪搭搭配合理形形成高低錯(cuò)錯(cuò)落，花卉卉、草地顏顏色豐富組團(tuán)：一步步一景、移移步換景、、假山、雕雕塑、水藝藝、花架等等景觀小品品設(shè)置豐富富空間：綠化化不是在一一個(gè)平面平平鋪直敘，，要有空間間上的變換換住宅：立面面：線線條明晰晰，色彩彩搭配適適宜，采采用外墻墻保溫材材料樓道道：：防滑地地磚、不不銹鋼/高檔鐵藝藝欄桿，，無(wú)障礙礙設(shè)施緩緩坡進(jìn)入入樓道智能化：：遠(yuǎn)程抄抄表、可可視對(duì)講講、居家家智能化化設(shè)施等等居室室：：空間視視野充沛沛，保持持雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)、、空中花花園配置置等多變變戶型物管：保安：紅紅外線保保安系統(tǒng)統(tǒng)、24小時(shí)保安安巡邏保潔：社社區(qū)保潔潔其他：商商務(wù)服務(wù)務(wù)，如叫叫早提醒醒、鐘點(diǎn)點(diǎn)工服務(wù)務(wù)等充分利用用地勢(shì)高高低做好好建筑排排列及景景觀項(xiàng)目定位位——項(xiàng)目規(guī)劃劃建議高層小高層小高層會(huì)所中庭園林林藝術(shù)主題題親子主題題運(yùn)動(dòng)主題題養(yǎng)生主題題小區(qū)大門(mén)門(mén)底層架空空前期為為售房部部，后期期為會(huì)所所，其余余部分為為小區(qū)配配套商業(yè)業(yè)門(mén)前廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃示意意，以項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際用地紅紅線為準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃釋由由：多層住宅宅選取景景觀面較較好的環(huán)環(huán)中庭園園林區(qū)域域，其余余部分以以景觀視視野最大大化為理理念布置置部分多層層項(xiàng)目定位位——項(xiàng)目規(guī)劃劃建議部分規(guī)劃劃建議采用圍合合式組團(tuán)團(tuán)，以小小高層為為主，輔輔以高層層及部分分多層，，多層在在小高層層環(huán)抱內(nèi)內(nèi)，即可可享受景景觀，又又可與外外界隔離離，體現(xiàn)現(xiàn)健康生生活的精精髓。盡量以原原生坡地地為主導(dǎo)導(dǎo)，以開(kāi)開(kāi)闊視野野面為朝朝向宗旨旨。以中庭園園林為核核心，衍衍生四大大主題園園林，動(dòng)動(dòng)靜分明明。社區(qū)內(nèi)實(shí)實(shí)行人車車分流交交通體系系，人車車流線遵遵循”車車走環(huán)道道，人走走直線““的原則則，避免免人車干干擾?？紤]地塊塊自身?xiàng)l條件，建建議本案案在小區(qū)區(qū)入口、、區(qū)內(nèi)景景觀接口口處及中中庭設(shè)置置跌水景景，提升升小區(qū)園園林景觀觀的靈動(dòng)動(dòng)性。建筑布局局建筑朝向向園林布局局交通規(guī)劃劃水景設(shè)置置項(xiàng)目定位位——目標(biāo)客戶戶群定位位本案的初初步主力力客戶：：本地居民民，側(cè)重重本地幾幾關(guān)單位位職員及及本地拆拆遷戶；；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)進(jìn)城置業(yè)業(yè)者；返返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)。主城置置業(yè)大軍軍的滲進(jìn)進(jìn)，投資資客、剛剛性需求求客戶。。核心客戶戶重要客戶戶游離客戶戶投資客戶戶及其他他主城區(qū)區(qū)客戶返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體；；包括父父母置業(yè)業(yè)等當(dāng)?shù)鼐用衩瘛⒉疬w遷戶和看看好景觀觀和品質(zhì)質(zhì)客戶客戶特征征：剛性需求求——尋求自住住和本地地拆遷量量的加大大導(dǎo)致急急需住房房。生活品味味——鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)業(yè)者追求求生活品品質(zhì)，他他們既不不愿花更更多的積積蓄買(mǎi)更更高品質(zhì)質(zhì)住房而而又不失失生活的的小資情情調(diào)。投資前景景——看好區(qū)域域未來(lái)發(fā)發(fā)展前景景。項(xiàng)目定位位——目標(biāo)客戶戶群定位位他們的特特征及關(guān)關(guān)注點(diǎn)：：客戶類型核心客群重要客群游離客群客群比例40%25%20%15%區(qū)域來(lái)源本地居民，本地拆遷戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者返鄉(xiāng)置業(yè)主城區(qū)和其他區(qū)縣為主購(gòu)房目的改善居住條件升級(jí)換代、部分解決居住、進(jìn)城返鄉(xiāng)為父母、子女置業(yè)投資或臨時(shí)居住集中年齡段25——40歲為主25——45歲為主30——55歲為主28——45歲為主職業(yè)類型城鎮(zhèn)居民、個(gè)體戶、公務(wù)員、職員企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶中小企業(yè)老板、個(gè)體戶、外地工作者上班族和自由職業(yè)人置業(yè)次數(shù)1——2次為主首次為主首次為主首次或2次以上配套要求景觀、園林、社區(qū)配套生活配套、園林景觀、園林、社區(qū)配套園林景觀核心關(guān)注社區(qū)居住品質(zhì)居住環(huán)境社區(qū)整體環(huán)境升值潛力項(xiàng)目定位位——建筑風(fēng)格格建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約約風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格格的建筑筑大都以以體現(xiàn)時(shí)時(shí)代特征征為主，，沒(méi)有過(guò)過(guò)多的裝裝飾，一一切從功功能出發(fā)發(fā)，講究究造型比比較適度度，空間間構(gòu)圖明明確美觀觀，強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑外外觀的明明快、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔，體體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代生活活快節(jié)奏奏、簡(jiǎn)約約和實(shí)用用，但又又富有朝朝氣的生生活氣息息，目前前市場(chǎng)多多個(gè)項(xiàng)目目都以現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格出現(xiàn)，，也較為為普遍，，也易于于市場(chǎng)接接受。定位釋由由：兩路房房地產(chǎn)市市場(chǎng)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目均均采用外外派風(fēng)格格的住宅宅產(chǎn)品，，若盲目目追捧，，將會(huì)被被眾多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)盤(pán)所淹沒(méi)沒(méi)；現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格簡(jiǎn)約約實(shí)用，，又富有有朝氣，，符合整整體形象象定位。。項(xiàng)目定位——建筑風(fēng)格建議議建議理由：銷售角度：賣(mài)點(diǎn)——很直觀的表現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)目整體體定位和風(fēng)格格市場(chǎng)認(rèn)識(shí)：創(chuàng)新設(shè)計(jì)突出出本案市場(chǎng)差差異化客戶立場(chǎng)：具有大眾性性，貼切客戶戶群體所追求求的喜好項(xiàng)目定位——建筑風(fēng)格建議議備用方案——?dú)W式項(xiàng)目定位——建筑風(fēng)格建議議備用方案——中式項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議新加坡園林風(fēng)風(fēng)格新加坡季節(jié)因素水文化人文因素環(huán)境因素融合新加坡文文化精髓和地地方人文氣息息，提煉新加加坡景觀的水水文化、綠色色文化、多種種族文化等特特點(diǎn)，打造氣氣派入口、都都市陽(yáng)光型花花園、互動(dòng)性性水景等景色色，構(gòu)筑一個(gè)個(gè)都市陽(yáng)光的的生態(tài)園林。。打造兩路為為數(shù)不多的新加坡異域風(fēng)風(fēng)情景觀社區(qū)多種族文化建筑體驗(yàn)綠化空間項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議環(huán)境因素——水文化注重社區(qū)氛圍圍的營(yíng)造，打打造趣味水景景項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議環(huán)境因素——綠化空間一回家，便能能在眾多的景景點(diǎn)中找到屬屬于自己的一一片天空，郁郁郁蔥蔥的環(huán)環(huán)境，修剪整整齊的花園，，還有那充滿滿歡樂(lè)的噴泉泉。項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議人文因素——多種族文化通過(guò)多重景觀觀小品營(yíng)造獨(dú)獨(dú)特的異域風(fēng)風(fēng)情景觀項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議季節(jié)因素——多種類植物分布在不同位位置的植物不不僅豐富了小小區(qū)景觀的層層次，做到季季季見(jiàn)景。同同時(shí)，也可以以使建筑同景景觀有機(jī)結(jié)合合。本著有層層次和諧搭配配，同建筑物物的立面和風(fēng)風(fēng)格結(jié)合的原原則進(jìn)行植物物布置。項(xiàng)目定位——園林風(fēng)格建議議備用方案——中式項(xiàng)目定位——戶型建議戶型配比（有有效避免90平米政策限制制）戶型建筑面積（㎡）套數(shù)比例一室40—5510%兩室70—9540%小三室90—10530%2+1房110—1305%大三房110—13012%四房130—1503%戶型設(shè)計(jì)釋由由：兩路的大眾承承受總價(jià)在40—60萬(wàn)之間，未來(lái)來(lái)隨著價(jià)格提提高，小戶型型總價(jià)低更具具有優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)銷售情況況分析，2、3房銷售較好，，110平米以內(nèi)的戶戶型銷售率較較高。為了避開(kāi)90平米的政策限限制，故設(shè)計(jì)計(jì)兩代一家，，即2+1房。戶型建筑面積（㎡）套數(shù)比例一室40—5510%兩室70—9545%小三室90—10530%大三房110—13012%四房130—1503%戶型配比（不不顧及90平米政策）項(xiàng)目定位——戶型建議戶型要求物業(yè)類型功能組合各功能空間的開(kāi)間、面積要求功能特色及備注部分面積區(qū)間40—55㎡一室一廳雙陽(yáng)臺(tái)客廳開(kāi)間3.6m，臥室開(kāi)間3.3—3.6m保留雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀陽(yáng)臺(tái)均以舒適性為主同一面積區(qū)間戶型設(shè)計(jì)多樣化90平米以下以緊湊實(shí)用功能性為主；100平米以上戶型注重舒適性。采用飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗的有效利用考慮入戶花園、空中花園等贈(zèng)送面積大的產(chǎn)品80—90㎡兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)客廳開(kāi)間3.6—3.9m，主臥開(kāi)間3.3—3.6m110—130三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)客廳開(kāi)間3.9—4.5m，主臥開(kāi)間3.6—3.9m“兩代一家”即即2+1設(shè)計(jì)可借鑒之處：：明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)計(jì)，功能空間間齊全，可適適應(yīng)不同需要要；組合功能，可可變、可發(fā)展展一家兩天地地，老少皆相相宜兩代一家家；最大敗作——客廳無(wú)陽(yáng)臺(tái)若將大戶型套套客廳增加陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，將是完完美之作。項(xiàng)目定位——戶型建議兩房變?nèi)?0多平米的兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)+可變空間；飄窗的靈活應(yīng)應(yīng)用，增加贈(zèng)贈(zèng)送面積、增增加室內(nèi)采光光面、寬闊視視野。項(xiàng)目定位——戶型建議項(xiàng)目定位——戶型建議首層贈(zèng)送私家家花園價(jià)值點(diǎn)：增加高層建筑筑首層產(chǎn)品的的賣(mài)點(diǎn)提升產(chǎn)品價(jià)值值項(xiàng)目定位——功能配套建議議打造泛會(huì)所概概念：通過(guò)結(jié)合小區(qū)區(qū)的文化活動(dòng)動(dòng)室、公共綠綠地空間，打打造集休閑、、娛樂(lè)、交流流、運(yùn)動(dòng)等一一體的泛會(huì)所所功能。項(xiàng)目定位——功能配套建議議泛會(huì)所文化活動(dòng)室棋牌室茶室咖啡廳健身房乒乓球室瑜伽館公共綠地兒童娛樂(lè)場(chǎng)游泳池網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)大堂社區(qū)大堂入戶大堂項(xiàng)目定位——科技配套建議議社區(qū)智能化系系統(tǒng)運(yùn)用，增增加社區(qū)安全全系數(shù)，提高高社區(qū)品質(zhì)和和賣(mài)點(diǎn)。高清攝像頭高科電子信件件箱門(mén)禁系統(tǒng)監(jiān)控設(shè)備第五部分：營(yíng)營(yíng)銷策略核心營(yíng)銷策略略——核心問(wèn)題找準(zhǔn)本案營(yíng)銷銷的關(guān)鍵點(diǎn)所所在項(xiàng)目體量小，，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目大盤(pán)林立立樓盤(pán)所處位置置非熱點(diǎn)區(qū)域域，認(rèn)同度低低地產(chǎn)新政策，，客戶支付能能力受影響核心問(wèn)題上述三大核心心問(wèn)題如何解決？核心營(yíng)銷策略略——解決之道項(xiàng)目體量小，，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目大盤(pán)林立立樓盤(pán)所處位置置非熱點(diǎn)區(qū)域域，認(rèn)同度低低地產(chǎn)新政策，，客戶支付能能力受影響行銷為先，鎖鎖定區(qū)域內(nèi)客客戶，對(duì)項(xiàng)目目周邊社區(qū)、、產(chǎn)業(yè)單位等等進(jìn)行行銷，，派發(fā)項(xiàng)目資資料；拓展客源，以以增設(shè)外賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)、巡展、行行銷形式，吸吸引兩路城區(qū)區(qū)、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)等區(qū)內(nèi)外客客戶；解決之道1解決之道2解決之道1解決之道2注重營(yíng)銷環(huán)境境的營(yíng)造，精精細(xì)營(yíng)銷提高軟服務(wù)意意識(shí)，讓客戶戶同樣享受到到大盤(pán)的尊崇崇感解決之道1解決之道2細(xì)分客戶：對(duì)對(duì)不同客戶進(jìn)進(jìn)行不同的分分解，對(duì)推廣廣主題、產(chǎn)品品賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行梳梳理，對(duì)推廣廣渠道進(jìn)行調(diào)調(diào)整；調(diào)整說(shuō)辭：針針對(duì)新政制定定說(shuō)辭，對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成成針對(duì)性銷售售說(shuō)辭，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)客戶改善善置業(yè)的專項(xiàng)項(xiàng)說(shuō)辭；誠(chéng)祥巨順將利用特色營(yíng)營(yíng)銷方式，核核心策略上將將圍繞增大儲(chǔ)客量和和提高轉(zhuǎn)化率率兩條線，同步步實(shí)現(xiàn)本案高高利潤(rùn)快速銷銷售的目標(biāo)?。∪绾螌⒔鉀Q之之道執(zhí)行到位位？誠(chéng)祥巨順認(rèn)為為：在市場(chǎng)環(huán)境不不理想的前提提下，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)量齊飛的的目標(biāo)，唯一一的辦法就是是更大的儲(chǔ)客客量和更高的的成交轉(zhuǎn)化率率誠(chéng)祥巨順策略略！核心營(yíng)銷策略略——解決之道如何實(shí)現(xiàn)增大大儲(chǔ)客量和提提高轉(zhuǎn)化率？？誠(chéng)祥巨順解決決之道核心營(yíng)銷策略略——解決之道誠(chéng)祥巨順渠道道行銷一大行銷手段段1個(gè)項(xiàng)目70個(gè)售房部營(yíng)銷銷誠(chéng)祥經(jīng)紀(jì)70余個(gè)中介門(mén)店店充當(dāng)70個(gè)項(xiàng)目售房部部，擁有廣闊闊的客流，為為本案全城營(yíng)營(yíng)銷。在宣傳傳上、營(yíng)銷推推廣上、客戶戶資料的收集集整理上都具具有龐大的脈脈絡(luò)資源。誠(chéng)祥巨順優(yōu)勢(shì)勢(shì)核心營(yíng)銷策略略——渠道創(chuàng)新對(duì)周邊企事業(yè)業(yè)單位、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行逐逐一拜訪，挖挖掘潛在客戶戶。誠(chéng)祥地產(chǎn)強(qiáng)大大的客戶資料料信息，運(yùn)用用電話和拜訪訪的方式，挖挖掘目標(biāo)客戶戶。兩大行銷方向向誠(chéng)祥巨順渠道道行銷誠(chéng)祥巨順渠道道營(yíng)銷7年客戶資源擁有10萬(wàn)條客戶資源源再挖掘核心營(yíng)銷策略略——渠道創(chuàng)新專業(yè)行銷團(tuán)隊(duì)隊(duì)，高級(jí)客戶戶經(jīng)理一對(duì)一一深層挖掘客客戶科學(xué)可行的行行銷計(jì)劃，保保證行銷順利利進(jìn)行不同的銷售道道具，對(duì)不同同的客戶起不不同的作用三大行銷成功功保障誠(chéng)祥巨順渠道道行銷核心營(yíng)銷策略略——渠道創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)名稱：誠(chéng)誠(chéng)祥行銷特別別行動(dòng)隊(duì)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成：執(zhí)執(zhí)行能力強(qiáng)，，溝通能力強(qiáng)強(qiáng)、善于交際際及應(yīng)酬團(tuán)隊(duì)分類：普普通行銷組及及高級(jí)客戶經(jīng)經(jīng)理組，針對(duì)對(duì)不同客戶進(jìn)進(jìn)行不同的客客戶服務(wù)，體體現(xiàn)動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷。團(tuán)隊(duì)管理：有有效激勵(lì)，目目標(biāo)分解誠(chéng)祥巨順行銷銷渠道（團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)）核心營(yíng)銷策略略——渠道創(chuàng)新漫天布網(wǎng)精確打擊二次營(yíng)銷第一網(wǎng)：利用用戶外、短信信等傳統(tǒng)媒介介，廣泛發(fā)布布消息，形成成強(qiáng)大的信息息知曉度；第二網(wǎng)：行銷銷團(tuán)隊(duì)對(duì)周邊邊企事業(yè)單位位進(jìn)行掃樓，，發(fā)放信息，，以項(xiàng)目海報(bào)報(bào)、宣傳資料料、ＤＭ為主主；對(duì)周邊工業(yè)區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)標(biāo)客群進(jìn)行深深耕，深挖式式的一對(duì)一營(yíng)營(yíng)銷，采取對(duì)對(duì)點(diǎn)上門(mén)拜訪訪，直郵等方方式！并采用用產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的的交流會(huì)，巡巡展會(huì)等！區(qū)域企事業(yè)單單位實(shí)行大客客戶戰(zhàn)略，采采取一對(duì)一營(yíng)營(yíng)銷，采取對(duì)對(duì)點(diǎn)上門(mén)拜訪訪，直郵等方方式！并采用用單位內(nèi)部的的交流會(huì)，巡巡展會(huì)等！對(duì)已成交客戶戶進(jìn)行感情維維系，實(shí)時(shí)推推出老帶新政政策；制定系列活動(dòng)動(dòng)方案；聯(lián)系老客戶，，開(kāi)展活動(dòng)，，傳遞二次營(yíng)營(yíng)銷信息；利用不同平臺(tái)臺(tái)，實(shí)行團(tuán)購(gòu)購(gòu)方案。吸引眼球廣泛泛造勢(shì)挖掘意向客戶戶促進(jìn)營(yíng)銷促進(jìn)老客戶營(yíng)營(yíng)銷渠道執(zhí)行之階階段劃分核心營(yíng)銷策略略——渠道創(chuàng)新增設(shè)外賣(mài)場(chǎng)在兩路南區(qū)路路口等最繁華華地段增設(shè)外外賣(mài)場(chǎng)即異地地售房部方便客戶及時(shí)時(shí)了解信息項(xiàng)目有效的形形象展示解決客戶看房房難問(wèn)題多渠道進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷吸引外區(qū)域客客戶群關(guān)注深入城區(qū)營(yíng)銷銷的有效橋梁梁外賣(mài)場(chǎng)作用核心營(yíng)銷策略略——增設(shè)外賣(mài)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷在項(xiàng)目前、中中、后期各階階段分別開(kāi)展展各種行之有有效的營(yíng)銷活活動(dòng)，或整合合資源借勢(shì)宣宣傳，或明確確鮮明的促銷銷造勢(shì)，如整整合少工委、、共青團(tuán)、教教委等清水衙衙門(mén)在本案首首創(chuàng)渝北區(qū)少少兒才藝大賽賽等為樓盤(pán)促促銷。核心營(yíng)銷策略略——活動(dòng)營(yíng)銷巡展、路演在項(xiàng)目啟動(dòng)之之時(shí)就開(kāi)啟此此活動(dòng)，積累累客戶、宣傳傳促銷核心營(yíng)銷策略略——巡展、路演誠(chéng)祥巨順強(qiáng)有有力的精英團(tuán)團(tuán)隊(duì)銷售經(jīng)理（1名）現(xiàn)場(chǎng)售房部（置業(yè)顧問(wèn)7名）行銷人員（組長(zhǎng)1名，成員6名）項(xiàng)目總監(jiān)（1名）市場(chǎng)部（成員2名）策劃經(jīng)理（1名）行銷總監(jiān)（1名）銷售總監(jiān)（1名）