XXXX-海錦香檳小鎮(zhèn)-項目定位及營銷執(zhí)行案

討論問題的前提：這僅僅是一個普通住宅開發(fā)項目嗎？讓我們先了解“海錦地產(chǎn)”海錦地產(chǎn)前身為“惠州市達利建業(yè)有限公司”，成立于二零零五年，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)；2010年在仲愷高新區(qū)成功開發(fā)的“香檳時間”項目環(huán)境優(yōu)美，配套設施完善，商品房銷售率達95%以上；于2012推出海錦御林苑項目，屬瀝林鎮(zhèn)第一個商住小區(qū)，是瀝林未來規(guī)劃的休閑居住核心位置，目前洋房基本售罄，商鋪預計9月份啟動認籌；開發(fā)商在仲愷區(qū)已建立了良好口碑，有較為豐富的客戶基礎。我們的使命：通過“海錦香檳小鎮(zhèn)”形象建立及熱銷，提升“海錦”品牌價值在惠州樹立“海錦”的里程碑1.1萬建面香檳時間4.2萬建面海錦御林苑42萬建面海錦香檳小鎮(zhèn)海錦地產(chǎn)又一力作全線升級海錦地產(chǎn)已成功開發(fā)海錦香檳小鎮(zhèn)項目定位及營銷執(zhí)行案事業(yè)三部營銷A組2013.7二、片區(qū)房地產(chǎn)市場分析三、項目分析一、片區(qū)發(fā)展趨勢五、項目定位報告框架六、營銷策略及執(zhí)行四、項目目標及分解Part1片區(qū)發(fā)展趨勢Part1.1區(qū)域功能定位Codeofthisreport|8片區(qū)概況地理位置圖區(qū)域概況仲愷高新區(qū)因位于廖仲愷的家鄉(xiāng)而得名，1992年經(jīng)國務院批準成立，是國家級高新科技工業(yè)園區(qū)，位于珠三角東北部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”核心位置。。仲愷高新區(qū)東莞地處珠三角東部，惠州西部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”的核心位置，地理位置非常優(yōu)越；開發(fā)區(qū)級別：全國88個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一土地面積：320平方公里總?cè)丝冢航?0萬人，其中戶籍人口22萬人，非戶籍常住人口28萬人。規(guī)劃人口控制規(guī)模：至2020年常住人口控制在80萬人。工業(yè)總產(chǎn)值(2012年數(shù)據(jù))：1991億主導產(chǎn)業(yè)：電子信息、新能源、光機電一體化仲愷隸屬于惠州中心城三大城市組團之一，西接東莞，東臨惠城區(qū)，南連深圳，是重要的區(qū)域空間節(jié)點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢?；莩侵賽?陳江惠陽-大亞灣仲愷新區(qū)區(qū)位惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團”，與“惠城組團”、“惠陽－大亞灣組團”并列成為“惠州市核心城區(qū)”；市域職能定位：惠州市中心城三大城市組團之一，陳江-仲愷次區(qū)域中心，惠州市級公共服務次中心。建區(qū)21年來，已有將近千家國內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導的高新技術產(chǎn)業(yè)體系。國外世界500強企業(yè)國內(nèi)本土知名企業(yè)建區(qū)21年來，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、LG、住友、施奈德、可口可樂、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強企業(yè)，帶動著整個仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，國內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有：TCL、德賽、華陽、富紳、億緯等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)12年仲愷高新區(qū)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占占惠州的1/4之多，已成為為惠州經(jīng)濟的堅堅挺力量，擴區(qū)后，仲仲愷將更好的的承接深莞產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也也將帶來大量產(chǎn)業(yè)業(yè)人員，也將將加大商品房房需求。區(qū)域經(jīng)濟仲愷高新區(qū)是是1992年經(jīng)國務院批批準成立的中中國50多家國家級高高新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)之一一。建區(qū)以來來吸引了西門門子、TCL、德賽、億緯緯等490多家企業(yè)落戶戶，形成了以以電子信息、、新能源、光光機電一體化化為主導的高高新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。建區(qū)后，每年年工業(yè)總產(chǎn)值值和出口額分分別占惠州市市的1/4和1/3。2012年，全區(qū)GDP總額595億元，占惠州州市的25%，為各區(qū)縣第第一，是惠州州市整體發(fā)展展中的重要基基石和中堅力力量。仲愷高新區(qū)已已成為惠州第第三大行政區(qū)區(qū)，享有市一一級經(jīng)濟管理理權限和縣(區(qū))一級行政管理理權限，惠州州又一新城即即將崛起，經(jīng)濟、行政管管理權限雙升升級，晉級惠惠州新經(jīng)濟中中心?；蓐柎髞啚郴莩菂^(qū)仲愷區(qū)2010年2月，惠州市委委、市政府出出臺了《關于進一步推推動惠州仲愷愷高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展的決定》，賦予仲愷高高新區(qū)行使市市一級經(jīng)濟管管理權限和縣縣（區(qū)）一級級行政管理權權限，建立高高新區(qū)一級財財政管理體制制。將仲愷高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、東江高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、惠南高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、留學人人才發(fā)展基地地4個園區(qū)及陳江江、惠環(huán)、瀝瀝林、潼僑、、潼湖5個鎮(zhèn)（街道））納入管理范范圍。惠州市行政區(qū)區(qū)分布圖區(qū)域發(fā)展片區(qū)規(guī)劃《惠州仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃》邀請新加坡邦邦城規(guī)劃顧問問有限公司主主持編制，計計劃將仲愷打打造成具國際標準的現(xiàn)現(xiàn)代創(chuàng)新型、、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的的國家高新區(qū)區(qū)。有著新加坡40年花園城市規(guī)規(guī)劃建設經(jīng)驗驗，又經(jīng)歷了了蘇州工業(yè)園園的20多年規(guī)劃建設設過程，具有有豐富經(jīng)驗。。仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃范圍包括四四園五鎮(zhèn)（街街道），總面面積約500平方公里?？偪傮w規(guī)劃包括括了惠州仲愷愷高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總總規(guī)劃范圍（（500平方公里）的的產(chǎn)業(yè)定位研研究、惠州仲仲愷高新技術術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)主要區(qū)域（（320平方公里）的的總體規(guī)劃及及重點中心區(qū)區(qū)（規(guī)劃面積積約2平方公里）概概念性城市設設計三個層面面的內(nèi)容，將將為高新區(qū)建建設現(xiàn)代創(chuàng)新新型、生態(tài)城城市型的國家家高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提提供堅實規(guī)劃劃支撐。片區(qū)規(guī)劃2010年初仲愷高新新區(qū)全面升級級起動，并吞吞周邊四大鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)組成新仲仲愷區(qū)。區(qū)域版圖圖由陳江單核向向以陳江、惠環(huán)板塊為主的多多核開發(fā)發(fā)展展。目前以仲愷大大道沿線集中開發(fā)較為活躍?；莪h(huán)潼橋潼湖瀝林仲愷高新區(qū)把把陳江、惠環(huán)環(huán)、瀝林、潼潼僑、潼湖等等5個鎮(zhèn)(街道)和4個工業(yè)園區(qū)納納入其下，享享有市一級經(jīng)經(jīng)濟管理權限限和縣(區(qū))一級行政管理理權限，仲愷愷高新區(qū)面積積將由19

.7平方公里擴至至309平方公里，管管轄人口近50萬。片區(qū)樓盤分布布較為集中，，主要分布在在仲愷大道、、陳江大道及及甲子路?；莪h(huán)板塊根據(jù)仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃（2020），惠環(huán)板塊塊作為高新區(qū)的門戶戶花園，主要以發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)為為主線，即發(fā)展商住、服服務、教育、、科研開發(fā)項項目為主的片片區(qū)，是仲愷的第第一站，擁有有“惠城南門戶”的地理優(yōu)勢勢?！盎莩悄祥T戶戶”片區(qū)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃尖峰山地區(qū)將將打造成集文文化教育、科科技交流、研研發(fā)創(chuàng)意等功功能于一體的的低密度、生生態(tài)化的“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)CBD”（即：中心商商務區(qū)），是是我市營造““南部新城””和推進仲愷愷“二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”空間戰(zhàn)略略的重要平臺臺；尖峰山地地區(qū)將形成““三片、兩軸軸、七組團””的功能組織織格局。各功功能節(jié)點通過過東西向聯(lián)系系惠南大道與與仲愷西坑工工業(yè)區(qū)的橫向向交通軸線以以及南北向聯(lián)聯(lián)系三環(huán)與四四環(huán)的縱向交交通軸線串聯(lián)聯(lián)，形成功能能一體的整體體。尖峰山地區(qū)將將打造成低密密度、生態(tài)化化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即中心商務務區(qū)），位于于仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)與惠城中中心區(qū)之間功功能定位為創(chuàng)創(chuàng)意研發(fā)科技技服務教育培培訓，將為將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來來新的契機。。。Part1.2片區(qū)交通規(guī)劃劃“一快三高””的交通網(wǎng)絡絡規(guī)劃及建設設，將加快仲仲愷城市化發(fā)發(fā)展進程，同同時也促進著著仲愷新城的的房地產(chǎn)市場場發(fā)展惠鹽高速河深高速仲愷大道一橫：仲愷大大道連接惠城與陳陳江的主干道道，到惠城僅僅20分鐘路程，拉拉近兩區(qū)之間間的時間距離離三縱：和暢四四路、和暢五五路、惠城四四環(huán)路。一快：快速路路構成陳江—仲愷片區(qū)外部部快速路系統(tǒng)統(tǒng)，減少過境境車輛，使仲仲愷大道淡出出公路功能，，回歸城市道道路功能。三高：河深高高速、惠鹽高高速、莞惠高高速惠城四環(huán)路（（南段）交通規(guī)劃城市主干道升升級莞惠城際軌道道線路圖莞惠城際軌道道的建成通車車，將極大縮縮短仲愷與周周邊地區(qū)的時時間距離，形形成理想的城城鐵生活圈，，大大吸引周邊區(qū)域域尤其是惠城城置業(yè)人群，更加縮減了三三城的距離，，形成真正的的“深、莞、惠惠一體化”，，加速三城融融合。軌道交通優(yōu)勢勢莞惠城軌：莞惠城際目前前確定為16個車站：即東東莞境內(nèi)9個站，分別為為麻涌、道滘滘、南城、東東城、寮步、、松山湖、大大朗、常平、、謝崗；惠州州境內(nèi)7個站，分別為為瀝林、陳江江、惠環(huán)、新新客運南站、、西湖、云山山西路及客運運北站（惠州州火車站）莞惠城際設計計速度為200公里/時；預計莞惠惠城際2013年年底開通運運營。小結“一快三高””交通網(wǎng)絡的的建設及輕軌軌的開通，將將吸引外來人人口到本區(qū)域域置業(yè)。項目所屬區(qū)域域為國家高新新區(qū)，具有強強大經(jīng)濟實力力，同時也是是巨大的消費費市場；1區(qū)域升級后，，未來市政配配套將得到極極大改善；2區(qū)域版圖由陳陳江單核向以以陳江、惠環(huán)環(huán)板塊為主的的多核開發(fā)發(fā)發(fā)展；35片區(qū)未來將被被打造為國際際標準的現(xiàn)代代創(chuàng)新型、生生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國國家高新區(qū)；；同時尖峰山山產(chǎn)業(yè)CBD的形成，為片片區(qū)房地產(chǎn)帶帶來新的契機機；4Part2片區(qū)房地產(chǎn)市場分析Part2.1片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展史大仲愷規(guī)劃，，仲愷沿道成成為開發(fā)熱點點珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，大品牌牌紛紛入駐，，物業(yè)形態(tài)多多樣化，樓盤盤品質(zhì)升級。。金寶創(chuàng)業(yè)花園園欣欣家園TCL康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅宅2006年起步2009年始快速發(fā)展輕軌即將通路路，引爆仲愷愷樓市，商業(yè)業(yè)綜合體，超超大型樓盤開開始興起富川瑞園TCL康城四季駿豪國際惠愷新時代金茂伊頓公館館閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城金寶創(chuàng)業(yè)花園園大欣圓夢園御景華城2010年雙擴區(qū)域、、價值進一步步釋放風華麗都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國際金茂精英現(xiàn)代代香檳時間凱旋國際富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館館惠愷新時代金寶城市家園園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林林匯景中央萬麓湖酈城水岸風華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城2012年,輕軌價值進一一步體現(xiàn)。T-PARK御湖一公里富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館館惠愷新時代金寶城市家園園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林林閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城自2006年起步，集中中在陳江板塊塊，高新區(qū)板板塊發(fā)展緩慢慢。2010年雙擴及惠莞莞城際輕軌的的利好使得區(qū)區(qū)域真正進入入地產(chǎn)開發(fā)的的活躍期，仲愷大道沿線線成為開發(fā)置置業(yè)熱點。發(fā)展歷程商品房開發(fā)主主要集中在陳陳江板塊，以以本地開發(fā)商商及小樓盤居居多，開發(fā)水水平滯后于惠惠城區(qū)。市場格局惠環(huán)板塊惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術產(chǎn)業(yè)工廠聚集地，隨著TPARK時尚公園的進駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心區(qū)。代表項目：T-Park,TCL康城四季。陳江板塊陳江板塊主要以住宅項目為主，代表項目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。政治經(jīng)濟人流集中Part2.2片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀?本地生意人、、私營業(yè)主、、工商業(yè)者、、商戶等仲愷區(qū)公務員、學校教師、、醫(yī)生及事業(yè)業(yè)單位職員等等本地原住民?核心客戶：本本地客戶55%主力客戶：深深圳、東莞等等周邊城市25%邊緣圈層：惠惠城區(qū)其他區(qū)區(qū)域10%重要客戶：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)移民客戶戶10%高新企中高層層管理者公司職員等深圳、東莞及及周邊城市市看好區(qū)域發(fā)發(fā)展客戶、工工商業(yè)者、商商戶等投資經(jīng)經(jīng)營型客戶因工作需求購購房客戶受惠城區(qū)高房房價擠壓客戶戶區(qū)域發(fā)展型客客戶，工商業(yè)業(yè)者、商戶等等經(jīng)營型客戶戶現(xiàn)狀1：工業(yè)區(qū)特性影影響大，本地地客戶是最主主要客戶。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀2：產(chǎn)品主要以剛剛需為主，地地段和總價客客戶考慮最主主要因素。代表樓盤T-Park時尚公園光耀荷蘭小城城細分群體關鍵詞經(jīng)濟適用型組建家庭進入事業(yè)打拼期，奮斗、向上首置、自住小康型婚姻家庭事業(yè)上升型，實干、吃苦首置、自住智富型家庭結構完整事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性首置、首改、自住富裕型家庭結構完整實業(yè)積累財富型，隨性、奢華首改、二次以上、兩用高端富裕型家庭結構完整逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受改善型客戶結構區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀3：本地居民對樓樓盤敏感度不不高，缺乏住住宅名片項目目。我們站在TCL康城四季門口口，詢問摩的的司機TPRK時尚公園在哪哪里，他說不不知道，其實實，兩個樓盤盤是緊挨在一一起的仲愷當?shù)鼐用衩駥τ谛陆菢潜P的敏感度度不高，外地地客戶更加不不會把仲愷當當做理想的居居住場所“去御湖一公公里多少錢？？“司機回答答：”哪里？？“”鑫月灣灣“”你說的的是御景灣吧吧“”嗯，應應該是?！坝谟谑?，我們被被司機師傅拉拉到了光耀荷荷蘭小城。小結結雙擴擴及及城城際際輕輕軌軌的的利利好好促促使使仲仲愷愷大大道道沿沿線線成成開開發(fā)發(fā)置置業(yè)業(yè)熱熱點點；；1惠環(huán)環(huán)板板塊塊在在仲仲愷愷片片區(qū)區(qū)扮扮演演著著政政治治商商業(yè)業(yè)中中心心的的角角色色，，未未來來發(fā)發(fā)展展利利好好；；2客戶對樓盤盤敏感度不不高，片區(qū)區(qū)缺少影響響城市的住住宅名片；；4受工業(yè)區(qū)特特性影響，，仲愷區(qū)成成交客戶仍仍以本地客客為主；3作為惠環(huán)片片區(qū)重建的的首個項目目我們必將肩肩負起”仲愷片區(qū)住住宅NO.1的角色”那么我們有有什么？怎樣去樹立立“仲愷區(qū)住宅宅名片”的形象？？Part3項目分析項目區(qū)位分分析本案惠環(huán)板塊—惠城南門戶本項目位于于仲愷高新新區(qū)惠環(huán)板板塊，屬于“惠城城南門戶””中心位置置，區(qū)位條件件優(yōu)越，且且項目通達性較較好。項目所在片片區(qū)在行政政劃分上屬屬于仲愷高高新區(qū)惠環(huán)環(huán)板塊，是是深圳、東東莞進入惠惠州的南部部的門戶花花園，區(qū)域域優(yōu)勢明顯顯；項目地段價價值：處于于新興城鎮(zhèn)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)走廊廊的核心，，是未來城城市居住功功能拓展區(qū)區(qū)，具備極極高的居住住價值。項目區(qū)位及及現(xiàn)狀項目位于仲仲愷惠環(huán)片片區(qū)，項目目四周均為為被工廠、、農(nóng)民房，，片區(qū)形象較較差，生活活配套不成成熟。本案項目南面：惠州理工學校項目北面：農(nóng)民房及小商鋪項目東面：目前為農(nóng)民房項目西面：工廠項目基本情情況總占地（㎡）14萬一期停車位（個）946總建面（㎡）42萬一期內(nèi)部配套商業(yè)、籃球場、網(wǎng)球場、游泳池商業(yè)（㎡）3萬建筑風格Art-deco一期占地（㎡）4.3萬建筑類型高層、小高層一期建面（㎡）12萬產(chǎn)品類型73-110㎡三房一期綠地面積（㎡）1.2萬園林風格托斯卡納項目是42萬平米大型型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)部部運動配套豐豐富。項目商業(yè)配配套項目自身具具有3萬㎡商業(yè)配配套，未來將打打造品牌集中商商業(yè)，為客戶提提供高端、、品質(zhì)享受受。項目建筑風風格項目采用Art-Deco建筑，用美學演演繹奢華，，在全石材材的塔樓上上嵌裝華麗麗的古銅色色鐵藝穹頂頂，彰顯高高貴氣質(zhì)。。1.2萬㎡托斯卡卡納風情園園林，多體現(xiàn)為為鄉(xiāng)村風格格主體，意意在表現(xiàn)出出最安靜，，最原生態(tài)態(tài)，最舒適適的狀態(tài)。。項目園林風風格產(chǎn)品情況首批E、F、G棟共323套，以79-82㎡的2+1房及73-110平米3房為主，屬屬于市場主主流產(chǎn)品，，具較強競競爭力，但但存在內(nèi)部部競爭。樓棟房號面積戶型套數(shù)占比E01101.783房2758%0282.42+1房270379.572+1房270497.073房270591.563房270696.473房2707102.273房27F01106.113房1625%0273.713房160394.973房1604109.583房1605110.593房16G01105.183房1817%0273.363房180393.633房18總計323100%產(chǎn)品情況項目E棟戶型產(chǎn)品品以小面積積三房為主主，市場主主流，具有有較強的市市場競爭力力。四梯七戶85%使用率戶型多變，，2+1戶型雙陽臺設計計客廳開間3.8-4米動靜分區(qū)E戶型優(yōu)勢產(chǎn)品情況F棟為兩梯兩兩戶、兩梯梯三戶布局局，產(chǎn)品超大贈贈送。F兩梯兩戶、、兩梯三戶戶84%使用率南北通透雙陽臺設計計客廳開間3.9-4.5米干濕分區(qū)戶型優(yōu)勢產(chǎn)品情況G棟戶型方正正，面積合合理，均為為緊湊三房房，客戶認認可度高。。G兩梯三戶86%使用率東南朝向、、園林水景景雙陽臺設計計客廳開間3.8米戶型優(yōu)勢項目價值梳梳理1、42萬㎡大型社社區(qū)2、小區(qū)內(nèi)雙雙網(wǎng)球場、、籃球場運運動配套4、純ART-DECO藝術風格建建筑群5、片區(qū)內(nèi)唯唯一托斯卡卡納風格園園林6、N+1戶型超高使使用率7、景觀架空空層設計3、風情泳池池8、30000㎡社區(qū)商業(yè)業(yè)配套項目八大價價值點小結項目位于““惠州南門門戶”核心心位置，地地理優(yōu)勢明明顯，通達達性好；1項目周邊目目前片區(qū)形形象較差，，生活配套套不成熟；；2項目產(chǎn)品為為全三房設設計，屬片片區(qū)主流產(chǎn)產(chǎn)品，具較較強市場競競爭力，但但有內(nèi)部競競爭存在。。4項目自身素素質(zhì)較高，，且擁有豐豐富的運動動配套；3Part4項目目標及分解確保項目啟啟動取得系系統(tǒng)成功，，首批單位位實現(xiàn)熱銷銷建立項目中中高端市場場地位，確確保項目可可持續(xù)性提提升價值，，實現(xiàn)項目的的利潤最大大化直接目標項目成為海海錦地產(chǎn)品品牌建設的的里程碑長遠目標終極目標我們的目標標：Part5項目定位Part5.1市場分析片區(qū)市場項目名稱價格情況銷售情況富川瑞園去年下半年4800元/㎡目前均價5300元/㎡上半年合計銷售160套TPARK時尚公園去年普通住宅6500元/㎡，公寓7500元/㎡；目前普通住宅7600元/㎡，公寓8000元/㎡上半年住宅銷售299套，公寓銷售330套，合計629套光耀荷蘭小城去年均價4800元/㎡，目前均價在5400元/㎡上半年銷售322套鑫月城去年均價4500-4800元/㎡，目前均價5500元/㎡上半年銷售212套仲愷全區(qū)在在2013年上半年都都取得了“量價齊升升”的銷售業(yè)績績。項目內(nèi)容占地面積4萬㎡建筑面積12萬㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道與和暢五路交匯處開發(fā)商惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司主力戶型75-135平米住宅住宅均價6500元/㎡銷售情況T6、T7棟預計8月開盤，總共168套賣點為區(qū)位位、軌道、、綜合體及及項目品質(zhì)質(zhì)。典型項目分分析：TPARK時尚公園在合理控制制面積的前前提下通過過贈送擴大大使用功能能。典型項目分分析：TPARK時尚公園2+1房（78㎡）N+1戶型，陽臺臺可變多一一房，使用用率高戶型緊湊，，方正實用用3+1戶型，贈送送入戶花園園可變多一一房動靜分區(qū)明明顯，舒適適度高3+1房（100㎡）典型項目分分析：富川川瑞園項目內(nèi)容占地面積17萬㎡建筑面積60萬㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道惠環(huán)段303號開發(fā)商惠州金大洲房地產(chǎn)有限公司主力戶型73-127平米住宅住宅均價5300元/㎡銷售情況約300套產(chǎn)品在售賣點為區(qū)位位、軌道、、項目規(guī)模模。典型項目分分析：富川川瑞園戶型設計贈贈送面積大大，使用率率高。2房（79㎡）贈送入戶花花園動靜分區(qū)，，舒適度較較高贈送面積大大，3+1戶型，使用用率高餐廳與客廳廳分離3+1房（94㎡）通知：鑒于于本營銷組組目前策劃劃助理同事事以日常執(zhí)執(zhí)行工作為為主，持續(xù)續(xù)的執(zhí)行工工作既無法法滿足策劃劃助理對成成長的需求求，也無法法滿足本組組目前項目目的需要，，為了培養(yǎng)養(yǎng)各位助理理的綜合能能力，現(xiàn)針針對助理進進行每周分分享實操演演練，具體體操作如下下：目的：豐富富策劃助理理對策劃報報告及文案案的熟知及及撰寫能力力，操練策策劃助理的的演講水平平。形式：由策策劃師及以以上每周挑挑選3個報告分派派給各助理理，周一各各助理分別別分享所派派報告，策策劃師及以以上點評演演講水平及及理解程度度時間：每每周一上上午11：00-12：00典型項目目分析：：光耀荷荷蘭小城城賣點為規(guī)規(guī)模、景景觀和項項目品質(zhì)質(zhì)。項目內(nèi)容占地面積20萬㎡建筑面積60萬㎡地址仲愷陳江街道五一村開發(fā)商光耀集團有限公司

主力戶型74-114平米2-4房住宅均價5600元/㎡銷售情況23、24棟現(xiàn)已開始認籌，交3千認籌金可享額外96折典型項目目分析：：光耀荷荷蘭小城城在合理控控制面積積的前提提下通過過贈送擴擴大使用用功能。。2+1房（84㎡）通過內(nèi)陽陽臺可變變多一房房戶型方正正，較為為實用動靜分區(qū)區(qū)，舒適適度較高高百變戶型型，贈送送面積大大，使用用率高4米客廳開開間通過入戶戶花園、、陽臺實實現(xiàn)＋2功能3+2房（114㎡）典型項目目分析：：鑫月城城賣點為規(guī)規(guī)模、綜綜合體和和項目品品質(zhì)。項目內(nèi)容占地面積26萬㎡建筑面積100萬㎡地址仲愷高新技術開發(fā)區(qū)體育路開發(fā)商惠州市鑫月實業(yè)有限公司主力戶型73-132平米N+1百變戶型住宅均價5400元/㎡銷售情況約230套產(chǎn)品在售典型項目目分析：：鑫月城城在合理控控制面積積的前提提下通過過贈送擴擴大使用用功能。。2+1房（86㎡）贈送面積積多，戶戶內(nèi)花園園可變多多一房戶型方正正，較為為實用動靜分區(qū)區(qū)，舒適適度較高高百變戶型型，贈送送面積大大，使用用率高4米客廳開開間南北通透透，通風風較好3+1房（105㎡）片區(qū)市場場小結通常具有有區(qū)位和和軌道雙雙優(yōu)勢的的項目在在營銷方方面建樹樹平平，，完全仰仗仗資源，，坐地起起價。典典型富川川瑞園在地段和和軌道資資源不盡盡強勢的的情況下下，為了了保持一一線的地地位，采采取營銷銷措施（（鮮明形形象、客客戶渠道道）拔升升價值，，占據(jù)城城市價值值據(jù)點全全市推廣廣。典型型光耀荷荷蘭小城城在地段弱弱勢的情情況下的的，通過過全方位位的產(chǎn)品品打造，，營銷上上高調(diào)取勢勢，直接接站在城城市的層層面上營營銷項目目，已成成為目前前大盤主主流的立立勢營銷銷方式，采取的的手法主主要為大大型活動動、強勢勢的展示示、排山山倒海的的推廣。。典型鑫鑫月城片區(qū)市場場具有兩兩重核心心價值：：區(qū)位、軌軌道Part5.2客戶分析析客戶來源源片區(qū)客戶戶主要來來源于仲愷本地地，惠城客客戶比例例相對偏偏少，受受深圳聯(lián)聯(lián)動帶動動，部分分樓盤深深圳客戶戶所占比比例較高高。典型客戶戶研究追求時尚尚、潮流流的新銳銳一族，，生活比比較隨意意，但注注重品位位及細節(jié)節(jié)姓名：張張先生戶型需求求：90平米2+1房基本情況況：28歲左右，，有固定女女朋友，，準備明明年結婚婚職業(yè)：報報關居住狀態(tài)態(tài)：租住住高端公公寓置業(yè)目的的：自住住，作為為婚房置業(yè)取向向：戶型型的功能能性、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、區(qū)位位未來的的升值潛潛力；行為特征征：由于于工作的的原因，，經(jīng)常接接觸到比比較高端端的人群群，追求求時尚的的東西，，對品質(zhì)質(zhì)要求較較高?？蛻粽Z錄錄：——主要考慮慮海關附附近，太太遠的我我們都不不會考慮慮，雖然然自己有有車了，，但還是是不想跑跑太遠；；——最好能3房了，現(xiàn)現(xiàn)在購房房成本這這么高，，最好能能滿足多多幾年的的需求；；——我比較看看重區(qū)域域未來的的發(fā)展?jié)摑摿?，買買房就是是長遠的的投資嘛嘛，但是是現(xiàn)在仲仲愷太雜雜亂了。。典型客戶戶研究保守居家家，努力力奮斗型型，追求求物超所所值的東東西姓名：陳陳女士戶型需求求：100平米左右右的3房基本情況況：30歲左右，，一家三三口，女女兒尚幼幼職業(yè)：某某知名企企業(yè)中層層管理置業(yè)目的的：換房房，滿足足家庭需需要置業(yè)取向向：戶型型、價格格、片區(qū)區(qū)配套及及居住環(huán)環(huán)境；行為特征征：來惠惠5年，辛辛辛苦苦奮奮斗目前前小有積積蓄。追追求細節(jié)節(jié)及實惠惠，希望望在支付付能力范范圍內(nèi)得得到更多多的附加加值?？蛻粽Z錄錄：——我們之前前就住在在仲愷，，已經(jīng)比比較習慣慣了，就就想在附附近再換換一套大大一點的的，100平米左右右就好了了，太大大的也承承擔不了了；——喜歡社區(qū)區(qū)大的房房子，方方便老人人、孩子子有個玩玩耍的地地方；——我老公對對噪音很很敏感，，不喜歡歡住的地地方太吵吵?？蛻舫醪讲蕉ㄎ慌嫉每蛻魬羧褐攸c客戶戶群核心客戶戶群仲愷客戶戶年齡28-35歲，仲愷愷高新區(qū)區(qū)從業(yè)人人員，項項目周邊邊的本地地居民，，首次/改善型自住需需求；小私營業(yè)主，，企業(yè)中層管管理，事業(yè)單單位一般員工工；關注交通、配配套和產(chǎn)品；；年齡多為28-35歲，有一定價價格承受能力力。核心客戶群（（55%）其他區(qū)域客戶戶看好區(qū)域升值值前景；與本地有三緣緣關系（工作作緣/人際緣/地緣）偶得客戶群（（15%）重點客戶群（（30%）惠城客戶年齡28-40歲為主，麥地地、上排、龍龍豐區(qū)域的首首次/改善型需求的的客戶；經(jīng)商人士、企企業(yè)中層管理理人員、上升升期的白領階階層；關注交通、配配套。目標客戶特征征根據(jù)意向客群群特性，結合合周邊成交客客戶分析，分分析本案目標標客群的特征征為：年齡以30-45歲的區(qū)間為主；；他們有一定的的文化水平，懂懂得生活，講究一定生活品味；他們在同齡人人中相對時尚，思想意識超前；但又相對保守，注注重家庭觀念念他們勤奮、努力、堅忍忍不拔，事業(yè)業(yè)處于上升期期，樂觀積極他們照顧家庭，享受一家天倫之樂，愿愿意花時間陪陪家人；他們非?？粗刂亟煌ê团涮祝凰麄儫嶂苑比A，暫時不想放放棄都市生活；他們通過多種渠道獲取信息，網(wǎng)絡必不可少；他們對市場有有自己的看法，但會受外界界的影響；……客戶形象：我們能從目標標客戶中找到到共同點——這群人是城市市動物，崇尚尚都市生活，，對于城市懷懷有特殊情節(jié)節(jié)關鍵詞：都市市釋義：對于表表達都市的意意向敏感，消消費品牌、向向往接軌國際際潮流的復合合社區(qū)，對城城市的重點符符號“交通””要求高，渴渴望在城市的的主動脈上炫炫彩生命，但但在喧囂的都都市中不乏溫溫情，因此非非常珍惜朋友友、珍視家庭庭。。。。。。。FAB核心價值梳理理消費者買什么么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個性立面大盤商業(yè)風情品牌開發(fā)商……大盤的第一期區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套小區(qū)環(huán)境獨特的社區(qū)文化精神……邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復合大社區(qū)生活階層感與眾不同安全感更優(yōu)越的環(huán)境……都市大盤，品品質(zhì)生活也許我們都習習慣了說教，，習慣了牽引引，習慣了強強勢：“明天天我們住在哪哪里？”，““到金山湖””，“江景物物業(yè)”。人們總是慣性性地為每一件件事去找一個個說法，或者者賦予一些意意義。作為營銷者，，我們必須這這么做，只是是需要改變一一下溝通姿態(tài)態(tài)，接近消費費者真實的生生活狀態(tài)，與與消費者建立立平等，取悅悅甚至是迎合合的溝通方式式和溝通渠道道。我們就此發(fā)掘掘香檳小鎮(zhèn)的的價值觀——分享都市生活活利用營銷溝通通價值觀Part5.3競品分析項目市場競爭爭2014年2013年2015年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度板塊競爭區(qū)內(nèi)競爭佳兆業(yè)1號，總建25萬㎡鑫月城，總建建100萬㎡荷蘭小城，總總建60萬㎡富川瑞園，總總建60萬㎡康城四季，總總建80萬㎡未來競爭華邦首府，總總建20萬㎡1期約12萬㎡香檳小鎮(zhèn)，總總建42萬㎡嘉逸園，總建建68萬㎡板塊競爭1：核心問題是是區(qū)域價值競競爭仲愷pk陳江香檳小鎮(zhèn)VS陳江板塊：鑫鑫月城、光光耀荷蘭小城城距離惠州市區(qū)區(qū)更近，交通通更為便利；；未來片區(qū)規(guī)劃劃利好，區(qū)域域前景想像空空間更大；未來的區(qū)域活活力中心；TPARK的價格標桿對對于本項目是是看得見的升值空間；；

。。。。。。。板塊競爭2：非主力客戶戶競爭仲愷pk古塘坳香檳小鎮(zhèn)VS古塘坳板塊：：

佳兆業(yè)1號、嘉逸園未來片區(qū)規(guī)劃劃利好，區(qū)域域前景想像空空間更大；與城市更能融融合，配套成成熟；

。。。。。。。佳兆業(yè)1號定位中高端端，開發(fā)成本本較高；嘉逸園位置處處于區(qū)域邊緣緣，交通、規(guī)規(guī)劃前景劣勢勢；兩個項目主力力客戶群與本本項目不同。。。。。。。。區(qū)內(nèi)競爭：核核心問題是價價格競爭大盤pk大盤香檳小鎮(zhèn)VS富川瑞園，康康城四季項目自身品質(zhì)質(zhì)高；項目規(guī)劃起點點高，配置優(yōu)優(yōu)；

。。。。。。。富川瑞園工薪薪樓盤，規(guī)劃劃粗放，建筑筑園林品質(zhì)感感不足，不適適合追求品質(zhì)質(zhì)的客戶；康城四季主要要銷售動作在在14年下半年，品品質(zhì)較為一般般

。。。。。。。未來競爭：核核心問題是價價格競爭華邦首府出街街形象和展示示檔次偏低，，與定位不符符，但產(chǎn)品較較為接近，預預計9月推售約300套香檳小鎮(zhèn)VS規(guī)模：20萬平米主力面積：75至80平米2房，82至85平米2加1房，91至108平米3房生活：縱橫雙城輕輕軌旁

尚品品住區(qū)容積率：3.9……規(guī)模：42萬平米產(chǎn)品：經(jīng)濟、實用主力面積：73-110平米2+1和3房生活：都市生活(大社區(qū)、建筑筑、園林)容積率：3……華邦首府Part5.4項目形象定位位項目形象元素素區(qū)域項目形象定位仲愷TPARK時尚公園輕軌綜合體富川瑞園現(xiàn)代城邦，理想生活TCL康城四季仲愷中心，80萬㎡國際名門社區(qū)陳江鑫月城大仲愷首席百萬平方米復合社區(qū)光耀荷蘭小城新城中央，百萬平米，別墅大城在確定形象之之前，先看看看競爭對手的的形象定位——訴求點點主要要是地段、資源和規(guī)模，缺乏乏對文文化和和生活活層面面的歸歸納項目形形象定定位海錦?香檳小小鎮(zhèn)——都市香香檳生生活海錦香香檳小小鎮(zhèn)——通過““香檳檳文化化”的的演繹繹，傳傳播““香檳檳生活活”的的感受受，營營造極極致感感性的的品牌牌體驗驗。“香香檳檳味味道道””———純粹粹的的Art-deco建筑筑和和托托斯斯卡卡納納園園林林的的設設計計，，打打造造時時尚尚感感十十足足的的品品質(zhì)質(zhì)。?！跋阆銠墮壣罨睢薄薄玫梅址窒硐砩罨顦窐啡とさ牡母吒呱猩猩罨钊θ訉樱?，創(chuàng)創(chuàng)造造出出充充滿滿溫溫馨馨情情調(diào)調(diào)的的居居住住和和精精神神領領地地。。Part6營銷策略及執(zhí)行FourFactors（7）優(yōu)勢勢劣勢勢…指標標：：42㎡㎡大型型社社區(qū)區(qū)、、3萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套交通通：：位位于于莞莞惠惠輕輕軌軌惠惠環(huán)環(huán)站站南南側(cè)側(cè)，，交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯打造造：：Art-deco建面面風風格格及及托托斯斯卡卡納納風風情情園園林林、、完善善運運動動配配套套目前前周周邊邊環(huán)環(huán)境境比比較較嘈嘈雜雜目前前客客戶戶對對項項目目所所在在片片區(qū)區(qū)認認可可度度不不高高仲愷愷片片區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展前前景景一一片片大大好好惠環(huán)環(huán)片片區(qū)區(qū)尖尖峰峰山山一一帶帶改改造造規(guī)規(guī)劃劃的的出出臺臺輕軌軌開開通通將將有有利利于于擴擴大大客客群群范范圍圍及及提提升升片片區(qū)區(qū)價價值值國五五條條惠惠州州落落地地限限價價限限購購銀行行信信貸貸金金融融環(huán)環(huán)境境不不穩(wěn)穩(wěn)定定區(qū)域域市市場場的的激激烈烈競競爭爭SWOT威脅脅機會會項目目SWOT分析析通過過項項目目SWOT分析析，，本本項項目目應應該該充充分分放放大大優(yōu)優(yōu)勢勢，，規(guī)規(guī)避避劣劣勢勢，，利利用用機機會會，，避避免免威威脅脅，，從從而而綜綜合合得得出出項項目目核核心心問問題題及及解解決決方方向向CausesandEffects5策略略1：通過過區(qū)區(qū)域域炒炒作作，，提提升升項項目目所所在在片片區(qū)區(qū)的的認認可可度度；；策略略2：通過過““香香檳檳文文化化””的的演演繹繹，，營營造造極極致致感感性性的的品品牌牌體體驗驗；；策略略3：通過過軟軟硬硬件件的的高高品品質(zhì)質(zhì)打打造造，，建建立立香香檳檳時時代代新新標標準準。。高形形象象的的市市場場占占位位及及快快速速銷銷售售，，開開發(fā)發(fā)商商的的品品牌牌效效應應將將會會日日漸漸凸凸顯顯，，本本項項目目及及后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)項項目目的的溢溢價價能能力力將將會會不不斷斷攀攀升升??！策略略1：線上上推推廣廣及及活活動動策策略略爆爆破破，，集集中中吸吸引引目目標標客客戶戶群群；；策略略2：線下下精精準準的的客客戶戶渠渠道道及及策策略略實實現(xiàn)現(xiàn)目目標標客客群群快快速速積積累累；；策略略3：合理理的的入入市市價價格格及及推推售售節(jié)節(jié)奏奏實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目首首批批單單位位快快速速銷銷售售。。初級級目目標標項目目營營銷銷核核心心策策略略如何何實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目高高形形象象終極極目目標標如何何實實現(xiàn)現(xiàn)首首批批單單位位快快速速銷銷售售實現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的品品牌牌效效應應總策策略略執(zhí)行行策策略略形象象策策略略1推廣廣策策略略2活動動策策略略3通過過區(qū)區(qū)域域炒炒作作，，提提升升““惠城城南南門門戶戶”的的認認可可度度；；通過過軟軟硬硬件件的的高高品品質(zhì)質(zhì)打打造造，，建建立立““都市市香香檳檳生生活活”新新標標準準。。結合合銷銷售售階階段段即即推推廣廣主主題題，，線線上上推推廣廣分分階階段段釋釋放放項項目目信信息息，，集集中中吸吸引引目目標標客客戶戶群群；；結合合項項目目形形象象演演繹繹及及營營銷銷節(jié)節(jié)點點安安排排，，分分階階段段舉舉辦辦活活動動爆爆破破市市場場；；項目目營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行總總策策略略客戶戶策策略略4線下下精精準準的的客客戶戶渠渠道道及及策策略略實實現(xiàn)現(xiàn)目目標標客客群群快快速速積積累累；；Part4.2營銷銷執(zhí)執(zhí)行行形象象策策略略推廣廣策策略略活動動策策略略外部部包包裝裝營銷銷中中心心包包裝裝樣板板房房包包裝裝客戶戶策策略略推售售策策略略展示示策策略略123一組組吻吻合合項項目目DNA，極極致致體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目“香香檳檳文文化化””的氣氣質(zhì)質(zhì)展展示示?。∫惶滋壮皆绞惺袌鰣?，，引引領領仲仲愷愷乃乃至至惠惠州州品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅的的看看房房體體驗驗！！一系系列列符符合合并并超超越越客客戶戶““價價值值感感官官””，，極極致致沖沖擊擊的的奢華華體驗驗??！FourFactors(3)樓體體-虛擬擬香香檳檳樓樓體體畫畫接待待大大堂堂-香檳檳池池、、水水晶晶杯杯陣陣列列樣板板房房-香檳檳展展覽覽館館震撼撼體體系系一一：：展展示示類類震撼撼體體系系二二：：服服務務類類震撼撼體體系系三三：：科科技技類類震撼撼體體系系四四：：突突破破類類四緯緯體體系系，，九九重重震震撼撼提供香檳檳、飲料料、精美美小點洗腦房-香檳人生生影視片演演繹香檳夜空空-樓體激光束香檳時光看樓樓通道香檳時代長廊廊訂制獨特特香檳香芬打造都市市香檳生生活“香檳小小鎮(zhèn)”溢溢滿香香檳第一重震震撼之營銷中心心震撼點：：香檳金金營銷中中心利用‘香香檳金’作為營銷銷中心內(nèi)內(nèi)部VI色全面打造造項目香香檳形象象；利用‘香香檳酒瓶瓶’圖案作為為樓體提高項目目昭示性性，吸引引客戶眼眼球；第二重震震撼之樓體震撼點：：香檳樓樓體‘激光束束’在營銷中中心頂上上，安裝裝‘激光光束’，，打造夜夜空中的的一束““光明””；夜間，更更能凸顯顯項目，，樹立城城市代言言，彰顯顯標桿地地位；第三重震震撼之激光束震撼點：：香檳夜夜空--激光束目的：在在重重震震撼下，，通過藝藝術、科科技、服服務將項項目氣質(zhì)質(zhì)完美演演繹將項目生生活，完完全融入入到看房房體驗過過程中方式：以以營銷中中心顛覆覆傳統(tǒng)豪豪宅觀，，以樣板板房重塑塑品質(zhì)生生活通過科技技詮釋產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵涵，輔以以藝術品品彰顯品品位人生生收效：讓讓老客戶戶惦記，，讓新客客戶期盼盼體驗的不不是房子子，而是是巔峰人人生的真真諦香檳殿堂堂營銷中心心樣板房房打造第四重震震撼之營銷中心心香檳+水晶杯陣陣列’營銷中心心內(nèi)擺放放香檳酒酒及水晶晶杯的陣陣列組合合，營造造項目香香檳生活活氛圍；；震撼點：：香檳池池+水晶杯陣陣列震撼點：：訂制獨獨特香檳檳香芬第五重震震撼之接待大堂堂‘拿破侖侖三世御御用香水水大師訂訂制項目目獨特香香芬’第五重震震撼之影音室影視屏幕幕電子屏操操作裝置置震撼點：：香檳生生活導入入影視片片演繹‘產(chǎn)品演演繹’電子操作作裝置：：標有世世界幾大大高新科科技區(qū)，，點擊每每個科技技去，就就會出現(xiàn)現(xiàn)代表性性頂級豪豪宅產(chǎn)品演繹繹片：由由香檳生生活導入入項目整整體介紹紹；第六重震震撼之樣板房震撼點：：香檳格格調(diào)—樣板房以以香檳品品牌命名名英倫風格格：英倫倫風格自自然、清清新、優(yōu)優(yōu)雅、高高貴等特特點，滿滿足人們們對歐洲洲風情愜愜意和浪浪漫追求求E棟301號房3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積積：101.78；套內(nèi)面面積：85.71㎡風格建議議：英倫風格格樣板房名名稱建議議：酩悅第六重震震撼之樣板房震撼點：：香檳格格調(diào)G棟1單元303號房3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積積：93.63㎡；套內(nèi)面面積：81.03㎡風格建議議：現(xiàn)代簡約約風格樣板房名名稱建議議：白雪現(xiàn)代簡約約風格：：中小戶戶型采用用現(xiàn)代簡簡約風格格，符合合年輕人人和商業(yè)業(yè)人士簡簡約不簡簡單的需需求；目的：用用非常規(guī)規(guī)手段刺刺破市場場吸引買房房的人來來看房、、吸引不不買房的的人來看看香檳方式：結結合營銷銷活動，，打造清清水房通過藝術術品包裝裝來提升升產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵和清清水房展展示收效：銷銷售有噱噱頭、客客戶有看看頭不止講格格調(diào)、還還要講文文化香檳博物物館—清水房清水房打打造第七重震震撼之清水房主題：情情迷香檳檳沁打造方式式：清水房可可布置成成香檳展展覽館，，里面放放置能代代表于香香檳有關關的物品品，如：：十大品品牌香檳檳、高腳腳杯、水水晶杯等等，吸引引客戶對對香檳文文化了解解的興趣趣；第八重震震撼之香檳時代代長廊對前廣場場做主題題性包裝裝，通過過小品營營造氛圍圍前廣場擺擺放桌椅椅增強與與客戶的的互動性性利用導示示提高項項目昭示示性前廣場擺擺放香檳檳酒瓶小小品第八重震震撼之香檳時代代長廊都市生活活場景展展示系列列——打造香檳檳生活氛氛圍，渲渲染示范范社區(qū)生生活感受受前廣場：：電視柱柱（播放放項目宣宣傳片或或不同國國家的電電視片）），充分分體現(xiàn)都都市生活活入口：巨巨大的入入口香檳檳酒成為為商業(yè)街街獨特體體驗商業(yè)街的的提前展展示：極極富特色色的櫥窗窗（人物物+名品）統(tǒng)統(tǒng)一的廣廣告牌位位地面結合合導視的的處理第八重震震撼之香檳時代代長廊商業(yè)展示示——打造香檳檳氛圍，，營造濃濃烈的都都市生活活氛圍香檳看樓樓時光通通道第九重震震撼之時光看樓樓通道營銷中心心至G棟直線距距離為40m為了增加加看樓通通道的趣趣味性和和觀賞性性，減少少疲憊感感“魔法法看樓樓通道道”Part4.2營銷執(zhí)執(zhí)行推廣主主題推廣渠渠道形象策策略推廣策策略活動策策略客戶策策略推售策策略公開發(fā)發(fā)售11.910.2610.12樣板房房開放放營銷中中心開開放2周2周1個月9.15營銷隊隊伍建建立8.121個月階段一一：立立形象象，傳傳口碑碑階段二二：樹樹價值值，促促轉(zhuǎn)化化形象建建立，，價值值輸出出，話話題釋釋放價值落落地、、引爆爆市場場、營營造氛氛圍推廣主主題香檳小小鎮(zhèn)開啟惠惠城南南門戶戶炒作片片區(qū)價值落落地-生活價值落落地-體驗價值落落地-產(chǎn)品香檳小小鎮(zhèn)仲愷從從此瞻瞻仰香香檳生生活香檳殿殿堂盛盛啟全城恭恭迎品品鑒尊享巔巔峰生生活從香檳檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)開始始香檳小小鎮(zhèn)附附近路路段打打造風風情街街路段段，樹樹立具具有香香檳形形象的的路牌牌導示示；②小小區(qū)園園林內(nèi)內(nèi)部，，樹立立具有有香檳檳的的的導示示牌，，增強強標識識形象象；③項項目交交叉路路口，，樹立立香檳檳公館館的道道路指指示牌牌；圍墻道道旗8月9月10月11月12月戶外廣廣告在仲愷愷中心心區(qū)、、惠州州南三三環(huán)、、惠州州汽車車站設設立戶戶外廣廣告牌牌，針針對惠惠城區(qū)區(qū)板塊塊、深深圳地地緣客客戶和和仲愷愷板塊塊的客客戶推推廣8月9月10月11月12月本項目目仲愷T牌惠州南南三環(huán)環(huán)惠州汽汽車站站候車亭亭廣告告候車亭風暴，覆蓋仲愷/麥地/南線覆蓋仲仲愷/麥地/南線候候車廳廳，集集中在在展示示中心心及開開盤前前開放放。8月9月10月11月12月仲愷南線麥麥地報紙廣廣告主題報廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開啟惠州南大門（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開始針對每每月主主題，，投放放南都都/惠日全全版報報廣8月9月10月11月12月網(wǎng)絡廣廣告香檳小鎮(zhèn)開啟惠州南大門搜房主主頁，，特通通，投投放2個月半半，每每個月月根據(jù)據(jù)推廣廣主題題更換換8月9月10月11月12月主題報廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開啟惠城南門戶（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開始銷售物物料8月9月10月11月12月項目樓樓書、、戶型型單張張、海海報可可采用用異形形”香香檳““設計計，營營造現(xiàn)現(xiàn)場香香檳生生活氛氛圍，，同時時帶給給客戶戶新鮮鮮體驗驗感短信短信：：精細細化的的營銷銷，將將價值值傳遞遞到底底短信1：傳遞遞區(qū)位位短信2：傳遞遞風情情短信3：傳遞遞配套套短信4：傳遞遞產(chǎn)品品客戶甲甲精選一一定數(shù)數(shù)量的的目標標客戶戶群，，給這這批客客戶發(fā)發(fā)送幾幾條短短信，，每一一條短短信傳傳遞項項目不不同的的價值值點，，最大大限度度給客客戶洗洗腦針對惠惠州客客戶，，每周周投放放50萬條短短信重要銷銷售節(jié)節(jié)點增增加投投放，，每周周投放放量為為80萬條8月9月10月11月12月開創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)無紙化宣宣傳的《海錦?香檳小鎮(zhèn)二二維碼》傳統(tǒng)途徑：戶外廣告/平面廣告/樓書/宣傳折頁/戶型折頁/易拉寶等；；網(wǎng)絡途徑：微博/微信/QQ群/論壇等；二維碼作為為一種跨媒媒體通道，，使平面與與網(wǎng)絡等多多種媒體通通過手機無無縫聯(lián)接起起來。推廣新媒介介：微信二二維碼——通過手機掃掃描二維碼碼直接進入入海錦?香檳小鎮(zhèn)的的詳情頁面面Part4.2營銷執(zhí)行片區(qū)炒作節(jié)點活動營銷活動形象策略推廣策略活動策略客戶策略推售策略—區(qū)域炒作滲滲透前置目的:區(qū)域價值滲滲透，在前前期炒作中中，通過幾幾個月時間間，使市場場逐漸關注注區(qū)域發(fā)展展。形式：僅講區(qū)域、、以第三方方角度對區(qū)區(qū)域進行炒炒作評價。。配合媒體：：惠州日報、、新浪網(wǎng)、、房地產(chǎn)信信息網(wǎng)；新新浪區(qū)域微微博邀請嘉賓：：三星/TCL/德賽等公司司領導層，，惠城南門戶戶-仲愷第一站站——自8月份開始，，項目的主主要通過網(wǎng)網(wǎng)絡、報紙紙等大眾渠渠道不斷的的話題性炒炒作，訴求求區(qū)域?qū)τ谟诨葜?、珠珠三角的?zhàn)戰(zhàn)略地位，，達到區(qū)域域價值滲透透，鋪墊市市場認知““我在哪””？。片區(qū)形象提提升惠州經(jīng)濟名企業(yè)結對對安家惠州州營銷中心開開放活動時間：：2013年10月12日活動主題：：迷醉·香檳仲夏之之夜活動定位：：高端觀賞賞及體驗性性活動活動形式：：產(chǎn)品發(fā)布布+香檳品鑒+法式文化盛盛宴活動內(nèi)容：：法式服裝秀秀、激情狂狂歡、歌劇劇魅影?；顒恿咙c：：觀賞性強強、影響力力大、有極極強的感染染力。醉迷香香檳之夜香檳小鎮(zhèn)開開啟城市市香檳之旅旅綻放來來自BOLLINGER的芬芳活動時間：：2013年10月26日活動主題：：綻放·來自BOLLINGER的芬芳活動定位：：轟動盛大大的開場活活動活動形式：：轟動大型型戶外活動動。活動內(nèi)容：：經(jīng)典香檳聯(lián)聯(lián)展、邀請請品酒師現(xiàn)現(xiàn)場教授開開香檳方法法及如何品品鑒香檳，，名模現(xiàn)場場演繹、新新聞發(fā)布會會?；顒恿咙c：：主題亮點點、極具吸吸引力、影影響力大。。選取法國幾幾個具有代代表性的香香水品牌，，從項目本本身優(yōu)勢出出發(fā)結合法法國香水的的特色與兩兩者之間做做聯(lián)動嫁接接，將主題題分為幾個個部分，以以其獨特的的地域風情情和人文歷歷史，將其其融入到場場景的布置置及節(jié)目的的穿插，法法式情景劇劇，名模香香水走秀，，穿插于活活動當中，，除了讓滿滿足大家視視覺、聽覺覺的享受之之外，詮釋釋了獨具法法蘭西風情情的保利香香檳公館的的獨特魅力力，從而在在進入市場場前期在品品牌美譽度度和認知度度上以直線線上升的速速度提高，，為今后的的銷售做下下鋪墊。樣板房開放放香檳小鎮(zhèn)讓讓城市有有了香檳的的味道Part4.2營銷執(zhí)行客戶渠道形象策略推廣策略活動策略客戶策略推售策略“六大渠道道”持續(xù)聚聚焦儲客前置，，前期撒網(wǎng)網(wǎng)，后期收收緊在短時間內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)通過過內(nèi)外拓+節(jié)點吸納目標客客戶中原仲愷、、惠城剛需需客戶資源源作為前期期重點拓展展渠道；內(nèi)拓本地居居民，企業(yè)業(yè)中高管理理層；外拓拓惠城市區(qū)區(qū)客戶資源源；銷售周期根根據(jù)需求利利用中原二二、三級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介互動資資源實現(xiàn)瞬瞬時客戶增增量；重大節(jié)日可可作為客戶戶情感維護護的重要手手段；重大大活動則作作為開拓新新客戶的重重要渠道客戶拓展渠渠道一外展點：香香檳生活，，一步到位位宣傳項目形形象、客戶戶拓展氛圍包裝：：1、藝術軟裝裝展，點綴綴家居生活活，吸引客客戶駐留2、與藝術品品一起展覽覽，展示品品牌也展示示生活時間：10月地點：港惠惠新天地客戶拓展渠渠道二高新企業(yè)客客戶團購預預熱：高新企業(yè)客客戶是不可可放棄的資資源，項目目組在操作作光耀荷蘭蘭小城、光光耀城市山山谷、麓湖湖馬德里等等項目，曾曾成功在中中信協(xié)和醫(yī)醫(yī)院、惠環(huán)環(huán)街道辦、、可口可樂樂等企業(yè)操操作多起團團購活動。?！案咝缕髽I(yè)客客戶拓展、、團購專場場”客戶拓展渠渠道三周邊企業(yè)拓拓展：利用中原CCES資源，尋找找企業(yè)的中中高管理層層，挖掘其其為關鍵人人，在企業(yè)業(yè)內(nèi)網(wǎng)進行行論壇專題題及郵件宣宣傳，同時時安排企業(yè)業(yè)專場看房房日。周邊村落拓拓展：與周邊村落落的村長及及書記進行行關系維護護，邀請其其參加早茶茶、晚宴和和關鍵人獎獎勵優(yōu)惠釋釋放，安排排村民專場場看房日。。項目周邊企企業(yè)及村落落客戶資源拓拓展（關鍵鍵人拓展））客戶拓展渠渠道四圈層客戶拓拓展開發(fā)商開發(fā)發(fā)項目推介介：通過設立巡巡展點，進進入開發(fā)商商所開發(fā)的的物業(yè)進行行項目推介介?；莩恰⒅賽饜饘懽謽乾F(xiàn)現(xiàn)場推介：：通過設立寫寫字樓巡展展點，進行行寫字樓企企業(yè)的項目目推介。區(qū)域樓盤/企業(yè)協(xié)會或或商會會員員挖掘：購買相關樓樓盤及企業(yè)業(yè)的名錄進進行CALL客，短信公公司相關資資源進行現(xiàn)現(xiàn)場活動短短信邀約和和產(chǎn)品信息息覆蓋。曾在光耀荷荷蘭小城、、光耀城市市山谷進行行成功推薦薦?？蛻敉卣骨牢宕罅ν卣购虾献縻y行資資源，并快快速組織專專場推薦會會針對銀行客客戶經(jīng)理釋釋放產(chǎn)品信信息和轉(zhuǎn)介介有獎信息息，發(fā)展其其為關鍵人人銀行專場推推薦擴大客客戶資源客戶拓展渠渠道六啟動二三級級轉(zhuǎn)介，向向三級市場場同事宣講講項目情況況，并定時時進行巡鋪鋪或召開現(xiàn)現(xiàn)場推介大大會，從傳傳統(tǒng)的帶客客上門升級級到分行派派同事駐點點帶客。中原二三級級市場聯(lián)動動Part4.2營銷執(zhí)行推售節(jié)奏價格走勢形象策略推廣策略活動策略客戶策略推售策略推售原則：：熱銷口碑碑，逐步走走高根據(jù)工程進進度，建議議分兩批推推貨。首批F、G棟11月9日開開盤盤，11月底底售售罄