XXXX年月房地產(chǎn)新政解讀及應(yīng)對(duì)策略-易居

房地產(chǎn)新政解讀及

應(yīng)對(duì)策略研究——2011年2月一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、新政之下2011市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對(duì)之策當(dāng)前市場(chǎng)的反饋2011市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略拿地應(yīng)對(duì)策略地方新政細(xì)則中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格年度走勢(shì)引子——本輪調(diào)控政策的核心目的與背景在“房?jī)r(jià)快速上漲、市場(chǎng)規(guī)模大幅攀升、供求結(jié)構(gòu)日趨不合理、歷次調(diào)控效果不佳”的背景下；本輪調(diào)控的核心目的在于，為下一屆中央政府領(lǐng)導(dǎo)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)再騰飛打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由此，本輪調(diào)控的決心與力度，不容置疑。溫總理說(shuō)：“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平?！睖丶覍氉?003年執(zhí)政期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到飛速發(fā)展；市場(chǎng)規(guī)模增加，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心引擎之一；但同時(shí)，也引發(fā)了一系列的經(jīng)濟(jì)隱患與社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家在2010年04月份中旬出臺(tái)了“國(guó)十條”調(diào)控政策，通過(guò)執(zhí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策打擊投機(jī)性消費(fèi)，為樓市降溫。政策回顧與分析——2010.4.17-新“國(guó)十條”建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制增加住房有效供應(yīng)加快保障性住房安居工程建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管堅(jiān)決遏制不合理住房需求90㎡以上首套，首付比例≧30%；二套住房首付比例≧50%，1.1倍基準(zhǔn)利率；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高上漲過(guò)快供應(yīng)緊張的地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。4.17新政后局部成交量出現(xiàn)萎縮，調(diào)控效果初顯，為繼續(xù)鞏固效果，2010年9月29日中央出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策——2010.9.29-新“國(guó)五條”政策回顧與分析加大房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)力度增加住房有效供應(yīng)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度相關(guān)稅收政策完善差別化住房信貸政策重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大至全國(guó)。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；2010年底全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)，并且通脹壓力持續(xù)加大，在此背景下，國(guó)務(wù)院于2011年1月26日出臺(tái)“國(guó)八條”調(diào)控力度史無(wú)前例調(diào)整完善相關(guān)稅收政策加強(qiáng)稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理合理引導(dǎo)住房需求各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。強(qiáng)化差別化住房信貸政策原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率?！?011.1.26-“新國(guó)八條”政策回顧與分析落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)新“國(guó)八條”在2010兩輪房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，調(diào)控力度史無(wú)前例；行政干預(yù)已進(jìn)入強(qiáng)硬階段；其中”去杠桿化、去需求化、去市場(chǎng)化”的特征更加明顯。特征一：信貸進(jìn)一步緊縮對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例由30%上調(diào)到不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。特征二：限購(gòu)范圍擴(kuò)大各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。特征三：保障房用地面積具指標(biāo)限定各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。特征五：嚴(yán)格的問(wèn)責(zé)機(jī)制嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。特征四：加強(qiáng)了稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。特征六：強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策回顧與分析——2011.1.26-“新國(guó)八條”“限購(gòu)令”成為此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。相比之前各地出臺(tái)的限購(gòu)令，本次調(diào)控由中央政府層面出臺(tái)政策，全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，力度更大；一旦限購(gòu)令全面鋪開(kāi)，各主要一二線(xiàn)城市、甚至部分房?jī)r(jià)較高的三線(xiàn)城市市場(chǎng)成交量都將面臨回調(diào)，而房企銷(xiāo)售壓力也將凸顯。2010.4.17新“國(guó)十條”2010.9.29新“國(guó)五條”2011.1.26“新國(guó)八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。擴(kuò)大限購(gòu)范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購(gòu)加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對(duì)收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制“嚴(yán)打”虛假消息散布者確保完成2010建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)——調(diào)控政策的發(fā)展趨勢(shì)信貸限購(gòu)稅收政策回顧與分析土地保障房規(guī)范本輪調(diào)控呈現(xiàn)出：“力度越發(fā)嚴(yán)厲，范圍越發(fā)擴(kuò)張，內(nèi)容越發(fā)具象”的趨勢(shì)。以信貸、限購(gòu)、稅收三大方面為核心，實(shí)現(xiàn)“提門(mén)檻，加成本，抑需求”。一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、新政之下2011市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對(duì)之策當(dāng)前市場(chǎng)的反饋2011市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略拿地應(yīng)對(duì)策略地方新政細(xì)則嚴(yán)格版細(xì)則——北京“京十五條”細(xì)則較此次出臺(tái)的“國(guó)八條”更為嚴(yán)格，主要特征表現(xiàn)為：特征一：多角度確保保障房（含公租房）和中低價(jià)位房屋供給增加特征二：抑制投資需求——從交易稅費(fèi)、購(gòu)房、貸款成本、限制購(gòu)買(mǎi)資格方面1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)八條關(guān)于交易稅收政策以5年作為征收營(yíng)業(yè)稅情況劃分的分水嶺。2、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)八條關(guān)于貸款首付和利率的政策對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，同時(shí)研究提高第二套住房貸款首付款比例和利率。3、購(gòu)買(mǎi)資格限制更嚴(yán)格，非本市戶(hù)籍家庭需提供5年以上納稅或社保證明營(yíng)業(yè)稅對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免；五年以上唯一生活用房出售，免征。個(gè)人所得稅對(duì)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房)本市家庭擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、或者雖在本市無(wú)住房，但無(wú)法提供本市暫住證和連續(xù)5年以上本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的，暫停向其售房。非本市家庭1、增加保障性住房和中小型普通商住房土地供給2、增加保障性住房房屋數(shù)量供給嚴(yán)格版細(xì)則——北京特征三：最低低計(jì)稅價(jià)格將將有調(diào)整，陰陰陽(yáng)合同的操操作空間縮小小特征四：通過(guò)過(guò)土地增值稅稅和行政申報(bào)報(bào)的方式控制制新房?jī)r(jià)格特征五：立即即落地，末班班車(chē)可能減小小在第七條中明明確規(guī)定自本意見(jiàn)發(fā)布布次日?qǐng)?zhí)行，，（(十)繼續(xù)鞏固限購(gòu)購(gòu)政策成果。。自本通知發(fā)發(fā)布次日起））政策將從17日開(kāi)始全面執(zhí)執(zhí)行。財(cái)政部門(mén)會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。最低計(jì)稅價(jià)格房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。行政申報(bào)備案后，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定，對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率。土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)版細(xì)則——上海差別化信貸對(duì)居民家庭向向商業(yè)銀行貸貸款或者利用用住房公積金金購(gòu)買(mǎi)第二套住住房的，首付款比例不不得低于60%，貸款利率不不得低于基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的1.1倍。土地加大閑置土地處置力度。稅收個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。規(guī)范保障房增加土地供給：確保各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量70%。今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量。增加房屋數(shù)量供給：全年開(kāi)工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米（約22萬(wàn)套），拆除中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋80萬(wàn)平方米（受益家庭約3.2萬(wàn)戶(hù)），新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。限購(gòu)令本市家庭：

在本市已有1套住房的，限購(gòu)1套住房；在本市已有2套及以上住房的、暫停向其售房。非本市家庭：1.能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房；2.擁有1套及以上住房的、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停向其售房。標(biāo)準(zhǔn)版細(xì)則——上海“滬九條”細(xì)細(xì)則相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，與“國(guó)八八條”趨于一一致，無(wú)更嚴(yán)嚴(yán)厲細(xì)則出臺(tái)臺(tái)特征一：信貸進(jìn)一步緊縮特征二：限購(gòu)范圍擴(kuò)大特征三：保障房用地面積具指標(biāo)限定特征四：加強(qiáng)了稅收征管特征五：嚴(yán)格的問(wèn)責(zé)機(jī)制特征六：強(qiáng)化輿論引導(dǎo)其他城市細(xì)則則成都細(xì)則長(zhǎng)春細(xì)則青島細(xì)則特征一：中心心城區(qū)停購(gòu)三三套房住房限購(gòu)的時(shí)時(shí)間和范圍：在本市錦江江區(qū)、青羊區(qū)區(qū)、金牛區(qū)、、武侯區(qū)、成成華區(qū)、高新新區(qū)等主城區(qū)區(qū)暫時(shí)實(shí)行住住房限購(gòu)措施施。新購(gòu)商品住房房時(shí)間以商品品房買(mǎi)賣(mài)合同同網(wǎng)上備案時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)，新購(gòu)二手住房房時(shí)間以交易易過(guò)戶(hù)受理時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)。特征二：未明明確外地人購(gòu)購(gòu)房最低納稅稅時(shí)間本市戶(hù)籍居民民家庭：在主城區(qū)已已有1套住房的，可可以再購(gòu)買(mǎi)第第2套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第3套住房。外地戶(hù)籍居民民家庭：在本市主城城區(qū)無(wú)住房的的，可憑本市市納稅證明或或社會(huì)保險(xiǎn)繳繳納證明在主主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第2套住房，不能提供本本市納稅證明明或社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納證明的的外地戶(hù)籍居居民家庭暫停停在主城區(qū)購(gòu)購(gòu)房?？刂菩陆ㄗ》糠?jī)r(jià)格漲幅。根據(jù)我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平、人均可支支配收入增長(zhǎng)長(zhǎng)速度和居民民住房支付能能力，采取有有效調(diào)控措施施，使2011年新建住房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅有較較大幅度回落落，房?jī)r(jià)收入入比控制在合合理區(qū)間。特征：提出控控制房?jī)r(jià)收入入比特征：與“國(guó)國(guó)八條”趨同同其他城市細(xì)則則濟(jì)南細(xì)則南京細(xì)則南寧細(xì)則特征：市區(qū)內(nèi)內(nèi)停售二套房房限購(gòu)套數(shù)：即即日起至2011年12月31日，濟(jì)南市及及非本市戶(hù)籍籍居民家庭，，只能在本市市區(qū)范圍圍內(nèi)新購(gòu)一套套新建商品住住房。特征：市區(qū)內(nèi)內(nèi)，本市居民民限購(gòu)三套房房，非本市居居民限購(gòu)二套套房本市戶(hù)籍家庭庭：對(duì)已擁有有2套及以上住房房的本市戶(hù)籍居居民家庭，暫暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住住房；非本市戶(hù)籍家家庭：擁有1套及以上住房房的非本市戶(hù)籍籍居民家庭，，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住住房；無(wú)法提提供1年以上(含1年)本市納稅證明明或社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納證明的的非本市戶(hù)籍籍居民家庭，，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住住房。特征：市區(qū)內(nèi)內(nèi)，本市居民民限購(gòu)三套房房，非本市居居民限購(gòu)二套套房本市戶(hù)籍家庭庭：已有1套住房的本市戶(hù)籍居居民家庭、在在市區(qū)范圍內(nèi)限新購(gòu)1套住房(含新建商品住住房、二手住住房)；對(duì)于擁有2套及以上住房房的本市戶(hù)籍居居民家庭，暫暫停在本市市區(qū)范圍圍內(nèi)向其出售住房房。非本市戶(hù)籍家家庭：能夠提提供在本市行行政區(qū)域內(nèi)累計(jì)1年以上納稅證證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明明的非本市戶(hù)籍無(wú)無(wú)住房居民家家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)限限新購(gòu)1套住房(含新建商品住住房、二手住住房)；擁有1套及以上住房房的、無(wú)法提提供在本市行行政區(qū)域內(nèi)累累計(jì)1年以上納稅證證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明明的，暫停在本市市市區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)向其出售住住房。貴陽(yáng)細(xì)則太原細(xì)則哈爾濱細(xì)則特征：限購(gòu)規(guī)定：對(duì)已擁有1套住房的本市市戶(hù)籍居民家家庭、能夠提提供本市1年以上納稅證證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明明的非本市戶(hù)戶(hù)籍居民家庭庭，限購(gòu)1套住房（含新新建商品住房房和二手住房房）；對(duì)已擁?yè)碛?套及以上住房房的本市戶(hù)籍籍居民家庭、、擁有1套及以上住房房的非本市戶(hù)戶(hù)籍居民家庭庭、無(wú)法提供供1年以上本市納納稅證明或社社會(huì)保險(xiǎn)繳納納證明的非本本市戶(hù)籍居民民家庭，要暫暫停在本市市市區(qū)內(nèi)（不含含呼蘭區(qū)、阿阿城區(qū)）向其其售房。特征：限購(gòu)范范圍為本市市市轄六區(qū)限購(gòu)規(guī)定：對(duì)擁?yè)碛幸灰惶资惺休犃鶇^(qū)住住房的的本市市居民民家庭庭（包包括購(gòu)購(gòu)房人人、配配偶及及未成成年子子女））、能能夠提提供在在本市市1年以上上納稅稅證明明或社社會(huì)保保險(xiǎn)繳繳納證證明的的非本本市居居民家家庭，，限購(gòu)購(gòu)1套住房房；對(duì)對(duì)已擁?yè)碛?套及以以上市市轄六六區(qū)住住房的的本市市居民民家庭庭、擁?yè)碛?套及以以上本本市轄轄六區(qū)區(qū)住房房的非非本市市居民民家庭庭和無(wú)無(wú)法提提供在在本市市1年以上上的納納稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市居民民家庭庭，暫暫停在在本市市市轄轄六區(qū)區(qū)內(nèi)向向其售售房。。特征：：限購(gòu)購(gòu)范圍圍為中中心城城區(qū)一一環(huán)內(nèi)內(nèi)限購(gòu)規(guī)規(guī)定：對(duì)已已有1套住房房的當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、能夠夠提供供一年年以上上（含含一年年）納納稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非戶(hù)籍籍居民民家庭庭，限限購(gòu)1套住房房；對(duì)對(duì)已擁?yè)碛?套及以以上住住房的的當(dāng)?shù)氐貞?hù)籍籍居民民家庭庭、擁?yè)碛?套及以以上住住房的的非當(dāng)當(dāng)?shù)貞?hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、無(wú)法法提供供一年年以上上（含含一年年）納納稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非當(dāng)?shù)氐貞?hù)籍籍居民民家庭庭，自自實(shí)施施意見(jiàn)見(jiàn)實(shí)施施之日日起至至2011年12月30日內(nèi)，，暫停停向其其出售售貴陽(yáng)陽(yáng)市中中心城城區(qū)人人口密密集、、房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高高一環(huán)環(huán)內(nèi)的的住房房。寧波細(xì)細(xì)則特征：：外地地居民民限購(gòu)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為兩兩年內(nèi)內(nèi)累計(jì)計(jì)納稅稅一年年以上上限購(gòu)規(guī)規(guī)定：在本本市已已有1套住房房的本本市戶(hù)戶(hù)籍居居民家家庭(含部分分家庭庭成員員為本本市戶(hù)戶(hù)籍居居民的的家庭庭，下下同)、能提提供自自購(gòu)房房之日日起算算的前前2年內(nèi)在在本市市累計(jì)計(jì)繳納納1年以上上個(gè)人人所得得稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的在在本市市無(wú)房房的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，暫暫定限限購(gòu)1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房，，下同同)。對(duì)在在本市市已擁?yè)碛?套及以以上住住房的的本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭、擁?yè)碛?套及以以上住住房的的非本本市戶(hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、不能能提供供2年內(nèi)在在本市市累計(jì)計(jì)繳納納1年以上上個(gè)人人所得得稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，暫暫停在在本市市向其其售房房，違違反規(guī)規(guī)定購(gòu)購(gòu)房的的，不不予辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記。天津細(xì)細(xì)則特征：：從市市區(qū)限限購(gòu)到到全市市性限限購(gòu)、、異地地客戶(hù)戶(hù)完稅稅證明明累計(jì)計(jì)而非非持續(xù)續(xù)一年年者可可新購(gòu)購(gòu)本市戶(hù)戶(hù)籍家家庭：：對(duì)已已擁有有1套住房房的本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭(成員范范圍包包括購(gòu)購(gòu)房人人、配配偶以以及未滿(mǎn)18周歲的的未成成年子子女，下同同)、限購(gòu)購(gòu)1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房)；對(duì)已已擁有有2套及以以上住住房的本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭、要要暫停停向其其售房房。非本市市戶(hù)籍籍家庭庭：能能夠提提供在本市市累計(jì)計(jì)1年繳納納個(gè)人人所得得稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，限購(gòu)購(gòu)1套住房房(含新建建商品品住房房和二二手住住房)；擁?yè)碛?套及以以上住房的的非本本市戶(hù)戶(hù)籍居居民家家庭、、無(wú)法法提供供在本本市累累計(jì)1年繳納納個(gè)人人所得得稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，要要暫停停向其其售房房。廣州細(xì)細(xì)則特征一一：本本市居居民限限購(gòu)三三套房房，非非本市市居民民限購(gòu)購(gòu)二套套房限購(gòu)1套房：對(duì)在在本市市已擁有有1套住房的的本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭、能能提供供自購(gòu)購(gòu)房之之日起起算的的前2年內(nèi)在在本市市累計(jì)計(jì)繳納納1年以上上個(gè)人人所得得稅繳繳納證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，限限購(gòu)1套住房房。暫停發(fā)發(fā)售：對(duì)在在本市市已擁有有2套以及以以上住住房的的本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭、擁?yè)碛?套及以以上住住房非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭、不不能提提供2年內(nèi)在在本市市繳納納1年以上上個(gè)人人所得得稅繳繳納證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的非非本市市戶(hù)籍籍居民民家庭庭，暫暫停在在本市市向其其售房房。限購(gòu)范范圍：從化、、增城城將納入入限購(gòu)購(gòu)范圍圍。特征二二：擴(kuò)擴(kuò)大限限購(gòu)范范圍限購(gòu)范范圍：從化化、增增城將將納入入限購(gòu)購(gòu)范圍圍。已通過(guò)過(guò)，尚尚未落落定日期城市二手房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍停放三套放貸停放三套公積金貸限購(gòu)調(diào)整稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)稅試點(diǎn)土地增值稅清算稽查增加土地住房供給懲罰違規(guī)房企落實(shí)地方政府責(zé)任限購(gòu)范圍1月26日全國(guó)√√√√√√√√√√_1月28日青島√√√√√√√√市區(qū)1月28日長(zhǎng)春√√√√√√√√√市內(nèi)1月31日上?！獭獭獭獭獭獭獭獭獭獭淌袃?nèi)2月15日成都√√√√√√√主城區(qū)2月15日北京√√√√√√√√√√市內(nèi)2月15日南寧√√√市區(qū)內(nèi)2月16日貴陽(yáng)√√√√√√一環(huán)內(nèi)2月18日哈爾濱√√√√√市內(nèi)2月19日太原√√√√未知√未知未知市轄六區(qū)2月19日南京√√√√√√√√市內(nèi)2月20日寧波√√√√√√√√市內(nèi)2月21日濟(jì)南√√√√√√√市區(qū)內(nèi)2月21日天津√√√√√√√√市內(nèi)未實(shí)施廣州√√√√√√√√市轄十區(qū)和從化、增城市各城市市細(xì)則則對(duì)比比2011年，第第一輪輪調(diào)控控已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)，且且進(jìn)一一步升升級(jí)；；常態(tài)態(tài)化的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控也也就此此拉開(kāi)開(kāi)帷幕幕。2011三大調(diào)調(diào)控的的重點(diǎn)點(diǎn)，集集中在在限購(gòu)購(gòu)升級(jí)級(jí)，信信貸環(huán)環(huán)境持持續(xù)收收緊，，以及及房產(chǎn)產(chǎn)稅試試點(diǎn)的的開(kāi)征征。。從對(duì)市市場(chǎng)的的影響響來(lái)看看，短期在在于““限購(gòu)購(gòu)效應(yīng)應(yīng)”；；而中中長(zhǎng)期期，則則要關(guān)關(guān)注房房產(chǎn)稅稅與信信貸環(huán)環(huán)境。。——政策小小結(jié)政策回回顧與與分析析一、當(dāng)當(dāng)前政政策環(huán)環(huán)境與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境政策回回顧與與分析析房產(chǎn)稅稅研究究當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境二、新新政之之下2011市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)三、當(dāng)當(dāng)前環(huán)環(huán)境之之下的的應(yīng)對(duì)對(duì)之策策當(dāng)前市市場(chǎng)的的反饋饋2011市場(chǎng)趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)判項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)對(duì)策策略拿地應(yīng)應(yīng)對(duì)策策略地方新新政細(xì)細(xì)則房產(chǎn)稅稅研究究——房產(chǎn)稅稅重點(diǎn)點(diǎn)重慶上海征收對(duì)象對(duì)存量征收（獨(dú)棟）對(duì)高檔住宅（上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房）征收（本市居民無(wú)論是否第二套均征收）二套及以上新購(gòu)征收（本市居民）均對(duì)非本市居民提出更嚴(yán)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。稅率按高檔住宅價(jià)格，征收稅率遞增，0.5%，1%，1.2%在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房稅率為0.5%。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。免稅面積免稅面積固定。存量獨(dú)棟免稅180平方米，新購(gòu)免稅100平方米。按照人均60平方米家庭總住房面積為線(xiàn)確定免稅面積，其中家庭總住房面積包括新購(gòu)和其他住宅面積總和。計(jì)稅依據(jù)——房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。目前應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。后期均向房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)變。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×70%×稅率應(yīng)稅建筑面積是指合并計(jì)算納稅人的家庭全部住房面積（家庭人口*60平方米）。1征收對(duì)對(duì)象：：對(duì)增增量征征稅和和對(duì)存存量征征稅均均有涉涉及。。2稅率：：對(duì)處處在不不同房房?jī)r(jià)水水平的的住房房，實(shí)實(shí)行不不同的的稅率率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3免稅面面積：：均有有一定定的免免稅面面積，，但免免稅面面積的的計(jì)算算上有有差異異。北京09年和10年商品品房總總均價(jià)價(jià)約為為1.65萬(wàn)元/平米，，其中中2010年商品品房成成交均均價(jià)約約為2萬(wàn)元/平米；；計(jì)算算家庭庭為一一家三三口人人。案例1：張先先生在在北京京市天天潤(rùn)福福熙大大道的的一套套2居室，，單價(jià)價(jià)3萬(wàn)元/平方米米，面面積為為120平方米米，總總價(jià)為為360萬(wàn)元，，為家家庭名名下第第二套套住房房，市市區(qū)還還有一一套60平方米米的老老房子子。重慶算法：0元/年上海算法：0元/年非高檔住宅，免征房產(chǎn)稅。張先生家庭總住房面積為180平米，不予征收房產(chǎn)稅非高檔住宅，免征房產(chǎn)稅。新購(gòu)商品房?jī)r(jià)格在全市均價(jià)的2倍以下，稅率為0.4%，家庭住房總面積340平米，扣除180平米，還有160平米。這樣，李先生的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×70%×稅率=160平米×3萬(wàn)元/平米×70%×0.4%=13440元。案例例2：李李先先生生新新購(gòu)購(gòu)北北京京市市天天潤(rùn)潤(rùn)福福熙熙大大道道的的一一套套4居室室，，單單價(jià)價(jià)3萬(wàn)元元/平方方米米，，面面積積為為280平米米，，總總價(jià)價(jià)為為840萬(wàn)元元，，為為家家庭庭名名下下第第二二套套住住房房，，市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)還還有有一一套套60平方方米米的的老老房房子子。。重慶算法：27000元/年上海算法：20160元/年對(duì)高高檔檔住住宅宅征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。新新購(gòu)購(gòu)高高檔檔住住宅宅免免稅稅面面積積為為100平方方米米，，則則應(yīng)應(yīng)稅稅面面積積為為20平方方米米。。應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額=應(yīng)稅稅建建筑筑面面積積×建筑筑面面積積交交易易單單價(jià)價(jià)×稅率率=20平方米×3萬(wàn)元/平方米×0.5%=3000元。張先生家家庭總住住房面積積為180平米，不不予征收收房產(chǎn)稅稅房產(chǎn)稅研研究——房產(chǎn)稅案案例計(jì)算算重慶算法法：0元/年上海算法法：13440元/年模擬北京京出臺(tái)房房產(chǎn)稅征征收范圍圍，新購(gòu)購(gòu)商品房房為家庭庭第二套套及以上上住房，，或者新新購(gòu)商品品房屬于于高檔住住宅，即即征收房房產(chǎn)稅。。高檔住住宅判定定為均價(jià)價(jià)高于2.5萬(wàn)元/平方米。。（稅率率等按照照重慶、、上海標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算）張先生對(duì)高檔住住宅征收收房產(chǎn)稅稅。新購(gòu)購(gòu)高檔住住宅免稅稅面積為為100平方米，，則應(yīng)稅稅面積為為180平方米。。應(yīng)納稅稅額=應(yīng)稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價(jià)×稅率=180平方米×3萬(wàn)元/平方米×0.5%=27000元。如果按照照高檔住住宅線(xiàn)上上判定，，擬定稅稅率為不不減免的的0.6%。這樣，，李先生生的應(yīng)納納稅額=應(yīng)稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價(jià)×70%×稅率=160平米×3萬(wàn)元/平米×70%×0.6%=20160元。李先生重慶算法：3000元/年上海算法：0元/年上海標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：0元因?yàn)槭鞘资状沃脴I(yè)業(yè)，所以以免征房房產(chǎn)稅。。案例A：假設(shè)張張先生，，二次置置業(yè)。在在天津市市河西區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了了一套單單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的的兩居室室的高層層，面積積為120平方米，，總價(jià)為為360萬(wàn)元，為為家庭名名下第二二套住房房，市區(qū)區(qū)內(nèi)還有有一套100平方米的的老房子子。上海標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：5040元/年因?yàn)槭堑诘诙追糠?，家庭庭住房總總面積為為220平米，扣扣除180平米（人人均60平米）的的免稅面面積，就就是40平米作為為征稅面面積。房房?jī)r(jià)是天天津平均均房?jī)r(jià)的的2倍以上，，稅率0.6%。應(yīng)納稅稅額=應(yīng)稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價(jià)×70%×稅率=40平米×3萬(wàn)元/平×70%×0.6%=5040元。重慶標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：3000元/年因?yàn)榻灰滓追績(jī)r(jià)是是平均房房?jī)r(jià)的2倍以上屬屬于高檔檔住宅，，而低于于平均房房?jī)r(jià)的3倍，因此此房產(chǎn)稅稅稅率為為0.5%，按照扣扣除100平米的免免稅面積積，20平米作為為征稅面面積。應(yīng)應(yīng)納稅額額=應(yīng)稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價(jià)×稅率=20平方米×3萬(wàn)元/平方米×0.5%=3000元。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)五年以?xún)?nèi)內(nèi)賣(mài)出：：370000元買(mǎi)進(jìn)環(huán)節(jié)節(jié)=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣(mài)出環(huán)節(jié)節(jié)=營(yíng)業(yè)稅（（5年以?xún)?nèi)賣(mài)賣(mài)出，全全額征收收，稅率率5.55%）+個(gè)人所得得稅（非非名下唯唯一住房房，稅率率1%）=262000元五年以后后賣(mài)出：：170200元買(mǎi)進(jìn)環(huán)節(jié)節(jié)=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣(mài)出環(huán)節(jié)節(jié)=營(yíng)業(yè)稅（（5年以后賣(mài)賣(mài)出，差差額征收收，稅率率5.55%）+個(gè)人所得得稅（非非名下唯唯一住房房，稅率率1%）=62200元案例B：假設(shè)李李先生，，首次置置業(yè)。在在天津市市河西區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了了一套單單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的的兩居室室的高層層，面積積為120平方米，，總價(jià)為為360萬(wàn)元。重慶標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：3000元/年屬于高檔檔住宅，，應(yīng)納稅稅額=應(yīng)稅建筑筑面積×建筑面積積交易單單價(jià)×稅率=20平方米×3萬(wàn)元/平方米×0.5%=3000元。持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)五年以?xún)?nèi)內(nèi)賣(mài)出：：370000元買(mǎi)進(jìn)環(huán)節(jié)節(jié)=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首為為3%）=108000元賣(mài)出環(huán)節(jié)節(jié)=營(yíng)業(yè)稅（（5年以?xún)?nèi)賣(mài)賣(mài)出，全全額征收收，稅率率5.55%）+個(gè)人所得得稅（名名下唯一一住房，，五年內(nèi)內(nèi)賣(mài)出，，稅率1%）=262000元五年以后后賣(mài)出：：130200元買(mǎi)進(jìn)環(huán)節(jié)節(jié)=契稅（非非普通住住宅，普普通住宅宅非首套套3%）=108000元賣(mài)出環(huán)節(jié)節(jié)=營(yíng)業(yè)稅（（5年以后賣(mài)賣(mài)出，差差額征收收，稅率率5.55%）+個(gè)人所得得稅（名名下唯一一住房，，且五年年后賣(mài)出出，免征征個(gè)人所所得稅））=22200元房產(chǎn)稅研研究——房產(chǎn)稅與與交易稅稅費(fèi)案例例計(jì)算假定天津津市內(nèi)六六區(qū)平均均房?jī)r(jià)為為1.5萬(wàn)元/平方米；；計(jì)算家家庭為一一家3口人注：五年年內(nèi)賣(mài)出出統(tǒng)一按按持有三三年后賣(mài)賣(mài)出，五五年后賣(mài)賣(mài)出統(tǒng)一一按持有有六年后后賣(mài)出房產(chǎn)稅征收賣(mài)出時(shí)間持有稅費(fèi)總額（元）交易稅費(fèi)總額（元）稅費(fèi)總和（元）購(gòu)買(mǎi)總價(jià)（元）總稅費(fèi)率案例A張先生，二次置業(yè)單價(jià)3萬(wàn)總價(jià)360萬(wàn)上海標(biāo)準(zhǔn)五年內(nèi)15120370000385120360萬(wàn)10.70%五年后302401702002004405.57%重慶標(biāo)準(zhǔn)五年內(nèi)900037000037900010.53%五年后180001702001882005.23%案例B張先生，首次置業(yè)單價(jià)3萬(wàn)總價(jià)360萬(wàn)上海標(biāo)準(zhǔn)五年內(nèi)037000037000010.28%五年后01302001302003.62%重慶標(biāo)準(zhǔn)五年內(nèi)900037000037900010.53%五年后180001302001482004.12%短期投資資成本高高，最大大的成本本來(lái)源為為營(yíng)業(yè)稅稅。短期投資資風(fēng)險(xiǎn)大大，需要要房?jī)r(jià)年年增長(zhǎng)3.57%以上才能能保本；；房屋盈盈利空間間被大幅幅削弱。。由于房產(chǎn)產(chǎn)新政的的影響，，使得希希望在5年之內(nèi)進(jìn)進(jìn)行房屋屋流轉(zhuǎn)的的客戶(hù)成成本急劇劇增加，，對(duì)于一一套360萬(wàn)的房子子而言其其流轉(zhuǎn)成成本增加加了20萬(wàn)元。房房產(chǎn)交易易過(guò)程中中的營(yíng)業(yè)業(yè)稅成為為了房產(chǎn)產(chǎn)交易中中最大的的一筆成成本。如果投資資一套360萬(wàn)120平米的兩兩居，5年內(nèi)賣(mài)出出，那么么房?jī)r(jià)平平均每年年增長(zhǎng)3.57%，才能保保證投資資有所盈盈利。而而如果5年后賣(mài)出出，那么么房?jī)r(jià)平平均每年年增長(zhǎng)1,86%，即可盈盈利房產(chǎn)稅研研究——交易環(huán)節(jié)節(jié)與持有有環(huán)節(jié)的的累加稅稅費(fèi)將非非?？捎^觀注：假定定新購(gòu)該該套兩居居室賣(mài)出出價(jià)格為為400萬(wàn)元。政策影響響1信號(hào)釋放放2重慶和上上海兩地地房產(chǎn)稅稅征收對(duì)對(duì)象，可可操作范范圍內(nèi)涉涉及的面面仍然較較為狹窄窄，其出出臺(tái)的意意義并不不在于征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅本身身上，它它更多地地是一種種信號(hào)，，國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)加加強(qiáng)調(diào)控控的信號(hào)號(hào)。本次房產(chǎn)產(chǎn)稅改革革試點(diǎn)的的出臺(tái)最最大的意意義在于于政府表表明了要要將樓市市調(diào)控堅(jiān)堅(jiān)持到底底的堅(jiān)定定決心。。從房產(chǎn)稅的征征收范圍和稅稅率標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看看，此次房產(chǎn)產(chǎn)稅政策還是是相對(duì)比較溫溫和，由于稅稅率不高、征征收面較窄，，對(duì)于房?jī)r(jià)的的調(diào)控力度有有限。加大投機(jī)購(gòu)房房者的購(gòu)房成成，減弱其購(gòu)購(gòu)房熱度。剛需購(gòu)房者會(huì)會(huì)因此產(chǎn)生觀觀望情緒。市場(chǎng)影響房產(chǎn)稅的征收收變相加重了了房屋持有的成本，會(huì)會(huì)影響到租賃賃市場(chǎng)，導(dǎo)致致房?jī)r(jià)租金漲漲高。房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到到成本里，或或?qū)⒆兿嗵Ц吒叻績(jī)r(jià)。3轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)一系列針對(duì)住住宅市場(chǎng)的政政策將會(huì)給商商鋪、寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)的發(fā)展展提供一個(gè)好好的機(jī)遇。4機(jī)遇分析房產(chǎn)稅研究雖然目前從兩兩地征稅細(xì)則則來(lái)看稅率較較低且覆蓋人人群有限，但但未來(lái)隨著稅稅制的逐漸完完善，如果調(diào)調(diào)控樓市需要要，政府完全全可以逐步提提高稅率或?qū)⒄鞫惙秶鷶U(kuò)擴(kuò)大至存量房房。長(zhǎng)期來(lái)看，房房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的具有一定定的震懾力量量?！慨a(chǎn)稅結(jié)論一、當(dāng)前政策策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境政策回顧與分分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境境二、新政之下下2011市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)三、當(dāng)前環(huán)境境之下的應(yīng)對(duì)對(duì)之策當(dāng)前前市市場(chǎng)場(chǎng)的的反反饋饋2011市場(chǎng)場(chǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)判判項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)策策略略拿地地應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)策策略略地方方新新政政細(xì)細(xì)則則當(dāng)前前經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境———中度度通通脹脹環(huán)環(huán)境境將將長(zhǎng)長(zhǎng)期期存存在在；；誰(shuí)誰(shuí)不不與與通通脹脹共共舞舞，，誰(shuí)誰(shuí)將將被被消消滅滅月

份CPIPPI當(dāng)月同比增長(zhǎng)當(dāng)月同比增長(zhǎng)2011年01月份104.94.90%106.66.60%2010年12月份104.64.60%105.95.90%2010年11月份105.15.10%106.16.10%2010年10月份104.44.40%1055.00%2010年09月份103.63.60%104.34.30%2010年08月份103.53.50%104.34.30%2010年07月份103.33.30%104.84.80%2010年06月份102.92.90%106.46.40%2010年05月份103.13.10%107.17.10%2010年04月份102.82.80%106.86.80%2010年03月份102.42.40%105.95.90%2010年02月份102.72.70%105.45.40%2010年01月份101.51.50%104.34.30%2009年12月份101.91.90%101.71.70%2009年11月份100.60.60%97.9-2.10%2009年10月份99.5-0.50%94.2-5.80%2009年09月份99.2-0.80%93-7.00%2009年08月份98.8-1.20%92.1-7.90%2009年07月份98.2-1.80%91.8-8.20%居民民消消費(fèi)費(fèi)價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)CPI走勢(shì)勢(shì)工業(yè)業(yè)品品出出廠廠價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)PPI走勢(shì)勢(shì)自2010年7月起起，，CPI突破破3%，并并持持續(xù)續(xù)在在5%徘徊徊；；同同時(shí)時(shí)PPI持續(xù)續(xù)高高位位運(yùn)運(yùn)行行，，未未來(lái)來(lái)將將對(duì)對(duì)CPI有明明顯顯傳傳導(dǎo)導(dǎo)作作用用。。中國(guó)國(guó)進(jìn)進(jìn)入入中中度度通通脹脹期期，，且且將將長(zhǎng)長(zhǎng)期期存存在在。。數(shù)據(jù)上調(diào)時(shí)間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整后調(diào)整幅度2011年02月09日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2008年12月23日2.25%-0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.60%-0.27%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.27%6.93%-0.27%2008年09月16日4.14%0.00%7.20%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年09月15日3.87%0.27%7.29%0.27%2007年08月22日3.60%0.27%7.02%0.18%2007年07月21日3.33%0.27%6.84%0.27%2007年05月19日3.06%0.27%6.57%0.18%2007年03月18日2.79%0.27%6.39%0.27%2006年08月19日2.52%0.27%6.12%0.27%2006年04月28日2.25%0.00%5.85%0.27%2004年10月29日2.25%0.27%5.58%0.27%2002年02月21日1.98%-0.27%5.31%-0.54%當(dāng)前前經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境———通脹脹之之下下，，利利率率進(jìn)進(jìn)入入上上升升周周期期自2010.1.18日以以來(lái)來(lái)，，存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率共共上上調(diào)調(diào)8次，，已已達(dá)達(dá)到到19.5%，累累計(jì)計(jì)升升幅幅達(dá)達(dá)到到400個(gè)基基點(diǎn)點(diǎn)。。從2010年10月起起連連續(xù)續(xù)三三次次加加息息，，加加息息頻頻次次密密集集，，利利率率已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入上上升升通通道道。。貨貨幣幣環(huán)環(huán)境境已已呈呈現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯緊緊縮縮。。金融機(jī)構(gòu)1年期存貸款利率走勢(shì)2011.2.24存款準(zhǔn)備金率：19存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率走走勢(shì)勢(shì)存貸貸基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率走走勢(shì)勢(shì)目前前中中國(guó)國(guó)利利率率已已進(jìn)進(jìn)入入上上升升通通道道，，加息息將將通通過(guò)過(guò)提提升升開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商資資金金成成本本、、需需求求者者購(gòu)購(gòu)房房成成本本，，使使供供求求關(guān)關(guān)系系放放生生改改變變、、抑抑制制房房?jī)r(jià)價(jià)，，初期期影影響響雖雖然然較較小小，，但但連連續(xù)續(xù)加加息息后后將將形形成成累累加加效效應(yīng)應(yīng)與與利利率率提提升升預(yù)預(yù)期期；；將將對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)有有明明顯顯影影響響。。加息息影影響響借貸貸資資金金成成本本上上升升銀行存款款利率上上升流動(dòng)性收收緊開(kāi)發(fā)商需求者加快銷(xiāo)售售回籠資資主動(dòng)跟進(jìn)進(jìn)首套需求求改善需求求保值型需需求通常要到到加息實(shí)實(shí)現(xiàn)累計(jì)計(jì)效應(yīng)后后，市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)明明顯波動(dòng)動(dòng)資金緊張張資金較寬寬松量?jī)r(jià)平穩(wěn)穩(wěn)購(gòu)買(mǎi)力較較弱的暫暫時(shí)觀望望購(gòu)買(mǎi)力較較強(qiáng)初期期受影響響小初期受影影響較小小多次加息息后跌初期對(duì)不不同檔次次物業(yè)影影響不同同加息初期期單純從加加息對(duì)樓樓市的影影響來(lái)看看，其調(diào)調(diào)控邏輯輯主要是是通過(guò)調(diào)調(diào)整開(kāi)發(fā)發(fā)商的資資金成本本，需求求者的購(gòu)購(gòu)房成本本，來(lái)促促進(jìn)供應(yīng)應(yīng)、降低低需求，，從而使使供求關(guān)關(guān)系發(fā)生生改變、、抑制房房?jī)r(jià)；但從加息息的實(shí)質(zhì)質(zhì)影響來(lái)來(lái)看，其其初期影影響較小小，主要要是通過(guò)過(guò)連續(xù)加加息、形形成累加加效應(yīng)與與利率提提升預(yù)期期。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境——利率對(duì)于于供求雙雙方均有有抑制以張先生生在不同同時(shí)間購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一套套房子，，以貸款款100萬(wàn)元為例例，其在在不同時(shí)時(shí)間還款款額如下下：2011.02.09后與預(yù)測(cè)測(cè)利率調(diào)調(diào)整后對(duì)對(duì)比2008.12.23與2011.02.09調(diào)整后對(duì)對(duì)比當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境——利率累計(jì)計(jì)上調(diào)后后，購(gòu)房房負(fù)擔(dān)明明顯提升升時(shí)間1-5年貸款利率（%）5-30年貸款利率（%）購(gòu)房套數(shù)首付款比例（%）貸款金額（萬(wàn)元）貸款利率（%）貸款20年貸款30年月還款額（元/月）房款總額（萬(wàn)元）月還款額（元/月）房款總額（萬(wàn)元）2008.12.23后5.765.94首套201005.947129.74171.115956.98214.45二套201005.947129.74171.115956.98214.452011.02.09后6.066.6首套301006.67514.72180.356386.59229.92二套601007.267909.82189.856828.55245.83根據(jù)未來(lái)CPI7.68首套3010088364.4200.757337.65264.16預(yù)測(cè)利率水平二套601008.88869.04212.867902.74284.50貸款年限月均還款差額及漲幅首套差額（元/月）漲幅（%）二套差額（元/月）漲幅（%）20年849.6811.3959.2212.130年951.0614.91074.1915.7貸款年限月均還款差額及漲幅首套差額（元/月）漲幅（%）二套差額（元/月）漲幅（%）20年384.985.4780.0810.930年429.617.2871.5714.6多管齊下下，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將承受受巨大壓壓力，市市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入速速凍期。。從住房交交易、持持有、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)加加大成本本，升級(jí)級(jí)限購(gòu)控控制，提提升信貸貸門(mén)檻，，貨幣政政策緊縮縮；調(diào)控控著手點(diǎn)點(diǎn)“堵””大于““疏”，，意指以以壓制需需求達(dá)到到遏制房房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲的的目的當(dāng)前政策策與經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境呈呈現(xiàn)出““去杠桿桿化、去去需求化化、去市市場(chǎng)化、、去流動(dòng)動(dòng)性”信貸稅收房產(chǎn)稅限購(gòu)規(guī)范貨幣緊縮一、當(dāng)前前政策環(huán)環(huán)境與經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境政策回顧顧與分析析房產(chǎn)稅研研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境二、新政政之下2011市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)三、當(dāng)前前環(huán)境之之下的應(yīng)應(yīng)對(duì)之策策當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的反饋饋2011市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目應(yīng)對(duì)對(duì)策略拿地應(yīng)對(duì)對(duì)策略地方新政政細(xì)則從周度成成交數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)看：：2月，受春春節(jié)及政政策的雙雙重影響響，大部部分城市市成交下下滑至谷谷底！數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC注：深圳圳、廣州州、杭州州、蘇州州、無(wú)錫錫、武漢漢、重慶慶和昆明明成交數(shù)數(shù)據(jù)為商商品房，，其余城城市為商商品住宅宅2011年市場(chǎng)將將演繹如如何走勢(shì)勢(shì)？

8月周均成交9月周均成交10月周均成交11月周均成交12月周均成交1月周均成交1.28-2.32.4-2.10一線(xiàn)城市上海15.627.63321.629.619.45.21.2北京17.226.819.528.136.326.117.51.3深圳6.513.69.66.89.37.11.81廣州15.526.643.614.216.920.315.52.9二、三線(xiàn)城市杭州11.717.317.214.616.915.99.81蘇州11.519.320.116.417.31671.4無(wú)錫13.318.417.614.42012.67.50.7天津16.120.12425.629.518.710.22長(zhǎng)春13.111.414.717.414.86.93.10.5蘭州1.82.92.52.21.510.20.2青島10.619.329.620.623.622.4131武漢21.728.230.337.234.331.18.40.4長(zhǎng)沙22.534.24041.556.219.202.8重慶41.95756.243.243.335.119.35.9昆明9.57.511.814.223.515.70.13.2廈門(mén)4.14.345.75.46.44.30.8福州34.47.23.63.44.121.52010年8月至今各各重點(diǎn)城城市商品品住宅周周度成交交量走勢(shì)勢(shì)圖(單位:萬(wàn)平方米米)——近期全國(guó)國(guó)樓市成成交驟降降當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的反饋饋——調(diào)控全面面升級(jí)，，樓市將將進(jìn)入速速凍期全國(guó)樓市市已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入速凍期，，調(diào)控時(shí)時(shí)間將比比以往更更長(zhǎng)；市市場(chǎng)回穩(wěn)穩(wěn)最終看看政策，，市場(chǎng)調(diào)調(diào)整幅度度越大，，政策放放松可能能性越大大。2011市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判企業(yè)：大型企業(yè)業(yè)、央企企、專(zhuān)注注于三四四線(xiàn)城市市的企業(yè)業(yè)和高周周轉(zhuǎn)的四四類(lèi)企業(yè)業(yè)抗沖擊擊能力更更強(qiáng)成交量：：整體下滑滑是必然然趨勢(shì)，，并且將將持續(xù)半半年到一一年。房?jī)r(jià)：將受到有有效遏制制，不可可能再出出現(xiàn)明顯顯漲幅。。產(chǎn)品：改善型產(chǎn)產(chǎn)品受沖沖擊最大大，小戶(hù)戶(hù)型、中中低價(jià)位位住宅受受沖擊較較小。城市：一線(xiàn)二線(xiàn)線(xiàn)沖擊大大，三四四線(xiàn)受影影響相對(duì)對(duì)較小機(jī)會(huì)：時(shí)間機(jī)會(huì)會(huì)：下半半年可能能存在市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，但窗窗口期很很短；產(chǎn)品機(jī)會(huì)會(huì)：小戶(hù)戶(hù)型、中中低價(jià)仍仍存在發(fā)發(fā)展空間間；城市機(jī)會(huì)會(huì)：三四四線(xiàn)城市市相對(duì)影影響較小?。荒Ｊ綑C(jī)會(huì)會(huì)：商業(yè)業(yè)、旅游游地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)——企業(yè)：：四類(lèi)類(lèi)企業(yè)業(yè)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)強(qiáng)由于新新一輪輪調(diào)控控政策策力度度再次次加強(qiáng)強(qiáng)，市場(chǎng)將將快速速進(jìn)入入冰凍凍期，，預(yù)計(jì)計(jì)半年年后，，一部部分企企業(yè)資資金面面壓力力將逐逐漸出出現(xiàn)。但盡盡管如如此，，我們們認(rèn)為為大型型房企企、高高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)業(yè)、央央企和和專(zhuān)注注于三三四線(xiàn)線(xiàn)城市市的四四類(lèi)企企業(yè)受受政策策沖擊擊較小小，相相比其其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手更具具有抵抵御調(diào)調(diào)控周周期的的能力力。政策因因素2008-2010年135家上市市房企企平均均資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率變變動(dòng)情情況2008-2010年135家上市市房企企加權(quán)權(quán)平均均凈負(fù)負(fù)債率率變動(dòng)動(dòng)情況況數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：企業(yè)業(yè)定期期報(bào)告告1.大型房房企:大型企企業(yè)由由于擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)規(guī)模、、高周周轉(zhuǎn)等等經(jīng)營(yíng)營(yíng)上的的要求求，資資產(chǎn)負(fù)負(fù)載率率較高高，資資金壓壓力大大，但但短期期不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)資金金鏈問(wèn)問(wèn)題。。2011市場(chǎng)趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)判2.高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)業(yè)：數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：CRIC企業(yè)09年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率（%）2010年銷(xiāo)售金額（億元）2010年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）萬(wàn)科0.240.130.1417.091026847保利0.160.140.1514.40660723金地0.100.160.1714.35280233招商0.120.180.1918.66143102企業(yè)09年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率（%）2010年銷(xiāo)售金額（億元）2010年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）中海0.180.150.1428.72578530恒大0.050.730.3512.28527831碧桂園0.300.280.1714.99330600富力0.200.130.1010.11321247A股典型型高周周轉(zhuǎn)企企業(yè)港股典典型高高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)業(yè)在市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)面臨臨嚴(yán)峻峻的情情況下下，高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力力強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)就顯顯得尤尤其突突出，，由于于這類(lèi)類(lèi)企業(yè)業(yè)存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和和總資資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率率均高高于行行業(yè)平平均水水平，，使得得其當(dāng)當(dāng)前資資金面面相比比其余余追求求高利利潤(rùn)的的企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)充裕裕得多多，這這將令令這些些企業(yè)業(yè)在未未來(lái)市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入持持續(xù)調(diào)調(diào)整周周期后后具備備更穩(wěn)穩(wěn)健的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)空間間，抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力也更更強(qiáng)。?！髽I(yè)：：四類(lèi)類(lèi)企業(yè)業(yè)抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)強(qiáng)2011市場(chǎng)趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)判4.專(zhuān)注于于三四四線(xiàn)城城市的的企業(yè)業(yè)：相比一一、二二線(xiàn)城城市來(lái)來(lái)說(shuō)，，三、四四線(xiàn)城城市受受政策策調(diào)控控的影影響明明顯較較小，，市場(chǎng)場(chǎng)需求求活躍躍度較較高；另外外，在在一、、二線(xiàn)線(xiàn)城市市受到到政策策嚴(yán)厲厲打壓壓的情情況下下溢出出的投投資資資金也也極有有可能能轉(zhuǎn)入入發(fā)展展?jié)摿αΩ蟠蟮娜?、四四線(xiàn)城城市。。在這這樣的的前提提下，，預(yù)計(jì)計(jì)三、、四線(xiàn)線(xiàn)城市市樓市市抗跌跌性將將逐漸漸顯現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)來(lái)，對(duì)對(duì)于在在這些些城市市深耕耕的房房企來(lái)來(lái)說(shuō)，，這無(wú)無(wú)疑意意味著著相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)期。。央企2010年新增土地建筑面積2010年新增土地成交總價(jià)2010年新增土地樓面單價(jià)中建集團(tuán)421.69184.074365.05中海地產(chǎn)987.89224.262270.11華潤(rùn)置地373.7794.112517.97中信地產(chǎn)210.71149.97114.04保利地產(chǎn)1724.82537.93118.59招商地產(chǎn)175.5190.615162.82企業(yè)進(jìn)入城市三四線(xiàn)城市占比榮盛發(fā)展南京、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯鄲、聊城、湛江、臨沂、滄州、石家莊等67%寶龍地產(chǎn)青島、煙臺(tái)、淄博、宿遷、泰安、蚌埠、鹽城、常州、蘇州、杭州、太倉(cāng)、無(wú)錫、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)、鄭州、成都、武夷山、福州、廈門(mén)等63%主要央央企2010年新增增土地地列表表單位：：萬(wàn)平平方米米、億億元、、元/平方米米主要專(zhuān)專(zhuān)注三三四線(xiàn)線(xiàn)城市市企業(yè)業(yè)列表表3.央企：：相比民民營(yíng)企企業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)，，央企企的政治背背景使得其其在土土地、、融資資等方方面具具有得得天獨(dú)獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在在政策策調(diào)控控背景景下具具有更更強(qiáng)的的抗壓壓能力力?！髽I(yè)：四四類(lèi)企業(yè)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)2011市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判成交量預(yù)預(yù)計(jì)將有有明顯的的下滑：新國(guó)八八條的實(shí)實(shí)施導(dǎo)致致市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入速凍凍期，限限購(gòu)范圍圍擴(kuò)大、、貸款進(jìn)進(jìn)一步收收緊將嚴(yán)嚴(yán)重抑制制市場(chǎng)需需求的釋釋放，2011年市場(chǎng)全全國(guó)成交交總量將將出現(xiàn)明明顯萎縮縮，預(yù)計(jì)計(jì)較2010年下滑幅幅度將在在20~30%。房?jī)r(jià)基本本不可能能上漲：受市場(chǎng)場(chǎng)成交量量快速萎萎縮并將將持續(xù)較較長(zhǎng)時(shí)間間的影響響，2011年全國(guó)房房?jī)r(jià)將以以下滑走走勢(shì)為主主?！山唬撼沙山涣砍龀霈F(xiàn)明顯顯萎縮，，房?jī)r(jià)缺缺乏上揚(yáng)揚(yáng)動(dòng)力2011市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判受政策調(diào)調(diào)控影響響，投機(jī)機(jī)、改善善型產(chǎn)品品受沖擊擊最大，，小戶(hù)型型、中低低價(jià)位住住宅受沖沖擊較小小?！纳菩彤a(chǎn)產(chǎn)品受沖沖擊較大大，剛需需產(chǎn)品影影響較小小購(gòu)房需求求投機(jī)需求求投資需求求改善性需需求剛性自住住需求中低檔、、小戶(hù)型型價(jià)跌量量平差別化信信貸與限限購(gòu)政策策的濾出出效應(yīng)中檔物業(yè)業(yè)價(jià)微跌跌量縮高檔物業(yè)業(yè)價(jià)平量量無(wú)投機(jī)、投投資、改改善需求求自住剛需需2011市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)判一線(xiàn)城市市二線(xiàn)城市市三四線(xiàn)城城市一線(xiàn)城市市未來(lái)面面臨的調(diào)調(diào)控壓力力較大，，但總體體供應(yīng)有有限，市市場(chǎng)運(yùn)行行會(huì)以量量跌價(jià)平平為主。。受政策調(diào)調(diào)控范圍圍的擴(kuò)大大營(yíng)銷(xiāo)，，未來(lái)二二線(xiàn)城市市受沖擊擊加大，，尤其是是部分房房?jī)r(jià)上漲漲過(guò)快的的城市價(jià)價(jià)格有調(diào)調(diào)整壓力力，將出出現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊跌。。未來(lái)三四四線(xiàn)城市市將會(huì)承承接更多多來(lái)自一一二線(xiàn)城城市的投投資資金金，總體體來(lái)看將將相對(duì)平平穩(wěn)；而而一些具具備高鐵鐵、旅游游、養(yǎng)老老等概念念的城市市，抗跌性尤尤其明顯顯。量跌價(jià)平平政策因素素資金運(yùn)動(dòng)動(dòng)規(guī)律抑制部分分高房?jī)r(jià)價(jià)城市房房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲由高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)城市流流向低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)城市市量?jī)r(jià)齊跌跌量?jī)r(jià)平穩(wěn)穩(wěn)調(diào)控壓力力下，未未來(lái)城市市結(jié)構(gòu)將將有所改改變。一一線(xiàn)、二二線(xiàn)城市市受政策策沖擊較較大，成成交量將將出現(xiàn)明