2022年行業(yè)分析大小房企冰火兩重天地產(chǎn)業(yè)洗牌在即

大小房企冰火兩重天地產(chǎn)業(yè)洗牌在即日前發(fā)布的最新居企銷售排行榜單顯示，2022年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。

對此，有關(guān)人士表示，大型房地產(chǎn)開發(fā)商與中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的分化是必定現(xiàn)象，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售大增不會引發(fā)調(diào)控“加碼”，地產(chǎn)股后市機(jī)會待觀看。

大小房企業(yè)績反差明顯

某分析師肖劍說，大型房地產(chǎn)開發(fā)商與中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的分化是必定的。由于大型房地產(chǎn)開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，在土地儲備方面就賽過中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。

“從銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商來看，他們的銷售增長點(diǎn)主要來自二、三線城市?！毙φf，從已經(jīng)預(yù)報(bào)了今年中報(bào)業(yè)績的地產(chǎn)商來看，大都是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于他們不具備大型房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，因此，在調(diào)控政策下業(yè)績下滑就是很自然的事情，估量這種現(xiàn)象會連續(xù)存在下去。

楊紅旭說，地產(chǎn)巨頭們依舊鞭馬奔馳，只是部分企業(yè)正在掉隊(duì)以前是依靠某些資源的，比如人脈、土地等，而經(jīng)過近幾年宏觀調(diào)控和制度變革，舊資源被風(fēng)吹雨打去；擁有新資源的，即有錢的、有地的、有特別關(guān)系的企業(yè)成批進(jìn)入，房地產(chǎn)業(yè)洗牌在即。

銷量大增不會招致調(diào)控

“銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度在80%以上，估量不會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。”肖劍說，由于管理層調(diào)控的重點(diǎn)是房價(jià)，假如在房價(jià)下跌的同時(shí)，銷量上升，正是管理層所需要的效果；相反，假如房價(jià)下跌的同時(shí)，銷量也下跌，大量的房屋閑置，影響宏觀經(jīng)濟(jì)，那只能說明房地產(chǎn)調(diào)控失敗。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度進(jìn)行詳細(xì)分析，是否由于原來基數(shù)很低的原因。

肖劍說，從目前整個房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況來看，估量房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)入一個穩(wěn)定期和觀看期，不會再對房地產(chǎn)調(diào)控“加碼”，隨著保障房建設(shè)的進(jìn)行，不排解對地方融資平臺貸款有所放松。

某公司地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，由于銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度大，是否引發(fā)進(jìn)一步的調(diào)控，主要是看房價(jià)，而不是看銷量。

楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前的調(diào)控政策的確嚴(yán)峻，但卻已步入平穩(wěn)期，既不會放松，但臨時(shí)也難加碼。

“我反倒估量下半年樓市政策存在松動的可能性，尤其是地方政府更有這種劇烈需求?！睏罴t旭說，正如2022年一樣，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和樓市低迷，5月份開頭就有城市公開出臺救市政策，而中央直到10月才正式放松調(diào)控。今年上半年，許多城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅下滑，而這兩塊收入一般占地方總收入的40%-70%之多，況且今年全國保障房建設(shè)指標(biāo)高達(dá)1000萬套，各地不同程度的面臨資金短缺的難題。

后市機(jī)會與資金面相關(guān)

楊紅旭說，地產(chǎn)股后市機(jī)會在很大程度上與資金面有關(guān)。今年以來，許多企業(yè)的資金狀況的確不容樂觀，但總體形勢好于2022年。

對于國際評級機(jī)構(gòu)和投行“唱空”中國樓市的現(xiàn)象，楊紅旭說，在這些機(jī)構(gòu)的背后，經(jīng)常隱有國際資本的特別利益訴求：一方面，他們在“唱空”中國樓市，而另一方面外資又在快速流入中國樓市。今年1-5月，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。

肖劍說，我對地產(chǎn)股的態(tài)度是，看好地產(chǎn)大盤股機(jī)會，由于它們后續(xù)開發(fā)資金壓力小，估值低，風(fēng)險(xiǎn)小。但基于政策面的不樂觀，市場機(jī)會僅僅來源于估值修復(fù)，因此，應(yīng)當(dāng)逢低買入，逢高賣出，絕不能追漲殺跌。對中小盤地產(chǎn)股，由于其估值并不低，再加上政策調(diào)控和資金面的緊急，因此，建議以規(guī)避為宜。

某分析師說，他對地產(chǎn)股